아파트 등 개별세대별 임대인의 대출(근저당)을 확인 할 수 있는 세대는 전세사기가 별로 없지만, 건물단위 채무가 있는 다중주택 다가구주택은 전세사기가 많습니다
가령, 19가구 이하 다가구 꼬빌 40억짜리 시세 건물에, 소유주는 은행에서 근저당 25억 설정하고 이후 15억은 임차 보증금만으로 채울 수 있고, 심지어 여건에 따라 임차보증금으로 더 채워서 부채 100퍼 주택도 가능합니다.
임차인이 바보가 아니라, 중개사가 임차인에게 이 건물 시세가 40억이 아니라 60억이라고 할 수도 있고(꼬빌 가격은 실거래 알수없음), 그럼 25억 건물 대출 대비 자기 전세 2억은 문제없다 느낄 수 있기 때문입니다. 그렇게 19가구 모두에게 전세를 받으면 전세 보증금만 38억이 모입니다.
임차인이 바보가 아니라, 중개사가 임차인에게 이 건물 시세가 40억이 아니라 60억이라고 할 수도 있고(꼬빌 가격은 실거래 알수없음), 그럼 25억 건물 대출 대비 자기 전세 2억은 문제없다 느낄 수 있기 때문입니다. 그렇게 19가구 모두에게 전세를 받으면 전세 보증금만 38억이 모입니다.
👍13
소유주는 그렇게 초과 수취된 전세금을 다른 건물을 짓는데 쓰고, 이렇게 하면 건물 숫자가 더 늘어나죠. 즉, 새 건물도 초과 전세보증금 들어온걸로 15억 넣고 대출 25억으로 새건물 매입 및 건설오 한채 더 늘리고, 이 과정을 반복합니다
그래서 이런 단독다가구 및 다중주택의 경우, 임차권 설정 등기가 의무화되어야 합니다. 개별 임차인 별에게 할당된 부채규모를 제3의 신규 임차인에게 정보가 공개가 되어야 할 것이구요.
추가로, 해당 건물의 공시가격이 계약시점에 제공되어서 임차인 스스로도 방어기제가 작동하도록 해야 할 거 같습니다.
추가로, 해당 건물의 공시가격이 계약시점에 제공되어서 임차인 스스로도 방어기제가 작동하도록 해야 할 거 같습니다.
👍23
HUg가 수행하는 안심전세반환보증 이라는 괴물이 전세사기의 수법으로 활용되는 중인데, 허그는 이를 개선할 생각보다는 눈가리고 아웅 중입니다.
🤬14🤯4
과거 허그는 신축빌라/다세대 등의 가격이 없는 맹점으로, 공시가액의 150퍼를 매매가로 인정해주고 있었습니다. 여기에 전세가 100퍼를 인정해주는 보증보험 가입을 허용한게 2020년입니다.
가령, 시세가 3억정도일 주택이 시세가 없는 경우에, 공시가율을 역산 적용해서, 70퍼 공시가율인 2.1억을 받게되면, 이 2.1억의 150퍼인 3.15억으로 시세가 인정되고, 이 3.15억의 100퍼에 해당하는 전세보증보험 가입을 해주었던 것이죠.
이러다보니 결국 보증기관인 허그가 대위변제하게 되거나, 혹은 임차인이 사기 당하거나 하면서 전세사기가 2022년부터 급격히 증가하게 된 원인 중 하나입니다.
허그는 그래서 이를 140퍼-100퍼 조합으로 바꿨는데요,
그 결과 2.1억의 1.4배인 2.94억까지 전세를 받아주고 보증보험가입,
이게 문제가 생기니 이제는 부채의 90퍼를 적용,
140-100퍼에서 140-90퍼 조합으로
그러면 126퍼라는(140*0.9)퍼센티지가 나옵니다.
그렇다면 2.1억 전세 기준 1.26배는 2.65억인데, 과거 3.15억에서 5,000만원 감소한 금액이 됩니다. 그리고 이를 시행하는 과정에서 작년말부터 역전세가 확 일어났습니다. 소위 반강제 역전세가 된 것이죠.
가령, 시세가 3억정도일 주택이 시세가 없는 경우에, 공시가율을 역산 적용해서, 70퍼 공시가율인 2.1억을 받게되면, 이 2.1억의 150퍼인 3.15억으로 시세가 인정되고, 이 3.15억의 100퍼에 해당하는 전세보증보험 가입을 해주었던 것이죠.
이러다보니 결국 보증기관인 허그가 대위변제하게 되거나, 혹은 임차인이 사기 당하거나 하면서 전세사기가 2022년부터 급격히 증가하게 된 원인 중 하나입니다.
허그는 그래서 이를 140퍼-100퍼 조합으로 바꿨는데요,
그 결과 2.1억의 1.4배인 2.94억까지 전세를 받아주고 보증보험가입,
이게 문제가 생기니 이제는 부채의 90퍼를 적용,
140-100퍼에서 140-90퍼 조합으로
그러면 126퍼라는(140*0.9)퍼센티지가 나옵니다.
그렇다면 2.1억 전세 기준 1.26배는 2.65억인데, 과거 3.15억에서 5,000만원 감소한 금액이 됩니다. 그리고 이를 시행하는 과정에서 작년말부터 역전세가 확 일어났습니다. 소위 반강제 역전세가 된 것이죠.
😱16👍1
전세대란 대책으로 150-100퍼 조합에서 140-90퍼 조합으로 보증보험이 내려오는 동안, 빌라 및 오피 다세대 등에 제도변화발 반강제 역전세가 일어난 것이 지금입니다.
애초에 저렇게 나이브한 기준… 을 왜 적용했을까요?
이론상 주택의 공시가액이 70퍼를 넘으면 무조건 전세가격이 매매가를 넘는데 그래도 보증을 내주던 게 HUG입니다.
공시가격이 공동주택 세대별 나오는 아파트와 달리, 공시가격이 표준주택에서나 나오는 주택과, 그 공시가율을 토대로 역산하는 헛점을 이용하고도 남는거죠.
애초에 저렇게 나이브한 기준… 을 왜 적용했을까요?
이론상 주택의 공시가액이 70퍼를 넘으면 무조건 전세가격이 매매가를 넘는데 그래도 보증을 내주던 게 HUG입니다.
공시가격이 공동주택 세대별 나오는 아파트와 달리, 공시가격이 표준주택에서나 나오는 주택과, 그 공시가율을 토대로 역산하는 헛점을 이용하고도 남는거죠.
🤬12👏1
모든 전세사기는 그 유형이 다 달라서 통일화 할 수 없습니다 아파트에도 사고가 없는게 아니고,
다만 전세보증보험이 사고를 키우는 자양분 역할을 합니다. 보통의 경우 LTV는 70이거나 50인데, 전세보증보험을 유도하면 LTV 110퍼가 될 수 있는데 무갭 하기에 좋은 환경이니까요. 대놓고 갭자들에게 무갭해라 제도 열어준거에요
다만 전세보증보험이 사고를 키우는 자양분 역할을 합니다. 보통의 경우 LTV는 70이거나 50인데, 전세보증보험을 유도하면 LTV 110퍼가 될 수 있는데 무갭 하기에 좋은 환경이니까요. 대놓고 갭자들에게 무갭해라 제도 열어준거에요
🤬10
애초에 전세는 20년치 보증금이라, 20년 예치해도 2+2년만 사니 효율성이 떨어져서 사라질 제도를…
1970년대부터 전세를 악용한 임대인의 존재로, 개인간 계약에 사고가 많이 나니, 보호장치를 두기 시작해서
1) 임차권 등기가 아니라 대항력 개념을 부여하여 임대인의 부채규모를 등기부등본에 다 기록하지 못하도록 한 것이 첫 단추 실수이고,
이후 2) 대출한도를 확장하면서 주택가격 부양으로 활용해 온 것이 MB 박근혜 정부간 핵심 정책이었고,
3) 전세를 보증한답시거 보증보험을 만들고 주임사자에게 의무화했는데(2020.7.10) 이때 150-100퍼 조합으로 LTV 110퍼 보증을 할 수 있게 한 문 정부때의 HUG가 이 괴물을 키웠습니다.
1970년대부터 전세를 악용한 임대인의 존재로, 개인간 계약에 사고가 많이 나니, 보호장치를 두기 시작해서
1) 임차권 등기가 아니라 대항력 개념을 부여하여 임대인의 부채규모를 등기부등본에 다 기록하지 못하도록 한 것이 첫 단추 실수이고,
이후 2) 대출한도를 확장하면서 주택가격 부양으로 활용해 온 것이 MB 박근혜 정부간 핵심 정책이었고,
3) 전세를 보증한답시거 보증보험을 만들고 주임사자에게 의무화했는데(2020.7.10) 이때 150-100퍼 조합으로 LTV 110퍼 보증을 할 수 있게 한 문 정부때의 HUG가 이 괴물을 키웠습니다.
🔥13
임차인들은 1) 보증보험 믿고 가입했다가, 대상자가 사망해서 신청 못하는 케이스가 산더미죠.
신청하면 허그가 손실을 입고
신청 못하면 임차인이 입고
어느쪽이든 LTV 110퍼 보증보험 악용한 임대인의 사기에 놀아나는 거죠. HUG는 진짜 감사 빡세게 해야돼요.
신청하면 허그가 손실을 입고
신청 못하면 임차인이 입고
어느쪽이든 LTV 110퍼 보증보험 악용한 임대인의 사기에 놀아나는 거죠. HUG는 진짜 감사 빡세게 해야돼요.
👍20🔥1
동탄은 더 알아보니 전세보증금 미반환 가능성이 높은 케이스인데, 구속을 당한… 헐헐
역전세
깡통전세
전세사기(인천 / 강서 등)
에 대해서 구분 하고 대책 내지 않으면
임대인 악마 프레임으로 전세 런 생길듯…
주거대책에 정치가 들어가면 어떻게 망하는지 보게될 거 같은 느낌적 느낌이네요
역전세
깡통전세
전세사기(인천 / 강서 등)
에 대해서 구분 하고 대책 내지 않으면
임대인 악마 프레임으로 전세 런 생길듯…
주거대책에 정치가 들어가면 어떻게 망하는지 보게될 거 같은 느낌적 느낌이네요
😢20❤1
경제자유쌀롱 제 프로그램은 끝… 이제 1부 사이 인터미션이고 첼로댁님 연주중… 귀 호강 하네요. 차 한잔 마시고 들어갑니당
👍6🔥2