А теперь маленький бонус... Тут намедни GloraX хвастались, как они зашибись поработали в первом полугодии. Решил сравнить мифы и реальность.
На уровне группы всё действительно бодро: 22,9 млрд рублей продаж, 109,9 тыс. м², рост на 47% в деньгах и на 78% в метрах без учёта M&A. Правда, 63% реализованной недвижимости пришлось на региональные проекты.
В Петербурге и Ленобласти у GloraX три проекта в продажах: Парголово, Новоселье и Романовка.
Что мы имеем (тут версии две):
По DataFlat — 601 квартира, 19,15 тыс. м² и 4,18 млрд рублей расчётной выручки. Это 17,4% метража и 18,3% денег от результата всей группы.
По ЕИСЖС (тобишь Дом.рф)— 450 чистых продаж, 15,47 тыс. м² и 3,04 млрд рублей. Это 14,1% метража и 13,3% денег.
При этом динамика выглядит упаднической. По DataFlat в первом квартале прошло 471 сделка, во втором — 130, падение на 72,4%. По ЕИСЖС — 385 против 65, минус 83,1%.
Ценовой расклад тоже занятный. По витрине DataFlat квадрат в GloraX Парголово стоит 209 тыс. рублей, по ЕИСЖС — 195 тыс. Разница 7,2%. В GloraX Новоселье — 231 тыс., на 14,9% выше 201 тыс. по оценкам ЕИСЖС.
То есть областное Новоселье по витрине на 10,5% дороже петербургского Парголово.
Отдельная веселая история — Романовка, большой комплексный проект. КРТ, ПМЭФ и все такое… Здесь за полгода прошло 11 продаж, меньше двух квартир в месяц. Витрина выше цены ЕИСЖС на 30,4%: 184 тыс. против 141 тыс. рублей за м².
Добиваем - в июне все три проекта GloraX в Петербурге и Ленобласти вместе дали 19–20 сделок. Тыдымс.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
На уровне группы всё действительно бодро: 22,9 млрд рублей продаж, 109,9 тыс. м², рост на 47% в деньгах и на 78% в метрах без учёта M&A. Правда, 63% реализованной недвижимости пришлось на региональные проекты.
В Петербурге и Ленобласти у GloraX три проекта в продажах: Парголово, Новоселье и Романовка.
Что мы имеем (тут версии две):
По DataFlat — 601 квартира, 19,15 тыс. м² и 4,18 млрд рублей расчётной выручки. Это 17,4% метража и 18,3% денег от результата всей группы.
По ЕИСЖС (тобишь Дом.рф)— 450 чистых продаж, 15,47 тыс. м² и 3,04 млрд рублей. Это 14,1% метража и 13,3% денег.
При этом динамика выглядит упаднической. По DataFlat в первом квартале прошло 471 сделка, во втором — 130, падение на 72,4%. По ЕИСЖС — 385 против 65, минус 83,1%.
Ценовой расклад тоже занятный. По витрине DataFlat квадрат в GloraX Парголово стоит 209 тыс. рублей, по ЕИСЖС — 195 тыс. Разница 7,2%. В GloraX Новоселье — 231 тыс., на 14,9% выше 201 тыс. по оценкам ЕИСЖС.
То есть областное Новоселье по витрине на 10,5% дороже петербургского Парголово.
Отдельная веселая история — Романовка, большой комплексный проект. КРТ, ПМЭФ и все такое… Здесь за полгода прошло 11 продаж, меньше двух квартир в месяц. Витрина выше цены ЕИСЖС на 30,4%: 184 тыс. против 141 тыс. рублей за м².
Добиваем - в июне все три проекта GloraX в Петербурге и Ленобласти вместе дали 19–20 сделок. Тыдымс.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
🔥5👍2❤1
Пятый угол. Петербург. Стройка. pinned «Я готов морально и физически начать прожарку жилых комплексов 🔥
Но начал писать первый выпуск и споткнулся на простом вопросе.
А собственно, о чём жарить? Потому что про новостройки можно рассказать много всего.»
Но начал писать первый выпуск и споткнулся на простом вопросе.
А собственно, о чём жарить? Потому что про новостройки можно рассказать много всего.»
Обещал — посмотрел Новоселье.
Один из читателей написал, что Брусника там рвёт всех. Проверил по цифрам.
Ну… оказалось не совсем.
По обновлённым данным ДОМ.РФ за январь–июнь 2026 года в Новоселье продали 1 513 квартир.
Всего в выборке — 10 проектов и 9 групп компаний. Общий объём продаж — 70 тыс. м², выручка — около 12,65 млрд рублей. Средняя цена — 180,7 тыс. рублей за м², средний чек — 8,36 млн рублей.
Теперь к рейтингу.
🥇 Брусника в Новоселье — 267 квартир, или 17,6% рынка.
Средний чек — 8,42 млн рублей, средняя цена — 166,4 тыс. рублей за м².
Да, первое место по количеству сделок.
Но дальше начинается интересное.
🥈 GloraX Новоселье — 228 квартир (15,1% рынка).
Средний чек — 6,57 млн рублей, цена — 201 тыс. рублей за м².
🥉 NewПитер (ТРЕСТ) — 203 квартиры (13,4% рынка).
Средний чек — 11,37 млн рублей, цена — 191,3 тыс. рублей за м².
ЕДИНО — 185 квартир (12,2% рынка).
Средний чек — 9,92 млн рублей, цена — 182,8 тыс. рублей за м².
ПИК — 163 квартиры (10,8% рынка).
Средний чек — 6,72 млн рублей, цена — 159,7 тыс. рублей за м².
Л1 — 160 квартир (10,6% рынка).
Средний чек — 6,57 млн рублей, цена — 165,6 тыс. рублей за м².
Получается любопытная картина.
Брусника действительно первая по количеству продаж, но не первая по деньгам.
Например, NewПитер продал меньше квартир — 203 против 267, но собрал больше выручки: 2,31 млрд рублей против 2,25 млрд рублей у Брусники.
Самая низкая цена у ПИКов и Л1 в режиме до 7 млн за квартиру.
Средний чек у ТРЕСТа — 11,37 млн рублей, у Брусники — 8,42 млн рублей.
Есть ещё один показатель, который обычно остаётся за кадром, — расторжения.
За полгода покупатели отказались от 25 сделок из 1 538 зарегистрированных приобретений.
Больше всего расторжений в абсолютных цифрах у Л1 и Новастроя — по 5 сделок. У Брусники — 2 расторжения на 269 покупок.
То есть Новоселье сейчас выглядит не как гонка одного победителя. А как битва за место под солнцем
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
Уточнение от @yana_virchenko коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко: У "Полис Новоселье" 197 сделок за 1 полугодие 2026. "Так как большую долю занимают ДКП их в статистике не видно. Но мы в локации совсем не 9", говорит она.
Один из читателей написал, что Брусника там рвёт всех. Проверил по цифрам.
Ну… оказалось не совсем.
По обновлённым данным ДОМ.РФ за январь–июнь 2026 года в Новоселье продали 1 513 квартир.
Всего в выборке — 10 проектов и 9 групп компаний. Общий объём продаж — 70 тыс. м², выручка — около 12,65 млрд рублей. Средняя цена — 180,7 тыс. рублей за м², средний чек — 8,36 млн рублей.
Теперь к рейтингу.
🥇 Брусника в Новоселье — 267 квартир, или 17,6% рынка.
Средний чек — 8,42 млн рублей, средняя цена — 166,4 тыс. рублей за м².
Да, первое место по количеству сделок.
Но дальше начинается интересное.
🥈 GloraX Новоселье — 228 квартир (15,1% рынка).
Средний чек — 6,57 млн рублей, цена — 201 тыс. рублей за м².
🥉 NewПитер (ТРЕСТ) — 203 квартиры (13,4% рынка).
Средний чек — 11,37 млн рублей, цена — 191,3 тыс. рублей за м².
ЕДИНО — 185 квартир (12,2% рынка).
Средний чек — 9,92 млн рублей, цена — 182,8 тыс. рублей за м².
ПИК — 163 квартиры (10,8% рынка).
Средний чек — 6,72 млн рублей, цена — 159,7 тыс. рублей за м².
Л1 — 160 квартир (10,6% рынка).
Средний чек — 6,57 млн рублей, цена — 165,6 тыс. рублей за м².
Получается любопытная картина.
Брусника действительно первая по количеству продаж, но не первая по деньгам.
Например, NewПитер продал меньше квартир — 203 против 267, но собрал больше выручки: 2,31 млрд рублей против 2,25 млрд рублей у Брусники.
Самая низкая цена у ПИКов и Л1 в режиме до 7 млн за квартиру.
Средний чек у ТРЕСТа — 11,37 млн рублей, у Брусники — 8,42 млн рублей.
Есть ещё один показатель, который обычно остаётся за кадром, — расторжения.
За полгода покупатели отказались от 25 сделок из 1 538 зарегистрированных приобретений.
Больше всего расторжений в абсолютных цифрах у Л1 и Новастроя — по 5 сделок. У Брусники — 2 расторжения на 269 покупок.
То есть Новоселье сейчас выглядит не как гонка одного победителя. А как битва за место под солнцем
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
Уточнение от @yana_virchenko коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко: У "Полис Новоселье" 197 сделок за 1 полугодие 2026. "Так как большую долю занимают ДКП их в статистике не видно. Но мы в локации совсем не 9", говорит она.
👍8❤5
Продолжаю кризисные истории по вторникам. Сегодня — история №2: кредит на 4 года против кризиса на 10 лет.
В массовой памяти Великая депрессия — это биржевой крах, безработица и очереди за пособиями.
Но для миллионов американских семей главный удар пришёл через дом.
В 1920-е ипотека выглядела нормально: короткий кредит, растущий рынок, банки готовы продлевать займы. Проблема была только одна — вся конструкция работала, пока ничего не менялось.
Средний срок кредита — около 4 лет. Период, за который рынок жилья пережил обвал и восстановление, — около 10 лет.
Ипотечный кризис начался не с того, что люди внезапно перестали хотеть дома.
Он начался в момент, когда исчезла возможность постоянно перезанимать.
Полный разбор — по ссылке 👇
https://dzen.ru/a/amjlKTNuymEWO8oy
В массовой памяти Великая депрессия — это биржевой крах, безработица и очереди за пособиями.
Но для миллионов американских семей главный удар пришёл через дом.
В 1920-е ипотека выглядела нормально: короткий кредит, растущий рынок, банки готовы продлевать займы. Проблема была только одна — вся конструкция работала, пока ничего не менялось.
Средний срок кредита — около 4 лет. Период, за который рынок жилья пережил обвал и восстановление, — около 10 лет.
Ипотечный кризис начался не с того, что люди внезапно перестали хотеть дома.
Он начался в момент, когда исчезла возможность постоянно перезанимать.
Полный разбор — по ссылке 👇
https://dzen.ru/a/amjlKTNuymEWO8oy
Дзен | Статьи
История 2. Кредит на 4 года против кризиса на 10 лет
Статья автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзене ✍: Флорида 1920-х рухнула из-за земли, которую продавали быстрее, чем видели. Вторая история цикла — про другой механизм.
👍7
Новости Смольного.
Тут наши городские чиновники от благоустройства решили порадовать избирателей цифрами. Но почему-то за неделю.
«Пятый угол» не смог пройти мимо и довёл цифры до ума. Ну или безумия
Итак.
За семь дней в Петербурге отремонтировали 72 тыс. м² газонов и дорожек. Берём нормальный рабочий график: 7 дней по 8 часов. Получаем 56 часов, или 3 360 минут.
Значит, город ремонтировал 1 286 м² газонодорожек в час. Или 21,4 м² в минуту.
Теперь отдельно.
Дорожки — 34 тыс. м². Это 607 м² в час, 10,1 м² в минуту и один новый квадратный метр примерно каждые шесть секунд.
Газоны — 38 тыс. м². Это 679 м² в час, 11,3 м² в минуту и квадратный метр травы каждые 5,3 секунды. Семечко ещё не поняло, куда попало, а Смольный уже отчитался о приживаемости. 🌱
Отдельная красота — сад Ивана Фомина, где обновили более 2 тыс. м² дорожек: выровняли профиль, заменили щебёночный слой и уложили отсев.
Если применить к нему средний городской темп ремонта дорожек, вся операция заняла 3 часа 18 минут.
Совсем же по другому статистика звучит 🏗
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Тут наши городские чиновники от благоустройства решили порадовать избирателей цифрами. Но почему-то за неделю.
«Пятый угол» не смог пройти мимо и довёл цифры до ума. Ну или безумия
Итак.
За семь дней в Петербурге отремонтировали 72 тыс. м² газонов и дорожек. Берём нормальный рабочий график: 7 дней по 8 часов. Получаем 56 часов, или 3 360 минут.
Значит, город ремонтировал 1 286 м² газонодорожек в час. Или 21,4 м² в минуту.
Теперь отдельно.
Дорожки — 34 тыс. м². Это 607 м² в час, 10,1 м² в минуту и один новый квадратный метр примерно каждые шесть секунд.
Газоны — 38 тыс. м². Это 679 м² в час, 11,3 м² в минуту и квадратный метр травы каждые 5,3 секунды. Семечко ещё не поняло, куда попало, а Смольный уже отчитался о приживаемости. 🌱
Отдельная красота — сад Ивана Фомина, где обновили более 2 тыс. м² дорожек: выровняли профиль, заменили щебёночный слой и уложили отсев.
Если применить к нему средний городской темп ремонта дорожек, вся операция заняла 3 часа 18 минут.
Совсем же по другому статистика звучит 🏗
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Дзен
Пятый угол. Петербург. Стройка. | Дзен
Канал автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзен ⭐: 25 лет пишу про рынок недвижимости Петербурга. Здесь — лонгриды о том, почему квартиры стоят столько, сколько стоят, кто на этом зарабатывает и что будет дальше.
😁9
«Оптимист» официально разрешён
ГК «ПСК» получила разрешение на строительство жилого комплекса «Оптимист» на улице Фучика, 21. Петербургское бинго названий ЖК снова пришлось править красным маркером.
Название выбрано с пониманием момента. Неподалёку уже строится «Нигилист», а по городу давно расселились «Дуалист», «Идеалист», «Реалист», «Эгоист» и остальные направления девелоперской мысли. Покупателю осталось выбрать мировоззрение, планировку и банк.
🏗 На участке построят 12-этажный дом на 503 квартиры. Общая площадь квартир — 22 тыс. м², средняя — 43 м². Форматы начинаются со студий площадью 21,3 м² и заканчиваются четырёхкомнатными квартирами до 113,7 м². Высота потолков — от 2,9 м.
Под домом разместят паркинг на 256 машино-мест. Это одно место примерно на две квартиры. Ещё предусмотрены 76 кладовых и 20 коммерческих помещений.
Объём инвестиций заявлен на уровне 10,7 млрд рублей.
Арифметика здесь такая:
10,7 млрд рублей / 503 квартиры = 21,3 млн рублей на квартиру.
10,7 млрд рублей / 22 тыс. м² квартир = 486 тыс. рублей на квадратный метр.
Разумеется, это не себестоимость квартиры в чистом виде. В сумму входят сам дом, инженерия, паркинг, благоустройство, коммерция и социальные обязательства. ПСК должна построить рядом школу на 350 мест и детский сад на 140 мест. Всего — 490 мест социальной инфраструктуры почти на те же 503 квартиры.
Архитектуру обещают индивидуальную: сочетание неомодерна и ар-деко, колонны, полуколонны, арки и эркеры. На уровне девятого этажа фасад визуально разделят: нижняя часть будет бежевой, под натуральный камень, верхняя — терракотовой.
Главным общественным пространством станет центральное лобби площадью 160 м² со вторым светом и потолком 6,5 м. Внутри разместят ресепшн, коворкинг, переговорную, лаунж и мультимедийные комнаты для фильмов, музыки и игр. Из лобби можно будет выйти во двор и к парадным. Для человека, купившего студию 21,3 м², общественное пространство действительно может оказаться важной частью квартиры. 🙂
Локация рабочая: до станции метро «Бухарестская» — около 10 минут пешком, до Софийской улицы — 200 метров. Получается сочетание метро рядом и крупной магистрали совсем рядом.
Сейчас на участке заканчивают демонтаж старых административных зданий. Начало строительства и старт продаж назначены на III квартал 2026 года. Завершить проект планируют в IV квартале 2028 года.
Это второй новый проект ПСК с начала 2026 года. Весной компания начала строить премиальную «Акваторию» на Выборгской набережной. По итогам первого полугодия ПСК занимала в Петербурге четвёртое место по объёму текущего строительства и первое по объёму введённого жилья.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
ГК «ПСК» получила разрешение на строительство жилого комплекса «Оптимист» на улице Фучика, 21. Петербургское бинго названий ЖК снова пришлось править красным маркером.
Название выбрано с пониманием момента. Неподалёку уже строится «Нигилист», а по городу давно расселились «Дуалист», «Идеалист», «Реалист», «Эгоист» и остальные направления девелоперской мысли. Покупателю осталось выбрать мировоззрение, планировку и банк.
🏗 На участке построят 12-этажный дом на 503 квартиры. Общая площадь квартир — 22 тыс. м², средняя — 43 м². Форматы начинаются со студий площадью 21,3 м² и заканчиваются четырёхкомнатными квартирами до 113,7 м². Высота потолков — от 2,9 м.
Под домом разместят паркинг на 256 машино-мест. Это одно место примерно на две квартиры. Ещё предусмотрены 76 кладовых и 20 коммерческих помещений.
Объём инвестиций заявлен на уровне 10,7 млрд рублей.
Арифметика здесь такая:
10,7 млрд рублей / 503 квартиры = 21,3 млн рублей на квартиру.
10,7 млрд рублей / 22 тыс. м² квартир = 486 тыс. рублей на квадратный метр.
Разумеется, это не себестоимость квартиры в чистом виде. В сумму входят сам дом, инженерия, паркинг, благоустройство, коммерция и социальные обязательства. ПСК должна построить рядом школу на 350 мест и детский сад на 140 мест. Всего — 490 мест социальной инфраструктуры почти на те же 503 квартиры.
Архитектуру обещают индивидуальную: сочетание неомодерна и ар-деко, колонны, полуколонны, арки и эркеры. На уровне девятого этажа фасад визуально разделят: нижняя часть будет бежевой, под натуральный камень, верхняя — терракотовой.
Главным общественным пространством станет центральное лобби площадью 160 м² со вторым светом и потолком 6,5 м. Внутри разместят ресепшн, коворкинг, переговорную, лаунж и мультимедийные комнаты для фильмов, музыки и игр. Из лобби можно будет выйти во двор и к парадным. Для человека, купившего студию 21,3 м², общественное пространство действительно может оказаться важной частью квартиры. 🙂
Локация рабочая: до станции метро «Бухарестская» — около 10 минут пешком, до Софийской улицы — 200 метров. Получается сочетание метро рядом и крупной магистрали совсем рядом.
Сейчас на участке заканчивают демонтаж старых административных зданий. Начало строительства и старт продаж назначены на III квартал 2026 года. Завершить проект планируют в IV квартале 2028 года.
Это второй новый проект ПСК с начала 2026 года. Весной компания начала строить премиальную «Акваторию» на Выборгской набережной. По итогам первого полугодия ПСК занимала в Петербурге четвёртое место по объёму текущего строительства и первое по объёму введённого жилья.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
👍4🔥4🍾1🫡1
И на старуху бывает проруха. Звиняйте, ошибся. Вот поправленный вариант. Спасибо дорогие читатели, а конкретно @nikolaitrofimov
😁12❤5🥰2
Взял интервью у вице-губернатора Ленинградской области Евгения Барановского.
Получилось не про рекорды ввода и торжественные перерезания лент, а про то, каким областное правительство видит рынок жилья в ближайшие несколько лет.
Начали с того, что Ленобласть по объёму строящегося жилья обогнала Петербург. Барановский к этой цифре относится без особого возбуждения:
Область получает большие показатели прежде всего за счёт ИЖС. Ориентир на ближайшие годы — около 1 млн м² многоквартирного жилья и ещё 2–2,5 млн м² индивидуальных домов ежегодно.
После распространения эскроу на ИЖС в регионе уже заключено больше тысячи договоров. Причём речь не о дачных домиках: средняя стоимость таких объектов доходит до 10–12 млн рублей, то есть напрямую конкурирует с квартирой.
Рынок Барановский описывает без попытки сделать хорошую мину:
Главная установка областной власти при этом звучит довольно определённо:
Особенно это касается проектов, где вместе с жильём должны появиться школы, детские сады и дороги.
Но поддержка стройки не означает свободу планировочного творчества. С 1 января 2026 года область не выдала ни одного разрешения на строительство с квартирами меньше 28 м².
То же самое с высотностью. На больших территориях область хочет уйти от ковровой застройки одинаковыми 18-этажными корпусами. Рабочий диапазон новых проектов — примерно 5–8 этажей.
Доминанты в 15–17 этажей возможны, но только после архитектурного конкурса и публичного обсуждения. Их доля — не больше 15% проекта.
Область обещает сохранять механизм выкупа не менее 33% социальных объектов, построенных девелоперами. В 2026 году на выполнение этих обязательств нужно больше 6 млрд рублей.
При этом Барановский допускает, что часть выкупов может перейти на первое полугодие 2027 года. Бюджет тяжёлый, обязательств много, календарь в таких случаях обычно оказывается самым гибким участником соглашения.
Средняя цена квадратного метра в агломерации, по его оценке, сейчас находится в пределах 165 тыс. рублей. Продажи в Ленобласти выросли относительно прошлого года. Регион — один из немногих, где динамика остаётся положительной, хотя база была невысокой.
К приходу новых компаний отношение спокойное.
От нового девелопера ждут не красивой презентации, а выполнения соглашений: жильё, дороги, социальные объекты, качество строительства. Сначала стороны присматриваются друг к другу, потом считают, кто что действительно сделал.
Среди следующих точек роста он называет Новосергиевку, Южное Мурино, Новоселье, Тельмана, Тайцы, территории вокруг Гатчины и юг агломерации.
Развитие этих площадок напрямую связано с дорогами, включая продолжение ШМСД и участок КАД-2. В Новоселье область отдельно прорабатывает вторую развязку: проект хотят разбить на этапы, поскольку построить всё сразу бюджет не позволяет.
В Сертолово больших новых объёмов, наоборот, не будет.
Отдельная история — ИЖС. Область собирается обсуждать с компаниями штрафы за задержку передачи домов. По словам Барановского, просрочка примерно на две недели может привести к требованиям на сумму до 30% стоимости дома.
Он называет такие санкции «драконовскими» и считает, что после перехода ИЖС на эскроу требования к этому рынку нужно приблизить к правилам многоквартирного строительства.
При этом коттеджный посёлок область хочет видеть не просто нарезкой участков. В проектах должны заранее появляться места под магазины, спорт, детские площадки, зелёные зоны, а в крупных посёлках — под фельдшерские пункты и социальные объекты.
«Пятый угол» в Дзене:
[https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2](https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2)
«Пятый угол» в MAX:
[https://max.ru/id4703
Получилось не про рекорды ввода и торжественные перерезания лент, а про то, каким областное правительство видит рынок жилья в ближайшие несколько лет.
Начали с того, что Ленобласть по объёму строящегося жилья обогнала Петербург. Барановский к этой цифре относится без особого возбуждения:
«У нас нет никакого соревновательного процесса».
Область получает большие показатели прежде всего за счёт ИЖС. Ориентир на ближайшие годы — около 1 млн м² многоквартирного жилья и ещё 2–2,5 млн м² индивидуальных домов ежегодно.
После распространения эскроу на ИЖС в регионе уже заключено больше тысячи договоров. Причём речь не о дачных домиках: средняя стоимость таких объектов доходит до 10–12 млн рублей, то есть напрямую конкурирует с квартирой.
Рынок Барановский описывает без попытки сделать хорошую мину:
«Тяжёлая ситуация, непростая, но она в любом случае рабочая».
Главная установка областной власти при этом звучит довольно определённо:
«Ни одна стройка не должна останавливаться».
Особенно это касается проектов, где вместе с жильём должны появиться школы, детские сады и дороги.
Но поддержка стройки не означает свободу планировочного творчества. С 1 января 2026 года область не выдала ни одного разрешения на строительство с квартирами меньше 28 м².
То же самое с высотностью. На больших территориях область хочет уйти от ковровой застройки одинаковыми 18-этажными корпусами. Рабочий диапазон новых проектов — примерно 5–8 этажей.
Доминанты в 15–17 этажей возможны, но только после архитектурного конкурса и публичного обсуждения. Их доля — не больше 15% проекта.
Область обещает сохранять механизм выкупа не менее 33% социальных объектов, построенных девелоперами. В 2026 году на выполнение этих обязательств нужно больше 6 млрд рублей.
«Мы свои обязательства всегда выполняем и будем выполнять».
При этом Барановский допускает, что часть выкупов может перейти на первое полугодие 2027 года. Бюджет тяжёлый, обязательств много, календарь в таких случаях обычно оказывается самым гибким участником соглашения.
Средняя цена квадратного метра в агломерации, по его оценке, сейчас находится в пределах 165 тыс. рублей. Продажи в Ленобласти выросли относительно прошлого года. Регион — один из немногих, где динамика остаётся положительной, хотя база была невысокой.
К приходу новых компаний отношение спокойное.
«Правила этой игры одинаковые для всех».
От нового девелопера ждут не красивой презентации, а выполнения соглашений: жильё, дороги, социальные объекты, качество строительства. Сначала стороны присматриваются друг к другу, потом считают, кто что действительно сделал.
Среди следующих точек роста он называет Новосергиевку, Южное Мурино, Новоселье, Тельмана, Тайцы, территории вокруг Гатчины и юг агломерации.
Развитие этих площадок напрямую связано с дорогами, включая продолжение ШМСД и участок КАД-2. В Новоселье область отдельно прорабатывает вторую развязку: проект хотят разбить на этапы, поскольку построить всё сразу бюджет не позволяет.
В Сертолово больших новых объёмов, наоборот, не будет.
«Вокруг леса, и они должны лесами остаться».
Отдельная история — ИЖС. Область собирается обсуждать с компаниями штрафы за задержку передачи домов. По словам Барановского, просрочка примерно на две недели может привести к требованиям на сумму до 30% стоимости дома.
Он называет такие санкции «драконовскими» и считает, что после перехода ИЖС на эскроу требования к этому рынку нужно приблизить к правилам многоквартирного строительства.
При этом коттеджный посёлок область хочет видеть не просто нарезкой участков. В проектах должны заранее появляться места под магазины, спорт, детские площадки, зелёные зоны, а в крупных посёлках — под фельдшерские пункты и социальные объекты.
«Пятый угол» в Дзене:
[https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2](https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2)
«Пятый угол» в MAX:
[https://max.ru/id4703
🔥5👍4
Помните, мы говорили про «алкоквартал» на территории бывшего завода «Ливиз», который собирается строить Группа ЛСР?
Тогда логика казалась понятной: довести проект до состояния товара, продать его за жалкую пару миллиардов рублей, а деньги при желании превратить в дивиденды. Андрей Молчанов вряд ли бы возражал. В недвижимости вообще приятно иногда не строить.
Так вот — нет.
Как рассказали «Пятому углу» (здесь должно стоять любимое уточнение любой деловой прессы) — два участника рынка, никаких предложений о продаже проекта компания не рассылает.
Может быть, пока. Может быть, вообще не собирается.
Та же история, по словам собеседников, и с оставшимся пятном на Ремесленной улице рядом с Neva Residence. Его ЛСР также намерена застраивать самостоятельно. Когда именно — пока не очень понятно.
Экономически продажа подготовленного проекта выглядела бы вполне рационально: деньги можно получить сейчас, а строительные, банковские и рыночные риски отдать следующему владельцу. Но ЛСР, судя по всему, решила оставить себе и метры, и риски, и будущий продукт.
В общем, жаль.
Как выразился один из собеседников «Пятого угла»: «Будем смотреть, какоеговно ЛСР построит на “Ливизе”».
Или вдруг случится чудо. Будем надеяться и верить. А может и "молиться" как призывали на "Движении"
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Тогда логика казалась понятной: довести проект до состояния товара, продать его за жалкую пару миллиардов рублей, а деньги при желании превратить в дивиденды. Андрей Молчанов вряд ли бы возражал. В недвижимости вообще приятно иногда не строить.
Так вот — нет.
Как рассказали «Пятому углу» (здесь должно стоять любимое уточнение любой деловой прессы) — два участника рынка, никаких предложений о продаже проекта компания не рассылает.
Может быть, пока. Может быть, вообще не собирается.
Та же история, по словам собеседников, и с оставшимся пятном на Ремесленной улице рядом с Neva Residence. Его ЛСР также намерена застраивать самостоятельно. Когда именно — пока не очень понятно.
Экономически продажа подготовленного проекта выглядела бы вполне рационально: деньги можно получить сейчас, а строительные, банковские и рыночные риски отдать следующему владельцу. Но ЛСР, судя по всему, решила оставить себе и метры, и риски, и будущий продукт.
В общем, жаль.
Как выразился один из собеседников «Пятого угла»: «Будем смотреть, какое
Или вдруг случится чудо. Будем надеяться и верить. А может и "молиться" как призывали на "Движении"
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
👍3👌2
Тут выше мы обсуждали усыхания рынка жилищного строительства. И на цифрах продемонстрировали, что рынок действительно сжимается.
Дорогое финансирование, социальные обязательства, растущая себестоимость и слабый спрос заставляют часть компаний достраивать начатое, продавать не запущенные площадки и больше не покупать себе новых проблем.
Земельные активы сокращают Самолет, ФСК, РСТИ, ЛСР и «Лидер Групп».
Есть еще компания ЦДС, ранее устойчиво входившая в ТОП-3 по объемам строительства в Санкт-Петербурге, стратегия которой, выглядит особенно прозрачно.
Все крупные кварталы компании завершены. В стройке остаётся Dreamline: корпуса 1.1–2.4 уже сданы, а корпуса 2.5–2.8 должны закончить в 2027 году.
Социальные обязательства перед городом и Ленобластью закрыты. Кредитная нагрузка, по информации компании, близка к нулю. Распродавать квартиры срочно, чтобы завтра отнести деньги банку, необходимости нет.
Но готовые остатки быстро исчезают из экспозиции.
Для покупателя здесь важен момент. В завершённом доме уже видны двор, подъезд, соседи, управляющая компания и реальная транспортная ситуация. А по последним лотам застройщик иногда более лоялен в условиях оплаты.
На сайте ЦДС есть скидки до 14% при полной оплате, в «ЦДС Чёрная Речка» — до 9%.
При этом цены в строящихся корпусах Dreamline по отдельным лотам повышают. Готовое продают, строящееся не разменивают. Но ждать бесконечно тоже не планируют.
По выборке открытой экспозиции в сданных домах ЦДС в Петербурге осталось около 10 квартир . Не десять планировок и не десять корпусов. Десять квартир. И есть вероятность, что стало ещё меньше, пока писался этот пост.
Смотреть поэтому нужно уже не на размер скидки, а на сам лот: этаж, вид, площадь и цену вторички в этом же доме. Так же можно воспользоваться условиями семейной ипотеки, чего нет для обычной вторички.
Дорогое финансирование, социальные обязательства, растущая себестоимость и слабый спрос заставляют часть компаний достраивать начатое, продавать не запущенные площадки и больше не покупать себе новых проблем.
Земельные активы сокращают Самолет, ФСК, РСТИ, ЛСР и «Лидер Групп».
Есть еще компания ЦДС, ранее устойчиво входившая в ТОП-3 по объемам строительства в Санкт-Петербурге, стратегия которой, выглядит особенно прозрачно.
Все крупные кварталы компании завершены. В стройке остаётся Dreamline: корпуса 1.1–2.4 уже сданы, а корпуса 2.5–2.8 должны закончить в 2027 году.
Социальные обязательства перед городом и Ленобластью закрыты. Кредитная нагрузка, по информации компании, близка к нулю. Распродавать квартиры срочно, чтобы завтра отнести деньги банку, необходимости нет.
Но готовые остатки быстро исчезают из экспозиции.
Для покупателя здесь важен момент. В завершённом доме уже видны двор, подъезд, соседи, управляющая компания и реальная транспортная ситуация. А по последним лотам застройщик иногда более лоялен в условиях оплаты.
На сайте ЦДС есть скидки до 14% при полной оплате, в «ЦДС Чёрная Речка» — до 9%.
При этом цены в строящихся корпусах Dreamline по отдельным лотам повышают. Готовое продают, строящееся не разменивают. Но ждать бесконечно тоже не планируют.
По выборке открытой экспозиции в сданных домах ЦДС в Петербурге осталось около 10 квартир . Не десять планировок и не десять корпусов. Десять квартир. И есть вероятность, что стало ещё меньше, пока писался этот пост.
Смотреть поэтому нужно уже не на размер скидки, а на сам лот: этаж, вид, площадь и цену вторички в этом же доме. Так же можно воспользоваться условиями семейной ипотеки, чего нет для обычной вторички.
Telegram
Пятый угол. Петербург. Стройка.
🏗 Петербургский рынок новостроек за семь лет потерял 37 компаний. И нет, это не красивая «консолидация». Это когда вчера застройщик был, а сегодня вы его на рынке уже не видите.
Из активного жилищного строительства ушли или фактически выпали «Дальпитерстрой»…
Из активного жилищного строительства ушли или фактически выпали «Дальпитерстрой»…
👍2💯2😁1
Тут в презентации «Петербургской недвижимости» наткнулся на слайд с портретом покупателя. Жаль, что он был только за один период. Попросил коллег поднять данные прошлых лет — получился портрет покупателя за шесть лет.
Спойлер: кроме стоимости метра, почти ничего не поменялось.
В 2020 году покупателю было 42 года, в 2022–2024-м — 39 лет, сейчас — 40. Разницы нет. Старики не рвутся покупать — у них уже всё есть. Зумеры тоже не штурмуют отделы продаж: им не на что.
Покупатель стал ещё чуть более понаехавшим: доля региональных клиентов выросла с 40% до 45%.
Средняя площадь покупки всё это время держится около 35–37 м²: 35,4 м² в 2020-м и 35 м² в первом полугодии 2026-го.
При этом покупатель стал платить за метр в 2,1 раза больше, но сам продукт почти не изменился. Тот же возраст, примерно та же квартира, примерно та же структура спроса. Но дороже. Гораздо дороже.
Подробно разобрал в Дзене: https://dzen.ru/a/ams2tMa3M07ZumnV
Спойлер: кроме стоимости метра, почти ничего не поменялось.
В 2020 году покупателю было 42 года, в 2022–2024-м — 39 лет, сейчас — 40. Разницы нет. Старики не рвутся покупать — у них уже всё есть. Зумеры тоже не штурмуют отделы продаж: им не на что.
Покупатель стал ещё чуть более понаехавшим: доля региональных клиентов выросла с 40% до 45%.
Средняя площадь покупки всё это время держится около 35–37 м²: 35,4 м² в 2020-м и 35 м² в первом полугодии 2026-го.
При этом покупатель стал платить за метр в 2,1 раза больше, но сам продукт почти не изменился. Тот же возраст, примерно та же квартира, примерно та же структура спроса. Но дороже. Гораздо дороже.
Подробно разобрал в Дзене: https://dzen.ru/a/ams2tMa3M07ZumnV
🔥4❤2
😈 Хитрая Hansa: кто купил 11% апарт отеля SAAN
В марте 2026 года у апарт-комплекса SAAN Московские ворота появилась первая зарегистрированная продажа. А по итогам всего полугодия комплекс резко выбился в лидеры с результатом аж 116 сделок.
Например, у ПСК (СЗ «СИНЕРГИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ») с Путилов Авенир 83 проданных юнита. AVENUE-APART ПУЛКОВО 60 (правда 8 расторглись), ФСКашном Zoom на Неве продано 83 минус 40 расторглись в сухом остатке 43.
В общем непорядок. Прям на старте кенгуру бьет аборигенов. Все остальные апартодевелоперы нервно пьют виксарь с валерьянкой и срочно ебут свои отделы продаж.
Для обычной розницы картина странная.
Но как оказалось, ларчик открывался просто. Без постепенного разгона, десятков сделок по неделям и привычного набора темпа. Оказывается Хитрая Hansa просто спихнула крупный пакет регистраций одному покупателю.
📊 Что говорят цифры ДОМ.РФ:
— всего в проекте 1 075 помещений;
— продано 116;
— площадь — 3 196,9 м²;
— выручка — 911,1 млн рублей;
— средняя цена — около 285 тыс. рублей за м²;
— средний чек — примерно 7,85 млн рублей.
То есть кто-то забрал сразу 10,8% проекта.
Причем разница между витриной и фактической ценой сделки — около 36 тыс. рублей на квадратном метре.
Получается красиво:
кто-то купил 11% проекта со скидкой (разницей между витринной ценой и реальной) 11%.
Логика подсказывает: надо было покупать 100% проекта.
Тогда скидка составила бы 100%.
Дальше хочется, в стилистике одного из рилс блогеров про петербургскую недвижимость радостно прокричать «так кто же, кто же этот счастливчик».
Вот он - ЗПИФ «Невка капитал» (Закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «НЕВКА КАПИТАЛ» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры »). Те, у кого хитрая Hansa и купила этот проект.
Так и напрашивается версия, что пакет на 0,9 млрд рублей стал частью взаиморасчётов за приобретённый актив.
🏗 Но зато он позволил SAAN Московские ворота уже на старте обойти все апарт-проекты Петербурга по продажам в первом полугодии 2026 года. И стать передовиком капиталистического производства
Так что не волнуйтесь дорогие апартостроители это не отдел продаж в SAAN Московские ворота хорошо работает. На его счету всего одна сделка. Так что все в порядке можете расслабиться допить виски и выкинуть вазелин.
А новая пресс-служба в SAAN просто прелесть. Вот что ответили в компании.
«Мы целенаправленно развиваем направление оптовых продаж доходной недвижимости в проектах SAAN Московские ворота и SAAN Удельный парк. В последнем в июле была закрыта крупная сделка по приобретению 800 кв.м. офисных помещений для административного подразделения производственной компании».
Как говориться без комментариев. Уважаемый Руслан Евгеньевич и Наталия Юрьевна вы явно вашей пресс-службе переплачиваете. Это я вам эксперт говорю.
В общем подумал, подумал и решил, что лучшего кандидата на прожарку чем SAAN Московские ворота даже и придумывать не надо. Я ж говорил, что, даже фигурально посылая на *** журналистов надо иметь крепкие тылы.
Ну поехали. Прожарка в четырех частях.🔽
В марте 2026 года у апарт-комплекса SAAN Московские ворота появилась первая зарегистрированная продажа. А по итогам всего полугодия комплекс резко выбился в лидеры с результатом аж 116 сделок.
Например, у ПСК (СЗ «СИНЕРГИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ») с Путилов Авенир 83 проданных юнита. AVENUE-APART ПУЛКОВО 60 (правда 8 расторглись), ФСКашном Zoom на Неве продано 83 минус 40 расторглись в сухом остатке 43.
В общем непорядок. Прям на старте кенгуру бьет аборигенов. Все остальные апартодевелоперы нервно пьют виксарь с валерьянкой и срочно ебут свои отделы продаж.
Для обычной розницы картина странная.
Но как оказалось, ларчик открывался просто. Без постепенного разгона, десятков сделок по неделям и привычного набора темпа. Оказывается Хитрая Hansa просто спихнула крупный пакет регистраций одному покупателю.
📊 Что говорят цифры ДОМ.РФ:
— всего в проекте 1 075 помещений;
— продано 116;
— площадь — 3 196,9 м²;
— выручка — 911,1 млн рублей;
— средняя цена — около 285 тыс. рублей за м²;
— средний чек — примерно 7,85 млн рублей.
То есть кто-то забрал сразу 10,8% проекта.
Причем разница между витриной и фактической ценой сделки — около 36 тыс. рублей на квадратном метре.
Получается красиво:
кто-то купил 11% проекта со скидкой (разницей между витринной ценой и реальной) 11%.
Логика подсказывает: надо было покупать 100% проекта.
Тогда скидка составила бы 100%.
Дальше хочется, в стилистике одного из рилс блогеров про петербургскую недвижимость радостно прокричать «так кто же, кто же этот счастливчик».
Вот он - ЗПИФ «Невка капитал» (
Так и напрашивается версия, что пакет на 0,9 млрд рублей стал частью взаиморасчётов за приобретённый актив.
🏗 Но зато он позволил SAAN Московские ворота уже на старте обойти все апарт-проекты Петербурга по продажам в первом полугодии 2026 года. И стать передовиком капиталистического производства
Так что не волнуйтесь дорогие апартостроители это не отдел продаж в SAAN Московские ворота хорошо работает. На его счету всего одна сделка. Так что все в порядке можете расслабиться допить виски и выкинуть вазелин.
А новая пресс-служба в SAAN просто прелесть. Вот что ответили в компании.
«Мы целенаправленно развиваем направление оптовых продаж доходной недвижимости в проектах SAAN Московские ворота и SAAN Удельный парк. В последнем в июле была закрыта крупная сделка по приобретению 800 кв.м. офисных помещений для административного подразделения производственной компании».
Как говориться без комментариев. Уважаемый Руслан Евгеньевич и Наталия Юрьевна вы явно вашей пресс-службе переплачиваете. Это я вам эксперт говорю.
В общем подумал, подумал и решил, что лучшего кандидата на прожарку чем SAAN Московские ворота даже и придумывать не надо. Я ж говорил, что, даже фигурально посылая на *** журналистов надо иметь крепкие тылы.
Ну поехали. Прожарка в четырех частях.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥10😁2
Часть первая. Про деньги
Зная, за сколько хитрая Ханса купила проект, то можно прикинуть, а как бьётся экономика этого славного проекта. 😈
Disclaimer: данный расчет является исключительно моими предположениями основанными на знании рынка и проектной декларацией проекта размещенной на сайте ЕИСЖС. Не является рыночной рекомендацией.
Стоимость входа второй раз в расходы не ставим: за неё уже отдали 3 196,9 м² и 16 машино-мест. У Хансы остаётся примерно 26,43 тыс. м² апартаментов и 257 мест в паркинге.
При стартовой цене 285 тыс. рублей за м² апартаменты дадут 7,53 млрд рублей, паркинг — ещё около 602 млн. Всего 8,13 млрд.
Прямая агентская комиссия 5,5–5,8% съест ещё 414–437 млн рублей. Чистыми останется около 7,7 млрд.
🏗 Строительство по декларации — 6,794 млрд рублей. Проектное финансирование при средней ставке 10,25% по всей сумме кредита до конца 2029-го — ещё примерно 2,63 млрд.
Итого уже 9,42 млрд рублей. При стартовой цене не хватает 1,7–1,73 млрд. Цена условного нуля — около 354–356 тыс. рублей за м². Пока без налогов.
Теперь сама стройка. 6,794 млрд ₽ ÷ 50 428,71 м² = 134 725 ₽ за м² общей площади.
Могу сказать, что это себестоимость впритык. Хороший такой качественный эконом. Чтобы построить что-нибудь действительно приличное, сегодня надо закладывать хотя бы 150–160 тыс. рублей за м².
Тогда строительный бюджет вырастает до 7,56–8,07 млрд, а цена нуля — уже до 385–405 тыс. рублей за м².
И нынешняя себестойка в 134,7 тыс. почти четыре года точно не проживет. При удорожании строительства на 5–7% в год к завершению проекта себестоимость вырастет до 164–177 тыс. рублей за м².
Общие расходы вместе с банком составят 10,89–11,54 млрд рублей. Цена условного нуля после агентской комиссии — 413–441 тыс. рублей за м². Налоги пойдут сверху: без структуры реализации и бухгалтерии проекта считать их точной цифрой будет уже не экономика, а гадание.
А есть еще административные расходы, реклама, зарплаты пресс-службе. Умножаем на 4 года. Вот уже точка безубыточности болтается в районе 460 тыс рублей за квадрат.
Причем из всего этого сокращать можно только себестоимость строительства.
А значит качество под вопросом.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽 ⬇️
Зная, за сколько хитрая Ханса купила проект, то можно прикинуть, а как бьётся экономика этого славного проекта. 😈
Disclaimer: данный расчет является исключительно моими предположениями основанными на знании рынка и проектной декларацией проекта размещенной на сайте ЕИСЖС. Не является рыночной рекомендацией.
Стоимость входа второй раз в расходы не ставим: за неё уже отдали 3 196,9 м² и 16 машино-мест. У Хансы остаётся примерно 26,43 тыс. м² апартаментов и 257 мест в паркинге.
При стартовой цене 285 тыс. рублей за м² апартаменты дадут 7,53 млрд рублей, паркинг — ещё около 602 млн. Всего 8,13 млрд.
Прямая агентская комиссия 5,5–5,8% съест ещё 414–437 млн рублей. Чистыми останется около 7,7 млрд.
🏗 Строительство по декларации — 6,794 млрд рублей. Проектное финансирование при средней ставке 10,25% по всей сумме кредита до конца 2029-го — ещё примерно 2,63 млрд.
Итого уже 9,42 млрд рублей. При стартовой цене не хватает 1,7–1,73 млрд. Цена условного нуля — около 354–356 тыс. рублей за м². Пока без налогов.
Теперь сама стройка. 6,794 млрд ₽ ÷ 50 428,71 м² = 134 725 ₽ за м² общей площади.
Могу сказать, что это себестоимость впритык. Хороший такой качественный эконом. Чтобы построить что-нибудь действительно приличное, сегодня надо закладывать хотя бы 150–160 тыс. рублей за м².
Тогда строительный бюджет вырастает до 7,56–8,07 млрд, а цена нуля — уже до 385–405 тыс. рублей за м².
И нынешняя себестойка в 134,7 тыс. почти четыре года точно не проживет. При удорожании строительства на 5–7% в год к завершению проекта себестоимость вырастет до 164–177 тыс. рублей за м².
Общие расходы вместе с банком составят 10,89–11,54 млрд рублей. Цена условного нуля после агентской комиссии — 413–441 тыс. рублей за м². Налоги пойдут сверху: без структуры реализации и бухгалтерии проекта считать их точной цифрой будет уже не экономика, а гадание.
А есть еще административные расходы, реклама, зарплаты пресс-службе. Умножаем на 4 года. Вот уже точка безубыточности болтается в районе 460 тыс рублей за квадрат.
Причем из всего этого сокращать можно только себестоимость строительства.
А значит качество под вопросом.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4🔥3👍1👏1
Часть вторая. Про окружение.
Можно сказать: всё зашибись. Конкуренты вокруг продают апартаменты по 500–600 тыс. рублей за м², рынок подрастёт и вытянет экономику SAAN. Разбираемся. 😈
По зарегистрированным сделкам картина скромнее. В первом полугодии МОСКО продавал в среднем по 401 тыс. рублей за м², AVENUE-APART Пулково — по 435 тыс., «Велл Московский» — по 354 тыс.
По накопительным данным ДОМ.РФ ещё веселее: МОСКО — 366 тыс., AVENUE — 282 тыс. рублей за м². Цены 500–600 тыс. вокруг действительно есть. На витринах. В отдельных лотах. Но касса пока фиксирует другие цифры.
Ну как они же вот-вот введут свои отели и поляна расчистится? А вот фиг.
А есть жешь еще и объём. После сделки с фондом остаётся 959 помещений. Чтобы продать их к вводу в конце 2029 года, надо реализовывать примерно по 23 юнита ежемесячно. Ну хорошо. Оставим чутка на потом. Не 50% конечно. Но хотя бы 25%. Тогда продавать надо по 17,25 юнита. То есть 103 за полгода. А на дворе не тучные годы когда апартостроиели отбивались от инвесторов с мешками денег. А скудный 2026 год, когда инвесторы прочувствовали все прелести этого рынка.
МОСКО сейчас продаёт по 2–6 помещений в месяц. AVENUE за полугодие после расторжений продал 52, то есть меньше девяти в месяц. У SAAN из 116 продаж на свободную розницу пока приходится одна.
Как говориться: «Флаг вам в руки». А мы будем посматривать.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽 ⬇️
Можно сказать: всё зашибись. Конкуренты вокруг продают апартаменты по 500–600 тыс. рублей за м², рынок подрастёт и вытянет экономику SAAN. Разбираемся. 😈
По зарегистрированным сделкам картина скромнее. В первом полугодии МОСКО продавал в среднем по 401 тыс. рублей за м², AVENUE-APART Пулково — по 435 тыс., «Велл Московский» — по 354 тыс.
По накопительным данным ДОМ.РФ ещё веселее: МОСКО — 366 тыс., AVENUE — 282 тыс. рублей за м². Цены 500–600 тыс. вокруг действительно есть. На витринах. В отдельных лотах. Но касса пока фиксирует другие цифры.
Ну как они же вот-вот введут свои отели и поляна расчистится? А вот фиг.
А есть жешь еще и объём. После сделки с фондом остаётся 959 помещений. Чтобы продать их к вводу в конце 2029 года, надо реализовывать примерно по 23 юнита ежемесячно. Ну хорошо. Оставим чутка на потом. Не 50% конечно. Но хотя бы 25%. Тогда продавать надо по 17,25 юнита. То есть 103 за полгода. А на дворе не тучные годы когда апартостроиели отбивались от инвесторов с мешками денег. А скудный 2026 год, когда инвесторы прочувствовали все прелести этого рынка.
МОСКО сейчас продаёт по 2–6 помещений в месяц. AVENUE за полугодие после расторжений продал 52, то есть меньше девяти в месяц. У SAAN из 116 продаж на свободную розницу пока приходится одна.
Как говориться: «Флаг вам в руки». А мы будем посматривать.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥8❤3👍3
Часть третья. Про продукт.
Как говорил ведущий Масляков: мы продолжаем КВН. А мы продолжаем жарить на медленном огне филейные части проекта SAAN Московские ворота. Теперь поговорим про продукт. Здесь всё красиво. 😈
Обещают двухуровневое гранд-лобби на 400 м², lounge, dining hall, кофейню, community space и курьерский хаб. Снаружи — центральная плаза, двор-парк, «секретный сад», панорамная гостиная и торговая галерея.
Всего заявлено 8 650 м² ландшафтной территории и 2 500 м² клубной и деловой инфраструктуры. Плюс тёплый бассейн, сауна, хаммам, фитнес и гастрономия. Не апарт-отель, а небольшой город для людей, которые любят, чтобы до ресторана можно было дойти в тапочках.
По масштабу общественных пространств SAAN действительно выглядит сильнее ближайших конкурентов. У МОСКО понятнее комплектация юнита, у WELL Московский сильнее wellness, а AVENUE-APART Пулково — просто понятная гостиничная машина без лишней поэзии.
У SAAN самая широкая нарезка: от 21,6 м² до формата 3Е площадью около 50 м², плюс офисы до 433 м².
Красивый продукт, да? Читал и плакал от умиления. 🥲
Только плановая стоимость строительства составляет 6,794 млрд рублей, или 134,7 тыс. рублей за м² общей площади здания.
Как в эти 134 тыс. упихать большое лобби, бассейн, хаммам, сауну, фитнес, панорамную гостиную, сады, дорогую отделку и торговую галерею — я не знаю. Но может есть эксперты – подскажите.
Особенно с учётом того, что строить всё это предстоит через три-четыре года, а стоимость работ и материалов на месте стоять не будет.
Решайте сами.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽
Как говорил ведущий Масляков: мы продолжаем КВН. А мы продолжаем жарить на медленном огне филейные части проекта SAAN Московские ворота. Теперь поговорим про продукт. Здесь всё красиво. 😈
Обещают двухуровневое гранд-лобби на 400 м², lounge, dining hall, кофейню, community space и курьерский хаб. Снаружи — центральная плаза, двор-парк, «секретный сад», панорамная гостиная и торговая галерея.
Всего заявлено 8 650 м² ландшафтной территории и 2 500 м² клубной и деловой инфраструктуры. Плюс тёплый бассейн, сауна, хаммам, фитнес и гастрономия. Не апарт-отель, а небольшой город для людей, которые любят, чтобы до ресторана можно было дойти в тапочках.
По масштабу общественных пространств SAAN действительно выглядит сильнее ближайших конкурентов. У МОСКО понятнее комплектация юнита, у WELL Московский сильнее wellness, а AVENUE-APART Пулково — просто понятная гостиничная машина без лишней поэзии.
У SAAN самая широкая нарезка: от 21,6 м² до формата 3Е площадью около 50 м², плюс офисы до 433 м².
Красивый продукт, да? Читал и плакал от умиления. 🥲
Только плановая стоимость строительства составляет 6,794 млрд рублей, или 134,7 тыс. рублей за м² общей площади здания.
Как в эти 134 тыс. упихать большое лобби, бассейн, хаммам, сауну, фитнес, панорамную гостиную, сады, дорогую отделку и торговую галерею — я не знаю. Но может есть эксперты – подскажите.
Особенно с учётом того, что строить всё это предстоит через три-четыре года, а стоимость работ и материалов на месте стоять не будет.
Решайте сами.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥7❤3👏2👍1
Ну и напоследок ещё раз про деньги и владельцев. Теперь — отчётность за 2025 год. Здесь хотел коротко. 💰 Но не получилось. Спойлер, ржачная история про суды.
Итак, в отчетности ООО "Специализированный Застройщик "Ханса Московский" на конец года в статье «строительство инвестиционных объектов» накоплено 79,8 млн рублей. Долгосрочные обязательства составили 495,9 млн: 479 млн банковского кредита и ещё 16,8 млн займов.
Самое забавное, что деньги от Сбера компания получила 26 декабря 2025 года. За оставшиеся пять дней почти полмиллиарда рублей успели раскидать.
Такой вот подарочек к ёлке положил зелёный банк. 🎄
Сама проектная компания SAAN Московские ворота почти на 100% принадлежит АО «Девелопмент 1000» (1% у ООО "УК "Ханса")
Что здесь с деньгами? Ну так есть малехо. АО показало за год 20 млн рублей выручки и 460 тыс. рублей чистой прибыли. Среднегодовая численность — один человек. Накопленный убыток — 2,6 млн рублей.
В раскрытии операций со связанными сторонами указаны незавершённые расчёты с СЗ «Союз Инвест»: цессии на 590,8 млн рублей и услуги ещё на 6,8 млн.
Дальше по идее идти не куда. Но не тут то было. Смотри дальше. АО «Девелопмент 1000» целиком принадлежит ООО «АРЕНА Девелопмент». Это 3 583 600 акций номиналом 100 рублей, общий номинал пакета — 358,36 млн рублей.
ООО «АРЕНА Девелопмент», ОГРН 1127847413374, в свою очередь уносит нас из Петербурга в солнечный Белиз. Там зарегистрирована компания ICON MANAGEMENT INC. — «АЙКОН МЕНЕДЖМЕНТ ИНК.», регистрационный номер 148,182.
Получается такая конструкция:
ICON MANAGEMENT INC., Белиз → ООО «АРЕНА Девелопмент» → АО «Девелопмент 1000» → проектная компания SAAN Московские ворота.
Причём с финансами у «АРЕНА Девелопмент» всё довольно камерно. За 2025 год — нулевая выручка и нулевая прибыль. Оценочная стоимость компании — около 32 тыс. рублей. В 2018 году она показала убыток примерно 20,5 тыс., в 2019-м — ещё 7,5 тыс. рублей. Потом график лёг на ноль и больше не нервничал.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Итак, в отчетности ООО "Специализированный Застройщик "Ханса Московский" на конец года в статье «строительство инвестиционных объектов» накоплено 79,8 млн рублей. Долгосрочные обязательства составили 495,9 млн: 479 млн банковского кредита и ещё 16,8 млн займов.
Самое забавное, что деньги от Сбера компания получила 26 декабря 2025 года. За оставшиеся пять дней почти полмиллиарда рублей успели раскидать.
Такой вот подарочек к ёлке положил зелёный банк. 🎄
Сама проектная компания SAAN Московские ворота почти на 100% принадлежит АО «Девелопмент 1000» (1% у ООО "УК "Ханса")
Что здесь с деньгами? Ну так есть малехо. АО показало за год 20 млн рублей выручки и 460 тыс. рублей чистой прибыли. Среднегодовая численность — один человек. Накопленный убыток — 2,6 млн рублей.
В раскрытии операций со связанными сторонами указаны незавершённые расчёты с СЗ «Союз Инвест»: цессии на 590,8 млн рублей и услуги ещё на 6,8 млн.
Дальше по идее идти не куда. Но не тут то было. Смотри дальше. АО «Девелопмент 1000» целиком принадлежит ООО «АРЕНА Девелопмент». Это 3 583 600 акций номиналом 100 рублей, общий номинал пакета — 358,36 млн рублей.
ООО «АРЕНА Девелопмент», ОГРН 1127847413374, в свою очередь уносит нас из Петербурга в солнечный Белиз. Там зарегистрирована компания ICON MANAGEMENT INC. — «АЙКОН МЕНЕДЖМЕНТ ИНК.», регистрационный номер 148,182.
Получается такая конструкция:
ICON MANAGEMENT INC., Белиз → ООО «АРЕНА Девелопмент» → АО «Девелопмент 1000» → проектная компания SAAN Московские ворота.
Причём с финансами у «АРЕНА Девелопмент» всё довольно камерно. За 2025 год — нулевая выручка и нулевая прибыль. Оценочная стоимость компании — около 32 тыс. рублей. В 2018 году она показала убыток примерно 20,5 тыс., в 2019-м — ещё 7,5 тыс. рублей. Потом график лёг на ноль и больше не нервничал.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
🔥6❤2😱2👍1🤔1
Ну и в качестве завершения. Интересная (до колик) история с генеральным директором «АРЕНА Девелопмент» Алексеем Лобановым. Точнее его судебные перипетии:
В далеком 2014 году он выступил агентом при продаже участка площадью 1 926 м² и административного здания на 1 212,4 м² на Октябрьской набережной, 56. По договору Лобанову полагалось 8% от цены сделки, или 3,36 млн рублей. Значит, весь объект продали примерно за 42 млн.
Покупателя господин Лобанов нашёл. Договор купли-продажи заключили 22 октября 2014 года, право собственности перешло покупателю 2 декабря, акт оказанных услуг подписали 10 декабря. Вознаграждение должны были выплатить не позднее 30 января 2015 года.
Не выплатили.
В 2022 году истец уступил право свое право требования своей же компании ООО «Лобанов Групп Компани». После нескольких претензий дело дошло до Арбитражного суда Петербурга. Суд признал требования на 3,36 млн рублей обоснованными. Куда пошли загорать сроки исковой давности я не знаю.
Но, дальше смешное, в решении от 28 декабря 2024 года стороны в резолютивной части перепутали. Вместо взыскания денег с «ОптимаЛогистик» в пользу компании Алексея Лобанова суд написал наоборот: взыскать деньги с «Лобанов Групп Компани» в пользу должника.
Вам смешно, а человек почти год доказывал, что истец — это всё-таки истец, а ответчик — ответчик.
Только 3 марта 2025 года суд исправил опечатку: взыскать с «ОптимаЛогистик» в пользу «Лобанов Групп Компани» 3,36 млн рублей задолженности и ещё 39,8 тыс. рублей госпошлины.
В апреле 2026 года Лобанов попытался проиндексировать присуждённую сумму. Но безуспешно. Суд оставил заявление без рассмотрения: сначала решение должно быть исполнено полностью или хотя бы частично, а уже потом можно считать индексацию.
Хотя на его месте я бы уже не рисковал. Вдруг суд опять ошибётся не в его пользу.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
В далеком 2014 году он выступил агентом при продаже участка площадью 1 926 м² и административного здания на 1 212,4 м² на Октябрьской набережной, 56. По договору Лобанову полагалось 8% от цены сделки, или 3,36 млн рублей. Значит, весь объект продали примерно за 42 млн.
Покупателя господин Лобанов нашёл. Договор купли-продажи заключили 22 октября 2014 года, право собственности перешло покупателю 2 декабря, акт оказанных услуг подписали 10 декабря. Вознаграждение должны были выплатить не позднее 30 января 2015 года.
Не выплатили.
В 2022 году истец уступил право свое право требования своей же компании ООО «Лобанов Групп Компани». После нескольких претензий дело дошло до Арбитражного суда Петербурга. Суд признал требования на 3,36 млн рублей обоснованными. Куда пошли загорать сроки исковой давности я не знаю.
Но, дальше смешное, в решении от 28 декабря 2024 года стороны в резолютивной части перепутали. Вместо взыскания денег с «ОптимаЛогистик» в пользу компании Алексея Лобанова суд написал наоборот: взыскать деньги с «Лобанов Групп Компани» в пользу должника.
Вам смешно, а человек почти год доказывал, что истец — это всё-таки истец, а ответчик — ответчик.
Только 3 марта 2025 года суд исправил опечатку: взыскать с «ОптимаЛогистик» в пользу «Лобанов Групп Компани» 3,36 млн рублей задолженности и ещё 39,8 тыс. рублей госпошлины.
В апреле 2026 года Лобанов попытался проиндексировать присуждённую сумму. Но безуспешно. Суд оставил заявление без рассмотрения: сначала решение должно быть исполнено полностью или хотя бы частично, а уже потом можно считать индексацию.
Хотя на его месте я бы уже не рисковал. Вдруг суд опять ошибётся не в его пользу.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
🤯6👍1
📊 По данным TrendAgent, 72,5% сделок с новостройками Петербургской агломерации пришлись на квартиры дешевле 270 тыс. рублей за м².
Это уже не просто нижняя часть рынка. Это и есть рынок.
Покупатель сегодня выбирает не между хорошим и плохим проектом, а между тем, что помещается в ипотечный лимит, и тем, что не помещается. Архитектура, двор без машин и красивый буклет вступают в разговор позже. Сначала банк сообщает, сколько денег здесь вообще будет.
Поэтому основной спрос собирают проекты, где девелопер может удержать цену метра ниже 270 тыс. рублей. Обычно это означает компактную площадь, окраинную или областную локацию, длинную ипотеку и очень внимательную работу с первоначальным взносом.
Дорогой сегмент при этом никуда не исчез. Просто он существует в своей, довольно узкой финансовой реальности. На диапазон от 270 до 450 тыс. рублей за м² пришлось 24,07% сделок, от 450 до 600 тыс. — 3,02%, а дороже 600 тыс. рублей за м² — всего 0,41%. Здесь уже нужны крупные накопления, рассрочка или покупатель, которому не приходится согласовывать каждое движение с банковским скорингом.
Для большинства новостройка сейчас начинается не с желания купить квартиру. Она начинается с суммы, которую одобрил банк. А уже потом под эту сумму подбирают метры, этаж, район и вид из окна. 🏦
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Это уже не просто нижняя часть рынка. Это и есть рынок.
Покупатель сегодня выбирает не между хорошим и плохим проектом, а между тем, что помещается в ипотечный лимит, и тем, что не помещается. Архитектура, двор без машин и красивый буклет вступают в разговор позже. Сначала банк сообщает, сколько денег здесь вообще будет.
Поэтому основной спрос собирают проекты, где девелопер может удержать цену метра ниже 270 тыс. рублей. Обычно это означает компактную площадь, окраинную или областную локацию, длинную ипотеку и очень внимательную работу с первоначальным взносом.
Дорогой сегмент при этом никуда не исчез. Просто он существует в своей, довольно узкой финансовой реальности. На диапазон от 270 до 450 тыс. рублей за м² пришлось 24,07% сделок, от 450 до 600 тыс. — 3,02%, а дороже 600 тыс. рублей за м² — всего 0,41%. Здесь уже нужны крупные накопления, рассрочка или покупатель, которому не приходится согласовывать каждое движение с банковским скорингом.
Для большинства новостройка сейчас начинается не с желания купить квартиру. Она начинается с суммы, которую одобрил банк. А уже потом под эту сумму подбирают метры, этаж, район и вид из окна. 🏦
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Дзен
Пятый угол. Петербург. Стройка. | Дзен
Канал автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзен ⭐: 25 лет пишу про рынок недвижимости Петербурга. Здесь — лонгриды о том, почему квартиры стоят столько, сколько стоят, кто на этом зарабатывает и что будет дальше.
👍5❤4