📉 Петербург. Апарт-рынок: добро пожаловать в переполненный ад.
Смотрю на цифры — и картина складывается неприятная. Для инвесторов в апарты.
А теперь считаем.
На начало 2026 года в Петербурге работало 60 апарт-отелей на 9 тыс. номеров. Плюс 119 классических отелей на 15,8 тыс. номеров. Итого — около 25 тысяч мест размещения в качественном сегменте. В 2026 году к этому добавится более 10 тыс апартаментов из новых проектов — гигантов «Про.Молодость», ZOOM на Неве, AVENUE-APART Пулково, Well, Lider и ещё десяток поменьше.
Пусть половина не выйдет в управление сразу — приёмка, ремонт, обустройство. Пусть реально на рынок посуточной аренды в 2027 году выйдет 4–4,5 тысячи новых юнитов. Это плюс 15–18% к существующему качественному предложению. За один год.
Теперь про туристов.

По итогам 2025 года Петербург принял 12,4 млн туристов — рост на 7% к 2024-му и на 19% к докризисному 2019-му. Звучит оптимистично. Но здесь важна не абсолютная цифра, а структура и динамика. Темп прироста туристов в 2025 году заметно замедлился — в 2024-м прирост был 23%. То есть рост есть, но он тормозит.
Иностранный турпоток за январь–сентябрь 2025 года — 600 тысяч человек, плюс 5,2% год к году. Из дальнего зарубежья — больше половины из Китая. Цифра выглядит прилично — пока не сравниваешь с тем, что было. В 2019 году иностранцы составляли 47,2% от общего турпотока. Сейчас — около 7%. Вот и весь «возврат». Китайцы приехали. Но не в том количестве, на которое рассчитывали девелоперы, закладывая бизнес-планы в 2021–2022 годах. Европейский турист не вернулся. Его заменил внутренний — платёжеспособный, но уже объездивший всё, что хотел.

Рынок размещения: что есть и что будет.
Классифицированный номерной фонд сервисных апартаментов в Петербурге уже достиг 7,7 тыс. юнитов — почти втрое больше, чем в Москве (2,7 тыс.). Доля апарт-отелей в совокупном номерном фонде города составляет 31%, тогда как в Москве — всего 10%.
Петербург — мировая столица сервисных апартаментов. Это не комплимент. Это тяжелая и суровая едействительность
Операционка: красные огни уже мигают.
В 2025 году заполняемость апарт-отелей Петербурга снизилась с 80,2% до 73,9%. За девять месяцев 2025 года ADR вырос на 11,7% до 3 535 руб./сутки, но RevPAR прибавил лишь 4,2% — до 2 735 руб./сутки. Классика деградирующего рынка: тариф держим, объём теряем, реальная доходность отстаёт от инфляции.
Для сравнения — в 2024 году сегмент апарт-отелей показывал прирост 15–23%. В 2025-м — 4–12%. Вдвое меньше, и продолжает падать.
Но это доходы инвесторов. А Теперь о девелоперах – тех кто активно заманивал инвесторов в апартаментный рай (на самом деле ад).
Апартаменты строятся по схеме проектного финансирования с эскроу — так же, как жильё. Деньги покупателей лежат на счетах до ввода объекта. После сдачи эскроу раскрывается, и деньги уходят банку в погашение кредита. Механика проста: чем меньше продано — тем меньше денег на эскроу, тем дороже кредит, тем больше остаток долга после ввода.
В апартаментах это работает жёстче, чем в жилье. Льготной ипотеки нет — только рыночная. Покупатель либо заходит на собственные, либо рассрочки и прочие левые схемы.
По оценкам сейчас девелоперы продали лишь 50% площадей в строящихся апарт-объектах, которые должны сдать до конца года. Меньше половины — при том что объекты уже на финишной прямой. После ввода продавать ещё сложнее: инвестиционный аргумент «куплю дешевле на котловане» испаряется, а конкурировать приходится с тысячами уже работающих юнитов на рынке с падающей заполняемостью.
Инвесторы всё поняли. Раньше рынка.
Продажи апартаментов в Петербурге в феврале 2026 года — 57 штук. По всему городу. За месяц. Это не рынок — это некролог инвестиционного спроса. Санкт-Петербург: снижение 4 409 апартаментов за 2020 год до 2 369 апартаментов за 2025 год.

🗂 Часть вторая. Открываем проектные декларации.
Посмотрел продажи и цифры по эскроу — и стало очень грустно. Разбираю по порядку.
Апарт на Лиговском не трогаем — там продано 5 юнитов из 187 и своя сложная история. Отдельный разговор.
Well Московский — 13%, 48 из 364. Кредит 3,77 млрд — на эскроу 1,07 млрд. Покрытие 28%.
АВАНТ ФАБРИК — 21%, 70 из 332. Самый дорогой объект в выборке: средняя цена 571 тыс. руб./м². Собрали на эскроу 2,2 ярда. Побочный продукт AAG — не главный в экосистеме, а так, чтобы место закрыть. На этом фоне результат, честно говоря, норм.
Про.Молодость — 35%, 301 из 866. Печальный долгожитель группы PLG. Кредит 5,15 млрд — на эскроу 0,9 млрд, покрытие 17,5%. Если считать все способы продажи включая рассрочки — картина чуть лучше. Но всё равно холодно.
AVENUE-APART Пулково — 34%, 336 из 976. Цена в конце года прыгнула с 312 до 405 тыс. руб./м² — красиво на бумаге. Но кредит 8,01 млрд, на эскроу 2,02 млрд, покрытие 25%. Ещё один привет от многоходовой сделки по скупке активов подешевле. Активы купили. Долги возвращать придётся. По рыночной цене.
🔶 Середина — держатся.
Лайф Октябрьская — кредит 0,93 млрд, на эскроу 0,53 млрд, покрытие 57%. Небольшой объект, скромные цифры — но баланс приемлемый.
YES Приморский — 39%, 384 из 982. На эскроу 3,03 млрд из 5,66 млрд — покрытие 53,5%. Половина долга закрыта, проект живёт.
YES Лидер — 374 из 748 юнитов, 2,42 из 3,85 млрд — покрытие 62,9%. Держится уверенно.
ZOOM на Неве (2-я очередь) — кредит 7,50 млрд, на эскроу 4,98 млрд, покрытие 66,4%. Для проекта такого масштаба — результат рабочий. Самая низкая средняя цена в выборке — 189 тыс. руб./м² — своё дело сделала.
Про пиковскую Вольту я уже писал отдельно. Там своя история с декабрьскими 152 сделками и аффилированным покупателем.
🟢 Крепкие.
iD Политех — кредит 2,15 млрд, на эскроу 1,88 млрд, покрытие 87,7%. Тихо, без шума — и почти у финиша по деньгам.
Industrial Avenir (ПСК, пр. Стачек) — 60%, 459 из 763. Сдача — III квартал 2026 года, до финиша ещё есть время. Цена держалась весь год в диапазоне 218–227 тыс. руб./м² — без судорожных скачков и декабрьских «распродаж». Осенью пошли нормальные продажи: 24 сделки в октябре, 35 в ноябре. По машино-местам — тоже 59%. Консистентно.
По деньгам: кредит 2,75 млрд — на эскроу 2,49 млрд. Покрытие 90,8%. Как говорится, ещё несколько вёдер — и золотой ключик наш.
Итого по выборке.
Суммарный кредитный портфель по 13 объектам — около 68 ярдов. На эскроу — около 23 ярдов. Среднее покрытие — 44%.

Вердикт.
Петербургский рынок апарт-отелей входит в зону структурного перенасыщения (проще говоря в ЖОПУ). Туристический поток растёт медленнее предложения. Европейский турист не вернётся в обозримом горизонте. Китайский — приехал, но не в промышленных масштабах. На рынок с просевшей заполняемостью в 2027 году выйдут тысячи новых юнитов. Управляющие компании начнут демпинговать. ADR поползёт вниз.
💬 Хочу услышать тех, кто в теме. Управляющие компании, девелоперы, инвесторы с апартами в портфеле — что видите изнутри? Насколько реально то, что рисуют цифры? Есть ли сегменты или локации, которые держатся лучше рынка? Пишите в комментарии — разберём вместе.

или вот спешал Олег Воронин https://t.me/apartpro

Краткая картина мира с указанием на источники. 13 апреля. Читаем газеты за обедом.
🏗 На первичке Петербурга идёт не рост, а премиализация. «Деловой Петербург» считает: из 170 проектов новостроек в городе 55 — премиум и элит. Год назад таких было 43. Доля в продаваемых площадях — 27%. Мы идем по пути Москвы, где в городской черте уже не остается обычного жилья масс-маркет.
📉 На вторичке тихо, но не дёшево. «Ведомости Северо-Запад»: в январе–феврале в Петербурге заключили 9 090 договоров купли-продажи — на 6% меньше, чем год назад. При этом выбор сжался сильнее спроса: в экспозиции осталось 16,2 тыс. лотов (–22% за год), в Ленобласти — 5 600 квартир (–27%). Средний метр в городе — 272 тыс. руб. (+16%), в области — 143 тыс. руб. (+8%). Покупателей мало, выбора ещё меньше — поэтому цены вниз не идут.
💰 КВС выиграла закупку АО «ТЭК СПб» на проектирование и строительство теплосетей для ЖК «Дубровский» в Пушкинском районе. Начальная цена — 522,5 млн руб. , срок — до июня 2028 года. Источник: «Деловой Петербург».
🗂 В офисах не разгон, а дефицит. По данным «Делового Петербурга» со ссылкой на Maris, за I квартал в городе ввели один бизнес-центр — Inside, 4 514 кв. м арендопригодной площади. Годовой ввод спекулятивных офисов просел в 10 раз. По итогам 2026-го ожидается 71 тыс. кв. м — на 36% меньше, чем годом ранее. Спрос тоже просел — минус 17%, до 35 тыс. кв. м в первом квартале. Свободных площадей при этом стало больше: 209 тыс. кв. м против 173 тыс. кв. м год назад. Рынок не падает — он становится избирательным. Арендаторы осторожнее, нового предложения мало, крепче всего держится класс B.
📊 Стрит-ритейл центра немного отпускает. NSP: доля свободных помещений на Невском выросла с 3% до 4,8%, на Старо-Невском — с 8% до 13%. При этом на главном отрезке от Адмиралтейства до площади Восстания вакантно лишь 1,5%. С начала года на Невском открылось или анонсировано 16 точек, закрылось 23. Ставки — от 3 до 15 тыс. руб. за кв. м в месяц. Не разворот в пользу арендатора, но коррекция заметная: на второстепенных кусках главной улицы выбор появился.
И в конце —«Симэкс», поставщик оборудования Siemens, выкупил 1,5 тыс. кв. м в индустриальном парке «Киевское-95» в Пушкинском районе. Всё готовое предложение в сегменте по городу и области — 79,2 тыс. кв. м. В 2026-м анонсирован ввод ещё 93 тыс. кв. м. Деловая активность уходит из классических офисов и складов в гибридные форматы: меньше лишней площади, понятнее экономика.

Стасишин: «жёсткий контроль», силовой блок и никакой оценки Смольного

Выступление Никиты Стасишина в Петербурге — это уже не про поддержку рынка, а про его удержание от проблем.

Главный акцент — контроль и работа «на опережение» с застройщиками. Причём с прямым намёком на подключение силового ресурса:
«Коллеги делают просто феноменально с точки зрения эффективности нахождения тех или иных загашников, которые нужно достать…»

Перевод с чиновничьего: застройщиков будут «смотреть» глубже и жёстче, чтобы не допустить сбоев и банкротств.

При этом сам рынок, по сути, признан охлаждённым:
«Охлаждение, оно есть на всем рынке… охлаждение и потребительских кредитов, и ипотеки».

Итог — новая экономика проектов, где уже не разгонишь цену за счёт дешёвых денег:
«Цена квадратного метра немножко придёт в здравое состояние».

Параллельно Минстрой пытается переформатировать спрос через ипотеку — теперь ставка не только на доступность, но и на увеличение метража:
«Стимулирование покупки квартир больше площади».

Самый показательный момент — Петербург.
На прямой вопрос о рисках дефицита и работе города Стасишин фактически отказался отвечать:
«Спросите конкретный регион — расскажу. Но кроме того региона, о котором вы сначала сказали».

И это уже сигнал: федеральный центр не хочет публично брать на себя оценку Смольного.

Как Стасишин квартиру продавал
Никита Стасишин на Жилищном конгрессе рассказал историю, которая звучит как анекдот про рынок вторички — но это его личный опыт.
Он решил продать свою квартиру:
«Я решил продать квартиру, которая была оформлена на меня, я один собственник, никто не был прописан, обычная вторичка».
Дальше — стандартный процесс… до момента, пока не подключаются покупатели через посредников:
«От покупателя принесли список того, что я должен сделать…»
И тут начинается совсем не стандарт:
«И там было, извините, сдать анализ мочи на то, чтобы подтвердить, что я адекватный».
Реакция — без дипломатии:
«Я говорю: позовите, пожалуйста, будущих покупателей ко мне в кабинет, пусть посмотрят, кто продаёт квартиру».
История быстро вышла за рамки частного кейса и превратилась в вывод про рынок в целом:
«Нам нужно, конечно, регулировать риелторский рынок».
Потому что, по его словам, происходящее — уже не про отдельные перегибы:
«Подчас риелторы зарабатывают больше даже чем застройщики».
Вообщем рынок риелторов ждёт регулирование

Ещё из интересного Мария Орлова из А101 раскрыла сколько денег потратили на продвижение на выходе в Петербург и окрестности.

Рынок строящейся недвижимости в одной картинке по версии Авито

Еще из любопытного с форума — уже не с общей сцены, а с отдельных мероприятий.

Коммерческий директор КВС Анжелика Альшаева сказала вещь, на которую рынок, кажется, не очень смотрел. В Петербурге новостройки лучше продает ЦИАН. Авито по сделкам заметно слабее. По России — наоборот: там Авито чувствует себя куда бодрее.
Почему так — внятного ответа пока нет.
Первая версия лежит на поверхности: в Петербурге ЦИАН до сих пор воспринимается как более “квартирный” и более серьезный канал поиска. Не витрина “на все подряд”, а площадка, куда идут именно за недвижимостью. Особенно если речь не про массовый импульсный спрос, а про покупателя, который любит сначала посидеть, посравнивать, помучить себя выбором и только потом оставить заявку.
Авито в Петербурге, до сих пор несет на себе шлейф классифайда “про всё”: от дивана до гаража. И для новостроек это, видимо, работает хуже, чем в среднем по стране.
Вторая версия — структура самого предложения. Петербург все-таки рынок более агентский, более упакованный и местами более снобский. Здесь канал продаж — это не просто трафик, а еще вопрос привычки, воронки и того, где покупателю психологически комфортно искать квартиру за 10–15 млн.

Короче, петербургский покупатель, похоже, даже digital выбирает с легким налетом культурного высокомерия.

Цдс продолжает продавать активы

Бизнес-центр Apollo на пр. Добролюбова, 8 перешел в собственность ЗПИФ «Астра Капитал» под управлением «УК «Свиньин и Партнеры». Прежний владелец — ООО «Аполло» владельца застройщика ЦДС Михаила Медведева. Переход права собственности зарегистрирован в начале апреля.
Площадь бизнес-центра составляет 8353 м2. Несколько верхних этажей в нем занимает компания ЦДС, которая пока остаётся на объекте. Рыночная стоимость Apollo — порядка 1,9-2 млрд рублей.