Но всё же — где реальные цифры?
Логичный ответ — на «Дом.РФ». Именно туда ежемесячно каждый застройщик должен отчитываться, подавая проектные декларации.
Но «Дом.РФ» — сукко хитрый 😏. Он даёт лишь «Индекс цен», то есть динамику: https://дом.рф/price-index/?inflation=y. Сейчас, например, индекс — 184,5%. То есть цены выросли на 84,5% к январю 2021 года.
Зато есть данные по каждому объекту — в тех же проектных декларациях. Но чтобы докопаться, надо смотреть каждую декларацию и сравнивать.
Вот, например, я взял ПДшки ЛДМ группы «Эталон» от 10.11 и от 09.12. Сравнил — получилось следующее. За это время девелопер реализовал 14 объектов долевого строительства: одну квартиру, девять нежилых помещений и четыре машино-места. В жилом сегменте за период была продана 1 квартира общей площадью 132,5 кв. м на сумму 125,7 млн руб.
Нежилые помещения - 9 объектов 80,5 кв. м на сумму 29,9 млн руб. Средняя цена составила порядка 372 тыс. руб. за кв. м, а средний чек одной сделки — 3,3 млн руб.
В сегменте машино-мест было продано 4 объекта площадью 53,2 кв. м на сумму 29,5 млн руб. Средняя цена — около 553 тыс. руб. за кв. м, средний чек — 7,4 млн руб.
Да, геморойно. Проще, конечно, купить аналитику того же «Дом.РФ» (хотя он тоже лажает — например, мы там не знаем, сколько рассрочек). Ещё одна сложность — мы видим только результат. Если в этот месяц было две сделки и одно расторжение, мы увидим только цифровой итог.
Но если денег нет и/или надо посмотреть один объект — можно и так.
Как мне написали из группы АДВ:

«Вряд ли у журналистов издания есть подписки на все аналитические сервисы и есть возможность провести анализ — для этого необходима работа аналитического центра».

Подписок нет.
А возможность делать качественную аналитику в «Деловом Петербурге» — есть #цены #новостройки #первичкарынка #ДДУ #аналитиканедвижимости #Dataflat #bnMAP #СберИндекс #ДомРФ #ипотека #льготнаяипотека #рассрочки #девелопмент #рынокнедвижимости #Петербург

Вот, например, что можно вытащить из ПД за полгода.
Я взял проект MARIINKA DELUXE.
Дико было интересно, сколько там всё-таки покупают.
Вот что получилось.

Апрель 2025
Фактический старт продаж.
Одна квартира — 51,6 м² за 42 млн рублей.
815 тыс. за квадрат.
Вводная сделка: надо открыть продажи в Росреестре.

Май 2025 тихо.

Июнь 2025
Две квартиры, 120,8 м², 117 млн рублей.
Средняя цена — уже 969 тыс. за квадрат.

Июль–август 2025
Продаж нет.

Сентябрь 2025
Снова две сделки.
188,5 м² и 170,1 млн рублей.
902 тыс. за квадрат.

Октябрь 2025
Опять ноль.

Ноябрь 2025
Самый пока успешный месяц.
Четыре квартиры, 318,7 м², 293,6 млн рублей.
Средний чек — 73,4 млн.
Средняя площадь — около 80 м².
Цена — 921 тыс. за квадрат.
Осталось посмотреть кто эти люди? Конечно дикий дисбаланс, когда рядом в «Острове Первых», можно купить в два раза дешевле за 440 за «квадрат».
фото ЕИСЖС

Раз уж вчера посмотрел продажи MARIINKA DELUXE, сегодня полез смотреть, чем закончились судебные хвосты, которые над проектом висели. А хвостов было два. Оба — неприятные. Оба — потенциально токсичные для стройки.

Первый кейс — градозащитный.
В Куйбышевском районном суде градозащитники оспаривали положительное заключение КГИОП на 9-этажный «монстр» у Пряжки. Аргументация классическая: нарушает объёмно-пространственную композицию набережной, загораживает вид на объект культурного наследия — Картографическое заведение А.А. Ильина.
Если бы истцы выиграли, можно было бы снимать и КГИОПовское заключение, и РНС, и дальше по цепочке. Почти год разбирательств — и в декабре градозащите аккуратно отказали. Пока — первая инстанция. Апелляция, скорее всего, будет.

Второй кейс — про жадность...
Помните заправку на Пряжке которая рядом с MARIINKA DELUXE. В декабре 2024 года "Эталон" через ООО СЗ Пряжка,18 купил у ООО "Северный дом" АЗС и право аренды земли . Цена — 288,3 млн рублей. Чуть больше миллиона за метр. Платежи — в рассрочку до октября 2025 года. Пока все платежи не выплачены, участок и заправка остаются в залоге «Северный дом» (домом через ООО "Вито-Медиа" владеют Виктория Степанькова, Алиса Баталова, Алина Виноградова).
Проходит семь месяцев.
Группа Эталон выходит на стройку и без лишних сантиментов превращает заправку в стройбазу: городок, конструкции, перекопанный участок.
Залогодержатель смотрит на это и идёт в суд. Логика простая: «ребята, вы ещё не заплатили, а уже всё переделали».
Риск был неприятный: от остановки работ до вынужденного переезда стройгородка. Впрочем, полагаю, что это не потребовалось, но дополнительные 50-100 млн пришлось бы «Северный дом» заплатить в качестве компенсации. Но и здесь — без катастроф. Суд первой инстанции не стал рвать договор.

Итого: оба суда — пока только первый уровень. Продажи идут, стройка идёт, юридические мины — временно обезврежены.

Мораторий на штрафы и неустойки закончился. С 31 декабря 2025-го 214-ФЗ снова работает в полном объёме: любые новые задержки сдачи жилья снова начинают превращаться в деньги.
🧾 Что сделали регуляторы
Постановление №2227 аккуратно разделило реальность на две части:
Старые долги
— требования до 22.03.2024
— штрафы, начисленные в период моратория и заявленные до 01.01.2025
👉 отсрочка выплат до 31.12.2026
Долги признаны. Просто отложены.
Новые долги
— новые просрочки
— новые иски
— новые решения судов
👉 никаких отсрочек
Счётчик включён полностью.
📊 Как накапливалась просрочка
— конец 2021 года: ~780 тыс. м² в переносе
— 2022 год: 640–740 тыс. м²
— середина 2023-го: более 1 млн м² — абсолютный пик
— 2024 год: 630–720 тыс. м²

— декабрь 2025-го: 437 тыс. м²
Именно эти метры становятся стартовой базой 2026 года. И каждый из них теперь снова «тикает».
Кто на счетчике
Лидер по данным ЕРЗ у Seven Suns Development, у которого весь объём строительства — около 137 тыс. м2 — имел уточнение сроков более 60 месяцев. Впрочем, шансов получить квартиру здесь немного. Владелец Seven Suns Development Алексей Рыжков находится в СИЗО уже больше полутора лет. И если в Москве проекты хоть как-то движутся, то в Петербурге они стоят без изменений.
Самое прикольное там есть продажи.
У «Стайл-Строй» (апарт-проект «Про’Молодость») 100% объёма в 70 тыс. м2 оставалось в переносе с четырёхлетним горизонтом задержки. Аналогичная ситуация сохранялась у «Эдванс» (строит жильё в Шушарах), Yard Group, «Р-Фикс». В глубокой просрочке находятся и два премиальных проекта: «Промстройкомплект» (проект Astrum на Крестовском острове) и «Альфа Фаберже» («Петро Центр») с проектом Meltzer Hall на Крестовском проспекте. Здесь по данным ЕРЗ просрочка от года и больше.
На три месяца, по данным ЕРЗ, задерживается сдача Vertical на Орджоникидзе, 44. Даже у федеральных игроков оставались значимые хвосты: у ФСК в переносе находилось почти 50 тыс. м2 (21% от общего объёма стройки), у «Главстрой-Санкт-Петербург» — более 22 тыс. м2 (четверть всего строящегося жилья). Впрочем, здесь задержки не очень большие: у ФСК — 2 месяца, у «Главстрой-Санкт-Петербург» — 5 месяцев.
📐 Что это значит в деньгах
Формула стандартная:
1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день от цены договора.
При средней цене ≈250 тыс. ₽ за м²:
— 260–270 ₽ в день с каждого метра
— около 8 тыс. ₽ в месяц
И важный нюанс: даже по «старым» делам после окончания моратория начинает работать вторичный механизм — проценты за пользование чужими деньгами и индексация. То есть старые хвосты тоже могут снова начать дорожать.
🧠 Итого
Рынок входит в 2026 год с 437 тыс. м² просрочки и включённым финансовым таймером.
Кто успел выйти из переносов — молодцы.
https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik

"Поручение президента выполнено. Речь идет о тех проектах, которые были сданы в период действия отмененных сейчас мер поддержки отрасли. На дома, которые вводятся в эксплуатацию с 1 января 2026 года, уже не будет действовать мораторий", - сообщили в пресс-службе Минстроя РФ.

При этом застройщикам дали отсрочку по выплатам уже накопленных штрафных обязательств до 31 декабря 2026 года включительно.

"По сути, это просто постепенный выход из моратория с целью сохранения устойчивости отрасли", - пояснили в министерстве.

"Мы сдали эти два дома в декабре, ЕРЗ еще не обновил рейтинг. С 1 января у нас нет задержек", заверяют в Главстрое

https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik

Температура по больнице — вроде нормальная.
А вот по палатам уже начинается интересное. 🌡

В ЕИСЖС есть один показатель, который чиновники теперь любят почти так же, как «ввод»: соотношение распроданности к стройготовности.

По Петербургу картинка на уровне «всё хорошо»: 93% при нормативе 70%. Можно выдохнуть, закрыть отчёт и пойти пить чай.
Но если копнуть на уровень конкретных девелоперов — https://www.dp.ru/a/2026/01/06/temperatura-po-bolnice

Пока активные градозащитные силы Петербурга приходили в себя после всенощной и рождественских столов, ФСК вместе с «Прайдом» братьев Шевченко вышли утром на стройплощадку ВНИИБ на 2-м Муринском.

Начиналось всё предельно приземлённо. В 2019 году ФСК купила участок со зданием ВНИИБ у «Альянс-Инвеста» примерно за 500 млн рублей — уже под снос и дальнейшую жилую застройку. Дальше возник конфликт: попытки придать зданию охранный статус, суды, временное включение в перечень объектов с признаками ОКН и столь же предсказуемое исключение из него.

При этом история повторяется: пока участок не стал интересен застройщику, здание не было интересно почти никому. Его не считали памятником, не ставили на охрану и не обсуждали как ценность — интерес появился вместе с деньгами застройщика

.

По действующему РНС предусмотрен 13-этажный жилой дом на 229 квартир. Общая площадь здания — около 29,2 тыс. м², из них 13,5 тыс. м² — жилая площадь, остальное — встроенные помещения, места общего пользования, технические зоны и подземный паркинг на двух уровнях.

Если грубо считать экономику, то получается следующая картина.
Около 500 млн ₽ — вход в актив.
Ещё примерно 500 млн ₽ — пересогласования, перепроектирование, суды и цена семи лет ожидания.
Если не снести — минус 1 млрд рублей.
Если снести — появляются варианты.

Дальше — математика выхода.
Текущий ценник в этой локации — не ниже 450–500 тыс. ₽ за м².
Это даёт 6–7 млрд ₽ выручки по жилью — и это без учёта паркингов и встроенных помещений.
Минус расходы на строительство — около 3,5 млрд рублей.
Итого — примерно 1,5 млрд в плюсе, но через три года. И это при том, что градозащитники и местные жители не успокоятся.

На этом фоне для ФСК сейчас появляется самый рациональный ход.
Снести здание, снять юридическую и репутационную токсичность и выйти из проекта, продав его дальше — из расчёта 100–130 тыс. ₽ за м² продаваемой площади.
Или за 1,6–1,7 млрд рублей.
Условному «белому рыцарю». Например, RBI Эдуарда Тиктинского, который к тому же имеет опыт разговоров с градозащитой:
«Мы к сносу отношения не имели. Мы пришли позже. Давайте теперь сделаем красиво».

Для покупателя это будет уже «чистый» участок с РНС.
Для ФСК — заработанные деньги и закрытый гештальт.

Лицо

Есть ещё две особенности проекта, которые сильно повышают его ценность.
Первая — год выдачи РНС.
Разрешение получено в 2019 году, а значит, на проект не распространяется нынешняя социальная нагрузка. Ни школ, ни детских садов в классическом понимании. Это сразу плюс к экономике — порядка 600–650 млн рублей,
Формально, разумеется, что-то сделать придётся. Самый вероятный вариант — отдать часть нежилых помещений под дворец детского творчества. Но не в жилой части и в объёме не более 1 тыс. м².
По деньгам — около 140 млн рублей.
Чистый эффект — плюс полмиллиарда к проекту.
Вторая особенность — земля, а точнее личный парк.
Участок — 6,7 га, площадь застройки — около 0,5 га. Всё остальное — 6 га придомовая территория. И это уже не просто «благоустройство», а готовое УТП, которое в этой локации может спокойно прибавлять 50–100 тыс. рублей к стоимости каждого квадратного метра.
А значит «Карфаген должен быть разрушен»

Ввод апарт-отеля Well Московский сдвинулся вправо ещё на год.
Пока дела обстоят не очень: при почти завершённой стройке продано 73 помещения на 849 млн рублей.
Это 6,7% от продаваемой площади (2,7 тыс. м² из 39,8 тыс.) и около 22% от кредита, который предстоит вернуть банку ДОМ.РФ в феврале 2028 года.
О том, что застройщик «Тайвас» Владимира Дубса (ранее — Владимира Тищенко) перенёс сроки, стало понятно из информации на сайте Госстройнадзора: в декабре компания получила очередное продление РНС.

Вообще история у проекта занятная.

В августе 2014 года турецкая «Элик Уорлд Хотелс Рус» (дочка Elite World Hotels) купила участок у ООО «Ангар» за 190 млн рублей под строительство гостиницы.
В декабре 2015-го получила РНС — и с тех пор его неоднократно продлевали, в том числе через суды.
В 2022 году пятно (уже за 500–600 млн рублей) покупает Владимир Тищенко, который в тот момент практически достраивал жилой комплекс «СемьА» на Днепропетровской, 7. Тоже, к слову, с задержкой сроков.
В 2023 году — уже под фамилией Дубс — он выходит на стройку.
В 2024-м для управления комплексом привлекают Well Юрия Грудина. Это должен быть премиальный проект категории «пять звёзд»: 552 юнита, коворкинг, фитнес-клуб, фуд-холл и рестораны, бассейн на крыше и прочий обязательный набор.

Сейчас, если судить по внешнему виду, в комплексе идут отделочные работы.
И проблема тут не в стройке. Проблема — в продажах.

Если смотреть по проектным декларациям:
— в июле 2024 года было продано 1 стартовое помещение;
— в декабре, после привлечения Well, — 14;
— сейчас — 73.
То есть за год продано около 60 помещений, в среднем по 5 в месяц.

При этом, если судить по сайту ЕИСЖС, ценник нельзя назвать адским для такой локации — 300–330 тыс. руб. за м². Да, примерно на 50 тыс. дороже, чем у YES Leader, который строится по соседству. Но там уже реализовано около 35% комплекса, а у Well — порядка 12%.

И есть ещё одна странность. В проектной декларации стоимость строительства указана на уровне 2,97 млрд рублей, тогда как сумма кредита ДОМ.РФ — 3,77 млрд. С высокой вероятностью, в кредитную модель была зашита и стоимость приобретения участка.

И тут возникает ещё один риск.
Покрытие кредита продажами — всего 22%. При такой структуре банк применяет максимальные ставки проектного финансирования — это может быть 18–21% годовых.

Для сравнения: у YES Leader на счетах эскроу лежит 2,24 млрд рублей при кредите 3,85 млрд.
То есть покрытие — около 58%, совсем другая переговорная позиция с банком и совсем другая процентная нагрузка.

Проценты в такой конфигурации капают быстро и без жалости.
И они ухудшают экономику проекта быстрее, чем текущие продажи её вытаскивают.

Если темпы реализации не изменятся, закрыть кредит ДОМ.РФ Владимир Дубс просто не успеет.

Кстати, для интереса можно посмотреть, как обстоят дела у группы «Эталон», которая тоже строит апарт-отель неподалёку — на Московском шоссе.
Ситуация там выглядит куда спокойнее.
Планируемая стоимость строительства — 5,27 млрд рублей.
Финансирование — проектное, через Сбербанк.
Основной кредит:
— 6,0 млрд рублей
— выбрано 3,29 млрд
— остаток — 2,72 млрд
— срок возврата — июнь 2028 года
Плюс внутрикорпоративный заём от «Эталон-Финанс»:
— 1,0 млрд рублей, из которых выбрано 610 млн.

Теперь — продажи. Несмотря на то что они стояли некоторое время из-за перехода проекта от DVA Group
— заключено 314 договоров
— проданная площадь — 6 884 м²
— деньги на эскроу — 1,86 млрд рублей
То есть при кредите в 6 млрд на счетах эскроу уже лежит около 31%.
И это без учёта того, что значительная часть кредита ещё физически не выбрана.
Сравнение с Well Московский тут получается не в пользу последнего.

Самый любимый градозащитниками Александр Бастрыкин вмешался в снос ВНИИБ, пишет пресс-служба центрального аппарата СК.
«Председатель Следственного комитета России Бастрыкин А.И. поручил и.о. руководителя ГСУ СК России по г. Санкт-Петербургу Иванову Д.А. представить доклад по озвученной ситуации, принятым процессуальным решениям, дав правовую оценку всем обстоятельствам произошедшего».
https://t.me/vecherka178/13771

Ожидаемо. Проще перечислить разы, когда он не вмешивался. Это любимая тема главы СК начиная с мая 2022 года, когда Александр Бастрыкин вдруг заинтересовался сносом сразу четырёх зданий в историческом центре. Формальным поводом для этого стало письмо петербургских депутатов. Под надзор попали манеж лейб-гвардии Финляндского полка на Васильевском острове («Легенда»), бани Екимовой на Петроградской стороне (группа «ПИК»), здания Васильевского винного городка на Уральской ул. («Максидом») и дома Лапина на Рижском пр., 26А (Setl Group).

Чем это закончилось? «Максидом» достроен, «Легенда» свой жилой комплекс ввела летом этого года. ПИК на Малом, конечно, завис, но там, скорее, причина не в Бастрыкине.

Что ещё. В мае 2023 года Следственный комитет (СК РФ) возбудил сразу два уголовных дела по северному намыву, который реализует группа ЛСР. Причём всё действо было не лишено драматургии. Глава ведомства пришёл на стройку лично и без всякого сопровождения. Охрана посетителя не пустила. Вскоре Александр Бастрыкин вернулся, но уже с ОМОНом. В итоге вся ситуация получила большой резонанс в СМИ. Громко, красиво и… ничего.

И так всё последнее время. Дела возбуждаются, нервы треплются, время тратится. И ничего…

И здесь так же будет.

ФСК на Варфоломеевской. Третий заход

КГА снова выдал задание ООО «СЗ БН Девелопмент» (структура ГК ФСК) на подготовку проекта планировки и проекта межевания территории в Невском районе — Варфоломеевская ул., 18, Седова, продолжение Фарфоровской ул., Белевский пр.

Формально — очередной ППТ. По факту — третья попытка довести один и тот же участок до стройки.
Само пятно небольшое — 0,79–0,8 га. Проект стандартный для локации:
— 13-этажный жилой дом,
— подземный паркинг,
— отдельно стоящий детский сад на 110 мест 🧸

История с согласованиями у участка запутанная.
📍 2021 год
Участок покупает Bonava. Рынок тогда оценивал сделку примерно в 0,5 млрд руб., объём проекта — 13 913,06 м².
📍 2022 год
КГА согласовывает архитектурно-градостроительный облик ЖК на Варфоломеевской. Архитектура принята, этажность — вровень с апарт-отелем «Начало», детсад вынесен отдельно. К архитектуре у города вопросов нет.
📍 2023 год
Первая попытка продвинуть проект дальше — получено задание на ППТ.
📍 28 февраля 2024 года
Проектная документация получает отрицательное заключение экспертизы.
📍 11 июля 2024 года
КГА отказывает в предоставлении условно разрешённого вида использования
«многоэтажная жилая застройка (код 2.6)».
📍 17 июля 2024 года
Несмотря на отказ, КГА выдаёт второе задание на разработку нового варианта ППТ по той же территории.
📍 2025 год
Теперь — третий заход. Очередное задание на ППТ.

Ещё одна попытка, которая, может быть, станет удачной. Тем более есть за что мучаться.

Итого считаем деньги: вход — 0,5 млрд. Проект с ППТ — около 1,2 млрд (если продавать).
Если строить самим, то продавать можно около 360–380 тыс. за м² (у RBI в «Литере» средний ценник 387,7 тыс. за квадрат).
Итого получается:
выручка проекта — ≈5,0 млрд ₽ (13,9 тыс. м² × 360 тыс.).
Все затраты — ≈2,67 млрд ₽, из них соцпакет — 361 млн ₽ (≈26 тыс. ₽/м²).
Валовая маржа — ≈168 тыс. ₽/м², прибыль — ≈2,33 млрд ₽.

https://www.dp.ru/a/2026/01/12/fsk-v-tretij-raz-popitaetsja

все таки люблю нашу бюрократию за ошибки. вот сколько площадь участка в РНС? 6,7 га... А по факту 0,67 га... Спасибо NF group поправили. Так что никакого личного парка, никакого УТП...