🏠 Клиент хотел квартиру 120 м². В итоге мы купили 100 м². И она оказалась удобнее.
Когда мы только начали подбор, запрос звучал достаточно просто: семья с детьми, нужна большая квартира — от 120 м².
Логика понятная: сейчас тесно → значит, нужно больше квадратных метров.
📐 Но есть одна проблема: большая площадь ещё не означает, что квартира будет просторной.
Можно купить 120 м² и получить огромный коридор, бесполезные проходные зоны, неудобную кухню и комнаты, в которые сложно нормально поставить мебель.
А можно взять 100 м² с правильной планировкой — и получить гораздо больше полезного пространства.
👨👩👧👦 Поэтому мы перестали искать просто «120 квадратов» и начали разбирать, как семья на самом деле будет жить в этой квартире.
Нужны отдельные комнаты детям. Нормальная мастер-спальня родителям. Большая кухня-гостиная, где вечером собирается вся семья. Места для хранения, чтобы велосипеды, чемоданы и сезонные вещи не путешествовали по балкону и коридору.
🚗 Потом добавили второй уровень — как семья будет жить не только в квартире, но и вокруг неё.
Где школа? Сколько времени утром занимает дорога? Есть ли нормальный паркинг? Где гулять с детьми? Можно ли вечером выйти из дома и дойти до кафе или ресторана?
И вот после этого первоначальные 120 м² перестали быть главным критерием.
🔑 В итоге мы нашли квартиру около 100 м², которая решала задачи семьи лучше, чем некоторые варианты площадью 120+.
Просто потому, что практически каждый метр там работал на владельца.
💰 И здесь есть ещё один интересный момент.
20 лишних квадратных метров в московской новостройке — это могут быть миллионы рублей, которые человек платит не за дополнительный комфорт, а просто за цифру в выписке.
Поэтому когда клиент говорит мне:
«Роман, мне нужна квартира от 120 м²»
Мой первый вопрос обычно не про метры:
- А чего вам не хватает в вашей квартире сейчас?
И вот здесь часто выясняется настоящий запрос.
Не «хочу 120 м²».
А «хочу, чтобы у каждого ребёнка была своя комната».
Не «хочу квартиру побольше».
А «хочу наконец собираться всей семьёй на большой кухне».
Не «хочу переехать в бизнес-класс».
А «не хочу тратить каждый день час на школу, парковку и дорогу домой».
🎯 Хороший подбор начинается не с количества квадратных метров. Он начинается со сценария вашей жизни.
А уже под него я ищу квартиру.
📩 Если понимаете, что ваша семья уже переросла нынешнюю квартиру, но пока не знаете, что именно искать взамен, — напишите мне.
Сначала разберём ваш сценарий жизни. А потом уже будем выбирать квадратные метры.
Когда мы только начали подбор, запрос звучал достаточно просто: семья с детьми, нужна большая квартира — от 120 м².
Логика понятная: сейчас тесно → значит, нужно больше квадратных метров.
📐 Но есть одна проблема: большая площадь ещё не означает, что квартира будет просторной.
Можно купить 120 м² и получить огромный коридор, бесполезные проходные зоны, неудобную кухню и комнаты, в которые сложно нормально поставить мебель.
А можно взять 100 м² с правильной планировкой — и получить гораздо больше полезного пространства.
👨👩👧👦 Поэтому мы перестали искать просто «120 квадратов» и начали разбирать, как семья на самом деле будет жить в этой квартире.
Нужны отдельные комнаты детям. Нормальная мастер-спальня родителям. Большая кухня-гостиная, где вечером собирается вся семья. Места для хранения, чтобы велосипеды, чемоданы и сезонные вещи не путешествовали по балкону и коридору.
🚗 Потом добавили второй уровень — как семья будет жить не только в квартире, но и вокруг неё.
Где школа? Сколько времени утром занимает дорога? Есть ли нормальный паркинг? Где гулять с детьми? Можно ли вечером выйти из дома и дойти до кафе или ресторана?
И вот после этого первоначальные 120 м² перестали быть главным критерием.
🔑 В итоге мы нашли квартиру около 100 м², которая решала задачи семьи лучше, чем некоторые варианты площадью 120+.
Просто потому, что практически каждый метр там работал на владельца.
💰 И здесь есть ещё один интересный момент.
20 лишних квадратных метров в московской новостройке — это могут быть миллионы рублей, которые человек платит не за дополнительный комфорт, а просто за цифру в выписке.
Поэтому когда клиент говорит мне:
«Роман, мне нужна квартира от 120 м²»
Мой первый вопрос обычно не про метры:
- А чего вам не хватает в вашей квартире сейчас?
И вот здесь часто выясняется настоящий запрос.
Не «хочу 120 м²».
А «хочу, чтобы у каждого ребёнка была своя комната».
Не «хочу квартиру побольше».
А «хочу наконец собираться всей семьёй на большой кухне».
Не «хочу переехать в бизнес-класс».
А «не хочу тратить каждый день час на школу, парковку и дорогу домой».
🎯 Хороший подбор начинается не с количества квадратных метров. Он начинается со сценария вашей жизни.
А уже под него я ищу квартиру.
📩 Если понимаете, что ваша семья уже переросла нынешнюю квартиру, но пока не знаете, что именно искать взамен, — напишите мне.
Сначала разберём ваш сценарий жизни. А потом уже будем выбирать квадратные метры.
👍3🔥2
30 МЛН ₽. ЧТО ПОКУПАТЬ В МОСКВЕ?
Представим: у вас есть 30 млн ₽ на квартиру.
Бюджет серьёзный. Но именно здесь начинается самое интересное — потому что за одни и те же деньги можно купить совершенно разную недвижимость.
🏙 Сценарий №1 — квартира для семьи.
Здесь я бы не гнался за максимально престижным адресом.
Важнее другое: нормальная площадь, 2–3 спальни, большая кухня-гостиная, школа и сад рядом, паркинг и маршрут, который не превращает каждый день в логистический квест.
Иногда 100 м² в правильном месте дадут семье больше, чем 70 м² ближе к центру.
💼 Сценарий №2 — квартира для предпринимателя.
Здесь на первое место выходит время.
Можно купить красивую квартиру дешевле, а потом каждый день терять час на дорогу, поиск парковки и поездки с детьми.
Поэтому я смотрю не только на цену квадратного метра, а на весь сценарий жизни:
дом → дети → работа → спорт → дом.
📈 Сценарий №3 — инвестиция.
И здесь критерии уже совсем другие.
Мне не так важно, хотел бы я сам жить в этой квартире. Важнее: кто её купит или снимет после меня, что будет происходить с районом, насколько ликвидна планировка и есть ли причины для роста стоимости.
И вот здесь одна из самых частых ошибок:
пытаться купить одну квартиру, которая одновременно идеальна для жизни, инвестиций и сохранения капитала.
Так бывает. Но далеко не всегда.
Поэтому вопрос должен звучать не:
«Какой ЖК купить за 30 млн?»
А:
«Что должны сделать для меня эти 30 млн?»
И только после этого я начинаю фильтровать рынок.
Из 100 ЖК → 10 → 3 → одна квартира.
💬 Завтра могу разобрать уже конкретику: 3 реальных варианта примерно за 30 млн ₽ — для семьи, предпринимателя и инвестора.
Какой из трёх сценариев разобрать первым?
Представим: у вас есть 30 млн ₽ на квартиру.
Бюджет серьёзный. Но именно здесь начинается самое интересное — потому что за одни и те же деньги можно купить совершенно разную недвижимость.
🏙 Сценарий №1 — квартира для семьи.
Здесь я бы не гнался за максимально престижным адресом.
Важнее другое: нормальная площадь, 2–3 спальни, большая кухня-гостиная, школа и сад рядом, паркинг и маршрут, который не превращает каждый день в логистический квест.
Иногда 100 м² в правильном месте дадут семье больше, чем 70 м² ближе к центру.
💼 Сценарий №2 — квартира для предпринимателя.
Здесь на первое место выходит время.
Можно купить красивую квартиру дешевле, а потом каждый день терять час на дорогу, поиск парковки и поездки с детьми.
Поэтому я смотрю не только на цену квадратного метра, а на весь сценарий жизни:
дом → дети → работа → спорт → дом.
📈 Сценарий №3 — инвестиция.
И здесь критерии уже совсем другие.
Мне не так важно, хотел бы я сам жить в этой квартире. Важнее: кто её купит или снимет после меня, что будет происходить с районом, насколько ликвидна планировка и есть ли причины для роста стоимости.
И вот здесь одна из самых частых ошибок:
пытаться купить одну квартиру, которая одновременно идеальна для жизни, инвестиций и сохранения капитала.
Так бывает. Но далеко не всегда.
Поэтому вопрос должен звучать не:
«Какой ЖК купить за 30 млн?»
А:
«Что должны сделать для меня эти 30 млн?»
И только после этого я начинаю фильтровать рынок.
Из 100 ЖК → 10 → 3 → одна квартира.
💬 Завтра могу разобрать уже конкретику: 3 реальных варианта примерно за 30 млн ₽ — для семьи, предпринимателя и инвестора.
Какой из трёх сценариев разобрать первым?
👍3
ВЫ ПОКУПАЕТЕ НЕ КВАРТИРУ, ВЫ ПОКУПАЕТЕ СЕБЕ ВРЕМЯ.
Предприниматель может полчаса торговаться за квартиру на 30 млн ₽.
А потом купить её там, где будет терять по часу каждый день.
И вот этого я никогда не понимал.
💼 Когда ты работаешь на себя, начинаешь совершенно иначе относиться ко времени.
Утром отвезти детей.
Доехать до работы.
Вечером заехать в магазин или аптеку.
Тренировка.
Вернуться домой.
Поставить машину.
И внезапно понимаешь: квартира — это не просто 80 или 100 м², это сценарий твоего обычного вторника.
Можно купить квартиру на 10 м² больше, но каждый день стоять лишние 25 минут в машине.
Можно выбрать красивый ЖК, но вечером кружить вокруг дома в поисках парковки.
Можно сэкономить несколько миллионов на покупке, а потом несколько лет возить ребёнка через пол-Москвы в школу.
Можно жить на 20-м этаже — и каждое утро ждать лифт вместе ещё с половиной подъезда.
🏙 Поэтому, когда я выбираю квартиру предпринимателю, один из первых вопросов у меня вообще не про недвижимость.
Я спрашиваю:
• «Как проходит ваш обычный будний день?»
• Где школа детей?
• Где офис?
• Куда ездит жена?
• Где тренировки?
• Нужна ли машина каждый день?
И только потом открываю карту ЖК.
Потому что хороший дом должен не добавлять вам ещё одну проблему, которую нужно менеджерить.
Он должен забирать проблемы из вашей жизни.
Я это особенно хорошо понимаю после 10 лет работы в ЖКХ. Красивый рендер заканчивается в момент получения ключей. А дальше начинаются лифты, паркинг, управляющая компания, двор, вентиляция и сотни бытовых мелочей.
И именно с ними вы будете жить каждый день.
Поэтому для предпринимателя я бы считал стоимость квартиры не только в рублях и квадратных метрах.
⏱ Я бы считал её ещё и в часах жизни, которые она вам возвращает.
Вы строите бизнес — я выбираю квартиру.
📩 Написать для подбора.
Предприниматель может полчаса торговаться за квартиру на 30 млн ₽.
А потом купить её там, где будет терять по часу каждый день.
И вот этого я никогда не понимал.
💼 Когда ты работаешь на себя, начинаешь совершенно иначе относиться ко времени.
Утром отвезти детей.
Доехать до работы.
Вечером заехать в магазин или аптеку.
Тренировка.
Вернуться домой.
Поставить машину.
И внезапно понимаешь: квартира — это не просто 80 или 100 м², это сценарий твоего обычного вторника.
Можно купить квартиру на 10 м² больше, но каждый день стоять лишние 25 минут в машине.
Можно выбрать красивый ЖК, но вечером кружить вокруг дома в поисках парковки.
Можно сэкономить несколько миллионов на покупке, а потом несколько лет возить ребёнка через пол-Москвы в школу.
Можно жить на 20-м этаже — и каждое утро ждать лифт вместе ещё с половиной подъезда.
🏙 Поэтому, когда я выбираю квартиру предпринимателю, один из первых вопросов у меня вообще не про недвижимость.
Я спрашиваю:
• «Как проходит ваш обычный будний день?»
• Где школа детей?
• Где офис?
• Куда ездит жена?
• Где тренировки?
• Нужна ли машина каждый день?
И только потом открываю карту ЖК.
Потому что хороший дом должен не добавлять вам ещё одну проблему, которую нужно менеджерить.
Он должен забирать проблемы из вашей жизни.
Я это особенно хорошо понимаю после 10 лет работы в ЖКХ. Красивый рендер заканчивается в момент получения ключей. А дальше начинаются лифты, паркинг, управляющая компания, двор, вентиляция и сотни бытовых мелочей.
И именно с ними вы будете жить каждый день.
Поэтому для предпринимателя я бы считал стоимость квартиры не только в рублях и квадратных метрах.
⏱ Я бы считал её ещё и в часах жизни, которые она вам возвращает.
Вы строите бизнес — я выбираю квартиру.
📩 Написать для подбора.
👍3💯2
СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: 6% МОГУТ ОСТАТЬСЯ НЕ ДЛЯ ВСЕХ?
Если вы планируете расширяться и покупать квартиру для семьи, сейчас вокруг семейной ипотеки начинается самое интересное.
И сразу главное:
с 1 октября ничего автоматически не меняется.
Минфин сообщил, что действующие условия сохраняются до 1 октября, а решение об изменениях будет принято не ранее этой даты.
То есть вполне возможно, что окончательное решение снова сдвинется.Так уже происходило: весной обсуждение изменений было привязано к 1 июля, но затем срок перенесли.
А теперь самое интересное — что вообще обсуждают?
📉 Один из вариантов — отказаться от единой ставки 6% для всех семей и сделать её зависимой от количества детей. В публичном обсуждении звучал ориентир: около 10% при одном ребёнке, 6% при двух и 4% при трёх и более. Но это именно обсуждавшийся вариант, а не утверждённые условия.
Кроме этого, обсуждалась зависимость ставки от региона покупки. В одном из проектов для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области фигурировал диапазон 4–12%, а для остальных регионов — 2–10%. Обсуждались также срок льготной ставки и требования к регистрации в приобретённом жилье.
Был и другой важный вопрос именно для Москвы — увеличение лимита кредита. Минфин подтверждал, что среди рассматриваемых вариантов есть повышение действующего лимита; обсуждалась сумма до 18 млн ₽ для Москвы и Московской области. Но и это пока не принятое правило.
И вот здесь для меня начинается не новость про ипотеку, а реальный квартирный вопрос семьи.
Представим семью с одним ребёнком. Сейчас она подходит под программу и планирует квартиру за 25–30 млн ₽.
Что делать?
Бежать покупать квартиру только потому, что ставка может измениться?
Нет.
Ждать несколько месяцев исключительно в надежде, что лимит увеличат или условия станут выгоднее?
Тоже спорная стратегия.
Потому что квартиру вы покупаете на годы, а ипотечную программу могут менять ещё не один раз.
Я бы сначала ответил на три вопроса:
Нужна ли семье новая квартира уже сейчас? Есть ли первоначальный взнос? Есть ли сегодня на рынке подходящий объект?
Если все три ответа — «да», тогда уже имеет смысл считать конкретную сделку по действующим правилам, а не строить её вокруг слухов.
А за изменениями будем следить.
Потому что после 1 октября нас может ждать как новая конфигурация семейной ипотеки, так и очередной перенос решения. На сегодня утверждать, какой именно вариант будет принят, преждевременно. В августе вице-премьер Марат Хуснуллин также говорил о рисках изменения условий до 1 октября.
Как только появятся утверждённые условия — разберу их здесь без слухов и заголовков «ипотеку отменяют». А главное — покажу на конкретных квартирах в Москве, сколько семья выиграет или потеряет в рублях при разных ставках.
📩 Написать для подбора.
Если вы планируете расширяться и покупать квартиру для семьи, сейчас вокруг семейной ипотеки начинается самое интересное.
И сразу главное:
с 1 октября ничего автоматически не меняется.
Минфин сообщил, что действующие условия сохраняются до 1 октября, а решение об изменениях будет принято не ранее этой даты.
То есть вполне возможно, что окончательное решение снова сдвинется.Так уже происходило: весной обсуждение изменений было привязано к 1 июля, но затем срок перенесли.
А теперь самое интересное — что вообще обсуждают?
📉 Один из вариантов — отказаться от единой ставки 6% для всех семей и сделать её зависимой от количества детей. В публичном обсуждении звучал ориентир: около 10% при одном ребёнке, 6% при двух и 4% при трёх и более. Но это именно обсуждавшийся вариант, а не утверждённые условия.
Кроме этого, обсуждалась зависимость ставки от региона покупки. В одном из проектов для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области фигурировал диапазон 4–12%, а для остальных регионов — 2–10%. Обсуждались также срок льготной ставки и требования к регистрации в приобретённом жилье.
Был и другой важный вопрос именно для Москвы — увеличение лимита кредита. Минфин подтверждал, что среди рассматриваемых вариантов есть повышение действующего лимита; обсуждалась сумма до 18 млн ₽ для Москвы и Московской области. Но и это пока не принятое правило.
И вот здесь для меня начинается не новость про ипотеку, а реальный квартирный вопрос семьи.
Представим семью с одним ребёнком. Сейчас она подходит под программу и планирует квартиру за 25–30 млн ₽.
Что делать?
Бежать покупать квартиру только потому, что ставка может измениться?
Нет.
Ждать несколько месяцев исключительно в надежде, что лимит увеличат или условия станут выгоднее?
Тоже спорная стратегия.
Потому что квартиру вы покупаете на годы, а ипотечную программу могут менять ещё не один раз.
Я бы сначала ответил на три вопроса:
Нужна ли семье новая квартира уже сейчас? Есть ли первоначальный взнос? Есть ли сегодня на рынке подходящий объект?
Если все три ответа — «да», тогда уже имеет смысл считать конкретную сделку по действующим правилам, а не строить её вокруг слухов.
А за изменениями будем следить.
Потому что после 1 октября нас может ждать как новая конфигурация семейной ипотеки, так и очередной перенос решения. На сегодня утверждать, какой именно вариант будет принят, преждевременно. В августе вице-премьер Марат Хуснуллин также говорил о рисках изменения условий до 1 октября.
Как только появятся утверждённые условия — разберу их здесь без слухов и заголовков «ипотеку отменяют». А главное — покажу на конкретных квартирах в Москве, сколько семья выиграет или потеряет в рублях при разных ставках.
📩 Написать для подбора.
❤2
🚨 СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: 6% БОЛЬШЕ НЕ ДЛЯ ВСЕХ?
Ещё вчера мы обсуждали возможные изменения семейной ипотеки. Сегодня Минфин объявил новые условия.
Если у вас один или два ребёнка и вы планировали расширять квартиру в Москве, эта новость касается вас напрямую.
24 сентября появились подробности возможных новых условий семейной ипотеки. И если предложенные изменения утвердят, привычная ставка 6% может остаться далеко не у всех семей.
🏙 МОСКВА, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛО
По опубликованной информации, предлагается следующая зависимость ставки от количества детей:
▪️ 1 ребёнок до 6 лет включительно — 12%, лимит кредита до 12 млн ₽.
▪️ 2 ребёнка — 10%, лимит до 15 млн ₽.
▪️ 3 ребёнка — 8%, лимит до 18 млн ₽.
▪️ 4 ребёнка — 6%, лимит до 18 млн ₽.
▪️ 5 и более детей — 4%, лимит до 18 млн ₽.
🌍 ДЛЯ ОСТАЛЬНЫХ РЕГИОНОВ
Ставки предлагается установить на 2 процентных пункта ниже:
▪️ 1 ребёнок — 10%, лимит до 6 млн ₽.
▪️ 2 ребёнка — 8%, лимит до 8 млн ₽.
▪️ 3 ребёнка — 6%, лимит до 10 млн ₽.
▪️ 4 ребёнка — 4%, лимит до 10 млн ₽.
▪️ 5 и более детей — 2%, лимит до 10 млн ₽.
💰 НО ЕСТЬ ИНТЕРЕСНЫЙ НЮАНС ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
В обсуждаемом варианте предусмотрена возможность сохранить ставку 6% на весь срок кредита при первоначальном взносе от 50%.
Причём независимо от региона и количества детей, начиная с первого ребёнка.
Также предлагается снижать ставку до 6%, если заёмщик в течение первого года сократит остаток долга до 50% стоимости жилья.
Для предпринимателя это уже отдельный финансовый сценарий.
Направить больше денег на первоначальный взнос или оставить их в обороте бизнеса?
Здесь важно считать не только ипотечный платёж, но и стоимость капитала, который вы выводите из бизнеса.
⚠️ ЧТО ЕЩЁ МОЖЕТ ИЗМЕНИТЬСЯ?
▪️ Отмена комбинированной ипотеки со сверхлимитом.
▪️ Ограничение срока субсидирования льготной ставки 15 годами. После этого предполагается переход на ставку, привязанную к ключевой ставке ЦБ.
▪️ Возможность пересмотра ставки при рождении следующего ребёнка — по заявлению заёмщика.
▪️ Дополнительные ограничения для семей с двумя детьми в 35 регионах с низкими объёмами строительства.
▪️ Требование регистрации в приобретённом жилье. При невыполнении условий ставка может быть повышена.
Все эти положения пока необходимо рассматривать как предварительные до утверждения окончательной редакции программы.
А ТЕПЕРЬ ПЕРЕВЕДЁМ ВСЁ ЭТО НА ЯЗЫК ДЕНЕГ.
Представим семью с одним ребёнком.
Планировали квартиру за 30 млн ₽. Первоначальный взнос — 18 млн ₽, кредит — 12 млн ₽ на 30 лет.
При ставке 6% ежемесячный платёж составляет примерно 71 900 ₽.
При ставке 12% — уже около 123 400 ₽.
Разница — 51 500 ₽ каждый месяц.
Или более 600 000 ₽ дополнительной нагрузки в год.
Расчёт приведён для неизменной ставки на весь срок, без страховок и дополнительных расходов.
💼 Для предпринимателя это совсем другая математика.
Когда деньги работают в бизнесе, вопрос уже не только в том, сколько стоит квартира.
Вопрос в том, сколько капитала можно вывести из оборота, какой платёж комфортен для семьи и что останется после покупки.
Именно поэтому я всегда начинаю подбор не с красивого ЖК, а с финансового сценария конкретной семьи.
Что со сроками?
Ранее Минфин сообщал, что решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября 2026 года.
Поэтому опубликованные ставки ещё не означают, что все изменения автоматически вступят в силу с этой даты.
Возможен и очередной перенос окончательного решения.
🏠 Если вы планировали покупку квартиры по семейной ипотеке, сейчас имеет смысл просчитать несколько вариантов: по действующим условиям и по возможным новым ставкам.
Не покупать первую попавшуюся квартиру из-за страха упустить 6%, но и не строить планы исключительно на неподтверждённых условиях.
📩 Напишите мне,разберём ваш бюджет, первоначальный взнос и подходящие варианты в Москве.
#СемейнаяИпотека
Ещё вчера мы обсуждали возможные изменения семейной ипотеки. Сегодня Минфин объявил новые условия.
Если у вас один или два ребёнка и вы планировали расширять квартиру в Москве, эта новость касается вас напрямую.
24 сентября появились подробности возможных новых условий семейной ипотеки. И если предложенные изменения утвердят, привычная ставка 6% может остаться далеко не у всех семей.
🏙 МОСКВА, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛО
По опубликованной информации, предлагается следующая зависимость ставки от количества детей:
▪️ 1 ребёнок до 6 лет включительно — 12%, лимит кредита до 12 млн ₽.
▪️ 2 ребёнка — 10%, лимит до 15 млн ₽.
▪️ 3 ребёнка — 8%, лимит до 18 млн ₽.
▪️ 4 ребёнка — 6%, лимит до 18 млн ₽.
▪️ 5 и более детей — 4%, лимит до 18 млн ₽.
🌍 ДЛЯ ОСТАЛЬНЫХ РЕГИОНОВ
Ставки предлагается установить на 2 процентных пункта ниже:
▪️ 1 ребёнок — 10%, лимит до 6 млн ₽.
▪️ 2 ребёнка — 8%, лимит до 8 млн ₽.
▪️ 3 ребёнка — 6%, лимит до 10 млн ₽.
▪️ 4 ребёнка — 4%, лимит до 10 млн ₽.
▪️ 5 и более детей — 2%, лимит до 10 млн ₽.
💰 НО ЕСТЬ ИНТЕРЕСНЫЙ НЮАНС ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
В обсуждаемом варианте предусмотрена возможность сохранить ставку 6% на весь срок кредита при первоначальном взносе от 50%.
Причём независимо от региона и количества детей, начиная с первого ребёнка.
Также предлагается снижать ставку до 6%, если заёмщик в течение первого года сократит остаток долга до 50% стоимости жилья.
Для предпринимателя это уже отдельный финансовый сценарий.
Направить больше денег на первоначальный взнос или оставить их в обороте бизнеса?
Здесь важно считать не только ипотечный платёж, но и стоимость капитала, который вы выводите из бизнеса.
⚠️ ЧТО ЕЩЁ МОЖЕТ ИЗМЕНИТЬСЯ?
▪️ Отмена комбинированной ипотеки со сверхлимитом.
▪️ Ограничение срока субсидирования льготной ставки 15 годами. После этого предполагается переход на ставку, привязанную к ключевой ставке ЦБ.
▪️ Возможность пересмотра ставки при рождении следующего ребёнка — по заявлению заёмщика.
▪️ Дополнительные ограничения для семей с двумя детьми в 35 регионах с низкими объёмами строительства.
▪️ Требование регистрации в приобретённом жилье. При невыполнении условий ставка может быть повышена.
Все эти положения пока необходимо рассматривать как предварительные до утверждения окончательной редакции программы.
А ТЕПЕРЬ ПЕРЕВЕДЁМ ВСЁ ЭТО НА ЯЗЫК ДЕНЕГ.
Представим семью с одним ребёнком.
Планировали квартиру за 30 млн ₽. Первоначальный взнос — 18 млн ₽, кредит — 12 млн ₽ на 30 лет.
При ставке 6% ежемесячный платёж составляет примерно 71 900 ₽.
При ставке 12% — уже около 123 400 ₽.
Разница — 51 500 ₽ каждый месяц.
Или более 600 000 ₽ дополнительной нагрузки в год.
Расчёт приведён для неизменной ставки на весь срок, без страховок и дополнительных расходов.
💼 Для предпринимателя это совсем другая математика.
Когда деньги работают в бизнесе, вопрос уже не только в том, сколько стоит квартира.
Вопрос в том, сколько капитала можно вывести из оборота, какой платёж комфортен для семьи и что останется после покупки.
Именно поэтому я всегда начинаю подбор не с красивого ЖК, а с финансового сценария конкретной семьи.
Что со сроками?
Ранее Минфин сообщал, что решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября 2026 года.
Поэтому опубликованные ставки ещё не означают, что все изменения автоматически вступят в силу с этой даты.
Возможен и очередной перенос окончательного решения.
🏠 Если вы планировали покупку квартиры по семейной ипотеке, сейчас имеет смысл просчитать несколько вариантов: по действующим условиям и по возможным новым ставкам.
Не покупать первую попавшуюся квартиру из-за страха упустить 6%, но и не строить планы исключительно на неподтверждённых условиях.
📩 Напишите мне,разберём ваш бюджет, первоначальный взнос и подходящие варианты в Москве.
#СемейнаяИпотека
👍2😱1
🚨 НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В 2027 ГОДУ: КВАРТИРА МОЖЕТ ОБОЙТИСЬ ДОРОЖЕ
Купили квартиру за 20 млн ₽. Через несколько лет продали за 30 млн ₽.
Кажется, заработали 10 миллионов.
Но сколько из них действительно останется у вас после налогов?
💰 Минфин предложил изменить налогообложение доходов от продажи имущества с 2027 года.
Сейчас для налогооблагаемых доходов от продажи недвижимости действует отдельная шкала:
▪️ 13% — с первых 2,4 млн ₽ налоговой базы.
▪️ 15% — с суммы превышения.
В новом пакете налоговых предложений доходы от продажи имущества планируется включить в общую прогрессивную шкалу НДФЛ — от 13% до 22%.
Это пока предложение, а не окончательно принятый закон.
Давайте на примере, понятном каждому предпринимателю.
Вы купили квартиру за 20 млн ₽, а продали за 30 млн ₽ до истечения минимального срока владения.
Документы, подтверждающие покупку, сохранились.
Налогооблагаемый доход в нашем примере — 10 млн ₽.
По действующей шкале налог составит:
▪️ 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽.
▪️ 7,6 млн × 15% = 1 140 000 ₽.
Итого — 1 452 000 ₽.
Если предложение Минфина примут, расчёт может измениться: доход от продажи будут учитывать в общей прогрессивной налоговой базе вместе с другими доходами соответствующей категории.
Для предпринимателя, который одновременно получает доход от бизнеса, это особенно важный момент.
Но считать налог по новым правилам можно будет только после утверждения окончательной редакции закона.
🏠 А ЧТО С НАЛОГОМ ЗА САМО ВЛАДЕНИЕ КВАРТИРОЙ?
Это отдельный налог. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости, с учётом предусмотренных вычетов и льгот.
Например, для обычной квартиры при расчёте налоговой базы исключается кадастровая стоимость 20 м² её площади.
В Москве ставка зависит в том числе от кадастровой стоимости объекта. Поэтому при покупке квартиры важно понимать не только её рыночную цену, но и ежегодные расходы собственника.
При этом общего утверждённого повышения ежегодного налога на все квартиры с 1 января 2027 года я не обнаружил. Не стоит путать возможный рост конкретного налогового платежа из-за кадастровой стоимости с изменением ставки НДФЛ при продаже.
👨👩👧👦 А ЕСЛИ ПРОДАЁТЕ КВАРТИРУ, ЧТОБЫ КУПИТЬ БОЛЬШУЮ ДЛЯ СЕМЬИ?
Здесь есть важные исключения.
В общем случае после пяти лет владения недвижимость можно продать без НДФЛ. В отдельных ситуациях минимальный срок составляет три года — например, для единственного жилья при соблюдении установленных условий.
Кроме того, семьи с двумя и более детьми могут освобождаться от НДФЛ при продаже жилья для улучшения жилищных условий, если выполняются требования закона.
Поэтому продажа квартиры за 30 млн ₽ вовсе не означает, что вам автоматически начислят налог с 30 миллионов.
💼 Что это означает для предпринимателя?
Я бы сейчас особенно внимательно считал сделки, в которых недвижимость приобретается с расчётом на последующую перепродажу. Потому что инвестиция — это не разница между ценой покупки и продажи. Это деньги, которые останутся после всех расходов, налогов и обслуживания объекта. И если вы продаёте квартиру, чтобы расширить жилплощадь для семьи, важно заранее проверить срок владения и право на освобождение от НДФЛ.
Квартиру нужно выбирать с пониманием не только того, сколько она стоит сегодня, но и того, сколько вы получите при выходе из неё завтра.
📩 Планируете продажу своей квартиры и покупку новостройки в Москве? Напишите мне, разберём ваш сценарий и подберём новую квартиру с учётом бюджета, сроков и расходов на сделку.
Купили квартиру за 20 млн ₽. Через несколько лет продали за 30 млн ₽.
Кажется, заработали 10 миллионов.
Но сколько из них действительно останется у вас после налогов?
💰 Минфин предложил изменить налогообложение доходов от продажи имущества с 2027 года.
Сейчас для налогооблагаемых доходов от продажи недвижимости действует отдельная шкала:
▪️ 13% — с первых 2,4 млн ₽ налоговой базы.
▪️ 15% — с суммы превышения.
В новом пакете налоговых предложений доходы от продажи имущества планируется включить в общую прогрессивную шкалу НДФЛ — от 13% до 22%.
Это пока предложение, а не окончательно принятый закон.
Давайте на примере, понятном каждому предпринимателю.
Вы купили квартиру за 20 млн ₽, а продали за 30 млн ₽ до истечения минимального срока владения.
Документы, подтверждающие покупку, сохранились.
Налогооблагаемый доход в нашем примере — 10 млн ₽.
По действующей шкале налог составит:
▪️ 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽.
▪️ 7,6 млн × 15% = 1 140 000 ₽.
Итого — 1 452 000 ₽.
Если предложение Минфина примут, расчёт может измениться: доход от продажи будут учитывать в общей прогрессивной налоговой базе вместе с другими доходами соответствующей категории.
Для предпринимателя, который одновременно получает доход от бизнеса, это особенно важный момент.
Но считать налог по новым правилам можно будет только после утверждения окончательной редакции закона.
🏠 А ЧТО С НАЛОГОМ ЗА САМО ВЛАДЕНИЕ КВАРТИРОЙ?
Это отдельный налог. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости, с учётом предусмотренных вычетов и льгот.
Например, для обычной квартиры при расчёте налоговой базы исключается кадастровая стоимость 20 м² её площади.
В Москве ставка зависит в том числе от кадастровой стоимости объекта. Поэтому при покупке квартиры важно понимать не только её рыночную цену, но и ежегодные расходы собственника.
При этом общего утверждённого повышения ежегодного налога на все квартиры с 1 января 2027 года я не обнаружил. Не стоит путать возможный рост конкретного налогового платежа из-за кадастровой стоимости с изменением ставки НДФЛ при продаже.
👨👩👧👦 А ЕСЛИ ПРОДАЁТЕ КВАРТИРУ, ЧТОБЫ КУПИТЬ БОЛЬШУЮ ДЛЯ СЕМЬИ?
Здесь есть важные исключения.
В общем случае после пяти лет владения недвижимость можно продать без НДФЛ. В отдельных ситуациях минимальный срок составляет три года — например, для единственного жилья при соблюдении установленных условий.
Кроме того, семьи с двумя и более детьми могут освобождаться от НДФЛ при продаже жилья для улучшения жилищных условий, если выполняются требования закона.
Поэтому продажа квартиры за 30 млн ₽ вовсе не означает, что вам автоматически начислят налог с 30 миллионов.
💼 Что это означает для предпринимателя?
Я бы сейчас особенно внимательно считал сделки, в которых недвижимость приобретается с расчётом на последующую перепродажу. Потому что инвестиция — это не разница между ценой покупки и продажи. Это деньги, которые останутся после всех расходов, налогов и обслуживания объекта. И если вы продаёте квартиру, чтобы расширить жилплощадь для семьи, важно заранее проверить срок владения и право на освобождение от НДФЛ.
Квартиру нужно выбирать с пониманием не только того, сколько она стоит сегодня, но и того, сколько вы получите при выходе из неё завтра.
📩 Планируете продажу своей квартиры и покупку новостройки в Москве? Напишите мне, разберём ваш сценарий и подберём новую квартиру с учётом бюджета, сроков и расходов на сделку.
ВЫБРАЛИ ЖК. А Я БЫ СНАЧАЛА ПОСЧИТАЛ ЛИФТЫ.
Можно купить квартиру за 30–40 млн ₽.
Красивое лобби.
Закрытый двор.
Панорамные окна.
Подземный паркинг.
А потом каждое утро стоять и ждать лифт.
И самое неприятное — на рендерах этого не покажут.
🏙 Когда я смотрю новый ЖК, меня интересует не только планировка квартиры.
Я смотрю на секцию целиком.
Допустим, в доме 25 этажей.
На каждом — по 8 квартир.
Получаем около 200 квартир в одной секции.
Если на всё это предусмотрено всего 2–3 лифта, для меня это уже повод остановиться и разобраться подробнее.
Потому что после заселения утром все одновременно едут вниз:
дети — в школу,
родители — на работу,
кто-то вызывает доставку,
кто-то переезжает,
а один лифт в этот момент может быть на обслуживании.
И вот ваш красивый ЖК бизнес-класса начинает каждый день забирать время.
💼 Для предпринимателя 7–10 минут утром кажутся мелочью.
Но посчитаем.
10 минут утром × 250 рабочих дней = почти 42 часа в год.
Практически целая рабочая неделя.
И это только лифт.
Добавьте выезд из паркинга, пробки около школы, поиск парковочного места вечером и дорогу до инфраструктуры.
Поэтому я постоянно повторяю:
мы покупаем не квадратные метры. Мы покупаем сценарий своей будущей жизни.
И здесь мне очень помогает мой прошлый опыт.
Я 10 лет работал в ЖКХ, управлял командой из 180 человек, а сейчас являюсь председателем многоквартирного дома.
Поэтому, когда мне показывают красивый рендер нового проекта, я невольно думаю:
«Хорошо. А что здесь будет происходить через два года после выдачи ключей?»
• Сколько квартир приходится на лифт?
• Как жители попадут из паркинга домой?
• Где будет разгружаться доставка?
• Что произойдёт, если один лифт остановится?
• Как организован вывоз мусора?
И только потом я смотрю на красивое лобби.
Потому что квартиру вы выбираете один раз.
А лифтом будете пользоваться несколько тысяч раз.
Можно купить квартиру за 30–40 млн ₽.
Красивое лобби.
Закрытый двор.
Панорамные окна.
Подземный паркинг.
А потом каждое утро стоять и ждать лифт.
И самое неприятное — на рендерах этого не покажут.
🏙 Когда я смотрю новый ЖК, меня интересует не только планировка квартиры.
Я смотрю на секцию целиком.
Допустим, в доме 25 этажей.
На каждом — по 8 квартир.
Получаем около 200 квартир в одной секции.
Если на всё это предусмотрено всего 2–3 лифта, для меня это уже повод остановиться и разобраться подробнее.
Потому что после заселения утром все одновременно едут вниз:
дети — в школу,
родители — на работу,
кто-то вызывает доставку,
кто-то переезжает,
а один лифт в этот момент может быть на обслуживании.
И вот ваш красивый ЖК бизнес-класса начинает каждый день забирать время.
💼 Для предпринимателя 7–10 минут утром кажутся мелочью.
Но посчитаем.
10 минут утром × 250 рабочих дней = почти 42 часа в год.
Практически целая рабочая неделя.
И это только лифт.
Добавьте выезд из паркинга, пробки около школы, поиск парковочного места вечером и дорогу до инфраструктуры.
Поэтому я постоянно повторяю:
мы покупаем не квадратные метры. Мы покупаем сценарий своей будущей жизни.
И здесь мне очень помогает мой прошлый опыт.
Я 10 лет работал в ЖКХ, управлял командой из 180 человек, а сейчас являюсь председателем многоквартирного дома.
Поэтому, когда мне показывают красивый рендер нового проекта, я невольно думаю:
«Хорошо. А что здесь будет происходить через два года после выдачи ключей?»
• Сколько квартир приходится на лифт?
• Как жители попадут из паркинга домой?
• Где будет разгружаться доставка?
• Что произойдёт, если один лифт остановится?
• Как организован вывоз мусора?
И только потом я смотрю на красивое лобби.
Потому что квартиру вы выбираете один раз.
А лифтом будете пользоваться несколько тысяч раз.
❤1
ШЕЛЕПИХА: ИЗ ПРОМЗОНЫ В НОВЫЙ СИТИ?
Ещё относительно недавно Шелепиха была местом, которое сложно было представить в подборке дорогой недвижимости Москвы.
Железная дорога. Склады. Производственные территории. Гаражи. Старый жилой фонд.
А сегодня здесь продаются квартиры по 600–700+ тыс. ₽ за м², строятся бизнес- и премиальные проекты, а башни Москва-Сити буквально находятся перед глазами. По текущей выдаче ЦИАН средняя цена предложения в новостройках у МЦК «Шелепиха» — около 703 тыс. ₽/м².
Что произошло с локацией?
Шелепиха исторически развивалась совсем не как престижный жилой район. Близость железной дороги и промышленных территорий долго определяла её характер.
Но у этой территории оказалось то, чего уже практически невозможно создать с нуля:
📍 близость к центру;
🏙 соседство с Москва-Сити;
🌊 Москва-река;
🚇 метро и МЦК;
🚗 быстрый доступ к ТТК, Звенигородскому шоссе и Кутузовскому проспекту.
И девелоперы начали постепенно превращать бывшую индустриальную территорию в новый жилой кластер.
Сегодня в районе уже формируется целая цепочка современной застройки. Только в выдаче ЦИАН около станции МЦК «Шелепиха» сейчас представлено 13 жилых комплексов, а диапазон предложения огромный — от сравнительно небольших квартир до дорогого премиального продукта.
Например, развивается «Береговой», строится вторая очередь проекта. Продолжается строительство непосредственно ЖК «Шелепиха» у транспортного узла — ближайший заявленный ввод сейчас IV квартал 2026 года. В нём 653 квартиры, а до станции — около 70 метров.
И вот здесь Шелепиха становится для меня интересной. Потому что мы наблюдаем не готовый дорогой район, а трансформацию территории, а такие локации могут давать совсем другую динамику стоимости недвижимости.
Но есть одно большое НО.
⚠️ Сегодня Шелепиха — это всё ещё район контрастов.
Можно выйти из нового бизнес-класса с красивым лобби — и через несколько минут оказаться в совершенно другой городской среде.
Новая архитектура соседствует со старой застройкой. Где-то благоустройство уже соответствует стоимости квартиры, а где-то окружение пока явно отстаёт.
Плюс здесь активно строят.
А значит, покупая квартиру сегодня, нужно понимать, что будет находиться перед вашими окнами через 3–5 лет.
Для меня это один из главных рисков Шелепихи.
Красивый вид на Сити сегодня ещё не означает, что он останется таким навсегда.
🏗 Второй вопрос — плотность.
Когда территория становится привлекательной для девелоперов, количество новых квадратных метров быстро растёт.
А вместе с ними растёт нагрузка на дороги, школы, детские сады, общественные пространства и транспорт.
Поэтому здесь я особенно внимательно смотрел бы не на название ЖК, а на конкретный корпус, секцию, этаж и направление окон.
💼 А теперь главный вопрос: купил бы я здесь квартиру?
Для инвестиций — Шелепиха мне интересна.
У локации есть очень сильные фундаментальные вещи: ЦАО, Москва-река, Сити, транспорт и продолжающаяся трансформация территории.
Причём «перенести» Москва-Сити или реку в другое место невозможно. Это тот самый дефицитный фактор локации.
Для жизни с детьми — выбирал бы значительно осторожнее.
Мне важно понять не только расстояние до центра, но и что ребёнок увидит, выйдя утром из подъезда.
Где школа?
Где он будет гулять?
Можно ли нормально пройти пешком?
Сколько вокруг строек?
Каким будет автомобильный трафик?
И что вообще появится вокруг конкретного дома через несколько лет?
Потому что купить квартиру в перспективной локации и комфортно жить в ней сегодня — не всегда одно и то же.
И именно поэтому Шелепиху нельзя оценивать словами:
«Близко к Сити — значит хорошо».
Здесь буквально 500 метров могут полностью изменить качество будущей квартиры.
Ещё относительно недавно Шелепиха была местом, которое сложно было представить в подборке дорогой недвижимости Москвы.
Железная дорога. Склады. Производственные территории. Гаражи. Старый жилой фонд.
А сегодня здесь продаются квартиры по 600–700+ тыс. ₽ за м², строятся бизнес- и премиальные проекты, а башни Москва-Сити буквально находятся перед глазами. По текущей выдаче ЦИАН средняя цена предложения в новостройках у МЦК «Шелепиха» — около 703 тыс. ₽/м².
Что произошло с локацией?
Шелепиха исторически развивалась совсем не как престижный жилой район. Близость железной дороги и промышленных территорий долго определяла её характер.
Но у этой территории оказалось то, чего уже практически невозможно создать с нуля:
📍 близость к центру;
🏙 соседство с Москва-Сити;
🌊 Москва-река;
🚇 метро и МЦК;
🚗 быстрый доступ к ТТК, Звенигородскому шоссе и Кутузовскому проспекту.
И девелоперы начали постепенно превращать бывшую индустриальную территорию в новый жилой кластер.
Сегодня в районе уже формируется целая цепочка современной застройки. Только в выдаче ЦИАН около станции МЦК «Шелепиха» сейчас представлено 13 жилых комплексов, а диапазон предложения огромный — от сравнительно небольших квартир до дорогого премиального продукта.
Например, развивается «Береговой», строится вторая очередь проекта. Продолжается строительство непосредственно ЖК «Шелепиха» у транспортного узла — ближайший заявленный ввод сейчас IV квартал 2026 года. В нём 653 квартиры, а до станции — около 70 метров.
И вот здесь Шелепиха становится для меня интересной. Потому что мы наблюдаем не готовый дорогой район, а трансформацию территории, а такие локации могут давать совсем другую динамику стоимости недвижимости.
Но есть одно большое НО.
⚠️ Сегодня Шелепиха — это всё ещё район контрастов.
Можно выйти из нового бизнес-класса с красивым лобби — и через несколько минут оказаться в совершенно другой городской среде.
Новая архитектура соседствует со старой застройкой. Где-то благоустройство уже соответствует стоимости квартиры, а где-то окружение пока явно отстаёт.
Плюс здесь активно строят.
А значит, покупая квартиру сегодня, нужно понимать, что будет находиться перед вашими окнами через 3–5 лет.
Для меня это один из главных рисков Шелепихи.
Красивый вид на Сити сегодня ещё не означает, что он останется таким навсегда.
🏗 Второй вопрос — плотность.
Когда территория становится привлекательной для девелоперов, количество новых квадратных метров быстро растёт.
А вместе с ними растёт нагрузка на дороги, школы, детские сады, общественные пространства и транспорт.
Поэтому здесь я особенно внимательно смотрел бы не на название ЖК, а на конкретный корпус, секцию, этаж и направление окон.
💼 А теперь главный вопрос: купил бы я здесь квартиру?
Для инвестиций — Шелепиха мне интересна.
У локации есть очень сильные фундаментальные вещи: ЦАО, Москва-река, Сити, транспорт и продолжающаяся трансформация территории.
Причём «перенести» Москва-Сити или реку в другое место невозможно. Это тот самый дефицитный фактор локации.
Для жизни с детьми — выбирал бы значительно осторожнее.
Мне важно понять не только расстояние до центра, но и что ребёнок увидит, выйдя утром из подъезда.
Где школа?
Где он будет гулять?
Можно ли нормально пройти пешком?
Сколько вокруг строек?
Каким будет автомобильный трафик?
И что вообще появится вокруг конкретного дома через несколько лет?
Потому что купить квартиру в перспективной локации и комфортно жить в ней сегодня — не всегда одно и то же.
И именно поэтому Шелепиху нельзя оценивать словами:
«Близко к Сити — значит хорошо».
Здесь буквально 500 метров могут полностью изменить качество будущей квартиры.
❤1🔥1
🏙 КВАРТИРА ЗА 35 МЛН ₽. А ЖИТЬ В НЕЙ НЕУДОБНО. КАК ТАК?
Недавно задумался, насколько сильно изменился рынок недвижимости Москвы.
Сегодня за 30–40 млн ₽ можно купить квартиру в красивом жилом комплексе бизнес-класса.
Но есть нюанс.
Высокая стоимость квартиры ещё не гарантирует высокого качества жизни.
Представьте обычную семью с двумя детьми.
Квартира 90 м². Красивое лобби, панорамные окна, дизайнерские входные группы.
На первый взгляд — мечта.
А теперь посмотрим, как эта семья будет жить.
🚗 Утро. Чтобы отвезти детей в школу и сад, приходится выезжать на машине. Выехать из паркинга в час пик тоже не всегда просто.
🏙 День. В квартире красивые окна, но часть из них выходит на соседнюю башню. А вместо обещанной тишины за окном ещё несколько лет может идти строительство.
🛗 Вечер. Возвращаетесь домой, а в лифтовом холле очередь. Потому что на этаже много квартир, а лифтовая группа не рассчитана на комфортное обслуживание такого количества жителей.
👨👩👧👦 Выходные. Хотите погулять с детьми, но за пределами благоустроенного двора пока нет нормального прогулочного маршрута.
И возникает вопрос:
За что мы заплатили 35 миллионов?
За красивую архитектуру? За статус проекта? Или всё-таки за комфортную жизнь?
💼 Я часто сравниваю выбор квартиры с покупкой бизнеса.
Предприниматель ведь не оценивает компанию только по красивому офису.
Он смотрит на процессы, расходы, риски и перспективы.
С квартирой должно быть точно так же.
Поэтому при подборе я обращаю внимание на вещи, которые не всегда обсуждают в отделе продаж:
▪️ Сколько квартир приходится на лифтовую группу?
▪️ Как устроены въезд и выезд из паркинга?
▪️ Есть ли рядом действующие школы и детские сады?
▪️ Что построят перед окнами через несколько лет?
▪️ Сколько времени займёт обычный маршрут семьи?
▪️ Как дом будет обслуживаться после заселения?
У меня за плечами 10 лет работы в ЖКХ, поэтому я прекрасно понимаю: проблемы дома часто начинаются не в момент строительства, а после того, как в него заселяются люди.
Именно поэтому я не выбираю квартиру только по рендерам и стоимости квадратного метра.
Моя задача — найти квартиру, в которой будет удобно жить, а не просто красиво фотографироваться.
🔎 А теперь вопрос к вам.
Что для вас важнее при покупке квартиры за 35 млн ₽:
🏙 Престижный ЖК и красивая архитектура?
👨👩👧👦 Или менее статусный дом, но с удобной инфраструктурой и продуманной повседневной жизнью?
Интересно узнать ваше мнение.
Недавно задумался, насколько сильно изменился рынок недвижимости Москвы.
Сегодня за 30–40 млн ₽ можно купить квартиру в красивом жилом комплексе бизнес-класса.
Но есть нюанс.
Высокая стоимость квартиры ещё не гарантирует высокого качества жизни.
Представьте обычную семью с двумя детьми.
Квартира 90 м². Красивое лобби, панорамные окна, дизайнерские входные группы.
На первый взгляд — мечта.
А теперь посмотрим, как эта семья будет жить.
🚗 Утро. Чтобы отвезти детей в школу и сад, приходится выезжать на машине. Выехать из паркинга в час пик тоже не всегда просто.
🏙 День. В квартире красивые окна, но часть из них выходит на соседнюю башню. А вместо обещанной тишины за окном ещё несколько лет может идти строительство.
🛗 Вечер. Возвращаетесь домой, а в лифтовом холле очередь. Потому что на этаже много квартир, а лифтовая группа не рассчитана на комфортное обслуживание такого количества жителей.
👨👩👧👦 Выходные. Хотите погулять с детьми, но за пределами благоустроенного двора пока нет нормального прогулочного маршрута.
И возникает вопрос:
За что мы заплатили 35 миллионов?
За красивую архитектуру? За статус проекта? Или всё-таки за комфортную жизнь?
💼 Я часто сравниваю выбор квартиры с покупкой бизнеса.
Предприниматель ведь не оценивает компанию только по красивому офису.
Он смотрит на процессы, расходы, риски и перспективы.
С квартирой должно быть точно так же.
Поэтому при подборе я обращаю внимание на вещи, которые не всегда обсуждают в отделе продаж:
▪️ Сколько квартир приходится на лифтовую группу?
▪️ Как устроены въезд и выезд из паркинга?
▪️ Есть ли рядом действующие школы и детские сады?
▪️ Что построят перед окнами через несколько лет?
▪️ Сколько времени займёт обычный маршрут семьи?
▪️ Как дом будет обслуживаться после заселения?
У меня за плечами 10 лет работы в ЖКХ, поэтому я прекрасно понимаю: проблемы дома часто начинаются не в момент строительства, а после того, как в него заселяются люди.
Именно поэтому я не выбираю квартиру только по рендерам и стоимости квадратного метра.
Моя задача — найти квартиру, в которой будет удобно жить, а не просто красиво фотографироваться.
🔎 А теперь вопрос к вам.
Что для вас важнее при покупке квартиры за 35 млн ₽:
🏙 Престижный ЖК и красивая архитектура?
👨👩👧👦 Или менее статусный дом, но с удобной инфраструктурой и продуманной повседневной жизнью?
Интересно узнать ваше мнение.
🔥3
🏙 КАК МЕНЕДЖЕР МОЖЕТ ИСПОРТИТЬ ПРОДАЖУ ХОРОШЕЙ КВАРТИРЫ?
В выходные я целый день ездил с клиентом по Москве. За это время мы посмотрели 4 жилых комплекса.
И казалось бы, тот проект, у которого были наибольшие шансы на бронирование, в итоге проиграл.
Причём дело было не в цене, планировке или расположении.
Всё испортило качество работы менеджера застройщика.
И вот здесь хочу остановиться подробнее.
Когда человек выбирает квартиру за 50–70 млн ₽, он покупает не просто квадратные метры.
Он покупает определённый уровень жизни. И совершенно логично ожидает соответствующего отношения к себе.
🤝 Первое впечатление начинается с менеджера.
Как он выглядит? Как встречает клиента? Насколько уверенно общается? Умеет ли слушать, а не просто зачитывать заученную презентацию?
И дело не в дорогом костюме.
Опрятность, грамотная речь, доброжелательность и уважение к чужому времени — это базовые вещи.
💬 Второе — умение слышать клиента.
Если перед менеджером семья с детьми, не нужно полчаса рассказывать про архитектурную концепцию фасада.
Лучше объяснить, где будут гулять дети, сколько идти до школы, как организован паркинг и чем конкретная планировка удобна для семьи.
Хороший менеджер не просто знает свой продукт.
Он понимает, кому и зачем его продаёт.
⏱ Третье — скорость обратной связи.
Для меня это вообще один из главных показателей профессионализма.
Если я задаю вопрос по квартире, прошу уточнить условия покупки или подготовить расчёт, я ожидаю конкретного ответа в разумные сроки.
Необязательно знать всё наизусть. Но важно оперативно разобраться и вернуться с информацией.
Особенно когда клиент приехал из другого города и у нас ограниченное время на принятие решения.
Пока один менеджер несколько часов выясняет условия, другой уже подготовил расчёт, предложил альтернативную планировку и помог клиенту разобраться в деталях.
И угадайте, у кого больше шансов на сделку?
🏗 Четвёртое — умение презентовать не только преимущества, но и ограничения проекта.
Я гораздо больше доверяю менеджеру, который честно говорит:
«Здесь действительно хороший вид, но через несколько лет рядом появится ещё один корпус».
Чем тому, кто на любой вопрос отвечает:
«У нас лучший проект в Москве!»
Клиент чувствует разницу.
💼 И вот к какому выводу я пришёл после этих четырёх просмотров.
Можно построить отличный жилой комплекс, вложить миллиарды в архитектуру, благоустройство и маркетинг.
Но если на последнем этапе клиента встречает неподготовленный менеджер, часть всей этой работы просто обесценивается.
Хороший менеджер способен усилить желание купить квартиру. Плохой — заставить сомневаться даже в сильном проекте.
Конечно, окончательное решение должно приниматься по качеству самого объекта, а не по впечатлению от сотрудника отдела продаж.
И здесь как раз начинается моя работа как брокера.
Я отделяю эмоции от фактов, сравниваю проекты между собой и помогаю клиенту не упустить действительно хороший вариант из-за неудачной презентации.
Но застройщикам точно стоит помнить:
Ваш менеджер — это лицо проекта. И иногда именно он становится решающим аргументом в пользу покупки или отказа от неё.
🚘 Ну и небольшой бонус моей работы.
Когда клиент приезжает из другого города и нам нужно за один день посмотреть несколько жилых комплексов, я выступаю ещё и в роли VIP-такси 😁
Встречаю, составляю удобный маршрут, вожу между объектами, по дороге обсуждаем плюсы и минусы каждого ЖК.
Так что у моих клиентов не только персональный брокер, но иногда ещё и водитель бизнес-класса. 😎
📩 @fil_inc_13
Вы строите бизнес — я выбираю квартиру.
В выходные я целый день ездил с клиентом по Москве. За это время мы посмотрели 4 жилых комплекса.
И казалось бы, тот проект, у которого были наибольшие шансы на бронирование, в итоге проиграл.
Причём дело было не в цене, планировке или расположении.
Всё испортило качество работы менеджера застройщика.
И вот здесь хочу остановиться подробнее.
Когда человек выбирает квартиру за 50–70 млн ₽, он покупает не просто квадратные метры.
Он покупает определённый уровень жизни. И совершенно логично ожидает соответствующего отношения к себе.
🤝 Первое впечатление начинается с менеджера.
Как он выглядит? Как встречает клиента? Насколько уверенно общается? Умеет ли слушать, а не просто зачитывать заученную презентацию?
И дело не в дорогом костюме.
Опрятность, грамотная речь, доброжелательность и уважение к чужому времени — это базовые вещи.
💬 Второе — умение слышать клиента.
Если перед менеджером семья с детьми, не нужно полчаса рассказывать про архитектурную концепцию фасада.
Лучше объяснить, где будут гулять дети, сколько идти до школы, как организован паркинг и чем конкретная планировка удобна для семьи.
Хороший менеджер не просто знает свой продукт.
Он понимает, кому и зачем его продаёт.
⏱ Третье — скорость обратной связи.
Для меня это вообще один из главных показателей профессионализма.
Если я задаю вопрос по квартире, прошу уточнить условия покупки или подготовить расчёт, я ожидаю конкретного ответа в разумные сроки.
Необязательно знать всё наизусть. Но важно оперативно разобраться и вернуться с информацией.
Особенно когда клиент приехал из другого города и у нас ограниченное время на принятие решения.
Пока один менеджер несколько часов выясняет условия, другой уже подготовил расчёт, предложил альтернативную планировку и помог клиенту разобраться в деталях.
И угадайте, у кого больше шансов на сделку?
🏗 Четвёртое — умение презентовать не только преимущества, но и ограничения проекта.
Я гораздо больше доверяю менеджеру, который честно говорит:
«Здесь действительно хороший вид, но через несколько лет рядом появится ещё один корпус».
Чем тому, кто на любой вопрос отвечает:
«У нас лучший проект в Москве!»
Клиент чувствует разницу.
💼 И вот к какому выводу я пришёл после этих четырёх просмотров.
Можно построить отличный жилой комплекс, вложить миллиарды в архитектуру, благоустройство и маркетинг.
Но если на последнем этапе клиента встречает неподготовленный менеджер, часть всей этой работы просто обесценивается.
Хороший менеджер способен усилить желание купить квартиру. Плохой — заставить сомневаться даже в сильном проекте.
Конечно, окончательное решение должно приниматься по качеству самого объекта, а не по впечатлению от сотрудника отдела продаж.
И здесь как раз начинается моя работа как брокера.
Я отделяю эмоции от фактов, сравниваю проекты между собой и помогаю клиенту не упустить действительно хороший вариант из-за неудачной презентации.
Но застройщикам точно стоит помнить:
Ваш менеджер — это лицо проекта. И иногда именно он становится решающим аргументом в пользу покупки или отказа от неё.
🚘 Ну и небольшой бонус моей работы.
Когда клиент приезжает из другого города и нам нужно за один день посмотреть несколько жилых комплексов, я выступаю ещё и в роли VIP-такси 😁
Встречаю, составляю удобный маршрут, вожу между объектами, по дороге обсуждаем плюсы и минусы каждого ЖК.
Так что у моих клиентов не только персональный брокер, но иногда ещё и водитель бизнес-класса. 😎
📩 @fil_inc_13
Вы строите бизнес — я выбираю квартиру.
🔥2