📣 «Огромный спорткомплекс оказался самостроем»: как борются с незаконно возведенными объектами

🗣️ Поговорили с «Московским Комсомольцем» о самострое:

Эксперт порекомендовал читателям проверять недвижимость перед покупкой не только с помощью юриста, но и обращаться к специалистам по строительству. По его словам, примерно 2/3 возводят самострой сами, а 1/3 покупает самострой под видом законного объекта. Покупатель самостроя оказывается в очень непростой ситуации, при которой он теряет объект недвижимости и имеет призрачную возможность взыскать убытки с продавца.

Читайте, дорогие друзья ❤️

📑 НЭП | Законная недвижимость

📣 Коллеги, вроде, новость разлетелась мгновенно, но если вдруг кого-то обошло стороной, то продублируем.

✍️ Выпущено постановление Правительства Москвы №2993-ПП от 03.12.2025 г., которое упраздняет Москомархитектуру как самостоятельный орган исполнительной власти и включается её в состав Департамента градостроительной политики города Москвы ⭕️.

❓ Что для нас поменяется? Ничего. Просто вывески перевесят, будет небольшая турбулентность в делопроизводстве и больше реновации. Сохраняем спокойствие.

Верховный суд вынес решение по делу долиной – Лурье

Всё-таки у Фемиды* глаза закрыты ❤️. В хорошее время живем. Как пишет Гиляровский в «Москве и москвичах» у нас полвека с начала судебной реформы конца XIX в. Фемида стояла зрячая...

Только у Фемиды глаза закрылись на уровне Верховного суда... На уровне первой, апелляционной и кассационной инстанций как-то не совсем... Высш.квал.колл. судей и СК РФ стоит присмотреться... 🔎
— — —
* Фемида – богиня правосудия – изображается с повязкой на глазах, символизируя беспристрастие (не смотрит, кто с кем спорит, а слушает только аргументацию).

Какой праздник самый лучший? Разумеется, Новый год 🎄

Почему? Потому что суть праздника не ассоциируется с какими-то политическими причинами... Мы празднуем всего лишь, что наш общечеловеческий большой камень с металлическим ядром совершил очередной виток вокруг нашего горящего огненного шара. Никакой политики. Никаких революций. Никаких жертв. Только чистое природное явление – Земля сделала оборот вокруг Солнца 🇷🇺.

Именно с этим красивым астрономическим событием я вас и поздравляю. Будьте счастливы 🇷🇺

Счастье – штука объяснимая и контролируемая. Человеку всегда хочется чего-то большего. Человек не замечает того, что уже есть. Как красиво в переводе Пастернака звучат строки «Фауста» Гёте:

В неутомимости всечасной
Себя находит человек.
...
Здесь, в сотне книг, прочту я утвержденье,
Что человек терпел всегда нужду
И счастье составляло исключенье?
Ты, голый череп посреди жилья!
На что ты намекаешь, зубы скаля?
Что твой владелец, некогда, как я,
Искавший радости, блуждал в печали?

Не блуждайте в печали, разыскивая радость. У каждого из нас есть огромное множество того, чего лишены миллионы других людей. Вы уже счастливы. Просто осознайте это 🇷🇺

🏞️ Соразмерность земли и застройки

🗞️ Нельзя просто прийти и получить государственную землю: договор аренды (ч.1 ст.39.6 ЗК РФ) или купли-продажи (ч.1 ст.39.3 ЗК РФ) заключаются исключительно на торгах. Законом предусмотрена возможность приобретения в собственность (п.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ) или в аренду (п.9 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ) по исключительному праву (т.е. без проведения торгов) земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее заявителю на праве собственности (ч.1 ст.39.20 ЗК РФ). Короче говоря, никто кроме тебя не может арендовать или купить землю под твоим зданием, а ты можешь без торгов.

🗣️ До 2015 года земельные органы имели все полномочия в рассмотрении обращений, но с внесением в ЗК РФ ст.39.16 перечень причин для отказа стал исчерпывающим. Важная деталь: в этом исчерпывающем перечне отсутствует несоразмерность между размером участка и застройки. Это создает «лазейку» для недобросовестных приобретателей: они на огромном земельном участке строят очень маленькое здание, пользуются своим исключительным правом, и без торгов приобретают участок. Чтобы исключить эту недобросовестность, при выкупе или аренде земли органы власти также хотят видеть обоснование соразмерности участка и застройки.

⚖️ Это породило множество судебных споров (от оспаривания административных отказов в продаже до уголовных дел на коррупционной основе) и двойственную практику.

🟢 Одни говорят, что отказывать в приобретении нельзя, если официально такой причины нет – заявитель не обязан доказывать соразмерность (письмо Минэкономразвития от 25.06.2015 № Д23и-2954; определение ВС РФ от 16.01.2018 г. №310-ЭС17-20379). Даже был законопроект 528857-8, который предлагал прямо приобретать земельные участки в том размере, в котором они есть. Его, разумеется, «завернули» с отсылкой на выбытие гос. земли по минимальной цене и снижение поступлений в бюджет.

🟢Другие говорят, что нужно соблюдать баланс интересов при приватизации земли из публичной собственности: размер участка должен определяться из необходимости обеспечить функционирование застройки, т.е. нужно доказать соразмерность (определение КС РФ от 23.04.2020 г. №935-О).

💭 Сейчас рассматривается законопроект №803202-8, который предлагает продавать участки, площадь которых соразмерна застройке и учитывает её функциональное использование. Также он предлагает установить минимальные проценты застройки, чтобы регулировать соразмерность: 5% для ИЖС и 10% для всего другого типа застройки.

📑 НЭП | Законная недвижимость