Как мгновенно посчитать стоимость гостиницы методом «банки газировки»?

Без верного расчета и оценки перспектив бизнеса нет принятия решения, нет и инвестирования.
Руководителю или собственнику нужно иметь простой метод мгновенной оценки бизнеса. Кто-то называет это чутьем или интуицией, опирается на них или вообще обходится без цифр. Мне всегда проще было оперировать ценой объекта, рентабельностью, в общем финансовыми показателями. В гостиничном бизнесе это достаточно сложные расчеты, завязанные на множество узкоспециальных показателей и такую же отраслевую статистику. При этом, безусловно остаются важнейшим фундаментом для принятия решения о перспективах проекта.

Уже в зрелые годы, мне пришлось вновь браться за учебники и изучать более 20 различных методов финансовой оценки гостиничного бизнеса, писать и защищать на эту тему академическую работу используя вполне конкретный проект из практики. Некоторые методы были сложны. Однако среди них был один, который я запомнил на всю жизнь, в него входило всего три компоненты и посчитать цену бизнеса можно было действительно меньше чем за 1 минуту.

Вот он:
Цена гостиницы = (кол-во номеров) * ($100 тыс.) * (цена банки газировки).

Компоненты этой формулы следующие:
1. Количество номеров в гостинице в штуках
2. $100 000 сто тысяч долларов США
3. Цена одной банки газировки в ближайшем магазине или автомате с напитками

Все! Перемножаем три известных величины и получаем приблизительную стоимость объекта.
В недавнем посте я здесь рассказывал о вынужденной продаже 10 гостиниц (чуть более 4 тысяч номеров) в России от норвежской Wenaas Group в пользу АФК «Система». С учетом принятого сейчас 50% дисконта для одобрения подобных сделок эта мгновенная формула дала достаточно точную прикидку по цене, с ошибкой не более 25%. 😊

Безусловно, я не призываю использовать этот метод в бизнес практике или полагаться на него полностью. Однако часто необходимо быстро и самостоятельно оценить перспективы и такие методы «на коленке» есть в каждой отрасли и вполне оправданы.

Как получить земельный участок под инвестпроект от государства? Эпизод второй: устранение замечаний по заявке.

Мы продолжаем многосерийный разбор кейса нашего клиента, получившего в Санкт-Петербурге земельный участок 0,66 Га для строительства станции технического обслуживания (СТО) коммунальной техники.
В предыдущем (первом) эпизоде мы разобрали как подготовить заявку, где можно найти форму заявления и какие основные вопросы возникают при её заполнении.

Значит, заявка на получение земельного участка уже заполнена, направлена в уполномоченный госорган и, по идее, теоретически, инвестор предвкушает его оформление в аренду для последующего строительства т.е. реализации инвестиционного проекта.
Однако в большинстве случаев у госорганов, ответственных за отдельные разделы и согласование будущего проекта (земельные, имущественные, архитектурные, транспортные, инфраструктурные аспекты и т.д.) возникают замечания еще на этапе согласования размещения нашего проекта на предлагаемом земельном участке.

Какие обычно возникают замечания у госорганов и как их устранить?
Мы делали подробный разбор какие типичные возражения здесь могут возникнуть и как мы эти замечания устраняли.

Какие еще есть нюансы?
Часто необходимо поменять вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, но коллизия в том, что сделать это может только правообладатель, в данном случае государство. В нашем случае, пришлось направлять такое ходатайство и менять назначение «автомобильный транспорт» (ранее участок использовался под парковку), на «предоставление коммунальных услуг». В результате, в сведениях в едином государственном реестре недвижимости через месяц были внесены соответствующие изменения.

Что мы получаем в результате?
Как правило, после устранения замечаний, все ответственные отраслевые госорганы не имеют значимых возражений и согласны с предлагаемым перспективным инвестиционным проектом и соответствующим функционалом земельного участка.
В следующем эпизоде мы более подробно остановимся на необходимости инвестору предоставлять эскиз застройки участка и как его согласовать с государством.

Продолжение следует …

Законы и практика получения земли и зданий по цене 1 рубль за квадратный метр. Про то, что чиновники пишут мелким шрифтом, а инвесторы обычно не читают и не знают.

Уверен, что большинство слышали про возможность получить здания-памятники за 1 рубль. Есть другая возможность, получить для реализации масштабного инвестиционного проекта (МАИП) за 1 рубль землю для промышленного строительства. Звучит очень выгодно, и инвестор все выяснит, сам примет решение и сам такие здания или землю сможет оформить. Действительно, сейчас все можно самим сделать. Тем более, что все процедуры, не говоря уже о законах, есть в общем доступе, даже онлайн. Или если есть сомнения, можно взять консультанта. Да, но ответственный консультант никогда не дает 100% гарантию, тем более за действия или бездействия чиновников. Если нужна такая гарантия, есть другой скользкий вариант: можно, пойти к решалам, тогда и «гарантия» есть, но что-то очень все и всегда дорого… и слишком мутно.

На самом деле: все законы и процедуры их применения сейчас абсолютно открыты. Нужно просто про них знать, проанализировать, понять, как это работает на практике и доступно объяснить инвестору. И все! Но, как-то много вопросов все равно остается, если копнуть поглубже. Точнее нет общей картины практического применения такой льготы глазами не юриста, не проектировщика или строителя, а именно для инвестора. Проще недоговорить, чем видеть, рассказать и обсудить всю картину. Давайте здесь это исправим - все начистоту!

👉 Продолжение читайте по ссылке

Инвестиционный налоговый вычет - Уменьшение налога на прибыль за счет расходов на приобретение и модернизацию основных средств, а также средств, потраченных на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы. Порядок применения инвестиционного вычета предусмотрен положениями ст. 286.1 НК РФ, а возможность применения в конкретном регионе устанавливается соответствующим региональным Законом.

❗️ Город предлагает инвесторам земельные участки под размещение объекта торговли, склада и АЗС

Торги пройдут 17 мая 2023 года, заявки принимаются по 12 мая включительно.

📍 Участок на проспекте Большевиков (Невский район) для размещения автозаправочной станции

📍 Участок на Таллинском шоссе (Красносельский район) для размещения объекта торговли

📍 Участок в поселке Металлострой (Колпинский район) для строительства склада, объекта предоставления коммунальных услуг

🔎 Все подробности о земельных участках, условиях аукционов и окружающей застройке — на Инвестиционном портале Санкт-Петербурга.

Земля за 1 рубль — это льгота для промышленного инвестора или русская рулетка?

Государство предлагает земельный участок за 1 рубль для новых объектов промышленности по механизму масштабного инвестиционного проекта. В чем подвох? Инвестору предлагается предоставить банковскую гарантию и так обеспечить исполнение всех обязательств по соглашению: завершение проекта установленного вида деятельности в срок, причем с достижением предполагаемого объема инвестиций, и количества новых рабочих мест.

Наш инвестор действует в высококонкурентной среде и даже вынужденный уход из России крупных западных игроков не снимает всех рисков проекта.

Может ли в принципе инвестор гарантированно успешно завершить и окупить проект в теперешних турбулентных условиях?

Практически инвестор берет на себя дополнительные обязательства и увеличивает для себя негативные последствия и возможные риски проекта.

Согласно классической модели оценки финансовых активов (CAPM -модель) дополнительный риск инвестора должен быть обеспечен повышенной компенсацией (возвратом) от таких инвестиций. Но где и за счет чего найти такие ресурсы промышленному инвестору? Если предполагаемая доходность, например, только 20% годовых, то за счет чего он сможет заработать 25 или 30% годовых?

Наличие избыточных гарантийных обязательств от инвестора в пользу государства превращает такие инвестиционные льготы в русскую рулетку. Осторожный инвестор может просто не принять на себя такой риск и отказаться от проекта ….. и часто будет прав с точки зрения экономической теории.
Не зря ведь, во многих странах, таким инвесторам помимо бесплатной земли государство обеспечивает или полностью компенсирует подключение к инфраструктуре и предлагает льготные кредиты.

Два в одном. Бонус и подарок.

Механизмов поддержки много, нюансов еще больше. Кто в этом разберется? Иногда даже постановка запроса требует корректировок.

Бывает, что инвестор приходит с одним, а находит и реализует совсем другой способ решения первоначальной задачи, или даже совсем другой проблемы, или забирает дополнительный бонус.

Например, в этом кейсе, к желанию оформить земельный участок прибавилась дополнительная идея снижения арендной платы.

А здесь, вместо получения нескольких земельных участков был предложен механизм «свободный порт».

Тут, получить здание в аренду для размещения объекта образования и спорта было проще через государственную преференцию с последующим оформлением и земли под инвестпроект.

Такой процесс требует доверительного и рассудительного разговора на одном языке заинтересованных в проекте людей.

Коллеги из Смольного подготовили дельный подарок - неплохой сборник механизмов поддержки, может и Вам пригодится.

Город и Зенит с победой! Инвестиции работают!