🗂 Часть вторая. Открываем проектные декларации.
Посмотрел продажи и цифры по эскроу — и стало очень грустно. Разбираю по порядку.
Апарт на Лиговском не трогаем — там продано 5 юнитов из 187 и своя сложная история. Отдельный разговор.
Well Московский — 13%, 48 из 364. Кредит 3,77 млрд — на эскроу 1,07 млрд. Покрытие 28%.
АВАНТ ФАБРИК — 21%, 70 из 332. Самый дорогой объект в выборке: средняя цена 571 тыс. руб./м². Собрали на эскроу 2,2 ярда. Побочный продукт AAG — не главный в экосистеме, а так, чтобы место закрыть. На этом фоне результат, честно говоря, норм.
Про.Молодость — 35%, 301 из 866. Печальный долгожитель группы PLG. Кредит 5,15 млрд — на эскроу 0,9 млрд, покрытие 17,5%. Если считать все способы продажи включая рассрочки — картина чуть лучше. Но всё равно холодно.
AVENUE-APART Пулково — 34%, 336 из 976. Цена в конце года прыгнула с 312 до 405 тыс. руб./м² — красиво на бумаге. Но кредит 8,01 млрд, на эскроу 2,02 млрд, покрытие 25%. Ещё один привет от многоходовой сделки по скупке активов подешевле. Активы купили. Долги возвращать придётся. По рыночной цене.
🔶 Середина — держатся.
Лайф Октябрьская — кредит 0,93 млрд, на эскроу 0,53 млрд, покрытие 57%. Небольшой объект, скромные цифры — но баланс приемлемый.
YES Приморский — 39%, 384 из 982. На эскроу 3,03 млрд из 5,66 млрд — покрытие 53,5%. Половина долга закрыта, проект живёт.
YES Лидер — 374 из 748 юнитов, 2,42 из 3,85 млрд — покрытие 62,9%. Держится уверенно.
ZOOM на Неве (2-я очередь) — кредит 7,50 млрд, на эскроу 4,98 млрд, покрытие 66,4%. Для проекта такого масштаба — результат рабочий. Самая низкая средняя цена в выборке — 189 тыс. руб./м² — своё дело сделала.
Про пиковскую Вольту я уже писал отдельно. Там своя история с декабрьскими 152 сделками и аффилированным покупателем.
🟢 Крепкие.
iD Политех — кредит 2,15 млрд, на эскроу 1,88 млрд, покрытие 87,7%. Тихо, без шума — и почти у финиша по деньгам.
Industrial Avenir (ПСК, пр. Стачек) — 60%, 459 из 763. Сдача — III квартал 2026 года, до финиша ещё есть время. Цена держалась весь год в диапазоне 218–227 тыс. руб./м² — без судорожных скачков и декабрьских «распродаж». Осенью пошли нормальные продажи: 24 сделки в октябре, 35 в ноябре. По машино-местам — тоже 59%. Консистентно.
По деньгам: кредит 2,75 млрд — на эскроу 2,49 млрд. Покрытие 90,8%. Как говорится, ещё несколько вёдер — и золотой ключик наш.
Итого по выборке.
Суммарный кредитный портфель по 13 объектам — около 68 ярдов. На эскроу — около 23 ярдов. Среднее покрытие — 44%.

Вердикт.
Петербургский рынок апарт-отелей входит в зону структурного перенасыщения (проще говоря в ЖОПУ). Туристический поток растёт медленнее предложения. Европейский турист не вернётся в обозримом горизонте. Китайский — приехал, но не в промышленных масштабах. На рынок с просевшей заполняемостью в 2027 году выйдут тысячи новых юнитов. Управляющие компании начнут демпинговать. ADR поползёт вниз.
💬 Хочу услышать тех, кто в теме. Управляющие компании, девелоперы, инвесторы с апартами в портфеле — что видите изнутри? Насколько реально то, что рисуют цифры? Есть ли сегменты или локации, которые держатся лучше рынка? Пишите в комментарии — разберём вместе.

или вот спешал Олег Воронин https://t.me/apartpro

Краткая картина мира с указанием на источники. 13 апреля. Читаем газеты за обедом.
🏗 На первичке Петербурга идёт не рост, а премиализация. «Деловой Петербург» считает: из 170 проектов новостроек в городе 55 — премиум и элит. Год назад таких было 43. Доля в продаваемых площадях — 27%. Мы идем по пути Москвы, где в городской черте уже не остается обычного жилья масс-маркет.
📉 На вторичке тихо, но не дёшево. «Ведомости Северо-Запад»: в январе–феврале в Петербурге заключили 9 090 договоров купли-продажи — на 6% меньше, чем год назад. При этом выбор сжался сильнее спроса: в экспозиции осталось 16,2 тыс. лотов (–22% за год), в Ленобласти — 5 600 квартир (–27%). Средний метр в городе — 272 тыс. руб. (+16%), в области — 143 тыс. руб. (+8%). Покупателей мало, выбора ещё меньше — поэтому цены вниз не идут.
💰 КВС выиграла закупку АО «ТЭК СПб» на проектирование и строительство теплосетей для ЖК «Дубровский» в Пушкинском районе. Начальная цена — 522,5 млн руб. , срок — до июня 2028 года. Источник: «Деловой Петербург».
🗂 В офисах не разгон, а дефицит. По данным «Делового Петербурга» со ссылкой на Maris, за I квартал в городе ввели один бизнес-центр — Inside, 4 514 кв. м арендопригодной площади. Годовой ввод спекулятивных офисов просел в 10 раз. По итогам 2026-го ожидается 71 тыс. кв. м — на 36% меньше, чем годом ранее. Спрос тоже просел — минус 17%, до 35 тыс. кв. м в первом квартале. Свободных площадей при этом стало больше: 209 тыс. кв. м против 173 тыс. кв. м год назад. Рынок не падает — он становится избирательным. Арендаторы осторожнее, нового предложения мало, крепче всего держится класс B.
📊 Стрит-ритейл центра немного отпускает. NSP: доля свободных помещений на Невском выросла с 3% до 4,8%, на Старо-Невском — с 8% до 13%. При этом на главном отрезке от Адмиралтейства до площади Восстания вакантно лишь 1,5%. С начала года на Невском открылось или анонсировано 16 точек, закрылось 23. Ставки — от 3 до 15 тыс. руб. за кв. м в месяц. Не разворот в пользу арендатора, но коррекция заметная: на второстепенных кусках главной улицы выбор появился.
И в конце —«Симэкс», поставщик оборудования Siemens, выкупил 1,5 тыс. кв. м в индустриальном парке «Киевское-95» в Пушкинском районе. Всё готовое предложение в сегменте по городу и области — 79,2 тыс. кв. м. В 2026-м анонсирован ввод ещё 93 тыс. кв. м. Деловая активность уходит из классических офисов и складов в гибридные форматы: меньше лишней площади, понятнее экономика.

Стасишин: «жёсткий контроль», силовой блок и никакой оценки Смольного

Выступление Никиты Стасишина в Петербурге — это уже не про поддержку рынка, а про его удержание от проблем.

Главный акцент — контроль и работа «на опережение» с застройщиками. Причём с прямым намёком на подключение силового ресурса:
«Коллеги делают просто феноменально с точки зрения эффективности нахождения тех или иных загашников, которые нужно достать…»

Перевод с чиновничьего: застройщиков будут «смотреть» глубже и жёстче, чтобы не допустить сбоев и банкротств.

При этом сам рынок, по сути, признан охлаждённым:
«Охлаждение, оно есть на всем рынке… охлаждение и потребительских кредитов, и ипотеки».

Итог — новая экономика проектов, где уже не разгонишь цену за счёт дешёвых денег:
«Цена квадратного метра немножко придёт в здравое состояние».

Параллельно Минстрой пытается переформатировать спрос через ипотеку — теперь ставка не только на доступность, но и на увеличение метража:
«Стимулирование покупки квартир больше площади».

Самый показательный момент — Петербург.
На прямой вопрос о рисках дефицита и работе города Стасишин фактически отказался отвечать:
«Спросите конкретный регион — расскажу. Но кроме того региона, о котором вы сначала сказали».

И это уже сигнал: федеральный центр не хочет публично брать на себя оценку Смольного.

Как Стасишин квартиру продавал
Никита Стасишин на Жилищном конгрессе рассказал историю, которая звучит как анекдот про рынок вторички — но это его личный опыт.
Он решил продать свою квартиру:
«Я решил продать квартиру, которая была оформлена на меня, я один собственник, никто не был прописан, обычная вторичка».
Дальше — стандартный процесс… до момента, пока не подключаются покупатели через посредников:
«От покупателя принесли список того, что я должен сделать…»
И тут начинается совсем не стандарт:
«И там было, извините, сдать анализ мочи на то, чтобы подтвердить, что я адекватный».
Реакция — без дипломатии:
«Я говорю: позовите, пожалуйста, будущих покупателей ко мне в кабинет, пусть посмотрят, кто продаёт квартиру».
История быстро вышла за рамки частного кейса и превратилась в вывод про рынок в целом:
«Нам нужно, конечно, регулировать риелторский рынок».
Потому что, по его словам, происходящее — уже не про отдельные перегибы:
«Подчас риелторы зарабатывают больше даже чем застройщики».
Вообщем рынок риелторов ждёт регулирование

Ещё из интересного Мария Орлова из А101 раскрыла сколько денег потратили на продвижение на выходе в Петербург и окрестности.

Рынок строящейся недвижимости в одной картинке по версии Авито

Еще из любопытного с форума — уже не с общей сцены, а с отдельных мероприятий.

Коммерческий директор КВС Анжелика Альшаева сказала вещь, на которую рынок, кажется, не очень смотрел. В Петербурге новостройки лучше продает ЦИАН. Авито по сделкам заметно слабее. По России — наоборот: там Авито чувствует себя куда бодрее.
Почему так — внятного ответа пока нет.
Первая версия лежит на поверхности: в Петербурге ЦИАН до сих пор воспринимается как более “квартирный” и более серьезный канал поиска. Не витрина “на все подряд”, а площадка, куда идут именно за недвижимостью. Особенно если речь не про массовый импульсный спрос, а про покупателя, который любит сначала посидеть, посравнивать, помучить себя выбором и только потом оставить заявку.
Авито в Петербурге, до сих пор несет на себе шлейф классифайда “про всё”: от дивана до гаража. И для новостроек это, видимо, работает хуже, чем в среднем по стране.
Вторая версия — структура самого предложения. Петербург все-таки рынок более агентский, более упакованный и местами более снобский. Здесь канал продаж — это не просто трафик, а еще вопрос привычки, воронки и того, где покупателю психологически комфортно искать квартиру за 10–15 млн.

Короче, петербургский покупатель, похоже, даже digital выбирает с легким налетом культурного высокомерия.

Цдс продолжает продавать активы

Бизнес-центр Apollo на пр. Добролюбова, 8 перешел в собственность ЗПИФ «Астра Капитал» под управлением «УК «Свиньин и Партнеры». Прежний владелец — ООО «Аполло» владельца застройщика ЦДС Михаила Медведева. Переход права собственности зарегистрирован в начале апреля.
Площадь бизнес-центра составляет 8353 м2. Несколько верхних этажей в нем занимает компания ЦДС, которая пока остаётся на объекте. Рыночная стоимость Apollo — порядка 1,9-2 млрд рублей.

Офигенно дельные мысли Константина Сторожевая про сочетание функций в комплексе.
Ключевой конфликт — противоречие между классической девелоперской моделью «построил, продал, забыл» и попыткой создать сложный, долгоживущий продукт (апарт-отель или гостиницу).
Девелопмент vs. долгий продукт
Для девелопера базовая логика проста: продать объект и выйти.
Но как только он начинает думать о будущем — кто купит, как будет работать объект — экономика усложняется. Это плата за амбицию сделать не просто продукт продаж, а устойчивый бизнес.
Многофункциональность — это не экономика
Современные проекты перегружены функциями: SPA, рестораны, общественные зоны.
Но ни одна из этих функций сама по себе не окупается. Это дотационные элементы или маркетинговая упаковка для продаж.
Ресторан в отеле — слабая модель
Найти арендатора-ресторатора в отель крайне сложно.
Ресторан при отеле редко является самостоятельным устойчивым бизнесом.
Его либо субсидируют, либо он не работает.
Поэтому его нужно проектировать не как помещение, а как бизнес с понятным источником финансирования.
Проектировать нужно бизнес, а не функции
Недостаточно решить, «что будет» — важно понимать, «как это будет жить».
Нужно заранее считать операционную экономику:
кто управляет, на чем зарабатывает, почему не уйдет.
Петербург — перегретый рынок
Рынок гостиничных функций в Петербурге перегружен.
Предложение растет быстрее спроса.
Дополнительно конкуренцию усиливает краткосрочная аренда (самосдача).
В результате качественные гостиничные проекты оказываются в слабой позиции.
Инвестор — не инвестор
Покупатели апартаментов чаще всего не являются долгосрочными инвесторами.
Они не думают горизонтом 10–20 лет.
Их логика — гибкость: сегодня сдаю, завтра использую сам.
Поэтому жесткие модели (например, обязательное управление на 10 лет) резко сокращают спрос.
Короткое мышление vs. длинный актив
Недвижимость создается на десятилетия,
но покупатель мыслит короткими сроками.
Это фундаментальное противоречие рынка.
Конфликт собственников
Со временем возникает разрыв интересов:
— одни сдают помещения под любой спрос (например, услуги),
— другие хотят сохранить уровень и класс объекта.
Они не договариваются.
Это приводит к деградации проекта и потере качества.
Практические выводы
Функции нужно разделять.
Гостиница и свободное использование — разные модели, их нельзя смешивать.
Экономику функций нужно считать заранее.
Если непонятно, кто будет финансировать операционную деятельность — функцию закладывать нельзя.
Главная ошибка девелопера
Строится концепция без понимания, как она будет работать.
В итоге: есть помещение, есть ремонт, есть идея — но нет экономики и нет пользователя.
Итого
— Многофункциональность — маркетинг, а не бизнес.
— Дополнительные функции почти всегда дотационные.
— Покупатель мыслит коротко, а продукт живет долго.
— Главный риск — конфликт собственников и деградация объекта.
— Устойчивый проект = заранее просчитанная бизнес-модель и разделение функций.

Отличное обсуждение на @apartpro мыслей Константина, которое лишь подчеркивает одну мысль, о которой, когда запускались апартаменты, никто не подумал. Ну или подумал, но потом тихонько ее спрятал, чтобы не мешала продавать.

Итак, мы видим классический многособственнический конфликт интересов. При этом проблема, как и в любой «семье»: слова одинаковые, а смысл у каждого свой.

Когда все заходили в апарты, все хотели качественной инвестиции и денег. Но каждый хотел их для себя. Евгений — для себя, Олег — для себя, Константин — для себя. Это нормально. Но в итоге получилось, что все говорили одни слова, но имели в виду разное. Пока стройка шла, все было зашибись.

А вот когда спустя какое-то время от начала эксплуатации вдруг оказалось, что у всех всё разное, начались проблемы. Константину для того, чтобы отель нормально функционировал, нужен ресторан, который не нужен гостям отеля (например, там дорого и/или невкусно). Валентине все равно и на отель, и на ресторан, ее волнует, чтобы деньги капали каждый месяц и побольше (я не говорю, что это плохо, это нормальное желание). Олегу не нравится, как УК общается с инвесторами. А Константину некогда выстраивать модерацию, а денег на отдельного человека у него нет. Или жалко.

И таких 1000 человек. У каждого свой интерес. Да что далеко ходить — каждый состоит в чате жилого дома, и там всё то же самое.

А есть еще государство, которому по правилам нужен ресторан, нужно больше налогов, и на каждую жалобу надо реагировать.

Получается, мы собрали много людей, много мнений, стремлений и так далее. Так чего же мы хотели? Как говорится, «ежики кололись, но продолжали есть кактус». Теперь понятно, почему на Западе у гостиниц один или малое количество собственников-инвесторов? Вот...

Так что особый русский путь в отельном бизнесе не удался. А чем все закончится? А хрен его знает... Но если есть предположения — пишите.