💥 НЮАНСЫ БРАЧНОГО ДОГОВОРА (БД)

В РФ БД заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, при этом российский нотариус обязан не только удостоверить верность подписи, но и установить личность, провести проверку дееспособности, разъяснить содержание сделки и проверить ее соответствие закону

▶️ При удостоверении договора нотариус совершает обязательные действия (согласно регламенту совершения нотариусами нотариальных действий: приказ Минюста России от 30 августа 2017 г. № 156) например, посредством ЕИС делает запрос о наличии судебного акта о признании заявителя недееспособным или ограниченно дееспособным (п. 32), получает информацию о возможном банкротстве заявителя (п. 24) и.т.п…

✔️ То есть именно комплекс действий нотариуса, а не просто наличие слова «нотариус» на документе, свидетельствует о соблюдении нотариальной формы.

В США повсеместно отсутствует требование об обязательной нотариальной форме БД, но обязательно участие в составлении и заключении БД адвокатов каждой стороны либо одного адвоката…

⚠️ Система нотариата в США устроена не так, как в РФ: нотариус в США выполняет в первую очередь функцию аутентификации (есть различие в зависимости от штата). Американские нотариусы именуются государственными нотариусами штата США и назначаются руководством штата. Наличие специального или юридического образования для занятия должности нотариуса в США не нужно (американский нотариус не дает юридических консультаций и не составляет договоры)

Супруги находятся за рубежом и возникла необходимость в БД…как быть ❓

➡️ Если БД удостоверен консулом за рубежом - то Росреестр зарегистрирует переход права собственности, однако такие договоры, по мнению адвоката Полины Павловой могут быть оспорены: https://vk.com/wall759189972_35

Адвокат рекомендует оформлять доверенность на представителей на заключение брачного договора на территории РФ

Другой возможный способ: заключить БД в стране с “классическим” нотариатом…

Также читайте:

БД можно оформить в консульстве РФ за рубежом: https://pravo.rg.ru/rubrics/question/69834/

О брачном договоре: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/pokazhite-brachnyy-dogovor-yuristu/

👉 Рынок вторичного жилья сейчас – рынок покупателя. Это означает, что продавцу нужно приложить все усилия, чтобы покупателя привлечь, заинтересовать и удержать.

🤷🏻‍♂️Однако не все продавцы понимают текущую ситуацию, а многие откровенно “чудят” на показах квартиры и отпугивают потенциального покупателя.

⚡Сегодня мой личный топ: что нельзя говорить/делать продавцу недвижимости.

1️⃣С порога рассказывать о всех сложностях сделки – подборе альтернативного варианта, погашении залога банка, о том, что некуда выписать ребенка, переселить бабушку и т.д.

2️⃣Продавать квартиру с арендаторами, которые не хотят съезжать – такие жильцы с удовольствием расскажут покупателю, о том, что в квартире жить невозможно, а цена завышена в полтора раза.

3️⃣Задавать личные вопросы – где и кем работаете, в браке или нет, с кем будете жить в квартире и подобные.

4️⃣Подгонять покупателя, “ходить хвостиком” и “стоять над душой”.

5️⃣Эмоционально/агрессивно воспринимать замечания покупателя по недостаткам квартиры.

6️⃣Сразу и категорично заявлять о том, что торга нет, вообще нет.

7️⃣Спорить по мелочам: о вывозе стиральной машины/духового шкафа/люстры.

8️⃣Ругать управляющую компанию, соседей, застройщика.

9️⃣Обсуждать политику, религию, семейные отношения и т.д.

🔟Говорить о том, что просмотров квартиры много, а покупателя все нет.

➡️Продавец часто может несознательно говорить лишнее, поэтому задача специалиста – заранее рассказать клиенту, как нужно себя вести и что говорить при показе.

📌В некоторых случаях продавцу лучшее вообще не присутствовать на показах, а доверить этот процесс профессионалу.

⚠️ Советую посмотреть данный подкаст о цифровой гигиене с экспертом по кибербезопасности Андреем Масаловичем…

В простой и доступной форме эксперт рассказывает что такое цифровой профиль и как его сегодня обезопасить в цифровом мире…

⚠️ До сих пор часть риэлторов, юристов, нотариусов ведут например “Нельзяграм”, используя сервисы VPN, не понимая насколько это небезопасно…

(Источник: аккаунт Вконтакте Легкие деньги)
https://vk.com/video-25380626_456308719

💥 Сможет ли продавец получить копию ДКП из реестровго дела после сделки ❓

Вопрос: может ли бывший собственник получить копию правоустанавливающего документа из реестрового дела (например ДКП), если он уже не собственник ?

Риэлтор–юрист Михаил поделился своей историей:

“я продавал свою квартиру…у нас была электронная регистрация, а покупатель был с ипотекой Сбера…после сделки я получил ссылку в кабинете Домклика (договор и выписки из ЕГРН в электронном виде)…я обратился к нотариусу и перевел “доки” в бумажный вид…

Прошел примерно месяц после сделки и я решил проверить – смогу ли я как бывший “соб” получить копию ДКП из реестрового дела ?”

⚠️ В инструкции Росреестра указано, что такой документ может получить не только действующий, но и предыдущий правообладатель:
https://rosreestr.gov.ru/press/archive/instruktsiya-rosreestra-kak-poluchit-kopiyu-pravoustanavlivayushchikh-dokumentov-na-kvartiru/

▶️ Однако в МФЦ меня ждал сюрприз:

“Вы не являетесь надлежащим заявителем…данные сведения относятся к ограниченному доступу и предоставляются только действующим собственникам…ст.62 пункт 13 подпункт 1 закона № 218-ФЗ”

⚠️ Пришлось изучать Приказ Росреестра от 08.04.2021 N П/0149 "Об установлении Порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН…”, в котором в части II (Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН), в пункте 21 указано:

Роскадастром в соответствии с настоящим Порядком выдаются сведения, содержащиеся в ЕГРН, в том числе в виде копий помещенных в реестровое дело документов, выражающих содержание сделок, на основании которых:

6) лицом был отчужден объект недвижимости (имущественное право), и на момент подачи им запроса в ЕГРН зарегистрировано прекращение его права (имущественного права) на данный объект недвижимости в связи с его переходом (предоставляются лицу, которым был отчужден объект недвижимости, нотариусу);

😼 “Пришлось ткнуть носом” специалистов в МФЦ…

P.S.: если срок действия сертификата ЭЦП закончился - сможет ли в этом случае нотариус перевести документы в бумажный вид ? (например после сделки, где была ЭР прошло 2 года)

💥 ПРОДАВЕЦ АКТИВНО СУДИТСЯ…

Скажу сразу, что тема дискутабельная…

В дорожную карту любой сделки сегодня входит так называемая юрпроверка – оценка рисков, одной из задач которой является “проверка продавца по судам”

✔️ Лично я выступаю за то, чтобы такую проверку делал как минимум проф.юрист с судебным опытом…(просто “бумажно-кабинетный юрист”, по моему мнению, не подойдет…хотя мне могут возразить: дескать “судебники” как правило не умеют делать проверки)

Отмечу, что при изучении и анализе информации проф.юрист обращает внимание не только на количество споров, но и на:

роль участника в них (истец, ответчик, третье лицо);

виды и категории исков;

суммы взыскания;

продолжительность процессов;

тексты судебных решений…

⚠️ Проверяем и видим, что продавец активно судится по различным основаниям, но не связанным с его объектом, его долгами или неисполнением договорных обязательств:

взыскивает штраф с магазина…судится с турфирмой…взыскивает деньги с блогера за онлайн курсы, которые ему не подошли…активно судится с Почтой России по каким то копеечным делам и.т.п…

⚠️ Возникают вопросы:

выходить с ним на сделку или нет (а вдруг впоследствии за что то “зацепится” и пойдет в суд) ?

продавец - сутяжник и конфликтный товарищ…или он действует правильно: отстаивает свои интересы в правовом поле ?

Коллеги, Ваше мнение ❓