Новая #презентация (1 часть) в обновлённом формате. В этот раз я в гостях у федерального девелопера ГК «ТОЧНО», где мы обсудили проект КРТ (комплексного развития территории) — #ЖКСтолицыно

Подготовил сокращённую версию нашей содержательной беседы: выделил ключевые моменты и разделил материал на две части, чтобы вам было удобно смотреть.

Полную версию смотрите по ссылке:
👉 ВКонтакте

🔵 В 1 части говорим о надежности застройщика, местонахождении и комплексном развитии территории четырёх кварталов с их "столицами", "Золотом кольце" и парке для отдыха, о строительстве социальных объектов (детских садиках, школе, поликлинике).

🔸Во 2 части поговорим о транспортной доступности, этапах строительства и сдачи домов, озеленении и благоустройстве территории, затронули тему коммерческих помещений и паркингов, а так же возможности приобретения недвижимости с использованием ипотечных средств и рассрочки.

✅ О проведении презентации, планировках и ценах уточняйте в личных сообщениях

✍️ Мессенджер ВК, Telegram, WhatsApp
✈️ Андрей Смачный
☎️ +79034377357

#новыйЖК #стартпродаж

#презентация (часть 2), продолжаем с Александром делиться информацией о проекте КРТ (комплексного развития территории) — #ЖКСтолицыно

Напомню, что это сокращённая версия нашей беседы: где выделил ключевые моменты и сократил материал, для удобного просмотра.

Полную версию смотрите по ссылке:
👉 ВКонтакте

🔸Во 2 части говорим о транспортной доступности, этапах строительства и сдачи домов, озеленении и благоустройстве территории, затронули тему коммерческих помещений и паркингов, а так же возможности приобретения недвижимости с использованием ипотечных средств и рассрочки.

🔵 В 1 части мы говорили о надежности застройщика, местонахождении и комплексном развитии территории четырёх кварталов с их "столицами", "Золотом кольце" и парке для отдыха, о строительстве социальных объектов (детских садиках, школе, поликлинике).

✅ О проведении презентации, планировках и ценах уточняйте в личных сообщениях

✍️ Мессенджер ВК, Telegram, WhatsApp
✈️ Андрей Смачный
☎️ +79034377357

#новыйЖК #стартпродаж

Конец 2025 года стал для меня точкой переосмысления.

Я остановился и задал себе простой, но важный вопрос:
в чём моя реальная ценность для людей и чем я могу быть полезен?

Посмотрел на свой путь без иллюзий — честно, по факту.

У меня юридическое образование.
Более 30 лет я развиваюсь в сфере недвижимости.

Я начинал с ремонтов квартир и домов — у меня была собственная бригада.
Знаю, как должен делаться ремонт и каким должен быть результат, а не просто «как выглядит красиво на фото».

Дальше было оформление документов на квартиры, дома, коммерческую недвижимость, земельные участки.
Я узаконивал перепланировки, реконструкции, переводы из жилого фонда в нежилой.

Затем — риэлторская практика на вторичном рынке: сделки за наличные, ипотека, сложные кейсы.
Параллельно — сотрудничество с ведущими страховыми компаниями: ипотечное и имущественное страхование.
Я развивал направление оценки недвижимости. Занимался девелопментом — построил два одноэтажных дома на продажу.

При переезде в Ростов-на-Дону, заново прошёл путь работы с новостройками и осознанно посмотрел на рынок изнутри агентства (за что очень благодарен собственнику агентства за такую возможность).

И понял очень важную вещь: более 25 лет являюсь индивидуальным предпринимателем, человеком, который привык нести ответственность за собственный результат.
За это время я привык самостоятельно принимать решения и выбирать направление своего движения. Мне важно, чтобы моя работа совпадала с моим жизненными ценностями и способствовала развитию, без её ограничения.

📣 Сегодня я готов делиться знаниями, опытом и практическими «фишками».

Могу быть полезен в сфере недвижимости от А до Я — честно, профессионально и по-человечески.

✍️ Мессенджер ВК, Telegram, МАХ
✈️ Андрей Смачный

В 2025 году суд расторг сделку купли-продажи квартиры из-за незаконной перепланировки.

Это не теория, это реальная судебная практика.

Обычную квартиру, перепланированную в мини-студию, где санузел оказался размещён в жилой комнате, продали через агентство.

Через несколько месяцев после сделки, к покупателю, нагрянула проверка и вынесла предписание: вернуть всё в исходное состояние планировки, демонтировав санузел.

Покупатель обратился в суд.

Суд расторг договор купли-продажи, обязав продавца вернуть деньги и отдельно указал: риэлтор оказал услугу ненадлежащего качества‼️

Почему?
Потому что риэлтор: не проверил планировку, не объяснил риски и не предупредил покупателя.

Фактически, специалист участвовал в сделке, но не
обеспечил её безопасность.

И здесь важно остановиться.
Раньше на рынке многое «проходило»:
— «обычно так все продают»
— «вроде проблем нет»

Сегодня — работает по-другому.

Контроль усилился, учет объектов становится цифровым, покупатели уже грамотнее, у банков требования жёстче.

Самое распространённое заблуждение:
«Это ответственность собственника».

Юридически — да. По факту сделки — нет.

Потому что именно агент приводит покупателя, сопровождает процесс и получаете комиссию, а когда возникает проблема, первый вопрос будет не к продавцу, он будет к риелтору.

И здесь есть хорошая новость. Это не история про страх, это история про рост в профессии.

АГЕНТ, КОТОРЫЙ:
⏺разбирается в перепланировках
⏺понимает, что можно узаконить, а что нельзя
⏺ честно проговаривает риски
⏺ выстраивает стратегию безопасной сделки

СТАНОВИТСЯ:
✔️ спокойным
✔️ уверенным
✔️ востребованным
✔️ ценным для клиента

И к таким специалистам приходят за безопасными сделками.

✅ Именно с этого сегодня начинается профессиональный рост и зрелость в недвижимости.

✈️ Андрей Смачный

✔️ Подписывайтесь: Недвижимость в деталях
#недвижимостьвдеталях #пропереплан

Рынок недвижимости меняется — и это важно учитывать.

🔸Сегодня всё больше внимания уделяется перепланировкам.
Государство постепенно наводит порядок в этой сфере: учёт объектов становится цифровым, проверки — регулярными, а требования — более чёткими и понятными.

🔵Если в квартире выполнены изменения без согласования, собственнику может потребоваться либо узаконить перепланировку, либо вернуть помещение в исходное состояние. Эти вопросы всё чаще становятся предметом внимания при сделках и проверках.

❗️ Важно помнить: ответственность за перепланировку всегда несёт текущий собственник — независимо от того, когда и кем были выполнены изменения.

✅ Именно поэтому сегодня так ценится грамотный подход: заранее оценить риски, понять, что можно узаконить, а где лучше принять другое решение.

Спокойствие в сделке начинается с юридической чистоты и понятной планировки.

✈️ Андрей Смачный

✔️ Подписывайтесь: Недвижимость в деталях
#недвижимостьвдеталях #пропереплан

Что такое перепланировка и переустройство

Перепланировка – это любые изменения конфигурации или назначения помещения, которые требуют внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости

Перепланировка жилых и нежилых помещений — перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, перенос (расширение) и устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

👉 Самые частые изменения, которые делают, не задумываясь о возможности узаконить изменения в дальнейшем или придется возвращать в первоначальный вид:
⏺объединение ванны и туалета
⏺разделение санузла
⏺увеличение площади санузла
⏺устройство нового санузла
⏺увеличение площади кухни
⏺объединение кухни и комнаты
⏺перенос кухни
⏺объединение лоджии и комнаты
⏺разделение или объединение помещений

Переустройство – изменение местоположения сантехнического, кухонного и иного оборудования (полотенцесушителя и радиаторов отопления)

Переустройство жилого и нежилого помещения – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения.

*⃣ Любые отличия от первоначального плана необходимо согласовать или узаконить.

Лучше сделать это сейчас, дальше будет сложнее.

✈️ Андрей Смачный

✔️ Подписывайтесь: Недвижимость в деталях
#пропереплан

Осознанно выбираю короткие небольшие курсы, которые напрямую усиливают мою компетентность и экспертность в работе с новостройками.

Периодически SkillAgent предоставляет такую возможность.

Прошёл с ними:
— Курс по новостройкам
— Повышение эффективности агента
— 214-ФЗ для агентов: просто о сложном
— Работа с коммерческой недвижимостью
— Работа с апартаментами
— Высокие чеки в работе агента
— Налоги при продаже недвижимости
— Нейросети в работе агента

⏺Каждый курс — это какая-то новая и полезная информация, которую можно использовать как инструмент в работе с клиентами, в сделках, переговорах, проверках объектов и снижении рисков.

👉 Поэтому моё образование дает уверенность мне и моим клиентам, что бы они принимали решения спокойно, понимая все последствия и детали сделки.

👉 Рынок недвижимости растёт и развивается, и я иду нога в ногу с ним.

😉 На днях прошёл еще одно дополнительное обучение, поделюсь об этом завтра...

✈️ Андрей Смачный

#недвижимостьвдеталях

Почему в последнее время я всё чаще говорю о перепланировках?

📚 Потому что прошёл дополнительное обучение по согласованию перепланировок и реконструкции жилых и коммерческих помещений.

Именно эта тема сегодня становится критически важной для покупателей и продавцов любой недвижимости и именно здесь сегодня скрывается больше всего юридических и финансовых рисков.

Как это применяю на практике для моих клиентов:
— проверяю объекты на предмет перепланировок до сделки
— оцениваю, можно ли узаконить изменения или есть критические риски
— согласовываю и узакониваю перепланировки для повышения стоимости объекта
— подбираю новостройки в которых можно воплотить свои «безумные» идеи на законных основаниях

Почему это важно для клиентов?

Потому что сегодня:
— сделки расторгают из-за перепланировок
— банки отказывают в ипотеке
— покупатели теряют деньги из-за непроверенных объектов

🤔 Рынок недвижимости меняется, поэтому, я постоянно развиваюсь.
Теперь я вижу объекты глубже чем «красиво — не красиво», а законно — безопасно — перспективно.

Недвижимость — это всегда про детали.

Именно в них скрыта настоящая ценность специалиста, который может дать своим клиентам: спокойствие и понимание, что они делают правильный выбор.

✈️ Андрей Смачный

#недвижимостьвдеталях #обучение

Свободная планировка часто выглядит как преимущество, но за ней скрывается выгода застройщика.

Квартира сдаётся без стен, создавая иллюзию свободы выбора, хотя границы пространства уже определены в документах.

После возведения перегородок реальная площадь становится меньше — и ощущение переплаты становится вполне реальным.

Осознанный подход к планировке начинается ещё до покупки, и разбираться в этом лучше до сделки, а не после.

✈️ Андрей Смачный

✔️ Подписывайтесь: Недвижимость в деталях
#недвижимостьвдеталях #пропереплан

Одна из частых ошибок ремонта в свободной планировке — вмешательство в короба общедомового имущества.

💡 Важно понимать: даже если короб находится внутри вашей квартиры, по закону он относится к общедомовому имуществу. Обычно внутри проходят общедомовые коммуникации.

Главное правило

‼️ Короб должен сохраняться в тех границах и размерах, в которых его передал застройщик — без изменений.

⛔️ Что запрещено

Любые действия, меняющие его форму или размеры:
⏺демонтаж
⏺ уменьшение или подрезка
⏺ сверление
⏺ устройство ниш и полок внутри
⏺ крепление мебели и конструкций
⏺зашивка или смещение границ

Что находится внутри

В коробах могут проходить:
шахты, стояки канализации, отопление, водоснабжение.

⛔️ Иногда короб может быть пустым, но даже в этом случае трогать короб запрещено, сохраняя его границы.

Особенность новостроек

В домах со "свободной планировкой" короба могут выглядеть по-разному:
➡️ отстроены полностью
➡️ обозначены в один ряд кирпича
➡️ намечены краской границы
➡️ визуально отсутствовать
Но их размеры всегда указаны в плане застройщика.

🀄️Если короба нет фактически, его границы необходимо определить по проекту и восстановить в первоначальном виде.

Почему это важно

✔️ Даже отклонение в несколько сантиметров может привести к предписанию вернуть всё в исходное состояние уже после завершённого ремонта.

✔️ Размеры коробов могут отличаться по этажам. Ориентироваться на соседей нельзя — проект у каждого уровня свой.

✔️ Если в коробе есть доступ к коммуникациям, должен быть люк и свободный подход к нему. Закрывать его мебелью недопустимо — в аварийной ситуации доступ требуется немедленно.

Размещать внутри разрешено только инженерные элементы:
гребёнки, трубы, счётчики, систему контроля протечек.

🔥 Дальше интересней в разделе #правила_перепланировки Рассмотрим, что можно и что нельзя делать, согласно кодексов, постановлений, норм, свода правил с такими помещениями как:
⚪кухня
⚪кухня с газом
⚪кухня-ниша
⚪кухня-столовая
⚪санузел
⚪балкон и лоджия
а так же рассмотрим
⚪расширение
⚪объединение
⚪раздел и т.д.

✈️ Андрей Смачный

✔️ Подписывайтесь: Недвижимость в деталях
#недвижимостьвдеталях #пропереплан

В любой квартире существует архитектурный план застройщика — даже при «свободной планировке».

❗️Любые отклонения от него считаются перепланировкой и требуют согласования.

✔️ Ответственность всегда несёт текущий собственник — даже если изменения сделал предыдущий владелец

Проверка может начаться без вашего запроса: по обращению соседей, через УК или при технических проверках.

Свободная планировка — это прежде всего ответственность.

Спокойствие в квартире начинается с узаконенных решений.

✈️ Андрей Смачный

✔️ Подписывайтесь: Недвижимость в деталях

#недвижимостьвдеталях #пропереплан

С 1 марта 2026 года меняется порядок учёта жилья.
Что это значит для собственников у кого есть перепланировка?

Если говорить простым языком — государство возвращает системный и более детализированный учёт жилья, инвентаризацию недвижимости в цифровом формате.

Что меняется?
🔵 Фиксация технических характеристик объектов и учет становится централизованным и цифровым
🔵 Сведения вносятся в ГИС (государственные информационные системы)
🔵 Данные о состоянии жилых помещений становятся более прозрачными
🔵 Предстоят сверки «как есть» и «как в документах» при инвентаризации

✅ Фактически государство формирует единую цифровую картину жилищного фонда страны.

Как это повлияет на квартиры с самовольной перепланировкой?

Прямого запрета или новых штрафов — нет.
Но появляется другое — повышается сопоставимость данных.

Если фактическая планировка квартиры отличается от сведений в ЕГРН, то это становится юридическим риском при:
➖ продаже квартиры и ипотеке
➖ нотариальных сделках и наследовании
➖ проверках банков

Что это означает на практике:
🔸 самовольная перепланировка перестаёт быть «скрытой историей»
🔸 несоответствие выявляется быстрее
🔸 из-за приостановок в Росреестре, сделки с такой недвижимостью станут сложнее
🔸 покупатели и банки внимательнее проверяют документы

Цифровизация недвижимости — это тренд, и он будет усиливаться.

Перепланировка может быть красивой, но она должна быть ещё и законной.

Если вы только планируете ремонт, то моя рекомендация:
⚪ провести аудит перепланировки с точки зрения действующих норм
⚪ проверить допустимые изменения с помещениями кухни и санузлов
⚪ подготовить проект и необходимую документацию
⚪ получить разрешение на переустройство и перепланировку
⚪ и только после этого начинать работы

Это очень экономит время, деньги и нервы.

Если перепланировка и ремонт уже выполнены, как правило, в Ростовской области возможно узаконить такие изменения, только в судебном порядке.

✅ Важно знать: когда работы выполнены с нарушением строительных и санитарных норм, то даже при обращении в суд узаконить такой объект невозможно.

С учётом того, что сведения о характеристиках помещений становятся более прозрачными и вносятся в ГИС ЖКХ, пространство для неформальных договорённостей исчезает.

📌 К сожалению, пока упрощённый регламент по узакониванию самовольно выполненной перепланировки без суда, есть только в Москве, Московской области, Саратове и по неподтвержденным данным в Краснодаре.

Недвижимость — это актив, а актив должен быть юридически чистым.

✅ При возникновении вопросов по перепланировке или сомнениях в документах — разумно провести аудит сейчас, пока вопрос можно решить спокойно и без торопливости.

Я помогу разобрать вашу ситуацию и предложу безопасное решение в рамках закона.

✈️ Андрей Смачный

✔️ Подписывайтесь: Недвижимость в деталях
#недвижимостьвдеталях #пропереплан

Встретился с представителями компании «ДомPRO».

🏠 Строительная компания специализируется на строительстве малоэтажных домов в Ростове-на-Дону, в том числе по программе семейной ипотеки.

Говорили о строительстве и будущем этой сферы деятельности.

Обсудили изменения в условиях семейной ипотеки, требования банков к подрядчикам, аккредитации и юридические нюансы.

✔️ Сегодня важно учитывать каждую деталь: от статуса земельного участка до этапности финансирования и регистрации права собственности.

Также обсудили:
— какие проекты будут востребованы в 2026 году;
— как оптимизировать бюджет строительства без потери качества;
— контроль сроков и прозрачность расчётов;
— сопровождение заказчиков на всех этапах — от одобрения ипотеки до ввода дома в эксплуатацию.

😉 Отдельно проговорили формат партнёрства в поиске клиентов и комплексном сопровождении.

Мне близок такой подход: системность, открытость и ответственность за результат.

Строительство дома — это серьёзное решение, и здесь особенно важна профессиональная команда.

Двигаемся дальше.

Благодарю 🤗 DmitArt за создание виде🤝

✈️ Андрей Смачный

✔️ Подписывайтесь: Недвижимость в деталях
#недвижимостьвдеталях #строительстводомов

Изменения в правилах использования земельных участков.

1 марта 2026 года вступают в силу важные изменения, предусмотренные Федеральным законом № 295-ФЗ.

Они касаются порядка выбора и изменения видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков.

Разберём ключевые моменты.
Что изменится?

Более понятная и формализованная процедура выбора ВРИ.

Порядок станет прозрачнее благодаря применению федерального классификатора ВРИ. Теперь выбор вида использования будет напрямую связан с категорией земли, градостроительным зонированием и фактическим назначением участка.
Это снижает неопределённость и упрощает правоприменение.

Возможность устанавливать несколько видов разрешенного использования.

Собственник сможет закрепить за одним земельным участком сразу несколько основных и вспомогательных видов использования.
Это расширяет гибкость управления участком и открывает больше вариантов для законного освоения территории.

Важно учитывать:
⚪вспомогательный ВРИ может устанавливаться только дополнительно к основному ВРИ;
⚪основной ВРИ считается выбранным с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН;
⚪условно разрешённый ВРИ допускается к использованию только после получения разрешения и внесения сведений в ЕГРН.
Именно порядок оформления будет иметь принципиальное значение.

Переход к уведомительному порядку.

В большинстве случаев собственники смогут самостоятельно устанавливать ВРИ без сложных согласований и длительных бюрократических процедур.
Достаточно подать заявление о внесении выбранного вида (или нескольких видов) разрешённого использования в ЕГРН через орган регистрации прав.

Процедура станет проще, но ответственность за корректность выбора остаётся за правообладателем.

Важный момент:
Любое изменение вида использования должно быть оформлено официально и своевременно.
Самовольное использование участка не по установленному ВРИ может повлечь административную ответственность, штрафы и судебные споры.

✈️ Андрей Смачный

Ввиду сложившейся ситуацией с Телеграм, и тем кому интересна информация о недвижимости, строительстве, ремонте, перепланировках, предлагаю подписаться:


Недвижимость в деталях - ВКонтакте

Недвижимость в деталях - в TenChat

Сейчас переношу в разрешенные социальные сети всю информацию😔