На фото видео выше 2 участка в поселке Ламиваара ( Карелия)
Кадкстровые номера 10:12:0021102:148 (61.444697°, 30.150001°)
и 10:12:0021102:149 (61.445136°, 30.150471°) Торги по ним через пару недель будут.

Как узнать можно ли строить дом на участке или нет?
Этот вопрос — один из самых частых. Особенно когда участок берется в аренду на торгах с целью последующего выкупа. Строительство дома — это обязательное условие, чтобы перевести землю в собственность. Сейчас я говорю о ВРИ на которых можно строиться, земли СХ это отдельная песня. Но можно ли вообще строить на этом участке?

Давайте разбираться.

1. Категория земель

Все земли в России делятся на категории: земли населённых пунктов, сельхозназначения, промышленности, лесного фонда и т.д. Жилое строительство возможно не везде. Например, на землях промышленности дом для ИЖС не построишь — это запрещено.

2. Территориальная зона

Каждый участок также попадает в определённую территориальную зону, которая прописана в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила принимает каждый муниципалитет.

Примеры зон: Ж-1 (индивидуальная застройка), Ж-3 (многоквартирная), СХ-2 ( для ведения садоводства)

3. Вид разрешенного использования (ВРИ)

Внутри каждой зоны допускается один или несколько видов разрешенного использования. Именно они определяют, что можно делать на участке: строить дом, гараж, выращивать овощи, размещать гостиницу, и т.д.

Для определения ВРИ используется официальный классификатор, утверждённый Росреестром. Он не менялся с 2020 года, но буквально 2 недели назад вступили в силу правки. Из интересного, например, появился новый ВРИ — код 10.10, связанный с рекреацией на землях лесного фонда. Об этом я расскажу отдельно.

4. Где можно строить дом?

Запомните: на ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок) и ведение садоводства можно строить один и тот же жилой дом до трёх этажей. Никаких отличий в плане самого строительства между этими тремя ВРИ нет.

5. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Перед строительством я рекомендую обязательно заказать ГПЗУ. Это документ, в котором на схеме участка указано:
• где проходят подземные и наземные коммуникации;
• есть ли обременения по зонам с особыми условиями использования (ЗОУИТ);
• в какой части участка можно размещать капитальные строения.

6. Правила землепользования и застройки

В ПЗЗ также указаны отступы:
• от дороги (фасадная часть),
• от границ с соседями.

Это важно учитывать ещё до начала проектирования, чтобы потом не пришлось всё сносить и переделывать.

7. Вызов кадастрового инженера

Из практики советую: вызовите кадастрового инженера, он на месте «отобьёт» границы, где можно строить. Просто натяните шнурок по его меткам — и вы будете четко в зоне строительства.

Вывод:
Прежде чем участвовать в торгах или брать участок в аренду, проверьте:
1. Категорию земель
2. Территориальную зону
3. ВРИ
4. ПЗЗ
После торгов и перед строительством:
5. Закажите ГПЗУ
6. Пригласите кадастрового инженера

Так вы обезопасите себя от ненужных рисков и не окажетесь в ситуации, где дом строить нельзя, а аренда идёт.

Где искать информацию о развитии района (и как это влияет на цену участка)?

Если вы выбираете участок — важно понимать не только, что он из себя представляет сейчас, но и что будет через 2–3 года в зависимости от горизонта вашего планирования.
Потому что рост цены чаще всего связан не с самим участком, а с развитием окружения: инфраструктуры, дорог, застройки.

Вот 5 источников, где я сам смотрю информацию о развитии территорий:

🔹 1. Генеральный план и ПЗЗ (правила землепользования и застройки)
Это база. Они показывают, какие зоны предусмотрены на территории: жилая застройка, дороги, соцобъекты, промка.
📍Смотрим: сайт администрации или ИСОГД (информационная система обеспечения градостроительной деятельности).

🔹 2. Программы развития и градостроительные документы
Муниципальные и региональные программы развития: нацпроекты, https://национальныепроекты.рф «Комфортная городская среда», развитие ИЖС.
📍Смотрим: сайты органов власти (разделы «Градостроительство», «Госпрограммы», «Муниципальные документы»).

🔹 3. Проекты планировки территории (ППТ)
Если утверждён ППТ — значит, план уже готов и скоро будет реализация: строительство дорог, школ, жилых кварталов. Это прямой сигнал, что участок рядом вырастет в цене.

🔹 4. Порталы госзакупок и проектных тендеров
Если регион заказывает проект дороги или детсада — это значит, деньги пошли, стройка будет. Отличный индикатор.
Смотрим: zakupki.gov.ru

🔹 5. Публичные слушания и новости администрации
Когда район развивают — это обсуждают с жителями. Часто полезную инфу можно найти в протоколах слушаний, новостях на сайте администрации или местных СМИ.
📍Смотрим: сайты муниципалитетов, пресс-релизы, местные группы и форумы.

🔍 Как это влияет на цену?

– Чем ближе инфраструктура — тем выше спрос.
– Чем активнее застройка — тем быстрее растёт цена.
– Чем раньше вы «впрыгнули» в развивающуюся зону — тем больше прирост капитала.

❗Главное — не просто смотреть на карту, а читать документы. Я видел участки, которые с виду «глухо в поле», а через два года — в окружении дорог и коттеджей. Потому что кто-то заранее увидел потенциал, а кто-то нет.

Как выбрать стартовую цену на земельных торгах и не переплатить: 3 стратегии

На торгах всегда есть соблазн «урвать участок подешевле». Но главный вопрос — а за сколько он вам реально нужен? Цена без стратегии — просто цифра. Цена с пониманием цели — это инструмент.

Разбираем, как правильно подходить к стартовой цене и не влететь в переплату, в зависимости от вашей стратегии: переуступка, стройка с выкупом или покупка в собственность.

🔍 Шаг 1: Анализ участка — прежде чем считать цену

Перед оценкой цены обязательно разбираемся с «начинкой» лота:

Проверяем:
1. Категорию земель и вид разрешённого использования — что можно строить, а что нельзя.
2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — какие есть ограничения, обременения, красные линии, ЗОУИТ и т.д.
3. Инфраструктуру — есть ли подъезд, электричество, газ, вода.
4. Окружение — что вокруг: пустыри или активное освоение?
5. Рыночную стоимость аналогичных участков — по Авито, ЦИАН, ДомКлик, местным объявлениям.

📌 Важно: Стартовая цена на торгах (аренда или продажа) — это не оценка участка. Она регламентирована Земельным кодексом и зависит от кадастровой стоимости. Но выигрывает не тот, кто дешевле купит, а тот, кто купит выгодно под свою стратегию.

🚩 Стратегия 1: Переуступка аренды

Если цель — взять участок в аренду, а потом переуступить, ваша задача — зайти дешево и оставить запас маржи.

✅ Оцениваем:
• Стартовую цену в % от кадастровой.
• Наличие права переуступки (не должно быть запрета в договоре).
• Спрос и ликвидность участка.

📌 Правило:

Заходить лучше если начальная арендная цена ≤ 10% от кадастровой стоимости.

Пример:
• Кадастровая стоимость: 300 000 ₽
• Начальная аренда: 10 000 ₽
• Потенциал роста на торгах: до 30 000 ₽ — это допустимо

В таких условиях можно сыграть и потом уступить права аренды с прибылью.

🧱 Стратегия 2: Быстрая стройка и выкуп

Если вы собираетесь строиться и выкупать участок, вас не должна пугать высокая аренда. Главное:

✅ Проверить:
• Как разбита арендная плата (помесячно, поквартально, за год вперёд).
• Какой процент выкупа в вашем регионе (например, 3% в Ленинградской области).
• Нет ли условий, что аренда за первый год не возвращается.

📌 Ключевой момент:

Аренда платится только за фактический срок владения до выкупа. Чем быстрее построились — тем меньше заплатили.

Пример:
Участок с кадастровой стоимостью 1 млн ₽. Выкуп — 3% (30 000 ₽). Построились за 3 месяца — аренда только за 3 месяца, и всё, участок ваш.

🏡 Стратегия 3: Покупка участка на торгах в собственность

Если участок на торгах сразу продаётся, вы сразу становитесь собственником. Здесь другой расчёт:

✅ Считаем:
• За сколько реально продадим участок на рынке.
• Сколько хотим на этом заработать (например, +30% или +1 млн ₽).
• Все сопутствующие расходы (госпошлины, оформление, налоги, маркетинг).

📌 Формула:

Максимальная ставка на торгах = Рыночная цена – Расходы – Желаемая прибыль

Пример:
• Рыночная цена участка: 1 500 000 ₽
• Хотим заработать: 300 000 ₽
• Прочие расходы: 50 000 ₽
→ На торгах можно поднимать ставку максимум до 1 150 000 ₽

Такой расчёт сразу отсекает эмоциональные решения и помогает не «заплатить больше, чем потом получишь».

📌 Вывод для практиков
• Стартовая цена — это только точка отсчёта.
• Стратегия определяет, сколько можно и нужно платить.
• Без анализа участка (ПЗЗ, ЗОУИТ, инфраструктура, рынок и тд) любые расчёты — игра в рулетку.

🎯 Как анализировать конкурентов на торгах и не дать себя обыграть?

Когда вы смотрите лоты на платформе ГИС Торги, можно увидеть под лотом количество просмотров. Это косвенный показатель: если просмотров много — участок, скорее всего, интересный. Если мало — возможно, не представляет ценности для других.

👉 Я лично забирал участки как единственный участник, где было меньше 30 просмотров.

🧾 На площадке РТС-тендер даже есть платная услуга — узнать, сколько заявок уже подано. Но скажу честно: эта цифра не дает точного понимания.
Во-первых, не все заявившиеся придут на торги.
Во-вторых, не всех участников допустят.

📄 Протокол допущенных — вот где видно реальных конкурентов

После окончания приема заявок, через день на ГИС Торгах появляется протокол с допущенными участниками. Именно он показывает, сколько человек реально могут прийти на торги.

Но и тут не стоит паниковать:
— кто-то может не прийти,
— кто-то проспит,
— кто-то, увидев большую конкуренцию, просто передумает.

📈 Как ведут себя торги, когда участников много

Как правило, при большом числе участников ставки начинают расти бодро с самого начала.

💡 Присоединиться к торгам можно в любой момент — главное успеть до окончания.
Первое время можно просто понаблюдать за динамикой.

⚠️ Если цена уже вышла за предел твоей планки — не нужно биться до последнего, это нерационально. Задача — зарабатывать, а не выигрывать любой ценой.

♟ Несколько стратегий для тонкой игры:

✅ Если шаг торгов очень маленький, можно зайти на торги вместе с товарищем и быстро поднять цену. Это отсечёт “слабых” по цене и сэкономит время — ведь при маленьком шаге торги могут тянуться сутками.

✅ Ставки за несколько минут до окончания — хорошая стратегия, если хочешь отсечь тех, у кого нет возможности долго сидеть у экрана.

✅ Меняй время ставок: сначала ставь на 7-й минуте, потом на 4-й — это сильно раздражает соперников, особенно когда осталось 2–3 участника.

🤖 Про роботов на торгах

Лично я не использую роботов — предпочитаю контролировать процесс сам.
Бывали случаи, когда роботы “отваливались” и продолжали торговаться выше установленного потолка — сделка сразу становится невыгодной.

📌 Запомните главное: выигрыш — это не просто забрать участок любой ценой.
Выигрыш — это забрать участок по интересной, рентабельной цене.
Если рентабельности нет — это уже не победа, а ошибка.

💬 А какие стратегии используете вы? Делитесь в комментариях.

Как подписать договор после победы в аукционе?

После победы в аукционе договор аренды или купли-продажи поступает на ту площадку, где вы участвовали. Договор там подписывается с помощью вашей квалифицированной электронной подписи.

Если аукцион проходил в Московской области, договор приходит на сайт arenda.mosreg.ru. В редких случаях администрация выкладывает договор в личный кабинет на платформе ГИС Торги.

Согласно действующим правилам, администрация публикует договор на подпись не ранее чем через 5 дней после завершения торгов. После публикации у вас есть 20 календарных дней, чтобы его подписать.

Перед тем как подписывать, рекомендую внимательно проверить документ. Иногда администрации вносят изменения. Если изменения являются существенными — вы имеете право обжаловать это в ФАС. Также на электронной площадке до момента подписания можно направить протокол разногласий организатору торгов.

Когда договор подписан обеими сторонами, администрация а большинстве случаев сама в течение недели регистрирует его в Росреестре. После этого участок появляется в вашем личном кабинете на Госуслугах или на сайте Росреестра. С этого момента вы становитесь полноправным пользователем участка.

По дальнейшим расчётам ориентируйтесь на реквизиты, указанные в договоре. Оплата аренды или остатка по договору купли-продажи осуществляется напрямую на счёт администрации — обычно через её бухгалтерию. Работа с торговой площадкой на этом этапе заканчивается.

Если вы не подпишете договор в установленный срок вас включат в реестр уклонившихся участников. Это значит, что в течение двух лет вы не сможете участвовать в аукционах под своей электронной подписью. Однако вы всё ещё можете действовать через доверенность, представляя интересы других лиц.

“А вдруг не получится?” — главный страх новичка на торгах. И это нормально

Один из самых сильных тормозов у новичка, когда он впервые выходит на торги — это мысль:
“А вдруг не получится?”

Очень мощный, почти парализующий вопрос.
Но он не из-за слабости. Он из-за ответственности.

Человек боится потерять деньги. Боится ошибиться. Боится потратить время впустую. И в этом нет ничего постыдного.
Наоборот — это признак того, что он серьёзно относится к делу.

Вот какие реальные страхи стоят за этой фразой:
• Я не пойму, как устроена система
• Я выберу не тот участок
• Я проиграю деньги
• Я не справлюсь с оформлением
• Я не смогу потом управлять этим активом

Эти страхи — не выдумка. Я сам через них проходил.
Но правда в том, что они не исчезают сами. Они уходят только через действие.

Что делать, если страшно?

1. Прими, что ошибки будут.
Не критичные, если ты подходишь с головой. Первый опыт редко бывает идеальным. Но он необходим.

2. Уменьши ставку на старте.
Выбирай недорогие и простые лоты. Невысокая конкуренция, понятный участок — отличный старт. Тут не страшно ошибиться.

3. Не оставайся один.
Разбирай кейсы, учись у практиков, задай вопросы тем, кто прошёл этот путь.
Ошибки у всех одни и те же. Просто кто-то платит за них сам, а кто-то учится на чужих.

4. Распиши, чего конкретно ты боишься.
Не “не получится”, а что именно не получится? И рядом — что ты можешь сделать, чтобы снизить этот риск.
Так у тебя будет не страх, а план.

И главное — не жди, что однажды “перестанешь бояться” и всё встанет на свои места. Так не будет.
Ты начинаешь с тем, что есть. Даже с тревогой. Даже с неуверенностью.
Но ты начинаешь.

Первые торги могут быть неудачными.
Ты можешь ошибиться.
Но если не начнёшь — это и будет твоя единственная реальная ошибка.

Как продать участок, купленный на торгах, дороже?
Топ 10 идей.

Чтобы не просто отбить вложения, а реально заработать — нужно немного доработать участок и грамотно его упаковать. Вот пошаговый алгоритм:
1. Вынесите границы в натуру.
Заказывается у кадастрового инженера — в среднем 10 000 ₽ за 4 точки. Это важно, чтобы понимать реальные границы и показывать их покупателю на местности. Особенно важно для участков без забора.
2. Приведите участок в товарный вид.
Покосите траву, уберите мусор, если что-то валяется с прошлых времён.
Деревья лучше не трогать — наоборот, многие покупают именно из-за них. Пустое поле для дачи привлекательно далеко не всем.
3. Запросите техусловия на электричество.
Это делается бесплатно через сетевую организацию. Вы узнаете реальную стоимость подключения, а также сможете указать это в объявлении. Часто это ключевой момент при принятии решения.
4. Измените вид разрешённого использования (ВРИ), если это уместно.
Только если участок уже в собственности.
Пример: перевод с ИЖС на “магазины” или иные коммерческие назначения. Коммерческая земля всегда стоит дороже. Главное — менять основной ВРИ на основной и учитывать площади.
5. Сделайте грамотное объявление.
Продавайте не участок, а решение под конкретную аудиторию.
• Молодая семья? Делайте акцент на школу, садик, тишину, безопасность.
• Рыбаки или охотники? Участок у воды, с деревьями, без соседей.
• Застройщик? Коммуникации рядом, ГПЗУ, понятные границы.
Просто писать “10 соток, свет, вода” — это слив интереса.

Дополнительные шаги, которые могут сильно повысить цену:
6. Закажите топосъёмку или геоподоснову.
Особенно если рельеф сложный, рядом овраг или проходят сети. Покажите, где реально можно строить. Это профессиональный подход, его ценят.
7. Получите ГПЗУ (градостроительный план).
Это бесплатно. ГПЗУ показывает, что можно строить, в каких границах, где отступы. Участок с ГПЗУ вызывает больше доверия у покупателей.
8. Добавьте визуал.
Простая схема на спутниковой карте + 1–2 рендера: дом, баня, беседка. Это не дизайн-проект — просто идея. Покупателю легче «влюбиться» в участок, когда он видит, как всё может выглядеть.
9. Поделите участок, если позволяет площадь.
Иногда выгоднее продать два участка по 6 соток, чем один на 12. Особенно если один из них с лучшим расположением.
10. Сформулируйте УТП — уникальное торговое предложение.
Это ключевая мысль, которая “цепляет”.
Например:
«Участок с электричеством, панорамным видом и без соседей — идеальное место для дачи в 50 минутах от МКАД».

Главный принцип:
Не просто «продавать участок», а подготовить продукт под нужды конкретного покупателя. Тогда вы и цену поставите выше, и продадите быстрее.