Channel name was changed to «Квартиры для жизни и инвестиций | Роман Филатов»
5 вещей, которые проверяю в готовом ЖК перед покупкой квартиры‼️
🏢 Квартиру в новостройке чаще всего выбирают по рендеру. Проблема в том, что рендер сдан вместе с домом — а жить вам в доме, которым дальше кто-то будет управлять или не управлять.
10 лет в сфере ЖКХ и должность председателя совета своего дома научили меня одному: то, что не видно на этапе стройки, определяет качество жизни на следующие 10 лет. Вот что я проверяю в уже сданном ЖК перед тем, как рекомендовать его клиенту:
1️⃣ Кто управляет домом — УК от застройщика или независимая. От застройщика — не всегда плохо, но интерес часто смещён в сторону минимизации расходов, а не на качество.
2️⃣ Как выглядит придомовая территория через год-два после сдачи, а не на фото из рекламы. Асфальт, озеленение, детские площадки — по факту, а не по проекту.
3️⃣ Состояние подъездов и мест общего пользования — не в день сдачи, а сейчас. Убираются ли, работают ли лифты, есть ли следы протечек.
4️⃣ Реальная заполняемость и инфраструктура рядом — школа и садик «в шаговой доступности» на бумаге и по факту часто разные вещи.
5️⃣ Отзывы жильцов не в соцсетях застройщика, а в закрытых чатах дома — там обсуждают то, что не попадает в рекламу.
Это база. По каждому пункту есть нюансы, которые видно только изнутри — как раз то, с чем я помогаю клиентам при подборе.
💾 Сохраните пост — пригодится, когда будете смотреть конкретный ЖК.
🏢 Квартиру в новостройке чаще всего выбирают по рендеру. Проблема в том, что рендер сдан вместе с домом — а жить вам в доме, которым дальше кто-то будет управлять или не управлять.
10 лет в сфере ЖКХ и должность председателя совета своего дома научили меня одному: то, что не видно на этапе стройки, определяет качество жизни на следующие 10 лет. Вот что я проверяю в уже сданном ЖК перед тем, как рекомендовать его клиенту:
1️⃣ Кто управляет домом — УК от застройщика или независимая. От застройщика — не всегда плохо, но интерес часто смещён в сторону минимизации расходов, а не на качество.
2️⃣ Как выглядит придомовая территория через год-два после сдачи, а не на фото из рекламы. Асфальт, озеленение, детские площадки — по факту, а не по проекту.
3️⃣ Состояние подъездов и мест общего пользования — не в день сдачи, а сейчас. Убираются ли, работают ли лифты, есть ли следы протечек.
4️⃣ Реальная заполняемость и инфраструктура рядом — школа и садик «в шаговой доступности» на бумаге и по факту часто разные вещи.
5️⃣ Отзывы жильцов не в соцсетях застройщика, а в закрытых чатах дома — там обсуждают то, что не попадает в рекламу.
Это база. По каждому пункту есть нюансы, которые видно только изнутри — как раз то, с чем я помогаю клиентам при подборе.
💾 Сохраните пост — пригодится, когда будете смотреть конкретный ЖК.
🏙️ MR Group — бренд, который внушает доверие!
Есть застройщики, которых берут за цену. Есть те, кого берут за локацию. А MR Group — это про масштаб, про крупные проекты с инфраструктурой и понятной отчётностью.
И вот здесь начинается самое интересное 👇
MR Group — один из крупнейших девелоперов Москвы: в портфеле десятки ЖК бизнес‑ и премиум‑класса, часто с собственной инфраструктурой и в перспективных локациях. Но давайте без красивых рендеров.
👍 Что мне нравится в MR Group
1️⃣ Масштаб и системность.
Это не точечная застройка, а большие кварталы, где сразу планируют дворы без машин, коммерческие помещения, площадки. Для жизни и для инвестиций это плюс — район сразу выглядит «обжитым».
2️⃣ Локации с потенциалом.
Компания часто заходит туда, где город планирует развивать транспорт: рядом с ТПУ, новыми станциями метро, крупными развязками. Это может давать рост стоимости, но тут есть нюанс (о нём ниже).
3️⃣ Прозрачность документов.
Проектные декларации, ГПЗУ, разрешения на строительство — всё публикуется в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф). Это удобно, чтобы проверить проект до просмотра.
⚠️ А теперь то, на что я бы смотрел особенно внимательно
Сроки по корпусам.
«ЖК сдан» не значит «ваш корпус сдан». У MR Group проекты идут очередями: один корпус могут сдать по графику, другой — сдвинуть на полгода или год. Для покупателя это реальные риски: ипотека, аренда, переезд.
Что я проверяю в первую очередь:
🔹 график по конкретному корпусу, а не по ЖК в целом;
🔹 историю сроков по прошлым очередям — если были переносы, вероятность повтора выше;
🔹 стадию строительства: темпы этажей, фасадные работы, фотоотчёты.
Инфраструктура «сегодня» vs «завтра».
На рендерах всё идеально: метро через дорогу, удобный выезд, новые маршруты. Но по факту инфраструктура часто отстаёт от сдачи корпусов. Для арендатора или перепродажи это критично.
Финансы и условия сделки.
Даже у крупного застройщика есть нюансы, которые влияют на ликвидность и гибкость:
🔹 аккредитация банков — это маркер доверия и одновременно выбор ставок;
🔹 эскроу — у MR Group все проекты через эскроу, но важно убедиться, что счёт именно эскроу и в каком банке;
🔹 переуступка — в некоторых проектах есть комиссии или лимиты, это усложняет продажу на этапе стройки.
ДДУ и «мелкие шрифты».
Срок передачи квартиры, неустойка, благоустройство, комплектация МОП — то, что в рекламе звучит красиво, в договоре может быть прописано иначе. И именно здесь брокер закрывает «слепые зоны», которые покупатель без опыта пропускает.
🎯 Мой вывод.
MR Group мне нравится как девелопер: масштаб, системность, прозрачность. Но я бы не покупал квартиру здесь только потому, что «крупная компания» или «классный шоурум».
Я бы сначала выбрал:
📍 локацию с реальной транспортной связностью «сегодня»;
🏙️ проект и конкретную очередь/корпус с понятными сроками;
📐 планировку с высокой ликвидностью;
💰 цену и условия (включая ипотеку и переуступку);
📈 потенциал роста и будущую ликвидность;
🔄 риски и ограничения, зафиксированные в ДДУ.
Потому что при бюджете на новостройку ошибка в выборе квартиры может стоить гораздо дороже, чем кажется на старте. А скидка в 2–3 млн ₽ ещё не означает, что ты выгодно купил. В недвижимости важно не сколько тебе дали скидку, а какой актив ты получил в итоге.
Если выбираете квартиру в новостройке — напишите мне «MR Group» в личку. Покажу, на какие проекты и корпуса я бы смотрел в первую очередь, и какие пункты в ДДУ стоит проверить до бронирования.
Есть застройщики, которых берут за цену. Есть те, кого берут за локацию. А MR Group — это про масштаб, про крупные проекты с инфраструктурой и понятной отчётностью.
И вот здесь начинается самое интересное 👇
MR Group — один из крупнейших девелоперов Москвы: в портфеле десятки ЖК бизнес‑ и премиум‑класса, часто с собственной инфраструктурой и в перспективных локациях. Но давайте без красивых рендеров.
👍 Что мне нравится в MR Group
1️⃣ Масштаб и системность.
Это не точечная застройка, а большие кварталы, где сразу планируют дворы без машин, коммерческие помещения, площадки. Для жизни и для инвестиций это плюс — район сразу выглядит «обжитым».
2️⃣ Локации с потенциалом.
Компания часто заходит туда, где город планирует развивать транспорт: рядом с ТПУ, новыми станциями метро, крупными развязками. Это может давать рост стоимости, но тут есть нюанс (о нём ниже).
3️⃣ Прозрачность документов.
Проектные декларации, ГПЗУ, разрешения на строительство — всё публикуется в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф). Это удобно, чтобы проверить проект до просмотра.
⚠️ А теперь то, на что я бы смотрел особенно внимательно
Сроки по корпусам.
«ЖК сдан» не значит «ваш корпус сдан». У MR Group проекты идут очередями: один корпус могут сдать по графику, другой — сдвинуть на полгода или год. Для покупателя это реальные риски: ипотека, аренда, переезд.
Что я проверяю в первую очередь:
🔹 график по конкретному корпусу, а не по ЖК в целом;
🔹 историю сроков по прошлым очередям — если были переносы, вероятность повтора выше;
🔹 стадию строительства: темпы этажей, фасадные работы, фотоотчёты.
Инфраструктура «сегодня» vs «завтра».
На рендерах всё идеально: метро через дорогу, удобный выезд, новые маршруты. Но по факту инфраструктура часто отстаёт от сдачи корпусов. Для арендатора или перепродажи это критично.
Финансы и условия сделки.
Даже у крупного застройщика есть нюансы, которые влияют на ликвидность и гибкость:
🔹 аккредитация банков — это маркер доверия и одновременно выбор ставок;
🔹 эскроу — у MR Group все проекты через эскроу, но важно убедиться, что счёт именно эскроу и в каком банке;
🔹 переуступка — в некоторых проектах есть комиссии или лимиты, это усложняет продажу на этапе стройки.
ДДУ и «мелкие шрифты».
Срок передачи квартиры, неустойка, благоустройство, комплектация МОП — то, что в рекламе звучит красиво, в договоре может быть прописано иначе. И именно здесь брокер закрывает «слепые зоны», которые покупатель без опыта пропускает.
🎯 Мой вывод.
MR Group мне нравится как девелопер: масштаб, системность, прозрачность. Но я бы не покупал квартиру здесь только потому, что «крупная компания» или «классный шоурум».
Я бы сначала выбрал:
📍 локацию с реальной транспортной связностью «сегодня»;
🏙️ проект и конкретную очередь/корпус с понятными сроками;
📐 планировку с высокой ликвидностью;
💰 цену и условия (включая ипотеку и переуступку);
📈 потенциал роста и будущую ликвидность;
🔄 риски и ограничения, зафиксированные в ДДУ.
Потому что при бюджете на новостройку ошибка в выборе квартиры может стоить гораздо дороже, чем кажется на старте. А скидка в 2–3 млн ₽ ещё не означает, что ты выгодно купил. В недвижимости важно не сколько тебе дали скидку, а какой актив ты получил в итоге.
Если выбираете квартиру в новостройке — напишите мне «MR Group» в личку. Покажу, на какие проекты и корпуса я бы смотрел в первую очередь, и какие пункты в ДДУ стоит проверить до бронирования.
👍1
Бесплатная консультация — подбор 3 вариантов под ваш запрос❗️
🔑 Если вы сейчас присматриваете квартиру в новостройке — для себя или как инвестицию — предлагаю сэкономить вам недели самостоятельного поиска.
🗣 Расскажите мне: бюджет, район (или без привязки к району), для чего квартира — жить или инвестировать, какие критерии принципиальны. Я подберу 3 варианта ЖК, которые прошли мою проверку — по управляющей компании, реальному состоянию дома и инфраструктуре, а не только по рендерам застройщика.
Это бесплатно и ни к чему не обязывает. Дальше решаете сами — работать со мной по сопровождению сделки или нет.
📩 Пишите в личные сообщения — и я отвечу Вам в течение дня.
🔑 Если вы сейчас присматриваете квартиру в новостройке — для себя или как инвестицию — предлагаю сэкономить вам недели самостоятельного поиска.
🗣 Расскажите мне: бюджет, район (или без привязки к району), для чего квартира — жить или инвестировать, какие критерии принципиальны. Я подберу 3 варианта ЖК, которые прошли мою проверку — по управляющей компании, реальному состоянию дома и инфраструктуре, а не только по рендерам застройщика.
Это бесплатно и ни к чему не обязывает. Дальше решаете сами — работать со мной по сопровождению сделки или нет.
📩 Пишите в личные сообщения — и я отвечу Вам в течение дня.
Telegram
Роман Филатов
Ваш агент по недвижимости в Москве🏠 🏙️
🏙 ФСК: почему я не рекомендую этого застройщика в свой портфель — и на что смотреть, если вы всё-таки рассматриваете.
ФСК — крупный девелопер с десятками проектов в Москве и области. Масштаб внушает доверие: свои заводы, подрядчики, квартальная застройка. Но для инвестора «крупный» не равно «выгодный». Я не включаю проекты ФСК в подборки для клиентов — и вот почему.
👎 Что меня настораживает в ФСК
1️⃣ Переносы по очередям — системная история.
Даже в топовых ЖК ФСК отдельные корпуса регулярно сдают с задержкой 6–12 месяцев. Для обычного покупателя это «немного позже», а для инвестора — прямые убытки: переплата по ипотеке, аренда на стороне, простой актива. Я не работаю с рисками, которые можно заранее отследить по истории сроков — а у ФСК они есть почти по каждому большому проекту.
2️⃣ Инфраструктура отстаёт от корпусов.
Да, ФСК строит целые микрорайоны. Но школы, сады, поликлиники и нормальный выезд появляются на 1–2 года позже жилых очередей. В рекламе это звучит как «развитая среда», а на практике район долго остаётся «стройкой». Для перепродажи и аренды это снижает ликвидность: люди не готовы переплачивать за «перспективу».
3️⃣ Условия сделок с подвохом.
В проектах ФСК часто встречаются спецпредложения, которые на бумаге выглядят как скидка, а по факту увеличивают эффективную стоимость: жёсткие графики рассрочки, комиссии при переуступке, ограничения по выходу из сделки. Для стратегии портфеля это неприемлемо: мне нужна гибкость и понятный кэшфлоу, а не «бонусы», которые съедают доходность.
⚠️ Что я вижу при проверке — и почему это стоп‑фактор.
График по корпусу ≠ график по ЖК.
Застройщик публикует красивые сводные сроки по всему ЖК, но по отдельным корпусам история другая. Я проверяю:
🔹 план/факт по этажности и фасадам;
🔹 историю переносов по прошлым очередям;
🔹 фотоотчёты в ЕИСЖС (наш.дом.рф) и на сайте.
У ФСК почти всегда есть расхождения — это красный флаг.
Аккредитация и эскроу — не гарантия гибкости.
Да, проекты идут через эскроу, банки аккредитуют. Но это не решает проблему с переуступкой и рассрочкой: в ряде ЖК комиссии и лимиты делают выход из инвестиции невыгодным. Для меня это критично: портфель должен быть ликвидным на каждом этапе.
ДДУ с размытыми формулировками.
Срок передачи, неустойка, комплектация МОП, благоустройство — в рекламе звучит красиво, а в договоре часто прописаны расплывчатые сроки и исключения. Брокер обязан видеть эти «слепые зоны» до бронирования. В проектах ФСК я регулярно нахожу пункты, которые снижают защиту покупателя.
🎯 Мой вывод: ФСК — не мой выбор ни для жизни, ни для инвестиций.
Я не советую выбирать квартиру только по бренду, локации или шоуруму. Для меня важны три вещи: предсказуемые сроки, ликвидность «здесь и сейчас» и прозрачные условия выхода. У ФСК эти параметры не сходятся.
Скидка в 2–3 млн ₽ не делает сделку выгодной, если:
📍 корпус сдадут позже на год — это переплата по ипотеке и аренда;
🏙️ инфраструктура появится позже — ликвидность ниже, ставка аренды ниже;
💰 условия переуступки или рассрочки съедают доходность — актив «замораживается».
Поэтому я сознательно не включаю ФСК в свои подборки: для моих клиентов важнее стабильный денежный поток и понятные риски, а не масштаб застройщика.
💬 Если вы сейчас смотрите на проекты ФСК и сомневаетесь — напишите «ФСК» в личку. Покажу, какие ЖК и корпуса в Москве реально дают прогнозируемую доходность и где условия сделки работают на ваш капитал, а не против него. Дам подборку с расчётами: платёж, доходность аренды, срок окупаемости и сценарии выхода.
ФСК — крупный девелопер с десятками проектов в Москве и области. Масштаб внушает доверие: свои заводы, подрядчики, квартальная застройка. Но для инвестора «крупный» не равно «выгодный». Я не включаю проекты ФСК в подборки для клиентов — и вот почему.
👎 Что меня настораживает в ФСК
1️⃣ Переносы по очередям — системная история.
Даже в топовых ЖК ФСК отдельные корпуса регулярно сдают с задержкой 6–12 месяцев. Для обычного покупателя это «немного позже», а для инвестора — прямые убытки: переплата по ипотеке, аренда на стороне, простой актива. Я не работаю с рисками, которые можно заранее отследить по истории сроков — а у ФСК они есть почти по каждому большому проекту.
2️⃣ Инфраструктура отстаёт от корпусов.
Да, ФСК строит целые микрорайоны. Но школы, сады, поликлиники и нормальный выезд появляются на 1–2 года позже жилых очередей. В рекламе это звучит как «развитая среда», а на практике район долго остаётся «стройкой». Для перепродажи и аренды это снижает ликвидность: люди не готовы переплачивать за «перспективу».
3️⃣ Условия сделок с подвохом.
В проектах ФСК часто встречаются спецпредложения, которые на бумаге выглядят как скидка, а по факту увеличивают эффективную стоимость: жёсткие графики рассрочки, комиссии при переуступке, ограничения по выходу из сделки. Для стратегии портфеля это неприемлемо: мне нужна гибкость и понятный кэшфлоу, а не «бонусы», которые съедают доходность.
⚠️ Что я вижу при проверке — и почему это стоп‑фактор.
График по корпусу ≠ график по ЖК.
Застройщик публикует красивые сводные сроки по всему ЖК, но по отдельным корпусам история другая. Я проверяю:
🔹 план/факт по этажности и фасадам;
🔹 историю переносов по прошлым очередям;
🔹 фотоотчёты в ЕИСЖС (наш.дом.рф) и на сайте.
У ФСК почти всегда есть расхождения — это красный флаг.
Аккредитация и эскроу — не гарантия гибкости.
Да, проекты идут через эскроу, банки аккредитуют. Но это не решает проблему с переуступкой и рассрочкой: в ряде ЖК комиссии и лимиты делают выход из инвестиции невыгодным. Для меня это критично: портфель должен быть ликвидным на каждом этапе.
ДДУ с размытыми формулировками.
Срок передачи, неустойка, комплектация МОП, благоустройство — в рекламе звучит красиво, а в договоре часто прописаны расплывчатые сроки и исключения. Брокер обязан видеть эти «слепые зоны» до бронирования. В проектах ФСК я регулярно нахожу пункты, которые снижают защиту покупателя.
🎯 Мой вывод: ФСК — не мой выбор ни для жизни, ни для инвестиций.
Я не советую выбирать квартиру только по бренду, локации или шоуруму. Для меня важны три вещи: предсказуемые сроки, ликвидность «здесь и сейчас» и прозрачные условия выхода. У ФСК эти параметры не сходятся.
Скидка в 2–3 млн ₽ не делает сделку выгодной, если:
📍 корпус сдадут позже на год — это переплата по ипотеке и аренда;
🏙️ инфраструктура появится позже — ликвидность ниже, ставка аренды ниже;
💰 условия переуступки или рассрочки съедают доходность — актив «замораживается».
Поэтому я сознательно не включаю ФСК в свои подборки: для моих клиентов важнее стабильный денежный поток и понятные риски, а не масштаб застройщика.
💬 Если вы сейчас смотрите на проекты ФСК и сомневаетесь — напишите «ФСК» в личку. Покажу, какие ЖК и корпуса в Москве реально дают прогнозируемую доходность и где условия сделки работают на ваш капитал, а не против него. Дам подборку с расчётами: платёж, доходность аренды, срок окупаемости и сценарии выхода.
1👍1🔥1
🚇 Метро идёт в Куркино: что это значит для цен на жильё?
Хорошие новости для тех, кто присматривается к северо‑западу Москвы: анонсировано продление линии метро до района Куркино. Для локального рынка недвижимости это не просто удобство — это мощный драйвер роста стоимости квадратного метра.
📈 Почему цены пойдут вверх?
Транспортная доступность. Метро кратно повышает ликвидность жилья: добираться до центра станет быстрее и проще, а значит, вырастет и спрос.
Приток спроса. Район станет интереснее не только для жизни, но и для инвестиций: инвесторы любят понятные точки роста.
Развитие инфраструктуры. Вслед за метро подтянутся новые кафе, магазины, сервисы — а это ещё один плюс к привлекательности локации.
🏙 Какие ЖК могут вырасти в цене?
Хотя точный список зависит от трассировки линии и сроков запуска, в зоне повышенного внимания окажутся проекты в Куркино и ближайших локациях:
ЖК рядом с будущими станциями и вдоль перспективного радиуса — они получат максимальный прирост.
Объекты в пешей доступности от остановок наземного транспорта, которые станут «последней милей» до метро.
Проекты с хорошим видовым и экологическим профилем (рядом с природными зонами) — в связке с метро их ценность станет ещё выше.
💡 Что делать прямо сейчас?
Если вы консультируете клиентов по покупке в этой локации, самое время собрать подборку перспективных лотов и подготовить аргументы: «метро в перспективе — плюс к капитализации». Для инвесторов это шанс зайти до того, как рынок отыграет новость.
💬 А вы как считаете: на сколько процентов могут вырасти цены в Куркино после запуска метро? Пишите в комментариях!
Хорошие новости для тех, кто присматривается к северо‑западу Москвы: анонсировано продление линии метро до района Куркино. Для локального рынка недвижимости это не просто удобство — это мощный драйвер роста стоимости квадратного метра.
📈 Почему цены пойдут вверх?
Транспортная доступность. Метро кратно повышает ликвидность жилья: добираться до центра станет быстрее и проще, а значит, вырастет и спрос.
Приток спроса. Район станет интереснее не только для жизни, но и для инвестиций: инвесторы любят понятные точки роста.
Развитие инфраструктуры. Вслед за метро подтянутся новые кафе, магазины, сервисы — а это ещё один плюс к привлекательности локации.
🏙 Какие ЖК могут вырасти в цене?
Хотя точный список зависит от трассировки линии и сроков запуска, в зоне повышенного внимания окажутся проекты в Куркино и ближайших локациях:
ЖК рядом с будущими станциями и вдоль перспективного радиуса — они получат максимальный прирост.
Объекты в пешей доступности от остановок наземного транспорта, которые станут «последней милей» до метро.
Проекты с хорошим видовым и экологическим профилем (рядом с природными зонами) — в связке с метро их ценность станет ещё выше.
💡 Что делать прямо сейчас?
Если вы консультируете клиентов по покупке в этой локации, самое время собрать подборку перспективных лотов и подготовить аргументы: «метро в перспективе — плюс к капитализации». Для инвесторов это шанс зайти до того, как рынок отыграет новость.
💬 А вы как считаете: на сколько процентов могут вырасти цены в Куркино после запуска метро? Пишите в комментариях!
🔥2
Семейная ипотека сейчас и что изменится с 1 октября❗️
Если вы попадаете под условия семейной ипотеки и до сих пор откладываете решение — разберу, почему тянуть сейчас особенно невыгодно. 🏦
Что действует прямо сейчас: ставка 6% годовых, для всех регионов. Первоначальный взнос — от 20%. Лимит: Москва, область, Санкт-Петербург и Ленобласть — до 12 млн ₽, остальные регионы — до 6 млн ₽. Срок — до 30 лет, и ставка фиксируется на весь этот срок в момент подписания договора.
Кто имеет право: семьи имеющие ребёнка до 6 лет на момент сделки, или ребёнка-инвалида до 18 лет, или двух несовершеннолетних детей — уже этого достаточно. Заёмщик — один из родителей, второй идёт созаёмщиком; прописка ребёнка должна совпадать хотя бы с одним из родителей.
29 июня Минфин официально подтвердил: условия программы не изменятся минимум до 1 октября 2026 года. Это не значит, что после этой даты условия обязательно ухудшатся — официальных новых цифр пока нет. Но само это заявление означает, что решение по программе уже прорабатывается, и после 1 октября оно может быть озвучено в любой момент. Среди экспертов есть прогнозы (не подтверждённые Минфином) о возможной дифференциации ставки по числу детей — если это произойдёт, для семей с одним ребёнком нынешние 6% рискуют оказаться лучшим условием, которое вообще было.
Ставка фиксируется на дату подписания. Значит те, кто оформит сейчас — сохранят 6% на все 30 лет вне зависимости от того, что решат после 1 октября.
📩 Если попадаете под условия и рассматриваете покупку — не тяните до объявления новых правил. Напишите мне и я посчитаю, на какую квартиру хватит именно вашего лимита по ставке 6%.
Если вы попадаете под условия семейной ипотеки и до сих пор откладываете решение — разберу, почему тянуть сейчас особенно невыгодно. 🏦
Что действует прямо сейчас: ставка 6% годовых, для всех регионов. Первоначальный взнос — от 20%. Лимит: Москва, область, Санкт-Петербург и Ленобласть — до 12 млн ₽, остальные регионы — до 6 млн ₽. Срок — до 30 лет, и ставка фиксируется на весь этот срок в момент подписания договора.
Кто имеет право: семьи имеющие ребёнка до 6 лет на момент сделки, или ребёнка-инвалида до 18 лет, или двух несовершеннолетних детей — уже этого достаточно. Заёмщик — один из родителей, второй идёт созаёмщиком; прописка ребёнка должна совпадать хотя бы с одним из родителей.
29 июня Минфин официально подтвердил: условия программы не изменятся минимум до 1 октября 2026 года. Это не значит, что после этой даты условия обязательно ухудшатся — официальных новых цифр пока нет. Но само это заявление означает, что решение по программе уже прорабатывается, и после 1 октября оно может быть озвучено в любой момент. Среди экспертов есть прогнозы (не подтверждённые Минфином) о возможной дифференциации ставки по числу детей — если это произойдёт, для семей с одним ребёнком нынешние 6% рискуют оказаться лучшим условием, которое вообще было.
Ставка фиксируется на дату подписания. Значит те, кто оформит сейчас — сохранят 6% на все 30 лет вне зависимости от того, что решат после 1 октября.
📩 Если попадаете под условия и рассматриваете покупку — не тяните до объявления новых правил. Напишите мне и я посчитаю, на какую квартиру хватит именно вашего лимита по ставке 6%.
Telegram
Роман Филатов
Ваш агент по недвижимости в Москве🏠 🏙️
❤1👍1
🏗 ЛСР: стоит ли брать квартиру у петербургского гиганта?
Разбираю застройщика, про которого спрашивают чаще всего. Группа ЛСР — один из старейших девелоперов страны, работает с 1993 года, стабильно в топ‑3 по объёмам строительства в РФ. В Москве их визитка — ЗИЛАРТ, плюс ЖК «Лучи», «Вейв», «Обручева 30», «Парксайд» и другие.
✅ Плюсы:
• Надёжность. Публичная компания, собственные заводы по производству стройматериалов — от кирпича до бетона. Риск дефицита или срыва поставок минимален.
• Архитектура. ЗИЛАРТ — реально красивый проект, не типовая коробка. Дизайн‑код, кирпичные фасады, авторские дома. Премии и награды — не для галочки.
• Потолки и планировки. От 3 метров, нормальные планировки без «общаги». • Дворы без машин, инфраструктура. Школы, сады, парки — ЛСР строит по концепции «город в городе».
• Финансовая устойчивость. Рейтинг надёжности RAEX на уровне А+, финансирование от Сбера, ВТБ и Газпромбанка.
❌ Минусы:
• Ценник выше рынка. За аналогичный класс жилья у конкурентов часто можно найти дешевле. ЛСР позиционирует себя выше, чем есть.
• Качество отделки — лотерея. В премиальных проектах (ЗИЛАРТ) нареканий меньше, а в комфорт‑классе («Лучи») жалобы регулярные: кривая плитка, течёт душевая кабина, слабая шумоизоляция, проблемы с вентиляцией.
• Карманная УК. Тарифы выше среднего, реагируют медленно, уборка часто хромает. Жильцы ЖК «Лучи» жалуются на завышенные ставки и монополию на интернет/домофон.
• Сроки. Переносы есть — около 6,5% жилья сдано с задержками. Не критично, но и не «швейцарские часы», как пишут в рекламных рейтингах. • Парковки. Хроническая нехватка мест во многих проектах.
💡 Вывод: купил бы?
Да, но с оговорками. ЛСР — это надёжность и архитектура, а не идеальное качество отделки и не образцовая УК. Если берёте в ЗИЛАРТ или другом бизнес‑классе — там соотношение цена/каество оправдано. Если в комфорт‑классе («Лучи») — нужно быть готовым к тому, что ремонт, возможно, придётся дорабатывать, а с УК повозиться.
Лайфхак: берите без отделки или с прицелом на переделку — так вы контролируете финальный результат, а не полагаетесь на конвейер ЛСР.
А у вас есть опыт проживания в ЖК от ЛСР? Делитесь в комментариях — важно собрать реальную картину 👇
Разбираю застройщика, про которого спрашивают чаще всего. Группа ЛСР — один из старейших девелоперов страны, работает с 1993 года, стабильно в топ‑3 по объёмам строительства в РФ. В Москве их визитка — ЗИЛАРТ, плюс ЖК «Лучи», «Вейв», «Обручева 30», «Парксайд» и другие.
✅ Плюсы:
• Надёжность. Публичная компания, собственные заводы по производству стройматериалов — от кирпича до бетона. Риск дефицита или срыва поставок минимален.
• Архитектура. ЗИЛАРТ — реально красивый проект, не типовая коробка. Дизайн‑код, кирпичные фасады, авторские дома. Премии и награды — не для галочки.
• Потолки и планировки. От 3 метров, нормальные планировки без «общаги». • Дворы без машин, инфраструктура. Школы, сады, парки — ЛСР строит по концепции «город в городе».
• Финансовая устойчивость. Рейтинг надёжности RAEX на уровне А+, финансирование от Сбера, ВТБ и Газпромбанка.
❌ Минусы:
• Ценник выше рынка. За аналогичный класс жилья у конкурентов часто можно найти дешевле. ЛСР позиционирует себя выше, чем есть.
• Качество отделки — лотерея. В премиальных проектах (ЗИЛАРТ) нареканий меньше, а в комфорт‑классе («Лучи») жалобы регулярные: кривая плитка, течёт душевая кабина, слабая шумоизоляция, проблемы с вентиляцией.
• Карманная УК. Тарифы выше среднего, реагируют медленно, уборка часто хромает. Жильцы ЖК «Лучи» жалуются на завышенные ставки и монополию на интернет/домофон.
• Сроки. Переносы есть — около 6,5% жилья сдано с задержками. Не критично, но и не «швейцарские часы», как пишут в рекламных рейтингах. • Парковки. Хроническая нехватка мест во многих проектах.
💡 Вывод: купил бы?
Да, но с оговорками. ЛСР — это надёжность и архитектура, а не идеальное качество отделки и не образцовая УК. Если берёте в ЗИЛАРТ или другом бизнес‑классе — там соотношение цена/каество оправдано. Если в комфорт‑классе («Лучи») — нужно быть готовым к тому, что ремонт, возможно, придётся дорабатывать, а с УК повозиться.
Лайфхак: берите без отделки или с прицелом на переделку — так вы контролируете финальный результат, а не полагаетесь на конвейер ЛСР.
А у вас есть опыт проживания в ЖК от ЛСР? Делитесь в комментариях — важно собрать реальную картину 👇
👏1
🏢 Зачем мне брокер? Я могу сам прийти в офис застройщика и купить квартиру.
Конечно, можете. Но есть один важный нюанс: менеджер застройщика продаёт вам свой жилой комплекс, а брокер помогает выбрать лучший вариант именно для вас.
🤔 Представьте: вы приходите в офис продаж конкретного ЖК. Вам показывают красивый макет, рассказывают про благоустройство, будущую инфраструктуру, перспективы района и, конечно, предлагают «лучшие» квартиры.
🙅♂️ Но вам вряд ли скажут, что через дорогу есть другой проект с более удачными планировками. Или что за те же деньги в соседнем районе можно получить квартиру на 15 м² больше.
🏗 Вам могут не рассказать, что конкретно эта квартира выходит окнами туда, где через несколько лет появится новая стройка. Или что у другого застройщика прямо сейчас условия покупки интереснее.
И тем более вам никто не скажет: «Знаете, наш ЖК вообще не лучший вариант под ваш запрос».
🤝 И это нормально. Задача менеджера застройщика — продать квартиры своего застройщика.
🎯 Моя задача как брокера — не продать вам конкретный ЖК, а найти квартиру, которую я могу аргументированно рекомендовать именно под ваш запрос.
🔎 Я сравниваю проекты между собой: локацию, цену, планировки, транспорт, школы, дворы, паркинг, количество квартир и лифтов, репутацию застройщика, перспективы района и будущую ликвидность квартиры.
⛔️ И иногда результат моей работы звучит очень просто: «Этот ЖК покупать не будем». Хотя на красивой презентации всё выглядело идеально.
⏰ Есть ещё один ресурс, который особенно дорог предпринимателю, — время.
Чтобы самостоятельно разобраться в рынке Москвы, нужно открыть десятки проектов, созвониться с отделами продаж, запросить предложения, сравнить планировки, съездить в несколько офисов и потом попытаться понять, где действительно хороший вариант, а где просто хорошо поработал маркетинг.
💼 Я забираю эту работу на себя.
📊 Из условных 100 проектов оставляю 10. Из 10 — 3 действительно подходящих. А дальше мы вместе выбираем лучший.
💡 Поэтому хороший брокер — это не человек, который просто показывает квартиры. Это фильтр между вами и огромным рынком недвижимости.
🚀 Вы продолжаете заниматься бизнесом, семьёй и своими делами. А я занимаюсь вашей квартирой.
📩 Если планируете покупку новостройки в Москве или области — напишите мне,
разберём ваш запрос и посмотрим, какие проекты действительно стоит рассматривать.
Конечно, можете. Но есть один важный нюанс: менеджер застройщика продаёт вам свой жилой комплекс, а брокер помогает выбрать лучший вариант именно для вас.
🤔 Представьте: вы приходите в офис продаж конкретного ЖК. Вам показывают красивый макет, рассказывают про благоустройство, будущую инфраструктуру, перспективы района и, конечно, предлагают «лучшие» квартиры.
🙅♂️ Но вам вряд ли скажут, что через дорогу есть другой проект с более удачными планировками. Или что за те же деньги в соседнем районе можно получить квартиру на 15 м² больше.
🏗 Вам могут не рассказать, что конкретно эта квартира выходит окнами туда, где через несколько лет появится новая стройка. Или что у другого застройщика прямо сейчас условия покупки интереснее.
И тем более вам никто не скажет: «Знаете, наш ЖК вообще не лучший вариант под ваш запрос».
🤝 И это нормально. Задача менеджера застройщика — продать квартиры своего застройщика.
🎯 Моя задача как брокера — не продать вам конкретный ЖК, а найти квартиру, которую я могу аргументированно рекомендовать именно под ваш запрос.
🔎 Я сравниваю проекты между собой: локацию, цену, планировки, транспорт, школы, дворы, паркинг, количество квартир и лифтов, репутацию застройщика, перспективы района и будущую ликвидность квартиры.
⛔️ И иногда результат моей работы звучит очень просто: «Этот ЖК покупать не будем». Хотя на красивой презентации всё выглядело идеально.
⏰ Есть ещё один ресурс, который особенно дорог предпринимателю, — время.
Чтобы самостоятельно разобраться в рынке Москвы, нужно открыть десятки проектов, созвониться с отделами продаж, запросить предложения, сравнить планировки, съездить в несколько офисов и потом попытаться понять, где действительно хороший вариант, а где просто хорошо поработал маркетинг.
💼 Я забираю эту работу на себя.
📊 Из условных 100 проектов оставляю 10. Из 10 — 3 действительно подходящих. А дальше мы вместе выбираем лучший.
💡 Поэтому хороший брокер — это не человек, который просто показывает квартиры. Это фильтр между вами и огромным рынком недвижимости.
🚀 Вы продолжаете заниматься бизнесом, семьёй и своими делами. А я занимаюсь вашей квартирой.
📩 Если планируете покупку новостройки в Москве или области — напишите мне,
разберём ваш запрос и посмотрим, какие проекты действительно стоит рассматривать.
👌3
🔥 3 квартиры сентября, которые я бы показал своим клиентам.
Не по красивому рендеру. Не потому что «модно». А потому что у каждой есть понятный сценарий жизни и своя сильная сторона.
🏙 Вариант №1 — СВАО
Несколько минут до метро, рядом Останкино и зелёные зоны. Сдача — в 2027 году.
Но самое интересное здесь — сама квартира: 74,3 м², две спальни, кухня-гостиная 23,1 м², два санузла и терраса почти 11 м².
Это тот вариант, где планировка реально даёт ощущение большего пространства, чем просто цифра в метрах.
👨👩👧👦 Вариант №2 — ЮАО
Для семьи, которой уже мало формата «все в одной комнате».
Рядом центр, около 15 минут до метро, внутри проекта — большой зелёный двор-парк. Сдача — в 2029 году.
В квартире две отдельные спальни, кухня-гостинная и два санузла. То есть можно нормально развести зоны родителей, детей и общей жизни.
🌳 Вариант №3 — ЗАО
А этот вариант я бы показал тому, кто хочет остаться в Москве, но не готов жить только среди бетона.
Премиальные башни, панорамные виды, большой лесопарк буквально рядом. До метро — около 15 минут, сдача — конец 2028 года.
Здесь уже история не только про квартиру, а про уровень среды вокруг дома.
💬 А теперь интересно: какой вариант выбрали бы вы — 1, 2 или 3?
Напишите цифру в комментариях, а названия проектов пока оставлю за кадром 😉
Не по красивому рендеру. Не потому что «модно». А потому что у каждой есть понятный сценарий жизни и своя сильная сторона.
🏙 Вариант №1 — СВАО
Несколько минут до метро, рядом Останкино и зелёные зоны. Сдача — в 2027 году.
Но самое интересное здесь — сама квартира: 74,3 м², две спальни, кухня-гостиная 23,1 м², два санузла и терраса почти 11 м².
Это тот вариант, где планировка реально даёт ощущение большего пространства, чем просто цифра в метрах.
👨👩👧👦 Вариант №2 — ЮАО
Для семьи, которой уже мало формата «все в одной комнате».
Рядом центр, около 15 минут до метро, внутри проекта — большой зелёный двор-парк. Сдача — в 2029 году.
В квартире две отдельные спальни, кухня-гостинная и два санузла. То есть можно нормально развести зоны родителей, детей и общей жизни.
🌳 Вариант №3 — ЗАО
А этот вариант я бы показал тому, кто хочет остаться в Москве, но не готов жить только среди бетона.
Премиальные башни, панорамные виды, большой лесопарк буквально рядом. До метро — около 15 минут, сдача — конец 2028 года.
Здесь уже история не только про квартиру, а про уровень среды вокруг дома.
💬 А теперь интересно: какой вариант выбрали бы вы — 1, 2 или 3?
Напишите цифру в комментариях, а названия проектов пока оставлю за кадром 😉
🏙 Красивый ЖК, который я бы не купил вслепую — SHAGAL.
Сейчас будет неожиданно: SHAGAL мне нравится.
Проект действительно сильный. Большая территория на берегу Москвы-реки, собственная набережная, интересная архитектура, разные форматы домов и концепция «15-минутного города». Застройщик заявляет 6 детских садов, 2 школы, коммерцию, коворкинги и благоустроенные дворы.
😍 Посмотрите на рендеры — хочется покупать.
Но моя работа как брокера начинается как раз там, где заканчиваются красивые рендеры.
⚠️ Первое — SHAGAL огромный.
Проект занимает 109 гектаров, поэтому фраза «квартира в SHAGAL» практически ничего мне не говорит. Здесь критично, в каком именно корпусе, на каком этаже и куда выходят окна.
Один лот может дать вам ощущение жизни у воды и красивые виды, а другой — совершенно другой сценарий жизни внутри того же проекта.
🚇 Второе — метро не у каждого корпуса «под боком».
Сам застройщик сейчас указывает около 17 минут пешком до ЗИЛ, а из-за масштаба территории фактический маршрут сильно зависит от выбранного дома.
Если вы каждый день ездите на автомобиле — возможно, это вообще не проблема. Если метро является основным транспортом семьи — я бы обязательно прошёл этот маршрут ногами до покупки, а не после получения ключей.
🏗 Третье — вы покупаете не только сегодняшний SHAGAL, но и его будущее.
Это масштабный развивающийся район, часть которого ещё строится. Поэтому при выборе квартиры нужно смотреть не только на красивый вид из окна сегодня, но и на то, что появится перед этим окном через несколько лет. В обзорах проекта продолжающаяся стройка также называется одним из текущих минусов.
👨👩👧👦 Четвёртое — часть преимуществ проекта пока нужно оценивать именно как будущие.
Школы, детские сады, коммерция, общественные пространства — концепция действительно масштабная. Но если квартира нужна семье для жизни прямо сейчас, меня интересует не только вопрос «что здесь будет?», но и «чем мы можем пользоваться уже сегодня?»
🔑 И ещё один момент, который я всегда проверяю в уже заселённых очередях, — что происходит после выдачи ключей.
На ЦИАН у SHAGAL сейчас высокая общая оценка — 4,5 из 5, поэтому было бы неправильно говорить, что жители проектом массово недовольны. Но среди свежих отзывов собственников встречаются претензии к работе управляющей компании, лифтам и устранению замечаний после приёмки. Это именно отзывы отдельных жителей, а не установленный факт по всему комплексу, но для меня как человека, который 10 лет работал в ЖКХ, такие сигналы — повод копнуть глубже.
💡 Так купил бы я квартиру в SHAGAL?
Да.
Но далеко не любую.
Именно здесь особенно важно выбирать не название жилого комплекса, а конкретный корпус + конкретную секцию + этаж + планировку + расположение квартиры относительно будущей застройки.
Потому что две квартиры в одном SHAGAL могут дать владельцам совершенно разное качество жизни.
🎯 В этом и заключается моя работа.
Не сказать клиенту: «SHAGAL — хороший ЖК, берём».
А открыть генплан, сравнить корпуса, посмотреть будущую застройку, пройти маршрут до транспорта, разобраться с инфраструктурой и из десятков вариантов найти тот, за который через несколько лет вы скажете себе спасибо.
📩 Рассматриваете SHAGAL или другой ЖК Москвы?
Присылайте название проекта мне в @fil_inc_13 — посмотрим на него не глазами отдела продаж, а глазами будущего собственника.
Сейчас будет неожиданно: SHAGAL мне нравится.
Проект действительно сильный. Большая территория на берегу Москвы-реки, собственная набережная, интересная архитектура, разные форматы домов и концепция «15-минутного города». Застройщик заявляет 6 детских садов, 2 школы, коммерцию, коворкинги и благоустроенные дворы.
😍 Посмотрите на рендеры — хочется покупать.
Но моя работа как брокера начинается как раз там, где заканчиваются красивые рендеры.
⚠️ Первое — SHAGAL огромный.
Проект занимает 109 гектаров, поэтому фраза «квартира в SHAGAL» практически ничего мне не говорит. Здесь критично, в каком именно корпусе, на каком этаже и куда выходят окна.
Один лот может дать вам ощущение жизни у воды и красивые виды, а другой — совершенно другой сценарий жизни внутри того же проекта.
🚇 Второе — метро не у каждого корпуса «под боком».
Сам застройщик сейчас указывает около 17 минут пешком до ЗИЛ, а из-за масштаба территории фактический маршрут сильно зависит от выбранного дома.
Если вы каждый день ездите на автомобиле — возможно, это вообще не проблема. Если метро является основным транспортом семьи — я бы обязательно прошёл этот маршрут ногами до покупки, а не после получения ключей.
🏗 Третье — вы покупаете не только сегодняшний SHAGAL, но и его будущее.
Это масштабный развивающийся район, часть которого ещё строится. Поэтому при выборе квартиры нужно смотреть не только на красивый вид из окна сегодня, но и на то, что появится перед этим окном через несколько лет. В обзорах проекта продолжающаяся стройка также называется одним из текущих минусов.
👨👩👧👦 Четвёртое — часть преимуществ проекта пока нужно оценивать именно как будущие.
Школы, детские сады, коммерция, общественные пространства — концепция действительно масштабная. Но если квартира нужна семье для жизни прямо сейчас, меня интересует не только вопрос «что здесь будет?», но и «чем мы можем пользоваться уже сегодня?»
🔑 И ещё один момент, который я всегда проверяю в уже заселённых очередях, — что происходит после выдачи ключей.
На ЦИАН у SHAGAL сейчас высокая общая оценка — 4,5 из 5, поэтому было бы неправильно говорить, что жители проектом массово недовольны. Но среди свежих отзывов собственников встречаются претензии к работе управляющей компании, лифтам и устранению замечаний после приёмки. Это именно отзывы отдельных жителей, а не установленный факт по всему комплексу, но для меня как человека, который 10 лет работал в ЖКХ, такие сигналы — повод копнуть глубже.
💡 Так купил бы я квартиру в SHAGAL?
Да.
Но далеко не любую.
Именно здесь особенно важно выбирать не название жилого комплекса, а конкретный корпус + конкретную секцию + этаж + планировку + расположение квартиры относительно будущей застройки.
Потому что две квартиры в одном SHAGAL могут дать владельцам совершенно разное качество жизни.
🎯 В этом и заключается моя работа.
Не сказать клиенту: «SHAGAL — хороший ЖК, берём».
А открыть генплан, сравнить корпуса, посмотреть будущую застройку, пройти маршрут до транспорта, разобраться с инфраструктурой и из десятков вариантов найти тот, за который через несколько лет вы скажете себе спасибо.
📩 Рассматриваете SHAGAL или другой ЖК Москвы?
Присылайте название проекта мне в @fil_inc_13 — посмотрим на него не глазами отдела продаж, а глазами будущего собственника.
👍2❤1
🏠 Клиент хотел квартиру 120 м². В итоге мы купили 100 м². И она оказалась удобнее.
Когда мы только начали подбор, запрос звучал достаточно просто: семья с детьми, нужна большая квартира — от 120 м².
Логика понятная: сейчас тесно → значит, нужно больше квадратных метров.
📐 Но есть одна проблема: большая площадь ещё не означает, что квартира будет просторной.
Можно купить 120 м² и получить огромный коридор, бесполезные проходные зоны, неудобную кухню и комнаты, в которые сложно нормально поставить мебель.
А можно взять 100 м² с правильной планировкой — и получить гораздо больше полезного пространства.
👨👩👧👦 Поэтому мы перестали искать просто «120 квадратов» и начали разбирать, как семья на самом деле будет жить в этой квартире.
Нужны отдельные комнаты детям. Нормальная мастер-спальня родителям. Большая кухня-гостиная, где вечером собирается вся семья. Места для хранения, чтобы велосипеды, чемоданы и сезонные вещи не путешествовали по балкону и коридору.
🚗 Потом добавили второй уровень — как семья будет жить не только в квартире, но и вокруг неё.
Где школа? Сколько времени утром занимает дорога? Есть ли нормальный паркинг? Где гулять с детьми? Можно ли вечером выйти из дома и дойти до кафе или ресторана?
И вот после этого первоначальные 120 м² перестали быть главным критерием.
🔑 В итоге мы нашли квартиру около 100 м², которая решала задачи семьи лучше, чем некоторые варианты площадью 120+.
Просто потому, что практически каждый метр там работал на владельца.
💰 И здесь есть ещё один интересный момент.
20 лишних квадратных метров в московской новостройке — это могут быть миллионы рублей, которые человек платит не за дополнительный комфорт, а просто за цифру в выписке.
Поэтому когда клиент говорит мне:
«Роман, мне нужна квартира от 120 м²»
Мой первый вопрос обычно не про метры:
- А чего вам не хватает в вашей квартире сейчас?
И вот здесь часто выясняется настоящий запрос.
Не «хочу 120 м²».
А «хочу, чтобы у каждого ребёнка была своя комната».
Не «хочу квартиру побольше».
А «хочу наконец собираться всей семьёй на большой кухне».
Не «хочу переехать в бизнес-класс».
А «не хочу тратить каждый день час на школу, парковку и дорогу домой».
🎯 Хороший подбор начинается не с количества квадратных метров. Он начинается со сценария вашей жизни.
А уже под него я ищу квартиру.
📩 Если понимаете, что ваша семья уже переросла нынешнюю квартиру, но пока не знаете, что именно искать взамен, — напишите мне.
Сначала разберём ваш сценарий жизни. А потом уже будем выбирать квадратные метры.
Когда мы только начали подбор, запрос звучал достаточно просто: семья с детьми, нужна большая квартира — от 120 м².
Логика понятная: сейчас тесно → значит, нужно больше квадратных метров.
📐 Но есть одна проблема: большая площадь ещё не означает, что квартира будет просторной.
Можно купить 120 м² и получить огромный коридор, бесполезные проходные зоны, неудобную кухню и комнаты, в которые сложно нормально поставить мебель.
А можно взять 100 м² с правильной планировкой — и получить гораздо больше полезного пространства.
👨👩👧👦 Поэтому мы перестали искать просто «120 квадратов» и начали разбирать, как семья на самом деле будет жить в этой квартире.
Нужны отдельные комнаты детям. Нормальная мастер-спальня родителям. Большая кухня-гостиная, где вечером собирается вся семья. Места для хранения, чтобы велосипеды, чемоданы и сезонные вещи не путешествовали по балкону и коридору.
🚗 Потом добавили второй уровень — как семья будет жить не только в квартире, но и вокруг неё.
Где школа? Сколько времени утром занимает дорога? Есть ли нормальный паркинг? Где гулять с детьми? Можно ли вечером выйти из дома и дойти до кафе или ресторана?
И вот после этого первоначальные 120 м² перестали быть главным критерием.
🔑 В итоге мы нашли квартиру около 100 м², которая решала задачи семьи лучше, чем некоторые варианты площадью 120+.
Просто потому, что практически каждый метр там работал на владельца.
💰 И здесь есть ещё один интересный момент.
20 лишних квадратных метров в московской новостройке — это могут быть миллионы рублей, которые человек платит не за дополнительный комфорт, а просто за цифру в выписке.
Поэтому когда клиент говорит мне:
«Роман, мне нужна квартира от 120 м²»
Мой первый вопрос обычно не про метры:
- А чего вам не хватает в вашей квартире сейчас?
И вот здесь часто выясняется настоящий запрос.
Не «хочу 120 м²».
А «хочу, чтобы у каждого ребёнка была своя комната».
Не «хочу квартиру побольше».
А «хочу наконец собираться всей семьёй на большой кухне».
Не «хочу переехать в бизнес-класс».
А «не хочу тратить каждый день час на школу, парковку и дорогу домой».
🎯 Хороший подбор начинается не с количества квадратных метров. Он начинается со сценария вашей жизни.
А уже под него я ищу квартиру.
📩 Если понимаете, что ваша семья уже переросла нынешнюю квартиру, но пока не знаете, что именно искать взамен, — напишите мне.
Сначала разберём ваш сценарий жизни. А потом уже будем выбирать квадратные метры.
👍3🔥2
30 МЛН ₽. ЧТО ПОКУПАТЬ В МОСКВЕ?
Представим: у вас есть 30 млн ₽ на квартиру.
Бюджет серьёзный. Но именно здесь начинается самое интересное — потому что за одни и те же деньги можно купить совершенно разную недвижимость.
🏙 Сценарий №1 — квартира для семьи.
Здесь я бы не гнался за максимально престижным адресом.
Важнее другое: нормальная площадь, 2–3 спальни, большая кухня-гостиная, школа и сад рядом, паркинг и маршрут, который не превращает каждый день в логистический квест.
Иногда 100 м² в правильном месте дадут семье больше, чем 70 м² ближе к центру.
💼 Сценарий №2 — квартира для предпринимателя.
Здесь на первое место выходит время.
Можно купить красивую квартиру дешевле, а потом каждый день терять час на дорогу, поиск парковки и поездки с детьми.
Поэтому я смотрю не только на цену квадратного метра, а на весь сценарий жизни:
дом → дети → работа → спорт → дом.
📈 Сценарий №3 — инвестиция.
И здесь критерии уже совсем другие.
Мне не так важно, хотел бы я сам жить в этой квартире. Важнее: кто её купит или снимет после меня, что будет происходить с районом, насколько ликвидна планировка и есть ли причины для роста стоимости.
И вот здесь одна из самых частых ошибок:
пытаться купить одну квартиру, которая одновременно идеальна для жизни, инвестиций и сохранения капитала.
Так бывает. Но далеко не всегда.
Поэтому вопрос должен звучать не:
«Какой ЖК купить за 30 млн?»
А:
«Что должны сделать для меня эти 30 млн?»
И только после этого я начинаю фильтровать рынок.
Из 100 ЖК → 10 → 3 → одна квартира.
💬 Завтра могу разобрать уже конкретику: 3 реальных варианта примерно за 30 млн ₽ — для семьи, предпринимателя и инвестора.
Какой из трёх сценариев разобрать первым?
Представим: у вас есть 30 млн ₽ на квартиру.
Бюджет серьёзный. Но именно здесь начинается самое интересное — потому что за одни и те же деньги можно купить совершенно разную недвижимость.
🏙 Сценарий №1 — квартира для семьи.
Здесь я бы не гнался за максимально престижным адресом.
Важнее другое: нормальная площадь, 2–3 спальни, большая кухня-гостиная, школа и сад рядом, паркинг и маршрут, который не превращает каждый день в логистический квест.
Иногда 100 м² в правильном месте дадут семье больше, чем 70 м² ближе к центру.
💼 Сценарий №2 — квартира для предпринимателя.
Здесь на первое место выходит время.
Можно купить красивую квартиру дешевле, а потом каждый день терять час на дорогу, поиск парковки и поездки с детьми.
Поэтому я смотрю не только на цену квадратного метра, а на весь сценарий жизни:
дом → дети → работа → спорт → дом.
📈 Сценарий №3 — инвестиция.
И здесь критерии уже совсем другие.
Мне не так важно, хотел бы я сам жить в этой квартире. Важнее: кто её купит или снимет после меня, что будет происходить с районом, насколько ликвидна планировка и есть ли причины для роста стоимости.
И вот здесь одна из самых частых ошибок:
пытаться купить одну квартиру, которая одновременно идеальна для жизни, инвестиций и сохранения капитала.
Так бывает. Но далеко не всегда.
Поэтому вопрос должен звучать не:
«Какой ЖК купить за 30 млн?»
А:
«Что должны сделать для меня эти 30 млн?»
И только после этого я начинаю фильтровать рынок.
Из 100 ЖК → 10 → 3 → одна квартира.
💬 Завтра могу разобрать уже конкретику: 3 реальных варианта примерно за 30 млн ₽ — для семьи, предпринимателя и инвестора.
Какой из трёх сценариев разобрать первым?
👍3
ВЫ ПОКУПАЕТЕ НЕ КВАРТИРУ, ВЫ ПОКУПАЕТЕ СЕБЕ ВРЕМЯ.
Предприниматель может полчаса торговаться за квартиру на 30 млн ₽.
А потом купить её там, где будет терять по часу каждый день.
И вот этого я никогда не понимал.
💼 Когда ты работаешь на себя, начинаешь совершенно иначе относиться ко времени.
Утром отвезти детей.
Доехать до работы.
Вечером заехать в магазин или аптеку.
Тренировка.
Вернуться домой.
Поставить машину.
И внезапно понимаешь: квартира — это не просто 80 или 100 м², это сценарий твоего обычного вторника.
Можно купить квартиру на 10 м² больше, но каждый день стоять лишние 25 минут в машине.
Можно выбрать красивый ЖК, но вечером кружить вокруг дома в поисках парковки.
Можно сэкономить несколько миллионов на покупке, а потом несколько лет возить ребёнка через пол-Москвы в школу.
Можно жить на 20-м этаже — и каждое утро ждать лифт вместе ещё с половиной подъезда.
🏙 Поэтому, когда я выбираю квартиру предпринимателю, один из первых вопросов у меня вообще не про недвижимость.
Я спрашиваю:
• «Как проходит ваш обычный будний день?»
• Где школа детей?
• Где офис?
• Куда ездит жена?
• Где тренировки?
• Нужна ли машина каждый день?
И только потом открываю карту ЖК.
Потому что хороший дом должен не добавлять вам ещё одну проблему, которую нужно менеджерить.
Он должен забирать проблемы из вашей жизни.
Я это особенно хорошо понимаю после 10 лет работы в ЖКХ. Красивый рендер заканчивается в момент получения ключей. А дальше начинаются лифты, паркинг, управляющая компания, двор, вентиляция и сотни бытовых мелочей.
И именно с ними вы будете жить каждый день.
Поэтому для предпринимателя я бы считал стоимость квартиры не только в рублях и квадратных метрах.
⏱ Я бы считал её ещё и в часах жизни, которые она вам возвращает.
Вы строите бизнес — я выбираю квартиру.
📩 Написать для подбора.
Предприниматель может полчаса торговаться за квартиру на 30 млн ₽.
А потом купить её там, где будет терять по часу каждый день.
И вот этого я никогда не понимал.
💼 Когда ты работаешь на себя, начинаешь совершенно иначе относиться ко времени.
Утром отвезти детей.
Доехать до работы.
Вечером заехать в магазин или аптеку.
Тренировка.
Вернуться домой.
Поставить машину.
И внезапно понимаешь: квартира — это не просто 80 или 100 м², это сценарий твоего обычного вторника.
Можно купить квартиру на 10 м² больше, но каждый день стоять лишние 25 минут в машине.
Можно выбрать красивый ЖК, но вечером кружить вокруг дома в поисках парковки.
Можно сэкономить несколько миллионов на покупке, а потом несколько лет возить ребёнка через пол-Москвы в школу.
Можно жить на 20-м этаже — и каждое утро ждать лифт вместе ещё с половиной подъезда.
🏙 Поэтому, когда я выбираю квартиру предпринимателю, один из первых вопросов у меня вообще не про недвижимость.
Я спрашиваю:
• «Как проходит ваш обычный будний день?»
• Где школа детей?
• Где офис?
• Куда ездит жена?
• Где тренировки?
• Нужна ли машина каждый день?
И только потом открываю карту ЖК.
Потому что хороший дом должен не добавлять вам ещё одну проблему, которую нужно менеджерить.
Он должен забирать проблемы из вашей жизни.
Я это особенно хорошо понимаю после 10 лет работы в ЖКХ. Красивый рендер заканчивается в момент получения ключей. А дальше начинаются лифты, паркинг, управляющая компания, двор, вентиляция и сотни бытовых мелочей.
И именно с ними вы будете жить каждый день.
Поэтому для предпринимателя я бы считал стоимость квартиры не только в рублях и квадратных метрах.
⏱ Я бы считал её ещё и в часах жизни, которые она вам возвращает.
Вы строите бизнес — я выбираю квартиру.
📩 Написать для подбора.
👍3💯2
СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: 6% МОГУТ ОСТАТЬСЯ НЕ ДЛЯ ВСЕХ?
Если вы планируете расширяться и покупать квартиру для семьи, сейчас вокруг семейной ипотеки начинается самое интересное.
И сразу главное:
с 1 октября ничего автоматически не меняется.
Минфин сообщил, что действующие условия сохраняются до 1 октября, а решение об изменениях будет принято не ранее этой даты.
То есть вполне возможно, что окончательное решение снова сдвинется.Так уже происходило: весной обсуждение изменений было привязано к 1 июля, но затем срок перенесли.
А теперь самое интересное — что вообще обсуждают?
📉 Один из вариантов — отказаться от единой ставки 6% для всех семей и сделать её зависимой от количества детей. В публичном обсуждении звучал ориентир: около 10% при одном ребёнке, 6% при двух и 4% при трёх и более. Но это именно обсуждавшийся вариант, а не утверждённые условия.
Кроме этого, обсуждалась зависимость ставки от региона покупки. В одном из проектов для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области фигурировал диапазон 4–12%, а для остальных регионов — 2–10%. Обсуждались также срок льготной ставки и требования к регистрации в приобретённом жилье.
Был и другой важный вопрос именно для Москвы — увеличение лимита кредита. Минфин подтверждал, что среди рассматриваемых вариантов есть повышение действующего лимита; обсуждалась сумма до 18 млн ₽ для Москвы и Московской области. Но и это пока не принятое правило.
И вот здесь для меня начинается не новость про ипотеку, а реальный квартирный вопрос семьи.
Представим семью с одним ребёнком. Сейчас она подходит под программу и планирует квартиру за 25–30 млн ₽.
Что делать?
Бежать покупать квартиру только потому, что ставка может измениться?
Нет.
Ждать несколько месяцев исключительно в надежде, что лимит увеличат или условия станут выгоднее?
Тоже спорная стратегия.
Потому что квартиру вы покупаете на годы, а ипотечную программу могут менять ещё не один раз.
Я бы сначала ответил на три вопроса:
Нужна ли семье новая квартира уже сейчас? Есть ли первоначальный взнос? Есть ли сегодня на рынке подходящий объект?
Если все три ответа — «да», тогда уже имеет смысл считать конкретную сделку по действующим правилам, а не строить её вокруг слухов.
А за изменениями будем следить.
Потому что после 1 октября нас может ждать как новая конфигурация семейной ипотеки, так и очередной перенос решения. На сегодня утверждать, какой именно вариант будет принят, преждевременно. В августе вице-премьер Марат Хуснуллин также говорил о рисках изменения условий до 1 октября.
Как только появятся утверждённые условия — разберу их здесь без слухов и заголовков «ипотеку отменяют». А главное — покажу на конкретных квартирах в Москве, сколько семья выиграет или потеряет в рублях при разных ставках.
📩 Написать для подбора.
Если вы планируете расширяться и покупать квартиру для семьи, сейчас вокруг семейной ипотеки начинается самое интересное.
И сразу главное:
с 1 октября ничего автоматически не меняется.
Минфин сообщил, что действующие условия сохраняются до 1 октября, а решение об изменениях будет принято не ранее этой даты.
То есть вполне возможно, что окончательное решение снова сдвинется.Так уже происходило: весной обсуждение изменений было привязано к 1 июля, но затем срок перенесли.
А теперь самое интересное — что вообще обсуждают?
📉 Один из вариантов — отказаться от единой ставки 6% для всех семей и сделать её зависимой от количества детей. В публичном обсуждении звучал ориентир: около 10% при одном ребёнке, 6% при двух и 4% при трёх и более. Но это именно обсуждавшийся вариант, а не утверждённые условия.
Кроме этого, обсуждалась зависимость ставки от региона покупки. В одном из проектов для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области фигурировал диапазон 4–12%, а для остальных регионов — 2–10%. Обсуждались также срок льготной ставки и требования к регистрации в приобретённом жилье.
Был и другой важный вопрос именно для Москвы — увеличение лимита кредита. Минфин подтверждал, что среди рассматриваемых вариантов есть повышение действующего лимита; обсуждалась сумма до 18 млн ₽ для Москвы и Московской области. Но и это пока не принятое правило.
И вот здесь для меня начинается не новость про ипотеку, а реальный квартирный вопрос семьи.
Представим семью с одним ребёнком. Сейчас она подходит под программу и планирует квартиру за 25–30 млн ₽.
Что делать?
Бежать покупать квартиру только потому, что ставка может измениться?
Нет.
Ждать несколько месяцев исключительно в надежде, что лимит увеличат или условия станут выгоднее?
Тоже спорная стратегия.
Потому что квартиру вы покупаете на годы, а ипотечную программу могут менять ещё не один раз.
Я бы сначала ответил на три вопроса:
Нужна ли семье новая квартира уже сейчас? Есть ли первоначальный взнос? Есть ли сегодня на рынке подходящий объект?
Если все три ответа — «да», тогда уже имеет смысл считать конкретную сделку по действующим правилам, а не строить её вокруг слухов.
А за изменениями будем следить.
Потому что после 1 октября нас может ждать как новая конфигурация семейной ипотеки, так и очередной перенос решения. На сегодня утверждать, какой именно вариант будет принят, преждевременно. В августе вице-премьер Марат Хуснуллин также говорил о рисках изменения условий до 1 октября.
Как только появятся утверждённые условия — разберу их здесь без слухов и заголовков «ипотеку отменяют». А главное — покажу на конкретных квартирах в Москве, сколько семья выиграет или потеряет в рублях при разных ставках.
📩 Написать для подбора.
❤2
🚨 СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: 6% БОЛЬШЕ НЕ ДЛЯ ВСЕХ?
Ещё вчера мы обсуждали возможные изменения семейной ипотеки. Сегодня Минфин объявил новые условия.
Если у вас один или два ребёнка и вы планировали расширять квартиру в Москве, эта новость касается вас напрямую.
24 сентября появились подробности возможных новых условий семейной ипотеки. И если предложенные изменения утвердят, привычная ставка 6% может остаться далеко не у всех семей.
🏙 МОСКВА, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛО
По опубликованной информации, предлагается следующая зависимость ставки от количества детей:
▪️ 1 ребёнок до 6 лет включительно — 12%, лимит кредита до 12 млн ₽.
▪️ 2 ребёнка — 10%, лимит до 15 млн ₽.
▪️ 3 ребёнка — 8%, лимит до 18 млн ₽.
▪️ 4 ребёнка — 6%, лимит до 18 млн ₽.
▪️ 5 и более детей — 4%, лимит до 18 млн ₽.
🌍 ДЛЯ ОСТАЛЬНЫХ РЕГИОНОВ
Ставки предлагается установить на 2 процентных пункта ниже:
▪️ 1 ребёнок — 10%, лимит до 6 млн ₽.
▪️ 2 ребёнка — 8%, лимит до 8 млн ₽.
▪️ 3 ребёнка — 6%, лимит до 10 млн ₽.
▪️ 4 ребёнка — 4%, лимит до 10 млн ₽.
▪️ 5 и более детей — 2%, лимит до 10 млн ₽.
💰 НО ЕСТЬ ИНТЕРЕСНЫЙ НЮАНС ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
В обсуждаемом варианте предусмотрена возможность сохранить ставку 6% на весь срок кредита при первоначальном взносе от 50%.
Причём независимо от региона и количества детей, начиная с первого ребёнка.
Также предлагается снижать ставку до 6%, если заёмщик в течение первого года сократит остаток долга до 50% стоимости жилья.
Для предпринимателя это уже отдельный финансовый сценарий.
Направить больше денег на первоначальный взнос или оставить их в обороте бизнеса?
Здесь важно считать не только ипотечный платёж, но и стоимость капитала, который вы выводите из бизнеса.
⚠️ ЧТО ЕЩЁ МОЖЕТ ИЗМЕНИТЬСЯ?
▪️ Отмена комбинированной ипотеки со сверхлимитом.
▪️ Ограничение срока субсидирования льготной ставки 15 годами. После этого предполагается переход на ставку, привязанную к ключевой ставке ЦБ.
▪️ Возможность пересмотра ставки при рождении следующего ребёнка — по заявлению заёмщика.
▪️ Дополнительные ограничения для семей с двумя детьми в 35 регионах с низкими объёмами строительства.
▪️ Требование регистрации в приобретённом жилье. При невыполнении условий ставка может быть повышена.
Все эти положения пока необходимо рассматривать как предварительные до утверждения окончательной редакции программы.
А ТЕПЕРЬ ПЕРЕВЕДЁМ ВСЁ ЭТО НА ЯЗЫК ДЕНЕГ.
Представим семью с одним ребёнком.
Планировали квартиру за 30 млн ₽. Первоначальный взнос — 18 млн ₽, кредит — 12 млн ₽ на 30 лет.
При ставке 6% ежемесячный платёж составляет примерно 71 900 ₽.
При ставке 12% — уже около 123 400 ₽.
Разница — 51 500 ₽ каждый месяц.
Или более 600 000 ₽ дополнительной нагрузки в год.
Расчёт приведён для неизменной ставки на весь срок, без страховок и дополнительных расходов.
💼 Для предпринимателя это совсем другая математика.
Когда деньги работают в бизнесе, вопрос уже не только в том, сколько стоит квартира.
Вопрос в том, сколько капитала можно вывести из оборота, какой платёж комфортен для семьи и что останется после покупки.
Именно поэтому я всегда начинаю подбор не с красивого ЖК, а с финансового сценария конкретной семьи.
Что со сроками?
Ранее Минфин сообщал, что решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября 2026 года.
Поэтому опубликованные ставки ещё не означают, что все изменения автоматически вступят в силу с этой даты.
Возможен и очередной перенос окончательного решения.
🏠 Если вы планировали покупку квартиры по семейной ипотеке, сейчас имеет смысл просчитать несколько вариантов: по действующим условиям и по возможным новым ставкам.
Не покупать первую попавшуюся квартиру из-за страха упустить 6%, но и не строить планы исключительно на неподтверждённых условиях.
📩 Напишите мне,разберём ваш бюджет, первоначальный взнос и подходящие варианты в Москве.
#СемейнаяИпотека
Ещё вчера мы обсуждали возможные изменения семейной ипотеки. Сегодня Минфин объявил новые условия.
Если у вас один или два ребёнка и вы планировали расширять квартиру в Москве, эта новость касается вас напрямую.
24 сентября появились подробности возможных новых условий семейной ипотеки. И если предложенные изменения утвердят, привычная ставка 6% может остаться далеко не у всех семей.
🏙 МОСКВА, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛО
По опубликованной информации, предлагается следующая зависимость ставки от количества детей:
▪️ 1 ребёнок до 6 лет включительно — 12%, лимит кредита до 12 млн ₽.
▪️ 2 ребёнка — 10%, лимит до 15 млн ₽.
▪️ 3 ребёнка — 8%, лимит до 18 млн ₽.
▪️ 4 ребёнка — 6%, лимит до 18 млн ₽.
▪️ 5 и более детей — 4%, лимит до 18 млн ₽.
🌍 ДЛЯ ОСТАЛЬНЫХ РЕГИОНОВ
Ставки предлагается установить на 2 процентных пункта ниже:
▪️ 1 ребёнок — 10%, лимит до 6 млн ₽.
▪️ 2 ребёнка — 8%, лимит до 8 млн ₽.
▪️ 3 ребёнка — 6%, лимит до 10 млн ₽.
▪️ 4 ребёнка — 4%, лимит до 10 млн ₽.
▪️ 5 и более детей — 2%, лимит до 10 млн ₽.
💰 НО ЕСТЬ ИНТЕРЕСНЫЙ НЮАНС ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
В обсуждаемом варианте предусмотрена возможность сохранить ставку 6% на весь срок кредита при первоначальном взносе от 50%.
Причём независимо от региона и количества детей, начиная с первого ребёнка.
Также предлагается снижать ставку до 6%, если заёмщик в течение первого года сократит остаток долга до 50% стоимости жилья.
Для предпринимателя это уже отдельный финансовый сценарий.
Направить больше денег на первоначальный взнос или оставить их в обороте бизнеса?
Здесь важно считать не только ипотечный платёж, но и стоимость капитала, который вы выводите из бизнеса.
⚠️ ЧТО ЕЩЁ МОЖЕТ ИЗМЕНИТЬСЯ?
▪️ Отмена комбинированной ипотеки со сверхлимитом.
▪️ Ограничение срока субсидирования льготной ставки 15 годами. После этого предполагается переход на ставку, привязанную к ключевой ставке ЦБ.
▪️ Возможность пересмотра ставки при рождении следующего ребёнка — по заявлению заёмщика.
▪️ Дополнительные ограничения для семей с двумя детьми в 35 регионах с низкими объёмами строительства.
▪️ Требование регистрации в приобретённом жилье. При невыполнении условий ставка может быть повышена.
Все эти положения пока необходимо рассматривать как предварительные до утверждения окончательной редакции программы.
А ТЕПЕРЬ ПЕРЕВЕДЁМ ВСЁ ЭТО НА ЯЗЫК ДЕНЕГ.
Представим семью с одним ребёнком.
Планировали квартиру за 30 млн ₽. Первоначальный взнос — 18 млн ₽, кредит — 12 млн ₽ на 30 лет.
При ставке 6% ежемесячный платёж составляет примерно 71 900 ₽.
При ставке 12% — уже около 123 400 ₽.
Разница — 51 500 ₽ каждый месяц.
Или более 600 000 ₽ дополнительной нагрузки в год.
Расчёт приведён для неизменной ставки на весь срок, без страховок и дополнительных расходов.
💼 Для предпринимателя это совсем другая математика.
Когда деньги работают в бизнесе, вопрос уже не только в том, сколько стоит квартира.
Вопрос в том, сколько капитала можно вывести из оборота, какой платёж комфортен для семьи и что останется после покупки.
Именно поэтому я всегда начинаю подбор не с красивого ЖК, а с финансового сценария конкретной семьи.
Что со сроками?
Ранее Минфин сообщал, что решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября 2026 года.
Поэтому опубликованные ставки ещё не означают, что все изменения автоматически вступят в силу с этой даты.
Возможен и очередной перенос окончательного решения.
🏠 Если вы планировали покупку квартиры по семейной ипотеке, сейчас имеет смысл просчитать несколько вариантов: по действующим условиям и по возможным новым ставкам.
Не покупать первую попавшуюся квартиру из-за страха упустить 6%, но и не строить планы исключительно на неподтверждённых условиях.
📩 Напишите мне,разберём ваш бюджет, первоначальный взнос и подходящие варианты в Москве.
#СемейнаяИпотека
👍2😱1