Также прикладываю схему и классификатор ВРИ

Как подобрать свободный земельный участок или проверить тот, что предлагается на торгах?

Пошаговая инструкция через публичную кадастровую карту и ПЗЗ

В прошлом видео мы разобрали, что у каждого участка есть:
1. Категория земель
2. Территориальная зона
3. Вид разрешённого использования (ВРИ)

Теперь пора научиться находить эту информацию самостоятельно.
Для этого мы используем два ключевых источника:

1. Публичная кадастровая карта в сервисе НСПД
https://nspd.gov.ru/#top_section

В видео я показываю:
• как найти участок по кадастровому номеру или адресу
• где посмотреть категорию земель
• как определить территориальную зону
• где брать актуальные границы ЗОУИТ, охранных зон.

2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
https://fgistp.economy.gov.ru

Это главный документ, где за каждой территориальной зоной закреплён список допустимых видов разрешенного использования.

В видео я рассказываю:
• как найти ПЗЗ для своего района или поселения.
• как связать территориальную зону с конкретным участком.
• как понять, разрешено ли строительство дома, базы отдыха, фермы и т.д.

Что получаете в результате:
• Умение проверять любой участок ещё до покупки
• Понимание, можно ли реализовать задуманную идею
• Навык перехода от кадастровой карты к юридическим документам

Задавайте вопросы в комментариях — разберу на примерах.

[Чек-лист] Как найти участок для покупки на торгах и перепродать его с прибылью

Этот алгоритм я использую почти каждый день. С его помощью можно найти участок, который:
• либо можно выкупить и перепродать в 2 раза дороже,
• либо переуступить аренду и сразу забрать прибыль,
• либо приобрести для себя по номиналу.

Если вы хотите начать зарабатывать на земле — сохраняйте себе этот чек-лист.

Шаг 1. Разведка: смотрим рынок
1. Заходим на Авито или ЦИАН
2. Анализируем:
• цены на участки в нужной локации
• параметры участков (площадь, коммуникации, статус земли)
• спрос (по числу просмотров, срокам экспозиции)
3. Если видим, что на торгах участок выставляют дешевле хотя бы на 30–40% — это кандидат.
4. Для переуступки права аренды это 10 % от кадастра стартовая на торгах.(чем меньше тем интереснее)

Шаг 2. Поиск лота на торгах
1. Переходим на torgi.gov.ru
2. Выбираем: Торги → Земельные участки
3. Вбиваем локацию (можно сокращенно, например: “Лахденпохья Карелия”)
4. Или, если знаем кадастровый номер — используем его.

Шаг 3. Ставим фильтр «Прием заявок»
• Так вы работаете только с актуальными лотами.
• Можно посмотреть на завершенные торги, чтобы понять — за сколько реально уходят участки в этой локации с торгов.

Шаг 4. Проверка документации
• Читаем извещение.
• Проверяем:
• подъездные пути (если нет дороги — пропускаем)
• ограничения и ЗОУИТ
• возможность подключения света и друге ТУ.
• запрет на переуступку аренды смотрим в договоре аренды типовом (если планируем именно это то с запретом пропускаем )

Финальный отбор

Если стартовая цена значительно ниже кадастровой (например, в 8–10 раз) — это наш вариант.

Дальше два пути:
• Переуступка: оформляем аренду, и сразу публикуем объявление на продажу переуступки.
• Выкуп после стройки: строим минимальный дом, выкупаем и продаём.

Рад всех приветствовать. Как раз вчера в своем ролике на YouTube говорил про эти 3 ВРИ. Что именно они интересны в нашей работе.
Совпадение- не думаю😁

Интересная статья ниже 👇

Какие земельные участки лучше не покупать

Бывает, что покупка земельного участка оборачивается невозможностью использовать его под строительство дома или дачи, а также длительными судебными спорами. При этом потенциальный покупатель может самостоятельно провести первоначальную экспертизу и понять, следует ли приобретать земельный участок или лучше от этого воздержаться.

Главное — вид разрешенного использования

Важно понимать, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится участок. От этого зависит, какую деятельность на нем разрешено вести, можно возводить дом или нельзя. И если приобрести участок с неправильным ВРИ, то можно так и не начать строительство

Между тем существует классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Росреестром. И для возведения дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках также разрешено строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
13.2 — «Ведение садоводства». В этом случае участок предусмотрен для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. На таком участке можно строить и жилые, и садовые дома.
А если у купленного участка основной ВРИ «Ведение огородничества» (13.1), то построить капитальный или даже садовый домик там не получится

Продолжение⬇️⬇️⬇️

«Как с 10000 рублей начать зарабатывать на земле: одна стратегия для новичков»

С этой схемой люди заходят на торги с 10к и зарабатывают сотни.
Переуступка аренды — самая недооценённая стратегия. Разжёвываю пошагово.

📌Шаг 1 - Ищем подходящий лот

Заходим на сайт torgi.gov.ru -> торги->земельные участки, оцениваем начальную стоимость лота, его кадастровую стоимость. Чем больше эта разница, тем интереснее нам принимать участие в торгах.
Для переуступки смотрим три вида разрешенного использования:
1. индивидуальное жилищное строительство.
2. ведение личного подсобного хозяйства(приусадебный земельный участок)
3. ведение садоводства.

📌Шаг 2 - Анализ типового договора аренды

Далее важный пункт в договоре. Обязательно смотрим, чтобы не был прописан запрет на переуступку.

📌Шаг 3 - Холодный расчет

В идеале отношение начальной цены к кадастровой меньше 10%.
Это дает нам возможность торговаться вверх по цене

Рекомендуется забрать участок по стартовой цене, ну либо хотя бы до 20-30 тысяч рублей, чтобы при переуступке иметь эффект вау, когда годовая аренда это, грубо говоря, 24 тысячи рублей, то есть это платить 2 тысячи рублей в месяц всего лишь, а располагаете целым земельным участком 10-15 соток на 20 лет, который только растет в цене на рынке.

📌Шаг 4 - готовим к продаже участок.

После того, как выиграли торги, сразу можно размещать объявление на Авито. Можно не писать о том, что это напрямую переуступка, можете писать продажа, дальше уже с продавцом обсудите эти моменты.

📌Шаг 5- оформление сделки с покупателем

Перевступку можно оформить онлайн через личный кабинет Росреестра, либо можно оффлайн через МФЦ, даже если вы и покупатель в разных регионах.
Пример:
Грубо говоря, участок, рыночная цена 500 тысяч, вы выиграли годовую арендную плату за 10000 тысяч, смело можете переступать участок за 60-80 тысяч.

✅ Вывод:
«Не нужен миллион, не нужен офис. Нужно просто понимать, как работает схема.»

https://youtu.be/hVyPlEA_dSI?si=Rd-OVXxQmskKzRoG

Из аренды — в собственность. Выкуп земли без миллионов и офиса. Все делаем удаленно.

Знаешь, сколько людей упустили десятки, а то и сотни тысяч в этом году? Только потому что не знали об этой схеме.
А она легальна, понятна и доступна каждому.

Рассказываю, как взять участок на торгах и выкупить его в собственность, построив минимальный дом. И сделать это в 3–5 раз выгоднее, чем покупать готовый участок с рук.

🌳Что за схема и как она работает

📌Если ты арендуешь участок, и на нём появляется жилой дом — по статье 39.3 п.2 пп.6 Земельного кодекса РФ ты получаешь право на выкуп участка у администрации без торгов.
Причём это не зависит от условий договора аренды — это закон, и администрация обязана продать тебе участок.
Выкуп происходит по льготной цене за процент от кадастровый стоимости. Процент регулируется местными НПА.

📌Какие дома подойдут для выкупа

Важно: бытовка — не считается. Она временная, а значит, права на выкуп не даст.
Но есть оптимальная формула, которую я использую сам и рекомендую другим:
1. Площадь: от 30 до 36 м²
2. Закрытый контур: стены, окна, крыша, внутренние перегородки
3. Фундамент: свайный, винтовой, ленточный, плита — главное, чтобы дом был жёстко связан с землёй

📌Выбираем правильный формат дома под локацию

• Если участок в дорогой локации, где стоят дома по 20–30 млн, не строй халабуду —
построй бюджетный, но приличный дом хотя бы за 8–10 млн и попади в нишу покупателей “разумной экономии”
• Если дешёвая локация — подойдёт аккуратный каркасник, важна просто возможность легализовать строение

📌Что оформляем: пошагово
1. Подаём уведомление о начале строительства
2. Строим дом по схеме выше
3. Подаём уведомление об окончании
4. Вызов кадастрового инженера — техплан
5. Подаём документы — дом регистрируется
6. После этого — подача заявления на выкуп участка в администрацию

📌Что дальше? Продаём с прибылью

Когда дом зарегистрирован, участок в собственности — ты можешь его продать.
Причём стоимость дома обязательно включается в продажную цену, это твой плюс.
Ты превращаешь арендную сделку в актив, с которым можно работать.

Звучит просто? Потому что это просто.

Но большинство этого не делает — упускают деньги, которые можно было забрать.

‼️В следующем посте расскажу про третий вариант заработка. Земельный участок, который зарабатывает тебе деньги. Догадались? Пишите в комментариях

В продолжении своих Карельский путешествий…
Заказал вырубку деревьев и кустарника на своем участке. Границы участка были вынесены в натуру предварительно. Нашел местного через объявления на Авито. Без договоров, оплата по факту. Он предоставил видео отчет после проделанной работы.Вот так получилось

Как подать заявку на торги, чтобы её не отклонили?

На практике часто встречаются случаи, когда заявки отклоняют по формальным причинам. Чтобы этого избежать, придерживайтесь следующих правил:

1. Правильный перевод задатка
• Всегда внимательно читайте извещение и документы к аукциону.
• Задаток может переводиться не на счёт торговой площадки, а напрямую на счёт администрации.
• Неправильный перевод — и как следствие отсутствие средств на момент рассмотрения заявок это частая причина отклонения заявки.

2. Корректное заполнение формы заявки
• Заполняйте все требуемые поля, ничего не редактируя в шаблоне.
• Пример: если заявка предназначена и для физлица, и для ИП — не убирайте поля, не относящиеся к вам. Просто оставьте их пустыми.

3. Реквизиты для возврата задатка
• Как правило, если задаток отправлен через площадку, он возвращается туда же.
• Однако, многие администрации просят указать реквизиты вашей банковской карты — обязательно укажите их в заявке.
• Если задаток переводился напрямую администрации, возврат произойдёт на ваш банковский счёт, а не через площадку.

4. Индивидуальные требования администрации
• Каждая администрация может создать свою уникальную форму заявки.
• Будьте внимательны: не используйте старые шаблоны — всегда берите актуальный документ из аукционной документации.

5. Полный пакет документов

К заявке обязательно прикладываем:
• Заполненную форму заявки;
• Паспорт (все страницы);
• Подтверждение внесения задатка:
• чек о переводе;
• скриншот, подтверждающий, что деньги зачислены на счёт площадки (если оплата шла через неё).

Если всё сделать как описано выше -ваша заявка на торги будет гарантировано принята.

Как побеждать на земельных торгах и не переплачивать: 4 ключевых момента

«Как торговаться и побеждать без переплаты» — это ключевая боль начинающих (и даже опытных) инвесторов на земельных торгах. Многие боятся «перебить» ставку и переплатить, либо наоборот — теряют выгодный участок из-за пассивности.

Сначала — стратегия

Первое, что нужно сделать — это определиться со стратегией: для чего тебе участок?
• Аренда, для переуступки или субаренды, или
• Покупка с торгов, чтобы сразу перепродать.

1. Как понять, до какой цены можно поднимать ставку

У тебя должен быть расчет:
• Лимит рентабельности — сколько максимум ты готов отдать, чтобы схема всё ещё «работала».
• Для переуступки — в идеале забрать по стартовой цене торгов как единственный участник. Если торги идут, то подниматься максимум на 20–30% от кадастровой стоимости.
• Субаренда — задача та же: чтобы в итоге пересдавать с прибылью, а не в ноль.
• Перепродажа — тут всё просто: смотрим рынок и забираем участок с достаточной для себя прибылью. Я беру цену ниже самого дешёвого объявления по продаже, чтобы моё сразу было интересней остальных.

2. Тактики на торгах

Ты уже знаешь, до какой суммы тебе выгодно идти — у тебя холодный расчёт.

На то, чтобы повысить ставку на шаг, даётся 10 минут каждому участнику. Тут есть разные стратегии:
1. Если шаг очень маленький, то можно зайти с партнёром и быстро разогнать до определённой цены. Многие новички отваливаются.
2. Когда становится понятно, что вас осталось несколько человек и большинство отсеялось — дальше можно переходить в фазу «ставка на последних секундах». Это сильно действует на нервы. А у кого-то просто нет этого времени — ведь другие дела никто не отменял.
3. Менять последовательность: ставить в конце времени или, к примеру, на 7-й минуте и чередовать — это отвлекает и сбивает с толку тех, кто ставит таймеры и уже устал от аукциона.

3. Никогда не воюй в пустую

Не нужно биться до конца из спортивного интереса. Если прошёл твой предел рентабельности — уходи.

Для расчётов мы берём:
• Выкупную стоимость участка по региону,
• Затраты по участку (если собираемся строить или подводить электричество, например),
и из этого уже считаем потолок. Это касается участков на аренду.

Участков тысячи, и каждый день добавляются новые.

4. Альтернатива — найти те, где никто не торгуется

Это моя любимая стратегия.

Примеры:
• Участки с лесом.
Неоднократно забирал в хороших локациях, как единственный участник. Расчистить участок — вообще не проблема, а вот посадить деревья на голом поле — это сложнее.
• Странное описание в документации.
Я всегда самостоятельно проверяю участки на ЗОУИТ. Очень многие выглядят пугающе для человека не в теме, а на самом деле — ничего критичного.

Вывод

Научиться побеждать без переплаты — это навык. Это не удача.

“Как побеждать на торгах — не побеждая: 5 участков, которые никто не хочет”

Как находить участки, где никто не торгуется: 5 недооценённых вариантов
Или как забирать землю по стартовой цене — без шума и борьбы

Это не сказки, а рабочий опыт. Эти тактики позволяют забирать участки по стартовой цене, без конкуренции. Особенно хорошо подходят инвесторам, которые заходят без лишнего риска и хотят понятную маржинальность.

По статистике платформы ГИС Торги, более 50% торгов признаются не состоявшимися — то есть победитель был один и забрал участок по старту либо не было подано ни одной заявки.

Вывод простой: хочешь лоты по стартовой цене — подавай больше заявок, но делай это с головой. Я использую 5 критериев:

1. Участки с лесом

Их массово игнорируют — пугает расчистка. На деле нанимаешь бригаду, и через 1–2 дня у тебя чистая площадка.
Недавно мне расчистили участок за 5 часов — 4 человека, без техники.
Деревья посадить куда сложнее, чем убрать.

2. Странные формулировки

Администрации часто размещают лоты с ошибками или двусмысленным описанием. Большинство боится и проходит мимо.
Ты проверяешь ЗОУИТ, ПЗЗ, назначение, статус — и спокойно забираешь участок, который другие даже не стали смотреть.

3. Не смотри перегретые локации

Пока все бегут в Подмосковье или Сочи, можно обратить внимание области на границе с МО. Например, на Ярославскую, Тверскую, Рязанскую.
Вход дешевле, конкуренции в разы меньше, и переуступка разрешена (в отличие от МО).
Люди живут везде. И земля под дачу или дом для постоянного проживания нужна всем.

4. Подавай заявки на все участки в локации

Когда выставляют 5–7 участков рядом, все лезут в «самый лучший». А соседние остаются без заявок.
Подавай сразу на все — почти гарантированно заберёшь хотя бы один.

Важно: задаток возвращается, если не выиграл. Рисков — ноль.

5. Участки с уклоном

На публичной кадастровой карте их не видно. А на деле — может оказаться видовой участок на возвышенности.
Есть инструменты для оценки уклона (например, Google Планета Земля) — я использую для оценки рельефа заранее.

Фишка: Не бери участки без подъезда, если не уверен, как его сделать. Это стоп для тебя — и для любого потенциального покупателя