Рынок строящейся недвижимости в одной картинке по версии Авито
Еще из любопытного с форума — уже не с общей сцены, а с отдельных мероприятий.
Коммерческий директор КВС Анжелика Альшаева сказала вещь, на которую рынок, кажется, не очень смотрел. В Петербурге новостройки лучше продает ЦИАН. Авито по сделкам заметно слабее. По России — наоборот: там Авито чувствует себя куда бодрее.
Почему так — внятного ответа пока нет.
Первая версия лежит на поверхности: в Петербурге ЦИАН до сих пор воспринимается как более “квартирный” и более серьезный канал поиска. Не витрина “на все подряд”, а площадка, куда идут именно за недвижимостью. Особенно если речь не про массовый импульсный спрос, а про покупателя, который любит сначала посидеть, посравнивать, помучить себя выбором и только потом оставить заявку.
Авито в Петербурге, до сих пор несет на себе шлейф классифайда “про всё”: от дивана до гаража. И для новостроек это, видимо, работает хуже, чем в среднем по стране.
Вторая версия — структура самого предложения. Петербург все-таки рынок более агентский, более упакованный и местами более снобский. Здесь канал продаж — это не просто трафик, а еще вопрос привычки, воронки и того, где покупателю психологически комфортно искать квартиру за 10–15 млн.
Короче, петербургский покупатель, похоже, даже digital выбирает с легким налетом культурного высокомерия.
Коммерческий директор КВС Анжелика Альшаева сказала вещь, на которую рынок, кажется, не очень смотрел. В Петербурге новостройки лучше продает ЦИАН. Авито по сделкам заметно слабее. По России — наоборот: там Авито чувствует себя куда бодрее.
Почему так — внятного ответа пока нет.
Первая версия лежит на поверхности: в Петербурге ЦИАН до сих пор воспринимается как более “квартирный” и более серьезный канал поиска. Не витрина “на все подряд”, а площадка, куда идут именно за недвижимостью. Особенно если речь не про массовый импульсный спрос, а про покупателя, который любит сначала посидеть, посравнивать, помучить себя выбором и только потом оставить заявку.
Авито в Петербурге, до сих пор несет на себе шлейф классифайда “про всё”: от дивана до гаража. И для новостроек это, видимо, работает хуже, чем в среднем по стране.
Вторая версия — структура самого предложения. Петербург все-таки рынок более агентский, более упакованный и местами более снобский. Здесь канал продаж — это не просто трафик, а еще вопрос привычки, воронки и того, где покупателю психологически комфортно искать квартиру за 10–15 млн.
Короче, петербургский покупатель, похоже, даже digital выбирает с легким налетом культурного высокомерия.
😁13💯3❤1👍1
Forwarded from Ставка на Невском
Бизнес-центр Apollo на пр. Добролюбова, 8 перешел в собственность ЗПИФ «Астра Капитал» под управлением «УК «Свиньин и Партнеры». Прежний владелец — ООО «Аполло» владельца застройщика ЦДС Михаила Медведева. Переход права собственности зарегистрирован в начале апреля.
Площадь бизнес-центра составляет 8353 м2. Несколько верхних этажей в нем занимает компания ЦДС, которая пока остаётся на объекте. Рыночная стоимость Apollo — порядка 1,9-2 млрд рублей.
Площадь бизнес-центра составляет 8353 м2. Несколько верхних этажей в нем занимает компания ЦДС, которая пока остаётся на объекте. Рыночная стоимость Apollo — порядка 1,9-2 млрд рублей.
🔥6👍1
Офигенно дельные мысли Константина Сторожевая про сочетание функций в комплексе.
Ключевой конфликт — противоречие между классической девелоперской моделью «построил, продал, забыл» и попыткой создать сложный, долгоживущий продукт (апарт-отель или гостиницу).
Девелопмент vs. долгий продукт
Для девелопера базовая логика проста: продать объект и выйти.
Но как только он начинает думать о будущем — кто купит, как будет работать объект — экономика усложняется. Это плата за амбицию сделать не просто продукт продаж, а устойчивый бизнес.
Многофункциональность — это не экономика
Современные проекты перегружены функциями: SPA, рестораны, общественные зоны.
Но ни одна из этих функций сама по себе не окупается. Это дотационные элементы или маркетинговая упаковка для продаж.
Ресторан в отеле — слабая модель
Найти арендатора-ресторатора в отель крайне сложно.
Ресторан при отеле редко является самостоятельным устойчивым бизнесом.
Его либо субсидируют, либо он не работает.
Поэтому его нужно проектировать не как помещение, а как бизнес с понятным источником финансирования.
Проектировать нужно бизнес, а не функции
Недостаточно решить, «что будет» — важно понимать, «как это будет жить».
Нужно заранее считать операционную экономику:
кто управляет, на чем зарабатывает, почему не уйдет.
Петербург — перегретый рынок
Рынок гостиничных функций в Петербурге перегружен.
Предложение растет быстрее спроса.
Дополнительно конкуренцию усиливает краткосрочная аренда (самосдача).
В результате качественные гостиничные проекты оказываются в слабой позиции.
Инвестор — не инвестор
Покупатели апартаментов чаще всего не являются долгосрочными инвесторами.
Они не думают горизонтом 10–20 лет.
Их логика — гибкость: сегодня сдаю, завтра использую сам.
Поэтому жесткие модели (например, обязательное управление на 10 лет) резко сокращают спрос.
Короткое мышление vs. длинный актив
Недвижимость создается на десятилетия,
но покупатель мыслит короткими сроками.
Это фундаментальное противоречие рынка.
Конфликт собственников
Со временем возникает разрыв интересов:
— одни сдают помещения под любой спрос (например, услуги),
— другие хотят сохранить уровень и класс объекта.
Они не договариваются.
Это приводит к деградации проекта и потере качества.
Практические выводы
Функции нужно разделять.
Гостиница и свободное использование — разные модели, их нельзя смешивать.
Экономику функций нужно считать заранее.
Если непонятно, кто будет финансировать операционную деятельность — функцию закладывать нельзя.
Главная ошибка девелопера
Строится концепция без понимания, как она будет работать.
В итоге: есть помещение, есть ремонт, есть идея — но нет экономики и нет пользователя.
Итого
— Многофункциональность — маркетинг, а не бизнес.
— Дополнительные функции почти всегда дотационные.
— Покупатель мыслит коротко, а продукт живет долго.
— Главный риск — конфликт собственников и деградация объекта.
— Устойчивый проект = заранее просчитанная бизнес-модель и разделение функций.
Ключевой конфликт — противоречие между классической девелоперской моделью «построил, продал, забыл» и попыткой создать сложный, долгоживущий продукт (апарт-отель или гостиницу).
Девелопмент vs. долгий продукт
Для девелопера базовая логика проста: продать объект и выйти.
Но как только он начинает думать о будущем — кто купит, как будет работать объект — экономика усложняется. Это плата за амбицию сделать не просто продукт продаж, а устойчивый бизнес.
Многофункциональность — это не экономика
Современные проекты перегружены функциями: SPA, рестораны, общественные зоны.
Но ни одна из этих функций сама по себе не окупается. Это дотационные элементы или маркетинговая упаковка для продаж.
Ресторан в отеле — слабая модель
Найти арендатора-ресторатора в отель крайне сложно.
Ресторан при отеле редко является самостоятельным устойчивым бизнесом.
Его либо субсидируют, либо он не работает.
Поэтому его нужно проектировать не как помещение, а как бизнес с понятным источником финансирования.
Проектировать нужно бизнес, а не функции
Недостаточно решить, «что будет» — важно понимать, «как это будет жить».
Нужно заранее считать операционную экономику:
кто управляет, на чем зарабатывает, почему не уйдет.
Петербург — перегретый рынок
Рынок гостиничных функций в Петербурге перегружен.
Предложение растет быстрее спроса.
Дополнительно конкуренцию усиливает краткосрочная аренда (самосдача).
В результате качественные гостиничные проекты оказываются в слабой позиции.
Инвестор — не инвестор
Покупатели апартаментов чаще всего не являются долгосрочными инвесторами.
Они не думают горизонтом 10–20 лет.
Их логика — гибкость: сегодня сдаю, завтра использую сам.
Поэтому жесткие модели (например, обязательное управление на 10 лет) резко сокращают спрос.
Короткое мышление vs. длинный актив
Недвижимость создается на десятилетия,
но покупатель мыслит короткими сроками.
Это фундаментальное противоречие рынка.
Конфликт собственников
Со временем возникает разрыв интересов:
— одни сдают помещения под любой спрос (например, услуги),
— другие хотят сохранить уровень и класс объекта.
Они не договариваются.
Это приводит к деградации проекта и потере качества.
Практические выводы
Функции нужно разделять.
Гостиница и свободное использование — разные модели, их нельзя смешивать.
Экономику функций нужно считать заранее.
Если непонятно, кто будет финансировать операционную деятельность — функцию закладывать нельзя.
Главная ошибка девелопера
Строится концепция без понимания, как она будет работать.
В итоге: есть помещение, есть ремонт, есть идея — но нет экономики и нет пользователя.
Итого
— Многофункциональность — маркетинг, а не бизнес.
— Дополнительные функции почти всегда дотационные.
— Покупатель мыслит коротко, а продукт живет долго.
— Главный риск — конфликт собственников и деградация объекта.
— Устойчивый проект = заранее просчитанная бизнес-модель и разделение функций.
👏5👍3🔥3
Отличное обсуждение на @apartpro мыслей Константина, которое лишь подчеркивает одну мысль, о которой, когда запускались апартаменты, никто не подумал. Ну или подумал, но потом тихонько ее спрятал, чтобы не мешала продавать.
Итак, мы видим классический многособственнический конфликт интересов. При этом проблема, как и в любой «семье»: слова одинаковые, а смысл у каждого свой.
А вот когда спустя какое-то время от начала эксплуатации вдруг оказалось, что у всех всё разное, начались проблемы. Константину для того, чтобы отель нормально функционировал, нужен ресторан, который не нужен гостям отеля (например, там дорого и/или невкусно). Валентине все равно и на отель, и на ресторан, ее волнует, чтобы деньги капали каждый месяц и побольше (я не говорю, что это плохо, это нормальное желание). Олегу не нравится, как УК общается с инвесторами. А Константину некогда выстраивать модерацию, а денег на отдельного человека у него нет. Или жалко.
И таких 1000 человек. У каждого свой интерес. Да что далеко ходить — каждый состоит в чате жилого дома, и там всё то же самое.
А есть еще государство, которому по правилам нужен ресторан, нужно больше налогов, и на каждую жалобу надо реагировать.
Получается, мы собрали много людей, много мнений, стремлений и так далее. Так чего же мы хотели? Как говорится, «ежики кололись, но продолжали есть кактус». Теперь понятно, почему на Западе у гостиниц один или малое количество собственников-инвесторов? Вот...
Так что особый русский путь в отельном бизнесе не удался. А чем все закончится? А хрен его знает... Но если есть предположения — пишите.
Итак, мы видим классический многособственнический конфликт интересов. При этом проблема, как и в любой «семье»: слова одинаковые, а смысл у каждого свой.
Когда все заходили в апарты, все хотели качественной инвестиции и денег. Но каждый хотел их для себя. Евгений — для себя, Олег — для себя, Константин — для себя. Это нормально. Но в итоге получилось, что все говорили одни слова, но имели в виду разное. Пока стройка шла, все было зашибись.
А вот когда спустя какое-то время от начала эксплуатации вдруг оказалось, что у всех всё разное, начались проблемы. Константину для того, чтобы отель нормально функционировал, нужен ресторан, который не нужен гостям отеля (например, там дорого и/или невкусно). Валентине все равно и на отель, и на ресторан, ее волнует, чтобы деньги капали каждый месяц и побольше (я не говорю, что это плохо, это нормальное желание). Олегу не нравится, как УК общается с инвесторами. А Константину некогда выстраивать модерацию, а денег на отдельного человека у него нет. Или жалко.
И таких 1000 человек. У каждого свой интерес. Да что далеко ходить — каждый состоит в чате жилого дома, и там всё то же самое.
А есть еще государство, которому по правилам нужен ресторан, нужно больше налогов, и на каждую жалобу надо реагировать.
Получается, мы собрали много людей, много мнений, стремлений и так далее. Так чего же мы хотели? Как говорится, «ежики кололись, но продолжали есть кактус». Теперь понятно, почему на Западе у гостиниц один или малое количество собственников-инвесторов? Вот...
Так что особый русский путь в отельном бизнесе не удался. А чем все закончится? А хрен его знает... Но если есть предположения — пишите.
❤2
Вы же помните, что у нас по осени выборы… В том числе той большой психушки в Москве, пациенты которой комментируют всё, что ни попадется: от телеграмов до туалетов и цвета нижнего белья танцовщиц стриптиза.
Итак, пять депутатов Госдумы решили сыграть на всю катушку и предложили увеличить гарантийные сроки на новостройки. Сейчас, типа, он маленький: три года, а для отделки — один год. «Представляется, что действующие гарантийные сроки являются чрезмерно короткими и не позволяют должным образом выявить недостатки, допущенные при строительстве», — пишут депутаты.
Аргументация убойная:
При этом каких-либо других доказательств, кроме статьи в газете, нет. Вообще нет. Скорее наоборот.
В итоге законопроектом предлагается увеличить гарантийные сроки для объектов долевого строительства до 20 лет, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, — до 10 лет, результатов производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки — до 5 лет.
Представили? А теперь ценник на новостройки автоматически умножаем на 1,5. Именно во столько обойдутся застройщикам, а значит, и дольщикам такие гарантии.
Зато «не потребуют расходов, покрываемых за счет бюджетов бюджетной системы Российской Федерации».
Запасаемся Золофтом, Амитриптилином, Венлафаксином и так далее. Ну и виски без колы. До выборов еще полгода.
Итак, пять депутатов Госдумы решили сыграть на всю катушку и предложили увеличить гарантийные сроки на новостройки. Сейчас, типа, он маленький: три года, а для отделки — один год. «Представляется, что действующие гарантийные сроки являются чрезмерно короткими и не позволяют должным образом выявить недостатки, допущенные при строительстве», — пишут депутаты.
Аргументация убойная:
«Согласно данным открытых источников, в 2024 году порядка 90% возведенных жилых домов имели выявленные недостатки, а критические нарушения имели 5–7% жилья. Представляется, что сложившаяся ситуация обусловлена низкими гарантийными сроками на объекты долевого строительства». Сукко. Нет, я понимаю, что депутаты читают «Известия», а сама газета ссылается на очень странный источник (я его специально нашел).
При этом каких-либо других доказательств, кроме статьи в газете, нет. Вообще нет. Скорее наоборот.
В итоге законопроектом предлагается увеличить гарантийные сроки для объектов долевого строительства до 20 лет, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, — до 10 лет, результатов производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки — до 5 лет.
Представили? А теперь ценник на новостройки автоматически умножаем на 1,5. Именно во столько обойдутся застройщикам, а значит, и дольщикам такие гарантии.
Зато «не потребуют расходов, покрываемых за счет бюджетов бюджетной системы Российской Федерации».
Запасаемся Золофтом, Амитриптилином, Венлафаксином и так далее. Ну и виски без колы. До выборов еще полгода.
😁3🤯2🤬1😈1