올해 1~3월 실거래지수로는 내내 +입니다. 특히 서울의 경우엔 그렇고, 다만 실거래지수로 전국은 마이너스인데 이는 거래가 첨 열리는 지역들에서 하락을 기록하는 경향이 있는 듯 합니다.

자주 언급했던데로, 2~3월의 정책모기지 효과(40조)는 강력하고, 또 낙폭과대 지역에서 소위 균형가격 수준으로 회복하는 것은 자연스러운 일입니다.

전세사기 관련 정부 멘트 보면 개웃김
전세 대책을 내라니까 정치질을 함
문프 정책때 주택상승 & 규제때문이라고.
규제랑 사기랑 대체 뭔 관계야 하면 노답임

이번 정부도 똑같은데 더 한심한 것도 있음. 인천 미추홀 강서 등 빌라왕류는 허그의 제도를 악용하는 중임. 작년말부터 HUG가 안심전세보증보험제도로 하도 털렸더니(미회수 금액 산으로)
22.9월경 전세사기 대책 발표하면서 이를 10%조정하더라 ㅋㅋ 눈가리고 아웅 중
거의 뭐 주도보 직원들에 정부가 싹~ 휘둘리는 중.

이게 다 제도를 모르고 전세도 안 살아보고 뭔 피해가 나는 줄 몰라서 생기는 일들임… & 무엇보다 부동산에 정말 관심이 없음. 사기 피해자가 급증하기 시작하니까 이제야 관심 갖는 중…

https://youtu.be/qeSxKQnIMPQ

황현희님 나오시는 채널 출연해달라길래 오케이 했더니 저러케 예고를? ㅋㅋ 여읔시 재밌슴다

[채가연 아파트 가치평가 리포트 소개]

안녕하세요, 아파트 가치&가격 연구소 매니저입니다.

채가연에서 한 달 간 준비한 기획 콘텐츠 '아파트 가치평가 리포트'를 소개 드립니다.

채가연에서는 아파트 가치평가 리포트를 통해 매월 정기적으로 아파트 투자 테마를 소개드리고, 테마에 부합하는 각 아파트 단지의 가치를 비교 & 적정가를 평가하고자 합니다.

새로운 시도인 만큼 무척 떨리고 긴장되는데요. 곧 4월호로 정식 인사 드리겠습니다!

https://naver.me/5s3B73wW

요거는 채가연팀이랑 같이 작업을 했습니다. 가치평가 리포트 작업이라고 생각하심 될거 같네요

아침에 KBS라디오 출연했습니다 헥헥 06:20까지 여의도 나왔는데, 새벽 출근 좋긴 좋구나… 오늘 금요일 다들 잘 보내시길 바랍니다. 주제가 전세사기여서 무거웠습니다 크흠

아파트 등 개별세대별 임대인의 대출(근저당)을 확인 할 수 있는 세대는 전세사기가 별로 없지만, 건물단위 채무가 있는 다중주택 다가구주택은 전세사기가 많습니다

가령, 19가구 이하 다가구 꼬빌 40억짜리 시세 건물에, 소유주는 은행에서 근저당 25억 설정하고 이후 15억은 임차 보증금만으로 채울 수 있고, 심지어 여건에 따라 임차보증금으로 더 채워서 부채 100퍼 주택도 가능합니다.

임차인이 바보가 아니라, 중개사가 임차인에게 이 건물 시세가 40억이 아니라 60억이라고 할 수도 있고(꼬빌 가격은 실거래 알수없음), 그럼 25억 건물 대출 대비 자기 전세 2억은 문제없다 느낄 수 있기 때문입니다. 그렇게 19가구 모두에게 전세를 받으면 전세 보증금만 38억이 모입니다.

소유주는 그렇게 초과 수취된 전세금을 다른 건물을 짓는데 쓰고, 이렇게 하면 건물 숫자가 더 늘어나죠. 즉, 새 건물도 초과 전세보증금 들어온걸로 15억 넣고 대출 25억으로 새건물 매입 및 건설오 한채 더 늘리고, 이 과정을 반복합니다

그러면 이 사람은 빌라왕이되요

그래서 이런 단독다가구 및 다중주택의 경우, 임차권 설정 등기가 의무화되어야 합니다. 개별 임차인 별에게 할당된 부채규모를 제3의 신규 임차인에게 정보가 공개가 되어야 할 것이구요.

추가로, 해당 건물의 공시가격이 계약시점에 제공되어서 임차인 스스로도 방어기제가 작동하도록 해야 할 거 같습니다.

아파트에까지 강제화 할 필요 없어뵈요. 아파트는 개별로 등기부가 작동하기 때문이구요.

수요 = 돈이고, 돈은 소득과 대출에서 나옵니다.

증권이든 부동산이든 동일해요

https://naver.me/FQIX8cMD

김작가 채널 출연 중입니다.
김작가 / 부읽남 / 박정호교수 / 김광석 실장 / 저 5인 인터뷰 중 휘유

김작가 채널 최초로 다인 인터뷰인듯요

워허이…?

https://n.news.naver.com/article/025/0003274868?cds=news_my

내일 아니 오늘(토요일)이군요

HUg가 수행하는 안심전세반환보증 이라는 괴물이 전세사기의 수법으로 활용되는 중인데, 허그는 이를 개선할 생각보다는 눈가리고 아웅 중입니다.

과거 허그는 신축빌라/다세대 등의 가격이 없는 맹점으로, 공시가액의 150퍼를 매매가로 인정해주고 있었습니다. 여기에 전세가 100퍼를 인정해주는 보증보험 가입을 허용한게 2020년입니다.

가령, 시세가 3억정도일 주택이 시세가 없는 경우에, 공시가율을 역산 적용해서, 70퍼 공시가율인 2.1억을 받게되면, 이 2.1억의 150퍼인 3.15억으로 시세가 인정되고, 이 3.15억의 100퍼에 해당하는 전세보증보험 가입을 해주었던 것이죠.

이러다보니 결국 보증기관인 허그가 대위변제하게 되거나, 혹은 임차인이 사기 당하거나 하면서 전세사기가 2022년부터 급격히 증가하게 된 원인 중 하나입니다.

허그는 그래서 이를 140퍼-100퍼 조합으로 바꿨는데요,
그 결과 2.1억의 1.4배인 2.94억까지 전세를 받아주고 보증보험가입,
이게 문제가 생기니 이제는 부채의 90퍼를 적용,
140-100퍼에서 140-90퍼 조합으로
그러면 126퍼라는(140*0.9)퍼센티지가 나옵니다.

그렇다면 2.1억 전세 기준 1.26배는 2.65억인데, 과거 3.15억에서 5,000만원 감소한 금액이 됩니다. 그리고 이를 시행하는 과정에서 작년말부터 역전세가 확 일어났습니다. 소위 반강제 역전세가 된 것이죠.

전세대란 대책으로 150-100퍼 조합에서 140-90퍼 조합으로 보증보험이 내려오는 동안, 빌라 및 오피 다세대 등에 제도변화발 반강제 역전세가 일어난 것이 지금입니다.

애초에 저렇게 나이브한 기준… 을 왜 적용했을까요?

이론상 주택의 공시가액이 70퍼를 넘으면 무조건 전세가격이 매매가를 넘는데 그래도 보증을 내주던 게 HUG입니다.

공시가격이 공동주택 세대별 나오는 아파트와 달리, 공시가격이 표준주택에서나 나오는 주택과, 그 공시가율을 토대로 역산하는 헛점을 이용하고도 남는거죠.

모든 전세사기는 그 유형이 다 달라서 통일화 할 수 없습니다 아파트에도 사고가 없는게 아니고,

다만 전세보증보험이 사고를 키우는 자양분 역할을 합니다. 보통의 경우 LTV는 70이거나 50인데, 전세보증보험을 유도하면 LTV 110퍼가 될 수 있는데 무갭 하기에 좋은 환경이니까요. 대놓고 갭자들에게 무갭해라 제도 열어준거에요