여기 정리... 네프콘은 주간 컬럼을 쓰기로 했고 오늘은 이겁니다.
https://naver.me/GOQJ66nz
https://naver.me/GOQJ66nz
Naver
[주간컬럼] 역전세, 폭풍전야
아파트 가치&가격 연구소장 채상욱입니다.
👍8
여튼 정부는 최선을 다해 연착륙 & 부양책에 올인 중입니다. 느낌상 최대 50조는 열어야 할 대출인데… 이 대출은 은행이 그런데 할까 모르겠네요. 후순위로 들어갈까요?
예로, 강남 모처
2021년에 전세 16억 매매 26억 10억에 갭매수
현재 전세 12억 매매 23억으로 4억 역전세고 매매가 -3억 중
소유주는 역전세 돌려줄 돈 없어서 대출제공
여기에 선순위 전세 12억, 후순위 은행 역전세대출 4억 누적 16억
그럼 16억/23억 = 69.5퍼 LTV?
되긴 되는구나?…
예로, 강남 모처
2021년에 전세 16억 매매 26억 10억에 갭매수
현재 전세 12억 매매 23억으로 4억 역전세고 매매가 -3억 중
소유주는 역전세 돌려줄 돈 없어서 대출제공
여기에 선순위 전세 12억, 후순위 은행 역전세대출 4억 누적 16억
그럼 16억/23억 = 69.5퍼 LTV?
되긴 되는구나?…
👍12❤2🤔2
현장답사 갔던 송도 모처…
2021년 전세 5억 매매 9억
현재 전세 3.5억 매매 7억
매매가 -2억, 전세 -1.5억
여기에 1.5억 후순위 은행 대출?
그럼 5억/7억
= 71.4퍼, 넘는군…
2021년 전세 5억 매매 9억
현재 전세 3.5억 매매 7억
매매가 -2억, 전세 -1.5억
여기에 1.5억 후순위 은행 대출?
그럼 5억/7억
= 71.4퍼, 넘는군…
👍15❤1🤔1
기사제목보소
근데 인기가 식은 특례론을 근데 왜 연간 30조나 쓰고,
요즘 인기 좋아야할 시중은행 대출은 연초이후 마이너스인지?
짐 가계가 다 DSR 걸려서, 추가 대출 받기가 어려우니 특례로 가는거지 이사람아…
https://m.khan.co.kr/article/202306062153005
근데 인기가 식은 특례론을 근데 왜 연간 30조나 쓰고,
요즘 인기 좋아야할 시중은행 대출은 연초이후 마이너스인지?
짐 가계가 다 DSR 걸려서, 추가 대출 받기가 어려우니 특례로 가는거지 이사람아…
https://m.khan.co.kr/article/202306062153005
경향신문
주담대 3%대까지 떨어져…인기 식은 4%대 특례보금자리론
신청액 지난달 말까지 24조9000억1월 출시 9일 만에 10조 넘은 후2월 11조·3월 8조·4월 5조 ‘...
👍25🔥3❤2
아침에 연합인포 출연해서 아파트 적정가 얘기를 했네요. 택시안에서 마포래미안푸르지오, 영등포의 아크로타워스퀘어 단지 두개를 계산하고 왔는데… 마래푸는 고평가, 아타스는 적정가로 나왔습니다. 실제 실거래를 보면 34평 기준 마래푸는 16.5억, 아타스 14.3억인데, 두 아파트의 월세는 마래푸 320만원, 아타스 320만원 수준으로 거의 동일합니다.
즉 같은 월세 - 다른 매매가격인데, 그 사이에 우리는 Multiple이 존재하고 멀티플이 지역마다 다름을 전제할 수 밖에 없으니 월세가 같아도 매매는 다른게 상식인데요, 다만 그 갭이 과도하여 계산해보면 마래푸가 더 비싸단 거죠… 비싸니까 낼부터 내리냐? 이건 아닙니다만, 비싼 주택에 매수세가 크게 붙이 어렵고, 외려 적정가 수준 혹은 싼 주택이 된다면 시장에선 벼락같이 매수세가 달라붙더라고요.
즉 같은 월세 - 다른 매매가격인데, 그 사이에 우리는 Multiple이 존재하고 멀티플이 지역마다 다름을 전제할 수 밖에 없으니 월세가 같아도 매매는 다른게 상식인데요, 다만 그 갭이 과도하여 계산해보면 마래푸가 더 비싸단 거죠… 비싸니까 낼부터 내리냐? 이건 아닙니다만, 비싼 주택에 매수세가 크게 붙이 어렵고, 외려 적정가 수준 혹은 싼 주택이 된다면 시장에선 벼락같이 매수세가 달라붙더라고요.
👍18❤1
두 단지의 월세가 동일한데 전세가 차이나는 것은 월세 / 이자율 = 전세에서, 지역마다 단지마다 이자율이 다른 점이 반영된 것입니다. 마포가 약간 높죠…(마포가 더 상급지라는 의미), 그런데 그 기준으로 보더라도 마래푸 16억은 10퍼이상 고평가 상태, 아타스 14.5는 적정범위 내 들어왔다고 생각됩니다. 만고 제 기준입니다 ㅎ
👍7
월세금액은 해당지역의 부동산 1개월 사용료기 때문에, 월세가 곧 부동산의 입지/상품에 대한 시장가격입니다. 월세가 높으면 높을수록 상급지가 됩니다.
현재 마포는 마래푸 320 내외, 마포프레스트지자이 350내외(마프자가 더 상급단지), 공덕자이 300만원 내외고요, 평균적으로 마포 > 영등포로 월세가 마포가 높습니다.
잠실의 경우,
헬리오시티 360
엘스 리센츠 390
이정돕니다. 잠실이 마포비 상급지고 몇%나 높은지 월세가 잘 보여주죠. 덧 성장성 고려하면 이자율로 나누는데 잠실의 전세가 꽤 높아지죠.
반포는 반포자이 580-600
반래퍼 600-620 정도로 반래퍼가 더 상급집니다.
참고하십쇼
현재 마포는 마래푸 320 내외, 마포프레스트지자이 350내외(마프자가 더 상급단지), 공덕자이 300만원 내외고요, 평균적으로 마포 > 영등포로 월세가 마포가 높습니다.
잠실의 경우,
헬리오시티 360
엘스 리센츠 390
이정돕니다. 잠실이 마포비 상급지고 몇%나 높은지 월세가 잘 보여주죠. 덧 성장성 고려하면 이자율로 나누는데 잠실의 전세가 꽤 높아지죠.
반포는 반포자이 580-600
반래퍼 600-620 정도로 반래퍼가 더 상급집니다.
참고하십쇼
👍20❤5👏1
요즘 심심하면 아파트 적정가 놀이를 하면서 놀고 있는데, 이게 제 코어 컨텐츠인데 슬슬 유튜브랑 리포트를 통해서, 방법론 & 결과물들을 알릴까 싶습니다.
👍30❤7👏2
김작가 채널에서 어제 촬영 중에 나왔던… 영등포 모 단지의 적정가 계산을 텍스트로 정리했습니다. 일주일간 공개로 열었으니 한번 보시고 오떤 방식으로 적정 밸류를 찾는지 확인하세여
https://naver.me/FfWh8mVw
https://naver.me/FfWh8mVw
Naver
[영등포] 이 아파트는 적정가가 얼마야?
안녕하세요. 아파트 가치가격연구소장 채상욱입니다. 드디어 가치가격 연구소의 핵심 컨텐츠인 아파트 적정가 계산방식(소름공식)에 대해서 자료를 쓰게 되어서 좋습니다. 그간 정책과 시장에 대한 칼럼을 진행해 왔는데, 앞으로 더욱 풍성한 내용 전달해드릴 수 있으리라 생각합니다
❤17👍8🔥1🥰1👏1
지인이 요 아파트 직전 실거래가 15억일때 제가 적정밸류 13.5면 사도 좋을거 같다고 해서 실제 매입한 케이스… 이후 실거래가 12.6-9를 거쳐 14.5에 이르고 있는데, 그 계산을 한 방식임다
❤14