Как устранить замечания по заявке и приблизить получение льготы?

В серии предыдущих постов, мы здесь рассмотрели, как выбрать подходящую льготу, как подготовить заявку на ее получение на примере целевого льготного предоставления земельного участка для реализации инвестиционного проекта. А сейчас, для большей иллюстрации мы рассмотрим один недавний пример из нашей практики по снятию многочисленных замечаний различных чиновников, при согласовании аналогичной заявки. Так сказать, добро пожаловать на нашу кухню!

Проект, которым мы занимались не относится к громким масштабным проектам. Наш инвестор, изначально уже использовал этот участок в краткосрочной аренде, но был заинтересован в расширении деятельности и капитальном строительстве. Однако после подачи заявки был получен отказ в предоставлении этого земельного участку для строительства! Заявка получила сразу несколько отрицательных отзывов. Все пропало? Что же делать?

👉 Продолжение читайте по ссылке

Зачем вообще нужны льготы и что они нам дают?

Отношение к льготам у нас вообще настороженное. Несколько других расхожих мифов мы уже здесь обсудили.
Первое, льготы для инвесторов — это долго и вообще не работает. Да. Волков бояться - в лес не ходить, согласования и разрешительную документацию тоже еще недавно было не получить, но ведь решаем, строим же!
Второе, хорошему проекту льготы не нужны – он сам себе дорогу проложит. Сейчас не проложит – и вот почему.

Теперь добрались и до самого главного: зачем они, эти льготы нужны? Это вообще частый вопрос. И меня он поначалу ставил в тупик! Это ж, вроде, так просто. Сейчас я понимаю, что даже если такой вопрос не задают, постесняются, все равно он висит в воздухе. Бизнесмены, сделавшие себя сами, без посторонней помощи видят в этом что-то искусственное, нездоровое, какой-то подвох. С чего вдруг государство решило мне помочь?

Такое недоверие работало в 90-е годы и в начале нулевых, когда коммерсанты к своему бизнесу государство не подпускали на пушечный выстрел - еще пронюхают, что да как, придется налоги платить. Но сейчас, когда каждый чек, платёж, покупка в кафе – сразу на мониторе у налогового инспектора, такая осмотрительность более не актуальна. Налоги не платят маргинальные 1-1,5% бизнесов, а значит надо с государством сотрудничать и льготами пользоваться по полной.

Жесткий российский бизнес последних 35 лет, с девальвациями рубля, ваучерной приватизацией, санкциями и прочими неурядицами, закалили характер нашего предпринимателя. Адаптировавшиеся или «выжившие» после всех этих невзгод с недоверием относятся к новым правилам с невиданной щедростью от государства. Большинство пока сами не попробуют, считают, что различные льготы – это только для «своих», их не получить. Все верно, а почему тогда не стать «своим», не сыграть по правилам чиновников и не получить господдержку. Тем более, самые успешные, российский список «Форбс» пользуются этим среди первых!

Более того, сэкономил – значит заработал. По мне, льготы — это ваша экономия, значит прибыль! Целые отрасли за последние годы бьют рекорды за счет точечной господдержки и широкого арсенала льгот: жилищное строительство благодаря субсидированной ипотеке, машиностроение за счет лизинга, автомобилестроение благодаря программам Минпромторга по утилизации, семейному и первому авто, внутренний туризм благодаря кэшбеку и субсидированию авиаперевозок, рыбное и сельское хозяйство благодаря лизингу, льготным кредитам и контрсанкциям. Однако часть отраслей, в основном с подакцизной продукцией (табак, алкоголь, углеводороды)- напротив не получаю почти никаких льгот, только ежегодно возрастающую налоговую нагрузку. Также государство считает самодостаточной большинство коммерческой деятельности - розничную торговлю, общепит, жилой и коммерческий девелопмент, многие услуги – банки, страховые компании не имеют точечных льгот. Поэтому – если вы по мнению государства не относитесь к сверхприбыльному бизнесу, то безусловно, надо смелее льготами пользоваться!

вид разрешенного использования

характеристика земельного участка, определяющая деятельность и строительство на территории.

Пример нашей работы....

Подготовка обоснований для получения налоговых льгот в рамках режима «Свободный порт»:
1. Технико-экономическое обоснование
2. Финансовая модель
3. Юридическое обоснование для применения данного режима
4. Сравнительный анализ других налоговых преференциальных режимов для данной территории.

👉 Продолжение читайте по ссылке

Почему именно сейчас? Момент для входа на рынок!

Кризис, санкции – безусловно плохо, но для нас это новые возможности. А льготы - дополнительный аргумент ими воспользоваться. Сигнал для принятия решения о реализации проекта – сниженная стоимость активов, о чем мы уже писали здесь.

Все это заставляет наших вдумчивых инвесторов внимательно следить за рынком и действовать крайне энергично. Именно так мы действовали в начале 2000-х когда, запускали туристические проекты.
Аналогично, и в мировой кризис 2008 года, после обвала международных рынков и резкого снижения цена на российскую недвижимость – мы продолжили инвестировать. Это позволило через 5 лет успешно запустить проект и получить национальную премию CRE-2013 для бизнес-центров класса А (на фото).

Время для принятия решения – наиважнейший параметр. Можно принять верное решение на перспективном рынке, но не в правильное время, и все будет тщетно!
Другие примеры из моей практики – международный проект и развитие местного производства.

Как и где сэкономить на инвестпроекте и снова сделать его рентабельным?

Уже писали про кризис, неопределенность на российском рынке в последний год, резком снижении цен на бизнес-активы, в связи с их продажами международным бизнесом. Также о том, что в наше время платить налоги и не получать инвестиционные льготы от государства (недвижимость, кэшбеки, налоговые преференции) значит обрекать свои инвестиции на прозябание.

Другой важный негативный фактор, который становиться преобладающим в последние годы на российском рынке – резкий рост инвестиционных затрат, что вообще ставит под сомнения рентабельность любых инвестиций.

Еще на излете пандемии постановлением Правительства РФ от 9 августа 2021 г. N 1315 фактически легализовало рост стоимости инвестиционных проектов, реализуемых за бюджетный счет в рамках госзаказа до 30% без необходимости подтверждения этого путем прохождения дополнительных экспертиз. В коммерческом секторе таких проблем за последний год даже прибавилось..

👉 Продолжение читайте по ссылке

Загородный клуб «Дача»

Пример из начала 2000-х по предоставлению земельных участков в Ленобласти по 4 различным механизмам.

Заброшенная ведомственная база отдыха только с летним проживанием и ветхим номерным фондом превращена в парк-отель на 50 га и более 200 комфортабельных номеров и коттеджей.
🔹 инвестиции более 1 млрд. рублей: увеличение площадей в 10 раз.
🔹 более 30 новых объектов и 10 новых всесезонных магнитов на территории
🔹 объект успешно работает более 15 лет

👉 Подробнее здесь или по ссылке

Специальный инвестиционный контракт

Льготный механизм поддержки промышленных проектов, предусматривающий налоговые, имущественные преференции, но самое главное - возможность сбыта готовой продукции для нужд государства без торгов.

Начнем с понедельника…

Мы уже здесь разбирали неделю назад:
Как выбрать льготу для инвестпроекта?
Как правильно подготовить заявку на выбранную льготу?
На примере разобрали как устранить замечания по заявке от госоргана если они возникнут…
А они наверняка возникнут!
Как будто это очередной фрагмент, деталь от пазла. 👀

Да, все верно, эти элементы объединены в систему, которая помогла мне самому получить поддержку от государства в начале 2000-х, помогла многим инвесторам, с которыми я работал за последние 10 лет….

С 27 февраля (это завтра) начну выкладывать более детальные посты о этой системе...
А пока - хорошего воскресенья и до завтра! 😉

Как получить льготу, чтобы Ваш проект засверкал как бриллиант?

Доверчивость уходит вместе с детством. Умение доверять сохраняется у тех, кто решил стать предпринимателем или даже инвестором. Без доверия к сотрудникам, коллегам, партнерам и государству невозможно создавать бизнес. Поэтому, несмотря на сложности, инвесторы продолжают верить государству. Ведь инвестиции — это и есть высшая форма доверия. Доверяют и продолжают мужественно преодолевать непонимание, иногда зависть, уживаются с качеством и скоростью работы государственных сервисов, и вкладывают в России свои деньги.

Инвестора не пугают отказы от государства, мы редко опускаем руки, жалуемся на невзгоды. Из инвестора сложно обратно превратиться в работника «5 через 2», «8 часов в день». Однако, инвестор испытывает разочарование, когда к его детищу относятся равнодушно. Такое безразличие - сквозит при общении с государством, ранит оно сильнее, чем отказы, которые, наоборот, действуют как допинг...

👉 Продолжение читайте по ссылке

Атланты небо держат на каменных руках …

В июне 2020 года Постановлением Правительства Санкт-Петербурга объект культурного наследия регионального значения "Дом Салтыковой Е.П." (на фото) в самом центре города передан инвестору для проведения реставрационных работ и приспособления под гостиницу.

Дюжина региональных и федеральных ведомств, подрядчики, эксперты, градозащитники и инвестор борются за спасение и сохранение здания. Каждый против каждого, и все против всех, при этом часть сооружений уже разобрано и продолжает разрушаться.

Что касается механизмов поддержки - в данном случае, для помощи атлантам, заключено соглашение на инвестиционных условиях. Но существует еще как минимум 4 альтернативных способа реализации подобного проекта: государственная преференция, аренда для социально-значимых видов деятельности, концессия и, наконец, в аренду для приспособления по программе «1 рубль за 1 кв.м.».

Но мне кажется, здесь дело не в выборе механизма поддержки атлантов, не так ли?

Горская. Земля и льготы.

Предложения по концепции развития территории площадью 150 га выполнены по заказу Правительства Санкт-Петербурга в 2019 году.

Заброшенная и захламленная территория. Строительная площадка кольцевой автодороги и дамбы. Нашу команду пригласили создать концепцию развития проекта, механизмы его реализации и способы получения поддержки от государства для взаимодействия с инвесторами.

Предложенный нами проект: более 1 млн. м2 коммерческой недвижимости и 60 млрд. руб. инвестиций.

• Проект согласован Правительством СПб и был представлен на ПМЭФ-2020.
• Согласованы льготы для проекта от государства до 20% затрат (до 12 млрд. рублей).

👉 Хотите также смотрите условия по ссылке

🎾 Объекты спорта. Земельный вопрос.

Как получить земельный участок целевым назначением?

Земельный кодекс (ст. 39.6 п.2) предусматривает предоставление земельных участков для строительства объектов спорта без проведения торгов (целевым образом) для всей территории России.

Как сэкономить на стоимости предоставления (инвестиционной оценке) при получении участка под инвестпроект в этом случае?

При таком предоставлении участка (без торгов) существует возможность рыночной стоимости аренды участка (инвестиционная оценка), либо льготная аренда, устанавливаемая на основе кадастровой стоимости земельного участка. Разница в этом случае может быть достаточно существенная от 2-5 раз, и это зависит от конкретного субъекта РФ или муниципалитета и действующих нормативных актов.
В нашей практике были оба случая расчета арендной платы при предоставления земельных участков под размещения спортивных объектов и обычно это требует предварительного анализа.

Хотите реализовать подобный проект? 👉 наши условия здесь

Государственно-частное партнерство

Совокупность механизмов привлечения частных инвестиций для создания и последующего использования различных инфраструктурных объектов от школ до гостиниц, от дорог и транспорта до фабрик и коммунальных предприятий, и т.д.
Механизмы могут предусматривать предоставление от государства зданий и земельных участков для размещения таких объектов, а также части денежных средств на их строительство и эксплуатацию.

👉 Если планируйте такой проект, читайте наши возможности по ссылке

Два в одном. Бонус и подарок.

Механизмов поддержки много, нюансов еще больше. Кто в этом разберется? Иногда даже постановка запроса требует корректировок.

Бывает, что инвестор приходит с одним, а находит и реализует совсем другой способ решения первоначальной задачи, или даже совсем другой проблемы, или забирает дополнительный бонус.

Например, в этом кейсе, к желанию оформить земельный участок прибавилась дополнительная идея снижения арендной платы.

А здесь, вместо получения нескольких земельных участков был предложен механизм «свободный порт».

Тут, получить здание в аренду для размещения объекта образования и спорта было проще через государственную преференцию с последующим оформлением и земли под инвестпроект.

Такой процесс требует доверительного и рассудительного разговора на одном языке заинтересованных в проекте людей.

Коллеги из Смольного подготовили дельный подарок - неплохой сборник механизмов поддержки, может и Вам пригодится.