«Очевидно, что без системного привлечения профессиональных экспертов — оценщиков, кадастровых инженеров, аналитиков рынка — судебной системе крайне сложно корректно интерпретировать сложные технические и экономические аспекты таких дел. Речь идёт не о формальном участии, а о полноценной экспертной поддержке, позволяющей выстраивать объективную картину и избегать ошибочных решений в ситуациях, где “два плюс два” без специальных знаний далеко не всегда равно четырём», — считает Андрей.
⚡️ Семейная ипотека: какие банки и кому дают
Смотрим, что поменялось с ноября по середину декабря с отказами банков в выдаче ипотеки. Особенно это важно в режиме разгона новостей о возможных корректировках семейной ипотеки.
⚠️Что изменится с февраля —
— ограничение «одна льготная ипотека на семью».
👀 Что может случиться ещё (но пока не точно):
— всё чаще всплывает тема роста требований к заёмщикам и первоначальному взносу;
— дифференциация ставок в зависимости от количества детей;
— региональная привязка ипотеки — где прописан, там и покупай.
Финальных решений нет, но ощущение, что «как раньше» уже не будет, — есть.
Поэтому тем, кто имеет право, но ещё не взял ипотеку, надо поспешить. Но с умом.
Для этого мы смотрим, как сейчас банки отказывают.
🧩Среднее количество отказов по системе — 44,1%.
Для сравнения:
— сентябрь — 46,7%
— май–июнь — 56,5%
— февраль–март — 60,5%
Куда лучше, чем весной и в начале года
👀Если брать конкретные банки, то:
🏦Основная масса — жёсткая середина.
Каждая вторая заявка — мимо.
📊 И финал — почти стоп.
Если оглянуться назад, логика прозрачная.
По мере приближения возможных изменений фильтры начали меняться: если банку нужно накрутить себе показатели — краник откручивается, если нет — закручивается.
Впрочем, надо понимать, что у каждого банка свои погремушки.
#семейнаяипотека #ипотека #банки #отказы #новостройки #рынок
Смотрим, что поменялось с ноября по середину декабря с отказами банков в выдаче ипотеки. Особенно это важно в режиме разгона новостей о возможных корректировках семейной ипотеки.
⚠️Что изменится с февраля —
— ограничение «одна льготная ипотека на семью».
👀 Что может случиться ещё (но пока не точно):
— всё чаще всплывает тема роста требований к заёмщикам и первоначальному взносу;
— дифференциация ставок в зависимости от количества детей;
— региональная привязка ипотеки — где прописан, там и покупай.
Финальных решений нет, но ощущение, что «как раньше» уже не будет, — есть.
Поэтому тем, кто имеет право, но ещё не взял ипотеку, надо поспешить. Но с умом.
Для этого мы смотрим, как сейчас банки отказывают.
🧩Среднее количество отказов по системе — 44,1%.
Для сравнения:
— сентябрь — 46,7%
— май–июнь — 56,5%
— февраль–март — 60,5%
Куда лучше, чем весной и в начале года
👀Если брать конкретные банки, то:
Совкомбанк — 25,6% отказов.
Уралсиб — 28,8%.
🏦Основная масса — жёсткая середина.
ВТБ, Металлинвест, Банк СПБ, ПСБ — 37–40% отказов.
Сбер — 41,4% при огромном потоке заявок.
Альфа — 47,9%, уже заметно строже.
Банк ДОМ.РФ — 51,4% отказов.
Каждая вторая заявка — мимо.
📊 И финал — почти стоп.
Т-Банк — 79,3%.
Газпромбанк — 97,1%.
Если оглянуться назад, логика прозрачная.
По мере приближения возможных изменений фильтры начали меняться: если банку нужно накрутить себе показатели — краник откручивается, если нет — закручивается.
Впрочем, надо понимать, что у каждого банка свои погремушки.
#семейнаяипотека #ипотека #банки #отказы #новостройки #рынок
❤3
Слухи из-за угла 👂
Или, как раньше любили писать: «эту информацию подтвердили, как минимум два участника рынка».
Слух №1. Еврострой.
Говорят, компания готова расстаться с проектом на Фонтанке, рядом с Троицким рынком.
Но не просто так, а за очень дорого. По рынку ходит цифра ≈240 тыс. руб. за “квадрат” улучшений.
Почему — понятно. На проект навесили столько социалки, что заниматься им стало откровенно мутно и не очень приятно.
Логика простая: либо найдётся кто-то сильный и смелый, кто разрулит этот узел,
либо тот, кто хочет громко войти в Петербург, не слишком заботясь об экономике.
Ходят разговоры и про возможный обмен с кем-то из москвичей: «им — наш головняк, нам — их».
Но это уже из разряда кулуарной фантастики.
Слух №2. ПИК.
Говорят, ПИК всё-таки продал свой геморройный проект на Малом проспекте П.С.
РНС выдано ООО «СЗ Пегас» ещё в марте 2023 года — и с тех пор туда стабильно заглядывает Следственный комитет.
Кто покупатель — неясно. На рынке лишь пожимают плечами.
Если сделка и правда закрыта — значит, кто-то очень уверен в своих нервах.
Слух №3. Брусника.
Говорят, что Брусника что-то купила с РНС.
Что именно — есть предположения, но пока придержу.
Скорее всего, после Нового года станет понятно.
И напоследок — забавное про RBI 😏
Все помнят историю с участком на Ремесленной, 7 на Петровском острове:
купили в 2022-м под жильё, а потом внезапно выяснилось, что жильё там строить нельзя.
Так вот, тихо и без лишнего шума выяснилось:
в апреле ГРК одобрила проекты на Чапыгина и Средней Колтовской с условием,
что «СЗ „Эр-Би-Ай-Восток“» обязан выкупить участок на Ремесленной, 7, корп. 7 и безвозмездно передать его городу,
плюс — вывоз мусора, забор, асфальт, ремонт и прочая хозяйственная радость.
Вот так вот надо договориваться с городом... #слухи #иззакулав #пятыйугол #петербург #девелопмент #коммерческаянедвижимость #РНС #Еврострой #ПИК #Брусника #RBI #Петроградскаясторона #Фонтанка #Петровскийостров #социальнаянагрузка #земельныесделки
Или, как раньше любили писать: «эту информацию подтвердили, как минимум два участника рынка».
Слух №1. Еврострой.
Говорят, компания готова расстаться с проектом на Фонтанке, рядом с Троицким рынком.
Но не просто так, а за очень дорого. По рынку ходит цифра ≈240 тыс. руб. за “квадрат” улучшений.
Почему — понятно. На проект навесили столько социалки, что заниматься им стало откровенно мутно и не очень приятно.
Логика простая: либо найдётся кто-то сильный и смелый, кто разрулит этот узел,
либо тот, кто хочет громко войти в Петербург, не слишком заботясь об экономике.
Ходят разговоры и про возможный обмен с кем-то из москвичей: «им — наш головняк, нам — их».
Но это уже из разряда кулуарной фантастики.
Слух №2. ПИК.
Говорят, ПИК всё-таки продал свой геморройный проект на Малом проспекте П.С.
РНС выдано ООО «СЗ Пегас» ещё в марте 2023 года — и с тех пор туда стабильно заглядывает Следственный комитет.
Кто покупатель — неясно. На рынке лишь пожимают плечами.
Если сделка и правда закрыта — значит, кто-то очень уверен в своих нервах.
Слух №3. Брусника.
Говорят, что Брусника что-то купила с РНС.
Что именно — есть предположения, но пока придержу.
Скорее всего, после Нового года станет понятно.
И напоследок — забавное про RBI 😏
Все помнят историю с участком на Ремесленной, 7 на Петровском острове:
купили в 2022-м под жильё, а потом внезапно выяснилось, что жильё там строить нельзя.
Так вот, тихо и без лишнего шума выяснилось:
в апреле ГРК одобрила проекты на Чапыгина и Средней Колтовской с условием,
что «СЗ „Эр-Би-Ай-Восток“» обязан выкупить участок на Ремесленной, 7, корп. 7 и безвозмездно передать его городу,
плюс — вывоз мусора, забор, асфальт, ремонт и прочая хозяйственная радость.
Вот так вот надо договориваться с городом... #слухи #иззакулав #пятыйугол #петербург #девелопмент #коммерческаянедвижимость #РНС #Еврострой #ПИК #Брусника #RBI #Петроградскаясторона #Фонтанка #Петровскийостров #социальнаянагрузка #земельныесделки
❤4👍1
Что это за прекрасный бред спросите вы? О... Это аналитика подготовленная https://advgroup.ru/agencies/advelop?ysclid=mjr64elg2d452521841. Специально для петербургского рынка. Я относительно спокойной переношу как-бы аналитику некоторых застройщиков, в которой они обнаруживают тренды, которые выгодны только им. Но они хоть знают рынок. Но вот ШЕДЕВР
https://advgroup.ru
Advelop
💯3❤1😁1
Forwarded from Ставка на Невском
Смольный купил два корпуса (8-й и 9-й) делового квартала «Невская Ратуша», располагающегося на пересечении Дегтярного переулка и Новгородской улицы. Общая площадь зданий класса А – 67 тыс. м2. Они введены в эксплуатацию в апреле этого года.
Стоимость сделки на данный момент неизвестна. Она должна быть раскрыта, поскольку речь идет о бюджетных инвестициях. Предположительно, это 12-12,5 млрд рублей (около 200 тыс. руб./м2).
Столь необходимая при дефицитном бюджете покупкадолжна может привести к приватизации зданий, занимаемых комитетами и ведомствами, которые переедут в новые офисы. А может и не привести, потому что после заселения 100 тыс. м2 в первом корпусе «Невской Ратуши» несмотря на громко обсуждавшиеся планы на торги не выставили ни один объект.
Стоимость сделки на данный момент неизвестна. Она должна быть раскрыта, поскольку речь идет о бюджетных инвестициях. Предположительно, это 12-12,5 млрд рублей (около 200 тыс. руб./м2).
Столь необходимая при дефицитном бюджете покупка
🤯2
Forwarded from Ставка на Невском
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤯1🤬1
Год на стройрынке закончился ровно так, как он и должен был закончиться.
Без трупов, но с синяками.
Без катастроф — зато с уже привычным ощущением, что «раньше было проще и как-то человечнее».
Состояние перманентного кризиса в стройке давно перестало быть триггером. Это фоновый шум.
Я каждый год ко Дню строителя пишу вступительную колонку — и каждый раз она начинается одинаково:
И каждый раз дальше одно и то же.
Да, банкротств не случилось.
Да, проекты сдвинулись «вправо».
Да, стартов меньше, денег дороже, решений осторожнее.
Но дома сдаются.
Квартиры покупают.
Люди продолжают жить:
женятся, разводятся, рожают детей, отселяют взрослых детей, покупают «первую», «побольше», «на вырост», «на пенсию».
Это не статистика.
Это жизненные циклы.
И они встроены в рынок недвижимости глубже любой ставки и любой ипотеки.
И вот это — главный итог года.
Значит, система снова оказалась устойчивее, чем казалось весной и летом.
Значит, мы стали устойчивее.
А значит…
Завтра будет… Лучше.
За это выпьем!
Без трупов, но с синяками.
Без катастроф — зато с уже привычным ощущением, что «раньше было проще и как-то человечнее».
Состояние перманентного кризиса в стройке давно перестало быть триггером. Это фоновый шум.
Я каждый год ко Дню строителя пишу вступительную колонку — и каждый раз она начинается одинаково:
«В этом году рынок пережил очередной…»
И каждый раз дальше одно и то же.
Да, банкротств не случилось.
Да, проекты сдвинулись «вправо».
Да, стартов меньше, денег дороже, решений осторожнее.
Но дома сдаются.
Квартиры покупают.
Люди продолжают жить:
женятся, разводятся, рожают детей, отселяют взрослых детей, покупают «первую», «побольше», «на вырост», «на пенсию».
Это не статистика.
Это жизненные циклы.
И они встроены в рынок недвижимости глубже любой ставки и любой ипотеки.
И вот это — главный итог года.
Значит, система снова оказалась устойчивее, чем казалось весной и летом.
Значит, мы стали устойчивее.
А значит…
Завтра будет… Лучше.
За это выпьем!
❤21🔥5
Почему цены на новостройки «не бьются» — и это нормально. 🤷♂️
Праздничные выходные — лучшее время, чтобы спокойно посмотреть на цифры и перестать требовать от них невозможного. Потому что каждый раз, когда кто-то говорит «средняя цена метра в Петербурге», он недоговаривает. Не со зла — просто методики у всех разные.
Но это важно знать и понимать, когда вы эти цифры видите.
Первое и главное — что именно считают 🧮
ЦИАН, Яндекс Недвижимость, «Бюллетень недвижимости», классифайд по недвижимости Restate.ru показывают цену предложения. Это агрегаторы, «строчечники».
В них застройщики отдают свои предложения — «шахматки», объявления:
«Я хочу продать квартиру №… площадью 18 м² в доме №… за 6 981 тыс. рублей».
Вот всё, что видят агрегаторы. И ровно это они и анализируют.
То есть то, что девелопер хочет получить.
Это не сделки и не деньги, а срез текущей экспозиции — витрина рынка 🪟.
Авито Недвижимость — примерно то же самое, но с дополнительным шумом: фантомные лоты, дубли, квартиры, которых уже нет, но они всё ещё «висят».
Есть и ещё один момент. Агрегаторы могут анализировать количество объявлений: сколько девелопер подал, в каких районах и как это меняется.
Но если застройщик выставил в октябре в центре 20 квартир, а в ноябре — 10, это не обязательно означает, что предложение сократилось.
Вполне возможно, что:
— сменился маркетолог;
— ушёл директор по продажам;
— поменялся коммерческий директор;
— или просто «забыли выложить».
Рынок тут вообще ни при чём 😐
Чем закончился год по агрегаторам 📊
ЦИАН, 22 декабря 2025 года
Средняя цена 1 м² в Петербурге — 314,5 тыс. рублей (+21% с начала года).
Яндекс Недвижимость, 23 декабря 2025 года
Медианная полная стоимость квартиры — 15,6 млн рублей (+1,3% за месяц).
Цена квадратного метра в середине декабря — 344 тыс. рублей (+3,9% к ноябрю).
БН.Аналитика
Средняя цена на 31.12.2025 — 300 553 руб./м².
То есть ценник гуляет в диапазоне 10–12%.
И нельзя сказать, что кто-то не прав. Просто:
— кто-то из директоров больше любит Яндекс;
— кто-то — ЦИАН;
— кто-то смотрит БН.
Отсюда и разные «реальности».
Кстати, именно поэтому агрегаторы готовы выдавать цену «квадрата» хоть каждый день.
Но каждый день эти цифры никому не нужны.
Поэтому их PR работает раз в неделю или раз в месяц — чаще журналисты на лентах это просто не переварят 📅.
Именно поэтому, несмотря на всю свою доступность, эти цифры для любого серьёзного анализа годятся лишь как
— средняя температура по больнице,
— или средняя зарплата по «Газпрому» 😐
Красиво звучит, удобно цитируется, но к реальности конкретных сделок и решений имеет весьма опосредованное отношение.
Продолжение следует …..
#недвижимость #новостройки #рынокнедвижимости #ценынаквартиры #квадратныйметр #аналитиканедвижимости #девелопмент #застройщики #агрегаторынедвижимости #ЦИАН #ЯндексНедвижимость #БН #Петербург #СПб #экономиканедвижимости #инвестированиевнедвижимость #рыночнаяаналитика #средняятемпературабольницы
Праздничные выходные — лучшее время, чтобы спокойно посмотреть на цифры и перестать требовать от них невозможного. Потому что каждый раз, когда кто-то говорит «средняя цена метра в Петербурге», он недоговаривает. Не со зла — просто методики у всех разные.
Но это важно знать и понимать, когда вы эти цифры видите.
Первое и главное — что именно считают 🧮
ЦИАН, Яндекс Недвижимость, «Бюллетень недвижимости», классифайд по недвижимости Restate.ru показывают цену предложения. Это агрегаторы, «строчечники».
В них застройщики отдают свои предложения — «шахматки», объявления:
«Я хочу продать квартиру №… площадью 18 м² в доме №… за 6 981 тыс. рублей».
Вот всё, что видят агрегаторы. И ровно это они и анализируют.
То есть то, что девелопер хочет получить.
Это не сделки и не деньги, а срез текущей экспозиции — витрина рынка 🪟.
Условно: девелопер «Китеж» вывесил 10 квартир общей площадью 650 м² по 320 тыс. рублей за метр.
Продали ли потом по 290, дали ли скидку «тихо», ушло ли что-то в рассрочку — в данных этого нет. И не будет. Может вообще ничего не продали, потому что в этой локации цена 140 тыс за "квадрат"
Но агрегатор честно скажет рынку, что «средняя цена 300».
Авито Недвижимость — примерно то же самое, но с дополнительным шумом: фантомные лоты, дубли, квартиры, которых уже нет, но они всё ещё «висят».
Есть и ещё один момент. Агрегаторы могут анализировать количество объявлений: сколько девелопер подал, в каких районах и как это меняется.
Но если застройщик выставил в октябре в центре 20 квартир, а в ноябре — 10, это не обязательно означает, что предложение сократилось.
Вполне возможно, что:
— сменился маркетолог;
— ушёл директор по продажам;
— поменялся коммерческий директор;
— или просто «забыли выложить».
Рынок тут вообще ни при чём 😐
Чем закончился год по агрегаторам 📊
ЦИАН, 22 декабря 2025 года
Средняя цена 1 м² в Петербурге — 314,5 тыс. рублей (+21% с начала года).
Яндекс Недвижимость, 23 декабря 2025 года
Медианная полная стоимость квартиры — 15,6 млн рублей (+1,3% за месяц).
Цена квадратного метра в середине декабря — 344 тыс. рублей (+3,9% к ноябрю).
БН.Аналитика
Средняя цена на 31.12.2025 — 300 553 руб./м².
То есть ценник гуляет в диапазоне 10–12%.
И нельзя сказать, что кто-то не прав. Просто:
— кто-то из директоров больше любит Яндекс;
— кто-то — ЦИАН;
— кто-то смотрит БН.
Отсюда и разные «реальности».
Кстати, именно поэтому агрегаторы готовы выдавать цену «квадрата» хоть каждый день.
Но каждый день эти цифры никому не нужны.
Поэтому их PR работает раз в неделю или раз в месяц — чаще журналисты на лентах это просто не переварят 📅.
Именно поэтому, несмотря на всю свою доступность, эти цифры для любого серьёзного анализа годятся лишь как
— средняя температура по больнице,
— или средняя зарплата по «Газпрому» 😐
Красиво звучит, удобно цитируется, но к реальности конкретных сделок и решений имеет весьма опосредованное отношение.
Продолжение следует …..
#недвижимость #новостройки #рынокнедвижимости #ценынаквартиры #квадратныйметр #аналитиканедвижимости #девелопмент #застройщики #агрегаторынедвижимости #ЦИАН #ЯндексНедвижимость #БН #Петербург #СПб #экономиканедвижимости #инвестированиевнедвижимость #рыночнаяаналитика #средняятемпературабольницы
👍4🔥2
Продолжаем обследовать цены.
Вторая часть — данные по сделкам.
Dataflat.ru, «Пульс продаж новостроек», bnMAP.pro работают с регистрациями Росреестра. Это уже факт: ДДУ подписан, сделка дошла до государства 🏛. Но цен, естественно, в этих данных нет. Как и ФИО покупателей. Зато есть юридические лица — что и позволяет писать такие тексты (https://www.dp.ru/a/2024/08/27/jurlica-pokupajut-kazhduju-14ju).
Но с ценой здесь также – она берётся по прайсу застройщика, а не по реальной сумме сделки. Если покупатель пришёл с наличными, выбил скидку или получил «подарки», купил в рассрочку — статистика этого не увидит.
Второй момент — волатильность 📉📈.
Как это было у Dataflat.ru в октябре и ноябре этого года. В октябре нарисовали 323,5 тыс. рублей, а в ноябре она вдруг упала до 310,1 тыс. То есть в октябре купили больше дорогих и больших квартир — средняя цена резко выросла. В следующем месяце пошли студии и акции — цена так же резко падает.
Мы уже видим динамику по продажам, но цены — из рекламных предложений застройщиков. И привязанные к конкретным объектам и девелоперам.
Вот что из этого получается.
Лучше.. но идеально…
Где цифры более-менее близки к действительности?
Например, мне нравится СберИндекс. https://www.sberindex.ru/ru/. Здесь цены на недвижимость — по фактическим сделкам, которые прошли через «ДомКлик». То есть он считает ипотечные сделки, рынок, пропущенный через банковский фильтр 🏦.
Сколько у нас стоит «квадрат» по СберИндексу? 249,1 тыс. Почему так мало? А всё просто: это сделки с семейной льготной ипотекой, по которой есть ограничение в 12 млн рублей. Поэтому всё, что ближе к бизнес-классу и выше, туда не входит.
Да, мимо проходят наличные и большая часть рассрочек. То есть надо понимать: это в лучшем случае треть, а то и четверть рынка. Но это данные реальных сделок.
Это уже ближе к деньгам, но всё ещё не весь рынок.
Вторая часть — данные по сделкам.
Dataflat.ru, «Пульс продаж новостроек», bnMAP.pro работают с регистрациями Росреестра. Это уже факт: ДДУ подписан, сделка дошла до государства 🏛. Но цен, естественно, в этих данных нет. Как и ФИО покупателей. Зато есть юридические лица — что и позволяет писать такие тексты (https://www.dp.ru/a/2024/08/27/jurlica-pokupajut-kazhduju-14ju).
Но с ценой здесь также – она берётся по прайсу застройщика, а не по реальной сумме сделки. Если покупатель пришёл с наличными, выбил скидку или получил «подарки», купил в рассрочку — статистика этого не увидит.
Второй момент — волатильность 📉📈.
Как это было у Dataflat.ru в октябре и ноябре этого года. В октябре нарисовали 323,5 тыс. рублей, а в ноябре она вдруг упала до 310,1 тыс. То есть в октябре купили больше дорогих и больших квартир — средняя цена резко выросла. В следующем месяце пошли студии и акции — цена так же резко падает.
Мы уже видим динамику по продажам, но цены — из рекламных предложений застройщиков. И привязанные к конкретным объектам и девелоперам.
Вот что из этого получается.
У Dataflat.ru декабрь ещё не подсчитан, поэтому ценник ноябрьский — 310,1 тыс. за «квадрат».
«Пульс продаж новостроек» на 19.12 выдал такую цифру: цена метра выросла на 0,2% — до 313 600 рублей за метр (смотрим без премиум- и элит-классов).
И, наконец, самая свежая цифра — на 4 декабря - bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра ≈355,3 тыс. ₽ — около +21,4% за год и +2,6% за месяц. 💸.
Лучше.. но идеально…
Где цифры более-менее близки к действительности?
Например, мне нравится СберИндекс. https://www.sberindex.ru/ru/. Здесь цены на недвижимость — по фактическим сделкам, которые прошли через «ДомКлик». То есть он считает ипотечные сделки, рынок, пропущенный через банковский фильтр 🏦.
Сколько у нас стоит «квадрат» по СберИндексу? 249,1 тыс. Почему так мало? А всё просто: это сделки с семейной льготной ипотекой, по которой есть ограничение в 12 млн рублей. Поэтому всё, что ближе к бизнес-классу и выше, туда не входит.
Да, мимо проходят наличные и большая часть рассрочек. То есть надо понимать: это в лучшем случае треть, а то и четверть рынка. Но это данные реальных сделок.
Это уже ближе к деньгам, но всё ещё не весь рынок.
❤4
Но всё же — где реальные цифры?
Логичный ответ — на «Дом.РФ». Именно туда ежемесячно каждый застройщик должен отчитываться, подавая проектные декларации.
Но «Дом.РФ» — сукко хитрый 😏. Он даёт лишь «Индекс цен», то есть динамику: https://дом.рф/price-index/?inflation=y. Сейчас, например, индекс — 184,5%. То есть цены выросли на 84,5% к январю 2021 года.
Зато есть данные по каждому объекту — в тех же проектных декларациях. Но чтобы докопаться, надо смотреть каждую декларацию и сравнивать.
Вот, например, я взял ПДшки ЛДМ группы «Эталон» от 10.11 и от 09.12. Сравнил — получилось следующее. За это время девелопер реализовал 14 объектов долевого строительства: одну квартиру, девять нежилых помещений и четыре машино-места. В жилом сегменте за период была продана 1 квартира общей площадью 132,5 кв. м на сумму 125,7 млн руб.
Нежилые помещения - 9 объектов 80,5 кв. м на сумму 29,9 млн руб. Средняя цена составила порядка 372 тыс. руб. за кв. м, а средний чек одной сделки — 3,3 млн руб.
В сегменте машино-мест было продано 4 объекта площадью 53,2 кв. м на сумму 29,5 млн руб. Средняя цена — около 553 тыс. руб. за кв. м, средний чек — 7,4 млн руб.
Да, геморойно. Проще, конечно, купить аналитику того же «Дом.РФ» (хотя он тоже лажает — например, мы там не знаем, сколько рассрочек). Ещё одна сложность — мы видим только результат. Если в этот месяц было две сделки и одно расторжение, мы увидим только цифровой итог.
Но если денег нет и/или надо посмотреть один объект — можно и так.
Как мне написали из группы АДВ:
Подписок нет.
А возможность делать качественную аналитику в «Деловом Петербурге» — есть #цены #новостройки #первичкарынка #ДДУ #аналитиканедвижимости #Dataflat #bnMAP #СберИндекс #ДомРФ #ипотека #льготнаяипотека #рассрочки #девелопмент #рынокнедвижимости #Петербург
Логичный ответ — на «Дом.РФ». Именно туда ежемесячно каждый застройщик должен отчитываться, подавая проектные декларации.
Но «Дом.РФ» — сукко хитрый 😏. Он даёт лишь «Индекс цен», то есть динамику: https://дом.рф/price-index/?inflation=y. Сейчас, например, индекс — 184,5%. То есть цены выросли на 84,5% к январю 2021 года.
Зато есть данные по каждому объекту — в тех же проектных декларациях. Но чтобы докопаться, надо смотреть каждую декларацию и сравнивать.
Вот, например, я взял ПДшки ЛДМ группы «Эталон» от 10.11 и от 09.12. Сравнил — получилось следующее. За это время девелопер реализовал 14 объектов долевого строительства: одну квартиру, девять нежилых помещений и четыре машино-места. В жилом сегменте за период была продана 1 квартира общей площадью 132,5 кв. м на сумму 125,7 млн руб.
Нежилые помещения - 9 объектов 80,5 кв. м на сумму 29,9 млн руб. Средняя цена составила порядка 372 тыс. руб. за кв. м, а средний чек одной сделки — 3,3 млн руб.
В сегменте машино-мест было продано 4 объекта площадью 53,2 кв. м на сумму 29,5 млн руб. Средняя цена — около 553 тыс. руб. за кв. м, средний чек — 7,4 млн руб.
Да, геморойно. Проще, конечно, купить аналитику того же «Дом.РФ» (хотя он тоже лажает — например, мы там не знаем, сколько рассрочек). Ещё одна сложность — мы видим только результат. Если в этот месяц было две сделки и одно расторжение, мы увидим только цифровой итог.
Но если денег нет и/или надо посмотреть один объект — можно и так.
Как мне написали из группы АДВ:
«Вряд ли у журналистов издания есть подписки на все аналитические сервисы и есть возможность провести анализ — для этого необходима работа аналитического центра».
Подписок нет.
А возможность делать качественную аналитику в «Деловом Петербурге» — есть #цены #новостройки #первичкарынка #ДДУ #аналитиканедвижимости #Dataflat #bnMAP #СберИндекс #ДомРФ #ипотека #льготнаяипотека #рассрочки #девелопмент #рынокнедвижимости #Петербург
dp.ru
Юрлица покупают каждую 14–ю квартиру в Петербурге и Ленобласти
Каждую 14–ю квартиру в Петербурге и Ленобласти приобретают юридические лица. ДП выяснил, что это за организации и для чего они это делают.
👍3
Вот, например, что можно вытащить из ПД за полгода.
Я взял проект MARIINKA DELUXE.
Дико было интересно, сколько там всё-таки покупают.
Вот что получилось.
Апрель 2025
Фактический старт продаж.
Одна квартира — 51,6 м² за 42 млн рублей.
815 тыс. за квадрат.
Вводная сделка: надо открыть продажи в Росреестре.
Май 2025 тихо.
Июнь 2025
Две квартиры, 120,8 м², 117 млн рублей.
Средняя цена — уже 969 тыс. за квадрат.
Июль–август 2025
Продаж нет.
Сентябрь 2025
Снова две сделки.
188,5 м² и 170,1 млн рублей.
902 тыс. за квадрат.
Октябрь 2025
Опять ноль.
Ноябрь 2025
Самый пока успешный месяц.
Четыре квартиры, 318,7 м², 293,6 млн рублей.
Средний чек — 73,4 млн.
Средняя площадь — около 80 м².
Цена — 921 тыс. за квадрат.
Осталось посмотреть кто эти люди? Конечно дикий дисбаланс, когда рядом в «Острове Первых», можно купить в два раза дешевле за 440 за «квадрат».
фото ЕИСЖС
Я взял проект MARIINKA DELUXE.
Дико было интересно, сколько там всё-таки покупают.
Вот что получилось.
Апрель 2025
Фактический старт продаж.
Одна квартира — 51,6 м² за 42 млн рублей.
815 тыс. за квадрат.
Вводная сделка: надо открыть продажи в Росреестре.
Май 2025 тихо.
Июнь 2025
Две квартиры, 120,8 м², 117 млн рублей.
Средняя цена — уже 969 тыс. за квадрат.
Июль–август 2025
Продаж нет.
Сентябрь 2025
Снова две сделки.
188,5 м² и 170,1 млн рублей.
902 тыс. за квадрат.
Октябрь 2025
Опять ноль.
Ноябрь 2025
Самый пока успешный месяц.
Четыре квартиры, 318,7 м², 293,6 млн рублей.
Средний чек — 73,4 млн.
Средняя площадь — около 80 м².
Цена — 921 тыс. за квадрат.
Осталось посмотреть кто эти люди? Конечно дикий дисбаланс, когда рядом в «Острове Первых», можно купить в два раза дешевле за 440 за «квадрат».
фото ЕИСЖС
🔥4👍1
Раз уж вчера посмотрел продажи MARIINKA DELUXE, сегодня полез смотреть, чем закончились судебные хвосты, которые над проектом висели. А хвостов было два. Оба — неприятные. Оба — потенциально токсичные для стройки.
Первый кейс — градозащитный.
В Куйбышевском районном суде градозащитники оспаривали положительное заключение КГИОП на 9-этажный «монстр» у Пряжки. Аргументация классическая: нарушает объёмно-пространственную композицию набережной, загораживает вид на объект культурного наследия — Картографическое заведение А.А. Ильина.
Если бы истцы выиграли, можно было бы снимать и КГИОПовское заключение, и РНС, и дальше по цепочке. Почти год разбирательств — и в декабре градозащите аккуратно отказали. Пока — первая инстанция. Апелляция, скорее всего, будет.
Второй кейс — про жадность...
Помните заправку на Пряжке которая рядом с MARIINKA DELUXE. В декабре 2024 года "Эталон" через ООО СЗ Пряжка,18 купил у ООО "Северный дом" АЗС и право аренды земли . Цена — 288,3 млн рублей. Чуть больше миллиона за метр. Платежи — в рассрочку до октября 2025 года. Пока все платежи не выплачены, участок и заправка остаются в залоге «Северный дом» (домом через ООО "Вито-Медиа" владеют Виктория Степанькова, Алиса Баталова, Алина Виноградова).
Проходит семь месяцев.
Группа Эталон выходит на стройку и без лишних сантиментов превращает заправку в стройбазу: городок, конструкции, перекопанный участок.
Залогодержатель смотрит на это и идёт в суд. Логика простая: «ребята, вы ещё не заплатили, а уже всё переделали».
Риск был неприятный: от остановки работ до вынужденного переезда стройгородка. Впрочем, полагаю, что это не потребовалось, но дополнительные 50-100 млн пришлось бы «Северный дом» заплатить в качестве компенсации. Но и здесь — без катастроф. Суд первой инстанции не стал рвать договор.
Итого: оба суда — пока только первый уровень. Продажи идут, стройка идёт, юридические мины — временно обезврежены.
Первый кейс — градозащитный.
В Куйбышевском районном суде градозащитники оспаривали положительное заключение КГИОП на 9-этажный «
Если бы истцы выиграли, можно было бы снимать и КГИОПовское заключение, и РНС, и дальше по цепочке. Почти год разбирательств — и в декабре градозащите аккуратно отказали. Пока — первая инстанция. Апелляция, скорее всего, будет.
Второй кейс — про жадность...
Помните заправку на Пряжке которая рядом с MARIINKA DELUXE. В декабре 2024 года "Эталон" через ООО СЗ Пряжка,18 купил у ООО "Северный дом" АЗС и право аренды земли . Цена — 288,3 млн рублей. Чуть больше миллиона за метр. Платежи — в рассрочку до октября 2025 года. Пока все платежи не выплачены, участок и заправка остаются в залоге «Северный дом» (домом через ООО "Вито-Медиа" владеют Виктория Степанькова, Алиса Баталова, Алина Виноградова).
Проходит семь месяцев.
Группа Эталон выходит на стройку и без лишних сантиментов превращает заправку в стройбазу: городок, конструкции, перекопанный участок.
Залогодержатель смотрит на это и идёт в суд. Логика простая: «ребята, вы ещё не заплатили, а уже всё переделали».
Риск был неприятный: от остановки работ до вынужденного переезда стройгородка. Впрочем, полагаю, что это не потребовалось, но дополнительные 50-100 млн пришлось бы «Северный дом» заплатить в качестве компенсации. Но и здесь — без катастроф. Суд первой инстанции не стал рвать договор.
Итого: оба суда — пока только первый уровень. Продажи идут, стройка идёт, юридические мины — временно обезврежены.
❤3😁1🤨1
Мораторий на штрафы и неустойки закончился. С 31 декабря 2025-го 214-ФЗ снова работает в полном объёме: любые новые задержки сдачи жилья снова начинают превращаться в деньги.
🧾 Что сделали регуляторы
Постановление №2227 аккуратно разделило реальность на две части:
Старые долги
— требования до 22.03.2024
— штрафы, начисленные в период моратория и заявленные до 01.01.2025
👉 отсрочка выплат до 31.12.2026
Долги признаны. Просто отложены.
Новые долги
— новые просрочки
— новые иски
— новые решения судов
👉 никаких отсрочек
Счётчик включён полностью.
📊 Как накапливалась просрочка
— конец 2021 года: ~780 тыс. м² в переносе
— 2022 год: 640–740 тыс. м²
— середина 2023-го: более 1 млн м² — абсолютный пик
— 2024 год: 630–720 тыс. м²
— декабрь 2025-го: 437 тыс. м²
Именно эти метры становятся стартовой базой 2026 года. И каждый из них теперь снова «тикает».
Кто на счетчике
Лидер по данным ЕРЗ у Seven Suns Development, у которого весь объём строительства — около 137 тыс. м2 — имел уточнение сроков более 60 месяцев. Впрочем, шансов получить квартиру здесь немного. Владелец Seven Suns Development Алексей Рыжков находится в СИЗО уже больше полутора лет. И если в Москве проекты хоть как-то движутся, то в Петербурге они стоят без изменений.
Самое прикольное там есть продажи.
У «Стайл-Строй» (апарт-проект «Про’Молодость») 100% объёма в 70 тыс. м2 оставалось в переносе с четырёхлетним горизонтом задержки. Аналогичная ситуация сохранялась у «Эдванс» (строит жильё в Шушарах), Yard Group, «Р-Фикс». В глубокой просрочке находятся и два премиальных проекта: «Промстройкомплект» (проект Astrum на Крестовском острове) и «Альфа Фаберже» («Петро Центр») с проектом Meltzer Hall на Крестовском проспекте. Здесь по данным ЕРЗ просрочка от года и больше.
На три месяца, по данным ЕРЗ, задерживается сдача Vertical на Орджоникидзе, 44. Даже у федеральных игроков оставались значимые хвосты: у ФСК в переносе находилось почти 50 тыс. м2 (21% от общего объёма стройки), у «Главстрой-Санкт-Петербург» — более 22 тыс. м2 (четверть всего строящегося жилья). Впрочем, здесь задержки не очень большие: у ФСК — 2 месяца, у «Главстрой-Санкт-Петербург» — 5 месяцев.
📐 Что это значит в деньгах
Формула стандартная:
1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день от цены договора.
При средней цене ≈250 тыс. ₽ за м²:
— 260–270 ₽ в день с каждого метра
— около 8 тыс. ₽ в месяц
И важный нюанс: даже по «старым» делам после окончания моратория начинает работать вторичный механизм — проценты за пользование чужими деньгами и индексация. То есть старые хвосты тоже могут снова начать дорожать.
🧠 Итого
Рынок входит в 2026 год с 437 тыс. м² просрочки и включённым финансовым таймером.
Кто успел выйти из переносов — молодцы.
https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik
🧾 Что сделали регуляторы
Постановление №2227 аккуратно разделило реальность на две части:
Старые долги
— требования до 22.03.2024
— штрафы, начисленные в период моратория и заявленные до 01.01.2025
👉 отсрочка выплат до 31.12.2026
Долги признаны. Просто отложены.
Новые долги
— новые просрочки
— новые иски
— новые решения судов
👉 никаких отсрочек
Счётчик включён полностью.
📊 Как накапливалась просрочка
— конец 2021 года: ~780 тыс. м² в переносе
— 2022 год: 640–740 тыс. м²
— середина 2023-го: более 1 млн м² — абсолютный пик
— 2024 год: 630–720 тыс. м²
— декабрь 2025-го: 437 тыс. м²
Именно эти метры становятся стартовой базой 2026 года. И каждый из них теперь снова «тикает».
Кто на счетчике
Лидер по данным ЕРЗ у Seven Suns Development, у которого весь объём строительства — около 137 тыс. м2 — имел уточнение сроков более 60 месяцев. Впрочем, шансов получить квартиру здесь немного. Владелец Seven Suns Development Алексей Рыжков находится в СИЗО уже больше полутора лет. И если в Москве проекты хоть как-то движутся, то в Петербурге они стоят без изменений.
Самое прикольное там есть продажи.
У «Стайл-Строй» (апарт-проект «Про’Молодость») 100% объёма в 70 тыс. м2 оставалось в переносе с четырёхлетним горизонтом задержки. Аналогичная ситуация сохранялась у «Эдванс» (строит жильё в Шушарах), Yard Group, «Р-Фикс». В глубокой просрочке находятся и два премиальных проекта: «Промстройкомплект» (проект Astrum на Крестовском острове) и «Альфа Фаберже» («Петро Центр») с проектом Meltzer Hall на Крестовском проспекте. Здесь по данным ЕРЗ просрочка от года и больше.
На три месяца, по данным ЕРЗ, задерживается сдача Vertical на Орджоникидзе, 44. Даже у федеральных игроков оставались значимые хвосты: у ФСК в переносе находилось почти 50 тыс. м2 (21% от общего объёма стройки), у «Главстрой-Санкт-Петербург» — более 22 тыс. м2 (четверть всего строящегося жилья). Впрочем, здесь задержки не очень большие: у ФСК — 2 месяца, у «Главстрой-Санкт-Петербург» — 5 месяцев.
📐 Что это значит в деньгах
Формула стандартная:
1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день от цены договора.
При средней цене ≈250 тыс. ₽ за м²:
— 260–270 ₽ в день с каждого метра
— около 8 тыс. ₽ в месяц
И важный нюанс: даже по «старым» делам после окончания моратория начинает работать вторичный механизм — проценты за пользование чужими деньгами и индексация. То есть старые хвосты тоже могут снова начать дорожать.
🧠 Итого
Рынок входит в 2026 год с 437 тыс. м² просрочки и включённым финансовым таймером.
Кто успел выйти из переносов — молодцы.
https://www.dp.ru/a/2026/01/05/otlozhennie-dolgi-i-schjotchik
dp.ru
Отложенные долги и счётчик: с чем рынок новостроек Петербурга входит в 2026 год
Мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков официально завершён. С 31 декабря 2025 года нормы...
❤5🔥2🎉1
"Поручение президента выполнено. Речь идет о тех проектах, которые были сданы в период действия отмененных сейчас мер поддержки отрасли. На дома, которые вводятся в эксплуатацию с 1 января 2026 года, уже не будет действовать мораторий", - сообщили в пресс-службе Минстроя РФ.
При этом застройщикам дали отсрочку по выплатам уже накопленных штрафных обязательств до 31 декабря 2026 года включительно.
"По сути, это просто постепенный выход из моратория с целью сохранения устойчивости отрасли", - пояснили в министерстве.
❤1🔥1