ФСК на Варфоломеевской. Третий заход

КГА снова выдал задание ООО «СЗ БН Девелопмент» (структура ГК ФСК) на подготовку проекта планировки и проекта межевания территории в Невском районе — Варфоломеевская ул., 18, Седова, продолжение Фарфоровской ул., Белевский пр.

Формально — очередной ППТ. По факту — третья попытка довести один и тот же участок до стройки.
Само пятно небольшое — 0,79–0,8 га. Проект стандартный для локации:
— 13-этажный жилой дом,
— подземный паркинг,
— отдельно стоящий детский сад на 110 мест 🧸

История с согласованиями у участка запутанная.
📍 2021 год
Участок покупает Bonava. Рынок тогда оценивал сделку примерно в 0,5 млрд руб., объём проекта — 13 913,06 м².
📍 2022 год
КГА согласовывает архитектурно-градостроительный облик ЖК на Варфоломеевской. Архитектура принята, этажность — вровень с апарт-отелем «Начало», детсад вынесен отдельно. К архитектуре у города вопросов нет.
📍 2023 год
Первая попытка продвинуть проект дальше — получено задание на ППТ.
📍 28 февраля 2024 года
Проектная документация получает отрицательное заключение экспертизы.
📍 11 июля 2024 года
КГА отказывает в предоставлении условно разрешённого вида использования
«многоэтажная жилая застройка (код 2.6)».
📍 17 июля 2024 года
Несмотря на отказ, КГА выдаёт второе задание на разработку нового варианта ППТ по той же территории.
📍 2025 год
Теперь — третий заход. Очередное задание на ППТ.

Ещё одна попытка, которая, может быть, станет удачной. Тем более есть за что мучаться.

Итого считаем деньги: вход — 0,5 млрд. Проект с ППТ — около 1,2 млрд (если продавать).
Если строить самим, то продавать можно около 360–380 тыс. за м² (у RBI в «Литере» средний ценник 387,7 тыс. за квадрат).
Итого получается:
выручка проекта — ≈5,0 млрд ₽ (13,9 тыс. м² × 360 тыс.).
Все затраты — ≈2,67 млрд ₽, из них соцпакет — 361 млн ₽ (≈26 тыс. ₽/м²).
Валовая маржа — ≈168 тыс. ₽/м², прибыль — ≈2,33 млрд ₽.

https://www.dp.ru/a/2026/01/12/fsk-v-tretij-raz-popitaetsja

все таки люблю нашу бюрократию за ошибки. вот сколько площадь участка в РНС? 6,7 га... А по факту 0,67 га... Спасибо NF group поправили. Так что никакого личного парка, никакого УТП...

«5,2% годовых: классическая аренда в Петербурге теряет инвестиционный смысл»

По данным ЦИАН, по итогам года доходность от сдачи однокомнатных квартир в Петербурге снова снизилась — ещё на 0,5 п. п., до 5,2% годовых. Цифра сама по себе не выглядит катастрофической, но принципиально важно другое: это уже не разовый сбой, а устойчивый тренд. Год назад было 5,6%, летом 2025-го доходность чуть выросла — 5,8%, но к концу года со снижением ставок аренды опять снизилась. Рынок не «падает», он последовательно вымывает инвестиционную логику классической аренды.

Причина этого процесса давно лежит на поверхности и не требует сложных объяснений. За год средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке выросла почти на 9,4%, тогда как арендные ставки прибавили всего 2,2%. Деньги на вход дорожают быстрее, чем арендный поток, и этот разрыв уже никто всерьёз не оспаривает. В Петербурге средняя «однушка» стоит около 10,5 млн рублей, средняя аренда — 45,4 тыс. рублей в месяц, что и даёт те самые 5,2% годовых — причём до налогов, простоев и ремонтов. После всех корректировок реальная доходность становится ещё скромнее.

При этом Петербург здесь не исключение, а скорее иллюстрация общей картины. На федеральном фоне все крупные города чувствуют себя схожим образом. В Москве доходность около 5,5% выглядит чуть лучше, но принципиально ситуацию не меняет, в Сочи и Казани показатели ещё ниже. Высокая цена входа перестала компенсироваться ростом аренды, и это касается всех «дорогих» локаций без исключений. Ленинградская область пока держится в районе 7%, но и там динамика отрицательная: эффект дешёвой базы постепенно съедается ростом цен, а не ростом спроса.

На этом фоне инвесторы всё меньше воспринимают однокомнатную квартиру как источник дохода. Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers, отмечает, что при бюджете 7–8 млн рублей внимание всё чаще смещается в сторону других форматов. По его словам, инвесторы рассматривают машиноместа, кладовые (келлеры), апартаменты, а также малоформатную коммерцию — встроенные помещения площадью 20–25 кв. м на первых этажах. Такие объекты стабильно востребованы арендаторами из сферы торговли и услуг и при грамотном выборе локации способны обеспечить доходность выше жилой аренды.

Сергей Дуванов, руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге, добавляет, что если ориентир — доходность выше 7% годовых, круг альтернатив сегодня достаточно чётко очерчен. По его словам, наиболее очевидный вариант — государственные облигации, которые формально остаются одним из самых надёжных инструментов и сейчас дают 15–16% годовых. Второй инструмент — паевые инвестиционные фонды недвижимости: покупка паёв в закрытых фондах позволяет диверсифицировать вложения между несколькими объектами и снизить риски, а средняя доходность таких фондов сегодня находится на уровне 10–12% годовых.

В результате жилая аренда в Петербурге перестала быть универсальным инвестиционным ответом и превратилась в один из возможных сценариев — далеко не самый доходный. Кто-то остаётся в ней по инерции, кто-то из консервативных соображений, кто-то просто потому, что так спокойнее. Но рынок всё отчётливее показывает: это уже история не про заработок, а про сохранение. https://www.dp.ru/a/2026/01/13/dohodnost-padaet-odnushki

Джекпот года. Первое в этом году разрешение на строительство жилья в Петербурге забрал ПСК.
Оно выдано связанным с ПСК ООО «Дельта» и ООО «Нева Сити». Срок — до 2031 года.
По документам: жилой дом со встроенными помещениями и подземным паркингом на 370 м/м.

📐 Параметры проекта:

— общая площадь здания — 71,3 тыс. м²
— высота — 35,5 м
— 366 квартир
— жилая часть — 31,7 тыс. м²
— помещения делового управления — 6,3 тыс. м²
— подземный паркинг — 16,6 тыс. м²

Инвестиции в проект — 18,1 млрд рублей.

Теперь — про деньги 💰
Что снесут: бывшее здание ГПНИИ–5, которое ещё в конце 1990-х Игорь Водопьянов и Кирилл Шишков перестроили в БЦ класса B «Акватория». Общая площадь здания — 24,1 тыс. м². Плюс право аренды у города до 2049 года: 1,6 га (дом 61) и 0,14 га (61А).

В 2022 году на объект зашла ГК «Красная стрела» Николая Урусова. Ту сделку рынок оценивал в 1,2–1,4 млрд рублей.
В 2024 году он продаёт проект ПСК. Сумма сделки официально не раскрыта.
Но по рынку говорят, что ПСК заплатил по полной — порядка 80–100 тыс. руб. за м² улучшений. Без скидок и «кризисных коэффициентов». Или 2,6–3,1 млрд рублей.

То есть все прекрасно заработали. Игорь Водопьянов, продав уже «уставший» бизнес-центр. Николай Урусов, успешно переведший его под жильё.

Теперь остаётся ждать и смотреть, сколько сможет заработать на проекте Максим Штерн.
Это будет не просто.

Вот перечень соцпакета:

— безвозмездная передача в собственность Санкт-Петербурга помещения по адресу: Красногвардейский пер., д. 14, стр. 1 (для размещения детского сада на 70 мест) и земельного участка на наб. Чёрной речки площадью 1 439 кв. м, оборудованного детской площадкой.
Инвестор также спроектирует, построит и безвозмездно передаст встроенный детский сад на 80 мест в проекте жилищного строительства.
Кроме того, компании займутся проектированием, реконструкцией и безвозмездной передачей здания на Большом Сампсониевском пр., д. 21, лит. А для размещения школы на 550 мест.
Инвесторы выполнят текущий ремонт кровли и фасада здания ГБОУ «Гимназия № 107» (Выборгская ул., д. 3, лит. А) и оборудуют спортивное ядро.

Сколько может быть ценник для этой локации?
Попробую запустить голосовалку.

ГК «Расцветай» продаёт Kronung Group часть проекта КОТ в Янино–1 — около 2 га.
Сумма сделки не раскрывается, но рынок аккуратно кладёт в уме ≈0,9 млрд рублей.

За эти деньги Kronung получает:

— три корпуса переменной этажности 8–13 этажей
— общая площадь — ≈40 тыс. м²
— жильё — 29 тыс. м²
— 698 квартир

Вся локация Янино у ГК «Расцветай»:

— 300 тыс. м² недвижимости
— 2 детских сада
— школа на 1 075 мест
— IT-кластер
— ТРЦ
— спортивный центр с бассейном 🏊

Из них 70 тыс. м² уже построено и введено.
40 тыс. м² отошло Kronung.
Так что пространства для манёвра ещё более чем достаточно.

Длинные КОТы сегодня — это:
— рост финансовых издержек
— зависимость от ставок
— риск регуляторных сюрпризов

Партнёрство позволяет размазать риски и сократить сроки второй очереди примерно на 3 года. В текущих условиях — критично.

Рынок эту модель уже обкатал.

Новосаратовка — Setl, «Самолёт», «Полис», ССК на земле ЦДС.
Лаголово — партнёрство «Самолёта» и А101.

И так далее.

Параллельно «Расцветай» не сворачивается с агломерации.
Цель на 2026 год — портфель на 100 тыс. м² жилья в Петербурге и окрестностях.
Землю ищут активно. https://www.dp.ru/a/2026/01/14/chast-proekta-kompleksnoj

Дети и соцнагрузка. Точка входа — 2026 год.

Сегодня пришла новость: Setl Group планирует сдать в Петербурге и Ленобласти 12 социальных объектов —
3 школы на 2 800 мест и 9 детских садов на 1 625 детей.
Всего — 4,5 тыс. мест. по нынешним временам около 9 млрд рублей.
География : Приморский, Московский, Пушкинский, Петродворцовый, Невский, Красносельский районы Петербурга и Всеволожский район Ленобласти.

Дальше стало интересно. Посмотрел все действующие разрешения на строительство соцобъектов в Петербурге.
В реестре Госстройнадзор Санкт-Петербурга — около 150 РНС. В расчёт попали только школы и детские сады, где в разрешениях указана проектная вместимость. Медицина, культура, спорт, социальные центры, а также РНС без параметра «мест» — исключены.
После чистки и группировки картина получилась показательная.

Что получилось
По действующим разрешениям в Петербурге сейчас строиться 85 школ и детских садов общей вместимостью 39,7 тыс. мест. Если пересчитать по условной оценке 2 млн ₽ за одно место, то совокупный объём инвестиций — около 79,5 млрд ₽.

Государство и частники

На долю города — в лице Фонд капитального строительства и реконструкции Санкт-Петербурга —
приходится 22,4% всех мест, или 8,9 тыс. (здесь брались объекты где РНС именно на фонде).
Оставшиеся 77,6% — это 30,9 тыс. мест, которые обеспечивают застройщики.
Фактически почти четыре пятых новой школьно-дошкольной инфраструктуры сегодня создаётся внутри девелоперских проектов — как часть экономики жилья. И соответственно влияет на цену.

Кто именно тянет
Ровно рядом с городом по объема строительства — Setl Group:
18 объектов, 8 740 мест, ~17,5 млрд ₽.
По деньгам и по вместимости — почти зеркально городской нагрузке.

Дальше — плотная середина рынка.

Группа ЦДС — 5 объектов, 4 310 мест, ~8,6 млрд ₽.
Группа ЛСР — 9 объектов, 3 125 мест, ~6,25 млрд ₽. Хотя конечно смешно при втором месте по объёму жилищного строительства — только четвёртая позиция по социалке.
Главстрой Санкт-Петербург — 7 объектов, 3 030 мест, ~6,06 млрд ₽. География — Северная долина, Юнтолово, Кронштадт.
LEGENDA Intelligent Development — 6 объектов, 2 960 мест, ~5,9 млрд ₽.
КВС — 7 объектов, 2 430 мест, ~4,9 млрд ₽ (впрочем у КВС ряд объектов возводятся на бюджетные деньги).
РСТИ — 3 объекта, 1 875 мест, ~3,75 млрд ₽.

Дальше — штучные истории. один застройщик один соцобъект. #Петербург #новостройки #социальнаяинфраструктура #школы #детскиесады #девелоперы #SetlGroup #стройка #Госстройнадзор #урбанистика

Вопрос к залу...

Крупнейшие банки приостановили выдачу семейных ипотек — подать заявку почти невозможно, пишут телеграм каналы.
Россельхозбанк первым закрыл двери для льготного кредита, Сбер и другие крупные игроки, судя по всему, последуют. Причины официально не озвучены, но всё связано с новыми правилами и снижением госкомпенсаций.

Так ли это? Сталкивались с отказами?

Пишите комментарии и/или в личку.

Лидер теперь на Шпалерной. Место, где девелоперы заканчиваются

Госстройнадзор выдал ООО «СЗ „Электра“» (входит в Лидер Групп) разрешение на строительство дома на Шпалерной улице д. 51, лит. К.
На месте зданий бывшего института «Океанприбор» и Аракчеевских казарм застройщик планирует возвести премиальный жилой дом
Основные параметры объекта:
Срок действия — до 17.03.2029
Реконструкция с новым строительством

— этажность: 10 этажей
— подземные этажи: 2
— высота: 27,85 м
— площадь застройки: 6 563,5 м²
— общая площадь здания: 31 502,7 м²

Жилая часть:

— общая площадь жилья (без балконов): 15 049,3 м²
— квартир: 152
 • 1-комн. — 39
 • 2-комн. — 51
 • 3-комн. — 50
 • 4-комн. — 12

Нежилые помещения:

— встроенно-пристроенные — 2 646,9 м²

Паркинг:

— подземный
— 162 машино-места
— площадь — 6 383,7 м²

https://www.dp.ru/a/2026/01/15/lideru-razreshili-postroit
Проект внешне выглядит привлекательно, но на рынке его давно называют «проклятым». И дело не в исторических легендах, как в случае с «Северной короной», а в вполне современной истории. Но об это ниже. 👇

Проклятое место
В 1970-е на месте бывших Аракчеевских казарм для ЛНПО «Океанприбор» было построено новое здание. При этом во дворе сохранились два исторических строения: учебная кузница 1873 года (Шпалерная, 51, лит. Б) и конюшня 1901 года (лит. К).
В 2008 году участок покупает Игорь Минаков — один из крупнейших лендлордов Петербурга. В 2011-м он переходит Василию Селиванову («Легенда»), но девелопер быстро уступает его компании «Реформа», связанной с подрядчиком «НСК Монолит». По оценкам рынка, за пятно с потенциалом 41,5 тыс. м² недвижимости (из них 23 тыс. м² жилья) было заплачено 1,1–1,3 млрд рублей — уровень Крестовского острова тех лет.
В 2013 году появляется проект ЖК «Гроссмейстер»: четыре восьмиэтажных корпуса и паркинг на 241 машино-место. РНС получено, но реализация останавливается. Попытка сноса вызывает жёсткий конфликт с градозащитниками и жителями. В 2015 году горсуд отменяет разрешение, кассации результата не дают.

Параллельно у «НСК Монолит» начинаются финансовые проблемы: с 2014 по 2017 год — 151 иск почти на 2,2 млрд рублей, банкротство и ликвидация. ГК «Размах», пытавшаяся снести здания, также уходит с рынка.

В 2016 году участок переходит коллекторской компании «Азимут», затем — ООО «Лонг Вэй». Актив зависает, застройщики его избегают, градозащитники наблюдают. Позже земля оказывается у банка «Уралсиб» как залог. В 2019-м банк без особого успеха пытается продать её за ≈1,5 млрд рублей.
В ноябре 2020 года «Лидер Групп» покупает участок за около 0,8 млрд рублей. В 2024-м параметры проекта согласованы на ГРК. Теперь — формальный выход на стройку.
Но вопрос, получится ли он.
Против проекта активно выступают жители и градозащитники, уже однажды добившиеся отмены РНС и готовые повторить сценарий.

Рядом — дома дореволюционной застройки. В доме на Тверской, 12/15А зафиксированы аварийные перекрытия в подвале. В соседнем доме советского периода — трещины в стенах, маяки уже лопнули. Стройка планируется вплотную к жилым зданиям.

Социальные обязательства выглядят внушительно: капремонт школ №181 и №636, строительство двух спортзалов в Шушарах по 2,8 тыс. м², кабинета врача (300 м²) и передача городу трёх квартир.
Дальше — наблюдаем.
У этого места богатая история.
И она ещё ни разу не заканчивалась спокойно.