Чем на самом деле занимаются люди, которые освоили земельные торги и работу с землёй?
Скажу честно:
«Полностью освоили» — это почти миф.
Земля — живая система.
Если вы реально в ней работаете, вы постоянно находите новое:
— новые способы и стратегии формирования участков
— варианты перевода и изменения ВРИ
— подходы к торгам и анализ лотов
— модели работы с клиентами
И этому не учат в институтах.
Земельный специалист — это не профессия из диплома.
Это набор практических навыков в одном человеке.
Навыков, которые не просто для галочки а которые формируют тебе стабильный доход и формируют твое новое окружение таких за мотивированных и целеустремленных людей
Немного юрист — чтобы читать договоры и видеть риски.
Немного аналитик — чтобы оценивать лоты и градостроительную документацию.
Немного маркетолог — чтобы понимать, что на самом деле нужно клиенту.
Немного переговорщик — чтобы доводить сделки до результата.
И такие специалисты сегодня очень востребованы.
Почему?
Потому что цифры говорят сами за себя:
— оформление участка с нуля — 300–400 тыс. ₽
— участие в торгах от 100 тыс. ₽
— дальневосточный гектар — от 60 тыс. ₽
— переуступка заработок обычно х5-х10 от вложений
— продажа - участок уже твой. Продаешь не спеша или положил в земельный банк - земля только дорожает
и это самые скромные расценки
Люди понимают ценность земли.
И готовы платить профессионалам, чтобы не ошибиться и получить результат.
Параллельно вы:
— собираете собственный земельный банк
— зарабатываете на сопровождении
— становитесь специалистом, к которому приходят по рекомендации
Средний чек на ваши услуги начинает рости.
❓Можно ли всему этому научиться самостоятельно?
Технически — да.
Интернет, статьи, законы, форумы.
Но дальше почти у всех начинаются одни и те же вопросы:
«А как лучше?»
«Какую ЭП выбрать?»
«Почему заявку отклонили?»
«Где я ошибся?»
И именно здесь большинство останавливается.
Не потому что сложно.
А потому что страшно сделать неправильно и потерять деньги или время.
На самом деле,
самое сложное — не подать заявку на торги.
Самое сложное — найти:
— концентрат реального опыта
— актуальные знания
— понятную систему действий, алгоритм, который в дальнейшем можно будет применять самостоятельно
Именно система даёт уверенность, скорость, доход
и рост до специалиста с высоким чеком.
И да — всему этому можно научиться на моем ПРАКТИКУМЕ
Не выходя из дома.
В удобное для вас время.
В своём темпе — с паузами и возвратами к сложным моментам.
Нужно всего три вещи:
— время
— цель
— мотивация
Всё остальное — это опыт и система, которые можно передать.
Не обрывками из интернета, а по шагам — от понимания до результата.
Я поздравляю тех кто уже записался на практикум.
Совсем скоро вы увидите, что это одна из самых полезных ваших инвестиций.
Осталось несколько дней и я закрою набор.
Возможность запрыгнуть в последний вагон и записаться на практикум ЗДЕСЬ
Скажу честно:
«Полностью освоили» — это почти миф.
Земля — живая система.
Если вы реально в ней работаете, вы постоянно находите новое:
— новые способы и стратегии формирования участков
— варианты перевода и изменения ВРИ
— подходы к торгам и анализ лотов
— модели работы с клиентами
И этому не учат в институтах.
Земельный специалист — это не профессия из диплома.
Это набор практических навыков в одном человеке.
Навыков, которые не просто для галочки а которые формируют тебе стабильный доход и формируют твое новое окружение таких за мотивированных и целеустремленных людей
Немного юрист — чтобы читать договоры и видеть риски.
Немного аналитик — чтобы оценивать лоты и градостроительную документацию.
Немного маркетолог — чтобы понимать, что на самом деле нужно клиенту.
Немного переговорщик — чтобы доводить сделки до результата.
И такие специалисты сегодня очень востребованы.
Почему?
Потому что цифры говорят сами за себя:
— оформление участка с нуля — 300–400 тыс. ₽
— участие в торгах от 100 тыс. ₽
— дальневосточный гектар — от 60 тыс. ₽
— переуступка заработок обычно х5-х10 от вложений
— продажа - участок уже твой. Продаешь не спеша или положил в земельный банк - земля только дорожает
и это самые скромные расценки
Люди понимают ценность земли.
И готовы платить профессионалам, чтобы не ошибиться и получить результат.
Параллельно вы:
— собираете собственный земельный банк
— зарабатываете на сопровождении
— становитесь специалистом, к которому приходят по рекомендации
Средний чек на ваши услуги начинает рости.
❓Можно ли всему этому научиться самостоятельно?
Технически — да.
Интернет, статьи, законы, форумы.
Но дальше почти у всех начинаются одни и те же вопросы:
«А как лучше?»
«Какую ЭП выбрать?»
«Почему заявку отклонили?»
«Где я ошибся?»
И именно здесь большинство останавливается.
Не потому что сложно.
А потому что страшно сделать неправильно и потерять деньги или время.
На самом деле,
самое сложное — не подать заявку на торги.
Самое сложное — найти:
— концентрат реального опыта
— актуальные знания
— понятную систему действий, алгоритм, который в дальнейшем можно будет применять самостоятельно
Именно система даёт уверенность, скорость, доход
и рост до специалиста с высоким чеком.
И да — всему этому можно научиться на моем ПРАКТИКУМЕ
Не выходя из дома.
В удобное для вас время.
В своём темпе — с паузами и возвратами к сложным моментам.
Нужно всего три вещи:
— время
— цель
— мотивация
Всё остальное — это опыт и система, которые можно передать.
Не обрывками из интернета, а по шагам — от понимания до результата.
Я поздравляю тех кто уже записался на практикум.
Совсем скоро вы увидите, что это одна из самых полезных ваших инвестиций.
Осталось несколько дней и я закрою набор.
Возможность запрыгнуть в последний вагон и записаться на практикум ЗДЕСЬ
❤1👍1
Аренда или собственность: на что подавать заявление о предварительном согласовании?
Здесь нет универсального ответа. Всё упирается в рентабельность и стратегию.
🔹 Аренды бояться не нужно.
Как правило, она предоставляется на длительные сроки (20 лет) .
Условия:
• схема участка согласована
• никто не подал заявку на извещение о предоставлении - значит получите без торгов
Ключевой момент — выкуп из аренды возможен только через строительство капитального объекта.
Если ВРИ:
• ИЖС
• ЛПХ (приусадебный)
• Ведение садоводства
достаточно построить жилой дом, чтобы получить право выкупа.
Процент выкупа зависит от регионального постановления. В каждом субъекте — свои ставки.
🔹 Если подаёте сразу на собственность.
При условии, что:
• схема участка согласована
• никто не подал заявку на извещение о предоставлении в течении 30 дней с момента публикации.
участок можно получить сразу в собственность за процент от кадастровой стоимости.
В отдельных регионах это может быть 10–15% от кадастра — и это очень выгодно.
🔹 Что важно сделать ДО работы с регионом.
Обязательно:
• изучить ставки выкупа земли
• посмотреть региональные постановления
• понять, где выгоднее стратегия через аренду, а где — сразу собственность
🔹 Если ВРИ под коммерцию (например, склады).
Тут схема сложнее и без торгов не получить.
Для выкупа из аренды:
• требуется проект
• строительство капитального объекта
Но суть та же:
📌 право выкупа из аренды даёт только объект капитального строительства.
Это прямо закреплено в земельном кодексе.
Про работу с Сельхоз землями, где строить нельзя будет отдельный пост
Вывод:
Стратегия «аренда или собственность» выбирается не по ощущениям, а по цифрам конкретного региона.
Здесь нет универсального ответа. Всё упирается в рентабельность и стратегию.
🔹 Аренды бояться не нужно.
Как правило, она предоставляется на длительные сроки (20 лет) .
Условия:
• схема участка согласована
• никто не подал заявку на извещение о предоставлении - значит получите без торгов
Ключевой момент — выкуп из аренды возможен только через строительство капитального объекта.
Если ВРИ:
• ИЖС
• ЛПХ (приусадебный)
• Ведение садоводства
достаточно построить жилой дом, чтобы получить право выкупа.
Процент выкупа зависит от регионального постановления. В каждом субъекте — свои ставки.
🔹 Если подаёте сразу на собственность.
При условии, что:
• схема участка согласована
• никто не подал заявку на извещение о предоставлении в течении 30 дней с момента публикации.
участок можно получить сразу в собственность за процент от кадастровой стоимости.
В отдельных регионах это может быть 10–15% от кадастра — и это очень выгодно.
🔹 Что важно сделать ДО работы с регионом.
Обязательно:
• изучить ставки выкупа земли
• посмотреть региональные постановления
• понять, где выгоднее стратегия через аренду, а где — сразу собственность
🔹 Если ВРИ под коммерцию (например, склады).
Тут схема сложнее и без торгов не получить.
Для выкупа из аренды:
• требуется проект
• строительство капитального объекта
Но суть та же:
📌 право выкупа из аренды даёт только объект капитального строительства.
Это прямо закреплено в земельном кодексе.
Про работу с Сельхоз землями, где строить нельзя будет отдельный пост
Вывод:
Стратегия «аренда или собственность» выбирается не по ощущениям, а по цифрам конкретного региона.
👍3❤2
Земли сельхозназначения: как с ними работать на практике
Земли сельскохозяйственного назначения, как правило, расположены за границами населённых пунктов.
Схема получения — стандартная:
1. Рисуете схему участка -> подаёте на предварительное согласование.
2. Второй вариант -> смотрите сразу торги.
Но есть важные нюансы, о которых часто забывают.
1. Торги или без торгов
Почти все земли сельхозназначения предоставляются через торги.
Исключения:
• ЛПХ за границами населённого пункта
• Сенокошение и выпас сельхозживотных
⚠️ Важно:
Сенокошение и выпас можно получить без торгов, но выкупить такие участки из аренды нельзя.
2. Выкуп сельхозземель
Все остальные виды разрешённого использования (ВРИ) на землях сельхозназначения можно выкупить через 3 года аренды
на основании ст. 39.3 п. 9 Земельного кодекса РФ.
3. Строительство на сельхозземлях
В большинстве случаев капитальное строительство запрещено.
Исключения есть, но их немного.
Например:
Обеспечение Сельхозпроизводства — возможно строительство ангаров и объектов для переработки сельхозпродукции.
Смотрите классификатор ВРИ п 1.1-1.20 для понимания возможности постройки
Жилые дома, склады «для всего» и прочие фантазии — сразу мимо.
4. Сельхозугодья и ВРИ
Отдельная история — сельхозугодья.
Очень часто:
• градостроительные регламенты на них не распространяются
• ВРИ указаны неопределённо или не указаны
Что делать:
• до подачи заявления уточнять перечень допустимых ВРИ в администрации
• согласовывать с администрацией, на какой именно ВРИ можно подаваться
Без этого — высокий риск отказа
5. Некапитальные объекты
На сенокошении иногда допускают:
• навесы
• временные сооружения для хранения сена
Но и здесь — только после согласования.
Самодеятельность почти всегда заканчивается предписаниями.
Это рабочая, повсеместная практика.
Именно она экономит время, деньги и нервы.
P.S.
Новое в земельном кодексе для Сельхоз угодий в статье 79 ЗК РФ
«6.1. В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года N 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", на сельскохозяйственных угодьях допускается строительство объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для производства и хранения продукции виноградарства и (или) продукции виноделия, а также оказания услуг в сфере сельского туризма.
(п. 6.1 введен Федеральным законом от 29.12.2025 N 579-ФЗ)»
Так что становимся виноделами😁
Земли сельскохозяйственного назначения, как правило, расположены за границами населённых пунктов.
Схема получения — стандартная:
1. Рисуете схему участка -> подаёте на предварительное согласование.
2. Второй вариант -> смотрите сразу торги.
Но есть важные нюансы, о которых часто забывают.
1. Торги или без торгов
Почти все земли сельхозназначения предоставляются через торги.
Исключения:
• ЛПХ за границами населённого пункта
• Сенокошение и выпас сельхозживотных
⚠️ Важно:
Сенокошение и выпас можно получить без торгов, но выкупить такие участки из аренды нельзя.
2. Выкуп сельхозземель
Все остальные виды разрешённого использования (ВРИ) на землях сельхозназначения можно выкупить через 3 года аренды
на основании ст. 39.3 п. 9 Земельного кодекса РФ.
3. Строительство на сельхозземлях
В большинстве случаев капитальное строительство запрещено.
Исключения есть, но их немного.
Например:
Обеспечение Сельхозпроизводства — возможно строительство ангаров и объектов для переработки сельхозпродукции.
Смотрите классификатор ВРИ п 1.1-1.20 для понимания возможности постройки
Жилые дома, склады «для всего» и прочие фантазии — сразу мимо.
4. Сельхозугодья и ВРИ
Отдельная история — сельхозугодья.
Очень часто:
• градостроительные регламенты на них не распространяются
• ВРИ указаны неопределённо или не указаны
Что делать:
• до подачи заявления уточнять перечень допустимых ВРИ в администрации
• согласовывать с администрацией, на какой именно ВРИ можно подаваться
Без этого — высокий риск отказа
5. Некапитальные объекты
На сенокошении иногда допускают:
• навесы
• временные сооружения для хранения сена
Но и здесь — только после согласования.
Самодеятельность почти всегда заканчивается предписаниями.
Это рабочая, повсеместная практика.
Именно она экономит время, деньги и нервы.
P.S.
Новое в земельном кодексе для Сельхоз угодий в статье 79 ЗК РФ
«6.1. В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года N 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", на сельскохозяйственных угодьях допускается строительство объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для производства и хранения продукции виноградарства и (или) продукции виноделия, а также оказания услуг в сфере сельского туризма.
(п. 6.1 введен Федеральным законом от 29.12.2025 N 579-ФЗ)»
Так что становимся виноделами😁
👍3❤2
Переуступка арендных прав на землю — это реальный способ заработка
Часто слышу:
«На земле уже всё разобрали»
«Без крупных денег туда не зайдёшь»
«Это слишком сложно»
Практика показывает обратное.
На земельных торгах можно зарабатывать на переуступке арендных прав — легально, системно и без покупки земли в собственность.
Ты выигрываешь участок в аренду, а дальше передаёшь право тем, кому важны:
• готовый договор,
• сэкономленное время,
• отсутствие участия в торгах.
Это не теория.
Так уже зарабатывают мои ученики — иногда с ошибками, но всегда с выводами и реальными сделками.
Не «в идеальных условиях», а в обычной работе с муниципальной землёй.
Важно понимать:
переуступка — это инструмент, а не лотерея.
Он работает, если ты умеешь:
• читать договор аренды,
• понимать ограничения,
• выбирать участки, которые потом можно реализовать.
Если хотите разобраться и делать так же,
я открываю предзапись на обучение по земельным торгам.
Без иллюзий.
Без обещаний «лёгких денег».
Только рабочая схема и практика.
Бесплатный вводный курс перед обучением можно пройти ЗДЕСЬ
СТАРТ ПРАКТИКУМА В МАРТЕ
Заполни анкету предзаписи ЗДЕСЬ и гарантируй себе место на ПРАКТИКУМЕ
Часто слышу:
«На земле уже всё разобрали»
«Без крупных денег туда не зайдёшь»
«Это слишком сложно»
Практика показывает обратное.
На земельных торгах можно зарабатывать на переуступке арендных прав — легально, системно и без покупки земли в собственность.
Ты выигрываешь участок в аренду, а дальше передаёшь право тем, кому важны:
• готовый договор,
• сэкономленное время,
• отсутствие участия в торгах.
Это не теория.
Так уже зарабатывают мои ученики — иногда с ошибками, но всегда с выводами и реальными сделками.
Не «в идеальных условиях», а в обычной работе с муниципальной землёй.
Важно понимать:
переуступка — это инструмент, а не лотерея.
Он работает, если ты умеешь:
• читать договор аренды,
• понимать ограничения,
• выбирать участки, которые потом можно реализовать.
Если хотите разобраться и делать так же,
я открываю предзапись на обучение по земельным торгам.
Без иллюзий.
Без обещаний «лёгких денег».
Только рабочая схема и практика.
Бесплатный вводный курс перед обучением можно пройти ЗДЕСЬ
СТАРТ ПРАКТИКУМА В МАРТЕ
Заполни анкету предзаписи ЗДЕСЬ и гарантируй себе место на ПРАКТИКУМЕ
❤1
Где рисовать схему земельного участка: Арго 7 или НСПД?
После обновления приказа П/0148 Росреестра в требованиях к схеме расположения ЗУ официально закрепили два варианта:
• специализированные программы (кадастровые),
• портал НСПД через сервис «Земля просто».
Оба варианта рабочие. Но с нюансами. Разберём по практике.
✅Арго 7
Я рисую в Арго 7 и даю ей приоритет. Почему:
Плюсы:
• можно отобразить всё, что требуется по приказу;
• программа изначально для кадастровых инженеров — функционал правильный;
• схемы реально принимают в Росреестре и тем более в администрации;
• для наших задач достаточно ознакомительной версии;
• легко адаптируется под конкретные цели (отрисовка схемы участка, корректировки, детализация).
Минус:
• не всем даётся с первого раза;
• людям, которые «не дружат с компьютером», бывает сложно.
Но при желании осваивается элементарно. Для работы с землёй — более чем оправдано.
✅НСПД «Земля просто»
Механика простая. Кто рисовал ДВ-гектар — поймёт:
• нарисовали участок прямо на портале НСПД,
• прошли проверку,
• подали через Госуслуги.
Плюсы:
• не нужно заказывать кадастровый квартал;
• рисуете сразу на портале;
• быстро и удобно для первичной проверки.
Минусы (и они критичные, на мой взгляд):
• нельзя добавить дополнительные элементы и пояснения;
• условные обозначения неинформативны;
• администрации часто придираются именно к этому;
• по моей статистике, большинство администраций такие схемы не принимают.
Показывать приказ, доказывать, спорить — в данной ситуации для меня потеря времени.
📌Когда НСПД всё-таки имеет смысл
Я бы использовал НСПД только для:
• быстрой отрисовки,
• первичной подачи,
• проверки локации: занято / не занято,
• выявления скрытых участков без границ.
Если в отказе фигурирует, что участок уже сформирован и принадлежит 3м лицам — дальше копать смысла нет.
Мой вывод:
Для системной работы и результата — Арго 7.
НСПД — инструмент для быстрой проверки, не более.
Напишите в комментариях:
где вы рисуете схемы и почему выбрали именно этот вариант?
После обновления приказа П/0148 Росреестра в требованиях к схеме расположения ЗУ официально закрепили два варианта:
• специализированные программы (кадастровые),
• портал НСПД через сервис «Земля просто».
Оба варианта рабочие. Но с нюансами. Разберём по практике.
✅Арго 7
Я рисую в Арго 7 и даю ей приоритет. Почему:
Плюсы:
• можно отобразить всё, что требуется по приказу;
• программа изначально для кадастровых инженеров — функционал правильный;
• схемы реально принимают в Росреестре и тем более в администрации;
• для наших задач достаточно ознакомительной версии;
• легко адаптируется под конкретные цели (отрисовка схемы участка, корректировки, детализация).
Минус:
• не всем даётся с первого раза;
• людям, которые «не дружат с компьютером», бывает сложно.
Но при желании осваивается элементарно. Для работы с землёй — более чем оправдано.
✅НСПД «Земля просто»
Механика простая. Кто рисовал ДВ-гектар — поймёт:
• нарисовали участок прямо на портале НСПД,
• прошли проверку,
• подали через Госуслуги.
Плюсы:
• не нужно заказывать кадастровый квартал;
• рисуете сразу на портале;
• быстро и удобно для первичной проверки.
Минусы (и они критичные, на мой взгляд):
• нельзя добавить дополнительные элементы и пояснения;
• условные обозначения неинформативны;
• администрации часто придираются именно к этому;
• по моей статистике, большинство администраций такие схемы не принимают.
Показывать приказ, доказывать, спорить — в данной ситуации для меня потеря времени.
📌Когда НСПД всё-таки имеет смысл
Я бы использовал НСПД только для:
• быстрой отрисовки,
• первичной подачи,
• проверки локации: занято / не занято,
• выявления скрытых участков без границ.
Если в отказе фигурирует, что участок уже сформирован и принадлежит 3м лицам — дальше копать смысла нет.
Мой вывод:
Для системной работы и результата — Арго 7.
НСПД — инструмент для быстрой проверки, не более.
Напишите в комментариях:
где вы рисуете схемы и почему выбрали именно этот вариант?
👍4❤2
Что происходит после получения постановления о предварительном согласовании?
Если схема земельного участка успешно прошла проверку в администрации и в установленный срок никто не подал заявление на «сообщение о предоставление» этого участка, вы получаете постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Важно понимать:
это ещё не ваш участок.
Постановление — лишь право довести процедуру до конца.
Срок действия постановления — 1 год. Раньше было 2 года.
Что нужно сделать дальше?
После получения постановления начинается необходимая техническая часть:
1. Заказать межевание земельного участка
Работу выполняет кадастровый инженер.
По результатам межевания инженер формирует электронный файл межевого плана.
2. Подать межевой план в Росреестр или МФЦ
После учёта:
• участку присваивается кадастровый номер;
• через несколько недель появляется кадастровая стоимость.
3. Подать заявление в администрацию
Далее вы обращаетесь в администрацию и заключаете договор либо:
• на аренду,
• на выкуп
в зависимости от того, как изначально было подано заявление на предварительное согласование.
Частый вопрос: а если ничего не делать с постановлением ?
Если вы не воспользовались постановлением, никаких штрафов или санкций не будет.
Просто:
• по истечении 1 года постановление утрачивает силу;
• земельный участок снова считается свободным.
Где искать кадастрового инженера?
По практике лучше всего:
• искать местного кадастрового инженера;
• иногда контакты подсказывает сама администрация;
• можно найти специалиста на Avito и аналогичных площадках.
Как всё это происходит на практике
• межевой план можно подать:
• через МФЦ;
• удалённо — через личный кабинет Росреестра (я работаю именно так).
Вся коммуникация:
• с администрацией,
• с кадастровым инженером
спокойно проходит дистанционно через Госуслуги и электронные сервисы.
Кадастровый инженер также предоставляет межевой план в электронном виде на носителе или может прислать онлайн
Итог:
постановление о предварительном согласовании — это не гарантия земли, а окно возможностей на один год.
За этот год либо вы доводите участок до аренды / выкупа, либо он снова уходит в свободный оборот.
Если схема земельного участка успешно прошла проверку в администрации и в установленный срок никто не подал заявление на «сообщение о предоставление» этого участка, вы получаете постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Важно понимать:
это ещё не ваш участок.
Постановление — лишь право довести процедуру до конца.
Срок действия постановления — 1 год. Раньше было 2 года.
Что нужно сделать дальше?
После получения постановления начинается необходимая техническая часть:
1. Заказать межевание земельного участка
Работу выполняет кадастровый инженер.
По результатам межевания инженер формирует электронный файл межевого плана.
2. Подать межевой план в Росреестр или МФЦ
После учёта:
• участку присваивается кадастровый номер;
• через несколько недель появляется кадастровая стоимость.
3. Подать заявление в администрацию
Далее вы обращаетесь в администрацию и заключаете договор либо:
• на аренду,
• на выкуп
в зависимости от того, как изначально было подано заявление на предварительное согласование.
Частый вопрос: а если ничего не делать с постановлением ?
Если вы не воспользовались постановлением, никаких штрафов или санкций не будет.
Просто:
• по истечении 1 года постановление утрачивает силу;
• земельный участок снова считается свободным.
Где искать кадастрового инженера?
По практике лучше всего:
• искать местного кадастрового инженера;
• иногда контакты подсказывает сама администрация;
• можно найти специалиста на Avito и аналогичных площадках.
Как всё это происходит на практике
• межевой план можно подать:
• через МФЦ;
• удалённо — через личный кабинет Росреестра (я работаю именно так).
Вся коммуникация:
• с администрацией,
• с кадастровым инженером
спокойно проходит дистанционно через Госуслуги и электронные сервисы.
Кадастровый инженер также предоставляет межевой план в электронном виде на носителе или может прислать онлайн
Итог:
постановление о предварительном согласовании — это не гарантия земли, а окно возможностей на один год.
За этот год либо вы доводите участок до аренды / выкупа, либо он снова уходит в свободный оборот.
👍7❤2
Предварительное согласование — это не обход торгов.
И это принципиально важно понимать.
Самая частая ошибка новичков —
пытаться использовать предварительное согласование как «хитрый способ» уйти от аукциона.
На самом деле это две разные стратегии.
В предварительном согласовании ключевая задача — получить участок без торгов.
То есть сделать так, чтобы на сообщение о предоставлении никто не подал заявку.
И тут включается логика.
Если речь идёт о ближнем Подмосковье, популярных районах Ленинградской области или Карелии,
то при согласованной схеме почти гарантированно появятся желающие.
И участок уйдёт в аукцион.
Поэтому если ваша цель — именно без торгов, мой совет простой:
отступайте от популярных локаций.
Но есть ключевой нюанс, который многие упускают.
Предварительное согласование работает там,
где нет ажиотажа сейчас,
но есть потенциал развития потом.
Да, сегодня такие участки могут быть никому не интересны.
Но со временем там появляется:
• застройка
• дороги
• инженерная инфраструктура
• спрос
Именно на этом этапе и формируется рост стоимости.
Минимум, что я всегда проверяю перед подачей:
• ПЗЗ
• генпланы
• планы строительства дорог
• развитие инженерных сетей
Без этого предварительное согласование превращается в лотерею.
Сегодня такие территории выглядят «неинтересно»,
но в ближайшей перспективе они начинают расти в цене.
Учитывая, что аренда по предварительному согласованию — это несколько тысяч рублей - это всегда инвестиция со знаком плюс.
Не нужно искать участки:
— на «Красной площади»
— или у «Исаакиевского собора»
Ещё один важный момент по тактике.
Я никогда не делаю ставку на одну схему.
В одной локации я подаю несколько схем.
И здесь работает простая математика:
вероятность того, что кто-то подастся сразу на все сообщения о предоставлении,
существенно ниже.
Часть схем может уйти в аукцион — это нормально.
Зато одна из них часто проходит без конкуренции.
Моя базовая стратегия:
• делаю радиусы от крупных населённых пунктов: 30 / 60 / 80 км
• оцениваю перспективы развития, а не текущий спрос
• работаю с разными администрациями
• подаю несколько схем в одной локации
• действую системно, а не точечно
Ваша задача —
❌ не «поймать участок на торгах»
✅ а получить его без торгов
Именно в этом суть предварительного согласования.
Да, оно может перерасти в аукцион.
И тогда включается расчёт рентабельности:
— нужна ли вам эта цена
— или логичнее продолжить поиск участков строго под безторговую схему
Предварительное согласование — это не про везение.
Это про расчёт и стратегию.
И это принципиально важно понимать.
Самая частая ошибка новичков —
пытаться использовать предварительное согласование как «хитрый способ» уйти от аукциона.
На самом деле это две разные стратегии.
В предварительном согласовании ключевая задача — получить участок без торгов.
То есть сделать так, чтобы на сообщение о предоставлении никто не подал заявку.
И тут включается логика.
Если речь идёт о ближнем Подмосковье, популярных районах Ленинградской области или Карелии,
то при согласованной схеме почти гарантированно появятся желающие.
И участок уйдёт в аукцион.
Поэтому если ваша цель — именно без торгов, мой совет простой:
отступайте от популярных локаций.
Но есть ключевой нюанс, который многие упускают.
Предварительное согласование работает там,
где нет ажиотажа сейчас,
но есть потенциал развития потом.
Да, сегодня такие участки могут быть никому не интересны.
Но со временем там появляется:
• застройка
• дороги
• инженерная инфраструктура
• спрос
Именно на этом этапе и формируется рост стоимости.
Минимум, что я всегда проверяю перед подачей:
• ПЗЗ
• генпланы
• планы строительства дорог
• развитие инженерных сетей
Без этого предварительное согласование превращается в лотерею.
Сегодня такие территории выглядят «неинтересно»,
но в ближайшей перспективе они начинают расти в цене.
Учитывая, что аренда по предварительному согласованию — это несколько тысяч рублей - это всегда инвестиция со знаком плюс.
Не нужно искать участки:
— на «Красной площади»
— или у «Исаакиевского собора»
Ещё один важный момент по тактике.
Я никогда не делаю ставку на одну схему.
В одной локации я подаю несколько схем.
И здесь работает простая математика:
вероятность того, что кто-то подастся сразу на все сообщения о предоставлении,
существенно ниже.
Часть схем может уйти в аукцион — это нормально.
Зато одна из них часто проходит без конкуренции.
Моя базовая стратегия:
• делаю радиусы от крупных населённых пунктов: 30 / 60 / 80 км
• оцениваю перспективы развития, а не текущий спрос
• работаю с разными администрациями
• подаю несколько схем в одной локации
• действую системно, а не точечно
Ваша задача —
❌ не «поймать участок на торгах»
✅ а получить его без торгов
Именно в этом суть предварительного согласования.
Да, оно может перерасти в аукцион.
И тогда включается расчёт рентабельности:
— нужна ли вам эта цена
— или логичнее продолжить поиск участков строго под безторговую схему
Предварительное согласование — это не про везение.
Это про расчёт и стратегию.
👍5❤2
Что можно сделать за 3 недели?
Можно:
— прочитать пару книг
— задать 100–500 вопросов в бесплатных чатах
— подписаться ещё на 20 каналов
— сохранить 50 постов «на потом»
И… не изменить ничего.
Потому что самое сложное — не информация.
Самое сложное — начать.
Всегда есть причина подождать:
⟶ «Сейчас не время»
⟶ «Нужно ещё разобраться»
⟶ «Наверное, уже всё выкуплено»
⟶ «Там только профессионалы»
Удобная позиция.
Сидеть, читать, комментировать.
Создавать ощущение движения — без реальных действий.
Зона комфорта выглядит безопасно.
Но год проходит.
Потом ещё один.
И твоё «дано» не меняется.
Земельные торги — не для избранных.
Не для «закрытого клуба профессионалов».
Это инструмент.
На практикуме «Земля под ногами» мои ученики начинают с нуля.
Без опыта.
Без связей.
Без иллюзий.
И получают результат, потому что переходят из режима «смотреть» в режим «делать».
Если ты устал наблюдать.
Если понимаешь, что повторяешь один и тот же год снова и снова.
Если хочешь выйти из теории в практику —
Заполняй анкету предзаписи по ссылке ЗДЕСЬ.
Бесплатно бронируй место по ценам еще прошлого года.
Старт — в марте.
Мест ограниченное количество.
Остаться наблюдателем или начать действовать — решать тебе.
Бесплатный вводный курс ЗДЕСЬ
Можно:
— прочитать пару книг
— задать 100–500 вопросов в бесплатных чатах
— подписаться ещё на 20 каналов
— сохранить 50 постов «на потом»
И… не изменить ничего.
Потому что самое сложное — не информация.
Самое сложное — начать.
Всегда есть причина подождать:
⟶ «Сейчас не время»
⟶ «Нужно ещё разобраться»
⟶ «Наверное, уже всё выкуплено»
⟶ «Там только профессионалы»
Удобная позиция.
Сидеть, читать, комментировать.
Создавать ощущение движения — без реальных действий.
Зона комфорта выглядит безопасно.
Но год проходит.
Потом ещё один.
И твоё «дано» не меняется.
Земельные торги — не для избранных.
Не для «закрытого клуба профессионалов».
Это инструмент.
На практикуме «Земля под ногами» мои ученики начинают с нуля.
Без опыта.
Без связей.
Без иллюзий.
И получают результат, потому что переходят из режима «смотреть» в режим «делать».
Если ты устал наблюдать.
Если понимаешь, что повторяешь один и тот же год снова и снова.
Если хочешь выйти из теории в практику —
Заполняй анкету предзаписи по ссылке ЗДЕСЬ.
Бесплатно бронируй место по ценам еще прошлого года.
Старт — в марте.
Мест ограниченное количество.
Остаться наблюдателем или начать действовать — решать тебе.
Бесплатный вводный курс ЗДЕСЬ
👍3❤1
Почему по предварительному согласованию отказывают чаще, чем вы думаете?
Самый частый страх новичка:
«А вдруг мне согласуют всё, что я подам?»
Реальность другая.
Без торгов проходит в среднем 3–5% схем.
Из 100 поданных — 95 получат отказ и частично уйдут на торги.
И это не провал.
Это рабочая модель.
Отказ — это не проблема. Это фильтр.
Часть оснований прямо закреплена в Земельный кодексе
• несоответствие ПЗЗ
• участок полностью в ЗОУИТ который препятствует его использованию
• резервирование земель
• документация по планировке
Если вы не понимаете процедуру — будете стабильно получать законные отказы.
Но есть и другая категория — формальные, “перестраховочные”.
И вот здесь начинается работа.
В чём разница между новичком и земельным специалистом?
Новичок:
• воспринимает отказ как поражение
• тратит недели на эмоции
• идёт в досудебные жалобы
• грозит судами
Профессионал:
• анализирует формулировку
• понимает, обоснован ли отказ
• при необходимости звонит исполнителю
• корректирует схему
• либо… спокойно двигается дальше
Вот ключевой момент.
Специалиста отличает не умение “бодаться”.
А умение оценить, есть ли смысл бороться.
Если отказ объективный —
нет смысла тратить месяцы на переписку, жалобы и суды.
Проще подать ещё 20 схем и получить 1 рабочий результат.
В этой модели время — главный актив.
Реальная стратегия
Предварительное согласование — это:
• массовая подача
• статистический подход
• холодный анализ
• работа с адекватными администрациями
Иногда вопрос решается одним звонком исполнителю и сдвигом схемы на 5–10 метров.
А иногда проще закрыть файл с отказом и идти дальше.
Профессионал выбирает эффективность, а не принцип.
И ещё важный момент
Если участок согласовали —
это не создаёт для вас обязательств.
Пока право не оформлено —
никакой ответственности вы не несёте.
Бояться нужно не отказов.
Бояться нужно застрять в одном участке и эмоционально перегореть на отказах.
Самый частый страх новичка:
«А вдруг мне согласуют всё, что я подам?»
Реальность другая.
Без торгов проходит в среднем 3–5% схем.
Из 100 поданных — 95 получат отказ и частично уйдут на торги.
И это не провал.
Это рабочая модель.
Отказ — это не проблема. Это фильтр.
Часть оснований прямо закреплена в Земельный кодексе
• несоответствие ПЗЗ
• участок полностью в ЗОУИТ который препятствует его использованию
• резервирование земель
• документация по планировке
Если вы не понимаете процедуру — будете стабильно получать законные отказы.
Но есть и другая категория — формальные, “перестраховочные”.
И вот здесь начинается работа.
В чём разница между новичком и земельным специалистом?
Новичок:
• воспринимает отказ как поражение
• тратит недели на эмоции
• идёт в досудебные жалобы
• грозит судами
Профессионал:
• анализирует формулировку
• понимает, обоснован ли отказ
• при необходимости звонит исполнителю
• корректирует схему
• либо… спокойно двигается дальше
Вот ключевой момент.
Специалиста отличает не умение “бодаться”.
А умение оценить, есть ли смысл бороться.
Если отказ объективный —
нет смысла тратить месяцы на переписку, жалобы и суды.
Проще подать ещё 20 схем и получить 1 рабочий результат.
В этой модели время — главный актив.
Реальная стратегия
Предварительное согласование — это:
• массовая подача
• статистический подход
• холодный анализ
• работа с адекватными администрациями
Иногда вопрос решается одним звонком исполнителю и сдвигом схемы на 5–10 метров.
А иногда проще закрыть файл с отказом и идти дальше.
Профессионал выбирает эффективность, а не принцип.
И ещё важный момент
Если участок согласовали —
это не создаёт для вас обязательств.
Пока право не оформлено —
никакой ответственности вы не несёте.
Бояться нужно не отказов.
Бояться нужно застрять в одном участке и эмоционально перегореть на отказах.
❤9
Математика предварительного согласования без торгов.
Мне часто говорят:
«Ну не может быть всё так просто. В чём скрытый риск?»
Отвечаю честно подвоха нет если все заранее посчитать.
Эта стратегия всегда в плюс
Есть один нюанс — после публикации «сообщения о предоставлении» могут появиться желающие, и участок уйдёт на торги.
Повлиять на это нельзя и поэтому переживать заранее не стоит.
Но из практики:
те, кто массово подаются на сообщения, на сами торги часто не выходят.
В такой ситуации в идеале — выйти единственным участником. Или просто не подаваться - у вас нет обязанности участвовать в торгах по «своему» участку
Это уже вопрос стратегии и везения.
Теперь — математика
Есть Федеральный закон № 582-ФЗ, который регулирует арендную ставку.
Для
ИЖС,
ЛПХ (приусадебное),
ведение садоводства:
0,6% от кадастровой
стоимости.
Берём пример:
Кадастровая стоимость — 500 000 ₽
Аренда получается = 3 000 ₽ в год.
Три тысячи рублей.
Такой участок можно:
• держать и ждать роста цены,
• строить дом и выкупать в собственность,
• переуступить право аренды.
И самое главное — нет запрета на переуступку.
Покупатель получает участок с минимальной арендной ставкой ( ниже не бывает) — строиться комфортно, выкупать потом выгодно.
Какие ещё расходы?
В среднем 10 000 ₽ — кадастровый инженер (межевание участка из 4 точек).
Это нужно для постановки на кадастровый учёт.
И всё.
За сколько можно переуступить?
Участок с кадастровой стоимостью 500 000 ₽ спокойно уходит за 100 000–150 000 ₽.
Даже если держать 20 лет:
3 000 × 20 = 60 000 ₽ аренды.
Я пока не встречал людей, которые не могли переуступить хотя бы за несколько лет и то не активных продаж.
Экономика понятна.
Если идти по предварительному сразу в собственность
Алгоритм тот же.
Выкуп у администрации ниже кадастра (зависит от регионального постановления).
Дальше — либо продажа по рынку, либо инвестиция в долгую.
К слову, за свои 12 участков в собственности я плачу всего около 3 000 ₽ налога в год.
Об этом писал здесь https://t.me/ZemInvST/151
Вот и вся «магия».
Не «темка».
Не лазейка.
А понятный, доходный инструмент работы с муниципальной землёй.
Подвоха нет.
Есть только те, кто считает и делает — и те, кто боится начать.
Самая дорогая ошибка — не неудачная сделка, а упущенное решение. Бесплатная предзапись на практикум открыта ЗДЕСЬ, цены прошлого года фиксирую только тем, кто не хочет через год считать чужую прибыль.
Мне часто говорят:
«Ну не может быть всё так просто. В чём скрытый риск?»
Отвечаю честно подвоха нет если все заранее посчитать.
Эта стратегия всегда в плюс
Есть один нюанс — после публикации «сообщения о предоставлении» могут появиться желающие, и участок уйдёт на торги.
Повлиять на это нельзя и поэтому переживать заранее не стоит.
Но из практики:
те, кто массово подаются на сообщения, на сами торги часто не выходят.
В такой ситуации в идеале — выйти единственным участником. Или просто не подаваться - у вас нет обязанности участвовать в торгах по «своему» участку
Это уже вопрос стратегии и везения.
Теперь — математика
Есть Федеральный закон № 582-ФЗ, который регулирует арендную ставку.
Для
ИЖС,
ЛПХ (приусадебное),
ведение садоводства:
0,6% от кадастровой
стоимости.
Берём пример:
Кадастровая стоимость — 500 000 ₽
Аренда получается = 3 000 ₽ в год.
Три тысячи рублей.
Такой участок можно:
• держать и ждать роста цены,
• строить дом и выкупать в собственность,
• переуступить право аренды.
И самое главное — нет запрета на переуступку.
Покупатель получает участок с минимальной арендной ставкой ( ниже не бывает) — строиться комфортно, выкупать потом выгодно.
Какие ещё расходы?
В среднем 10 000 ₽ — кадастровый инженер (межевание участка из 4 точек).
Это нужно для постановки на кадастровый учёт.
И всё.
За сколько можно переуступить?
Участок с кадастровой стоимостью 500 000 ₽ спокойно уходит за 100 000–150 000 ₽.
Даже если держать 20 лет:
3 000 × 20 = 60 000 ₽ аренды.
Я пока не встречал людей, которые не могли переуступить хотя бы за несколько лет и то не активных продаж.
Экономика понятна.
Если идти по предварительному сразу в собственность
Алгоритм тот же.
Выкуп у администрации ниже кадастра (зависит от регионального постановления).
Дальше — либо продажа по рынку, либо инвестиция в долгую.
К слову, за свои 12 участков в собственности я плачу всего около 3 000 ₽ налога в год.
Об этом писал здесь https://t.me/ZemInvST/151
Вот и вся «магия».
Не «темка».
Не лазейка.
А понятный, доходный инструмент работы с муниципальной землёй.
Подвоха нет.
Есть только те, кто считает и делает — и те, кто боится начать.
Самая дорогая ошибка — не неудачная сделка, а упущенное решение. Бесплатная предзапись на практикум открыта ЗДЕСЬ, цены прошлого года фиксирую только тем, кто не хочет через год считать чужую прибыль.
👍4❤3
Главная ошибка в предварительном согласовании
90% людей, которые начинают оформлять участки через предварительное согласование, делают одну и ту же ошибку.
Они смотрят только свой домашний регион.
Живёшь в Сочи — ищешь в Сочи.
А если живешь «на окраине мира». Где подавать?
И дальше начинаются проблемы.
В Сочи — высокая конкуренция, перегретый рынок, дорогая аренда.
Если вы живёте в регионе со стагнирующей экономикой и оттоком населения, ликвидность участка может быть низкой.
А теперь главный вопрос.
Если участок тебе не для личного проживания — зачем ограничивать себя географией?
Что действительно важно?
Если ты работаешь с землёй как с инструментом заработка, входные данные должны быть другие:
✔ Стоимость выкупа
✔ Размер арендной платы
✔ Перспективы развития территории
✔ Наличие точек притяжения
✔ Транспортная доступность
✔ Потенциал перепродажи или работы с инвестором
География — вторична.
Экономика проекта — первична.
Почему можно работать по всей России?
Предварительное согласование давно не привязано к личному присутствию.
Подать заявление можно через портал Госуслуг
Подписать договор с помощью электронной подписи
Постановка согласованного участка на кадастровый учет тоже удаленно
Договор с администрацией подписывается онлайн или через обмен документами по почте.
Личного присутствия не требуется.
По сути, предварительное согласование работает так же, как и земельные торги — вся Россия у тебя в доступе.
Что это даёт?
1. Формирование земельного банка в разных регионах
2. Возможность выбирать локации с перспективой развития
3. Работу с клиентами из других субъектов
4. Масштабирование без привязки к месту проживания
География не имеет значения.
Значение имеет запрос клиента и модель заработка.
⸻
В следующем посте разберём:
– как работать с клиентами удалённо
– сколько можно зарабатывать на предварительном согласовании
– и где реальные деньги в этой модели
90% людей, которые начинают оформлять участки через предварительное согласование, делают одну и ту же ошибку.
Они смотрят только свой домашний регион.
Живёшь в Сочи — ищешь в Сочи.
А если живешь «на окраине мира». Где подавать?
И дальше начинаются проблемы.
В Сочи — высокая конкуренция, перегретый рынок, дорогая аренда.
Если вы живёте в регионе со стагнирующей экономикой и оттоком населения, ликвидность участка может быть низкой.
А теперь главный вопрос.
Если участок тебе не для личного проживания — зачем ограничивать себя географией?
Что действительно важно?
Если ты работаешь с землёй как с инструментом заработка, входные данные должны быть другие:
✔ Стоимость выкупа
✔ Размер арендной платы
✔ Перспективы развития территории
✔ Наличие точек притяжения
✔ Транспортная доступность
✔ Потенциал перепродажи или работы с инвестором
География — вторична.
Экономика проекта — первична.
Почему можно работать по всей России?
Предварительное согласование давно не привязано к личному присутствию.
Подать заявление можно через портал Госуслуг
Подписать договор с помощью электронной подписи
Постановка согласованного участка на кадастровый учет тоже удаленно
Договор с администрацией подписывается онлайн или через обмен документами по почте.
Личного присутствия не требуется.
По сути, предварительное согласование работает так же, как и земельные торги — вся Россия у тебя в доступе.
Что это даёт?
1. Формирование земельного банка в разных регионах
2. Возможность выбирать локации с перспективой развития
3. Работу с клиентами из других субъектов
4. Масштабирование без привязки к месту проживания
География не имеет значения.
Значение имеет запрос клиента и модель заработка.
⸻
В следующем посте разберём:
– как работать с клиентами удалённо
– сколько можно зарабатывать на предварительном согласовании
– и где реальные деньги в этой модели
👍3🔥3❤1💯1
🔴 07.03.2026 в 11:00 МСК — закрытый эфир по заработку на муниципальной земле
В эту субботу проведу практический разбор:
Как сегодня начать зарабатывать на земле — через торги, предварительное согласование или другие государственные механизмы?
Разберём реальные рабочие модели без лишней теории.
На эфире:
— Что выбрать для старта: аукционы или «земля без торгов»
— Где быстрее формируется первый доход
— Как формировать собственный земельный банк
— Стратегии заработка на муниципальной земле
— Системная работа через предварительное согласование
— Возможности программы «Дальневосточный гектар» как инструмент входа в рынок
— Как зарабатывать не только на участках, но и на услугах сопровождения
⸻
В программе большие изменения
Практикум серьёзно обновлён.
Добавлен самостоятельный модуль:
«Земля без торгов. Система предварительного согласования»
Это полноценная пошаговая технология:
• поиск перспективных участков
• анализ ПЗЗ
• подготовка схем
• подача заявлений
• работа с отказами
• варианты монетизации
• 20 практических уроков
На эфире покажу структуру модуля и объясню, как теперь выстроена программа обучения.
На тарифах «Земельный заработок» и выше модуль входит бесплатно.
⸻
Старт обновлённой программы «ЗЕМЛЯ ПОД НОГАМИ» — 16.03.2026
Для участников эфира:
— специальные условия
— бонусные уроки
— лучшие условия входа
И важный момент.
Те, кто не придут на эфир, пропустят:
— разбор актуальных стратегий 2026 года
— детали обновлённой программы
— специальные условия участия
— практические нюансы, которые обычно остаются «за кадром»
Муниципальная земля — это рынок возможностей.
Но выигрывают те, кто действует вовремя.
Эфир закрытый пройдет на платформе Pruffme.com
Доступ получают только зарегистрированные участники.
Регистрация — ЗДЕСЬ.
После регистрации вам на почту придет письмо от zeminvst со ссылкой на запланированный эфир.
На всякий случай проверяйте папку спам.
В эту субботу проведу практический разбор:
Как сегодня начать зарабатывать на земле — через торги, предварительное согласование или другие государственные механизмы?
Разберём реальные рабочие модели без лишней теории.
На эфире:
— Что выбрать для старта: аукционы или «земля без торгов»
— Где быстрее формируется первый доход
— Как формировать собственный земельный банк
— Стратегии заработка на муниципальной земле
— Системная работа через предварительное согласование
— Возможности программы «Дальневосточный гектар» как инструмент входа в рынок
— Как зарабатывать не только на участках, но и на услугах сопровождения
⸻
В программе большие изменения
Практикум серьёзно обновлён.
Добавлен самостоятельный модуль:
«Земля без торгов. Система предварительного согласования»
Это полноценная пошаговая технология:
• поиск перспективных участков
• анализ ПЗЗ
• подготовка схем
• подача заявлений
• работа с отказами
• варианты монетизации
• 20 практических уроков
На эфире покажу структуру модуля и объясню, как теперь выстроена программа обучения.
На тарифах «Земельный заработок» и выше модуль входит бесплатно.
⸻
Старт обновлённой программы «ЗЕМЛЯ ПОД НОГАМИ» — 16.03.2026
Для участников эфира:
— специальные условия
— бонусные уроки
— лучшие условия входа
И важный момент.
Те, кто не придут на эфир, пропустят:
— разбор актуальных стратегий 2026 года
— детали обновлённой программы
— специальные условия участия
— практические нюансы, которые обычно остаются «за кадром»
Муниципальная земля — это рынок возможностей.
Но выигрывают те, кто действует вовремя.
Эфир закрытый пройдет на платформе Pruffme.com
Доступ получают только зарегистрированные участники.
Регистрация — ЗДЕСЬ.
После регистрации вам на почту придет письмо от zeminvst со ссылкой на запланированный эфир.
На всякий случай проверяйте папку спам.
❤2