분양이 없어서 미분양은 두달 연속 감소했고… 6월에 3만가구 분양 예정이니 함 보면 될 거 같습니다.
요즘 집값 바닥론에 힘이 실리는 중인듯 해요. 다만 저는 여전히 좀 비싸서 손이 안나갈 상황이고, 진짜 영끌 수요촉진으로 만든 안정세라 위태롭게 보고 있습니다. 그러니 싼 분상제 청약이 최고다… 주의에요. 청약엔 관심을 많이 갖는게 중요합니다.
요즘 집값 바닥론에 힘이 실리는 중인듯 해요. 다만 저는 여전히 좀 비싸서 손이 안나갈 상황이고, 진짜 영끌 수요촉진으로 만든 안정세라 위태롭게 보고 있습니다. 그러니 싼 분상제 청약이 최고다… 주의에요. 청약엔 관심을 많이 갖는게 중요합니다.
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위 책의 코어는 주식처럼 주택을 밸류에이션 하는건데요,
주가 = E(이익) X Multiple(배수)처럼
주택가격 = R(임차료) X Multiple 이라는 겁니다.
즉 P = RXM 이며,
R과 M을 지역별, 금리별, 용적률별 계산하는 내용입니다 헤헤
주가 = E(이익) X Multiple(배수)처럼
주택가격 = R(임차료) X Multiple 이라는 겁니다.
즉 P = RXM 이며,
R과 M을 지역별, 금리별, 용적률별 계산하는 내용입니다 헤헤
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토스에 전세관련 글을 적었습니다.
토스는 2030들 사용이 많은 앱이라 기고요청이 왔을때 바로 승락… 2030들을 응원합니당
https://blog.toss.im/article/lets-fix-it-3?utm_source=author&utm_medium=post&utm_campaign=jeonse
토스는 2030들 사용이 많은 앱이라 기고요청이 왔을때 바로 승락… 2030들을 응원합니당
https://blog.toss.im/article/lets-fix-it-3?utm_source=author&utm_medium=post&utm_campaign=jeonse
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참 그리고 제 책에는 1,000명분의 네이버프리미엄콘텐츠 1개월 무료쿠폰이 있습니다. 사시는 분은 꼭 쿠폰 신청하시길 바래요.
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제가 시카고대 교수는 아니지만 ㅋㅋ 전세에 대한 고찰이 이번 책에도 나옵니다. 금리에 따라 환산 전세는 이론상 무한으로 치솟긴 하더라고요. 주택가격에서 금리가 너무나 중요한 변수인 이유…
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/06/03/NDSBYBEJQNAX5LLZWXJPPYSMLY/?utm_source=naver&utm_medium=referral&utm_campaign=naver-news
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/06/03/NDSBYBEJQNAX5LLZWXJPPYSMLY/?utm_source=naver&utm_medium=referral&utm_campaign=naver-news
조선일보
전세의 치명적 단점...금리 제로땐 이론적으로 무한상승
전세의 치명적 단점...금리 제로땐 이론적으로 무한상승 <차학봉의 부동산봉다방>앤서니 장 시카고대 경영대학원 교수 인터뷰-상
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P = R X M으로
매매 = 전세 * 멀티플인데,
전세가 월세에서 환산되므로, 전환율이 낮아질수록 월세에 변화가 없더라도(즉 실질 지출액은 같음), 금리만으로 전세가 무한대로 튀고, 매매가격도 튑니다.
같은 년 1200만원이어도, 금리 4퍼일땐 전세 3억, 금리 2퍼는 전세 6억, 금리 1퍼는 전세 12억이 됩니다. 그러니 매매도 멀티플이 유지되면 전세에 비례해 같이 튐…
무서운 거죠
매매 = 전세 * 멀티플인데,
전세가 월세에서 환산되므로, 전환율이 낮아질수록 월세에 변화가 없더라도(즉 실질 지출액은 같음), 금리만으로 전세가 무한대로 튀고, 매매가격도 튑니다.
같은 년 1200만원이어도, 금리 4퍼일땐 전세 3억, 금리 2퍼는 전세 6억, 금리 1퍼는 전세 12억이 됩니다. 그러니 매매도 멀티플이 유지되면 전세에 비례해 같이 튐…
무서운 거죠
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역전세의 경우, 전체 102만호 중 75만호 수준이 약 7천만원 역전세이며('23.4월 기준)
25만호는 1억초과~5억초과까지 비중이고 중간값 2억정도 된다고 치면 2억X25만호 = 50조원입니다.
아마도 전세반환금대출 DSR 미포함이 나온다면 50조원~100조원 한도내에서 실행할 가능성이 있어뵈네요.
25만호는 1억초과~5억초과까지 비중이고 중간값 2억정도 된다고 치면 2억X25만호 = 50조원입니다.
아마도 전세반환금대출 DSR 미포함이 나온다면 50조원~100조원 한도내에서 실행할 가능성이 있어뵈네요.
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전세금은 1,000조원이고 대출이 170조인데, 830조가 가계의 현금이고 자산입니다.
이 부분이 갭매수자에게 '부채'인데, 사금융이라 제도권 내 부채가 될 수 없었다가, 이번에 100만채 이상이 역전세 환경이 되고, 7천만원 내외야 알아서 조달한다고 하고, 2억부터는 대출을 받는다고 치면 이번에 50조...정도가 하반기 이후 대출을 받을 수 있을 것 같습니다.
근데 이 기준은 '23.4월 기준이며, 전세금 피크는 '21.8월부터라 이때부터 계산을 다시하면 역전세 금액이 현재의 평균 7천만원보다는 꽤 높아질 것 같습니다.
이 부분이 갭매수자에게 '부채'인데, 사금융이라 제도권 내 부채가 될 수 없었다가, 이번에 100만채 이상이 역전세 환경이 되고, 7천만원 내외야 알아서 조달한다고 하고, 2억부터는 대출을 받는다고 치면 이번에 50조...정도가 하반기 이후 대출을 받을 수 있을 것 같습니다.
근데 이 기준은 '23.4월 기준이며, 전세금 피크는 '21.8월부터라 이때부터 계산을 다시하면 역전세 금액이 현재의 평균 7천만원보다는 꽤 높아질 것 같습니다.
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여기 정리... 네프콘은 주간 컬럼을 쓰기로 했고 오늘은 이겁니다.
https://naver.me/GOQJ66nz
https://naver.me/GOQJ66nz
Naver
[주간컬럼] 역전세, 폭풍전야
아파트 가치&가격 연구소장 채상욱입니다.
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여튼 정부는 최선을 다해 연착륙 & 부양책에 올인 중입니다. 느낌상 최대 50조는 열어야 할 대출인데… 이 대출은 은행이 그런데 할까 모르겠네요. 후순위로 들어갈까요?
예로, 강남 모처
2021년에 전세 16억 매매 26억 10억에 갭매수
현재 전세 12억 매매 23억으로 4억 역전세고 매매가 -3억 중
소유주는 역전세 돌려줄 돈 없어서 대출제공
여기에 선순위 전세 12억, 후순위 은행 역전세대출 4억 누적 16억
그럼 16억/23억 = 69.5퍼 LTV?
되긴 되는구나?…
예로, 강남 모처
2021년에 전세 16억 매매 26억 10억에 갭매수
현재 전세 12억 매매 23억으로 4억 역전세고 매매가 -3억 중
소유주는 역전세 돌려줄 돈 없어서 대출제공
여기에 선순위 전세 12억, 후순위 은행 역전세대출 4억 누적 16억
그럼 16억/23억 = 69.5퍼 LTV?
되긴 되는구나?…
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현장답사 갔던 송도 모처…
2021년 전세 5억 매매 9억
현재 전세 3.5억 매매 7억
매매가 -2억, 전세 -1.5억
여기에 1.5억 후순위 은행 대출?
그럼 5억/7억
= 71.4퍼, 넘는군…
2021년 전세 5억 매매 9억
현재 전세 3.5억 매매 7억
매매가 -2억, 전세 -1.5억
여기에 1.5억 후순위 은행 대출?
그럼 5억/7억
= 71.4퍼, 넘는군…
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