Мы пошли в новый проект, с нами можно!

Внесли задаток по такому отдельно стоящему зданию.
209м²
На участке 7 соток.

В октябре выкупаем

Сюда мы посадим 1-го или 3-их арендаторов.
Со всеми в диалоге.

Так же сделаем кое-какую реконструкцию по планировке.
Расширим окна, добавим вход.
Зальем полы, увеличим мощность.
Сделаем 3 с/у.
Поменяем внешний облик.

Землю проверили. Нашли недочёт, сейчас вносятся добавления в публичный кадастровый план.
20 лет без него обходились, но мы хотим чтобы всё чётко было.

Позже раскрою внешний вид, локацию и арендаторов.
Буду иногда писать здесь о процессе.


Есть 3 варианта покупки.
1. С ипотекой
2. С инвесторскими деньгами
3. Собственными деньгами

Пока решаем.
Для инвесторов сегодня разработал предложение
С доходностью 27%
Так что кто заинтересован, напишите в личку или ставьте +
Расскажу подробнее. Возможно пойдём с вами

Создали новый субарендный бизнес🫠

На улице Савушкина СПБ.
Через пару недель откроется там вайлдберрис.

Для тех кто ещё не понял, как это, поясню.

Снимаем за 100 рублей сдаём за 140. Когда вложения вернутся. Мы получаем чистую прибыль ежемесячно.

При этом, мы платим ку, платим налоги, принимаем кассовые разрывы из-за арендных каникул/залогов, делаем ремонты и управляем нашими объектами.

Если интересен процесс, то он выглядит примерно так.

•Мы смотрим 👀 глазами арендаторов на локации и помещения.
•У нас есть специальные цветовые карты, где есть зоны, в которые бредовые арендаторы хотят сесть или не хотят.
•Мы понимаем, как устроена математика сетей. И предлагаем им помещения.
•Перед этим мы ведём переговоры с владельцами помещений.
•Выясняем все характеристики недвижимости.
•При достижении взаимопонимания, мы выезжаем на замеры.
•Оцениваем фронт работ по ремонту.
•И подписываем договор аренды с собственником.
•Затем уже направляем данную локацию на комитет в торговую сеть.
•Получаем ответ. И тут только начинается проект)
•Далее мы всё запускаем.

У нас уже более 2000метров в аренде.
Цель до конца года открыть от 10таких бизнесов🤪

Кто-то стремится к высокой зарплате, кто-то к повышению по карьерной лестнице, другие хотят стать какими-то богатыми.

По-хорошему нужно создать активы. Иметь в собственности недвижимость, которая приносит деньги. Или участие в бизнес проектах от куда поступают деньги без личного участия.

И чтобы эти доходы были больше расходов.

За месяц или год купить себе недвижимость за 10-50млн с нуля сложновато.

Но за несколько лет, при правильном финансовом планировании и при наличии цели, это вполне возможно.

Ставь реакцию, если есть недвижимость, приносящая доход или если допускаешь, что такая когда нибудь появится🔥

Адаптация

10 лет я не катался на экстремальных горках.

Страха от самой поездки нет.
Есть страх от вестибюлярки🤪
Как будет чувствовать себя моё тело в моменте, как после?

Вообще многое, что я делаю, это для прогресса моих бизнес идей.

Шахматы, кино, книги, мотоцикл, сцена, задержка дыхания, босиком по снегу, отношения с людьми, удары по груше, решение застоявшихся задач, массаж, здоровый образ жизни, стрельба, теннис, прогулки по парку, медитации, кинезиология - это всё для дела.

И залезть на экстремальный аттракцион, тоже для дела.
Везде где я чувствую страх, при этом риск допустим, я действую, интенсивно или по чуть чуть.

Иду туда где страшно
кстати там очень мало людей и возможно, не будет тех, кто вам дорог

После этого аттракциона. Я шёл и чувствовал содержимое моей головы, где-то в метре над собой, резко падающее о землю, и снова подлетающее наверх.
Мне не было страшно, мне было интересно, что я всё равно жив.

Часа через 3 я восстановился.
Адаптация - важнейшее качество. Есть у всех.

Я стремлюсь вести бизнес просто.
И я чувствую себя спокойнее, тренируя и исследуя себя в других сферах жизни.

Когда появляется вопрос
Какая она, формула успеха?

Её нет.
Но есть философия успеха.

Нужно принять то, что ты сам создаёшь всё, что у тебя есть и будет.

Мне стало интересно узнать, чем занимаются люди.

Напишите своё 1-3 хобби в комментариях🔥💡

Шагая туда, где страшно, мозг придумывает всякие устрашающие образы-аттракционы. Не верьте.
Возможно, этого не будет😅

Скоро у нас в продажу выйдет интересное помещение.
С Арендатором.
Цоколь. СПБ.
На очень оживленном перекрёстке.
2 остановки.
Надземные пешеходные переходы.
Цена 15.9млн.
Аренда в месяц 145 000
Аренда в год 1 740 000
Окупаемость ~9лет
Кому интересно, пишите в личные сообщения.
Кому интересно купить или есть покупатель, пишите.

Собрали инвесторов в проект, о котором говорил чуть раньше.

Откликнулись быстро.
Дольше разрабатывалась юридическая модель взаимодействия.
Очень повезло с юристом. Познакомился с Анной, понимаю, что с ней можно делать непростые проекты так, чтобы инвесторы были в комфортных условиях, а проект, прост в реализации.

Так же у нас есть специалист высокого уровня по земле. Дарья обожает землю и все законы вокруг неё. (оставлю тут ссылку на её тг)
Помогла обнаружить, что не хватает тех плана, нет привязки к публичной кадастровой карте у здания. Исправили.

Так же есть Ольга, которая займётся проектированием, согласованиями и реконструкцией здания. (Пригласили её из одной известной торговой сети 🤫)

Резюме.
Что бы мы делали без женщин?😃


Через несколько дней сделка.

Ставьте реакцию в поддержку всем женщинам 👩‍🎓 👏

36 голосов за сутки🔥🔥🔥
(вместе с моим)
Я поддержал большинство✅️

Спасибо за такое мощное вовлечение💚
С небольшим отрывом и обогнав в последний момент выиграла тема N°1

Как купить себе коммерцию, без денег и заработать пару млн?

Звучит, как тема для набора на курс😁
Но, нет!

Я дам полезную информацию без оплат.
Если лайки поставите и вопросы зададите, будет обмен энергиями❤️🔥👩🏻‍🎓👨🏻‍🎓

Если ещё по другу пригласите будет вообще огонь😂
Т.к. хочу нас здесь от 1000 умных и красивых Человек

Так, отвлёкся.

Все у нас находятся на разном уровне погруженности в тему.

Поэтому выберу стиль подачи "медиум"
Кто не поймёт, спросите у друга. Кто уже это знал ещё в 1856году -потерпите, повторение мать учения.

Информация будет такая, что может пригодится вам и в октябре и через год.

За одну запись не успеем. Будет несколько.

Пишу на ходу, заранее не продумывал.

Давайте начнём со структуры.
Со смарт-подтемами.

1️⃣ Погружение в сферу
2️⃣ Необходимые компетенции
3️⃣ Свежие кейсы, как примеры
4️⃣ Варианты, как это можно сделать без денег
5️⃣ Кружечка

В ходе размещения информации, оставляю за собой право менять названия тем.

Уже пишу для вас продолжение
⤵️⤵️⤵️

(P.s. тему N°2 из голосования взял на карандаш ✍️)

Погружение в сферу часть 1/3

Ставьте реакции 🔥👍🏻
Пишите комментарии.

Для начала нужно понять зачем вам покупать коммерческое помещение?

Раньше мы слышали, а кто-то до сих пор не понял, что нужно себе создать пассивный поток (ПП).

ПП - это потоки денег, которые идут к нам даже тогда, когда мы спим.
Простой пример, это депозит в банке или купил квартиру и сдал в аренду.
Депозиты ~20% сейчас🔥. Прям огонь. Обесценивание рубля в год такое же. Но помним, такой % не навсегда.
Квартиры, в спб или мск сейчас 1-комн по 6-10 млн, сдача по 25-45тр в месяц - это 4-6% годовых.

А что же с коммерческими площадями?
Они существуют, чтобы тоже генерировать денежные потоки своему владельцу. На уровне 8-12% годовых.

Есть виды коммерции:
офисные, складские, производственные, гостиничные, торговые.

Поговорим про торговые.
-Есть встроенные в жилых/не жилых домах.
-Есть отдельно стоящие.

Возьмём площадь 50м².
Например цена, условно 200тр за 1м². Т.е. стоит оно 10млн.

Само по себе помещение, это площадка для чего-то. И нужно понимать, какая у неё цель?

1️⃣ В редких случаях помещение покупается под свой бизнес.
2️⃣ Нередко, припарковать деньги в "бетон", когда их особенно много.
3️⃣ В большинстве случаях, для пассивного дохода.
4️⃣ Иногда в спекулятивных целях.

У нас тема, как купить помещение без своих денег и заработать на этом пару млн.

Поэтому мы рассмотрим 4-ую цель - спекуляцию.

Как вам слово спекуляция? Не вызывает внутреннего конфликта?

А то мы в большинстве родом из СССР.
А сегодня правила капиталистического мира.
Все покупают дешевле, продают дороже.
Даже ваши работодатели, покупают ваше время дёшево, а продают результаты дорого.
Надеюсь, это тоже не вызвало внутреннего конфликта)

Оглавление и суть темы у нас здесь↪️

Если есть вопросы, задавайте в комментариях.
И ставте реакции, чтобы я видел, что вы читаете🔥

Пишу далее часть 2/3...⤵️

Погружение в сферу часть 2/3
Часть 1/3 запись выше ⤴️

Итак, мы определились.

Торговое коммерческое помещение для спекулятивных целей.

Как понять стоимость помещения?
То есть, как понять стоимость ниже рынка, по рынку или выше рынка?

1️⃣Нужно сравнить стоимость 1м² похожих площадей в этом месте или в таких же похожих местах (авито т.д.)
2️⃣Нужно сравнить стоимость аренды за 1м² в аналогичных помещениях (авито т.д.)

Как понять кто туда из арендаторов сядет?
1️⃣Нужно смотреть "глазами" арендаторов. Они у них у всех разные)
2️⃣Нужно увидеть сколько домовладений/жителей вокруг или точек притяжения.
3️⃣Нужно увидеть, кто уже сидит в радиусе.

Зачем это всё?

Сейчас нужно уловить важное!

Коммерция оценивается окупаемостью в годах.

Смотрите!

Есть арендная ставка в месяц.
МАП (месячный арендный поток)

В год она будет = ×12 месяцев.
Это уже ГАП (годовой арендный поток)

Купил человек за 10млн помещение. Посадил туда арендатора за 60тр в месяц.
МАП = 60тр
ГАП = 720тр
То есть 720 тр принесёт объект за 1 год.

А через сколько же объект вернёт вложенные 10млн?
10млн : 720тр = 13.88лет

Окупаемость объекта = 13,88лет

Оглавление и суть темы у нас здесь↪️

Если есть вопросы, задавайте в комментариях.
И ставте реакции, чтобы я видел, что вы читаете🔥

А я пишу далее часть 3/3...⤵️

Погружение в сферу часть 3/3
Часть 2/3 запись выше ⤴️

Теперь главное!
Как, понимая устройство рынка коммерческой недвижимости, зарабатывать на этом деньги?

Необходимо добавить ценности объекту. Сделать его полезнее для его владельца.

Есть у вас пустое (без арендатора) помещение.
Что оно вам приносит?
Расходы по КУ, расходы по имущественному налогу. То есть приносит вам расходы.

Если вы сдали его в аренду. Арендатор платит КУ и платит аренду. Теперь помещение приносит доходы.

Здесь всё понятно?

Предположим, купили вы помещение себе за 15млн.
И там есть арендатор, платит 100тр/мес. Окупаемость 12.5лет.

С этим арендатором расторглись и заключили договор с новым за 140тр/мес. Окупаемость стала 8.9лет.

Если вы продадите это помещение с новым арендатором за 12.5лет окупаемости, то его цена будет какой?

Нужно сначала посчитать сколько в год 140тр×12мес=1,68млн.
Теперь умножить на 12.5лет.
=21млн

Купили за 15 продали за 21млн.
Как вам?😁

Ставьте реакцию, если бы хотели, вот так просто заработать 6 млн🔥

Оглавление и суть темы у нас здесь↪️

Вопросы в комментариях⤵️

Пишу следующую запись..

Напоминаю! Вы сами выбрали тему из голосования

Как купить коммерцию, без денег и заработать пару млн?

Подачу я структурировал на 5 мини-блоков.

1️⃣ Погружение в сферу
2️⃣ Необходимые компетенции
3️⃣ Свежие кейсы, как примеры
4️⃣ Варианты, как это можно сделать без денег
5️⃣ Кружечка


Блок N° 1️⃣
Погружение, здесь:

1/3

2/3

3/3

Теперь поговорим о блоке N°2️⃣

НЕОБХОДИМЫЕ КОМПЕТЕНЦИИ

Я как создатель, как организатор инвестиционных проектов, как человек, обладающий экспертностью в сфере коммерческой недвижимости, выпишу некоторые навыки.

____
Навыки, которые на мой взгляд помогают создать и реализовать ГАБ (готовый арендный бизнес).


1. Понимание, как устроен рынок коммерческой недвижимости
2. Понимание, как работают арендаторы
3. Понимание, какая мотивация у собственников


4. Знание математики (уровень школы)
5. Навыки общения и донесения мысли
6. Постоянная уверенность в себе


7. Способность допустить кратное увеличение своей ответственности
8. Умение снижать важность по отношению к предстоящим и наступившим событиям.
9. Дать себе время

__
Если каких то навыков не хватает. Что нужно сделать?

Правильно! Приобрести их.
____

Так же, по очереди перечислю, как можно эти навыки получить.

1. Поработать в агентстве, прочитать литературу, посмотреть ютуб, почитать экспертов.
2. Позвонить торговым сетям, найти помещение и попредлагать им, почитать о них, пообщаться с теми, кто знает о них.
3. Позвонить по объявлениям в авито и спросить. Почитать/рутюб/задать вопросы экспертам в каналах. Поставить себя на место собственника. Поиграть в игру ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
ЗДЕСЬ о ней. И ЗДЕСЬ!


4. Математика. Это +/-/÷/×/%/коэффициенты
5. Изучить терминологию. Понять/зазубрить. Сходить на курсы по ораторскому. Сходить на переговоры с теми, кто это делает, послушать, как общаются по телефону специалисты, рутюб.
6. Самопрограммирование. Партнёр который верит в вас. Психолог. Спорт. Маленькие регулярные победы, техника "ЕжеВика"


7. Переживаешь, что долг 2 млн? Реши задачу, как радоваться долгу в 20млн!
Хочешь построить дом? Захоти построить город!
Ждёшь, когда высшие силы помогут в делах житейских? Действуй как Бог, то есть действуй!
8. Там где ВАЖНОСТЬ, там гордыня, страх, зависимость, тщеславие, унижение прочего. Это всё создаёт препятствия.
Когда сталкиваемся с этим, нужно произносить "Снижаю важность. Это 1 из 1000 событий". Мозг привыкнет. И станет многое ПРОСТО.
9. Хотите себе сейчас денег, результаты, компетенции?
А через год или через 3 года не захотите что ли? (конечно захотите)
Даже 9 женщин не родят за месяц ребенка.
Если не получается, меняй подход. Продолжай совершать маленькие регулярные шаги 👣
Только люби себя.
Дай себе время

____


Ставьте реакции🔥❤️👍🏻

Пишу следующую запись про кейсы..

‼️Расскажу про реальные кейсы, которые были/есть у меня в этом году.


На их примерах можно будет увидеть модели, где без своих денег происходит покупка коммерции и заработок на этом.

❗️1ый кейс будет здесь, читайте ниже⤵️

Предыдущая тема здесь

Цифры прибыли раскрывать здесь я не стану. Прибыль есть. Можно спросить в личку.

Я понимаю, что сейчас у вас может не быть знакомых инвесторов, у застройщиков может не оказаться таких предложений, а в банке сейчас слишком высокие ставки.
Но так было не всегда и так будет не всегда.
На рынке всегда будут возможности.
Искать, заметить и воспользоваться, вот задача.

Когда передо мной стояла задача купить себе коммерческое помещение, я не спрашивал, какое оно будет, где и что будет за арендатор.

Я спрашивал себя "как" я это сделаю?

Информация пришла из общения с тем человеком, у которой уже было то, что хочу себе я
(насмотренность)

Так я взял ипотеку на строительство дома.
Чтобы её получить мне нужно было показать на счетах ~2.5млн рублей.
Если бы их не было, я бы их перехватил у "друга" на неделю.
После выдачи кредита вернул бы эти деньги "другу".
Ипотека получена.

Часть денег от туда я позаимствовал для покупки коммерческого помещения. Вернее на первоначальный взнос.
Потому что само помещение я купил в ещё одну отдельную коммерческую ипотеку🙂

Но дело в том, что у меня ещё пока не было никакого подходящего варианта для покупки.
Этот вариант появился только спустя 5 месяцев.
Вот тогда, я и внёс 30% первый взнос. Остальную сумму взял в коммерческую ипотеку.

✍️Платежи по ипотеке на строительство у меня платились с бизнеса. Но я мог бы отложить сумму на них на 1 год из денег, что дал мне банк. И конечно это шло в расходы.

👌🏻Платежи по коммерческой ипотеке покрывались ежемесячными оплатами арендаторов, которые сняли площади моего помещения в аренду.

🕘Через 7 месяцев коммерческое помещение было продано сильно дороже.
Коммерческая ипотека была загашена при продаже помещения.
Мне вернулся мой ПВ 30%
Так были заработаны более "Х" млн-ов рублей.

⁉️Как вам схема?)

Ставьте лайк за смелость и предприимчивость😃🔥👍🏻

Вторая модель уже проще.
Пишу...

16-17 ноября еду на конференцию в Москву🔥
Кто хочет, может тоже поехать. Если что, у меня есть специальный промокод "TRUNIN25" на скидку в 25%⤵️

Investment Leaders-2024 — единственный форум об инвестициях во всех сферах теперь 2 дня.

Без цензуры: все, что вы хотели знать о рынке, но боялись спросить.

📍SAVE THE DATE: 16-17 ноября, Soluxe Hotel Moscow

Вас ждут:
▪️ Сочная программа, затрагивающая все инструменты инвестирования: от облигаций до криптоактивов;
▪️ Сильнейший поток про венчурные инвестиции от eXit.conf;
▪️ Мощное инвест-комьюнити;
▪️ Только профит и никакой воды;
▪️ Встречи с эмитентами лицом к лицу;
▪️ А главное — 10 параллельных потоков, где более 200 спикеров обсудят главные тренды рынка и поделятся инсайтами

Среди спикеров: представители Банка России, Московской биржи, рейтингового агентства «Эксперт РА», РБК Инвестиций, Альфа Капитала, ВТБ Регистратора, Positive Technologies, РЕД СОФТ, Финама, Департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы.

➡️ По промокоду «TRUNIN25»скидка 25% на все тарифы, кроме Platinum

📍Программа и регистрация:
https://clck.ru/3EVEDr

Кейс 3-тий ❗️
2ой кейс здесь

Мы достали новую карточку возможностей.
И нам выпал объект в покупку.
Здание на собственной земле.

Определили кому его можно сдать и даже получили от арендаторов устные, и документальные подтверждения.
На своём инвестиционном комитете мы решили - покупать!

4 способа.
1. За наличные
2. В ипотеку
3. За деньги инвесторов
4. За свои деньги, а потом передать в залог инвесторам, как обеспечение и вернуть свои деньги себе.

Мы рассматривали вариант 4.
Но потом всё же перешли к варианту 1.

Поскольку генеральная линия моей темы "как купить себе коммерцию без своих денег и заработать на этом?", то рассмотрим вариант 3.


Что мы имеем?
Объект, арендатор, инвестор, мы сами.
Цифры по причине коммерческой тайны условные, но в личном диалоге, готов их озвучить как есть.

Объект 15млн
Арендатор 250 тр
Инвестор даёт 15млн под 30% годовых на 2 года (в обеспечение займа Объект с землёй уходят в залог Инвестору, как гарант)

Объект согласно локации можно продать за 9-10 лет окупаемости.
Монопольное место🔥
Но давайте снизим ожидания и возьмём 8,3 года (100аренд)
250тр×100 =25млн
❗️это ниже рынка. Более реальная цена продажи на уровне 27-30млн

Цикл продажи такого объекта 6-18месяцев.

Если сделка будет идти 6 месяцев, то % накапают 2.25млн.
15+2.25=17.25 млн к возврату Инвестору.
Заработок составит ~7млн (учитывая налоги)

Если сделка будет идти 24 месяца, то накапает 9млн
15+9млн=24млн к возврату Инвестору.
Заработок составить ~0 (учитывая налоги)

Если что то пойдёт не так, Инвестору перейдёт шикарный объект. А вы завершите проект с мощным опытом, но без убытков☝️

Только вспомним один момент.
В месяц объект генерит 250тр
В год 3млн
За 2 года 6млн🫠

Так что если даже 2 года будет идти проект, вы от перепродажи, с учётом возврата долга и % инвестору получите 0 (с учетом вычета на налоги), а от потоков ~6млн (без вычета налогов)

А ещё лайф хак.
Вероятно, через 1,5-2 года ЦБ снизит ключевую ставку.
И можно будет сменить залогодержателя с инвестора на банк.

Получить ипотеку лет на 20-30.
С платежом в 200-250тр в месяц.
И спокойно продавать дорого. Оставляя всю прибыль от продажи себе.

Ставьте в комментарии "+" кому понравилось.
Ставьте реакции 🔥👍🏻 они меня мотивируют делиться с вами опытом и инсайтами.

Новая фишка ✅️
Приглашайте в канал друзей!
Хочу, чтобы нас было более 1000 замечательных людей😃
Ссылка здесь https://t.me/TruninPRO