Часть первая. Про деньги
Зная, за сколько хитрая Ханса купила проект, то можно прикинуть, а как бьётся экономика этого славного проекта. 😈
Disclaimer: данный расчет является исключительно моими предположениями основанными на знании рынка и проектной декларацией проекта размещенной на сайте ЕИСЖС. Не является рыночной рекомендацией.
Стоимость входа второй раз в расходы не ставим: за неё уже отдали 3 196,9 м² и 16 машино-мест. У Хансы остаётся примерно 26,43 тыс. м² апартаментов и 257 мест в паркинге.
При стартовой цене 285 тыс. рублей за м² апартаменты дадут 7,53 млрд рублей, паркинг — ещё около 602 млн. Всего 8,13 млрд.
Прямая агентская комиссия 5,5–5,8% съест ещё 414–437 млн рублей. Чистыми останется около 7,7 млрд.
🏗 Строительство по декларации — 6,794 млрд рублей. Проектное финансирование при средней ставке 10,25% по всей сумме кредита до конца 2029-го — ещё примерно 2,63 млрд.
Итого уже 9,42 млрд рублей. При стартовой цене не хватает 1,7–1,73 млрд. Цена условного нуля — около 354–356 тыс. рублей за м². Пока без налогов.
Теперь сама стройка. 6,794 млрд ₽ ÷ 50 428,71 м² = 134 725 ₽ за м² общей площади.
Могу сказать, что это себестоимость впритык. Хороший такой качественный эконом. Чтобы построить что-нибудь действительно приличное, сегодня надо закладывать хотя бы 150–160 тыс. рублей за м².
Тогда строительный бюджет вырастает до 7,56–8,07 млрд, а цена нуля — уже до 385–405 тыс. рублей за м².
И нынешняя себестойка в 134,7 тыс. почти четыре года точно не проживет. При удорожании строительства на 5–7% в год к завершению проекта себестоимость вырастет до 164–177 тыс. рублей за м².
Общие расходы вместе с банком составят 10,89–11,54 млрд рублей. Цена условного нуля после агентской комиссии — 413–441 тыс. рублей за м². Налоги пойдут сверху: без структуры реализации и бухгалтерии проекта считать их точной цифрой будет уже не экономика, а гадание.
А есть еще административные расходы, реклама, зарплаты пресс-службе. Умножаем на 4 года. Вот уже точка безубыточности болтается в районе 460 тыс рублей за квадрат.
Причем из всего этого сокращать можно только себестоимость строительства.
А значит качество под вопросом.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽 ⬇️
Зная, за сколько хитрая Ханса купила проект, то можно прикинуть, а как бьётся экономика этого славного проекта. 😈
Disclaimer: данный расчет является исключительно моими предположениями основанными на знании рынка и проектной декларацией проекта размещенной на сайте ЕИСЖС. Не является рыночной рекомендацией.
Стоимость входа второй раз в расходы не ставим: за неё уже отдали 3 196,9 м² и 16 машино-мест. У Хансы остаётся примерно 26,43 тыс. м² апартаментов и 257 мест в паркинге.
При стартовой цене 285 тыс. рублей за м² апартаменты дадут 7,53 млрд рублей, паркинг — ещё около 602 млн. Всего 8,13 млрд.
Прямая агентская комиссия 5,5–5,8% съест ещё 414–437 млн рублей. Чистыми останется около 7,7 млрд.
🏗 Строительство по декларации — 6,794 млрд рублей. Проектное финансирование при средней ставке 10,25% по всей сумме кредита до конца 2029-го — ещё примерно 2,63 млрд.
Итого уже 9,42 млрд рублей. При стартовой цене не хватает 1,7–1,73 млрд. Цена условного нуля — около 354–356 тыс. рублей за м². Пока без налогов.
Теперь сама стройка. 6,794 млрд ₽ ÷ 50 428,71 м² = 134 725 ₽ за м² общей площади.
Могу сказать, что это себестоимость впритык. Хороший такой качественный эконом. Чтобы построить что-нибудь действительно приличное, сегодня надо закладывать хотя бы 150–160 тыс. рублей за м².
Тогда строительный бюджет вырастает до 7,56–8,07 млрд, а цена нуля — уже до 385–405 тыс. рублей за м².
И нынешняя себестойка в 134,7 тыс. почти четыре года точно не проживет. При удорожании строительства на 5–7% в год к завершению проекта себестоимость вырастет до 164–177 тыс. рублей за м².
Общие расходы вместе с банком составят 10,89–11,54 млрд рублей. Цена условного нуля после агентской комиссии — 413–441 тыс. рублей за м². Налоги пойдут сверху: без структуры реализации и бухгалтерии проекта считать их точной цифрой будет уже не экономика, а гадание.
А есть еще административные расходы, реклама, зарплаты пресс-службе. Умножаем на 4 года. Вот уже точка безубыточности болтается в районе 460 тыс рублей за квадрат.
Причем из всего этого сокращать можно только себестоимость строительства.
А значит качество под вопросом.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4🔥3👍1👏1
Часть вторая. Про окружение.
Можно сказать: всё зашибись. Конкуренты вокруг продают апартаменты по 500–600 тыс. рублей за м², рынок подрастёт и вытянет экономику SAAN. Разбираемся. 😈
По зарегистрированным сделкам картина скромнее. В первом полугодии МОСКО продавал в среднем по 401 тыс. рублей за м², AVENUE-APART Пулково — по 435 тыс., «Велл Московский» — по 354 тыс.
По накопительным данным ДОМ.РФ ещё веселее: МОСКО — 366 тыс., AVENUE — 282 тыс. рублей за м². Цены 500–600 тыс. вокруг действительно есть. На витринах. В отдельных лотах. Но касса пока фиксирует другие цифры.
Ну как они же вот-вот введут свои отели и поляна расчистится? А вот фиг.
А есть жешь еще и объём. После сделки с фондом остаётся 959 помещений. Чтобы продать их к вводу в конце 2029 года, надо реализовывать примерно по 23 юнита ежемесячно. Ну хорошо. Оставим чутка на потом. Не 50% конечно. Но хотя бы 25%. Тогда продавать надо по 17,25 юнита. То есть 103 за полгода. А на дворе не тучные годы когда апартостроиели отбивались от инвесторов с мешками денег. А скудный 2026 год, когда инвесторы прочувствовали все прелести этого рынка.
МОСКО сейчас продаёт по 2–6 помещений в месяц. AVENUE за полугодие после расторжений продал 52, то есть меньше девяти в месяц. У SAAN из 116 продаж на свободную розницу пока приходится одна.
Как говориться: «Флаг вам в руки». А мы будем посматривать.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽 ⬇️
Можно сказать: всё зашибись. Конкуренты вокруг продают апартаменты по 500–600 тыс. рублей за м², рынок подрастёт и вытянет экономику SAAN. Разбираемся. 😈
По зарегистрированным сделкам картина скромнее. В первом полугодии МОСКО продавал в среднем по 401 тыс. рублей за м², AVENUE-APART Пулково — по 435 тыс., «Велл Московский» — по 354 тыс.
По накопительным данным ДОМ.РФ ещё веселее: МОСКО — 366 тыс., AVENUE — 282 тыс. рублей за м². Цены 500–600 тыс. вокруг действительно есть. На витринах. В отдельных лотах. Но касса пока фиксирует другие цифры.
Ну как они же вот-вот введут свои отели и поляна расчистится? А вот фиг.
А есть жешь еще и объём. После сделки с фондом остаётся 959 помещений. Чтобы продать их к вводу в конце 2029 года, надо реализовывать примерно по 23 юнита ежемесячно. Ну хорошо. Оставим чутка на потом. Не 50% конечно. Но хотя бы 25%. Тогда продавать надо по 17,25 юнита. То есть 103 за полгода. А на дворе не тучные годы когда апартостроиели отбивались от инвесторов с мешками денег. А скудный 2026 год, когда инвесторы прочувствовали все прелести этого рынка.
МОСКО сейчас продаёт по 2–6 помещений в месяц. AVENUE за полугодие после расторжений продал 52, то есть меньше девяти в месяц. У SAAN из 116 продаж на свободную розницу пока приходится одна.
Как говориться: «Флаг вам в руки». А мы будем посматривать.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥8❤3👍3
Часть третья. Про продукт.
Как говорил ведущий Масляков: мы продолжаем КВН. А мы продолжаем жарить на медленном огне филейные части проекта SAAN Московские ворота. Теперь поговорим про продукт. Здесь всё красиво. 😈
Обещают двухуровневое гранд-лобби на 400 м², lounge, dining hall, кофейню, community space и курьерский хаб. Снаружи — центральная плаза, двор-парк, «секретный сад», панорамная гостиная и торговая галерея.
Всего заявлено 8 650 м² ландшафтной территории и 2 500 м² клубной и деловой инфраструктуры. Плюс тёплый бассейн, сауна, хаммам, фитнес и гастрономия. Не апарт-отель, а небольшой город для людей, которые любят, чтобы до ресторана можно было дойти в тапочках.
По масштабу общественных пространств SAAN действительно выглядит сильнее ближайших конкурентов. У МОСКО понятнее комплектация юнита, у WELL Московский сильнее wellness, а AVENUE-APART Пулково — просто понятная гостиничная машина без лишней поэзии.
У SAAN самая широкая нарезка: от 21,6 м² до формата 3Е площадью около 50 м², плюс офисы до 433 м².
Красивый продукт, да? Читал и плакал от умиления. 🥲
Только плановая стоимость строительства составляет 6,794 млрд рублей, или 134,7 тыс. рублей за м² общей площади здания.
Как в эти 134 тыс. упихать большое лобби, бассейн, хаммам, сауну, фитнес, панорамную гостиную, сады, дорогую отделку и торговую галерею — я не знаю. Но может есть эксперты – подскажите.
Особенно с учётом того, что строить всё это предстоит через три-четыре года, а стоимость работ и материалов на месте стоять не будет.
Решайте сами.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽
Как говорил ведущий Масляков: мы продолжаем КВН. А мы продолжаем жарить на медленном огне филейные части проекта SAAN Московские ворота. Теперь поговорим про продукт. Здесь всё красиво. 😈
Обещают двухуровневое гранд-лобби на 400 м², lounge, dining hall, кофейню, community space и курьерский хаб. Снаружи — центральная плаза, двор-парк, «секретный сад», панорамная гостиная и торговая галерея.
Всего заявлено 8 650 м² ландшафтной территории и 2 500 м² клубной и деловой инфраструктуры. Плюс тёплый бассейн, сауна, хаммам, фитнес и гастрономия. Не апарт-отель, а небольшой город для людей, которые любят, чтобы до ресторана можно было дойти в тапочках.
По масштабу общественных пространств SAAN действительно выглядит сильнее ближайших конкурентов. У МОСКО понятнее комплектация юнита, у WELL Московский сильнее wellness, а AVENUE-APART Пулково — просто понятная гостиничная машина без лишней поэзии.
У SAAN самая широкая нарезка: от 21,6 м² до формата 3Е площадью около 50 м², плюс офисы до 433 м².
Красивый продукт, да? Читал и плакал от умиления. 🥲
Только плановая стоимость строительства составляет 6,794 млрд рублей, или 134,7 тыс. рублей за м² общей площади здания.
Как в эти 134 тыс. упихать большое лобби, бассейн, хаммам, сауну, фитнес, панорамную гостиную, сады, дорогую отделку и торговую галерею — я не знаю. Но может есть эксперты – подскажите.
Особенно с учётом того, что строить всё это предстоит через три-четыре года, а стоимость работ и материалов на месте стоять не будет.
Решайте сами.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥7❤3👏2👍1
Ну и напоследок ещё раз про деньги и владельцев. Теперь — отчётность за 2025 год. Здесь хотел коротко. 💰 Но не получилось. Спойлер, ржачная история про суды.
Итак, в отчетности ООО "Специализированный Застройщик "Ханса Московский" на конец года в статье «строительство инвестиционных объектов» накоплено 79,8 млн рублей. Долгосрочные обязательства составили 495,9 млн: 479 млн банковского кредита и ещё 16,8 млн займов.
Самое забавное, что деньги от Сбера компания получила 26 декабря 2025 года. За оставшиеся пять дней почти полмиллиарда рублей успели раскидать.
Такой вот подарочек к ёлке положил зелёный банк. 🎄
Сама проектная компания SAAN Московские ворота почти на 100% принадлежит АО «Девелопмент 1000» (1% у ООО "УК "Ханса")
Что здесь с деньгами? Ну так есть малехо. АО показало за год 20 млн рублей выручки и 460 тыс. рублей чистой прибыли. Среднегодовая численность — один человек. Накопленный убыток — 2,6 млн рублей.
В раскрытии операций со связанными сторонами указаны незавершённые расчёты с СЗ «Союз Инвест»: цессии на 590,8 млн рублей и услуги ещё на 6,8 млн.
Дальше по идее идти не куда. Но не тут то было. Смотри дальше. АО «Девелопмент 1000» целиком принадлежит ООО «АРЕНА Девелопмент». Это 3 583 600 акций номиналом 100 рублей, общий номинал пакета — 358,36 млн рублей.
ООО «АРЕНА Девелопмент», ОГРН 1127847413374, в свою очередь уносит нас из Петербурга в солнечный Белиз. Там зарегистрирована компания ICON MANAGEMENT INC. — «АЙКОН МЕНЕДЖМЕНТ ИНК.», регистрационный номер 148,182.
Получается такая конструкция:
ICON MANAGEMENT INC., Белиз → ООО «АРЕНА Девелопмент» → АО «Девелопмент 1000» → проектная компания SAAN Московские ворота.
Причём с финансами у «АРЕНА Девелопмент» всё довольно камерно. За 2025 год — нулевая выручка и нулевая прибыль. Оценочная стоимость компании — около 32 тыс. рублей. В 2018 году она показала убыток примерно 20,5 тыс., в 2019-м — ещё 7,5 тыс. рублей. Потом график лёг на ноль и больше не нервничал.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Итак, в отчетности ООО "Специализированный Застройщик "Ханса Московский" на конец года в статье «строительство инвестиционных объектов» накоплено 79,8 млн рублей. Долгосрочные обязательства составили 495,9 млн: 479 млн банковского кредита и ещё 16,8 млн займов.
Самое забавное, что деньги от Сбера компания получила 26 декабря 2025 года. За оставшиеся пять дней почти полмиллиарда рублей успели раскидать.
Такой вот подарочек к ёлке положил зелёный банк. 🎄
Сама проектная компания SAAN Московские ворота почти на 100% принадлежит АО «Девелопмент 1000» (1% у ООО "УК "Ханса")
Что здесь с деньгами? Ну так есть малехо. АО показало за год 20 млн рублей выручки и 460 тыс. рублей чистой прибыли. Среднегодовая численность — один человек. Накопленный убыток — 2,6 млн рублей.
В раскрытии операций со связанными сторонами указаны незавершённые расчёты с СЗ «Союз Инвест»: цессии на 590,8 млн рублей и услуги ещё на 6,8 млн.
Дальше по идее идти не куда. Но не тут то было. Смотри дальше. АО «Девелопмент 1000» целиком принадлежит ООО «АРЕНА Девелопмент». Это 3 583 600 акций номиналом 100 рублей, общий номинал пакета — 358,36 млн рублей.
ООО «АРЕНА Девелопмент», ОГРН 1127847413374, в свою очередь уносит нас из Петербурга в солнечный Белиз. Там зарегистрирована компания ICON MANAGEMENT INC. — «АЙКОН МЕНЕДЖМЕНТ ИНК.», регистрационный номер 148,182.
Получается такая конструкция:
ICON MANAGEMENT INC., Белиз → ООО «АРЕНА Девелопмент» → АО «Девелопмент 1000» → проектная компания SAAN Московские ворота.
Причём с финансами у «АРЕНА Девелопмент» всё довольно камерно. За 2025 год — нулевая выручка и нулевая прибыль. Оценочная стоимость компании — около 32 тыс. рублей. В 2018 году она показала убыток примерно 20,5 тыс., в 2019-м — ещё 7,5 тыс. рублей. Потом график лёг на ноль и больше не нервничал.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
🔥6❤2😱2👍1🤔1
Ну и в качестве завершения. Интересная (до колик) история с генеральным директором «АРЕНА Девелопмент» Алексеем Лобановым. Точнее его судебные перипетии:
В далеком 2014 году он выступил агентом при продаже участка площадью 1 926 м² и административного здания на 1 212,4 м² на Октябрьской набережной, 56. По договору Лобанову полагалось 8% от цены сделки, или 3,36 млн рублей. Значит, весь объект продали примерно за 42 млн.
Покупателя господин Лобанов нашёл. Договор купли-продажи заключили 22 октября 2014 года, право собственности перешло покупателю 2 декабря, акт оказанных услуг подписали 10 декабря. Вознаграждение должны были выплатить не позднее 30 января 2015 года.
Не выплатили.
В 2022 году истец уступил право свое право требования своей же компании ООО «Лобанов Групп Компани». После нескольких претензий дело дошло до Арбитражного суда Петербурга. Суд признал требования на 3,36 млн рублей обоснованными. Куда пошли загорать сроки исковой давности я не знаю.
Но, дальше смешное, в решении от 28 декабря 2024 года стороны в резолютивной части перепутали. Вместо взыскания денег с «ОптимаЛогистик» в пользу компании Алексея Лобанова суд написал наоборот: взыскать деньги с «Лобанов Групп Компани» в пользу должника.
Вам смешно, а человек почти год доказывал, что истец — это всё-таки истец, а ответчик — ответчик.
Только 3 марта 2025 года суд исправил опечатку: взыскать с «ОптимаЛогистик» в пользу «Лобанов Групп Компани» 3,36 млн рублей задолженности и ещё 39,8 тыс. рублей госпошлины.
В апреле 2026 года Лобанов попытался проиндексировать присуждённую сумму. Но безуспешно. Суд оставил заявление без рассмотрения: сначала решение должно быть исполнено полностью или хотя бы частично, а уже потом можно считать индексацию.
Хотя на его месте я бы уже не рисковал. Вдруг суд опять ошибётся не в его пользу.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
В далеком 2014 году он выступил агентом при продаже участка площадью 1 926 м² и административного здания на 1 212,4 м² на Октябрьской набережной, 56. По договору Лобанову полагалось 8% от цены сделки, или 3,36 млн рублей. Значит, весь объект продали примерно за 42 млн.
Покупателя господин Лобанов нашёл. Договор купли-продажи заключили 22 октября 2014 года, право собственности перешло покупателю 2 декабря, акт оказанных услуг подписали 10 декабря. Вознаграждение должны были выплатить не позднее 30 января 2015 года.
Не выплатили.
В 2022 году истец уступил право свое право требования своей же компании ООО «Лобанов Групп Компани». После нескольких претензий дело дошло до Арбитражного суда Петербурга. Суд признал требования на 3,36 млн рублей обоснованными. Куда пошли загорать сроки исковой давности я не знаю.
Но, дальше смешное, в решении от 28 декабря 2024 года стороны в резолютивной части перепутали. Вместо взыскания денег с «ОптимаЛогистик» в пользу компании Алексея Лобанова суд написал наоборот: взыскать деньги с «Лобанов Групп Компани» в пользу должника.
Вам смешно, а человек почти год доказывал, что истец — это всё-таки истец, а ответчик — ответчик.
Только 3 марта 2025 года суд исправил опечатку: взыскать с «ОптимаЛогистик» в пользу «Лобанов Групп Компани» 3,36 млн рублей задолженности и ещё 39,8 тыс. рублей госпошлины.
В апреле 2026 года Лобанов попытался проиндексировать присуждённую сумму. Но безуспешно. Суд оставил заявление без рассмотрения: сначала решение должно быть исполнено полностью или хотя бы частично, а уже потом можно считать индексацию.
Хотя на его месте я бы уже не рисковал. Вдруг суд опять ошибётся не в его пользу.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
🤯6👍1
📊 По данным TrendAgent, 72,5% сделок с новостройками Петербургской агломерации пришлись на квартиры дешевле 270 тыс. рублей за м².
Это уже не просто нижняя часть рынка. Это и есть рынок.
Покупатель сегодня выбирает не между хорошим и плохим проектом, а между тем, что помещается в ипотечный лимит, и тем, что не помещается. Архитектура, двор без машин и красивый буклет вступают в разговор позже. Сначала банк сообщает, сколько денег здесь вообще будет.
Поэтому основной спрос собирают проекты, где девелопер может удержать цену метра ниже 270 тыс. рублей. Обычно это означает компактную площадь, окраинную или областную локацию, длинную ипотеку и очень внимательную работу с первоначальным взносом.
Дорогой сегмент при этом никуда не исчез. Просто он существует в своей, довольно узкой финансовой реальности. На диапазон от 270 до 450 тыс. рублей за м² пришлось 24,07% сделок, от 450 до 600 тыс. — 3,02%, а дороже 600 тыс. рублей за м² — всего 0,41%. Здесь уже нужны крупные накопления, рассрочка или покупатель, которому не приходится согласовывать каждое движение с банковским скорингом.
Для большинства новостройка сейчас начинается не с желания купить квартиру. Она начинается с суммы, которую одобрил банк. А уже потом под эту сумму подбирают метры, этаж, район и вид из окна. 🏦
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Это уже не просто нижняя часть рынка. Это и есть рынок.
Покупатель сегодня выбирает не между хорошим и плохим проектом, а между тем, что помещается в ипотечный лимит, и тем, что не помещается. Архитектура, двор без машин и красивый буклет вступают в разговор позже. Сначала банк сообщает, сколько денег здесь вообще будет.
Поэтому основной спрос собирают проекты, где девелопер может удержать цену метра ниже 270 тыс. рублей. Обычно это означает компактную площадь, окраинную или областную локацию, длинную ипотеку и очень внимательную работу с первоначальным взносом.
Дорогой сегмент при этом никуда не исчез. Просто он существует в своей, довольно узкой финансовой реальности. На диапазон от 270 до 450 тыс. рублей за м² пришлось 24,07% сделок, от 450 до 600 тыс. — 3,02%, а дороже 600 тыс. рублей за м² — всего 0,41%. Здесь уже нужны крупные накопления, рассрочка или покупатель, которому не приходится согласовывать каждое движение с банковским скорингом.
Для большинства новостройка сейчас начинается не с желания купить квартиру. Она начинается с суммы, которую одобрил банк. А уже потом под эту сумму подбирают метры, этаж, район и вид из окна. 🏦
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Дзен
Пятый угол. Петербург. Стройка. | Дзен
Канал автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзен ⭐: 25 лет пишу про рынок недвижимости Петербурга. Здесь — лонгриды о том, почему квартиры стоят столько, сколько стоят, кто на этом зарабатывает и что будет дальше.
👍5❤4
Нет слов. Остались одни буквы.
Губернатор Петербурга Александр Беглов выбрал лучшего градоначальника в истории города. Им оказался Александр Меншиков.
Ну фиг с ним. Видимо, что-то в том, как работал Александр Данилыч, нашего губернатора действительно зацепило.
Хотя после таких сравнений я бы на месте Александра Бастрыкина к Беглову всё-таки присмотрелся. Чисто из профессионального интереса. Потому что Меншиков — это не только Северная война, служба Петру I и управление новой столицей. Ну и много чего интересного, причем доказанного. Набор, прямо скажем, выразительный.
Сам Беглов считает, что Меншикова зря «измазали художественными вымыслами», поскольку никто не дочитал документы до конца.
Но есть одна скользкая деталь.
Меншиков развивал Петербург. Строил дома, дворцы, верфи, дороги и дворы. Да, методы были своеобразные. Да, государственная служба местами подозрительно хорошо сочеталась с личным обогащением. Но город при нём хотя бы физически становился больше.
На это нашего Биглава уже не хватает. У него Петербург развивается преимущественно в отчётах, презентациях и торжественных интервью. Там всё давно построено, открыто и работает. И метро идет в Пушкин.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
Губернатор Петербурга Александр Беглов выбрал лучшего градоначальника в истории города. Им оказался Александр Меншиков.
Ну фиг с ним. Видимо, что-то в том, как работал Александр Данилыч, нашего губернатора действительно зацепило.
Хотя после таких сравнений я бы на месте Александра Бастрыкина к Беглову всё-таки присмотрелся. Чисто из профессионального интереса. Потому что Меншиков — это не только Северная война, служба Петру I и управление новой столицей. Ну и много чего интересного, причем доказанного. Набор, прямо скажем, выразительный.
Сам Беглов считает, что Меншикова зря «измазали художественными вымыслами», поскольку никто не дочитал документы до конца.
Но есть одна скользкая деталь.
Меншиков развивал Петербург. Строил дома, дворцы, верфи, дороги и дворы. Да, методы были своеобразные. Да, государственная служба местами подозрительно хорошо сочеталась с личным обогащением. Но город при нём хотя бы физически становился больше.
На это нашего Биглава уже не хватает. У него Петербург развивается преимущественно в отчётах, презентациях и торжественных интервью. Там всё давно построено, открыто и работает. И метро идет в Пушкин.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
🔥9💯3❤1😢1🤡1
Помните, я писал про алкоквартал Андрея Молчанова и говорил, что вторую очередь Neva Residence не продадут?
Так вот, я был не прав. Каюсь. Видимо, к любому жёсткому решению можно подобрать свой золотой ключик. Всё зависит от размера ключика и пробы золота.
Группа ЛСР продала девелоперу «Геометрия» участок на Ремесленной улице, 17. Это первая линия Невы, действующее РНС и 30,7 тыс. м² продаваемого жилья. Сумма сделки не раскрывается, рынок оценивает площадку примерно в 4 млрд рублей — по 120–130 тыс. рублей за будущий продаваемый метр.
Откуда деньги у Александра Кравцова — вопрос понятный. Незадолго до этого он вышел из Fizika Development, где владел 45%. После корпоративного развода доля его партнёра Сергея Селегеня выросла с 45 до 70%, а доля Сергея Носова — с 10 до 30%. Цена выхода не раскрывалась, поэтому утверждать ничего нельзя.
На в целом понятно почему ЛСР сдалось. Когда тебе привозят деньги сумками, отказывать вообще тяжело. Даже если до этого ты несколько лет говорил, что участок не продаётся.
По РНС здесь предусмотрено 477 квартир, но новый собственник хочет оставить около 350 резиденций, объединив часть лотов. Старт продаж запланирован на октябрь 2026 года, ввод — на IV квартал 2029-го.
Заявленные инвестиции — около 20 млрд рублей, стартовая цена — от 800 тыс. рублей за м².
Похоже, на рынке de luxe-недвижимости прибыло. А получится ли у Александра Кравцова найти 350 золотых буратин, готовых платить от 800 тыс. рублей за квадрат на острове, мы скоро узнаем.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Так вот, я был не прав. Каюсь. Видимо, к любому жёсткому решению можно подобрать свой золотой ключик. Всё зависит от размера ключика и пробы золота.
Группа ЛСР продала девелоперу «Геометрия» участок на Ремесленной улице, 17. Это первая линия Невы, действующее РНС и 30,7 тыс. м² продаваемого жилья. Сумма сделки не раскрывается, рынок оценивает площадку примерно в 4 млрд рублей — по 120–130 тыс. рублей за будущий продаваемый метр.
Откуда деньги у Александра Кравцова — вопрос понятный. Незадолго до этого он вышел из Fizika Development, где владел 45%. После корпоративного развода доля его партнёра Сергея Селегеня выросла с 45 до 70%, а доля Сергея Носова — с 10 до 30%. Цена выхода не раскрывалась, поэтому утверждать ничего нельзя.
На в целом понятно почему ЛСР сдалось. Когда тебе привозят деньги сумками, отказывать вообще тяжело. Даже если до этого ты несколько лет говорил, что участок не продаётся.
По РНС здесь предусмотрено 477 квартир, но новый собственник хочет оставить около 350 резиденций, объединив часть лотов. Старт продаж запланирован на октябрь 2026 года, ввод — на IV квартал 2029-го.
Заявленные инвестиции — около 20 млрд рублей, стартовая цена — от 800 тыс. рублей за м².
Похоже, на рынке de luxe-недвижимости прибыло. А получится ли у Александра Кравцова найти 350 золотых буратин, готовых платить от 800 тыс. рублей за квадрат на острове, мы скоро узнаем.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
🔥7
Я, конечно, понимаю, что уже август и плодить итоги полугодия как-то не комильфо.
Но наконец-то наладил базу с данными на ChatGPT. Так что хочется немного побаловаться. Поэтому вот.
Посчитал чистые продажи квартир застройщиков Петербурга и Ленобласти за январь–июнь 2026 года. Чистые — это покупки минус расторжения. Источник — ДОМ.РФ / ЕИСЖС. 📊
По количеству квартир рынок выглядит так. Setl Group, как и ожидалось, продал больше всех — 5 801 квартиру. ЛСР традиционно уступает примерно в 1,8 раза — 3 190 квартир.
Новичок нашего рейтинга — краснодарская ССК, которая намолотила в Новосаратовке 1 157 квартир.
Далее идут КВС и ПИК — по 987 квартир. Правда, у ПИК приобретений было больше, но и расторжений тоже. Затем «Мавис» — 967, «Аквилон» — 788, RBI и «ЕвроИнвест» — по 706, «Лидер Групп» — 641 квартира.
В деньгах картина немного другая. Setl Group и здесь первый — 58,7 млрд рублей чистой выручки. ЛСР собрала 25,4 млрд и уступила уже не в 1,8, а примерно в 2,3 раза.
На третье место поднялась RBI с 12,9 млрд рублей. Квартир у неё в три с лишним раза меньше, чем у ЛСР, зато цена метра делает своё дело.
Дальше идут КВС — 11,8 млрд, ПИК — 7,9 млрд, ССК — 7,6 млрд, «Мавис» — 7,1 млрд, «Аквилон» — 6 млрд, «Лидер Групп» — 5,5 млрд и «ЕвроИнвест» — 5,1 млрд рублей. 💰
У ПИК за полугодие было 1 152 приобретения и 165 расторжений. До чистой продажи не дожила примерно каждая седьмая сделка. Но в прочем я писал почему.
Если кому-то нужно быстро и достоверно найти данные по проекту, группе проектов, компании и/или локации — пишите в личку @panikestate. Договоримся.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Но наконец-то наладил базу с данными на ChatGPT. Так что хочется немного побаловаться. Поэтому вот.
Посчитал чистые продажи квартир застройщиков Петербурга и Ленобласти за январь–июнь 2026 года. Чистые — это покупки минус расторжения. Источник — ДОМ.РФ / ЕИСЖС. 📊
По количеству квартир рынок выглядит так. Setl Group, как и ожидалось, продал больше всех — 5 801 квартиру. ЛСР традиционно уступает примерно в 1,8 раза — 3 190 квартир.
Новичок нашего рейтинга — краснодарская ССК, которая намолотила в Новосаратовке 1 157 квартир.
Далее идут КВС и ПИК — по 987 квартир. Правда, у ПИК приобретений было больше, но и расторжений тоже. Затем «Мавис» — 967, «Аквилон» — 788, RBI и «ЕвроИнвест» — по 706, «Лидер Групп» — 641 квартира.
В деньгах картина немного другая. Setl Group и здесь первый — 58,7 млрд рублей чистой выручки. ЛСР собрала 25,4 млрд и уступила уже не в 1,8, а примерно в 2,3 раза.
На третье место поднялась RBI с 12,9 млрд рублей. Квартир у неё в три с лишним раза меньше, чем у ЛСР, зато цена метра делает своё дело.
Дальше идут КВС — 11,8 млрд, ПИК — 7,9 млрд, ССК — 7,6 млрд, «Мавис» — 7,1 млрд, «Аквилон» — 6 млрд, «Лидер Групп» — 5,5 млрд и «ЕвроИнвест» — 5,1 млрд рублей. 💰
У ПИК за полугодие было 1 152 приобретения и 165 расторжений. До чистой продажи не дожила примерно каждая седьмая сделка. Но в прочем я писал почему.
Если кому-то нужно быстро и достоверно найти данные по проекту, группе проектов, компании и/или локации — пишите в личку @panikestate. Договоримся.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
👍4❤3🔥2
Тут коллеги по телеграмму крепко завысили доходы Андрея Молчанова от продажи участка на Петровском острове.
Пишут, что компания могла получить за вторую очередь Neva Residence 10–15 млрд рублей. Это 326–489 тыс. рублей за квадратный метр будущего жилья.
При такой цене покупать площадку почти бессмысленно. Разве что потом строить из говна и палок.
Давайте считать
Если участок стоил 15 млрд, общие расходы уже составляют 25,64 млрд при выручке 24,56 млрд. И это ещё без налогов и прибыли.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Пишут, что компания могла получить за вторую очередь Neva Residence 10–15 млрд рублей. Это 326–489 тыс. рублей за квадратный метр будущего жилья.
При такой цене покупать площадку почти бессмысленно. Разве что потом строить из говна и палок.
Давайте считать
В проекте 30,7 тыс. м² продаваемой площади. При стартовой цене 800 тыс. рублей за м² вся потенциальная выручка составляет 24,56 млрд рублей.
Теперь расходы.
Коробка с отделкой для премиального проекта — примерно 200–300 тыс. рублей за м², в зависимости от фасадов, инженерии и степени навороченности. Даже если считать только продаваемую площадь, это 6,14–9,21 млрд рублей.
Комиссионные на продажи — ещё 5–6% выручки, или 1,23–1,47 млрд рублей. Маркетинг, проектирование, управление и прочее — ещё примерно столько же.
Финансирование: 20 млрд рублей под 10,2% годовых дают 2,04 млрд рублей процентов за один год. А строить собираются до IV квартала 2029 года. Понятно, что деньги выбираются постепенно, но банк всё равно своё заберёт. 💰
Даже в самом ласковом варианте — коробка по 200 тыс., расходы по 5% и только один год процентов — до покупки земли набегает 10,64 млрд рублей.
Если участок стоил 15 млрд, общие расходы уже составляют 25,64 млрд при выручке 24,56 млрд. И это ещё без налогов и прибыли.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
👍1👀1
Пташки нашептали, что сделка ЛСР и «Геометрии» действительно закрылась за 12,5 млрд рублей.
Если информация подтвердится, к коллегам из «Беспощадного застройщика» вопросов нет. Они с оценкой 10–15 млрд рублей попали точно. Приношу свои извинения. Готов проставиться 0,7 виски (на ваш вкус) в качестве компенсации моральных издержек.
Зато вопросы появляются к «Геометрии» Александра Кравцова.
Как вы собираетесь выйти хотя бы в ноль? Ну реально.
В проекте 30,7 тыс. м² продаваемого жилья. Земля за 12,5 млрд — это примерно 407 тыс. рублей за будущий продаваемый метр. Стартовая цена заявлена от 800 тыс. рублей за м². Половину отдали Андрею Молчанову. А дальше?
Так что вопрос к «Геометрии» остаётся прежним: где именно здесь спрятаны деньги? Может там нашли нефть? Или стратегический запас бухла? Надеюсь завтра получить ответ на этот вопрос
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Если информация подтвердится, к коллегам из «Беспощадного застройщика» вопросов нет. Они с оценкой 10–15 млрд рублей попали точно. Приношу свои извинения. Готов проставиться 0,7 виски (на ваш вкус) в качестве компенсации моральных издержек.
Зато вопросы появляются к «Геометрии» Александра Кравцова.
Как вы собираетесь выйти хотя бы в ноль? Ну реально.
В проекте 30,7 тыс. м² продаваемого жилья. Земля за 12,5 млрд — это примерно 407 тыс. рублей за будущий продаваемый метр. Стартовая цена заявлена от 800 тыс. рублей за м². Половину отдали Андрею Молчанову. А дальше?
Так что вопрос к «Геометрии» остаётся прежним: где именно здесь спрятаны деньги? Может там нашли нефть? Или стратегический запас бухла? Надеюсь завтра получить ответ на этот вопрос
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Telegram
Пятый угол. Петербург. Стройка.
Тут коллеги по телеграмму крепко завысили доходы Андрея Молчанова от продажи участка на Петровском острове.
Пишут, что компания могла получить за вторую очередь Neva Residence 10–15 млрд рублей. Это 326–489 тыс. рублей за квадратный метр будущего жилья.…
Пишут, что компания могла получить за вторую очередь Neva Residence 10–15 млрд рублей. Это 326–489 тыс. рублей за квадратный метр будущего жилья.…
😁7👍3
Тут подоспели схули простите, слухи про итоги ещё одной градостроительной комиссии.
Точные цифры пока выясняем, поэтому без лишней конкретики. В Смольном обещают их обнародовать завтра-послезавтра.
Но что уже понятно: одной компании на три буквы просто неприлично повезло. Ей, судя по той информации, что ходит по рынку, согласовали практически всё: намыв, Ивана Черных, «Ливиз» и, кажется, вообще чёрта лысого в нагрузку.
В сумме речь может идти о почти ляме квадратов продаваемой площади (сейчас эта загадочная компания о которой мы не говорим строит 0,7 млн м2). Это уже не отдельные проекты, а полноценная производственная программа на несколько лет вперёд и на почти 150-200 ярдов инвестиций
Выглядит всё как дембельский аккорд. С похожим размахом Валентина Ивановна Матвиенко раздавала участки в последние дни своего губернаторства: быстро, щедро и с пониманием, что потом разбираться будут уже другие.
С чем связана нынешняя щедрость, пока не скажу. Во-первых, потому что не знаю. Во-вторых, потому что очень надеюсь.
Точные параметры решений, площади и условия выясняем.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Точные цифры пока выясняем, поэтому без лишней конкретики. В Смольном обещают их обнародовать завтра-послезавтра.
Но что уже понятно: одной компании на три буквы просто неприлично повезло. Ей, судя по той информации, что ходит по рынку, согласовали практически всё: намыв, Ивана Черных, «Ливиз» и, кажется, вообще чёрта лысого в нагрузку.
В сумме речь может идти о почти ляме квадратов продаваемой площади (сейчас эта загадочная компания о которой мы не говорим строит 0,7 млн м2). Это уже не отдельные проекты, а полноценная производственная программа на несколько лет вперёд и на почти 150-200 ярдов инвестиций
Выглядит всё как дембельский аккорд. С похожим размахом Валентина Ивановна Матвиенко раздавала участки в последние дни своего губернаторства: быстро, щедро и с пониманием, что потом разбираться будут уже другие.
С чем связана нынешняя щедрость, пока не скажу. Во-первых, потому что не знаю. Во-вторых, потому что очень надеюсь.
Точные параметры решений, площади и условия выясняем.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
😁2👀2👍1
Смотрел рейтинг крупнейших застройщиков Петербурга и не знал, смеяться или всё-таки плакать.
На 1 августа 2026 года Seven Suns Development занимает десятое место. У компании в «текущем строительстве» числится 136,8 тыс. м² жилья — два ЖК и 11 домов. При этом все 100% площади идут с переносом сроков, среднее уточнение срока — 68,8 месяца, рейтинг ЕРЗ — 0,5 балла из пяти. 🏗
Это та самая группа, одно из юрлиц которой признано банкротом, а её бенефициар Алексей Рыжков с апреля 2024 года находится в СИЗО. В Петербурге у Seven Suns остаются недостроенными «е.волюция» и «Светлый мир „Внутри…“».
Сам рейтинг здесь не врёт. Он считает метры в действующих проектах, а не рабочих на площадке, движение кранов и шансы дольщика когда-нибудь получить ключи.
Так, чтобы попасть в петербургский топ-10, теперь необязательно строить. Достаточно сохранить в документах 136,8 тыс. м², размазанных по просроченным разрешениям.
От занимающего 11-е место «Эталона» Seven Suns отделяют 439 м².
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
На 1 августа 2026 года Seven Suns Development занимает десятое место. У компании в «текущем строительстве» числится 136,8 тыс. м² жилья — два ЖК и 11 домов. При этом все 100% площади идут с переносом сроков, среднее уточнение срока — 68,8 месяца, рейтинг ЕРЗ — 0,5 балла из пяти. 🏗
Это та самая группа, одно из юрлиц которой признано банкротом, а её бенефициар Алексей Рыжков с апреля 2024 года находится в СИЗО. В Петербурге у Seven Suns остаются недостроенными «е.волюция» и «Светлый мир „Внутри…“».
Сам рейтинг здесь не врёт. Он считает метры в действующих проектах, а не рабочих на площадке, движение кранов и шансы дольщика когда-нибудь получить ключи.
Так, чтобы попасть в петербургский топ-10, теперь необязательно строить. Достаточно сохранить в документах 136,8 тыс. м², размазанных по просроченным разрешениям.
От занимающего 11-е место «Эталона» Seven Suns отделяют 439 м².
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Дзен
Пятый угол. Петербург. Стройка. | Дзен
Канал автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзен ⭐: 25 лет пишу про рынок недвижимости Петербурга. Здесь — лонгриды о том, почему квартиры стоят столько, сколько стоят, кто на этом зарабатывает и что будет дальше.
😁4❤2👍1🔥1👀1
Ну что, психологический рубеж пал.
«Еврострой» предложил агентам комиссию 10% за продажу квартир в проекте «Фонтанка, 130». Правда, акция действует всего 10 дней и только при 100% оплате. 💰
Комиссия в 10% — это уже не лёгкая стимуляция брокерского канала. Это довольно прямое признание: собственный отдел продаж проект вытягивает не так бодро, как хотелось бы, поэтому часть маржи решили отдать внешней армии.
Сам дом рассчитан на 110 премиальных квартир. Высота потолков — 2,7 метра. Видимо, премиальность здесь предлагается измерять не по вертикали, а близостью к Фонтанке. Для особых любителей набережной, готовых не обращать внимания на сантиметры. Дополнение ценник от 800 тысяч до 1,4 млн за квадрат.
Логика девелопера понятна. Можно продолжать кормить собственный отдел продаж, оплачивать рекламу и ждать покупателя с полной суммой. А можно на 10 дней вывести на рынок комиссию, которую агенты точно заметят.
Как там было: не будешь кормить свою армию — будешь кормить чужую. С отделами продаж то же самое. Только чужая армия теперь получает десятую часть цены квартиры. 🏗
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
«Еврострой» предложил агентам комиссию 10% за продажу квартир в проекте «Фонтанка, 130». Правда, акция действует всего 10 дней и только при 100% оплате. 💰
Комиссия в 10% — это уже не лёгкая стимуляция брокерского канала. Это довольно прямое признание: собственный отдел продаж проект вытягивает не так бодро, как хотелось бы, поэтому часть маржи решили отдать внешней армии.
Сам дом рассчитан на 110 премиальных квартир. Высота потолков — 2,7 метра. Видимо, премиальность здесь предлагается измерять не по вертикали, а близостью к Фонтанке. Для особых любителей набережной, готовых не обращать внимания на сантиметры. Дополнение ценник от 800 тысяч до 1,4 млн за квадрат.
Логика девелопера понятна. Можно продолжать кормить собственный отдел продаж, оплачивать рекламу и ждать покупателя с полной суммой. А можно на 10 дней вывести на рынок комиссию, которую агенты точно заметят.
Как там было: не будешь кормить свою армию — будешь кормить чужую. С отделами продаж то же самое. Только чужая армия теперь получает десятую часть цены квартиры. 🏗
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Дзен
Пятый угол. Петербург. Стройка. | Дзен
Канал автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзен ⭐: 25 лет пишу про рынок недвижимости Петербурга. Здесь — лонгриды о том, почему квартиры стоят столько, сколько стоят, кто на этом зарабатывает и что будет дальше.
❤3👍3🙉3😱1🥴1
Помните, я писал про новые решения Градостроительной комиссии. Пора разбирать их по одному. Первый — Северный намыв Васильевского острова.
Смольный согласовал инфраструктурные условия для первых двух этапов проекта ЛСР. На пяти участках у Морской набережной можно разместить 404,6 тыс. м² жилья: сначала 114,6 тыс. м², затем ещё почти 290 тыс. м². Расчётное население — 14,45 тыс. человек.
🏗 Это примерно половина всей жилой программы Северного намыва: в мастер-плане на 163 га заложено около 875 тыс. м² жилья.
Социальный счёт уже выписан: три детсада на 800 мест, две школы по 825 мест и поликлиника на 600 посещений в смену. Ценник — 7–8 млрд рублей.
Плюс улица Лисянского, Новосмоленская набережная, внутриквартальные проезды, крытый спорткомплекс и более 4 тыс. м² помещений, которые надо передать городу.
Дальше развилка.
С одной стороны, Андрей Молчанов может продать участки. После сделки на Ремесленной по 400 тыс. рублей за м² будущих улучшений я уже даже не берусь предполагать, какой ценник можно поставить на Северном намыве. 💰
С другой стороны, пташки нашептали, что в компании хотят оставить след в архитектурной канве города. Башня Татлина на это как бы намекает. И построить в Северной столице собственный «ЗИЛАРТ» — большой, красивый и заметный.
Что победит — бабло или пафос, пока непонятно.
Но покупатели кварталов не бегут, теряя тапки и размахивая чемоданами налички, в офис ЛСР на Казанской.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Смольный согласовал инфраструктурные условия для первых двух этапов проекта ЛСР. На пяти участках у Морской набережной можно разместить 404,6 тыс. м² жилья: сначала 114,6 тыс. м², затем ещё почти 290 тыс. м². Расчётное население — 14,45 тыс. человек.
🏗 Это примерно половина всей жилой программы Северного намыва: в мастер-плане на 163 га заложено около 875 тыс. м² жилья.
Социальный счёт уже выписан: три детсада на 800 мест, две школы по 825 мест и поликлиника на 600 посещений в смену. Ценник — 7–8 млрд рублей.
Плюс улица Лисянского, Новосмоленская набережная, внутриквартальные проезды, крытый спорткомплекс и более 4 тыс. м² помещений, которые надо передать городу.
Дальше развилка.
С одной стороны, Андрей Молчанов может продать участки. После сделки на Ремесленной по 400 тыс. рублей за м² будущих улучшений я уже даже не берусь предполагать, какой ценник можно поставить на Северном намыве. 💰
С другой стороны, пташки нашептали, что в компании хотят оставить след в архитектурной канве города. Башня Татлина на это как бы намекает. И построить в Северной столице собственный «ЗИЛАРТ» — большой, красивый и заметный.
Что победит — бабло или пафос, пока непонятно.
Но покупатели кварталов не бегут, теряя тапки и размахивая чемоданами налички, в офис ЛСР на Казанской.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
😁1
🌊 20 лет намыва Васильевского острова: одна мечта, одна смерть и много денег
В 2006 году здесь собирались построить новый деловой центр Петербурга с двумя 200-метровыми небоскрёбами. Намыв 476 га планировали закончить к 2019 году.
Теперь официальный горизонт проекта — 2055-й.
За это время «Терра Нова» задолжала Сбербанку 4,55 млрд рублей, банк забрал актив, а затем продал северную часть намыва Группе ЛСР за 3 млрд рублей. Участки пошли дальше по рынку: только 9,8 га Element Development купила за 18 млрд рублей.
Вместо делового центра появились жилые кварталы. Метр, который на старте продаж стоил около 80 тыс. рублей, к 2025 году подорожал примерно до 309 тыс. рублей.
Собрал в Дзене всю историю: кто придумал намыв, почему не получились небоскрёбы, как земля переходила от инвестора к банку и девелоперам и кто зарабатывал на каждом повороте.
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
В 2006 году здесь собирались построить новый деловой центр Петербурга с двумя 200-метровыми небоскрёбами. Намыв 476 га планировали закончить к 2019 году.
Теперь официальный горизонт проекта — 2055-й.
За это время «Терра Нова» задолжала Сбербанку 4,55 млрд рублей, банк забрал актив, а затем продал северную часть намыва Группе ЛСР за 3 млрд рублей. Участки пошли дальше по рынку: только 9,8 га Element Development купила за 18 млрд рублей.
Вместо делового центра появились жилые кварталы. Метр, который на старте продаж стоил около 80 тыс. рублей, к 2025 году подорожал примерно до 309 тыс. рублей.
Собрал в Дзене всю историю: кто придумал намыв, почему не получились небоскрёбы, как земля переходила от инвестора к банку и девелоперам и кто зарабатывал на каждом повороте.
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
🔥5👍1
Продолжаем исторические вторники. Правда, в этот раз вторник пришёл в среду. Сорян.
История №4 — кризис американских ссудо-сберегательных ассоциаций. Полтора десятилетия банки рисковали чужими деньгами, потому что прибыль оставалась им, а убытки в итоге забирало государство.
Сначала старая ипотечная модель сломалась на росте ставок. Потом власти вместо санации ослабили правила. Банки пошли в землю, офисы, отели и торговые центры — уже с государственной гарантией вкладов за спиной.
Когда рынок недвижимости просел, выяснилось, что убытки никто не отменял. Их просто откладывали.
9 лет проблему не признавали. Ещё 6 лет разгребали. Отрицание заняло в полтора раза больше времени, чем расчистка.
Сегодня — о том, как государственная гарантия превратила банковский риск в почти бесплатную игру. Бесплатную, разумеется, не для бюджета.
Продолжение цикла — «Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/a/anLecJgpaAzA88CO
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
История №4 — кризис американских ссудо-сберегательных ассоциаций. Полтора десятилетия банки рисковали чужими деньгами, потому что прибыль оставалась им, а убытки в итоге забирало государство.
Сначала старая ипотечная модель сломалась на росте ставок. Потом власти вместо санации ослабили правила. Банки пошли в землю, офисы, отели и торговые центры — уже с государственной гарантией вкладов за спиной.
Когда рынок недвижимости просел, выяснилось, что убытки никто не отменял. Их просто откладывали.
9 лет проблему не признавали. Ещё 6 лет разгребали. Отрицание заняло в полтора раза больше времени, чем расчистка.
Сегодня — о том, как государственная гарантия превратила банковский риск в почти бесплатную игру. Бесплатную, разумеется, не для бюджета.
Продолжение цикла — «Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/a/anLecJgpaAzA88CO
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
❤4
🏗 С профессиональным праздником, Евгений Петрович
В честь 70-летия Дня строителя губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко вручил знак «Почётный строитель России» вице-губернатору Евгению Барановскому.
Поздравляем.
В любом деле главное — вовремя уйти и найти своё место.
Вот Евгений вовремя ушёл из петербургского Комстроя и нашёл своё место в команде Ленинградской области.
Иногда карьерное решение оценивают не сразу. Иногда для этого требуется другая должность, другой регион и несколько лет работы.
Но награда в итоге находит своего человека.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
В честь 70-летия Дня строителя губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко вручил знак «Почётный строитель России» вице-губернатору Евгению Барановскому.
Поздравляем.
В любом деле главное — вовремя уйти и найти своё место.
Вот Евгений вовремя ушёл из петербургского Комстроя и нашёл своё место в команде Ленинградской области.
Иногда карьерное решение оценивают не сразу. Иногда для этого требуется другая должность, другой регион и несколько лет работы.
Но награда в итоге находит своего человека.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Дзен
Пятый угол. Петербург. Стройка. | Дзен
Канал автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзен ⭐: 25 лет пишу про рынок недвижимости Петербурга. Здесь — лонгриды о том, почему квартиры стоят столько, сколько стоят, кто на этом зарабатывает и что будет дальше.
👍4