🎯 Три стратегии заработка на земле для новичков

Если вы только начинаете разбираться в земельных торгах, важно понимать: есть несколько понятных способов. Давайте разберём три рабочие стратегии, с которых можно стартовать.

1. Переуступка прав аренды + льготный выкуп
Берёте участок на торгах по минимальной цене и передаёте свои арендные права другому человеку.
Чем меньше годовая аренда, тем интереснее покупателю. Например, 10–20 тысяч рублей в год — это не деньги, и такие лоты быстро находят новых арендаторов.

А если на участке ещё и предусмотрен льготный выкуп при строительстве дома — сделка становится вдвойне привлекательной. В некоторых регионах можно выкупить землю всего за 3–20% от кадастровой стоимости. Это сильно повышает ценность участка для конечного покупателя.

2. Покупка в собственность с перепродажей
Здесь всё проще: сначала анализируем рынок, смотрим, за сколько реально продаются участки. Ставим себе планку: по какой цене выгодно брать на торгах, чтобы оставалась дельта для прибыли.
Выиграли по планке → оформили в собственность → выставили дороже и зафиксировали доход.

3. Смена ВРИ (вида разрешённого использования)
На торгах можно купить участок в собственность, например, под огородничество или другой непопулярный вид использования, а затем изменить ВРИ на более ликвидный (если это разрешают ПЗЗ).
Да, придётся разобраться в градостроительной документации, но это база, фундамент не только для торгов. Зато после смены ВРИ участок вырастает в цене в разы.

Каждая из этих стратегий рабочая, вопрос только в том, какая ближе именно вам. В реальной практике я видел, как новички зарабатывали с первой сделки, если правильно выбирали подход.

Почему 67% торгов по земле не состоялись — и что это значит для нас?

По статистике ГИС ТОРГИ в 2025 году в России прошло 60 698 торгов по муниципальной земле на общую сумму 30 млрд ₽.
Казалось бы, огромный рынок, где каждый участок уходит в борьбе. Но цифры говорят об обратном:
почти 67% торгов не состоялись.
Это более 20 млрд ₽ земли, которая могла перейти в руки тех, кто умеет участвовать
Важно понимать: это не какие-то «ненужные участки где-то в болоте».
Наоборот, чаще всего это земли ИЖС и ЛПХ — именно там строятся дома, коттеджные посёлки и загородные проекты.

Почему же они остались без хозяина?
Причины банальны:
• кто-то не подал заявку,
• кто-то просто пропустил лот,
• кого-то не допустили из-за ошибок в документах.

То есть дело не в том, что участки «неинтересные».
Это про упущенные возможности.
Ведь если бы участника допустили, он забрал бы участок по стартовой цене — без конкурентов и без лишних переплат.

И тут ключевой момент: такие лоты почти всегда выставляют повторно.
И это уже второй шанс. Подготовленный человек выходит на повторные торги, где конкуренции минимум, и спокойно забирает землю.

Вопрос только в одном: вы будете тем, кто снова проходит мимо, или тем, кто приходит готовым и берёт участок там, где другие потеряли шанс?

От года к году эта статистика повторяется. Земля в России есть. Возможности есть.
Главное — научиться не проходить мимо.

Что такое аренда земли и почему её не стоит бояться?

Начинающие интересоваться способами приобретения земли думают: аренда — значит участок не твой, сегодня дали, завтра забрали. На самом деле всё совсем не так.

Аренда у государства через муниципальные торги — это официально закреплённый договор. Там чётко прописаны условия: срок аренды, размер платежей, права и обязанности. Если вы вовремя платите и не нарушаете условия, у администрации нет законных оснований расторгнуть договор.

Чем аренда отличается от покупки?
• В собственности — участок полностью ваш: можете продавать, дарить, закладывать. Но при этом платите ежегодный земельный налог.
• В аренде — налог платить не нужно. А ещё у вас остаются возможности:
• Переуступить право аренды (по сути, «продать аренду» другому человеку, уведомив администрацию).
• Сдать участок в субаренду.
• Выкупить землю из аренды построив дом и оформить её уже в собственность.
• Или просто использовать участок до конца срока, а потом вернуть государству.

Почему аренда выгодна?
• Минимальный вход — не нужно сразу выкладывать крупную сумму за участок.
• Есть гибкость: можно протестировать стратегию, заработать на переуступке или выкупить построив дом.
• Нет риска «заберут просто так» — всё регулируется договором и земельным кодексом.

Вывод: аренда земли от государства — это удобный безопасный старт. Для начинающего это способ зайти в тему земли без больших вложений, набраться опыта и заработать, не владея участком в собственности.

Чего на самом деле боятся новички на земельных аукционах?

Когда человек впервые слышит про муниципальные торги на землю, у него сразу появляется куча сомнений и страхов. Давай разберём самые частые:

1. «Я потеряю деньги на задатке»

На самом деле задаток возвращают, если вы проиграли. Теряется он только в случае, если выиграли и отказались подписывать договор.

2. «Всё уже схвачено, там “свои”»

Муниципальные торги проходят открыто и через официальные площадки. Участником может стать любое физлицо. Если правильно готовиться, у новичка такие же шансы, как у всех.

3. «Участок окажется бесполезным»

Болото, овраг, охранная зона, отсутствие подъезда — это реальность. Но всё проверяется заранее: ПЗЗ, ВРИ, публичная кадастровая карта, карты рельефов, выезд на местность

4. «Я запутаюсь в документах»

Для участия нужен чёткий, но не огромный пакет документов и электронная подпись. Первый раз все дается сложно. Но это надо пройти и дальше всё делается проще и быстрее.

5. «Цена улетит в космос»

Да, цена летит в топовых локациях. Но всегда есть альтернативные лоты, а также торги с низкой конкуренцией. Главное — не зацикливаться на одном регионе, а держать стратегию, увеличивая географию торгов.

Все эти страхи я слышал сотни раз за 5 лет работы. И каждый из них решается грамотной подготовкой.

Земельные торги — это не страшно. Страшно оставаться без земли, когда рядом люди уже берут её официально и недорого.

Как понять, что участок можно использовать под строительство? 🏡

На торгах часто попадаются участки по очень привлекательной цене. Но важно помнить: не на каждом участке можно построить капитальный дом.

Почему так?
У каждого земельного участка есть характеристики:
• категория,
• территориальная зона,
• вид разрешённого использования (ВРИ).

Именно ВРИ определяет, что можно делать на участке: строить дом, заниматься сельхозкой или только сажать картошку.

Какие ВРИ подходят для строительства дома
1. ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
2. ЛПХ (приусадебный участок) — личное подсобное хозяйство.
3. Ведение садоводства.

Что нужно проверить перед торгами
1. Категорию земли.
2. ВРИ — чтобы совпадал с целями.
3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
4. Наличие охранных зон и обременений.

Если всё сходится — участок можно смело рассматривать.

Ошибка новичков: покупают землю «для огородничества» или «сельхозназначения» — и потом выясняется, что строить там дом нельзя.

Как правильно проверять участок и где искать подходящие лоты — я покажу на бесплатном вводном курсе, который стартует уже скоро.

Задаток на аукционе: что важно знать?

Не все сразу понимают, как работает задаток. Часто думают, что нужно вносить всю сумму за участок до которой планируете торговаться. Это ошибка.

Что такое задаток?
Задаток — это обязательная сумма, которую вы вносите для участия в торгах.
• Размер задатка строго не регламентирован,
• но он не может превышать начальную цену участка на торгах,
• а начальная цена формируется на основе независимой государственной оценки.

Задаток блокируется на время торгов и разблокируется, если вы не выигрываете. Все происходит автоматически.

Что дальше с деньгами?
• При победе — сумма идёт в счёт аренды или покупки.
• При проигрыше — автоматически разблокируется в течении 3х дней, а чаще сразу после подведения итогов аукциона и доступна для участия в новых торгах.

Распространённое заблуждение
Многие думают: «Внес задаток — деньги пропали». На самом деле они не теряются и могут использоваться повторно.

Почему я держу резерв на площадках?
Хорошие лоты можно заметить внезапно: вечером, в выходные или в последний день подачи заявок. Если деньги уже есть на площадке — вы сможете подать заявку сразу.

Когда задаток сгорает?
Только если вы выиграли аукцион, но уклонились от подписания договора. В этом случае:
• задаток не возвращается,
• и вас отстраняют от торгов на 2 года.

Вывод: задаток — это не потеря, а инструмент. Он блокируется только на время торгов и не может быть выше начальной цены участка.

❇️❇️❇️Друзья, доступен мой бесплатный вводный курс «Земельные торги с нуля».

Что вас ждёт:
✅ 4 урока в записи, которые можно смотреть в удобное время;
✅ доступ к закрытому каналу с моими ответами на вопросы;

📩 После регистрации получите два письма:
1. логин, пароль от платформы GetCourse и ссылку для входа;
2. ссылку на Telegram-канал для общения и обратной связи.

Первый урок доступен уже сейчас. Остальные будут открываться по мере выполнения вами домашних заданий.

⚡ Это абсолютно бесплатно. Но ценность — настоящая. Забирайте доступ

Чем отличается «сообщение о предоставлении» от «электронного аукциона»?

Вчера позвонил клиент — увидел моё объявление на Авито о представительстве на торгах. У него есть свой участок, и рядом администрация выставила землю, которую он очень хочет забрать.

Этот участок сейчас размещён в формате «сообщения о предоставлении». Многие думают, что если участок появился на ГИС Торги, то это уже аукцион. Но это не так.

👉 Обратите внимание:
• И «сообщение о предоставлении», и «электронный аукцион» публикуются на одной платформе — ГИС Торги.
• На этапе «сообщения» участок выставляется без цены, это лишь сбор заявлений от граждан.
• Если хотя бы одно заявление поступает в администрацию в течение 30 дней, тогда запускается следующая процедура — электронный аукцион. Там уже появляется цена, подготовленная документация, площадка для торгов.

👤 В моём случае клиенту важно выкупить землю рядом со своей, чтобы контролировать окружение. Я ему объяснил разницу, он всё понял, записал мой телефон и сказал: «Будем на связи, хочу забрать участок».

💡 Вывод: услуга представительства на торгах востребована. Людям нужна помощь, чтобы разобраться в процедуре и не упустить свой участок.
Начини знакомство с торгами - регистрируйся и пройди мой бесплатный вводный курс. Пройти курс
Что делать после регистрации читай здесь