Зачем брать землю в аренду, если можно сразу купить в собственность?
После поста про переуступку мне написали хороший вопрос:
зачем вообще аренда, если можно сразу купить участок и стать собственником?
Логика понятная.
Но я бы здесь смотрел не на форму владения сегодня, а на весь путь до конечной точки.
Допустим, ваша цель построить капитальный жилой дом на участке.
Дом вы будете строить в любом случае: и на участке, который сразу купили в собственность, и на участке, который сначала получили в аренду.
Только экономика этого пути может быть совершенно разной.
Если купить сразу
Допустим, участок стоит 2 млн ₽.
Вы платите 2 млн за землю, а потом отдельно вкладываетесь в строительство дома.
Если сначала взять в аренду
Получаете участок у администрации, строите тот же капитальный дом, регистрируете его и после этого подаёте заявление на выкуп участка в собственность без торгов.
Это не какая то схема ( повезет/ не повезет) - этот механизм прописан в земельном кодексе.
То есть не нужно ждать окончания 10, 20 или 49 лет аренды только потому, что такой срок указан в договоре.
После регистрации жилого дома у вас уже появляется законное основание на выкуп участка.
А у администрации нет оснований нарушать это право и препятствовать выкупу.
И вот здесь начинается самое интересное — цена выкупа.
Она зависит от региона.
Где-то это может быть 100% кадастровой стоимости.
А где-то действуют гораздо более выгодные ставки. Например, в отдельных регионах участок можно выкупить за 2,5% от кадастровой стоимости.
Поэтому универсального ответа «аренда хуже» или «аренда лучше» нет.
Всё нужно считать заранее.
Потому что если дом вы и так собирались строить, то вопрос уже не в стоимости строительства.
Вопрос в другом:
сколько в итоге вам обойдётся сама земля, когда дом уже построен, а участок оформлен в собственность?
И если за счёт аренды и последующего выкупа вы сохраняете сотни тысяч или даже миллионы рублей, эти деньги можно направить на отделку, коммуникации, благоустройство и развитие участка.
Если аренда была оплачена вперёд , например, поквартально или за год — и после выкупа образовалась переплата, её можно и нужно заявлять к возврату в установленном порядке.
А теперь вспомните торги, где годовая аренда участка улетает, например, до 10 млн ₽.
Со стороны легко подумать:
«Ну и зачем он это сделал? Такой участок в собственность можно купить за 5 млн».
Но дальше этот участник строит дом за 2–3 месяца.
Фактически платит аренду только за этот период.
Регистрирует дом.
Выкупает участок по ставке, которая действует в его регионе.
И в итоге земля в собственности может обойтись ему существенно дешевле тех самых 5 млн ₽.
Вот поэтому нельзя смотреть только на цифру, которая появилась на торгах.
Иногда она выглядит пугающе только потому, что человек мысленно считает аренду за весь год или настраивается ее платить до окончания срока договора аренды.
А тот, кто заходит в проект, может считать совсем другой сценарий:
сколько месяцев я реально буду платить аренду → сколько стоит выкуп → сколько мне в итоге обойдётся участок в собственности.
Кстати, в предыдущем посте я как раз давал калькулятор переуступки.
В нём считается не только выгода того, кто продаёт переуступку, но и экономика покупателя: во сколько ему в конечном итоге обойдётся участок после строительства и выкупа и сколько он может сэкономить по сравнению с покупкой земли сразу в собственность.
Вот это и есть главное мышление:
считать нужно не стоимость аренды сегодня, а весь путь до конечной точки - дом построен, участок в собственности.
И уже после этого решать, какой вариант действительно выгоднее.
После поста про переуступку мне написали хороший вопрос:
зачем вообще аренда, если можно сразу купить участок и стать собственником?
Логика понятная.
Но я бы здесь смотрел не на форму владения сегодня, а на весь путь до конечной точки.
Допустим, ваша цель построить капитальный жилой дом на участке.
Дом вы будете строить в любом случае: и на участке, который сразу купили в собственность, и на участке, который сначала получили в аренду.
Только экономика этого пути может быть совершенно разной.
Если купить сразу
Допустим, участок стоит 2 млн ₽.
Вы платите 2 млн за землю, а потом отдельно вкладываетесь в строительство дома.
Если сначала взять в аренду
Получаете участок у администрации, строите тот же капитальный дом, регистрируете его и после этого подаёте заявление на выкуп участка в собственность без торгов.
Это не какая то схема ( повезет/ не повезет) - этот механизм прописан в земельном кодексе.
То есть не нужно ждать окончания 10, 20 или 49 лет аренды только потому, что такой срок указан в договоре.
После регистрации жилого дома у вас уже появляется законное основание на выкуп участка.
А у администрации нет оснований нарушать это право и препятствовать выкупу.
И вот здесь начинается самое интересное — цена выкупа.
Она зависит от региона.
Где-то это может быть 100% кадастровой стоимости.
А где-то действуют гораздо более выгодные ставки. Например, в отдельных регионах участок можно выкупить за 2,5% от кадастровой стоимости.
Поэтому универсального ответа «аренда хуже» или «аренда лучше» нет.
Всё нужно считать заранее.
Потому что если дом вы и так собирались строить, то вопрос уже не в стоимости строительства.
Вопрос в другом:
сколько в итоге вам обойдётся сама земля, когда дом уже построен, а участок оформлен в собственность?
И если за счёт аренды и последующего выкупа вы сохраняете сотни тысяч или даже миллионы рублей, эти деньги можно направить на отделку, коммуникации, благоустройство и развитие участка.
Если аренда была оплачена вперёд , например, поквартально или за год — и после выкупа образовалась переплата, её можно и нужно заявлять к возврату в установленном порядке.
А теперь вспомните торги, где годовая аренда участка улетает, например, до 10 млн ₽.
Со стороны легко подумать:
«Ну и зачем он это сделал? Такой участок в собственность можно купить за 5 млн».
Но дальше этот участник строит дом за 2–3 месяца.
Фактически платит аренду только за этот период.
Регистрирует дом.
Выкупает участок по ставке, которая действует в его регионе.
И в итоге земля в собственности может обойтись ему существенно дешевле тех самых 5 млн ₽.
Вот поэтому нельзя смотреть только на цифру, которая появилась на торгах.
Иногда она выглядит пугающе только потому, что человек мысленно считает аренду за весь год или настраивается ее платить до окончания срока договора аренды.
А тот, кто заходит в проект, может считать совсем другой сценарий:
сколько месяцев я реально буду платить аренду → сколько стоит выкуп → сколько мне в итоге обойдётся участок в собственности.
Кстати, в предыдущем посте я как раз давал калькулятор переуступки.
В нём считается не только выгода того, кто продаёт переуступку, но и экономика покупателя: во сколько ему в конечном итоге обойдётся участок после строительства и выкупа и сколько он может сэкономить по сравнению с покупкой земли сразу в собственность.
Вот это и есть главное мышление:
считать нужно не стоимость аренды сегодня, а весь путь до конечной точки - дом построен, участок в собственности.
И уже после этого решать, какой вариант действительно выгоднее.
🔥3❤1👍1
Прибыль создаётся до торгов
Как раз в тему последних постов про переуступку.
Недавно завершил переуступку второго из двух смежных участков.
Цена переуступки - 120 000 ₽.
Объявление стояло на Авито бесплатно. Особо его не продвигал и специально не торопился с продажей.
Покупатель нашёлся примерно через 5,5 месяцев. Ещё около 3 месяцев ушло на оформление из-за задержек с подписанием документов на стороне покупателя.
В итоге участок находился у меня в аренде примерно 9 месяцев.
Почему меня эти сроки не напрягали?
Потому что годовая аренда участка всего 9 500 ₽.
Сам участок я получил на торгах по стартовой цене как единственный участник.
По затратам:
7 125 ₽ - аренда за 9 месяцев;
5 000 ₽ - фото и видео участка, исполнителя нашёл на месте;
2 000 ₽ - моя половина госпошлины за регистрацию переуступки. Общую госпошлину 4 000 ₽ разделили с покупателем пополам.
Итого мои затраты - 14 125 ₽.
Переуступка - 120 000 ₽.
Прибыль до налога примерно 106 000 ₽.
Много это или мало? Девять месяцев - долго или быстро?
На мой взгляд, главный вопрос вообще не в этом.
Главное - на каких условиях ты вошёл в участок.
И ещё один немаловажный момент:
ни участок, ни покупателя я вживую не видел.
Весь процесс провёл удалённо - от поиска и выбора участка до поиска покупателя и оформления переуступки.
Когда участок ликвидный, ты забрал его по стартовой цене, а содержание обходится меньше тысячи рублей в месяц, нет необходимости срочно продавать его первому встречному.
Можно спокойно ждать своего клиента и своих условий, пока экономика проекта остаётся комфортной.
И вот здесь главная мысль всей этой истории:
прибыль создаётся не в момент переуступки. Она во многом создаётся ещё до торгов.
Когда ты правильно выбрал участок.
Понял, кому он может быть нужен.
Посчитал экономику.
И зашёл по цене, которая позволяет спокойно держать объект, а не спасать сделку после аукциона.
Таких участков на торгах достаточно.
Но найти объявление об аукционе - не самая сложная задача.
Сложнее среди десятков лотов понять, какой стоит брать, а какой лучше пропустить ещё до подачи заявки.
Именно этому посвящена моя «Система выбора участка».
В ней я показываю алгоритм, по которому сам отбираю участки перед торгами: что проверяю, как оцениваю ликвидность и как принимаю решение - участвовать или пройти мимо.
При этом «Система выбора участка» это ещё и предобучение к основному практикуму.
Можно сначала пройти этот этап отдельно, научиться отбирать участки и уже потом решить, как двигаться дальше в полноценную практическую работу.
Если принимаете решение идти в основной практикум, стоимость «Системы выбора участка» засчитывается в его оплату.
Логика простая:
сначала научиться выбирать то, на чём вообще есть смысл зарабатывать. И только потом идти за участком на торги.
Как научиться выбирать участки, рассказываю здесь 👇
https://zeminvst.ru/landproduct
Как раз в тему последних постов про переуступку.
Недавно завершил переуступку второго из двух смежных участков.
Цена переуступки - 120 000 ₽.
Объявление стояло на Авито бесплатно. Особо его не продвигал и специально не торопился с продажей.
Покупатель нашёлся примерно через 5,5 месяцев. Ещё около 3 месяцев ушло на оформление из-за задержек с подписанием документов на стороне покупателя.
В итоге участок находился у меня в аренде примерно 9 месяцев.
Почему меня эти сроки не напрягали?
Потому что годовая аренда участка всего 9 500 ₽.
Сам участок я получил на торгах по стартовой цене как единственный участник.
По затратам:
7 125 ₽ - аренда за 9 месяцев;
5 000 ₽ - фото и видео участка, исполнителя нашёл на месте;
2 000 ₽ - моя половина госпошлины за регистрацию переуступки. Общую госпошлину 4 000 ₽ разделили с покупателем пополам.
Итого мои затраты - 14 125 ₽.
Переуступка - 120 000 ₽.
Прибыль до налога примерно 106 000 ₽.
Много это или мало? Девять месяцев - долго или быстро?
На мой взгляд, главный вопрос вообще не в этом.
Главное - на каких условиях ты вошёл в участок.
И ещё один немаловажный момент:
ни участок, ни покупателя я вживую не видел.
Весь процесс провёл удалённо - от поиска и выбора участка до поиска покупателя и оформления переуступки.
Когда участок ликвидный, ты забрал его по стартовой цене, а содержание обходится меньше тысячи рублей в месяц, нет необходимости срочно продавать его первому встречному.
Можно спокойно ждать своего клиента и своих условий, пока экономика проекта остаётся комфортной.
И вот здесь главная мысль всей этой истории:
прибыль создаётся не в момент переуступки. Она во многом создаётся ещё до торгов.
Когда ты правильно выбрал участок.
Понял, кому он может быть нужен.
Посчитал экономику.
И зашёл по цене, которая позволяет спокойно держать объект, а не спасать сделку после аукциона.
Таких участков на торгах достаточно.
Но найти объявление об аукционе - не самая сложная задача.
Сложнее среди десятков лотов понять, какой стоит брать, а какой лучше пропустить ещё до подачи заявки.
Именно этому посвящена моя «Система выбора участка».
В ней я показываю алгоритм, по которому сам отбираю участки перед торгами: что проверяю, как оцениваю ликвидность и как принимаю решение - участвовать или пройти мимо.
При этом «Система выбора участка» это ещё и предобучение к основному практикуму.
Можно сначала пройти этот этап отдельно, научиться отбирать участки и уже потом решить, как двигаться дальше в полноценную практическую работу.
Если принимаете решение идти в основной практикум, стоимость «Системы выбора участка» засчитывается в его оплату.
Логика простая:
сначала научиться выбирать то, на чём вообще есть смысл зарабатывать. И только потом идти за участком на торги.
Как научиться выбирать участки, рассказываю здесь 👇
https://zeminvst.ru/landproduct
❤3🔥3👍1
«Как новичку начать зарабатывать на земле.
5 рабочих сценариев»
На эфире разберём:
- с чего вообще начать в теме земли;
- 5 рабочих сценариев, на которых можно зарабатывать;
- какие инструменты нужны для работы в каждом из сценариев;
- где в земельных проектах появляется прибыль, а где чаще всего теряют деньги;
- как понять, какой сценарий подходит именно вам;
- на что смотреть при выборе участка, чтобы не зайти в проблемный проект.
После эфира у вас будет понятная карта: какие возможности есть в земле, как они работают и с какого направления логичнее начать именно вам.
И, конечно, по традиции в конце эфира вы сможете задать мне свои вопросы по работе с землёй - по торгам, участкам, аренде, выкупу, переуступке и другим ситуациям.
Ну и если у вас есть друзья или знакомые, кому интересна тема земли, смело приглашайте их на эфир. Особенно тех, кто давно присматривается к этому направлению, но пока не понимает, с чего начать.
Думаю, им тоже будет полезно увидеть всю картину целиком и понять, какие здесь вообще есть возможности.
Прямой эфир будет открытый и пройдет на платформе Pruffme.com - можно подключиться и посмотреть вживую.
Но запись отправлю только тем, кто зарегистрируется заранее:
👉 РЕГИСТРАЦИЯ НА ЭФИР
После регистрации придёт письмо со ссылкой на эфир от zeminvst (проверь папку “спам” и "промоакции").
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2❤1🔥1
Не начинайте с участка.
Очень часто новичок действует так:
видит интересный или недорогой участок >участвует в торгах >получает его >и только потом начинает думать, что с этим участком делать дальше.
Зачастую стратегия появляется уже после того, как торги выиграны или участок получен.
И вот это, на мой взгляд, в корне неверно.
Я всегда иду по другой последовательности.
Сначала - стратегия.
Что я вообще хочу получить от участка?
Переуступку?
Аренду с последующим выкупом?
Участок для себя?
Инвестиционный проект?
Доход на сопровождении?
Потом - экономика.
При каких цифрах этот сценарий имеет смысл?
Сколько я готов вложить?
До какой цены могу участвовать?
Где начинается переплата?
И только после этого- конкретный участок.
То есть я не беру участок, а потом ищу ему применение.
Я сначала понимаю, какой сценарий мне нужен, какие цифры меня устраивают, и уже под это ищу подходящий объект.
Поэтому моя последовательность такая:
стратегия > экономика > участок > решение
Сначала понимаете, что хотите сделать.
Потом считаете.
Потом ищете участок, который подходит под вашу модель.
И только после этого решаете - заходить в проект или пройти мимо.
Не участок должен диктовать вам, что с ним делать.
Вы заранее должны понимать, зачем он вам нужен.
Если хотите глубже разобраться, какие вообще есть рабочие сценарии в земле и с чего логичнее начинать новичку, оставляю запись эфира 👇
ССЫЛКА НА ЗАПИСЬ
Очень часто новичок действует так:
видит интересный или недорогой участок >участвует в торгах >получает его >и только потом начинает думать, что с этим участком делать дальше.
Зачастую стратегия появляется уже после того, как торги выиграны или участок получен.
И вот это, на мой взгляд, в корне неверно.
Я всегда иду по другой последовательности.
Сначала - стратегия.
Что я вообще хочу получить от участка?
Переуступку?
Аренду с последующим выкупом?
Участок для себя?
Инвестиционный проект?
Доход на сопровождении?
Потом - экономика.
При каких цифрах этот сценарий имеет смысл?
Сколько я готов вложить?
До какой цены могу участвовать?
Где начинается переплата?
И только после этого- конкретный участок.
То есть я не беру участок, а потом ищу ему применение.
Я сначала понимаю, какой сценарий мне нужен, какие цифры меня устраивают, и уже под это ищу подходящий объект.
Поэтому моя последовательность такая:
стратегия > экономика > участок > решение
Сначала понимаете, что хотите сделать.
Потом считаете.
Потом ищете участок, который подходит под вашу модель.
И только после этого решаете - заходить в проект или пройти мимо.
Не участок должен диктовать вам, что с ним делать.
Вы заранее должны понимать, зачем он вам нужен.
Если хотите глубже разобраться, какие вообще есть рабочие сценарии в земле и с чего логичнее начинать новичку, оставляю запись эфира 👇
ССЫЛКА НА ЗАПИСЬ
«Участок находится за 4000 км. Я даже ни разу его не видела».
Именно так могла бы закончиться эта история.
Но для моей ученицы Татьяны она только началась.
Одна из самых частых причин, почему люди не заходят в земельную тему:
- Я не смогу работать удалённо.
- Нужно ездить по регионам.
- Нужно постоянно быть на месте.
На самом деле большинство этих страхов существует только до первой сделки.
Татьяна работала с участком, который находился более чем в 4000 км от неё.
Она ни разу не была на этом участке лично.
Но это не помешало найти покупателя и провести сделку.
Хотя сложностей хватало.
Сначала выяснилось, что участком фактически пользуются соседи.
Из-за этого часть потенциальных покупателей просто отказывалась от дальнейшего общения.
Потом нашёлся покупатель.
И тут новый сюрприз.
У него оказался обычный кнопочный телефон.
Без электронной почты.
Без привычных сервисов для обмена документами.
Казалось бы, очередной повод сказать:
«Не судьба».
Но если человек настроен на результат, он ищет решение, а не причину остановиться.
Документы отправлялись почтой.
Вопросы решались.
Переговоры продолжались.
И сделка состоялась.
💰 Результат - переуступка участка за 200 000 рублей.
Что показывает этот кейс?
Не то, что можно заработать 200 тысяч.
А то, что большинство ограничений существуют только у нас в голове.
Далеко расположен участок?
Решаемо.
Есть сложности с соседями?
Решаемо.
Покупатель не пользуется современными технологиями?
Тоже решаемо.
В земельной теме очень редко побеждает самый умный.
Чаще побеждает тот, кто не сдаётся после первого препятствия.
Именно поэтому результаты получают не те, у кого идеальные условия.
А те, кто просто идёт до конца.
Но идти до конца намного проще, когда у тебя есть понятная логика действий:
стратегия -> экономика -> участок -> решение.
А дальше уже не ждать идеальных условий, а спокойно решать задачи, которые могут появиться по ходу сделки.
Именно так могла бы закончиться эта история.
Но для моей ученицы Татьяны она только началась.
Одна из самых частых причин, почему люди не заходят в земельную тему:
- Я не смогу работать удалённо.
- Нужно ездить по регионам.
- Нужно постоянно быть на месте.
На самом деле большинство этих страхов существует только до первой сделки.
Татьяна работала с участком, который находился более чем в 4000 км от неё.
Она ни разу не была на этом участке лично.
Но это не помешало найти покупателя и провести сделку.
Хотя сложностей хватало.
Сначала выяснилось, что участком фактически пользуются соседи.
Из-за этого часть потенциальных покупателей просто отказывалась от дальнейшего общения.
Потом нашёлся покупатель.
И тут новый сюрприз.
У него оказался обычный кнопочный телефон.
Без электронной почты.
Без привычных сервисов для обмена документами.
Казалось бы, очередной повод сказать:
«Не судьба».
Но если человек настроен на результат, он ищет решение, а не причину остановиться.
Документы отправлялись почтой.
Вопросы решались.
Переговоры продолжались.
И сделка состоялась.
💰 Результат - переуступка участка за 200 000 рублей.
Что показывает этот кейс?
Не то, что можно заработать 200 тысяч.
А то, что большинство ограничений существуют только у нас в голове.
Далеко расположен участок?
Решаемо.
Есть сложности с соседями?
Решаемо.
Покупатель не пользуется современными технологиями?
Тоже решаемо.
В земельной теме очень редко побеждает самый умный.
Чаще побеждает тот, кто не сдаётся после первого препятствия.
Именно поэтому результаты получают не те, у кого идеальные условия.
А те, кто просто идёт до конца.
Но идти до конца намного проще, когда у тебя есть понятная логика действий:
стратегия -> экономика -> участок -> решение.
А дальше уже не ждать идеальных условий, а спокойно решать задачи, которые могут появиться по ходу сделки.
👍4
Большинство людей приходит в эту тему с понятной мыслью:
«Хочу участок для дома, дачи или семьи».
Но потом начинает разбираться глубже и замечает, что земля - это не только покупка для личных целей.
Это ещё и актив, на котором можно зарабатывать разными способами или создавать и приумножать свой капитал
Кто-то работает через торги.
Кто-то получает участки через предварительное согласование.
Кто-то заходит через аренду и выкуп.
Кто-то использует переуступку.
Кто-то перепродаёт участки.
Кто-то создаёт проекты на земле.
А кто-то вообще зарабатывает без покупки участка - через поиск, аналитику и сопровождение сделок.
И здесь у новичка обычно возникает главный вопрос:
какую стратегию выбрать и с чего вообще начинать?
Поэтому 29 августа в 11:00 МСК проведу прямой эфир:
«Земля - это не только участок для себя. ТОП-7 стратегий заработка»
На эфире разберём:
- какие стратегии заработка на земле существуют;
- чем они отличаются друг от друга;
- где нужен капитал, а где можно начать с небольших вложений;
- где появляется прибыль и какие риски нужно учитывать;
- почему дешёвый участок ещё не означает выгодный;
- какие стратегии подходят новичкам;
- и как понять, какой путь подходит именно вам.
Покажу реальные кейсы и разберу логику, по которой сам смотрю на земельные проекты.
Моя задача - чтобы после эфира у вас была не куча отдельных терминов, а понятная карта возможностей в земле.
И, конечно, в конце отвечу на ваши вопросы по участкам, торгам, аренде, выкупу, переуступке и другим ситуациям.
Пройди простую регистрацию и получи письмо от zeminvst со ссылкой на эфир:
ПРЯМОЙ ЭФИР СОСТОИТСЯ 29 АВГУСТА В 11:00 МСК
👉РЕГИСТРАЦИЯ НА ЭФИР
Если у вас есть друзья или знакомые, которым интересна тема земли и дополнительного дохода, можете отправить им этот пост.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥2