Вчера были на семинаре по подготовке АГР в Мосстройинформ 🐎
Интересные выступления, полезная информация и всё такое. Ниже несколько интересных вопросов с ответами на них от представителей Москомархитектуры ⭕️

Нововведение в АГР – требуется указывать внутреннюю отделку, но указывать ее только в текстовой части без каких-то визуализаций интерьеров и т.д. 🐎

📑 НЭП | Законная недвижимость

Все объекты, которые сдаются в эксплуатацию, должны быть с отделкой в местах общего пользования. Без отделки можно сдавать только коммерческие помещения под продажу. Вот такое указание Мэра ⭕️

📑 НЭП | Законная недвижимость

Если у вас старый АГР, в который нужно внести даже незначительные изменения, требующие пересогласования, это потребует полный цикл пересогласования (в т.ч. с рассмотрением у Мэра ⭕️ с низко- и высокополигональными моделями)

📑 НЭП | Законная недвижимость

При приемке ОКС в эксплуатацию происходит проверка соответствия буклету АГР, в т.ч. внутренняя планировка ⭕️. Если в процессе проектирования или строительства планировки «поплыли», то требуется согласовать это с Москомархитектурой – получить письмо о том, что пересогласование АГР не требуется ⭕️

📑 НЭП | Законная недвижимость

Изменение град.регламента в части получения ТЭПов на застройку точно требует согласования концепции застройки с подготовкой высокополигональной модели, а вот изменить ВРИ в град.регламенте – не понятно ⭕️

📑 НЭП | Законная недвижимость

Извечный вопрос клиентов:
Требуется ли ГИКЭ для ПСОКН*❓

Государственная историко-культурная экспертиза (ГИКЭ) проводится в отношении проектов обеспечения сохранности ОКН 🏛️ (ПСОКН), которые не только включают оценку воздействия проводимых работ на ОКН, но и содержат меры по обеспечению сохранности ОКН (абз.13 ст.30 №73-ФЗ от 25.06.2002 г. и п.2.3.1.1.8 Регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 27.09.2017 г. №723-ПП).

К мерам по обеспечению сохранности ОКН относятся мероприятия, направленные на исключение негативного воздействия от проводимых земляных и строительных работ 👷‍♂️ на физическую сохранность памятника 🏛️. Чаще всего к таким работам относятся, например, различные геотехнические конструкции (геотехнические барьеры), снижающие дополнительные осадки памятника от проводимых земляных работ, или работы непосредственно в отношении самого памятника без затрагивания предмета охраны (например, усиление его фундаментов методом инъектирования для снятия аварийного технического состояния).

✅ Соответственно, если в ПСОКН обеспечение сохранности ОКН обосновано без проведения мер по обеспечению сохранности, то проведение ГИКЭ не требуется

Отмечу, что это исключительно столичная практика, а в других регионах ГИКЭ требуют в отношении всех ПСОКН, где мы сталкивались...

* Часто на рынке видим шифр ОСОКН, но мы предпочитаем ПСОКН 🟢

📑 НЭП | Законная недвижимость

Как понять, требуется ли проект сохранности ОКН❓

Здесь всё просто: проведение земляных, строительных и иных работ 👷‍♂️ вблизи от ОКН 🏛️ строго ограничено, не должно приводить к ухудшению их состояния и подлежит согласованию с органом охраны (чч.2-3 ст.36 №73-ФЗ от 25.06.2002 г.), а согласование проводится в форме подготовки проекта сохранности ОКН 📑 с последующим согласованием в органе охраны (в Москве это Мосгорнаследие/ДКН) путем получения соответствующей государственной услуги 🐎.

***

Вопрос посложнее звучит так...
Как понять, есть ли у меня рядом ОКН❓

1. Экспресс-метод – посмотреть в ГИС ОГД 🐎
Сверху нажимаем «КАРТА», затем в меню слева находим раздел «12 Историко-культурный опорный план», выбираем все галочки. Если какая-то зона есть на вашем з/у или на соседнем, то проект сохранности ОКН необходим ✅. Переходим к пункту №2, потому что при подготовке проекта сохранности ОКН ответ ДКН потребуется всё равно.

Важно отметить, что к охраняемым объектам относятся не только памятники (здания), но и объекты археологии (культурные слои под землей). Информация о памятниках открыта (даже таблички обязаны ставить собственники), а вот информация об объектах археологического наследия НЕ ПОДЛЕЖИТ ОПУБЛИКОВАНИЮ согласно приказу Минкультуры России от 01.09.2015 г. №2328. Следовательно, чтобы уточнить наличие археологии, нужно писать запрос в ДКН – пункт №2 данного поста.
Плюсы: быстро, буквально, здесь и сейчас.
Минусы: это не официальная бумага.

2. Метод точный, как швейцарские часы – сделать официальный запрос в орган исполнительный власти в сфере охраны культурного наследия – Мосгорнаследие (ДКН). Пишем запрос сведений из историко-культурного опорного плана в свободной форме и направляем через электронное обращение Мосгорнаследия 🐎.
Плюсы: в высшей степени официальный ответ гос.органа; как говорил Преображенский: «Окончательная бумажка. Фактическая. Настоящая! Броня!».
Минусы: ждать 30 дней.

📑 НЭП | Законная недвижимость

ГОСэкспертиза не нужна ✅

После прохождения процедуры сохранения здания через ГЗК ✅ арендаторы в доп.соглашении к договору аренды земельного участка могут встретить следующую формулировку:

Арендатор обязуется обеспечить проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении объекта посредством Мосгосэкспертизы в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации

Многие заказчики обращают внимание на первую часть – «государственная экспертиза в Мосгосэкспертизе» 🐎, но не обращают внимания на 2-ю более важную часть – «в случаях, предусмотренных ГрК РФ» 🇷🇺. Давайте разбираться, что же там предусмотрено ГрК РФ...

✅ Допускается проведение как ГОСэкспертизы, так и НЕгосэкспертизы (ч.1 ст.49 ГрК РФ).
✅ Выбор между ГОС- и НЕгосэкспертизой лежит на застройщике (ч.1 ст.49 ГрК РФ).
✅ Перечень случае с ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ проведением ГОСэкспертизы ограничен (ч.3.4 ст.49 ГрК РФ):
🟢находится на территории посольств, консульств, на континентальном шельфе, во внутренних морских водах;
🟢находится в границах особо охраняемой природной территории;
🟢располагается на территории 2-х и более регионов;
🟢является автомобильной дорогой федерального значения;
🟢является объектом ж/д инфраструктуры;
🟢является объектом инфраструктуры воздушного транспорта;
🟢является объектом размещения и/или обезвреживания отходов;
🟢является объектом культурного наследия;
🟢является особо опасным, уникальным и технически сложным;
🟢является объектом обороны и безопасности, иным объектом, сведения о котором составляют государственную тайну;
🟢финансируется с привлечением бюджетных средств.

Если ваш объект не попадает под эти критерии, то ГОСэкспертиза НЕ НУЖНА 💭. Достаточно сделать НЕгосэкспертизу – быстрее, дешевле, более конкурентно 🏆.

📑 НЭП | Законная недвижимость

Назначаем судебную экспертизу правильно ⚖️

1️⃣ Формулируем вопросы

🟢 Следует формулировать вопрос так, чтобы ответ на него лег в вашу правовую позицию по спору. Не следует формулировать «вопросы ради вопросов»... ❌

🟢 Формулируя вопросы, нужно понимать, что имеющихся материалов дела и объекта в натуре достаточно, чтобы дать ответы на вопросы. Судебный эксперт это всего лишь человек, имеющий знания в какой-то области, а не супергерой, способный достать любую информацию. Иногда стороны указывают в вопросах какие-то документы, которыми даже сами не обладают и не могут предоставить в суд ⚖️, но надеются, что эксперт каким-то образом сам его достанет... Или хотят, чтобы эксперт сам каким-то образом попал в здание, к которому ни одна сторона не имеет отношения и не может обеспечить доступ. Не нужно так... ❌

➡️ В следующих постах разберем, какие именно вопросы следует ставить в различных видах споров и как их следует формулировать (разумеется, с точки зрения эксперта-строителя, а не юриста... я не претендую на всеобщую правоту, а только лишь поделюсь своим мнением специалиста).

P.S.: Официальные запросы с подписями и печатями нам не нужны. Не забудьте направить в экспертную организацию вопросы в редактируемом формате, чтобы наши делопроизводители не перебивали их своими ручками в наше ответное письмо. Пожалейте наших девочек...

2️⃣ Направляем в экспертную организацию 📎 исходные данные для формирования ценового предложения (📆 срок и 💸 стоимость)

Срок и стоимость формируются, исходя из предполагаемых 📄 трудозатрат экспертов и всяких затрат на проведение экспертизы (🏞️ командировочные расходы, 🔎 закупка какого-то вспомогательного оборудования и т.д.). Именно поэтому нужно не просто направить вопросы вроде «Какова стоимость работ по договору подряда», а направить еще и ✍️ сам договор, проектную / рабочую документацию, исполнительную документацию, КС-2, чтобы эксперты могли оценить свои трудозатраты и сформировать стоимость и сроки.

🟢🟢🟢

🤝 Информация для тех, кто раньше не сталкивался с проведением судебной экспертизы 👩‍⚖️

1️⃣ Экспертиза чаще всего назначается по инициативе сторон. Как проявить инициативу? Заявить ходатайство о проведении экспертизы, сославшись на необходимость специальных знаний в области строительства, землеустройства или другой области.

Довольно редко суд назначает экспертизу по своей инициативе, т.к. здесь всё упирается в оплату 💸. Кто ходатайствует о назначении экспертизы, тот и вносит денежные средства на депозит суда.

2️⃣ В ходатайстве о назначении экспертизы сразу нужно указать вопросы, ответы на которые послужат доказательством вашей правовой позиции. В следующих постах разберем, какие именно вопросы следует ставить в различных видах споров и как их следует формулировать 📄.

3️⃣ К ходатайству о назначении экспертизы нужно сразу приложить несколько (обычно 3 шт.) информационных писем 📑 от разных экспертных организаций о готовности провести экспертизу с указанием стоимости и сроков ее проведения, кандидатур экспертов.

4️⃣ Внести денежные средства на депозит суда 💸. Там денежные средства побудут до окончания проведения экспертизы, а потом с него будут выплачены экспертной организации.

5️⃣ Далее суд рассматривает предложенные кандидатуры экспертных организаций от каждой из сторон и назначает какую-то одну, выпуская определение о назначении экспертизы.
Каким образом выбирает суд 👩‍⚖️? «По внутреннему убеждению»... В половине случаев это «быстрее и дешевле», в половине случаев это престиж организации.
Редко, но всё же встречаются, следующие ситуации-исключения:

🟢 суд может проигнорировать ваши кандидатуры и назначить свою проверенную организацию (кстати, у некоторых судей мы в числе таких 🏆🏆🏆);

🟢 суд может назначить комиссионную экспертизу, поручив ее проведение одновременно нескольким судебным учреждениям 🗣️ (в т.ч. от разных сторон по делу).
...
Ну а далее проводится экспертиза, готовится экспертное заключение, сдается в суд, стороны с ним знакомятся, имею право ходатайствовать о вызове эксперта на заседание, чтобы задать ему какие-то уточняющие вопросы и т.д.

Разум против предрассудков 💡
Как я писал ранее, такое дерзкое решение — заложить фундамент всего на 3,5 метра для полукилометровой башни — не прошло бесследно... Заливку фундаментов начали осенью 1960 г., но ближе к окончанию их возведения, уже весной 1961 г., эксперты начали сомневаться в безопасности такого решения ⭕️.
Строительное сообщество почему-то отождествило необычность башни с ее ненадежностью. Их можно понять... Еще в XVI веке итальянский архитектор Андреа Палладио писал:

«Из всех ошибок, происходящих на постройке, наиболее пагубны те, которые касаются фундамента, так как они влекут за собой гибель всего здания и исправляются только с величайшим трудом»

Опыт устройства высоких башен из ж/б, а не из металла, тоже был неудачным. Первая бетонная башня Энгельгардта в Мюнхене 🇩🇪 (Олимпийская) постоянно «лечилась» от трещин, образующихся в ее теле, а по высоте (291 метр) она едва превышала половину проектной высоты новой московской башни (540м).

Была организована экспертная комиссия при Министерстве строительства, и начались беспощадные научно-технические баталии. Правда, проходили они в одностороннем порядке: со стороны автора проекта были расчеты ⭕️, а у комиссии вместо контрдоводов были одни эмоции ⭕️. Комиссия «завернула» проект и в постановлении указала:

«Учитывая уникальный характер и особые требования к долговечности сооружения, наиболее правильным было бы основать телевизионную башню на глубоких опорах, опирающихся на скалу».

Никитин на это отвечал:

«Уникальная – согласен. Но если расчеты фундаментов правильны, то не всё ли равно земле, как зовут стоящее на ней сооружение: уникальным или неуникальным?»

После этого был учрежден постоянный совет по прочности возводимых сооружений при Академии строительства. Его председатель, академик Насонов В.Н., заявил, что проект башни требует коренной переработки – главные претензии предъявлялись к фундаменту. Строитель мостов и тоннелей Смирнов А.Ф. заявил:

«Нужно фундамент поставить на скалу. Рыть опускные колодцы на глубину 40 метров, ставить железобетонные столбы да еще заделывать их в скальный грунт. Интуиция подсказывает мне, что конструкция фундамента ненадежна»

Оппоненты, выступавшие против естественного основания башни, в подтверждение своих доводов не могли предложить ничего, кроме своего авторитета и интуиции. Лишь проф. Ржаницын Н.А. произнес то самое слово – «перестраховка». Вместо умозрительных предположений Никитин приводил расчеты, доказывая двойной запас прочности и устойчивости фундаментов ⭕️. Подводя итоги, Никитин потребовал от членов совета воздержаться от умозрительных оценок и привести технически аргументированную критику, освобожденную от интуитивных соображений.
После многократных дебатов разум победил предрассудки 💡, и проект решили утвердить — с установлением охранной зоны, в пределах которой нельзя было откапывать котлованы, а также с устройством шпунта* вокруг фундамента глубиной 20 метров и диаметром 90 метров.
Решение совета одобрили все, кроме Министерства транспортного строительства — специалисты по мостам и тоннелям, не имея никакого отношения к высотному строительству, потребовали поставить башню на сваи. Забегая вперед, разум переборол и их архаичные взгляды 💡.
Комментируя эти споры в газетах, журналисты писали так:

«Следуя формуле бесконечной осторожности, люди строили бы столь прочные и тяжелые самолеты, что они не смогли бы подняться с земли»

⭕️ В итоге башню построили именно так, как ее задумывал гений Никитин с самого начала — на естественном основании с глубиной заложения менее 4 метров без свай ⭕️. Спустя полвека с ней всё хорошо, она выдержала даже пожар.
⭕️ Чему мы можем научиться в данной ситуации? Факты бьют домыслы. У кого правда, тот и сильней. Но за правду нужно биться — она сама себя не отстоит.
–––
* Когда успешно возвели уже 385 метров башни без шпунта, решением научно-технического совета от него решили вовсе отказаться ⭕️.

Завершим серию постов про Останкинскую телебашню 🤩 призывом прогуляться с близким человеком и рассказать интересные вещи про неё 💡
–––
🤩 Самая высокая в мире 🤩 на момент постройки (ее обогнала «Си-Эн-Тауэр» в 1975 году, Торонто, Канада 🇨🇦)

🤩 Глубина фундамента всего 3,5 метра (обычно делают глубокие свайные фундаменты; все утверждали, что без 40-метровых фундаментов башня не сможет устоять)

🤩 В башне предусмотрена уникальная система натянутых канатов, чтобы башня была достаточно жесткой, не сильно раскачивалась и не растрескивалась

🤩 Башня имеет отклонение шпиля до 5 метров от ветровой нагрузки (расчетное отклонение по проекту – 11,65 метра) и до 1,8 метров от нагрева солнечным светом (расчетное значение – 2,25 метра)

🤩 Уникальные динамические характеристики минимизируют колебания башни в области ресторана и смотровой площадки

🤩 При таких незаглубленных фундаментах башня не теряет устойчивость, потому что 3/4 веса приходится на основание и только 1/4 веса – на сам шпиль

🤩 И всем этим мощным аспектам башня обязана своему творцу – Николаю Васильевичу Никитину 🤩 ( доктор технических наук, заслуженный строитель, член-корреспондент академии), который несколько лет боролся за каждую уникальную особенность 🤩 . После строительства Останкино Никитина даже звали строить аналогичные сооружения в Багдаде 🇮🇶 и Токио 🇯🇵.
–––
Нам есть чем гордиться 🇷🇺

📑 НЭП | Законная недвижимость