1 326 человек на весь город.

Это безработица в нашем городе на 1 ноября. Две десятых процента.

Я сидел на финальном в этом году заседании городской думы и смотрел на эту цифру. Почти ноль. В зале — спокойствие, кивки. А у меня в этот момент появилось странное ощущение: это не повод радоваться.

Мыслями переношусь в прошлое, на лекции родного экономфака КФУ.

⸻

Нас с детства учат: безработица — это плохо.

А значит, когда её почти нет — должно быть отлично.

Но экономика устроена сложнее.
В ней опасны не только провалы, но и моменты, когда всё работает на пределе.

⸻

Когда безработицы почти нет, это значит:

— людей не хватает
— рост упирается не в идеи и деньги, а в человеческий ресурс
— экономика начинает конкурировать сама с собой за одних и тех же людей

Я думаю, всем попадались рилсы, где показана разница в собеседованиях 10 лет назад и сейчас)

⸻

Я думаю, что такой показатель — это не про отчётные аплодисменты.

Это момент, когда нужно:

— думать о производительности
— вкладываться в образование и подготовку кадров
— искать умные, а не быстрые решения

⸻

В такие моменты особенно видно, что экономика — это не набор показателей, а система решений.

И если смотреть на неё только через цифры, можно пропустить момент, когда хорошие новости становятся тревожным сигналом.

#СоздаюГород

Тот редкий случай, когда ребёнок радуется победе другого после собственного поражения

Шахматы — максимально индивидуальный вид спорта. Один стол, один соперник. И кажется — ты там всегда один на один с доской.
Но на этих выходных я увидел, как шахматы вдруг становятся командными.

Тимур и Ратмир участвовали в командных соревнованиях для детей до 9 лет

В команде — ещё один мальчик и девочка. Четыре разных характера, четыре доски, один результат.

И вот момент, от которого я реально кайфанул. В одном из туров Ратмир проигрывает партию и... искренне радуется победе Тимура. Потому что эти очки — в общий командный зачёт.

Я впервые видел, как проигрыш не ломает настроение (у нас так в 99% случаев 😅), а победа другого ощущается как своя.

Дети сами по себе и дети в команде — совсем разные

Появляется чувство локтя. Появляется ответственность не «за себя», а «за нас». Ощущение совместного движения очень быстро сближает, даже между незнакомыми детьми.

Ребята отыграли очень достойно. Тимур проиграл только одну партию — тому самому мальчику, который недавно обыграл настоящего гроссмейстера.

Честно скажу: после этого турнира захотелось организовать соревнование именно в таком формате

Потому что командные шахматы — это не только про ходы, это про поддержку и «мы».

Шахматы — это, конечно, про дружбу.

А у вас были друзья из кружков или спортивных секций? Такие, с которыми вас связывало общее дело, а не просто посещение занятий?

#СоздаюСемью

50-60 миллиардов рублей — много это или мало для города?

В начале недели я написал про безработицу в 0,19% - цифре, которая заставляет задуматься. Но сессия, конечно, была не об этом. На повестке было больше 30 вопросов, среди которых такие глобальные темы, как бюджет города и правила землепользования и застройки.

Смотрите, какая динамика:

Бюджет Казани:
2025 год — 50 млрд рублей
2026 год — 60 млрд рублей
2027 год - 62 млрд рублей
2028 год - 67 млрд рублей

Город реально становится дороже, сложнее, ответственнее.

В условиях инфляции рост бюджета — это не “мы богатеем”

Это “мы хотя бы не останавливаемся”. Без увеличения денежной базы развитие города просто невозможно физически. Стагнация бюджета = деградация города.

84% бюджета — образование. 42 миллиарда рублей

Я езжу по школам, посещаю детские сады в своём округе. Вижу не отчёты, а потолки, спортзалы, дворы, усталых директоров. И при таком бюджете всё равно фундаментально ощущаешь нехватку денежных средств.

Пишу этот пост и вспоминаю недавние слова Владимира Путина: денег всегда и везде не хватает — вопрос в выборе приоритетов.

Образование — осознанный приоритет города.

Для сравнения: на культуру выделяется 2,5 миллиарда рублей.

Очень точный вопрос задал мой коллега Айнур Ялилов

Как изменения налогового законодательства в 2026 году ударят по бюджету города? Это вопрос у всех на устах — и у города, и у малого бизнеса, и у предпринимателей.

Ответ был честным. Точных расчётов нет. Изменение оборота по УСН до 20 миллионов коснётся порядка 10% плательщиков — это примерно 5 тысяч предпринимателей.

Вместе с тем, город исходит из прогнозов не оптимистичных, а скорее прагматичных. Увидим.

Помимо бюджета приняли новые правила землепользования и застройки

Документ не громкий, но фундаментальный — и для жителей, и для девелоперов, и для будущего города.

Например, вводится зона 500 метров от береговой линии Куйбышевского водохранилища с особыми правилами согласования строительства. Это попытка защитить водную кромку от хаотичной застройки, договориться с городом наперёд.

Когда смотришь на бюджет, понимаешь: это не таблица

Это список решений — что мы считаем важным, а что откладываем на потом.

#СоздаюГород​​​​​​​​​​​​​​​​

Открываю рабочий чат по платежам

Сообщение: «Прошу согласовать платёж. Назначение: задаток для участия в торгах по психиатрической больнице».

На секунду зависаю. Думаю: да, жизнь, конечно, умеет удивлять.

В середине декабря друг кидает пост: “Не хочешь себе инвестицию?”

Телеграм-канал, шутливый тон. Сравнение с BMW X5. 22,5 млн рублей за 10 гектаров земли, 26 тысяч квадратных метров в собственности. Калининградская область.

Обычно такие вещи остаются в голове в папке «забавно, но не моё».

Но где-то внутри включается предприниматель, который всегда говорит одно и то же: “Давай сначала разберёмся”

10 гектаров в собственности. Не аренда, не концессия. Цена — как машина. Для сравнения: сотка земли в центре Казани — 8-12 млн рублей.

Начинаю разбираться

Рассылаю документы тем, чьему мнению доверяю. И получаю разброс:
— «Не стоит тратить время»
— «Очень сложно, но интересно»
— «Редкая возможность»

Чем сложнее объект — тем менее однозначны ответы.

Володя говорит: “Давай попробуем, посмотрим”

Диана смотрит на меня и молчит несколько секунд. Очень предварительное одобрение. И я понимаю, что это уже немало. Встречаемся за завтраком, формируем уточняющие вопросы.

В один из дней говорю: “Мне нужно побыть одному”

Уезжаю в пустой дом родителей. Тишина. Диалоги уже не с людьми, а с собой.

Я понял простую вещь: в такие проекты нельзя заходить без визионерского взгляда. Просто считать цифры здесь недостаточно.

Скидываю материалы Марине Шпилько

Ответ без долгих рассуждений: «Я готова лететь».

Это работает как подтверждение. Эмоциональный резонанс. Я не один это чувствую.

В какой-то момент я поймал себя на том, что уже не думаю “стоит ли”, а думаю “до какой цены мы будем готовы идти”

Это очень взрослая формулировка.

Вчера торги прошли. Итоги — впереди. Результатов пока нет. История не закончена.

Буду держать вас в курсе. Потому что такие решения — всегда больше, чем просто инвестиция.

#СоздаюДевелопмент

Победили на торгах!🔥🔥🔥

Во вторник был на встрече, которая обычно не происходит

Без протокола, без трибуны, без "давайте заслушаем". Просто разговор живых людей, у которых есть опыт, раздражение и желание что-то сдвинуть.

Уютная переговорка в офисе Унистроя в Арт-центре. Чай, кофе, плотная посадка. Можно спорить, можно не соглашаться, можно говорить честно.

Меня зацепило вот что

Мы вслух проговорили: формат "каждый депутат толкает свою идею" больше не работает. Город стал слишком сложным. Проблемы системные, и одиночные инициативы в них просто тонут.

Нужен проектный подход. С фокусом, с ответственными, с логикой "взяли — довели".

Инициатива этой встречи — от Радика Салимгараева, председателя комиссии, и Наиля Галеева

Это редкий случай, когда председатель не собирает "для галочки", а реально создаёт пространство для работы. Смотрел на коллег по депутатскому корпусу и думал о том, какие мы все разные. Но при этом каждый из нас видит город ежедневно не на слайдах, а в реальности. Болевые точки, рассинхрон систем и конечно, ситуации, где нормативка отстаёт от жизни.

В какой-то момент стало понятно: у всех болит разное (транспорт, застройка, регламенты), но корень часто один и тот же.

Мы разделились на минигруппы по направлениям

У меня сразу появилось ощущение, что в таком формате можно реально сдвигать вещи. Не лозунги, не "обсудим ещё раз", а узкие команды + конкретные треки.

Уже после встречи мы созвонились с Андреем Беляковым

Мы сидели на встрече напротив друг друга. Общая девелоперская оптика, понимание внутренних ограничений системы, много пересечений. Договорились встретиться до конца года - обсуждать, предлагать, двигаться.

В какой-то момент я поймал себя на мысли, что именно такого формата сегодня очень не хватает в городской политике. Не соревнования инициатив,
а совместной сборки решений — с пониманием ограничений, нормативки и ответственности за результат.

Это не "политический пост"

Это про попытку перейти от разговоров к сборке решений. Город не нуждается в ещё одном наборе лозунгов. Город нуждается в людях, которые готовы впрягаться в сложные темы.

Спасибо Радику Салимгараеву и Наилю Галееву за движушность и за то, что не боятся менять формат.

Посмотрим, что из этого вырастет. Но ощущение, что это было начало правильного процесса, у меня точно осталось.

#СоздаюГород

В воскресенье в «Прогрессе» открылся шахматный клуб «Стрижи 64»

Провели турнир открытия — собралось 65 детей. Получился крупный турнир. С первой минуты стало понятно: это не кружок, а событие.

Я не раз писал: одна из причин, почему шахматы не стали модным видом спорта — это пространство

Не сама игра. А среда, в которой дети учатся и соревнуются. Среда либо усиливает интерес, либо убивает его.

Мы сознательно проектировали шахматную сцену, а не просто аудиторию

Большой зал, высокие потолки, центр города. Для родителей — отдельные классы, где можно ждать без суеты. Закупили воды. Вроде мелочь, а важно. Из таких деталей складывается уважение.

Первые 5-6 досок разместили на небольшом возвышении — эффект президиума. Дети хотят туда попасть не из-за медалей, а из-за ощущения «я дорос». Это формирует внутреннюю мотивацию без слов.

В какой-то момент наблюдал за Ратмиром

Пользуясь тем, что я организатор, находился в зале. Но понимал: если буду попадаться на глаза — дети отвлекутся. Спрятался за ёлкой.

Соперник Ратмира ходит быстро, Ратмир медленно. Не понимаю, то ли выигрывает, то ли проигрывает. Если соперник отвечает быстро — может, он контролирует партию? Пытаюсь понять по мимике. Не понимаю.

В какой-то момент Ратмир встаёт на колени, начинает ходить увереннее. В конце поднимает руку: «Судья, мат».

Тихая, очень личная радость.

Тима и Ратмир заняли 5-6 место

Крепко, по делу. Важнее не место, а то, как дети проживают соревнование.

Когда видишь такие моменты, особенно остро понимаешь: важно не только где играют, но и как учатся

В клубе преподаёт чемпионка Татарстана, призёр российских соревнований среди женщин, мастер FIDE Любовь Маркелова.

Обучение — среда и пятница:

17:30–18:30 — группа для начинающих. Ребята, которые только входят в шахматы. Цель — 3-й юношеский разряд.

18:30–20:30 — подготовленные дети с рейтингом ФШР 1200–1400. Системная работа, партия как анализ, а не угадайка.

Мне нравится, что здесь сразу понятна траектория роста — от первых шагов до осознанной игры.

Вопрос к вам

Что важно в детских шахматных пространствах? Чего не хватает на соревнованиях? Что раздражает, а что цепляет?

И не только в шахматах — в любых секциях, куда приводите детей.

#СоздаюСреду

Иногда к выступлениям возвращаешься не сразу

Не потому что было «проходно», а наоборот — потому что сказанное продолжает внутри работать.

В начале декабря мы с Владимиром выступали на архитектурно-градостроительной конференции «Диалоги». Это была не презентация проектов, а разговор о пути, решениях и ошибках.

За последние годы мы выступали в МГИМО, на специализированных курсах для девелоперов, на форуме «Движение»

И каждый раз кажется, что ты подсвечиваешь аудитории какие-то важные вещи. Но если честно — сначала ты подсвечиваешь их для себя.

Выступление — это ревизия пути. Что работает, где были иллюзии, где пришлось взрослеть.

«Диалоги» стали для нас не сценой, а зеркалом

Это было не про мотивацию и не про витрину успеха. А про честный разбор того, как девелоперский стартап вообще может выжить в городе.

И несколько мыслей, которые мы проговорили вслух:

Земля — это не удача, а система

Одна сделка на десятки анализов и сотни просмотренных участков. Воронка земли — это не бюрократия, а конкурентное преимущество. Мы не ждём «подгонов». Мы сами находим участки: дошло до того, что идём по улице, замечаем пустырь, поднимаем документы, выходим на собственника, проводим анализ, даём оффер.

Процессы — это скорость, а не «корпоративщина»

Постепенно уходит «я думал, это они сделают». Минус потери недель, плюс управляемость.

Архитектура — это заявление

Был момент, когда для одного из проектов нам сделали полностью разработанный проект МОПов. Хороший, профессиональный. Но он не соответствовал нашим ценностям продукта.

Мы отказались. Потеряли деньги, сроки — и заказали у другой команды. Просто потому, что компромисс в эстетике — это компромисс в бренде.

Когда проговариваешь такие вещи вслух, вдруг понимаешь:

Ты уже не там, где начинал, но и не там, где можно расслабиться. И это, пожалуй, самое честное состояние для бизнеса.

На днях читал лекцию для студентов о финансах девелопера. Про деньги, риски, модели — и про ту самую «скучную дисциплину», на которой держатся красивые дома. Скоро обязательно поделюсь мыслями и ощущениями. Потому что каждый такой разговор снова что-то проясняет — прежде всего для себя.

#СоздаюПуть

У ЖИК почти 10 лет не менялся логотип. И в какой-то момент это стало проблемой.

Один и тот же знак, одна и та же айдентика. В какой-то момент мы вместе с командой Brendcore просто честно посмотрели на него и поняли: он уже не совпадает с тем, чем компания стала сегодня.

За эти годы рынок сильно изменился

За это время рынок ушёл вперёд: девелоперы вокруг переосмыслили себя, обновили визуальный язык. А наши проекты по сложности, по масштабу, по задачам начали опережать внешний образ компании.
Айдентика перестала соответствовать уровню того, что мы делаем.

При этом у нас не было задачи "стереть прошлое"
Исследование показало важную вещь: в старом логотипе были сильные смыслы. Структурность, ощущение карты, фрагмента города — дороги, кварталы, разные зоны. Это было похоже на взгляд сверху, как на карте города, где всё связано.

Уже в процессе мы узнали ещё один слой смысла

Буква «Ж» в старославянской традиции — начало слова, связанного с жизнью, существованием, сотворением нового.

Новый знак родился из идеи векторов

Из мысли о развитии, движении и жизни. В основе — оси координат, которые продолжаются в пространстве. Из этих линий можно собирать графику, показывающую развитие в разные стороны.

Это не было решением "с первого раза"

Было несколько вариантов, итерации, споры, уточнения. В какой-то момент образ стал "держать", стал крепким.

В итоге получился не просто знак, а рабочий инструмент

Знак, который можно использовать по-разному: как отдельную «Ж», с названием, с дескриптором или без, на разных носителях.

Интересно, что графика нового знака неожиданно точно совпала с тем, кем ЖИК является сегодня по сути

Девелопером, который работает и с большими территориями, и с точечными, сложными проектами, в том числе в исторической среде.

Для нас этот логотип — фиксация этапа

Мы надеемся, что его потенциал будет считываться так же, как мы его чувствуем внутри. Как образ компании, которая развивается не в одну сторону.

Спасибо Андрею Овчинникову, его команде и компании Brendcore за глубокую работу и за то, что помогли найти форму, которая действительно совпадает с содержанием.

#СоздаюКоманду

31 декабря — не про итоги. Скорее про паузу.

Не резюме и не отчёт. Просто момент остановки.

Сколько бы мы ни планировали, жизнь каждый раз вносит свои коррективы. На днях я пролистал медиатеку в айфоне и понял: всё разворачивалось очень по-разному. Где-то — неожиданно приятно, а где-то — по-настоящему прижимало к стенке.

И в какой-то момент понимаешь: не люди для планов, а планы для людей.

Этот канал — мой дневник. Возможно, когда-нибудь его будут читать мои дети, уже взрослыми. И если выделить одну мысль этого года, то она стоическая; та, к которой я ежедневно возвращался:

Не требуй, чтобы всё происходило так, как ты хочешь. Но желай, чтобы происходящее происходило так, как оно происходит — и жизнь будет спокойной.

И вот я здесь, 31 декабря. Мы продолжаем жить, любить, развиваться, работать.

Всем сил. Всем добра. С наступающим.

Начинается первая рабочая неделя года.
И я решил оставить это на память.

Нарезка из тех часов, когда шли торги по Алленбергской больнице. Телефон на штативе, мы с Элиной, бесконечное ожидание, звонки на площадку, хождение туда-сюда.

Самое нервное: результат мы узнали только через сутки после торгов.

Но в итоге выиграли.

Всё больше понимаю: терпение в современном мире - один из ключевых скиллов.

#СоздаюПуть

Есть места, где масштаб ощущаешь не через цифры и презентации, а почти физически

Дом Банарцева на Карла Маркса, 18 - как раз из таких.

Экскурсия по музею - это не просто про искусство

Это про контекст, про время, про то, как аккуратно и вдумчиво можно работать с наследием. Картины, мебель, детали XVII–XX веков. Всё собрано так, что разговор сам собой становится тише и глубже.

Меня зацепил шкаф, изготовленный для Петра I. Внутри оригинальные обои того времени, вензеля, орёл. И конечно, тайный механизм: чтобы открыть верхние ящики, нужно сначала задвинуть нижний и потянуть за скрытый круг внутри. Петр I любил такие вещи - механизмы, секреты, инженерию в быту (хотя конкретно этот экземпляр до него не дошел).

А ещё там было женское кресло с маленькими ручками и открывающимся сиденьем. В сторис я выкладывал видео и спрашивал: для чего оно служило? Кстати, догадались в итоге? Предлагаю обсудить в комментариях.

С ASG Invest у нас была история взаимодействия и раньше

Поэтому сам факт масштаба их земельного банка - не новость. Но есть разница между “знать” и в очередной раз осознать.

Когда смотришь на это не в формате отдельных участков, а как на единую долгую стратегию

Вдруг снова ловишь себя на мысли: насколько же он огромный, этот земельный банк. И насколько это разговор не про проекты, а про будущие десятилетия.

25 тысяч гектаров земли. Восточная дуга, Большой Зеленодольск, Зелёная дуга - три мегапроекта, каждый из которых меняет представление о развитии территорий. 4,5 миллиона квадратных метров жилья, более миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости, тысячи новых рабочих мест.

После презентации был ещё один разговор, но уже без слайдов и микрофонов

Небольшие переговоры, но пусть это пока останется за кадром) Скажу лишь, что общались мы в одном из самых красиво воссозданных залов дома, и в этот момент пространство неожиданно точно совпало с сутью обсуждаемого.

Спасибо ASG за приглашение.

Продолжение, возможно, будет. Но не сразу.

#СоздаюГород

Есть проекты, которые сразу считаются. А есть такие, где сначала долго думаешь - а как вообще это сегодня делать

Дом с "подсолнухами" на Горького, 26 - как раз из второй категории. Объект культурного наследия, историческое здание. Сложная конструкция, ограничения, согласования, экономика на грани здравого смысла.

Важно сказать: это не "заброшка"
Мы давно в проекте, уже начали работы; сейчас, например, занимаемся кровлей. Но при всём этом реставрация с приспособлением - один из самых сложных форматов девелопмента, которые вообще существуют.

И вот здесь появляется интересный момент

В России есть программа льготного кредитования восстановления объектов культурного наследия, оператором которой выступает ДОМ.РФ. На фоне высокой ключевой ставки государство предлагает длинные деньги и относительно низкую ставку (порядка 9%) именно для таких проектов.

Это тот редкий случай, когда механизм выглядит логично. Потому что экономика исторических зданий почти всегда сложная: большие капитальные затраты, долгие сроки, ограничения по планировкам и инженерии, требования по сохранению деталей, которые просто невозможно "оптимизировать".

Без стимулирования такие дома чаще всего либо стоят годами, либо превращаются в компромиссы.

Мы хотели бы попробовать профинансировать будущее восстановление Горького, 26 именно через эту программу

Но чтобы это стало возможным, проект должен быть по-настоящему сильным - и по архитектуре, и по продукту, и по смыслу. Поэтому мы решили усилить команду проекта и пригласили Марину Шпилько. Человека с очень сильным визионерским и продуктовым взглядом на недвижимость. Не "про красивые картинки", а про то, как историческое здание может получить современную, живую и экономически работающую функцию.

В будущих постах отдельно расскажу про её кейсы, в том числе те, которые услышал на "Диалогах". Там есть очень точные, трезвые примеры того, как сложные объекты начинают "дышать".

А сейчас мы в самой интересной фазе

Гуляем по дому, бродим, смотрим под ноги и вверх. Ищем будущий продукт, спорим, заряжаемся на мозговой штурм.
Задача простая и очень сложная одновременно: придумать такую идею, которую будет не стыдно защищать - и перед банком, и перед городом, и перед самим этим домом.

Надеюсь, получится. Процесс буду показывать дальше - честно и без лака.

#СоздаюДевелопмент

Иногда один вопрос студента показывает, насколько по-разному мы видим один и тот же мир.

Я говорил, что недавно читал лекцию в КФУ о финансах в девелопменте. Самое интересное случилось не в слайдах и не в цифрах. В какой-то момент лекция превратилась в разговор, и именно он оказался самым ценным.

Один из студентов спросил:
«А разве земля не принадлежит государству?»

Вопрос без провокации, абсолютно искренний. Я не стал поправлять, просто зафиксировал момент. Это не про незнание, а про то, какой образ мира у человека на старте.

Я вдруг поймал себя на мысли: когда я был студентом, мой мир тоже был устроен куда проще, чем сейчас. Я тоже не понимал, как работает собственность, как принимаются бизнес-решения, как устроены деньги в реальной экономике. Не потому, что был глупым. Просто до этих вопросов ещё не доходили руки, не прожил нужный опыт.

Другой вопрос:
«А нельзя просто заранее зафиксировать цены подрядчикам и убрать риски?»

Студенческая логика здесь абсолютно рациональная. Раньше так и делали. Сегодня мир стал слишком нестабильным. Очень многие бизнес-идеи кажутся логичными, но ровно до первого столкновения с реальностью.

Ещё спросили:
«А как вообще формируется цена? Вы же не просто её придумываете?»

Это вопрос не про формулу, а про границу между расчётом и риском. Цена - это всегда гипотеза. Даже с аналитикой и опытом. Даже когда у тебя есть цифры, решения всё равно остаются решениями, а не ответами из учебника.

И самый взрослый вопрос:
«А уклонение от налогов - это вообще рабочая стратегия?»

Без морализаторства: вопрос не про «как украсть», а про правила игры. Система стала прозрачной, а ошибки имеют отложенные, но тяжёлые последствия. Некоторые вещи выглядят как стратегия только до тех пор, пока ты не прожил их последствия.

Мне почему-то вспомнилась книга "Я познаю мир". От статьи к статье ты просто узнаёшь, что мир устроен сложнее. А понимание приходит сильно позже.

Помните момент, когда вы вдруг поняли, что мир работает совсем не так, как казалось в студенчестве? С чего он начался?

#СоздаюСреду

Тренер сказал, что прогресс в шахматах у детей замедлился.

Они много играют в шахматы, но почти не решают задачи. А задачи и игры - как два двигателя у самолёта, оба нужны.

Я пробовал договариваться о количестве задач, которые будут решены ежедневно.
Но каждый раз всё сливалось: то устали, то забыли, то не захотели. Понял, что давление не работает, формальные договоры тоже.

В итоге предложил детям челлендж.
Начинаем решать правильно какое-то количество задач ежедневно, увеличивая по одной в день. В этом челлендже участвую и я.

Я заморочился. Сначала сделали табличку от руки, потом через искусственный интеллект нарисовал красивую таблицу. Каждый ребёнок придумал для себя смайлик и ставил его рядом с цифрой.

Начали с семи задач в день для разгона. Сегодня дети решают уже 35 и не собираются останавливаться. Прогресс очевидный и качественный.

А у меня график плотный😅 Я уже дважды срывался, в том числе сегодня. Правило жёсткое: сорвался - со следующего дня начинаешь снова с семи задач.

Смешно, что когда я звонил детям и признавался, они сказали:
- Да, папа, мы видели, что ты написал в табличке ноль и грустный смайлик. И знаешь, что мы тебе сделали? Мы пририсовали к твоему грустному смайлику ещё слёз.

Дети умеют поддержать, что не говори.

Продолжаем соревноваться. Посмотрим, что из этого выйдет. Но уже сейчас понятно: прогресс есть - и в шахматах, и в отношениях.

#СоздаюСемью

Мы ехали с друзьями по ночной зимней Казани

Снег, фонари, тишина такая, что разговоры сами собой становятся откровенными.

И тут Серёга вдруг говорит:
— А я тебе рассказывал историю про записку, которую я выкинул?

В седьмом классе у него были проблемы с русским

Изложения, сочинения получались стабильно ниже среднего. И учительница (строгая, спокойная, абсолютно серьёзная) в какой-то момент сказала:

«Сергей, вот мой домашний номер. Пусть папа мне позвонит».

Написала номер на бумажке и отдала ему.

И вот Серёга едет домой в автобусе

Едет и медленно умирает. Представляет этот звонок, представляет разговор, представляет папу, представляет себя.

Доезжает. Идёт пешком. Заходит во двор. Останавливается у урны.

И… выбрасывает эту записку.

Просто: шлёп — и всё.

«Просто пошло оно всё», - говорит он и смеётся. А я уже начинаю смеяться заранее.

Самое смешное даже не в этом

Прошло много лет. Та самая учительница вообще не вспомнила про эту записку. Ни через неделю, ни через месяц, ни когда-либо потом.

Это была Галина Геннадьевна. Та самая. Сегодня - директор нашей школы «Прогресс».

И вот тут история внезапно становится почти философской

Мы половину жизни живём с ощущением, что сейчас случится что-то страшное. Что будет разговор, что будет звонок, что будет катастрофа.

Серёга говорит, что с того времени ему до сих пор снятся школьные сны

Про экзамены, которые уже не надо сдавать. Про оценки, которые уже ни на что не влияют.

Я подумал: может, не все страхи заслуживают того, чтобы их проживать. Некоторые достаточно просто донести до ближайшей урны.

И поехать дальше по ночной Казани.

А у вас был страх, который в итоге так и не случился?

#СоздаюПуть

Вроде бы занимаешься недвижимостью, а тут - кино

Ты покупаешь старую больницу с понятными девелоперскими мыслями: обследование, консервация, планы. И почти сразу жизнь подкидывает неочевидный поворот: запрос на съёмку художественного фильма.

Есть что-то очень забавное в том, что разрушенность внезапно становится ценностью, а не проблемой

Обычно девелопер думает, как убрать трещины, а тут, наоборот, как бы не убрать лишнего, вдруг режиссёру понадобится именно эта стена с осыпавшейся штукатуркой😂

Пришёл запрос на съёмку многосерийного художественного фильма. Действие разворачивается в послевоенных годах, нужны аутентичные локации с атмосферой времени.

Признаю очевидные плюсы

Это пиар, причём не натужный, а органичный. Это оживление места, внимание к территории. Это новый взгляд на актив: не только как на объект, но и как на декорацию времени.

Но есть и обратная сторона - неопределённость

Мы с таким форматом раньше не сталкивались. Не до конца понятно, где проходит граница ответственности: что наше, что — студии, кто и за что отвечает. Это не жалоба, а нормальный процесс взросления проекта.

Сейчас только начинаем диалог: обмен информацией, взвешивание рисков, поиск баланса.

Часть нашей команды уже слетала на разведку в начале года

Я сам стартую в конце недели. Обязательно отпишусь.

Какая жизнь интересная штука — ты заходишь в один сценарий, а попадаешь в другой. Девелопмент, кино, руины, смыслы — всё это может пересекаться в одной точке.

За это я и люблю реальность — она шире профессий.

А у вас бывало, что проект внезапно уводил совсем не туда, куда планировали — и это оказывалось интереснее плана?

#Алленберг

Последние годы это заметили все

Земля под многоквартирное строительство в Казани, да и наверное, по всей стране, резко подорожала. Не скачком, а как будто перешла на другой этаж цен.

Наверное, это отголосок тех лет, когда спрос на жильё был высоким

Покупали активно, быстро, иногда без долгих раздумий, и собственники земли логично пересобрали свои ожидания по цене. Плюс старая истина: пригодной земли всегда мало. Как капитала. Как людей. Любой ограниченный ресурс со временем начинает казаться дороже, чем он есть на самом деле.

Раньше рост стоимости земли бил по маржинальности

Вопрос был: сколько мы готовы отдать, чтобы проект всё ещё имел смысл.

Сейчас всё чаще происходит другое. Подставляешь цену земли в модель, и она уходит не в тонкий плюс и даже не в ноль, а в глубокий, неприятный минус.

Мы эти модели не прячем

Мы открыто показываем их собственникам земли. Показываем цифры, минусы, допущения.

Обычно в ответ - пауза. И я их понимаю.

Кажется, расчёт часто идёт на другого покупателя

На того, кто купит эмоционально. Или на того, кто будет считать не от затрат, а от рыночной надежды. Иногда это работает. Иногда - нет.

И вот тут у меня внутри что-то щёлкает

Стоимость земли всё чаще становится не просто высокой, а непривлекательной. Не для торга, не для сложной структуры, а именно для начала проекта.

Это пузырь?

Или просто фаза, которую рынок должен прожить? Честно: не знаю.

Мы продолжаем смотреть много земли

Иногда попадаются настоящие самородки. А в одном из следующих постов, думаю, расскажу, как мы на совещаниях на самом первом этапе для себя отсеиваем часть участков, которые рынок предлагает с очень уверенным видом.

#СоздаюДевелопмент

2025-й показал: рынок недвижимости больше не про скорость. Скорее, про взросление.

В ноябре рынок Казани будто выдохнул, и я тогда писал: это не провал, а пауза. Декабрь показал, что именно рынок прятал всё это время.

Декабрь стал лучшим месяцем года

1 602 сделки, и это +65% к ноябрю и рекорд по динамике за несколько лет. И вот парадокс: на этом фоне средневзвешенная цена квадрата даже чуть снизилась, примерно на 2%.

Это тот случай, когда рынок не умирает, а задерживается в банках и регламентах, а потом одномоментно догоняет сам себя. В ноябре мы видели паузу. В декабре получилась разгрузка накопленного. Спрос никуда не пропадал, он просто стоял "в очереди на одобрение".

Комфорт сделал кассу

Основной вклад в декабрьский рывок дал комфорт-класс: рост продаж примерно на 67% к ноябрю. Бизнес-класс тоже прибавил около 62%.
Премиум в такие месяцы обычно ведёт себя как человек с подушкой безопасности - смотрит на общую суету и спокойно пьёт кофе, не торопясь.

Четверть миллиона за квадрат уже не новость

В ноябре я писал: меньше сделок - выше средняя цена. Простая математика рынка. По итогам года картина оказалась тоньше: последние месяцы средняя цена в сделках почти не менялась, но по выборочным лотам у застройщиков цены подрастали.

Рынок учится повышать цену не всем подряд, а точечно - там, где продукт сильнее и где клиент не просто берёт первое попавшееся, а действительно выбирает.

География продаж не удивляет

Советский район - лидер по сделкам за год, более 4 000, потому что там и стройки больше всего (свыше 22 жилых комплексов). Приволжский - второй по объёму, более 3 300 сделок и около 18 проектов. Авиастроительный и Московский внизу по количеству сделок, но там же и конкуренция между застройщиками гораздо меньше.

География продаж - это не про то, где людям больше нравится жить. Это чаще про то, где стоит полка с товаром. Больше проектов - больше выбора - больше сделок.

Покупатель не беднее, он прагматичнее

В 2025 году студии и однушки заметно вытеснили двушки в структуре продаж. Доля студий выросла, доля двушек снизилась. Причина понятная: недоступность ипотечных программ при текущих ставках и лимитах одобрения.

Но это не только про то, что у людей стало меньше денег. Это про выбор между желаемым и возможным. Люди покупают то, что проходит по кредитной воронке. И вот парадокс, который я постоянно наблюдаю: в разговорах и запросах всё чаще звучит "хочу функциональность и нормальную планировку", но в реальных сделках побеждает то, что легче профинансировать.

Нераспроданность ввода - будущая волна на вторичку

Доля нераспроданных квартир в домах, которые сдали в 2025 году, оказалась выше, чем у ввода 2024-го: плюс примерно 8 процентных пунктов. Это может отразиться на вторичном рынке в ближайшее время.

Не катастрофа, конечно, но маркер: рынок перестал автоматически всасывать любой ввод. Раньше построили - продали почти сразу. Сейчас построили - и дальше работа с выбором покупателя не заканчивается.

2026-й выглядит годом отбора, а не перегрева

Если смотреть вперёд, следующий год не выглядит годом ажиотажа. Он выглядит годом отбора. Ипотечные правила по-прежнему будут задавать ритм; вероятна более осторожная первая половина года и постепенная стабилизация дальше.

Но главный сдвиг происходит не в ставках и программах. Главный сдвиг - в требованиях покупателя. Он всё чаще задаёт себе и девелоперу простой вопрос: "За что именно я плачу эти деньги?"

И ответ должен быть конкретным: за продуманные планировки, за сильную архитектуру, за сценарии комфортной жизни, за логику проекта, за честность продукта.

Рынок уже показал, что он не ломается от сложностей. Он становится строже и требовательнее. Выигрывают в нём не те, у кого больше проектов в портфеле, а те, у кого есть внятный продукт и ответственность за результат.

Вопрос

Как вы реагируете на резкие рыночные изменения? Торопитесь что-то сделать до новых изменений правил или, наоборот, ждете, когда рынок их переварит?

p.s. Как всегда, огромное спасибо Диме из "Авторов" за данные и цифры🤝

#СоздаюДевелопмент

Я решил начать с простого вопроса: «А вы вообще знаете это место?»

Прилетел ночью в Калининград, начинаю погружаться в контекст будущего проекта. Основная часть команды будет в субботу, а сегодня успею в том числе забежать на форум «Экономика наследия». Буду держать вас в курсе.

По прилету решил спросить у «первых встречных», что они вообще знают про Алленбергскую психиатрическую больницу.

Таксист и девушка на ресепшене отеля.

С таксистом разговор получился показательный. Я спрашивал не про страшилки, а наоборот, есть ли какие-то подтверждённые, понятные истории. И его честный ответ: фактов никто толком не знает. Это не легенда с чётким сюжетом, скорее туман и какой-то флёр мистики.

Единственное, в чём он был абсолютно уверен: для Калининградской области это «топовая заброшка». Причём сказал это с такой интонацией, что стало ясно: это социальный статус места, понятный всем.

Вдохновлённый этим разговором, уже в отеле спросил у молодой девушки на ресепшене — слышала ли она про это место.

Она сказала, что название вроде знакомое, но прям сходу не скажет, что это такое.

Видимо, у каждого поколения свои ориентиры. Эх, зумеры — без всякого упрёка, просто как констатация того, как по-разному живёт городская память.

К этому посту прикладываю видео, которое мне передали коллеги из Калининграда.

Это работа студентки Балтийского федерального университета. Видео не про то, как мы будем работать с объектом; не про подход к восстановлению, не про стиль, не про дизайн. Скорее про общее ощущение и вдохновение. Приятно было получить его перед поездкой. Надеюсь, и вам оно отзовётся так же.

Доброго утра и хорошего завершения рабочей недели.​​​​​​​​​​​​​​​​

#Алленберг