Те, кто опоздал, никуда не спешил. Похоже, на рынок перестали нормально действовать мантры «ипотека вот-вот закончится, срочно прыгайте в последний вагон». Вагон уже уехал, а люди ходят вокруг и прицениваются.
Dataflat посчитал предварительные итоги сентября. В Петербурге продали 3 401 квартиру — на 41% больше августа и второй результат 2026 года после января. Но если отойти от месячной радости чуть подальше, это всё равно самый слабый сентябрь с 2021 года. К сентябрю 2025-го продажи ниже на 29% по лотам и на 36% по метрам.
Причём цена тут никого особенно не напугала и не порадовала. Средняя квартира в Петербурге в сентябре стоила 13,48 млн рублей против 13,54 млн в августе, то есть практически без изменений. Средний метр без скидок даже чуть подешевел — с 356,8 до 352,4 тыс. рублей. Зато ипотека подросла с 51 до 56% сделок.
А вот Ленобласть продолжает тащить покупателей вполне понятным способом — ценой. Средняя квартира там стоит 8,12 млн рублей, метр — 192,5 тыс. Разница с Петербургом по цене квартиры — больше 5 млн рублей, по метру — почти в два раза.
И вот результат: 2 768 сделок в ЛО — второй показатель за весь ряд с марта 2021 года. Выше был только декабрь 2025-го с его предновогодним безумием. Среди нормальных месяцев — вообще рекорд. К августу продажи выросли ещё на 24%, метры — на 28%, выручка — на 31%.
Всего Петербург и область продали в сентябре 6 169 квартир на 68,3 млрд рублей. Ленобласть дала уже 45% всех сделок региона. Год назад её доля была 30%.
Так что рынок действительно ожил. Только центр тяжести всё заметнее уползает за КАД, где квартира в среднем стоит 8 млн, а не 13,5 млн. Тут даже мантры особо не нужны.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Немного похвастаюсь, раз уж есть чем.
«Пятый угол» попал в ТОП-100 Telegram-каналов о недвижимости по версии «Белой Каски» и премии URBAN. Рейтинг собирали по оценкам 70 человек из профессионального сообщества — девелоперов, маркетологов, PR-директоров, агентств, журналистов и прочих людей, которым по работе приходится читать всю эту недвижимость.
Всего было 142 канала-номинанта. Нас поставили на 28-е место в категории «Узнают первыми» — рядом с РБК Недвижимость, РИА Недвижимость, «Все о стройке», «Недвижимость инсайды», «Движение.ру», ТАСС, Интерфаксом и прочими тяжёлыми машинами отраслевой информации.
Каналу ещё и года нет, подписчиков около 1,5 тыс., редакции, новостной службы и специально обученных людей, которые круглосуточно производят контент, тоже нет. Есть я, документы, таблицы, судебные дела, ДОМ.РФ и стойкое подозрение, что если рынок что-то особенно красиво рассказывает о себе, лучше сначала проверить цифры.
Среди тех, кто вещает про рынок из нашей болотистой столицы, скромно первые.
В общем, «Белой Каске» спасибо, что считаете. Всем остальным — спасибо, что читаете.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Итоги сентября уже посчитали, а дальше возникает чернышевский для любого россиянина вопрос: "что делать?".
А ничего.
Сентябрь, похоже, был досрочной выборкой сделок октября и ноября. Часть покупателей просто заранее затолкали в последний вагон перед изменением условий семейной ипотеки с 1 октября. Максим Жабин из ГК «Едино» прямо говорит: ближайшие месяцы в компании ждут «облегчёнными». В плохом смысле этого слова.
И дальше начинается самое интересное: дешёвый кредит надо чем-то заменить.
В ход снова пойдут короткие рассрочки, индивидуальные условия, совместные программы с банками, точечные скидки, снижение первого взноса и агентский канал. По данным «Полиса», доля индивидуальных программ уже доходила до 30–40%.
Проблема в том, что почти каждый такой костыль портит девелоперу что-нибудь другое. Рассрочка медленнее наполняет эскроу — дорожает проектное финансирование. Субсидированная ставка стоит денег самому застройщику и потом возвращается в цену квартиры. Большой первый взнос массовым спасением тоже не выглядит: у ПСК такие сделки — всего 2% ипотечных договоров.
То есть дальше девелоперы будут уже не столько продавать квартиры, сколько собирать из скидки, рассрочки, банковской программы и первого взноса конструкцию, при которой покупатель ещё способен купить, а проект ещё не начинает жрать сам себя.
И главное — на быстрое снижение ключевой ставки рассчитывать уже сложно. Такого, чтобы вжух — и снова 9–10%, судя по всему, не будет.
Грустно всё это.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Тут копаюсь в статистике для материала про снижение ввода. Собрал циферки, сравнил — и получилось уж очень в пользу области. И грустно в сторону города.
Сейчас Петербург и Ленобласть строят практически одинаковый объём жилья: в городе — 5,109 млн м², в области — 5,083 млн м². Казалось бы, паритет. Но структура этого портфеля вообще разная.
В Петербурге из строящегося уже продано 40%, ещё 44% остаётся непроданным, и только 16% приходится на проекты, где продажи пока не открыты. В Ленобласти продано всего 24%, непродано 32%, зато сразу 44% — это объём, который ещё даже не вышел на рынок.
То есть Петербург в основном живёт тем, что уже продаёт. А область тащит за собой очень большой будущий запас предложения.
По срокам ввода разница ещё веселее. В Петербурге основной объём сосредоточен до 2029 года: 1,303 млн м² в 2026-м, 1,199 млн в 2027-м, 1,407 млн в 2028-м. Потом хвост резко сжимается: 898 тыс. м² в 2029-м, 210 тыс. в 2030-м и всего 93 тыс. м² на 2031+.
В Ленобласти всё наоборот. В 2027–2028 годах ввод уже сопоставим с городом — 1,126 млн и 1,473 млн м², а дальше остаётся длинный хвост: 266 тыс. м² в 2030-м и ещё 932 тыс. м² со сроками 2031+.
И вот здесь самое неприятное. Последствия сегодняшнего сокращения стартов может проявятся не сразу. Но спрос может ожить за несколько месяцев — ставка пошла вниз, ипотеку опять подкрутили, доходы изменились. А предложение так не умеет.
Чтобы вывести новый проект, надо купить или подготовить землю, пройти согласования, получить РНС, договориться с банком. На всё это уходят годы. Поэтому если через пару лет спрос снова подрастёт, город вполне может обнаружить, что отвечать ему особенно нечем: сегодняшние решения не стартовать проекты как раз тогда и доедут до статистики.
И Петербург при этом формально даже не будет выглядеть городом без новостроек. Часть спроса заберёт Ленобласть, часть уйдёт на вторичку, дорогие проекты продолжат выходить там, где экономика ещё выдерживает цену земли и денег.
А вот человеку, который захочет хоть какую-то новую квартиру в конкретном районе Петербурга, выбор может стать совсем не весёлым.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

На прошлой неделе Василий Селиванов из LEGENDA рассказывал нам, журналистам, о жизни после отмены субсидированной ипотеки. Выбрал лучшее из сказанного.
Начать стоит с неприятного для петербургского самолюбия. В сегменте, о котором шла речь, Москва — примерно 1,3 тыс. сделок в месяц, Петербург — около 130. Селиванов про Москву сформулировал просто: «Это океан другой».
Дальше: несмотря ни на что деньги у людей всё-таки есть. И для дорогого жилья их источник — переход накоплений и депозитов. Правда год назад кто-то решил, что бетон скучен и пора на фондовый рынок он-то ниже уже не упадет, отдельный привет: по его словам, многие из ушедших туда «во многом об этом пожалели». Дёшево, как выяснилось, умеет становиться ещё дешевле.
И ещё один важный момент: теперь мало сделать хороший проект. Надо ещё попасть им в нужный момент. Селиванов говорит прямо: «Сегодняшний период характерен тем, что стартовать надо вовремя». Можно иметь хорошую локацию, правильный продукт и нормальную цену — и всё равно стартовать в пустоту. А можно попасть в сентябрьский всплеск спроса и собрать результат. Например, как с «Легендой у моря».
Было еще много интересного, но не все @VVVolga пропускает
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Как говорится, копеечка к копеечке, метрик к метрику. ЛСР Андрея Молчанова согласовывает апарт-комплекс у метро «Кировский завод». Хотя может в итоге и гостиницу бахнуть.
Параметры: 16 этажей, 19,65 тыс. м² общей площади, 480 номеров меньше 28 м² и 168 машино-мест. Для этого ЛСР просит поднять разрешённую высоту до 59 метров.
Если продавать всё это инвесторам как сервисные апарты, потенциальная выручка получается порядка 3,5–4 млрд рублей. Это примерно 7,3–8,3 млн за номер, или 320–370 тыс. рублей за метр номерного фонда. Сам актив участники рынка пока оценивают примерно в 1 млрд рублей.
Впрочем, говорят, Молчанов может с ним и не расставаться, а построить нормальную гостиницу. И версия вполне рабочая: ЛСР в последнее время гостиницами заметно увлеклась. В 2025-м купила Ibis и соседний строящийся отель на Лиговском, весной 2026-го — Domina Пулково, которую рынок оценивал в 4,5–5 млрд рублей. Компания прямо говорила, что не исключает новых покупок гостиничных активов. Плюс в Сочи у ЛСР «Кристалл», «Волна» и «Приморская» — только в эти проекты заявлено больше 55 млрд рублей.
Ну и почему бы не строить. Государство пока довольно настойчиво помогает туризму деньгами. По действующей программе льготного кредитования подходят гостиницы не ниже 3 звёзд площадью от 5 тыс. м² или от 120 номеров, а льготный кредит может покрывать до 80% стоимости проекта. Формально будущие 480 номеров ЛСР по размеру в эти критерии проходят, хотя само финансирование, конечно, ещё надо получить.
Так что развилка простая: продать красивую бумагу с 480 апартами за условный миллиард, нарезать её и собрать 3,5–4 ярда, либо оставить себе и продолжить собирать гостиничный портфель на дешёвых длинных деньгах.
При нынешней стоимости обычного девелоперского кредита гостиницы внезапно перестают выглядеть таким уж экзотическим хобби.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Ну ведь хорошо, когда у тебя нет проблемы дяди Фёдора из Простоквашино: чтобы купить что-нибудь нужное, не надо сначала продать что-нибудь ненужное.
Вот у Александра Шестакова такой проблемы, похоже, нет. Есть не особенно нужный сегодня мебельный салон у «Старой Деревни» — можно его снести и построить офисы. Не факт, что офисы там будут сильно востребованы, хотя хуже, чем продавать сейчас мебель, наверное, уже не будет.
На участке 0,89 га вместо «Мебель-Сити» City Solutions хочет построить бизнес-центр класса А площадью 45,3 тыс. м². Правда на строительство надо найти еще 9–10 млрд рублей. И да, «Мебель-Сити» снесут.
Шестаков вообще последовательно перековывает мебель в недвижимость. Рядом с «Мебель-Сити 2» на Кантемировской уже построен бизнес-центр К37 — он сдан полностью. Здание на Петроградской набережной пошло под гостиницу «Аврора». Теперь очередь дошла до Старой Деревни.
Правда, офисный рынок за это время успел немного испортиться. На конец сентября в Петербурге пустовало около 392 тыс. м² качественных офисов, вакантность выросла до 7,5%, а запрашиваемые ставки в III квартале пошли вниз на 5–10%.
Но оптимисты из Bright Rich | CORFAC International смотрят дальше. Сейчас класс А в этой локации сдаётся примерно по 2,4 тыс. рублей за м² в месяц, B+ — по 1,9 тыс. Потенциальная цена продажи площадей уже превышает 300 тыс. рублей за м², а к моменту ввода нового БЦ консультанты ждут аренду выше 3 тыс. рублей за м².
То есть ставка понятная: строить несколько лет и надеяться, что к моменту выхода проекта нынешний избыток офисов рынок успеет переварить. С К37, в конце концов, получилось.
В любом случае логика у Шестакова простая: земля у метро есть, мебельный центр морально устал, а 45 тыс. м² офисов хотя бы можно попытаться превратить в 15–18 млрд рублей работающего актива.
Иногда девелопмент именно так и начинается: смотришь на стоимость земли — и мебель внезапно перестаёт быть главным бизнесом.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

Вы же поняли, что самые забавные истории находятся случайно. Вот и здесь прекрасная история про «Первую мебельную фабрику», которая хотела купить машину, а в итоге получила право забрать дом и участок в Скотном.
В феврале 2024 года фабрика перечислила ООО «Мета рек» 25 млн рублей по агентскому договору. В эту сумму входили стоимость автомобиля и вознаграждение посредника. Марку и модель машины суд не раскрывает, а жаль.
Не раскрывается и другое: почему за автомобилем пошли именно к «Мета рек». На тот момент основным видом деятельности компании по ЕГРЮЛ была монтажно-компоновочная деятельность в производстве кино и видео. Автодилеров в Петербурге, мягко говоря, хватает. Но выбрали такой маршрут. Торговля автомобилями стала основным ОКВЭД «Мета рек» только 11 июля 2024 года, почти через пять месяцев после сделки.
Машину должны были передать до 13 мая 2024-го. Не передали. Через год стороны превратили долг в заём: те же 25 млн рублей, но уже под 30% годовых, со сроком возврата до августа 2025-го. За просрочку — ещё 0,1% в день. В обеспечение появились поручители и недвижимость: участок 891 м² и дом 249,5 м² в деревне Скотное.
Деньги снова не вернули. К сентябрю набежали 3,88 млн рублей процентов и 1,02 млн пени. Ещё 4,5 млн рублей неустойки суд взыскал с поручителей.
Судебная экспертиза оценила залог в 31,43 млн рублей: землю — в 12,53 млн, дом — в 18,91 млн. Суд разрешил передать оба объекта «Первой мебельной фабрике» в счёт требований. Решение ещё может быть обжаловано.
То есть начиналось всё с попытки купить автомобиль за 25 млн рублей, а закончилось пока загородной недвижимостью во Всеволожском районе.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz