Что это за прекрасный бред спросите вы? О... Это аналитика подготовленная https://advgroup.ru/agencies/advelop?ysclid=mjr64elg2d452521841. Специально для петербургского рынка. Я относительно спокойной переношу как-бы аналитику некоторых застройщиков, в которой они обнаруживают тренды, которые выгодны только им. Но они хоть знают рынок. Но вот ШЕДЕВР
https://advgroup.ru
Advelop
💯3❤1😁1
Forwarded from Ставка на Невском
Смольный купил два корпуса (8-й и 9-й) делового квартала «Невская Ратуша», располагающегося на пересечении Дегтярного переулка и Новгородской улицы. Общая площадь зданий класса А – 67 тыс. м2. Они введены в эксплуатацию в апреле этого года.
Стоимость сделки на данный момент неизвестна. Она должна быть раскрыта, поскольку речь идет о бюджетных инвестициях. Предположительно, это 12-12,5 млрд рублей (около 200 тыс. руб./м2).
Столь необходимая при дефицитном бюджете покупкадолжна может привести к приватизации зданий, занимаемых комитетами и ведомствами, которые переедут в новые офисы. А может и не привести, потому что после заселения 100 тыс. м2 в первом корпусе «Невской Ратуши» несмотря на громко обсуждавшиеся планы на торги не выставили ни один объект.
Стоимость сделки на данный момент неизвестна. Она должна быть раскрыта, поскольку речь идет о бюджетных инвестициях. Предположительно, это 12-12,5 млрд рублей (около 200 тыс. руб./м2).
Столь необходимая при дефицитном бюджете покупка
🤯2
Forwarded from Ставка на Невском
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤯1🤬1
Год на стройрынке закончился ровно так, как он и должен был закончиться.
Без трупов, но с синяками.
Без катастроф — зато с уже привычным ощущением, что «раньше было проще и как-то человечнее».
Состояние перманентного кризиса в стройке давно перестало быть триггером. Это фоновый шум.
Я каждый год ко Дню строителя пишу вступительную колонку — и каждый раз она начинается одинаково:
И каждый раз дальше одно и то же.
Да, банкротств не случилось.
Да, проекты сдвинулись «вправо».
Да, стартов меньше, денег дороже, решений осторожнее.
Но дома сдаются.
Квартиры покупают.
Люди продолжают жить:
женятся, разводятся, рожают детей, отселяют взрослых детей, покупают «первую», «побольше», «на вырост», «на пенсию».
Это не статистика.
Это жизненные циклы.
И они встроены в рынок недвижимости глубже любой ставки и любой ипотеки.
И вот это — главный итог года.
Значит, система снова оказалась устойчивее, чем казалось весной и летом.
Значит, мы стали устойчивее.
А значит…
Завтра будет… Лучше.
За это выпьем!
Без трупов, но с синяками.
Без катастроф — зато с уже привычным ощущением, что «раньше было проще и как-то человечнее».
Состояние перманентного кризиса в стройке давно перестало быть триггером. Это фоновый шум.
Я каждый год ко Дню строителя пишу вступительную колонку — и каждый раз она начинается одинаково:
«В этом году рынок пережил очередной…»
И каждый раз дальше одно и то же.
Да, банкротств не случилось.
Да, проекты сдвинулись «вправо».
Да, стартов меньше, денег дороже, решений осторожнее.
Но дома сдаются.
Квартиры покупают.
Люди продолжают жить:
женятся, разводятся, рожают детей, отселяют взрослых детей, покупают «первую», «побольше», «на вырост», «на пенсию».
Это не статистика.
Это жизненные циклы.
И они встроены в рынок недвижимости глубже любой ставки и любой ипотеки.
И вот это — главный итог года.
Значит, система снова оказалась устойчивее, чем казалось весной и летом.
Значит, мы стали устойчивее.
А значит…
Завтра будет… Лучше.
За это выпьем!
❤21🔥5
Почему цены на новостройки «не бьются» — и это нормально. 🤷♂️
Праздничные выходные — лучшее время, чтобы спокойно посмотреть на цифры и перестать требовать от них невозможного. Потому что каждый раз, когда кто-то говорит «средняя цена метра в Петербурге», он недоговаривает. Не со зла — просто методики у всех разные.
Но это важно знать и понимать, когда вы эти цифры видите.
Первое и главное — что именно считают 🧮
ЦИАН, Яндекс Недвижимость, «Бюллетень недвижимости», классифайд по недвижимости Restate.ru показывают цену предложения. Это агрегаторы, «строчечники».
В них застройщики отдают свои предложения — «шахматки», объявления:
«Я хочу продать квартиру №… площадью 18 м² в доме №… за 6 981 тыс. рублей».
Вот всё, что видят агрегаторы. И ровно это они и анализируют.
То есть то, что девелопер хочет получить.
Это не сделки и не деньги, а срез текущей экспозиции — витрина рынка 🪟.
Авито Недвижимость — примерно то же самое, но с дополнительным шумом: фантомные лоты, дубли, квартиры, которых уже нет, но они всё ещё «висят».
Есть и ещё один момент. Агрегаторы могут анализировать количество объявлений: сколько девелопер подал, в каких районах и как это меняется.
Но если застройщик выставил в октябре в центре 20 квартир, а в ноябре — 10, это не обязательно означает, что предложение сократилось.
Вполне возможно, что:
— сменился маркетолог;
— ушёл директор по продажам;
— поменялся коммерческий директор;
— или просто «забыли выложить».
Рынок тут вообще ни при чём 😐
Чем закончился год по агрегаторам 📊
ЦИАН, 22 декабря 2025 года
Средняя цена 1 м² в Петербурге — 314,5 тыс. рублей (+21% с начала года).
Яндекс Недвижимость, 23 декабря 2025 года
Медианная полная стоимость квартиры — 15,6 млн рублей (+1,3% за месяц).
Цена квадратного метра в середине декабря — 344 тыс. рублей (+3,9% к ноябрю).
БН.Аналитика
Средняя цена на 31.12.2025 — 300 553 руб./м².
То есть ценник гуляет в диапазоне 10–12%.
И нельзя сказать, что кто-то не прав. Просто:
— кто-то из директоров больше любит Яндекс;
— кто-то — ЦИАН;
— кто-то смотрит БН.
Отсюда и разные «реальности».
Кстати, именно поэтому агрегаторы готовы выдавать цену «квадрата» хоть каждый день.
Но каждый день эти цифры никому не нужны.
Поэтому их PR работает раз в неделю или раз в месяц — чаще журналисты на лентах это просто не переварят 📅.
Именно поэтому, несмотря на всю свою доступность, эти цифры для любого серьёзного анализа годятся лишь как
— средняя температура по больнице,
— или средняя зарплата по «Газпрому» 😐
Красиво звучит, удобно цитируется, но к реальности конкретных сделок и решений имеет весьма опосредованное отношение.
Продолжение следует …..
#недвижимость #новостройки #рынокнедвижимости #ценынаквартиры #квадратныйметр #аналитиканедвижимости #девелопмент #застройщики #агрегаторынедвижимости #ЦИАН #ЯндексНедвижимость #БН #Петербург #СПб #экономиканедвижимости #инвестированиевнедвижимость #рыночнаяаналитика #средняятемпературабольницы
Праздничные выходные — лучшее время, чтобы спокойно посмотреть на цифры и перестать требовать от них невозможного. Потому что каждый раз, когда кто-то говорит «средняя цена метра в Петербурге», он недоговаривает. Не со зла — просто методики у всех разные.
Но это важно знать и понимать, когда вы эти цифры видите.
Первое и главное — что именно считают 🧮
ЦИАН, Яндекс Недвижимость, «Бюллетень недвижимости», классифайд по недвижимости Restate.ru показывают цену предложения. Это агрегаторы, «строчечники».
В них застройщики отдают свои предложения — «шахматки», объявления:
«Я хочу продать квартиру №… площадью 18 м² в доме №… за 6 981 тыс. рублей».
Вот всё, что видят агрегаторы. И ровно это они и анализируют.
То есть то, что девелопер хочет получить.
Это не сделки и не деньги, а срез текущей экспозиции — витрина рынка 🪟.
Условно: девелопер «Китеж» вывесил 10 квартир общей площадью 650 м² по 320 тыс. рублей за метр.
Продали ли потом по 290, дали ли скидку «тихо», ушло ли что-то в рассрочку — в данных этого нет. И не будет. Может вообще ничего не продали, потому что в этой локации цена 140 тыс за "квадрат"
Но агрегатор честно скажет рынку, что «средняя цена 300».
Авито Недвижимость — примерно то же самое, но с дополнительным шумом: фантомные лоты, дубли, квартиры, которых уже нет, но они всё ещё «висят».
Есть и ещё один момент. Агрегаторы могут анализировать количество объявлений: сколько девелопер подал, в каких районах и как это меняется.
Но если застройщик выставил в октябре в центре 20 квартир, а в ноябре — 10, это не обязательно означает, что предложение сократилось.
Вполне возможно, что:
— сменился маркетолог;
— ушёл директор по продажам;
— поменялся коммерческий директор;
— или просто «забыли выложить».
Рынок тут вообще ни при чём 😐
Чем закончился год по агрегаторам 📊
ЦИАН, 22 декабря 2025 года
Средняя цена 1 м² в Петербурге — 314,5 тыс. рублей (+21% с начала года).
Яндекс Недвижимость, 23 декабря 2025 года
Медианная полная стоимость квартиры — 15,6 млн рублей (+1,3% за месяц).
Цена квадратного метра в середине декабря — 344 тыс. рублей (+3,9% к ноябрю).
БН.Аналитика
Средняя цена на 31.12.2025 — 300 553 руб./м².
То есть ценник гуляет в диапазоне 10–12%.
И нельзя сказать, что кто-то не прав. Просто:
— кто-то из директоров больше любит Яндекс;
— кто-то — ЦИАН;
— кто-то смотрит БН.
Отсюда и разные «реальности».
Кстати, именно поэтому агрегаторы готовы выдавать цену «квадрата» хоть каждый день.
Но каждый день эти цифры никому не нужны.
Поэтому их PR работает раз в неделю или раз в месяц — чаще журналисты на лентах это просто не переварят 📅.
Именно поэтому, несмотря на всю свою доступность, эти цифры для любого серьёзного анализа годятся лишь как
— средняя температура по больнице,
— или средняя зарплата по «Газпрому» 😐
Красиво звучит, удобно цитируется, но к реальности конкретных сделок и решений имеет весьма опосредованное отношение.
Продолжение следует …..
#недвижимость #новостройки #рынокнедвижимости #ценынаквартиры #квадратныйметр #аналитиканедвижимости #девелопмент #застройщики #агрегаторынедвижимости #ЦИАН #ЯндексНедвижимость #БН #Петербург #СПб #экономиканедвижимости #инвестированиевнедвижимость #рыночнаяаналитика #средняятемпературабольницы
👍4🔥2
Продолжаем обследовать цены.
Вторая часть — данные по сделкам.
Dataflat.ru, «Пульс продаж новостроек», bnMAP.pro работают с регистрациями Росреестра. Это уже факт: ДДУ подписан, сделка дошла до государства 🏛. Но цен, естественно, в этих данных нет. Как и ФИО покупателей. Зато есть юридические лица — что и позволяет писать такие тексты (https://www.dp.ru/a/2024/08/27/jurlica-pokupajut-kazhduju-14ju).
Но с ценой здесь также – она берётся по прайсу застройщика, а не по реальной сумме сделки. Если покупатель пришёл с наличными, выбил скидку или получил «подарки», купил в рассрочку — статистика этого не увидит.
Второй момент — волатильность 📉📈.
Как это было у Dataflat.ru в октябре и ноябре этого года. В октябре нарисовали 323,5 тыс. рублей, а в ноябре она вдруг упала до 310,1 тыс. То есть в октябре купили больше дорогих и больших квартир — средняя цена резко выросла. В следующем месяце пошли студии и акции — цена так же резко падает.
Мы уже видим динамику по продажам, но цены — из рекламных предложений застройщиков. И привязанные к конкретным объектам и девелоперам.
Вот что из этого получается.
Лучше.. но идеально…
Где цифры более-менее близки к действительности?
Например, мне нравится СберИндекс. https://www.sberindex.ru/ru/. Здесь цены на недвижимость — по фактическим сделкам, которые прошли через «ДомКлик». То есть он считает ипотечные сделки, рынок, пропущенный через банковский фильтр 🏦.
Сколько у нас стоит «квадрат» по СберИндексу? 249,1 тыс. Почему так мало? А всё просто: это сделки с семейной льготной ипотекой, по которой есть ограничение в 12 млн рублей. Поэтому всё, что ближе к бизнес-классу и выше, туда не входит.
Да, мимо проходят наличные и большая часть рассрочек. То есть надо понимать: это в лучшем случае треть, а то и четверть рынка. Но это данные реальных сделок.
Это уже ближе к деньгам, но всё ещё не весь рынок.
Вторая часть — данные по сделкам.
Dataflat.ru, «Пульс продаж новостроек», bnMAP.pro работают с регистрациями Росреестра. Это уже факт: ДДУ подписан, сделка дошла до государства 🏛. Но цен, естественно, в этих данных нет. Как и ФИО покупателей. Зато есть юридические лица — что и позволяет писать такие тексты (https://www.dp.ru/a/2024/08/27/jurlica-pokupajut-kazhduju-14ju).
Но с ценой здесь также – она берётся по прайсу застройщика, а не по реальной сумме сделки. Если покупатель пришёл с наличными, выбил скидку или получил «подарки», купил в рассрочку — статистика этого не увидит.
Второй момент — волатильность 📉📈.
Как это было у Dataflat.ru в октябре и ноябре этого года. В октябре нарисовали 323,5 тыс. рублей, а в ноябре она вдруг упала до 310,1 тыс. То есть в октябре купили больше дорогих и больших квартир — средняя цена резко выросла. В следующем месяце пошли студии и акции — цена так же резко падает.
Мы уже видим динамику по продажам, но цены — из рекламных предложений застройщиков. И привязанные к конкретным объектам и девелоперам.
Вот что из этого получается.
У Dataflat.ru декабрь ещё не подсчитан, поэтому ценник ноябрьский — 310,1 тыс. за «квадрат».
«Пульс продаж новостроек» на 19.12 выдал такую цифру: цена метра выросла на 0,2% — до 313 600 рублей за метр (смотрим без премиум- и элит-классов).
И, наконец, самая свежая цифра — на 4 декабря - bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра ≈355,3 тыс. ₽ — около +21,4% за год и +2,6% за месяц. 💸.
Лучше.. но идеально…
Где цифры более-менее близки к действительности?
Например, мне нравится СберИндекс. https://www.sberindex.ru/ru/. Здесь цены на недвижимость — по фактическим сделкам, которые прошли через «ДомКлик». То есть он считает ипотечные сделки, рынок, пропущенный через банковский фильтр 🏦.
Сколько у нас стоит «квадрат» по СберИндексу? 249,1 тыс. Почему так мало? А всё просто: это сделки с семейной льготной ипотекой, по которой есть ограничение в 12 млн рублей. Поэтому всё, что ближе к бизнес-классу и выше, туда не входит.
Да, мимо проходят наличные и большая часть рассрочек. То есть надо понимать: это в лучшем случае треть, а то и четверть рынка. Но это данные реальных сделок.
Это уже ближе к деньгам, но всё ещё не весь рынок.
❤4
Но всё же — где реальные цифры?
Логичный ответ — на «Дом.РФ». Именно туда ежемесячно каждый застройщик должен отчитываться, подавая проектные декларации.
Но «Дом.РФ» — сукко хитрый 😏. Он даёт лишь «Индекс цен», то есть динамику: https://дом.рф/price-index/?inflation=y. Сейчас, например, индекс — 184,5%. То есть цены выросли на 84,5% к январю 2021 года.
Зато есть данные по каждому объекту — в тех же проектных декларациях. Но чтобы докопаться, надо смотреть каждую декларацию и сравнивать.
Вот, например, я взял ПДшки ЛДМ группы «Эталон» от 10.11 и от 09.12. Сравнил — получилось следующее. За это время девелопер реализовал 14 объектов долевого строительства: одну квартиру, девять нежилых помещений и четыре машино-места. В жилом сегменте за период была продана 1 квартира общей площадью 132,5 кв. м на сумму 125,7 млн руб.
Нежилые помещения - 9 объектов 80,5 кв. м на сумму 29,9 млн руб. Средняя цена составила порядка 372 тыс. руб. за кв. м, а средний чек одной сделки — 3,3 млн руб.
В сегменте машино-мест было продано 4 объекта площадью 53,2 кв. м на сумму 29,5 млн руб. Средняя цена — около 553 тыс. руб. за кв. м, средний чек — 7,4 млн руб.
Да, геморойно. Проще, конечно, купить аналитику того же «Дом.РФ» (хотя он тоже лажает — например, мы там не знаем, сколько рассрочек). Ещё одна сложность — мы видим только результат. Если в этот месяц было две сделки и одно расторжение, мы увидим только цифровой итог.
Но если денег нет и/или надо посмотреть один объект — можно и так.
Как мне написали из группы АДВ:
Подписок нет.
А возможность делать качественную аналитику в «Деловом Петербурге» — есть #цены #новостройки #первичкарынка #ДДУ #аналитиканедвижимости #Dataflat #bnMAP #СберИндекс #ДомРФ #ипотека #льготнаяипотека #рассрочки #девелопмент #рынокнедвижимости #Петербург
Логичный ответ — на «Дом.РФ». Именно туда ежемесячно каждый застройщик должен отчитываться, подавая проектные декларации.
Но «Дом.РФ» — сукко хитрый 😏. Он даёт лишь «Индекс цен», то есть динамику: https://дом.рф/price-index/?inflation=y. Сейчас, например, индекс — 184,5%. То есть цены выросли на 84,5% к январю 2021 года.
Зато есть данные по каждому объекту — в тех же проектных декларациях. Но чтобы докопаться, надо смотреть каждую декларацию и сравнивать.
Вот, например, я взял ПДшки ЛДМ группы «Эталон» от 10.11 и от 09.12. Сравнил — получилось следующее. За это время девелопер реализовал 14 объектов долевого строительства: одну квартиру, девять нежилых помещений и четыре машино-места. В жилом сегменте за период была продана 1 квартира общей площадью 132,5 кв. м на сумму 125,7 млн руб.
Нежилые помещения - 9 объектов 80,5 кв. м на сумму 29,9 млн руб. Средняя цена составила порядка 372 тыс. руб. за кв. м, а средний чек одной сделки — 3,3 млн руб.
В сегменте машино-мест было продано 4 объекта площадью 53,2 кв. м на сумму 29,5 млн руб. Средняя цена — около 553 тыс. руб. за кв. м, средний чек — 7,4 млн руб.
Да, геморойно. Проще, конечно, купить аналитику того же «Дом.РФ» (хотя он тоже лажает — например, мы там не знаем, сколько рассрочек). Ещё одна сложность — мы видим только результат. Если в этот месяц было две сделки и одно расторжение, мы увидим только цифровой итог.
Но если денег нет и/или надо посмотреть один объект — можно и так.
Как мне написали из группы АДВ:
«Вряд ли у журналистов издания есть подписки на все аналитические сервисы и есть возможность провести анализ — для этого необходима работа аналитического центра».
Подписок нет.
А возможность делать качественную аналитику в «Деловом Петербурге» — есть #цены #новостройки #первичкарынка #ДДУ #аналитиканедвижимости #Dataflat #bnMAP #СберИндекс #ДомРФ #ипотека #льготнаяипотека #рассрочки #девелопмент #рынокнедвижимости #Петербург
dp.ru
Юрлица покупают каждую 14–ю квартиру в Петербурге и Ленобласти
Каждую 14–ю квартиру в Петербурге и Ленобласти приобретают юридические лица. ДП выяснил, что это за организации и для чего они это делают.
👍3
Вот, например, что можно вытащить из ПД за полгода.
Я взял проект MARIINKA DELUXE.
Дико было интересно, сколько там всё-таки покупают.
Вот что получилось.
Апрель 2025
Фактический старт продаж.
Одна квартира — 51,6 м² за 42 млн рублей.
815 тыс. за квадрат.
Вводная сделка: надо открыть продажи в Росреестре.
Май 2025 тихо.
Июнь 2025
Две квартиры, 120,8 м², 117 млн рублей.
Средняя цена — уже 969 тыс. за квадрат.
Июль–август 2025
Продаж нет.
Сентябрь 2025
Снова две сделки.
188,5 м² и 170,1 млн рублей.
902 тыс. за квадрат.
Октябрь 2025
Опять ноль.
Ноябрь 2025
Самый пока успешный месяц.
Четыре квартиры, 318,7 м², 293,6 млн рублей.
Средний чек — 73,4 млн.
Средняя площадь — около 80 м².
Цена — 921 тыс. за квадрат.
Осталось посмотреть кто эти люди? Конечно дикий дисбаланс, когда рядом в «Острове Первых», можно купить в два раза дешевле за 440 за «квадрат».
фото ЕИСЖС
Я взял проект MARIINKA DELUXE.
Дико было интересно, сколько там всё-таки покупают.
Вот что получилось.
Апрель 2025
Фактический старт продаж.
Одна квартира — 51,6 м² за 42 млн рублей.
815 тыс. за квадрат.
Вводная сделка: надо открыть продажи в Росреестре.
Май 2025 тихо.
Июнь 2025
Две квартиры, 120,8 м², 117 млн рублей.
Средняя цена — уже 969 тыс. за квадрат.
Июль–август 2025
Продаж нет.
Сентябрь 2025
Снова две сделки.
188,5 м² и 170,1 млн рублей.
902 тыс. за квадрат.
Октябрь 2025
Опять ноль.
Ноябрь 2025
Самый пока успешный месяц.
Четыре квартиры, 318,7 м², 293,6 млн рублей.
Средний чек — 73,4 млн.
Средняя площадь — около 80 м².
Цена — 921 тыс. за квадрат.
Осталось посмотреть кто эти люди? Конечно дикий дисбаланс, когда рядом в «Острове Первых», можно купить в два раза дешевле за 440 за «квадрат».
фото ЕИСЖС
🔥4👍1
Раз уж вчера посмотрел продажи MARIINKA DELUXE, сегодня полез смотреть, чем закончились судебные хвосты, которые над проектом висели. А хвостов было два. Оба — неприятные. Оба — потенциально токсичные для стройки.
Первый кейс — градозащитный.
В Куйбышевском районном суде градозащитники оспаривали положительное заключение КГИОП на 9-этажный «монстр» у Пряжки. Аргументация классическая: нарушает объёмно-пространственную композицию набережной, загораживает вид на объект культурного наследия — Картографическое заведение А.А. Ильина.
Если бы истцы выиграли, можно было бы снимать и КГИОПовское заключение, и РНС, и дальше по цепочке. Почти год разбирательств — и в декабре градозащите аккуратно отказали. Пока — первая инстанция. Апелляция, скорее всего, будет.
Второй кейс — про жадность...
Помните заправку на Пряжке которая рядом с MARIINKA DELUXE. В декабре 2024 года "Эталон" через ООО СЗ Пряжка,18 купил у ООО "Северный дом" АЗС и право аренды земли . Цена — 288,3 млн рублей. Чуть больше миллиона за метр. Платежи — в рассрочку до октября 2025 года. Пока все платежи не выплачены, участок и заправка остаются в залоге «Северный дом» (домом через ООО "Вито-Медиа" владеют Виктория Степанькова, Алиса Баталова, Алина Виноградова).
Проходит семь месяцев.
Группа Эталон выходит на стройку и без лишних сантиментов превращает заправку в стройбазу: городок, конструкции, перекопанный участок.
Залогодержатель смотрит на это и идёт в суд. Логика простая: «ребята, вы ещё не заплатили, а уже всё переделали».
Риск был неприятный: от остановки работ до вынужденного переезда стройгородка. Впрочем, полагаю, что это не потребовалось, но дополнительные 50-100 млн пришлось бы «Северный дом» заплатить в качестве компенсации. Но и здесь — без катастроф. Суд первой инстанции не стал рвать договор.
Итого: оба суда — пока только первый уровень. Продажи идут, стройка идёт, юридические мины — временно обезврежены.
Первый кейс — градозащитный.
В Куйбышевском районном суде градозащитники оспаривали положительное заключение КГИОП на 9-этажный «
Если бы истцы выиграли, можно было бы снимать и КГИОПовское заключение, и РНС, и дальше по цепочке. Почти год разбирательств — и в декабре градозащите аккуратно отказали. Пока — первая инстанция. Апелляция, скорее всего, будет.
Второй кейс — про жадность...
Помните заправку на Пряжке которая рядом с MARIINKA DELUXE. В декабре 2024 года "Эталон" через ООО СЗ Пряжка,18 купил у ООО "Северный дом" АЗС и право аренды земли . Цена — 288,3 млн рублей. Чуть больше миллиона за метр. Платежи — в рассрочку до октября 2025 года. Пока все платежи не выплачены, участок и заправка остаются в залоге «Северный дом» (домом через ООО "Вито-Медиа" владеют Виктория Степанькова, Алиса Баталова, Алина Виноградова).
Проходит семь месяцев.
Группа Эталон выходит на стройку и без лишних сантиментов превращает заправку в стройбазу: городок, конструкции, перекопанный участок.
Залогодержатель смотрит на это и идёт в суд. Логика простая: «ребята, вы ещё не заплатили, а уже всё переделали».
Риск был неприятный: от остановки работ до вынужденного переезда стройгородка. Впрочем, полагаю, что это не потребовалось, но дополнительные 50-100 млн пришлось бы «Северный дом» заплатить в качестве компенсации. Но и здесь — без катастроф. Суд первой инстанции не стал рвать договор.
Итого: оба суда — пока только первый уровень. Продажи идут, стройка идёт, юридические мины — временно обезврежены.
❤3😁1🤨1
Мораторий на штрафы и неустойки закончился. С 31 декабря 2025-го 214-ФЗ снова работает в полном объёме: любые новые задержки сдачи жилья снова начинают превращаться в деньги.
🧾 Что сделали регуляторы
Постановление №2227 аккуратно разделило реальность на две части:
Старые долги
— требования до 22.03.2024
— штрафы, начисленные в период моратория и заявленные до 01.01.2025
👉 отсрочка выплат до 31.12.2026
Долги признаны. Просто отложены.
Новые долги
— новые просрочки
— новые иски
— новые решения судов
👉 никаких отсрочек
Счётчик включён полностью.
📊 Как накапливалась просрочка
— конец 2021 года: ~780 тыс. м² в переносе
— 2022 год: 640–740 тыс. м²
— середина 2023-го: более 1 млн м² — абсолютный пик
— 2024 год: 630–720 тыс. м²
— декабрь 2025-го: 437 тыс. м²
Именно эти метры становятся стартовой базой 2026 года. И каждый из них теперь снова «тикает».
Кто на счетчике
Лидер по данным ЕРЗ у Seven Suns Development, у которого весь объём строительства — около 137 тыс. м2 — имел уточнение сроков более 60 месяцев. Впрочем, шансов получить квартиру здесь немного. Владелец Seven Suns Development Алексей Рыжков находится в СИЗО уже больше полутора лет. И если в Москве проекты хоть как-то движутся, то в Петербурге они стоят без изменений.
Самое прикольное там есть продажи.
У «Стайл-Строй» (апарт-проект «Про’Молодость») 100% объёма в 70 тыс. м2 оставалось в переносе с четырёхлетним горизонтом задержки. Аналогичная ситуация сохранялась у «Эдванс» (строит жильё в Шушарах), Yard Group, «Р-Фикс». В глубокой просрочке находятся и два премиальных проекта: «Промстройкомплект» (проект Astrum на Крестовском острове) и «Альфа Фаберже» («Петро Центр») с проектом Meltzer Hall на Крестовском проспекте. Здесь по данным ЕРЗ просрочка от года и больше.
На три месяца, по данным ЕРЗ, задерживается сдача Vertical на Орджоникидзе, 44. Даже у федеральных игроков оставались значимые хвосты: у ФСК в переносе находилось почти 50 тыс. м2 (21% от общего объёма стройки), у «Главстрой-Санкт-Петербург» — более 22 тыс. м2 (четверть всего строящегося жилья). Впрочем, здесь задержки не очень большие: у ФСК — 2 месяца, у «Главстрой-Санкт-Петербург» — 5 месяцев.
📐 Что это значит в деньгах
Формула стандартная:
1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день от цены договора.
При средней цене ≈250 тыс. ₽ за м²:
— 260–270 ₽ в день с каждого метра
— около 8 тыс. ₽ в месяц
И важный нюанс: даже по «старым» делам после окончания моратория начинает работать вторичный механизм — проценты за пользование чужими деньгами и индексация. То есть старые хвосты тоже могут снова начать дорожать.
🧠 Итого
Рынок входит в 2026 год с 437 тыс. м² просрочки и включённым финансовым таймером.
Кто успел выйти из переносов — молодцы.
https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik
🧾 Что сделали регуляторы
Постановление №2227 аккуратно разделило реальность на две части:
Старые долги
— требования до 22.03.2024
— штрафы, начисленные в период моратория и заявленные до 01.01.2025
👉 отсрочка выплат до 31.12.2026
Долги признаны. Просто отложены.
Новые долги
— новые просрочки
— новые иски
— новые решения судов
👉 никаких отсрочек
Счётчик включён полностью.
📊 Как накапливалась просрочка
— конец 2021 года: ~780 тыс. м² в переносе
— 2022 год: 640–740 тыс. м²
— середина 2023-го: более 1 млн м² — абсолютный пик
— 2024 год: 630–720 тыс. м²
— декабрь 2025-го: 437 тыс. м²
Именно эти метры становятся стартовой базой 2026 года. И каждый из них теперь снова «тикает».
Кто на счетчике
Лидер по данным ЕРЗ у Seven Suns Development, у которого весь объём строительства — около 137 тыс. м2 — имел уточнение сроков более 60 месяцев. Впрочем, шансов получить квартиру здесь немного. Владелец Seven Suns Development Алексей Рыжков находится в СИЗО уже больше полутора лет. И если в Москве проекты хоть как-то движутся, то в Петербурге они стоят без изменений.
Самое прикольное там есть продажи.
У «Стайл-Строй» (апарт-проект «Про’Молодость») 100% объёма в 70 тыс. м2 оставалось в переносе с четырёхлетним горизонтом задержки. Аналогичная ситуация сохранялась у «Эдванс» (строит жильё в Шушарах), Yard Group, «Р-Фикс». В глубокой просрочке находятся и два премиальных проекта: «Промстройкомплект» (проект Astrum на Крестовском острове) и «Альфа Фаберже» («Петро Центр») с проектом Meltzer Hall на Крестовском проспекте. Здесь по данным ЕРЗ просрочка от года и больше.
На три месяца, по данным ЕРЗ, задерживается сдача Vertical на Орджоникидзе, 44. Даже у федеральных игроков оставались значимые хвосты: у ФСК в переносе находилось почти 50 тыс. м2 (21% от общего объёма стройки), у «Главстрой-Санкт-Петербург» — более 22 тыс. м2 (четверть всего строящегося жилья). Впрочем, здесь задержки не очень большие: у ФСК — 2 месяца, у «Главстрой-Санкт-Петербург» — 5 месяцев.
📐 Что это значит в деньгах
Формула стандартная:
1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день от цены договора.
При средней цене ≈250 тыс. ₽ за м²:
— 260–270 ₽ в день с каждого метра
— около 8 тыс. ₽ в месяц
И важный нюанс: даже по «старым» делам после окончания моратория начинает работать вторичный механизм — проценты за пользование чужими деньгами и индексация. То есть старые хвосты тоже могут снова начать дорожать.
🧠 Итого
Рынок входит в 2026 год с 437 тыс. м² просрочки и включённым финансовым таймером.
Кто успел выйти из переносов — молодцы.
https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik
dp.ru
Отложенные долги и счётчик: с чем рынок новостроек Петербурга входит в 2026 год
Мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков официально завершён. С 31 декабря 2025 года нормы...
❤5🔥2🎉1
"Поручение президента выполнено. Речь идет о тех проектах, которые были сданы в период действия отмененных сейчас мер поддержки отрасли. На дома, которые вводятся в эксплуатацию с 1 января 2026 года, уже не будет действовать мораторий", - сообщили в пресс-службе Минстроя РФ.
При этом застройщикам дали отсрочку по выплатам уже накопленных штрафных обязательств до 31 декабря 2026 года включительно.
"По сути, это просто постепенный выход из моратория с целью сохранения устойчивости отрасли", - пояснили в министерстве.
❤1🔥1
"Мы сдали эти два дома в декабре, ЕРЗ еще не обновил рейтинг. С 1 января у нас нет задержек", заверяют в Главстрое
https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik
https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik
dp.ru
Отложенные долги и счётчик: с чем рынок новостроек Петербурга входит в 2026 год
Мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков официально завершён. С 31 декабря 2025 года нормы...
😁1
Температура по больнице — вроде нормальная.
А вот по палатам уже начинается интересное. 🌡
В ЕИСЖС есть один показатель, который чиновники теперь любят почти так же, как «ввод»: соотношение распроданности к стройготовности.
По Петербургу картинка на уровне «всё хорошо»: 93% при нормативе 70%. Можно выдохнуть, закрыть отчёт и пойти пить чай.
Но если копнуть на уровень конкретных девелоперов — https://www.dp.ru/a/2026/01/06/temperatura-po-bolnice
А вот по палатам уже начинается интересное. 🌡
В ЕИСЖС есть один показатель, который чиновники теперь любят почти так же, как «ввод»: соотношение распроданности к стройготовности.
По Петербургу картинка на уровне «всё хорошо»: 93% при нормативе 70%. Можно выдохнуть, закрыть отчёт и пойти пить чай.
Но если копнуть на уровень конкретных девелоперов — https://www.dp.ru/a/2026/01/06/temperatura-po-bolnice
dp.ru
Новостройки СПб: компании, рейтинг, продажи
Начиная с прошлого года Минстрой РФ всё активнее использует отношение распроданности к стройготовности как важный индикатор состояния рынка новостроек. По мнению чиновников, он позволяет оперативно понять, успевают ли продажи за вводом жилья и не накапливаются…
🔥4👍2
Пока активные градозащитные силы Петербурга приходили в себя после всенощной и рождественских столов, ФСК вместе с «Прайдом» братьев Шевченко вышли утром на стройплощадку ВНИИБ на 2-м Муринском.
Начиналось всё предельно приземлённо. В 2019 году ФСК купила участок со зданием ВНИИБ у «Альянс-Инвеста» примерно за 500 млн рублей — уже под снос и дальнейшую жилую застройку. Дальше возник конфликт: попытки придать зданию охранный статус, суды, временное включение в перечень объектов с признаками ОКН и столь же предсказуемое исключение из него.
По действующему РНС предусмотрен 13-этажный жилой дом на 229 квартир. Общая площадь здания — около 29,2 тыс. м², из них 13,5 тыс. м² — жилая площадь, остальное — встроенные помещения, места общего пользования, технические зоны и подземный паркинг на двух уровнях.
Если грубо считать экономику, то получается следующая картина.
Около 500 млн ₽ — вход в актив.
Ещё примерно 500 млн ₽ — пересогласования, перепроектирование, суды и цена семи лет ожидания.
Если не снести — минус 1 млрд рублей.
Если снести — появляются варианты.
Дальше — математика выхода.
Текущий ценник в этой локации — не ниже 450–500 тыс. ₽ за м².
Это даёт 6–7 млрд ₽ выручки по жилью — и это без учёта паркингов и встроенных помещений.
Минус расходы на строительство — около 3,5 млрд рублей.
Итого — примерно 1,5 млрд в плюсе, но через три года. И это при том, что градозащитники и местные жители не успокоятся.
На этом фоне для ФСК сейчас появляется самый рациональный ход.
Снести здание, снять юридическую и репутационную токсичность и выйти из проекта, продав его дальше — из расчёта 100–130 тыс. ₽ за м² продаваемой площади.
Или за 1,6–1,7 млрд рублей.
Условному «белому рыцарю». Например, RBI Эдуарда Тиктинского, который к тому же имеет опыт разговоров с градозащитой:
«Мы к сносу отношения не имели. Мы пришли позже. Давайте теперь сделаем красиво».
Для покупателя это будет уже «чистый» участок с РНС.
Для ФСК — заработанные деньги и закрытый гештальт.
Начиналось всё предельно приземлённо. В 2019 году ФСК купила участок со зданием ВНИИБ у «Альянс-Инвеста» примерно за 500 млн рублей — уже под снос и дальнейшую жилую застройку. Дальше возник конфликт: попытки придать зданию охранный статус, суды, временное включение в перечень объектов с признаками ОКН и столь же предсказуемое исключение из него.
При этом история повторяется: пока участок не стал интересен застройщику, здание не было интересно почти никому. Его не считали памятником, не ставили на охрану и не обсуждали как ценность — интерес появился вместе с деньгами застройщика.
По действующему РНС предусмотрен 13-этажный жилой дом на 229 квартир. Общая площадь здания — около 29,2 тыс. м², из них 13,5 тыс. м² — жилая площадь, остальное — встроенные помещения, места общего пользования, технические зоны и подземный паркинг на двух уровнях.
Если грубо считать экономику, то получается следующая картина.
Около 500 млн ₽ — вход в актив.
Ещё примерно 500 млн ₽ — пересогласования, перепроектирование, суды и цена семи лет ожидания.
Если не снести — минус 1 млрд рублей.
Если снести — появляются варианты.
Дальше — математика выхода.
Текущий ценник в этой локации — не ниже 450–500 тыс. ₽ за м².
Это даёт 6–7 млрд ₽ выручки по жилью — и это без учёта паркингов и встроенных помещений.
Минус расходы на строительство — около 3,5 млрд рублей.
Итого — примерно 1,5 млрд в плюсе, но через три года. И это при том, что градозащитники и местные жители не успокоятся.
На этом фоне для ФСК сейчас появляется самый рациональный ход.
Снести здание, снять юридическую и репутационную токсичность и выйти из проекта, продав его дальше — из расчёта 100–130 тыс. ₽ за м² продаваемой площади.
Или за 1,6–1,7 млрд рублей.
Условному «белому рыцарю». Например, RBI Эдуарда Тиктинского, который к тому же имеет опыт разговоров с градозащитой:
«Мы к сносу отношения не имели. Мы пришли позже. Давайте теперь сделаем красиво».
Для покупателя это будет уже «чистый» участок с РНС.
Для ФСК — заработанные деньги и закрытый гештальт.
👍6😁3👎1🤬1
Есть ещё две особенности проекта, которые сильно повышают его ценность.
Первая — год выдачи РНС.
Разрешение получено в 2019 году, а значит, на проект не распространяется нынешняя социальная нагрузка. Ни школ, ни детских садов в классическом понимании. Это сразу плюс к экономике — порядка 600–650 млн рублей,
Формально, разумеется, что-то сделать придётся. Самый вероятный вариант — отдать часть нежилых помещений под дворец детского творчества. Но не в жилой части и в объёме не более 1 тыс. м².
По деньгам — около 140 млн рублей.
Чистый эффект — плюс полмиллиарда к проекту.
Вторая особенность — земля, а точнее личный парк.
Участок — 6,7 га, площадь застройки — около 0,5 га. Всё остальное — 6 га придомовая территория. И это уже не просто «благоустройство», а готовое УТП, которое в этой локации может спокойно прибавлять 50–100 тыс. рублей к стоимости каждого квадратного метра.
А значит «Карфаген должен быть разрушен»
Первая — год выдачи РНС.
Разрешение получено в 2019 году, а значит, на проект не распространяется нынешняя социальная нагрузка. Ни школ, ни детских садов в классическом понимании. Это сразу плюс к экономике — порядка 600–650 млн рублей,
Формально, разумеется, что-то сделать придётся. Самый вероятный вариант — отдать часть нежилых помещений под дворец детского творчества. Но не в жилой части и в объёме не более 1 тыс. м².
По деньгам — около 140 млн рублей.
Чистый эффект — плюс полмиллиарда к проекту.
Вторая особенность — земля, а точнее личный парк.
Участок — 6,7 га, площадь застройки — около 0,5 га. Всё остальное — 6 га придомовая территория. И это уже не просто «благоустройство», а готовое УТП, которое в этой локации может спокойно прибавлять 50–100 тыс. рублей к стоимости каждого квадратного метра.
А значит «Карфаген должен быть разрушен»
✍3👍3👎3🤔1💯1
Ввод апарт-отеля Well Московский сдвинулся вправо ещё на год.
Пока дела обстоят не очень: при почти завершённой стройке продано 73 помещения на 849 млн рублей.
Это 6,7% от продаваемой площади (2,7 тыс. м² из 39,8 тыс.) и около 22% от кредита, который предстоит вернуть банку ДОМ.РФ в феврале 2028 года.
О том, что застройщик «Тайвас» Владимира Дубса (ранее — Владимира Тищенко) перенёс сроки, стало понятно из информации на сайте Госстройнадзора: в декабре компания получила очередное продление РНС.
Вообще история у проекта занятная.
Сейчас, если судить по внешнему виду, в комплексе идут отделочные работы.
И проблема тут не в стройке. Проблема — в продажах.
Если смотреть по проектным декларациям:
— в июле 2024 года было продано 1 стартовое помещение;
— в декабре, после привлечения Well, — 14;
— сейчас — 73.
То есть за год продано около 60 помещений, в среднем по 5 в месяц.
При этом, если судить по сайту ЕИСЖС, ценник нельзя назвать адским для такой локации — 300–330 тыс. руб. за м². Да, примерно на 50 тыс. дороже, чем у YES Leader, который строится по соседству. Но там уже реализовано около 35% комплекса, а у Well — порядка 12%.
И есть ещё одна странность. В проектной декларации стоимость строительства указана на уровне 2,97 млрд рублей, тогда как сумма кредита ДОМ.РФ — 3,77 млрд. С высокой вероятностью, в кредитную модель была зашита и стоимость приобретения участка.
И тут возникает ещё один риск.
Покрытие кредита продажами — всего 22%. При такой структуре банк применяет максимальные ставки проектного финансирования — это может быть 18–21% годовых.
Для сравнения: у YES Leader на счетах эскроу лежит 2,24 млрд рублей при кредите 3,85 млрд.
То есть покрытие — около 58%, совсем другая переговорная позиция с банком и совсем другая процентная нагрузка.
Проценты в такой конфигурации капают быстро и без жалости.
И они ухудшают экономику проекта быстрее, чем текущие продажи её вытаскивают.
Если темпы реализации не изменятся, закрыть кредит ДОМ.РФ Владимир Дубс просто не успеет.
Пока дела обстоят не очень: при почти завершённой стройке продано 73 помещения на 849 млн рублей.
Это 6,7% от продаваемой площади (2,7 тыс. м² из 39,8 тыс.) и около 22% от кредита, который предстоит вернуть банку ДОМ.РФ в феврале 2028 года.
О том, что застройщик «Тайвас» Владимира Дубса (ранее — Владимира Тищенко) перенёс сроки, стало понятно из информации на сайте Госстройнадзора: в декабре компания получила очередное продление РНС.
Вообще история у проекта занятная.
В августе 2014 года турецкая «Элик Уорлд Хотелс Рус» (дочка Elite World Hotels) купила участок у ООО «Ангар» за 190 млн рублей под строительство гостиницы.
В декабре 2015-го получила РНС — и с тех пор его неоднократно продлевали, в том числе через суды.
В 2022 году пятно (уже за 500–600 млн рублей) покупает Владимир Тищенко, который в тот момент практически достраивал жилой комплекс «СемьА» на Днепропетровской, 7. Тоже, к слову, с задержкой сроков.
В 2023 году — уже под фамилией Дубс — он выходит на стройку.
В 2024-м для управления комплексом привлекают Well Юрия Грудина. Это должен быть премиальный проект категории «пять звёзд»: 552 юнита, коворкинг, фитнес-клуб, фуд-холл и рестораны, бассейн на крыше и прочий обязательный набор.
Сейчас, если судить по внешнему виду, в комплексе идут отделочные работы.
И проблема тут не в стройке. Проблема — в продажах.
Если смотреть по проектным декларациям:
— в июле 2024 года было продано 1 стартовое помещение;
— в декабре, после привлечения Well, — 14;
— сейчас — 73.
То есть за год продано около 60 помещений, в среднем по 5 в месяц.
При этом, если судить по сайту ЕИСЖС, ценник нельзя назвать адским для такой локации — 300–330 тыс. руб. за м². Да, примерно на 50 тыс. дороже, чем у YES Leader, который строится по соседству. Но там уже реализовано около 35% комплекса, а у Well — порядка 12%.
И есть ещё одна странность. В проектной декларации стоимость строительства указана на уровне 2,97 млрд рублей, тогда как сумма кредита ДОМ.РФ — 3,77 млрд. С высокой вероятностью, в кредитную модель была зашита и стоимость приобретения участка.
И тут возникает ещё один риск.
Покрытие кредита продажами — всего 22%. При такой структуре банк применяет максимальные ставки проектного финансирования — это может быть 18–21% годовых.
Для сравнения: у YES Leader на счетах эскроу лежит 2,24 млрд рублей при кредите 3,85 млрд.
То есть покрытие — около 58%, совсем другая переговорная позиция с банком и совсем другая процентная нагрузка.
Проценты в такой конфигурации капают быстро и без жалости.
И они ухудшают экономику проекта быстрее, чем текущие продажи её вытаскивают.
Если темпы реализации не изменятся, закрыть кредит ДОМ.РФ Владимир Дубс просто не успеет.
🔥9🤝4
Кстати, для интереса можно посмотреть, как обстоят дела у группы «Эталон», которая тоже строит апарт-отель неподалёку — на Московском шоссе.
Ситуация там выглядит куда спокойнее.
Планируемая стоимость строительства — 5,27 млрд рублей.
Финансирование — проектное, через Сбербанк.
Основной кредит:
— 6,0 млрд рублей
— выбрано 3,29 млрд
— остаток — 2,72 млрд
— срок возврата — июнь 2028 года
Плюс внутрикорпоративный заём от «Эталон-Финанс»:
— 1,0 млрд рублей, из которых выбрано 610 млн.
Теперь — продажи. Несмотря на то что они стояли некоторое время из-за перехода проекта от DVA Group
— заключено 314 договоров
— проданная площадь — 6 884 м²
— деньги на эскроу — 1,86 млрд рублей
То есть при кредите в 6 млрд на счетах эскроу уже лежит около 31%.
И это без учёта того, что значительная часть кредита ещё физически не выбрана.
Сравнение с Well Московский тут получается не в пользу последнего.
Ситуация там выглядит куда спокойнее.
Планируемая стоимость строительства — 5,27 млрд рублей.
Финансирование — проектное, через Сбербанк.
Основной кредит:
— 6,0 млрд рублей
— выбрано 3,29 млрд
— остаток — 2,72 млрд
— срок возврата — июнь 2028 года
Плюс внутрикорпоративный заём от «Эталон-Финанс»:
— 1,0 млрд рублей, из которых выбрано 610 млн.
Теперь — продажи. Несмотря на то что они стояли некоторое время из-за перехода проекта от DVA Group
— заключено 314 договоров
— проданная площадь — 6 884 м²
— деньги на эскроу — 1,86 млрд рублей
То есть при кредите в 6 млрд на счетах эскроу уже лежит около 31%.
И это без учёта того, что значительная часть кредита ещё физически не выбрана.
Сравнение с Well Московский тут получается не в пользу последнего.
👏6🔥5👍4❤1