"Мы сдали эти два дома в декабре, ЕРЗ еще не обновил рейтинг. С 1 января у нас нет задержек", заверяют в Главстрое

https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik

Температура по больнице — вроде нормальная.
А вот по палатам уже начинается интересное. 🌡

В ЕИСЖС есть один показатель, который чиновники теперь любят почти так же, как «ввод»: соотношение распроданности к стройготовности.

По Петербургу картинка на уровне «всё хорошо»: 93% при нормативе 70%. Можно выдохнуть, закрыть отчёт и пойти пить чай.
Но если копнуть на уровень конкретных девелоперов — https://www.dp.ru/a/2026/01/06/temperatura-po-bolnice

Пока активные градозащитные силы Петербурга приходили в себя после всенощной и рождественских столов, ФСК вместе с «Прайдом» братьев Шевченко вышли утром на стройплощадку ВНИИБ на 2-м Муринском.

Начиналось всё предельно приземлённо. В 2019 году ФСК купила участок со зданием ВНИИБ у «Альянс-Инвеста» примерно за 500 млн рублей — уже под снос и дальнейшую жилую застройку. Дальше возник конфликт: попытки придать зданию охранный статус, суды, временное включение в перечень объектов с признаками ОКН и столь же предсказуемое исключение из него.

При этом история повторяется: пока участок не стал интересен застройщику, здание не было интересно почти никому. Его не считали памятником, не ставили на охрану и не обсуждали как ценность — интерес появился вместе с деньгами застройщика

.

По действующему РНС предусмотрен 13-этажный жилой дом на 229 квартир. Общая площадь здания — около 29,2 тыс. м², из них 13,5 тыс. м² — жилая площадь, остальное — встроенные помещения, места общего пользования, технические зоны и подземный паркинг на двух уровнях.

Если грубо считать экономику, то получается следующая картина.
Около 500 млн ₽ — вход в актив.
Ещё примерно 500 млн ₽ — пересогласования, перепроектирование, суды и цена семи лет ожидания.
Если не снести — минус 1 млрд рублей.
Если снести — появляются варианты.

Дальше — математика выхода.
Текущий ценник в этой локации — не ниже 450–500 тыс. ₽ за м².
Это даёт 6–7 млрд ₽ выручки по жилью — и это без учёта паркингов и встроенных помещений.
Минус расходы на строительство — около 3,5 млрд рублей.
Итого — примерно 1,5 млрд в плюсе, но через три года. И это при том, что градозащитники и местные жители не успокоятся.

На этом фоне для ФСК сейчас появляется самый рациональный ход.
Снести здание, снять юридическую и репутационную токсичность и выйти из проекта, продав его дальше — из расчёта 100–130 тыс. ₽ за м² продаваемой площади.
Или за 1,6–1,7 млрд рублей.
Условному «белому рыцарю». Например, RBI Эдуарда Тиктинского, который к тому же имеет опыт разговоров с градозащитой:
«Мы к сносу отношения не имели. Мы пришли позже. Давайте теперь сделаем красиво».

Для покупателя это будет уже «чистый» участок с РНС.
Для ФСК — заработанные деньги и закрытый гештальт.

Лицо

Есть ещё две особенности проекта, которые сильно повышают его ценность.
Первая — год выдачи РНС.
Разрешение получено в 2019 году, а значит, на проект не распространяется нынешняя социальная нагрузка. Ни школ, ни детских садов в классическом понимании. Это сразу плюс к экономике — порядка 600–650 млн рублей,
Формально, разумеется, что-то сделать придётся. Самый вероятный вариант — отдать часть нежилых помещений под дворец детского творчества. Но не в жилой части и в объёме не более 1 тыс. м².
По деньгам — около 140 млн рублей.
Чистый эффект — плюс полмиллиарда к проекту.
Вторая особенность — земля, а точнее личный парк.
Участок — 6,7 га, площадь застройки — около 0,5 га. Всё остальное — 6 га придомовая территория. И это уже не просто «благоустройство», а готовое УТП, которое в этой локации может спокойно прибавлять 50–100 тыс. рублей к стоимости каждого квадратного метра.
А значит «Карфаген должен быть разрушен»

Ввод апарт-отеля Well Московский сдвинулся вправо ещё на год.
Пока дела обстоят не очень: при почти завершённой стройке продано 73 помещения на 849 млн рублей.
Это 6,7% от продаваемой площади (2,7 тыс. м² из 39,8 тыс.) и около 22% от кредита, который предстоит вернуть банку ДОМ.РФ в феврале 2028 года.
О том, что застройщик «Тайвас» Владимира Дубса (ранее — Владимира Тищенко) перенёс сроки, стало понятно из информации на сайте Госстройнадзора: в декабре компания получила очередное продление РНС.

Вообще история у проекта занятная.

В августе 2014 года турецкая «Элик Уорлд Хотелс Рус» (дочка Elite World Hotels) купила участок у ООО «Ангар» за 190 млн рублей под строительство гостиницы.
В декабре 2015-го получила РНС — и с тех пор его неоднократно продлевали, в том числе через суды.
В 2022 году пятно (уже за 500–600 млн рублей) покупает Владимир Тищенко, который в тот момент практически достраивал жилой комплекс «СемьА» на Днепропетровской, 7. Тоже, к слову, с задержкой сроков.
В 2023 году — уже под фамилией Дубс — он выходит на стройку.
В 2024-м для управления комплексом привлекают Well Юрия Грудина. Это должен быть премиальный проект категории «пять звёзд»: 552 юнита, коворкинг, фитнес-клуб, фуд-холл и рестораны, бассейн на крыше и прочий обязательный набор.

Сейчас, если судить по внешнему виду, в комплексе идут отделочные работы.
И проблема тут не в стройке. Проблема — в продажах.

Если смотреть по проектным декларациям:
— в июле 2024 года было продано 1 стартовое помещение;
— в декабре, после привлечения Well, — 14;
— сейчас — 73.
То есть за год продано около 60 помещений, в среднем по 5 в месяц.

При этом, если судить по сайту ЕИСЖС, ценник нельзя назвать адским для такой локации — 300–330 тыс. руб. за м². Да, примерно на 50 тыс. дороже, чем у YES Leader, который строится по соседству. Но там уже реализовано около 35% комплекса, а у Well — порядка 12%.

И есть ещё одна странность. В проектной декларации стоимость строительства указана на уровне 2,97 млрд рублей, тогда как сумма кредита ДОМ.РФ — 3,77 млрд. С высокой вероятностью, в кредитную модель была зашита и стоимость приобретения участка.

И тут возникает ещё один риск.
Покрытие кредита продажами — всего 22%. При такой структуре банк применяет максимальные ставки проектного финансирования — это может быть 18–21% годовых.

Для сравнения: у YES Leader на счетах эскроу лежит 2,24 млрд рублей при кредите 3,85 млрд.
То есть покрытие — около 58%, совсем другая переговорная позиция с банком и совсем другая процентная нагрузка.

Проценты в такой конфигурации капают быстро и без жалости.
И они ухудшают экономику проекта быстрее, чем текущие продажи её вытаскивают.

Если темпы реализации не изменятся, закрыть кредит ДОМ.РФ Владимир Дубс просто не успеет.

Кстати, для интереса можно посмотреть, как обстоят дела у группы «Эталон», которая тоже строит апарт-отель неподалёку — на Московском шоссе.
Ситуация там выглядит куда спокойнее.
Планируемая стоимость строительства — 5,27 млрд рублей.
Финансирование — проектное, через Сбербанк.
Основной кредит:
— 6,0 млрд рублей
— выбрано 3,29 млрд
— остаток — 2,72 млрд
— срок возврата — июнь 2028 года
Плюс внутрикорпоративный заём от «Эталон-Финанс»:
— 1,0 млрд рублей, из которых выбрано 610 млн.

Теперь — продажи. Несмотря на то что они стояли некоторое время из-за перехода проекта от DVA Group
— заключено 314 договоров
— проданная площадь — 6 884 м²
— деньги на эскроу — 1,86 млрд рублей
То есть при кредите в 6 млрд на счетах эскроу уже лежит около 31%.
И это без учёта того, что значительная часть кредита ещё физически не выбрана.
Сравнение с Well Московский тут получается не в пользу последнего.

Самый любимый градозащитниками Александр Бастрыкин вмешался в снос ВНИИБ, пишет пресс-служба центрального аппарата СК.
«Председатель Следственного комитета России Бастрыкин А.И. поручил и.о. руководителя ГСУ СК России по г. Санкт-Петербургу Иванову Д.А. представить доклад по озвученной ситуации, принятым процессуальным решениям, дав правовую оценку всем обстоятельствам произошедшего».
https://t.me/vecherka178/13771

Ожидаемо. Проще перечислить разы, когда он не вмешивался. Это любимая тема главы СК начиная с мая 2022 года, когда Александр Бастрыкин вдруг заинтересовался сносом сразу четырёх зданий в историческом центре. Формальным поводом для этого стало письмо петербургских депутатов. Под надзор попали манеж лейб-гвардии Финляндского полка на Васильевском острове («Легенда»), бани Екимовой на Петроградской стороне (группа «ПИК»), здания Васильевского винного городка на Уральской ул. («Максидом») и дома Лапина на Рижском пр., 26А (Setl Group).

Чем это закончилось? «Максидом» достроен, «Легенда» свой жилой комплекс ввела летом этого года. ПИК на Малом, конечно, завис, но там, скорее, причина не в Бастрыкине.

Что ещё. В мае 2023 года Следственный комитет (СК РФ) возбудил сразу два уголовных дела по северному намыву, который реализует группа ЛСР. Причём всё действо было не лишено драматургии. Глава ведомства пришёл на стройку лично и без всякого сопровождения. Охрана посетителя не пустила. Вскоре Александр Бастрыкин вернулся, но уже с ОМОНом. В итоге вся ситуация получила большой резонанс в СМИ. Громко, красиво и… ничего.

И так всё последнее время. Дела возбуждаются, нервы треплются, время тратится. И ничего…

И здесь так же будет.

ФСК на Варфоломеевской. Третий заход

КГА снова выдал задание ООО «СЗ БН Девелопмент» (структура ГК ФСК) на подготовку проекта планировки и проекта межевания территории в Невском районе — Варфоломеевская ул., 18, Седова, продолжение Фарфоровской ул., Белевский пр.

Формально — очередной ППТ. По факту — третья попытка довести один и тот же участок до стройки.
Само пятно небольшое — 0,79–0,8 га. Проект стандартный для локации:
— 13-этажный жилой дом,
— подземный паркинг,
— отдельно стоящий детский сад на 110 мест 🧸

История с согласованиями у участка запутанная.
📍 2021 год
Участок покупает Bonava. Рынок тогда оценивал сделку примерно в 0,5 млрд руб., объём проекта — 13 913,06 м².
📍 2022 год
КГА согласовывает архитектурно-градостроительный облик ЖК на Варфоломеевской. Архитектура принята, этажность — вровень с апарт-отелем «Начало», детсад вынесен отдельно. К архитектуре у города вопросов нет.
📍 2023 год
Первая попытка продвинуть проект дальше — получено задание на ППТ.
📍 28 февраля 2024 года
Проектная документация получает отрицательное заключение экспертизы.
📍 11 июля 2024 года
КГА отказывает в предоставлении условно разрешённого вида использования
«многоэтажная жилая застройка (код 2.6)».
📍 17 июля 2024 года
Несмотря на отказ, КГА выдаёт второе задание на разработку нового варианта ППТ по той же территории.
📍 2025 год
Теперь — третий заход. Очередное задание на ППТ.

Ещё одна попытка, которая, может быть, станет удачной. Тем более есть за что мучаться.

Итого считаем деньги: вход — 0,5 млрд. Проект с ППТ — около 1,2 млрд (если продавать).
Если строить самим, то продавать можно около 360–380 тыс. за м² (у RBI в «Литере» средний ценник 387,7 тыс. за квадрат).
Итого получается:
выручка проекта — ≈5,0 млрд ₽ (13,9 тыс. м² × 360 тыс.).
Все затраты — ≈2,67 млрд ₽, из них соцпакет — 361 млн ₽ (≈26 тыс. ₽/м²).
Валовая маржа — ≈168 тыс. ₽/м², прибыль — ≈2,33 млрд ₽.

https://www.dp.ru/a/2026/01/12/fsk-v-tretij-raz-popitaetsja

все таки люблю нашу бюрократию за ошибки. вот сколько площадь участка в РНС? 6,7 га... А по факту 0,67 га... Спасибо NF group поправили. Так что никакого личного парка, никакого УТП...

«5,2% годовых: классическая аренда в Петербурге теряет инвестиционный смысл»

По данным ЦИАН, по итогам года доходность от сдачи однокомнатных квартир в Петербурге снова снизилась — ещё на 0,5 п. п., до 5,2% годовых. Цифра сама по себе не выглядит катастрофической, но принципиально важно другое: это уже не разовый сбой, а устойчивый тренд. Год назад было 5,6%, летом 2025-го доходность чуть выросла — 5,8%, но к концу года со снижением ставок аренды опять снизилась. Рынок не «падает», он последовательно вымывает инвестиционную логику классической аренды.

Причина этого процесса давно лежит на поверхности и не требует сложных объяснений. За год средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке выросла почти на 9,4%, тогда как арендные ставки прибавили всего 2,2%. Деньги на вход дорожают быстрее, чем арендный поток, и этот разрыв уже никто всерьёз не оспаривает. В Петербурге средняя «однушка» стоит около 10,5 млн рублей, средняя аренда — 45,4 тыс. рублей в месяц, что и даёт те самые 5,2% годовых — причём до налогов, простоев и ремонтов. После всех корректировок реальная доходность становится ещё скромнее.

При этом Петербург здесь не исключение, а скорее иллюстрация общей картины. На федеральном фоне все крупные города чувствуют себя схожим образом. В Москве доходность около 5,5% выглядит чуть лучше, но принципиально ситуацию не меняет, в Сочи и Казани показатели ещё ниже. Высокая цена входа перестала компенсироваться ростом аренды, и это касается всех «дорогих» локаций без исключений. Ленинградская область пока держится в районе 7%, но и там динамика отрицательная: эффект дешёвой базы постепенно съедается ростом цен, а не ростом спроса.

На этом фоне инвесторы всё меньше воспринимают однокомнатную квартиру как источник дохода. Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers, отмечает, что при бюджете 7–8 млн рублей внимание всё чаще смещается в сторону других форматов. По его словам, инвесторы рассматривают машиноместа, кладовые (келлеры), апартаменты, а также малоформатную коммерцию — встроенные помещения площадью 20–25 кв. м на первых этажах. Такие объекты стабильно востребованы арендаторами из сферы торговли и услуг и при грамотном выборе локации способны обеспечить доходность выше жилой аренды.

Сергей Дуванов, руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге, добавляет, что если ориентир — доходность выше 7% годовых, круг альтернатив сегодня достаточно чётко очерчен. По его словам, наиболее очевидный вариант — государственные облигации, которые формально остаются одним из самых надёжных инструментов и сейчас дают 15–16% годовых. Второй инструмент — паевые инвестиционные фонды недвижимости: покупка паёв в закрытых фондах позволяет диверсифицировать вложения между несколькими объектами и снизить риски, а средняя доходность таких фондов сегодня находится на уровне 10–12% годовых.

В результате жилая аренда в Петербурге перестала быть универсальным инвестиционным ответом и превратилась в один из возможных сценариев — далеко не самый доходный. Кто-то остаётся в ней по инерции, кто-то из консервативных соображений, кто-то просто потому, что так спокойнее. Но рынок всё отчётливее показывает: это уже история не про заработок, а про сохранение. https://www.dp.ru/a/2026/01/13/dohodnost-padaet-odnushki

Джекпот года. Первое в этом году разрешение на строительство жилья в Петербурге забрал ПСК.
Оно выдано связанным с ПСК ООО «Дельта» и ООО «Нева Сити». Срок — до 2031 года.
По документам: жилой дом со встроенными помещениями и подземным паркингом на 370 м/м.

📐 Параметры проекта:

— общая площадь здания — 71,3 тыс. м²
— высота — 35,5 м
— 366 квартир
— жилая часть — 31,7 тыс. м²
— помещения делового управления — 6,3 тыс. м²
— подземный паркинг — 16,6 тыс. м²

Инвестиции в проект — 18,1 млрд рублей.

Теперь — про деньги 💰
Что снесут: бывшее здание ГПНИИ–5, которое ещё в конце 1990-х Игорь Водопьянов и Кирилл Шишков перестроили в БЦ класса B «Акватория». Общая площадь здания — 24,1 тыс. м². Плюс право аренды у города до 2049 года: 1,6 га (дом 61) и 0,14 га (61А).

В 2022 году на объект зашла ГК «Красная стрела» Николая Урусова. Ту сделку рынок оценивал в 1,2–1,4 млрд рублей.
В 2024 году он продаёт проект ПСК. Сумма сделки официально не раскрыта.
Но по рынку говорят, что ПСК заплатил по полной — порядка 80–100 тыс. руб. за м² улучшений. Без скидок и «кризисных коэффициентов». Или 2,6–3,1 млрд рублей.

То есть все прекрасно заработали. Игорь Водопьянов, продав уже «уставший» бизнес-центр. Николай Урусов, успешно переведший его под жильё.

Теперь остаётся ждать и смотреть, сколько сможет заработать на проекте Максим Штерн.
Это будет не просто.

Вот перечень соцпакета:

— безвозмездная передача в собственность Санкт-Петербурга помещения по адресу: Красногвардейский пер., д. 14, стр. 1 (для размещения детского сада на 70 мест) и земельного участка на наб. Чёрной речки площадью 1 439 кв. м, оборудованного детской площадкой.
Инвестор также спроектирует, построит и безвозмездно передаст встроенный детский сад на 80 мест в проекте жилищного строительства.
Кроме того, компании займутся проектированием, реконструкцией и безвозмездной передачей здания на Большом Сампсониевском пр., д. 21, лит. А для размещения школы на 550 мест.
Инвесторы выполнят текущий ремонт кровли и фасада здания ГБОУ «Гимназия № 107» (Выборгская ул., д. 3, лит. А) и оборудуют спортивное ядро.

Сколько может быть ценник для этой локации?
Попробую запустить голосовалку.