Немного субботнего чтива.
За 25 лет наблюдений за рынком недвижимости я понял одну неприятную вещь: он реагирует не на факты, а на страх перед ними.
Мобилизация, ключевая ставка, отмена льгот, реформа семейной ипотеки — каждый раз покупатели бегут «успеть до». Иногда угроза реальная. Иногда её вообще не вводят. На графике продаж разницы почти нет.
Разобрал четыре всплеска спроса: 2021, 2022, 2023, ну и свежачок 2026 года. С цифрами, очередями в офисах продаж и одним свежим случаем, когда рынок заранее испугался реформы, которая так и не состоялась.
О психологии покупателей, выгоде банков и девелоперов и цене попытки дождаться ясности.
https://dzen.ru/a/amTsqZ4XI375eT8C
За 25 лет наблюдений за рынком недвижимости я понял одну неприятную вещь: он реагирует не на факты, а на страх перед ними.
Мобилизация, ключевая ставка, отмена льгот, реформа семейной ипотеки — каждый раз покупатели бегут «успеть до». Иногда угроза реальная. Иногда её вообще не вводят. На графике продаж разницы почти нет.
Разобрал четыре всплеска спроса: 2021, 2022, 2023, ну и свежачок 2026 года. С цифрами, очередями в офисах продаж и одним свежим случаем, когда рынок заранее испугался реформы, которая так и не состоялась.
О психологии покупателей, выгоде банков и девелоперов и цене попытки дождаться ясности.
https://dzen.ru/a/amTsqZ4XI375eT8C
Дзен | Статьи
Рынок недвижимости — это одна большая паническая атака. Доказываю на трёх паниках и одной перенесенной коррекции
Статья автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзене ✍: 25 лет я смотрю на этот рынок изнутри. И вот что я вам скажу: рынок недвижимости не реагирует на факты.
🔥6
Краткая картина мира. Читаем газеты в начале рабочего дня 27 июля 2026 года
Средняя квартира в петербургской новостройке подорожала до 13,2 млн рублей
За год средняя стоимость квартиры или апартамента в новом доме выросла на 20%. Квадратный метр теперь стоит в среднем 346,6 тыс. рублей.
Средняя площадь приобретённой квартиры почти не изменилась и составляет 38,4 м². То есть покупатели берут примерно те же метры, но платят за них заметно больше.
За первое полугодие в Петербурге заключили около 15,5 тыс. сделок и продали 594 тыс. м² жилья — всего на 1% меньше прошлогоднего результата.
Что это значит: спрос пока не падает вслед за доступностью жилья. Рынок удерживают семейная ипотека, рассрочки и покупатели, которые предпочитают выйти на сделку сейчас, опасаясь дальнейшего роста цен.
Васильевский остров забрал почти половину рынка бизнес-класса
На Василеостровский район пришлось 47% всех продаж новостроек бизнес-класса и более 40% предложения в этом сегменте.
Главные проекты по объёму спроса — «Северный ветер» от «Брусники» и «Аристократ» от Setl Group.
За полугодие в бизнес-классе продали 1,3 тыс. квартир — на 9% меньше, чем год назад. Средняя цена предложения выросла с начала года на 6% и достигла 532,2 тыс. рублей за м².
При этом ипотека перестала быть основным способом покупки. В рассрочку приобретают 55–60% квартир, с помощью ипотеки — только 30–35%.
Что это значит: рынок бизнес-класса всё сильнее концентрируется в нескольких крупных локациях и всё больше зависит от способности застройщиков самостоятельно кредитовать покупателей.
Ввод офисов в Петербурге сократился почти в десять раз
В первом полугодии в городе ввели только два новых бизнес-центра общей арендопригодной площадью 7,4 тыс. м². Это примерно в десять раз меньше, чем за тот же период прошлого года.
Что это значит: новых качественных офисов на рынок практически не выходит. Даже при охлаждении спроса ограниченное предложение будет поддерживать арендные ставки и стоимость готовых помещений в хороших локациях.
Основатель GloraX вернулся к оперативному управлению компанией
Андрей Биржин снова занял должность генерального директора GloraX. Александр Андрианов, ранее возглавлявший компанию, стал его первым заместителем и сосредоточится на операционной эффективности и реализации проектов.
Среди задач Биржина названы выполнение целей, заявленных при IPO, дальнейшее развитие регионального бизнеса и восстановление позиций GloraX в Петербурге и Москве.
Сейчас компания работает в 11 регионах, а площадь её портфеля составляет 8,4 млн м².
Что это значит: после активной региональной экспансии GloraX может снова обратить внимание на два крупнейших девелоперских рынка. Теперь стоит следить за приобретением площадок и новыми проектами компании в Петербурге.
Итого: жильё продолжает дорожать, бизнес-класс концентрируется на Васильевском острове и живёт за счёт рассрочек, новых офисов почти не строят, а GloraX готовится восстанавливать позиции в Петербурге.
Средняя квартира в петербургской новостройке подорожала до 13,2 млн рублей
За год средняя стоимость квартиры или апартамента в новом доме выросла на 20%. Квадратный метр теперь стоит в среднем 346,6 тыс. рублей.
Средняя площадь приобретённой квартиры почти не изменилась и составляет 38,4 м². То есть покупатели берут примерно те же метры, но платят за них заметно больше.
За первое полугодие в Петербурге заключили около 15,5 тыс. сделок и продали 594 тыс. м² жилья — всего на 1% меньше прошлогоднего результата.
Что это значит: спрос пока не падает вслед за доступностью жилья. Рынок удерживают семейная ипотека, рассрочки и покупатели, которые предпочитают выйти на сделку сейчас, опасаясь дальнейшего роста цен.
Васильевский остров забрал почти половину рынка бизнес-класса
На Василеостровский район пришлось 47% всех продаж новостроек бизнес-класса и более 40% предложения в этом сегменте.
Главные проекты по объёму спроса — «Северный ветер» от «Брусники» и «Аристократ» от Setl Group.
За полугодие в бизнес-классе продали 1,3 тыс. квартир — на 9% меньше, чем год назад. Средняя цена предложения выросла с начала года на 6% и достигла 532,2 тыс. рублей за м².
При этом ипотека перестала быть основным способом покупки. В рассрочку приобретают 55–60% квартир, с помощью ипотеки — только 30–35%.
Что это значит: рынок бизнес-класса всё сильнее концентрируется в нескольких крупных локациях и всё больше зависит от способности застройщиков самостоятельно кредитовать покупателей.
Ввод офисов в Петербурге сократился почти в десять раз
В первом полугодии в городе ввели только два новых бизнес-центра общей арендопригодной площадью 7,4 тыс. м². Это примерно в десять раз меньше, чем за тот же период прошлого года.
Что это значит: новых качественных офисов на рынок практически не выходит. Даже при охлаждении спроса ограниченное предложение будет поддерживать арендные ставки и стоимость готовых помещений в хороших локациях.
Основатель GloraX вернулся к оперативному управлению компанией
Андрей Биржин снова занял должность генерального директора GloraX. Александр Андрианов, ранее возглавлявший компанию, стал его первым заместителем и сосредоточится на операционной эффективности и реализации проектов.
Среди задач Биржина названы выполнение целей, заявленных при IPO, дальнейшее развитие регионального бизнеса и восстановление позиций GloraX в Петербурге и Москве.
Сейчас компания работает в 11 регионах, а площадь её портфеля составляет 8,4 млн м².
Что это значит: после активной региональной экспансии GloraX может снова обратить внимание на два крупнейших девелоперских рынка. Теперь стоит следить за приобретением площадок и новыми проектами компании в Петербурге.
Итого: жильё продолжает дорожать, бизнес-класс концентрируется на Васильевском острове и живёт за счёт рассрочек, новых офисов почти не строят, а GloraX готовится восстанавливать позиции в Петербурге.
🔥4
Я готов морально и физически начать прожарку жилых комплексов 🔥
Но начал писать первый выпуск и споткнулся на простом вопросе.
А собственно, о чём жарить? Потому что про новостройки можно рассказать много всего.
Но начал писать первый выпуск и споткнулся на простом вопросе.
А собственно, о чём жарить? Потому что про новостройки можно рассказать много всего.
Anonymous Poll
50%
Мифы против реальности. Что рекламирует застройщик и что показывают реальные цифры.
35%
Цена квартиры. Как менялась стоимость метра с начала продаж
24%
Продажи проекта. Сроки, числа и все такое
35%
Кто застройщик. Сколько проектов у компании, как строит и как выполняет обещания.
41%
Что осталось непроданным. Какие квартиры зависли и почему.
33%
Странности в продажах. Почему иногда за месяц продают сотни квартир, а потом почти ничего.
27%
Расторжения сделок. Сколько покупателей передумали и что это может означать.
24%
ньги проекта. Кто банк-кредитор, сколько выбрано финансирования, есть ли запас.
14%
Ну и самое любимое. Другое
А теперь маленький бонус... Тут намедни GloraX хвастались, как они зашибись поработали в первом полугодии. Решил сравнить мифы и реальность.
На уровне группы всё действительно бодро: 22,9 млрд рублей продаж, 109,9 тыс. м², рост на 47% в деньгах и на 78% в метрах без учёта M&A. Правда, 63% реализованной недвижимости пришлось на региональные проекты.
В Петербурге и Ленобласти у GloraX три проекта в продажах: Парголово, Новоселье и Романовка.
Что мы имеем (тут версии две):
По DataFlat — 601 квартира, 19,15 тыс. м² и 4,18 млрд рублей расчётной выручки. Это 17,4% метража и 18,3% денег от результата всей группы.
По ЕИСЖС (тобишь Дом.рф)— 450 чистых продаж, 15,47 тыс. м² и 3,04 млрд рублей. Это 14,1% метража и 13,3% денег.
При этом динамика выглядит упаднической. По DataFlat в первом квартале прошло 471 сделка, во втором — 130, падение на 72,4%. По ЕИСЖС — 385 против 65, минус 83,1%.
Ценовой расклад тоже занятный. По витрине DataFlat квадрат в GloraX Парголово стоит 209 тыс. рублей, по ЕИСЖС — 195 тыс. Разница 7,2%. В GloraX Новоселье — 231 тыс., на 14,9% выше 201 тыс. по оценкам ЕИСЖС.
То есть областное Новоселье по витрине на 10,5% дороже петербургского Парголово.
Отдельная веселая история — Романовка, большой комплексный проект. КРТ, ПМЭФ и все такое… Здесь за полгода прошло 11 продаж, меньше двух квартир в месяц. Витрина выше цены ЕИСЖС на 30,4%: 184 тыс. против 141 тыс. рублей за м².
Добиваем - в июне все три проекта GloraX в Петербурге и Ленобласти вместе дали 19–20 сделок. Тыдымс.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
На уровне группы всё действительно бодро: 22,9 млрд рублей продаж, 109,9 тыс. м², рост на 47% в деньгах и на 78% в метрах без учёта M&A. Правда, 63% реализованной недвижимости пришлось на региональные проекты.
В Петербурге и Ленобласти у GloraX три проекта в продажах: Парголово, Новоселье и Романовка.
Что мы имеем (тут версии две):
По DataFlat — 601 квартира, 19,15 тыс. м² и 4,18 млрд рублей расчётной выручки. Это 17,4% метража и 18,3% денег от результата всей группы.
По ЕИСЖС (тобишь Дом.рф)— 450 чистых продаж, 15,47 тыс. м² и 3,04 млрд рублей. Это 14,1% метража и 13,3% денег.
При этом динамика выглядит упаднической. По DataFlat в первом квартале прошло 471 сделка, во втором — 130, падение на 72,4%. По ЕИСЖС — 385 против 65, минус 83,1%.
Ценовой расклад тоже занятный. По витрине DataFlat квадрат в GloraX Парголово стоит 209 тыс. рублей, по ЕИСЖС — 195 тыс. Разница 7,2%. В GloraX Новоселье — 231 тыс., на 14,9% выше 201 тыс. по оценкам ЕИСЖС.
То есть областное Новоселье по витрине на 10,5% дороже петербургского Парголово.
Отдельная веселая история — Романовка, большой комплексный проект. КРТ, ПМЭФ и все такое… Здесь за полгода прошло 11 продаж, меньше двух квартир в месяц. Витрина выше цены ЕИСЖС на 30,4%: 184 тыс. против 141 тыс. рублей за м².
Добиваем - в июне все три проекта GloraX в Петербурге и Ленобласти вместе дали 19–20 сделок. Тыдымс.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
🔥5👍2❤1
Пятый угол. Петербург. Стройка. pinned «Я готов морально и физически начать прожарку жилых комплексов 🔥
Но начал писать первый выпуск и споткнулся на простом вопросе.
А собственно, о чём жарить? Потому что про новостройки можно рассказать много всего.»
Но начал писать первый выпуск и споткнулся на простом вопросе.
А собственно, о чём жарить? Потому что про новостройки можно рассказать много всего.»
Обещал — посмотрел Новоселье.
Один из читателей написал, что Брусника там рвёт всех. Проверил по цифрам.
Ну… оказалось не совсем.
По обновлённым данным ДОМ.РФ за январь–июнь 2026 года в Новоселье продали 1 513 квартир.
Всего в выборке — 10 проектов и 9 групп компаний. Общий объём продаж — 70 тыс. м², выручка — около 12,65 млрд рублей. Средняя цена — 180,7 тыс. рублей за м², средний чек — 8,36 млн рублей.
Теперь к рейтингу.
🥇 Брусника в Новоселье — 267 квартир, или 17,6% рынка.
Средний чек — 8,42 млн рублей, средняя цена — 166,4 тыс. рублей за м².
Да, первое место по количеству сделок.
Но дальше начинается интересное.
🥈 GloraX Новоселье — 228 квартир (15,1% рынка).
Средний чек — 6,57 млн рублей, цена — 201 тыс. рублей за м².
🥉 NewПитер (ТРЕСТ) — 203 квартиры (13,4% рынка).
Средний чек — 11,37 млн рублей, цена — 191,3 тыс. рублей за м².
ЕДИНО — 185 квартир (12,2% рынка).
Средний чек — 9,92 млн рублей, цена — 182,8 тыс. рублей за м².
ПИК — 163 квартиры (10,8% рынка).
Средний чек — 6,72 млн рублей, цена — 159,7 тыс. рублей за м².
Л1 — 160 квартир (10,6% рынка).
Средний чек — 6,57 млн рублей, цена — 165,6 тыс. рублей за м².
Получается любопытная картина.
Брусника действительно первая по количеству продаж, но не первая по деньгам.
Например, NewПитер продал меньше квартир — 203 против 267, но собрал больше выручки: 2,31 млрд рублей против 2,25 млрд рублей у Брусники.
Самая низкая цена у ПИКов и Л1 в режиме до 7 млн за квартиру.
Средний чек у ТРЕСТа — 11,37 млн рублей, у Брусники — 8,42 млн рублей.
Есть ещё один показатель, который обычно остаётся за кадром, — расторжения.
За полгода покупатели отказались от 25 сделок из 1 538 зарегистрированных приобретений.
Больше всего расторжений в абсолютных цифрах у Л1 и Новастроя — по 5 сделок. У Брусники — 2 расторжения на 269 покупок.
То есть Новоселье сейчас выглядит не как гонка одного победителя. А как битва за место под солнцем
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
Уточнение от @yana_virchenko коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко: У "Полис Новоселье" 197 сделок за 1 полугодие 2026. "Так как большую долю занимают ДКП их в статистике не видно. Но мы в локации совсем не 9", говорит она.
Один из читателей написал, что Брусника там рвёт всех. Проверил по цифрам.
Ну… оказалось не совсем.
По обновлённым данным ДОМ.РФ за январь–июнь 2026 года в Новоселье продали 1 513 квартир.
Всего в выборке — 10 проектов и 9 групп компаний. Общий объём продаж — 70 тыс. м², выручка — около 12,65 млрд рублей. Средняя цена — 180,7 тыс. рублей за м², средний чек — 8,36 млн рублей.
Теперь к рейтингу.
🥇 Брусника в Новоселье — 267 квартир, или 17,6% рынка.
Средний чек — 8,42 млн рублей, средняя цена — 166,4 тыс. рублей за м².
Да, первое место по количеству сделок.
Но дальше начинается интересное.
🥈 GloraX Новоселье — 228 квартир (15,1% рынка).
Средний чек — 6,57 млн рублей, цена — 201 тыс. рублей за м².
🥉 NewПитер (ТРЕСТ) — 203 квартиры (13,4% рынка).
Средний чек — 11,37 млн рублей, цена — 191,3 тыс. рублей за м².
ЕДИНО — 185 квартир (12,2% рынка).
Средний чек — 9,92 млн рублей, цена — 182,8 тыс. рублей за м².
ПИК — 163 квартиры (10,8% рынка).
Средний чек — 6,72 млн рублей, цена — 159,7 тыс. рублей за м².
Л1 — 160 квартир (10,6% рынка).
Средний чек — 6,57 млн рублей, цена — 165,6 тыс. рублей за м².
Получается любопытная картина.
Брусника действительно первая по количеству продаж, но не первая по деньгам.
Например, NewПитер продал меньше квартир — 203 против 267, но собрал больше выручки: 2,31 млрд рублей против 2,25 млрд рублей у Брусники.
Самая низкая цена у ПИКов и Л1 в режиме до 7 млн за квартиру.
Средний чек у ТРЕСТа — 11,37 млн рублей, у Брусники — 8,42 млн рублей.
Есть ещё один показатель, который обычно остаётся за кадром, — расторжения.
За полгода покупатели отказались от 25 сделок из 1 538 зарегистрированных приобретений.
Больше всего расторжений в абсолютных цифрах у Л1 и Новастроя — по 5 сделок. У Брусники — 2 расторжения на 269 покупок.
То есть Новоселье сейчас выглядит не как гонка одного победителя. А как битва за место под солнцем
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
Уточнение от @yana_virchenko коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко: У "Полис Новоселье" 197 сделок за 1 полугодие 2026. "Так как большую долю занимают ДКП их в статистике не видно. Но мы в локации совсем не 9", говорит она.
👍8❤5
Продолжаю кризисные истории по вторникам. Сегодня — история №2: кредит на 4 года против кризиса на 10 лет.
В массовой памяти Великая депрессия — это биржевой крах, безработица и очереди за пособиями.
Но для миллионов американских семей главный удар пришёл через дом.
В 1920-е ипотека выглядела нормально: короткий кредит, растущий рынок, банки готовы продлевать займы. Проблема была только одна — вся конструкция работала, пока ничего не менялось.
Средний срок кредита — около 4 лет. Период, за который рынок жилья пережил обвал и восстановление, — около 10 лет.
Ипотечный кризис начался не с того, что люди внезапно перестали хотеть дома.
Он начался в момент, когда исчезла возможность постоянно перезанимать.
Полный разбор — по ссылке 👇
https://dzen.ru/a/amjlKTNuymEWO8oy
В массовой памяти Великая депрессия — это биржевой крах, безработица и очереди за пособиями.
Но для миллионов американских семей главный удар пришёл через дом.
В 1920-е ипотека выглядела нормально: короткий кредит, растущий рынок, банки готовы продлевать займы. Проблема была только одна — вся конструкция работала, пока ничего не менялось.
Средний срок кредита — около 4 лет. Период, за который рынок жилья пережил обвал и восстановление, — около 10 лет.
Ипотечный кризис начался не с того, что люди внезапно перестали хотеть дома.
Он начался в момент, когда исчезла возможность постоянно перезанимать.
Полный разбор — по ссылке 👇
https://dzen.ru/a/amjlKTNuymEWO8oy
Дзен | Статьи
История 2. Кредит на 4 года против кризиса на 10 лет
Статья автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзене ✍: Флорида 1920-х рухнула из-за земли, которую продавали быстрее, чем видели. Вторая история цикла — про другой механизм.
👍7
Новости Смольного.
Тут наши городские чиновники от благоустройства решили порадовать избирателей цифрами. Но почему-то за неделю.
«Пятый угол» не смог пройти мимо и довёл цифры до ума. Ну или безумия
Итак.
За семь дней в Петербурге отремонтировали 72 тыс. м² газонов и дорожек. Берём нормальный рабочий график: 7 дней по 8 часов. Получаем 56 часов, или 3 360 минут.
Значит, город ремонтировал 1 286 м² газонодорожек в час. Или 21,4 м² в минуту.
Теперь отдельно.
Дорожки — 34 тыс. м². Это 607 м² в час, 10,1 м² в минуту и один новый квадратный метр примерно каждые шесть секунд.
Газоны — 38 тыс. м². Это 679 м² в час, 11,3 м² в минуту и квадратный метр травы каждые 5,3 секунды. Семечко ещё не поняло, куда попало, а Смольный уже отчитался о приживаемости. 🌱
Отдельная красота — сад Ивана Фомина, где обновили более 2 тыс. м² дорожек: выровняли профиль, заменили щебёночный слой и уложили отсев.
Если применить к нему средний городской темп ремонта дорожек, вся операция заняла 3 часа 18 минут.
Совсем же по другому статистика звучит 🏗
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Тут наши городские чиновники от благоустройства решили порадовать избирателей цифрами. Но почему-то за неделю.
«Пятый угол» не смог пройти мимо и довёл цифры до ума. Ну или безумия
Итак.
За семь дней в Петербурге отремонтировали 72 тыс. м² газонов и дорожек. Берём нормальный рабочий график: 7 дней по 8 часов. Получаем 56 часов, или 3 360 минут.
Значит, город ремонтировал 1 286 м² газонодорожек в час. Или 21,4 м² в минуту.
Теперь отдельно.
Дорожки — 34 тыс. м². Это 607 м² в час, 10,1 м² в минуту и один новый квадратный метр примерно каждые шесть секунд.
Газоны — 38 тыс. м². Это 679 м² в час, 11,3 м² в минуту и квадратный метр травы каждые 5,3 секунды. Семечко ещё не поняло, куда попало, а Смольный уже отчитался о приживаемости. 🌱
Отдельная красота — сад Ивана Фомина, где обновили более 2 тыс. м² дорожек: выровняли профиль, заменили щебёночный слой и уложили отсев.
Если применить к нему средний городской темп ремонта дорожек, вся операция заняла 3 часа 18 минут.
Совсем же по другому статистика звучит 🏗
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Дзен
Пятый угол. Петербург. Стройка. | Дзен
Канал автора «Пятый угол. Петербург. Стройка.» в Дзен ⭐: 25 лет пишу про рынок недвижимости Петербурга. Здесь — лонгриды о том, почему квартиры стоят столько, сколько стоят, кто на этом зарабатывает и что будет дальше.
😁9
«Оптимист» официально разрешён
ГК «ПСК» получила разрешение на строительство жилого комплекса «Оптимист» на улице Фучика, 21. Петербургское бинго названий ЖК снова пришлось править красным маркером.
Название выбрано с пониманием момента. Неподалёку уже строится «Нигилист», а по городу давно расселились «Дуалист», «Идеалист», «Реалист», «Эгоист» и остальные направления девелоперской мысли. Покупателю осталось выбрать мировоззрение, планировку и банк.
🏗 На участке построят 12-этажный дом на 503 квартиры. Общая площадь квартир — 22 тыс. м², средняя — 43 м². Форматы начинаются со студий площадью 21,3 м² и заканчиваются четырёхкомнатными квартирами до 113,7 м². Высота потолков — от 2,9 м.
Под домом разместят паркинг на 256 машино-мест. Это одно место примерно на две квартиры. Ещё предусмотрены 76 кладовых и 20 коммерческих помещений.
Объём инвестиций заявлен на уровне 10,7 млрд рублей.
Арифметика здесь такая:
10,7 млрд рублей / 503 квартиры = 21,3 млн рублей на квартиру.
10,7 млрд рублей / 22 тыс. м² квартир = 486 тыс. рублей на квадратный метр.
Разумеется, это не себестоимость квартиры в чистом виде. В сумму входят сам дом, инженерия, паркинг, благоустройство, коммерция и социальные обязательства. ПСК должна построить рядом школу на 350 мест и детский сад на 140 мест. Всего — 490 мест социальной инфраструктуры почти на те же 503 квартиры.
Архитектуру обещают индивидуальную: сочетание неомодерна и ар-деко, колонны, полуколонны, арки и эркеры. На уровне девятого этажа фасад визуально разделят: нижняя часть будет бежевой, под натуральный камень, верхняя — терракотовой.
Главным общественным пространством станет центральное лобби площадью 160 м² со вторым светом и потолком 6,5 м. Внутри разместят ресепшн, коворкинг, переговорную, лаунж и мультимедийные комнаты для фильмов, музыки и игр. Из лобби можно будет выйти во двор и к парадным. Для человека, купившего студию 21,3 м², общественное пространство действительно может оказаться важной частью квартиры. 🙂
Локация рабочая: до станции метро «Бухарестская» — около 10 минут пешком, до Софийской улицы — 200 метров. Получается сочетание метро рядом и крупной магистрали совсем рядом.
Сейчас на участке заканчивают демонтаж старых административных зданий. Начало строительства и старт продаж назначены на III квартал 2026 года. Завершить проект планируют в IV квартале 2028 года.
Это второй новый проект ПСК с начала 2026 года. Весной компания начала строить премиальную «Акваторию» на Выборгской набережной. По итогам первого полугодия ПСК занимала в Петербурге четвёртое место по объёму текущего строительства и первое по объёму введённого жилья.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
ГК «ПСК» получила разрешение на строительство жилого комплекса «Оптимист» на улице Фучика, 21. Петербургское бинго названий ЖК снова пришлось править красным маркером.
Название выбрано с пониманием момента. Неподалёку уже строится «Нигилист», а по городу давно расселились «Дуалист», «Идеалист», «Реалист», «Эгоист» и остальные направления девелоперской мысли. Покупателю осталось выбрать мировоззрение, планировку и банк.
🏗 На участке построят 12-этажный дом на 503 квартиры. Общая площадь квартир — 22 тыс. м², средняя — 43 м². Форматы начинаются со студий площадью 21,3 м² и заканчиваются четырёхкомнатными квартирами до 113,7 м². Высота потолков — от 2,9 м.
Под домом разместят паркинг на 256 машино-мест. Это одно место примерно на две квартиры. Ещё предусмотрены 76 кладовых и 20 коммерческих помещений.
Объём инвестиций заявлен на уровне 10,7 млрд рублей.
Арифметика здесь такая:
10,7 млрд рублей / 503 квартиры = 21,3 млн рублей на квартиру.
10,7 млрд рублей / 22 тыс. м² квартир = 486 тыс. рублей на квадратный метр.
Разумеется, это не себестоимость квартиры в чистом виде. В сумму входят сам дом, инженерия, паркинг, благоустройство, коммерция и социальные обязательства. ПСК должна построить рядом школу на 350 мест и детский сад на 140 мест. Всего — 490 мест социальной инфраструктуры почти на те же 503 квартиры.
Архитектуру обещают индивидуальную: сочетание неомодерна и ар-деко, колонны, полуколонны, арки и эркеры. На уровне девятого этажа фасад визуально разделят: нижняя часть будет бежевой, под натуральный камень, верхняя — терракотовой.
Главным общественным пространством станет центральное лобби площадью 160 м² со вторым светом и потолком 6,5 м. Внутри разместят ресепшн, коворкинг, переговорную, лаунж и мультимедийные комнаты для фильмов, музыки и игр. Из лобби можно будет выйти во двор и к парадным. Для человека, купившего студию 21,3 м², общественное пространство действительно может оказаться важной частью квартиры. 🙂
Локация рабочая: до станции метро «Бухарестская» — около 10 минут пешком, до Софийской улицы — 200 метров. Получается сочетание метро рядом и крупной магистрали совсем рядом.
Сейчас на участке заканчивают демонтаж старых административных зданий. Начало строительства и старт продаж назначены на III квартал 2026 года. Завершить проект планируют в IV квартале 2028 года.
Это второй новый проект ПСК с начала 2026 года. Весной компания начала строить премиальную «Акваторию» на Выборгской набережной. По итогам первого полугодия ПСК занимала в Петербурге четвёртое место по объёму текущего строительства и первое по объёму введённого жилья.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
👍4🔥4🍾1🫡1
И на старуху бывает проруха. Звиняйте, ошибся. Вот поправленный вариант. Спасибо дорогие читатели, а конкретно @nikolaitrofimov
😁12❤5🥰2
Взял интервью у вице-губернатора Ленинградской области Евгения Барановского.
Получилось не про рекорды ввода и торжественные перерезания лент, а про то, каким областное правительство видит рынок жилья в ближайшие несколько лет.
Начали с того, что Ленобласть по объёму строящегося жилья обогнала Петербург. Барановский к этой цифре относится без особого возбуждения:
Область получает большие показатели прежде всего за счёт ИЖС. Ориентир на ближайшие годы — около 1 млн м² многоквартирного жилья и ещё 2–2,5 млн м² индивидуальных домов ежегодно.
После распространения эскроу на ИЖС в регионе уже заключено больше тысячи договоров. Причём речь не о дачных домиках: средняя стоимость таких объектов доходит до 10–12 млн рублей, то есть напрямую конкурирует с квартирой.
Рынок Барановский описывает без попытки сделать хорошую мину:
Главная установка областной власти при этом звучит довольно определённо:
Особенно это касается проектов, где вместе с жильём должны появиться школы, детские сады и дороги.
Но поддержка стройки не означает свободу планировочного творчества. С 1 января 2026 года область не выдала ни одного разрешения на строительство с квартирами меньше 28 м².
То же самое с высотностью. На больших территориях область хочет уйти от ковровой застройки одинаковыми 18-этажными корпусами. Рабочий диапазон новых проектов — примерно 5–8 этажей.
Доминанты в 15–17 этажей возможны, но только после архитектурного конкурса и публичного обсуждения. Их доля — не больше 15% проекта.
Область обещает сохранять механизм выкупа не менее 33% социальных объектов, построенных девелоперами. В 2026 году на выполнение этих обязательств нужно больше 6 млрд рублей.
При этом Барановский допускает, что часть выкупов может перейти на первое полугодие 2027 года. Бюджет тяжёлый, обязательств много, календарь в таких случаях обычно оказывается самым гибким участником соглашения.
Средняя цена квадратного метра в агломерации, по его оценке, сейчас находится в пределах 165 тыс. рублей. Продажи в Ленобласти выросли относительно прошлого года. Регион — один из немногих, где динамика остаётся положительной, хотя база была невысокой.
К приходу новых компаний отношение спокойное.
От нового девелопера ждут не красивой презентации, а выполнения соглашений: жильё, дороги, социальные объекты, качество строительства. Сначала стороны присматриваются друг к другу, потом считают, кто что действительно сделал.
Среди следующих точек роста он называет Новосергиевку, Южное Мурино, Новоселье, Тельмана, Тайцы, территории вокруг Гатчины и юг агломерации.
Развитие этих площадок напрямую связано с дорогами, включая продолжение ШМСД и участок КАД-2. В Новоселье область отдельно прорабатывает вторую развязку: проект хотят разбить на этапы, поскольку построить всё сразу бюджет не позволяет.
В Сертолово больших новых объёмов, наоборот, не будет.
Отдельная история — ИЖС. Область собирается обсуждать с компаниями штрафы за задержку передачи домов. По словам Барановского, просрочка примерно на две недели может привести к требованиям на сумму до 30% стоимости дома.
Он называет такие санкции «драконовскими» и считает, что после перехода ИЖС на эскроу требования к этому рынку нужно приблизить к правилам многоквартирного строительства.
При этом коттеджный посёлок область хочет видеть не просто нарезкой участков. В проектах должны заранее появляться места под магазины, спорт, детские площадки, зелёные зоны, а в крупных посёлках — под фельдшерские пункты и социальные объекты.
«Пятый угол» в Дзене:
[https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2](https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2)
«Пятый угол» в MAX:
[https://max.ru/id4703
Получилось не про рекорды ввода и торжественные перерезания лент, а про то, каким областное правительство видит рынок жилья в ближайшие несколько лет.
Начали с того, что Ленобласть по объёму строящегося жилья обогнала Петербург. Барановский к этой цифре относится без особого возбуждения:
«У нас нет никакого соревновательного процесса».
Область получает большие показатели прежде всего за счёт ИЖС. Ориентир на ближайшие годы — около 1 млн м² многоквартирного жилья и ещё 2–2,5 млн м² индивидуальных домов ежегодно.
После распространения эскроу на ИЖС в регионе уже заключено больше тысячи договоров. Причём речь не о дачных домиках: средняя стоимость таких объектов доходит до 10–12 млн рублей, то есть напрямую конкурирует с квартирой.
Рынок Барановский описывает без попытки сделать хорошую мину:
«Тяжёлая ситуация, непростая, но она в любом случае рабочая».
Главная установка областной власти при этом звучит довольно определённо:
«Ни одна стройка не должна останавливаться».
Особенно это касается проектов, где вместе с жильём должны появиться школы, детские сады и дороги.
Но поддержка стройки не означает свободу планировочного творчества. С 1 января 2026 года область не выдала ни одного разрешения на строительство с квартирами меньше 28 м².
То же самое с высотностью. На больших территориях область хочет уйти от ковровой застройки одинаковыми 18-этажными корпусами. Рабочий диапазон новых проектов — примерно 5–8 этажей.
Доминанты в 15–17 этажей возможны, но только после архитектурного конкурса и публичного обсуждения. Их доля — не больше 15% проекта.
Область обещает сохранять механизм выкупа не менее 33% социальных объектов, построенных девелоперами. В 2026 году на выполнение этих обязательств нужно больше 6 млрд рублей.
«Мы свои обязательства всегда выполняем и будем выполнять».
При этом Барановский допускает, что часть выкупов может перейти на первое полугодие 2027 года. Бюджет тяжёлый, обязательств много, календарь в таких случаях обычно оказывается самым гибким участником соглашения.
Средняя цена квадратного метра в агломерации, по его оценке, сейчас находится в пределах 165 тыс. рублей. Продажи в Ленобласти выросли относительно прошлого года. Регион — один из немногих, где динамика остаётся положительной, хотя база была невысокой.
К приходу новых компаний отношение спокойное.
«Правила этой игры одинаковые для всех».
От нового девелопера ждут не красивой презентации, а выполнения соглашений: жильё, дороги, социальные объекты, качество строительства. Сначала стороны присматриваются друг к другу, потом считают, кто что действительно сделал.
Среди следующих точек роста он называет Новосергиевку, Южное Мурино, Новоселье, Тельмана, Тайцы, территории вокруг Гатчины и юг агломерации.
Развитие этих площадок напрямую связано с дорогами, включая продолжение ШМСД и участок КАД-2. В Новоселье область отдельно прорабатывает вторую развязку: проект хотят разбить на этапы, поскольку построить всё сразу бюджет не позволяет.
В Сертолово больших новых объёмов, наоборот, не будет.
«Вокруг леса, и они должны лесами остаться».
Отдельная история — ИЖС. Область собирается обсуждать с компаниями штрафы за задержку передачи домов. По словам Барановского, просрочка примерно на две недели может привести к требованиям на сумму до 30% стоимости дома.
Он называет такие санкции «драконовскими» и считает, что после перехода ИЖС на эскроу требования к этому рынку нужно приблизить к правилам многоквартирного строительства.
При этом коттеджный посёлок область хочет видеть не просто нарезкой участков. В проектах должны заранее появляться места под магазины, спорт, детские площадки, зелёные зоны, а в крупных посёлках — под фельдшерские пункты и социальные объекты.
«Пятый угол» в Дзене:
[https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2](https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2)
«Пятый угол» в MAX:
[https://max.ru/id4703
🔥5👍4
Помните, мы говорили про «алкоквартал» на территории бывшего завода «Ливиз», который собирается строить Группа ЛСР?
Тогда логика казалась понятной: довести проект до состояния товара, продать его за жалкую пару миллиардов рублей, а деньги при желании превратить в дивиденды. Андрей Молчанов вряд ли бы возражал. В недвижимости вообще приятно иногда не строить.
Так вот — нет.
Как рассказали «Пятому углу» (здесь должно стоять любимое уточнение любой деловой прессы) — два участника рынка, никаких предложений о продаже проекта компания не рассылает.
Может быть, пока. Может быть, вообще не собирается.
Та же история, по словам собеседников, и с оставшимся пятном на Ремесленной улице рядом с Neva Residence. Его ЛСР также намерена застраивать самостоятельно. Когда именно — пока не очень понятно.
Экономически продажа подготовленного проекта выглядела бы вполне рационально: деньги можно получить сейчас, а строительные, банковские и рыночные риски отдать следующему владельцу. Но ЛСР, судя по всему, решила оставить себе и метры, и риски, и будущий продукт.
В общем, жаль.
Как выразился один из собеседников «Пятого угла»: «Будем смотреть, какоеговно ЛСР построит на “Ливизе”».
Или вдруг случится чудо. Будем надеяться и верить. А может и "молиться" как призывали на "Движении"
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Тогда логика казалась понятной: довести проект до состояния товара, продать его за жалкую пару миллиардов рублей, а деньги при желании превратить в дивиденды. Андрей Молчанов вряд ли бы возражал. В недвижимости вообще приятно иногда не строить.
Так вот — нет.
Как рассказали «Пятому углу» (здесь должно стоять любимое уточнение любой деловой прессы) — два участника рынка, никаких предложений о продаже проекта компания не рассылает.
Может быть, пока. Может быть, вообще не собирается.
Та же история, по словам собеседников, и с оставшимся пятном на Ремесленной улице рядом с Neva Residence. Его ЛСР также намерена застраивать самостоятельно. Когда именно — пока не очень понятно.
Экономически продажа подготовленного проекта выглядела бы вполне рационально: деньги можно получить сейчас, а строительные, банковские и рыночные риски отдать следующему владельцу. Но ЛСР, судя по всему, решила оставить себе и метры, и риски, и будущий продукт.
В общем, жаль.
Как выразился один из собеседников «Пятого угла»: «Будем смотреть, какое
Или вдруг случится чудо. Будем надеяться и верить. А может и "молиться" как призывали на "Движении"
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
👍3👌2
Тут выше мы обсуждали усыхания рынка жилищного строительства. И на цифрах продемонстрировали, что рынок действительно сжимается.
Дорогое финансирование, социальные обязательства, растущая себестоимость и слабый спрос заставляют часть компаний достраивать начатое, продавать не запущенные площадки и больше не покупать себе новых проблем.
Земельные активы сокращают Самолет, ФСК, РСТИ, ЛСР и «Лидер Групп».
Есть еще компания ЦДС, ранее устойчиво входившая в ТОП-3 по объемам строительства в Санкт-Петербурге, стратегия которой, выглядит особенно прозрачно.
Все крупные кварталы компании завершены. В стройке остаётся Dreamline: корпуса 1.1–2.4 уже сданы, а корпуса 2.5–2.8 должны закончить в 2027 году.
Социальные обязательства перед городом и Ленобластью закрыты. Кредитная нагрузка, по информации компании, близка к нулю. Распродавать квартиры срочно, чтобы завтра отнести деньги банку, необходимости нет.
Но готовые остатки быстро исчезают из экспозиции.
Для покупателя здесь важен момент. В завершённом доме уже видны двор, подъезд, соседи, управляющая компания и реальная транспортная ситуация. А по последним лотам застройщик иногда более лоялен в условиях оплаты.
На сайте ЦДС есть скидки до 14% при полной оплате, в «ЦДС Чёрная Речка» — до 9%.
При этом цены в строящихся корпусах Dreamline по отдельным лотам повышают. Готовое продают, строящееся не разменивают. Но ждать бесконечно тоже не планируют.
По выборке открытой экспозиции в сданных домах ЦДС в Петербурге осталось около 10 квартир . Не десять планировок и не десять корпусов. Десять квартир. И есть вероятность, что стало ещё меньше, пока писался этот пост.
Смотреть поэтому нужно уже не на размер скидки, а на сам лот: этаж, вид, площадь и цену вторички в этом же доме. Так же можно воспользоваться условиями семейной ипотеки, чего нет для обычной вторички.
Дорогое финансирование, социальные обязательства, растущая себестоимость и слабый спрос заставляют часть компаний достраивать начатое, продавать не запущенные площадки и больше не покупать себе новых проблем.
Земельные активы сокращают Самолет, ФСК, РСТИ, ЛСР и «Лидер Групп».
Есть еще компания ЦДС, ранее устойчиво входившая в ТОП-3 по объемам строительства в Санкт-Петербурге, стратегия которой, выглядит особенно прозрачно.
Все крупные кварталы компании завершены. В стройке остаётся Dreamline: корпуса 1.1–2.4 уже сданы, а корпуса 2.5–2.8 должны закончить в 2027 году.
Социальные обязательства перед городом и Ленобластью закрыты. Кредитная нагрузка, по информации компании, близка к нулю. Распродавать квартиры срочно, чтобы завтра отнести деньги банку, необходимости нет.
Но готовые остатки быстро исчезают из экспозиции.
Для покупателя здесь важен момент. В завершённом доме уже видны двор, подъезд, соседи, управляющая компания и реальная транспортная ситуация. А по последним лотам застройщик иногда более лоялен в условиях оплаты.
На сайте ЦДС есть скидки до 14% при полной оплате, в «ЦДС Чёрная Речка» — до 9%.
При этом цены в строящихся корпусах Dreamline по отдельным лотам повышают. Готовое продают, строящееся не разменивают. Но ждать бесконечно тоже не планируют.
По выборке открытой экспозиции в сданных домах ЦДС в Петербурге осталось около 10 квартир . Не десять планировок и не десять корпусов. Десять квартир. И есть вероятность, что стало ещё меньше, пока писался этот пост.
Смотреть поэтому нужно уже не на размер скидки, а на сам лот: этаж, вид, площадь и цену вторички в этом же доме. Так же можно воспользоваться условиями семейной ипотеки, чего нет для обычной вторички.
Telegram
Пятый угол. Петербург. Стройка.
🏗 Петербургский рынок новостроек за семь лет потерял 37 компаний. И нет, это не красивая «консолидация». Это когда вчера застройщик был, а сегодня вы его на рынке уже не видите.
Из активного жилищного строительства ушли или фактически выпали «Дальпитерстрой»…
Из активного жилищного строительства ушли или фактически выпали «Дальпитерстрой»…
👍2💯2😁1
Тут в презентации «Петербургской недвижимости» наткнулся на слайд с портретом покупателя. Жаль, что он был только за один период. Попросил коллег поднять данные прошлых лет — получился портрет покупателя за шесть лет.
Спойлер: кроме стоимости метра, почти ничего не поменялось.
В 2020 году покупателю было 42 года, в 2022–2024-м — 39 лет, сейчас — 40. Разницы нет. Старики не рвутся покупать — у них уже всё есть. Зумеры тоже не штурмуют отделы продаж: им не на что.
Покупатель стал ещё чуть более понаехавшим: доля региональных клиентов выросла с 40% до 45%.
Средняя площадь покупки всё это время держится около 35–37 м²: 35,4 м² в 2020-м и 35 м² в первом полугодии 2026-го.
При этом покупатель стал платить за метр в 2,1 раза больше, но сам продукт почти не изменился. Тот же возраст, примерно та же квартира, примерно та же структура спроса. Но дороже. Гораздо дороже.
Подробно разобрал в Дзене: https://dzen.ru/a/ams2tMa3M07ZumnV
Спойлер: кроме стоимости метра, почти ничего не поменялось.
В 2020 году покупателю было 42 года, в 2022–2024-м — 39 лет, сейчас — 40. Разницы нет. Старики не рвутся покупать — у них уже всё есть. Зумеры тоже не штурмуют отделы продаж: им не на что.
Покупатель стал ещё чуть более понаехавшим: доля региональных клиентов выросла с 40% до 45%.
Средняя площадь покупки всё это время держится около 35–37 м²: 35,4 м² в 2020-м и 35 м² в первом полугодии 2026-го.
При этом покупатель стал платить за метр в 2,1 раза больше, но сам продукт почти не изменился. Тот же возраст, примерно та же квартира, примерно та же структура спроса. Но дороже. Гораздо дороже.
Подробно разобрал в Дзене: https://dzen.ru/a/ams2tMa3M07ZumnV
🔥4❤2
😈 Хитрая Hansa: кто купил 11% апарт отеля SAAN
В марте 2026 года у апарт-комплекса SAAN Московские ворота появилась первая зарегистрированная продажа. А по итогам всего полугодия комплекс резко выбился в лидеры с результатом аж 116 сделок.
Например, у ПСК (СЗ «СИНЕРГИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ») с Путилов Авенир 83 проданных юнита. AVENUE-APART ПУЛКОВО 60 (правда 8 расторглись), ФСКашном Zoom на Неве продано 83 минус 40 расторглись в сухом остатке 43.
В общем непорядок. Прям на старте кенгуру бьет аборигенов. Все остальные апартодевелоперы нервно пьют виксарь с валерьянкой и срочно ебут свои отделы продаж.
Для обычной розницы картина странная.
Но как оказалось, ларчик открывался просто. Без постепенного разгона, десятков сделок по неделям и привычного набора темпа. Оказывается Хитрая Hansa просто спихнула крупный пакет регистраций одному покупателю.
📊 Что говорят цифры ДОМ.РФ:
— всего в проекте 1 075 помещений;
— продано 116;
— площадь — 3 196,9 м²;
— выручка — 911,1 млн рублей;
— средняя цена — около 285 тыс. рублей за м²;
— средний чек — примерно 7,85 млн рублей.
То есть кто-то забрал сразу 10,8% проекта.
Причем разница между витриной и фактической ценой сделки — около 36 тыс. рублей на квадратном метре.
Получается красиво:
кто-то купил 11% проекта со скидкой (разницей между витринной ценой и реальной) 11%.
Логика подсказывает: надо было покупать 100% проекта.
Тогда скидка составила бы 100%.
Дальше хочется, в стилистике одного из рилс блогеров про петербургскую недвижимость радостно прокричать «так кто же, кто же этот счастливчик».
Вот он - ЗПИФ «Невка капитал» (Закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «НЕВКА КАПИТАЛ» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры »). Те, у кого хитрая Hansa и купила этот проект.
Так и напрашивается версия, что пакет на 0,9 млрд рублей стал частью взаиморасчётов за приобретённый актив.
🏗 Но зато он позволил SAAN Московские ворота уже на старте обойти все апарт-проекты Петербурга по продажам в первом полугодии 2026 года. И стать передовиком капиталистического производства
Так что не волнуйтесь дорогие апартостроители это не отдел продаж в SAAN Московские ворота хорошо работает. На его счету всего одна сделка. Так что все в порядке можете расслабиться допить виски и выкинуть вазелин.
А новая пресс-служба в SAAN просто прелесть. Вот что ответили в компании.
«Мы целенаправленно развиваем направление оптовых продаж доходной недвижимости в проектах SAAN Московские ворота и SAAN Удельный парк. В последнем в июле была закрыта крупная сделка по приобретению 800 кв.м. офисных помещений для административного подразделения производственной компании».
Как говориться без комментариев. Уважаемый Руслан Евгеньевич и Наталия Юрьевна вы явно вашей пресс-службе переплачиваете. Это я вам эксперт говорю.
В общем подумал, подумал и решил, что лучшего кандидата на прожарку чем SAAN Московские ворота даже и придумывать не надо. Я ж говорил, что, даже фигурально посылая на *** журналистов надо иметь крепкие тылы.
Ну поехали. Прожарка в четырех частях.🔽
В марте 2026 года у апарт-комплекса SAAN Московские ворота появилась первая зарегистрированная продажа. А по итогам всего полугодия комплекс резко выбился в лидеры с результатом аж 116 сделок.
Например, у ПСК (СЗ «СИНЕРГИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ») с Путилов Авенир 83 проданных юнита. AVENUE-APART ПУЛКОВО 60 (правда 8 расторглись), ФСКашном Zoom на Неве продано 83 минус 40 расторглись в сухом остатке 43.
В общем непорядок. Прям на старте кенгуру бьет аборигенов. Все остальные апартодевелоперы нервно пьют виксарь с валерьянкой и срочно ебут свои отделы продаж.
Для обычной розницы картина странная.
Но как оказалось, ларчик открывался просто. Без постепенного разгона, десятков сделок по неделям и привычного набора темпа. Оказывается Хитрая Hansa просто спихнула крупный пакет регистраций одному покупателю.
📊 Что говорят цифры ДОМ.РФ:
— всего в проекте 1 075 помещений;
— продано 116;
— площадь — 3 196,9 м²;
— выручка — 911,1 млн рублей;
— средняя цена — около 285 тыс. рублей за м²;
— средний чек — примерно 7,85 млн рублей.
То есть кто-то забрал сразу 10,8% проекта.
Причем разница между витриной и фактической ценой сделки — около 36 тыс. рублей на квадратном метре.
Получается красиво:
кто-то купил 11% проекта со скидкой (разницей между витринной ценой и реальной) 11%.
Логика подсказывает: надо было покупать 100% проекта.
Тогда скидка составила бы 100%.
Дальше хочется, в стилистике одного из рилс блогеров про петербургскую недвижимость радостно прокричать «так кто же, кто же этот счастливчик».
Вот он - ЗПИФ «Невка капитал» (
Так и напрашивается версия, что пакет на 0,9 млрд рублей стал частью взаиморасчётов за приобретённый актив.
🏗 Но зато он позволил SAAN Московские ворота уже на старте обойти все апарт-проекты Петербурга по продажам в первом полугодии 2026 года. И стать передовиком капиталистического производства
Так что не волнуйтесь дорогие апартостроители это не отдел продаж в SAAN Московские ворота хорошо работает. На его счету всего одна сделка. Так что все в порядке можете расслабиться допить виски и выкинуть вазелин.
А новая пресс-служба в SAAN просто прелесть. Вот что ответили в компании.
«Мы целенаправленно развиваем направление оптовых продаж доходной недвижимости в проектах SAAN Московские ворота и SAAN Удельный парк. В последнем в июле была закрыта крупная сделка по приобретению 800 кв.м. офисных помещений для административного подразделения производственной компании».
Как говориться без комментариев. Уважаемый Руслан Евгеньевич и Наталия Юрьевна вы явно вашей пресс-службе переплачиваете. Это я вам эксперт говорю.
В общем подумал, подумал и решил, что лучшего кандидата на прожарку чем SAAN Московские ворота даже и придумывать не надо. Я ж говорил, что, даже фигурально посылая на *** журналистов надо иметь крепкие тылы.
Ну поехали. Прожарка в четырех частях.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥10😁2
Часть первая. Про деньги
Зная, за сколько хитрая Ханса купила проект, то можно прикинуть, а как бьётся экономика этого славного проекта. 😈
Disclaimer: данный расчет является исключительно моими предположениями основанными на знании рынка и проектной декларацией проекта размещенной на сайте ЕИСЖС. Не является рыночной рекомендацией.
Стоимость входа второй раз в расходы не ставим: за неё уже отдали 3 196,9 м² и 16 машино-мест. У Хансы остаётся примерно 26,43 тыс. м² апартаментов и 257 мест в паркинге.
При стартовой цене 285 тыс. рублей за м² апартаменты дадут 7,53 млрд рублей, паркинг — ещё около 602 млн. Всего 8,13 млрд.
Прямая агентская комиссия 5,5–5,8% съест ещё 414–437 млн рублей. Чистыми останется около 7,7 млрд.
🏗 Строительство по декларации — 6,794 млрд рублей. Проектное финансирование при средней ставке 10,25% по всей сумме кредита до конца 2029-го — ещё примерно 2,63 млрд.
Итого уже 9,42 млрд рублей. При стартовой цене не хватает 1,7–1,73 млрд. Цена условного нуля — около 354–356 тыс. рублей за м². Пока без налогов.
Теперь сама стройка. 6,794 млрд ₽ ÷ 50 428,71 м² = 134 725 ₽ за м² общей площади.
Могу сказать, что это себестоимость впритык. Хороший такой качественный эконом. Чтобы построить что-нибудь действительно приличное, сегодня надо закладывать хотя бы 150–160 тыс. рублей за м².
Тогда строительный бюджет вырастает до 7,56–8,07 млрд, а цена нуля — уже до 385–405 тыс. рублей за м².
И нынешняя себестойка в 134,7 тыс. почти четыре года точно не проживет. При удорожании строительства на 5–7% в год к завершению проекта себестоимость вырастет до 164–177 тыс. рублей за м².
Общие расходы вместе с банком составят 10,89–11,54 млрд рублей. Цена условного нуля после агентской комиссии — 413–441 тыс. рублей за м². Налоги пойдут сверху: без структуры реализации и бухгалтерии проекта считать их точной цифрой будет уже не экономика, а гадание.
А есть еще административные расходы, реклама, зарплаты пресс-службе. Умножаем на 4 года. Вот уже точка безубыточности болтается в районе 460 тыс рублей за квадрат.
Причем из всего этого сокращать можно только себестоимость строительства.
А значит качество под вопросом.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽 ⬇️
Зная, за сколько хитрая Ханса купила проект, то можно прикинуть, а как бьётся экономика этого славного проекта. 😈
Disclaimer: данный расчет является исключительно моими предположениями основанными на знании рынка и проектной декларацией проекта размещенной на сайте ЕИСЖС. Не является рыночной рекомендацией.
Стоимость входа второй раз в расходы не ставим: за неё уже отдали 3 196,9 м² и 16 машино-мест. У Хансы остаётся примерно 26,43 тыс. м² апартаментов и 257 мест в паркинге.
При стартовой цене 285 тыс. рублей за м² апартаменты дадут 7,53 млрд рублей, паркинг — ещё около 602 млн. Всего 8,13 млрд.
Прямая агентская комиссия 5,5–5,8% съест ещё 414–437 млн рублей. Чистыми останется около 7,7 млрд.
🏗 Строительство по декларации — 6,794 млрд рублей. Проектное финансирование при средней ставке 10,25% по всей сумме кредита до конца 2029-го — ещё примерно 2,63 млрд.
Итого уже 9,42 млрд рублей. При стартовой цене не хватает 1,7–1,73 млрд. Цена условного нуля — около 354–356 тыс. рублей за м². Пока без налогов.
Теперь сама стройка. 6,794 млрд ₽ ÷ 50 428,71 м² = 134 725 ₽ за м² общей площади.
Могу сказать, что это себестоимость впритык. Хороший такой качественный эконом. Чтобы построить что-нибудь действительно приличное, сегодня надо закладывать хотя бы 150–160 тыс. рублей за м².
Тогда строительный бюджет вырастает до 7,56–8,07 млрд, а цена нуля — уже до 385–405 тыс. рублей за м².
И нынешняя себестойка в 134,7 тыс. почти четыре года точно не проживет. При удорожании строительства на 5–7% в год к завершению проекта себестоимость вырастет до 164–177 тыс. рублей за м².
Общие расходы вместе с банком составят 10,89–11,54 млрд рублей. Цена условного нуля после агентской комиссии — 413–441 тыс. рублей за м². Налоги пойдут сверху: без структуры реализации и бухгалтерии проекта считать их точной цифрой будет уже не экономика, а гадание.
А есть еще административные расходы, реклама, зарплаты пресс-службе. Умножаем на 4 года. Вот уже точка безубыточности болтается в районе 460 тыс рублей за квадрат.
Причем из всего этого сокращать можно только себестоимость строительства.
А значит качество под вопросом.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4🔥3👍1👏1
Часть вторая. Про окружение.
Можно сказать: всё зашибись. Конкуренты вокруг продают апартаменты по 500–600 тыс. рублей за м², рынок подрастёт и вытянет экономику SAAN. Разбираемся. 😈
По зарегистрированным сделкам картина скромнее. В первом полугодии МОСКО продавал в среднем по 401 тыс. рублей за м², AVENUE-APART Пулково — по 435 тыс., «Велл Московский» — по 354 тыс.
По накопительным данным ДОМ.РФ ещё веселее: МОСКО — 366 тыс., AVENUE — 282 тыс. рублей за м². Цены 500–600 тыс. вокруг действительно есть. На витринах. В отдельных лотах. Но касса пока фиксирует другие цифры.
Ну как они же вот-вот введут свои отели и поляна расчистится? А вот фиг.
А есть жешь еще и объём. После сделки с фондом остаётся 959 помещений. Чтобы продать их к вводу в конце 2029 года, надо реализовывать примерно по 23 юнита ежемесячно. Ну хорошо. Оставим чутка на потом. Не 50% конечно. Но хотя бы 25%. Тогда продавать надо по 17,25 юнита. То есть 103 за полгода. А на дворе не тучные годы когда апартостроиели отбивались от инвесторов с мешками денег. А скудный 2026 год, когда инвесторы прочувствовали все прелести этого рынка.
МОСКО сейчас продаёт по 2–6 помещений в месяц. AVENUE за полугодие после расторжений продал 52, то есть меньше девяти в месяц. У SAAN из 116 продаж на свободную розницу пока приходится одна.
Как говориться: «Флаг вам в руки». А мы будем посматривать.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽 ⬇️
Можно сказать: всё зашибись. Конкуренты вокруг продают апартаменты по 500–600 тыс. рублей за м², рынок подрастёт и вытянет экономику SAAN. Разбираемся. 😈
По зарегистрированным сделкам картина скромнее. В первом полугодии МОСКО продавал в среднем по 401 тыс. рублей за м², AVENUE-APART Пулково — по 435 тыс., «Велл Московский» — по 354 тыс.
По накопительным данным ДОМ.РФ ещё веселее: МОСКО — 366 тыс., AVENUE — 282 тыс. рублей за м². Цены 500–600 тыс. вокруг действительно есть. На витринах. В отдельных лотах. Но касса пока фиксирует другие цифры.
Ну как они же вот-вот введут свои отели и поляна расчистится? А вот фиг.
А есть жешь еще и объём. После сделки с фондом остаётся 959 помещений. Чтобы продать их к вводу в конце 2029 года, надо реализовывать примерно по 23 юнита ежемесячно. Ну хорошо. Оставим чутка на потом. Не 50% конечно. Но хотя бы 25%. Тогда продавать надо по 17,25 юнита. То есть 103 за полгода. А на дворе не тучные годы когда апартостроиели отбивались от инвесторов с мешками денег. А скудный 2026 год, когда инвесторы прочувствовали все прелести этого рынка.
МОСКО сейчас продаёт по 2–6 помещений в месяц. AVENUE за полугодие после расторжений продал 52, то есть меньше девяти в месяц. У SAAN из 116 продаж на свободную розницу пока приходится одна.
Как говориться: «Флаг вам в руки». А мы будем посматривать.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥8❤3👍3
Часть третья. Про продукт.
Как говорил ведущий Масляков: мы продолжаем КВН. А мы продолжаем жарить на медленном огне филейные части проекта SAAN Московские ворота. Теперь поговорим про продукт. Здесь всё красиво. 😈
Обещают двухуровневое гранд-лобби на 400 м², lounge, dining hall, кофейню, community space и курьерский хаб. Снаружи — центральная плаза, двор-парк, «секретный сад», панорамная гостиная и торговая галерея.
Всего заявлено 8 650 м² ландшафтной территории и 2 500 м² клубной и деловой инфраструктуры. Плюс тёплый бассейн, сауна, хаммам, фитнес и гастрономия. Не апарт-отель, а небольшой город для людей, которые любят, чтобы до ресторана можно было дойти в тапочках.
По масштабу общественных пространств SAAN действительно выглядит сильнее ближайших конкурентов. У МОСКО понятнее комплектация юнита, у WELL Московский сильнее wellness, а AVENUE-APART Пулково — просто понятная гостиничная машина без лишней поэзии.
У SAAN самая широкая нарезка: от 21,6 м² до формата 3Е площадью около 50 м², плюс офисы до 433 м².
Красивый продукт, да? Читал и плакал от умиления. 🥲
Только плановая стоимость строительства составляет 6,794 млрд рублей, или 134,7 тыс. рублей за м² общей площади здания.
Как в эти 134 тыс. упихать большое лобби, бассейн, хаммам, сауну, фитнес, панорамную гостиную, сады, дорогую отделку и торговую галерею — я не знаю. Но может есть эксперты – подскажите.
Особенно с учётом того, что строить всё это предстоит через три-четыре года, а стоимость работ и материалов на месте стоять не будет.
Решайте сами.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz🔽
Как говорил ведущий Масляков: мы продолжаем КВН. А мы продолжаем жарить на медленном огне филейные части проекта SAAN Московские ворота. Теперь поговорим про продукт. Здесь всё красиво. 😈
Обещают двухуровневое гранд-лобби на 400 м², lounge, dining hall, кофейню, community space и курьерский хаб. Снаружи — центральная плаза, двор-парк, «секретный сад», панорамная гостиная и торговая галерея.
Всего заявлено 8 650 м² ландшафтной территории и 2 500 м² клубной и деловой инфраструктуры. Плюс тёплый бассейн, сауна, хаммам, фитнес и гастрономия. Не апарт-отель, а небольшой город для людей, которые любят, чтобы до ресторана можно было дойти в тапочках.
По масштабу общественных пространств SAAN действительно выглядит сильнее ближайших конкурентов. У МОСКО понятнее комплектация юнита, у WELL Московский сильнее wellness, а AVENUE-APART Пулково — просто понятная гостиничная машина без лишней поэзии.
У SAAN самая широкая нарезка: от 21,6 м² до формата 3Е площадью около 50 м², плюс офисы до 433 м².
Красивый продукт, да? Читал и плакал от умиления. 🥲
Только плановая стоимость строительства составляет 6,794 млрд рублей, или 134,7 тыс. рублей за м² общей площади здания.
Как в эти 134 тыс. упихать большое лобби, бассейн, хаммам, сауну, фитнес, панорамную гостиную, сады, дорогую отделку и торговую галерею — я не знаю. Но может есть эксперты – подскажите.
Особенно с учётом того, что строить всё это предстоит через три-четыре года, а стоимость работ и материалов на месте стоять не будет.
Решайте сами.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥7❤3👏2👍1