⚠️ Семейная ипотека. «Доноры» или когда нет ребенка

Решение Минфина по Семейной ипотеке (пункт л) статьи 32, текст во вложении) позволяет взять в созаемщики (и, соответственно, в созалогодатели) стороннее лицо, у которого есть «соответствующий» программе ребенок (но банки «любят» чтобы это был родственник, хотя где-то и это не обязательно). В простонародье такого стороннего человека называют «донором».

❗️Участникам сделки нужно понимать минусы такого участия "донора" в сделке:

Для основного покупателя:

▪️Донору нужно обязательно выделять долю в собственности (обычно, не менее 6 кв м), донор не сможет эту долю передать (подарить/продать) никому до полного погашения кредита.
▪️Основной покупатель должен понимать, что потом, после погашения ипотеки, нужно как-то обязать донора вернуть эту долю. Тут вопрос даже не в оформлении (дарение/ДКП), а в его желании «вернуть» долю. Предварительные договоренности вряд ли можно зафиксировать юридически.
▪️Еще может потребоваться согласие супруга донора, если доля оформлялась в браке (а вдруг он будет против).

Нужно понимать, что полное погашение может быть долгое (например, все 20-30 лет). Что будет потом в сознании у донора и его супруга вопрос. +с донором может что-то случится, будут наследники, а если они не захотят передавать долю...

Для самого "донора":

▪️Донор не сможет уже сам для себя получить никакой льготный кредит. Даже после погашения этого кредита, где он «донор». Пример, минуса такого участия во вложении.
▪️Как написали выше, донору нужно выделять долю в собственности (обычно не менее 6 кв м), донор не сможет эту долю передать (подарить/продать) никому до полного погашения кредита.  С учетом этого, нужно понимать, что донору придется в течение срока кредитного договора платить налог на имущество.
▪️В течение срока кредитного договора у донора будет имущество в виде доли в жилье, которое, возможно, не позволит ему участвовать в каких-то других госпрограммах или получении пособий/выплат от государства
▪️Донор как и основной заемщик отвечает по всем обязательствам по кредиту, ибо он юридически такой же солидарный заемщик.

В общем, вопросов с "донором" много.
Каждый для себя решает сам.

Работают с так называемыми «донорами» несколько банков, но не все. Зачастую, эти банки, если и берут «доноров», то только родственников, как правило, с доходом.

Застройщик АПРИ тоже планирует строительство новых ЖК.

В Челябинске по ул. Академика Макеева.
В Санкт- Петербурге - АПРИ Нева.
И дом в Екатеринбурге - Попов Лог.

Сейчас с клиентом рассматриваем покупку квартиры в рассрочку с целью будущей перепродажи в течении года.

Клиенту не хватает на первый взнос, т.к. выбрали квартиру за 10 млн. на неё скорей всего будет максимальный прирост цены.

Поэтому сейчас ищем еще одно человека, который хочет инвестировать. Но не хватает бюджета.

Покупка квартиры в складчину
Первый взнос 20% от цены. Это 2 млн рублей.
Делим взнос на двоих, получаем вход по 1 млн. рублей.

Цель продать за 11,5 млн. через год.
Итого прибыль составит 750 тыс. на вложенный миллион.

Пишите в личку, кому интересно.

С одним из инвесторов продали 2 инвестиционные квартиры в ЖК Симфония.

1,5 года назад покупали там 2 студии по цене 2,6 млн. в ипотеку. Писал об этом пост https://t.me/anb174/172

Итог нашего инвеста:
Первый взнос: 20% = 550.000 р.
Платежи за 1,5 года = 200.000 руб.
Продали квартиру за 3,5 млн.

Чистая прибыль с одной студии составила:
3,5 млн - 2,6 млн цена покупки - 200.000 платежи по ипотеке = 700.000 р.
На вложенные 550.000 за 1,5 года вышло примерно 90% годовых.

Вторую студию продали раньше за 3,2 млн.