Что важно проверить перед покупкой недвижимости в РФ в 2026 году

В 2026 появились новые риски при покупке недвижимости в России: ограничения связаны с новыми реестрами, воинским учетом, иноагентами и банкротствами. Один пропущенный пункт может обернуться оспоренной или отмененной сделкой.

Собрал для вас 6 моментов, на которые стоит обратить внимание при покупке недвижимости.

1️⃣ Повестки и воинский учет
Если продавец (или любой собственник) не явился по повестке в течение 20 дней после публикации, автоматически вводятся ограничения: запрет на регистрацию сделок с недвижимостью. Росреестр просто откажет в переходе права собственности — сделка сорвется.

Что делать? Попросите продавца (и всех собственников) предоставить актуальную выписку из реестра через личный кабинет на Госуслугах или сайте реестра. Проверьте самостоятельно по ФИО/паспорту, если есть доступ.

2️⃣ Алименты
Обычная проверка исполнительных производств может ничего не показать. Производство могли прекратить за невозможностью взыскания, а долг останется. Такой продавец рискует банкротством и оспариванием сделки.

Что делать? Кроме стандартной проверки в банке исполнительных производств ФССП, отдельно проверьте всех продавцов в реестре злостных алиментщиков.

3️⃣ Опасные статусы: чиновник, иноагент, резидент недружественного гос-ва
Сделки с иноагентами под повышенным контролем банков. Могут возникнуть блокировки платежей, оспаривание в будущем или репутационные/юридические проблемы. С 2026 иноагенты платят НДФЛ 30% при продаже независимо от срока владения.

Сделки с чиновниками опасны тем, что если госслужащего привлекут к уголовной ответственности, купленную недвижимость может оспорить государство. Купленная недвижимость может быть конфискована, и вы останетесь и без объекта, и без денег.

Сюда же относится и статус резидента недружественного государства — за покупку недвижимости у них можно получить уголовное дело или отмену сделки как минимум.

Что делать? Проверьте продавца, супруга/супругу и представителей в реестре на сайте Минюста РФ. Если статус есть — лучше отказаться или обратиться за профессионалам для юридической экспертизы. Также запросите документ, подтверждающий налоговое резидентство РФ (например, 3-НДФЛ).

4️⃣ Банкротство и предбанкротное состояние
Если продавец банкрот или близок к нему (ИП или физлицо), сделку оспорят финансовый управляющий или кредиторы в течение 3 лет. Деньги вернут, а квартиру нет.

Что делать? Проверьте продавца как физлицо и как ИП (если был). Ищите по ФИО, дате рождения, ИНН. Если есть производства, это повод насторожиться и потребовать объяснений.

5️⃣ Полная выписка из ЕГРН + цифровой профиль объекта
Очень удобный инструмент проверки. Показывает аварийность дома, неузаконенные перепланировки, долги по капремонту, метки по маткапиталу.

Что делать? Закажите свежую полную выписку (через МФЦ/Госуслуги). Проверьте дом на сайте Росреестра/Госуслуг. Если есть красные флаги, требуйте устранения до сделки.

6️⃣ Доверенность и паспорт
Банально, но без действительного паспорта или доверенности сделка юридически ничтожна.

Что делать? Проверьте паспорт на Госуслугах. Доверенность — на сайте Федеральной нотариальной палаты (введите дату, номер, нотариуса). Убедитесь, что не отменена.

Если сейчас смотрите варианты на вторичке, напишите в комментариях город, тип объекта или главное опасение. Я разберу риски вашего варианта.

⚡️ Свежий инсайт: то, что вы не узнаете в открытых источниках

Сегодня собрал закрытую встречу. Всего 9 человек, все риелторы. Никакую рекламу не давали, СМИ не оповещали.

4 часа обсуждали эксклюзивные объекты, которых вы не увидите ни на одном сайте. Ни на Циане, ни еще где-либо. В список вошли: коммерческая недвижимость, земельные участки и жилые объекты.

Но, по правде говоря, мы обсуждали не столько сами объекты, сколько запросы. У кого есть покупатель, у кого продавец, а у кого доступ.

Договорились проводить такие встречи регулярно. В следующий раз встречаемся через месяц. Наша цель — сделать рынок недвижимости интереснее.

Работать не только по обычным объектам из открытых источников, но и по закрытому рынку, где прежде всего важен доступ к информации, а не только сама недвижимость.

Именно так рождаются интересные сделки. И я периодически буду вам о них рассказывать.

В целом, начало получилось хорошим. Будем смотреть дальше, что из этого вырастет.

💰 Куда вложить деньги, если задача — просто не потерять?

Когда-то ко мне пришел клиент с простым желанием — сохранить капитал. На момент обращения у него было 10 млн рублей. Его первая мысль была «положить на вклад», что логично — это на первый взгляд надежно и у нас все так привыкли.

❗️Но был нюанс.

К тому времени я заметил, что ключевая ставка уже начала снижаться. И тогда честно сообщил ему об этом.

Я сказал: «вы возможно сохраните вложения, но доходность через год будет сравнима с инфляцией». И реально у него так и останутся 10 млн.

Тогда он спросил меня:
— А во что тогда инвестировать?

Рассмотрели драгоценные металлы, а именно золото. Первая реакция была осторожной — он слышал о золоте, кто-то из его друзей это покупал, но у человека было мало опыта инвестиций и он не знал, как правильно все сделать.

📈 Дальше я показал ему графики исторической доходности. Там был виден однозначный рост из года в год. Чтобы усилить аргумент, мы рассчитали, сколько у него получится на вкладе или золоте, с учетом инфляции. И добавил:

— Не обязательно брать только золото. Но если вы хотите устойчивого портфеля, оно сейчас будет хорошим выбором. К тому же, золото легко менять, вы всегда сможете легко продать монеты.

Цифры его убедили. Он согласился докупить золото.

Это стало началом нашей общей победы! Сейчас у него уже 16,5 млн рублей. Общий прирост составил +65%.

В итоге его отношение к инвестициям изменилось в лучшую сторону. Он стал гораздо активнее и превратился в одного из моих постоянных клиентов. Мы пересматриваем позиции в портфеле каждый квартал и докупаем другие драгметаллы.

Скоро поделюсь с вами видео, а пока делюсь небольшим спойлером

Инвестор, у которого 17 активов в 6 странах, 4 наследника и нет структуры владения: «Да, думаю, потом как-нибудь разберемся»

Мир инвесторов — это театр абсурда 🎭