Немного об ипотечном ажиотаже — опросил немного экспертов.
Если коротко: в банках сейчас тесно 🏦
Записаться на сделку становится всё сложнее, окна ловят заранее, а ощущение такое, что ипотеку внезапно решили брать все и сразу.
Максим Ельцов, генеральный директор агентства недвижимости «ПИА Недвижимость», описывает ситуацию так:
При этом, по его словам, растёт и число отказов:
«С лета, по мере того как ставка начала постепенно снижаться, увеличилось число людей, готовых рассматривать ипотеку. Но при этом большинство заёмщиков берут кредит на 20–30% стоимости квартиры, реже — до 40%».
После 10 декабря, как отмечает Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», ситуация стала ещё жёстче:
Скоринг стал строже даже для платёжеспособных клиентов:
«Чем больше первый взнос — тем больше шансов получить одобрение. По нашим оценкам, около 40% клиентов отказались от покупки именно из-за невозможности получить ипотечный кредит».
На стороне девелоперов структура сделок тоже меняется. Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», описывает картину так:
Зато растут альтернативы:
«В 2025 году вырос спрос на 100% оплату — сейчас это около 10%. Также достаточно высока доля сделок по программе трейд-ин — порядка 15%».
Если коротко: в банках сейчас тесно 🏦
Записаться на сделку становится всё сложнее, окна ловят заранее, а ощущение такое, что ипотеку внезапно решили брать все и сразу.
Максим Ельцов, генеральный директор агентства недвижимости «ПИА Недвижимость», описывает ситуацию так:
«Мы уже, наверное, недели три замечаем, что записаться в банки становится сложнее: приходится выбирать время, заранее планировать визит, и по ощущениям загрузка у банков высокая. При этом ключевой момент в том, что ставки сейчас очень сильно разнятся в зависимости от банка. Дифференциация на рынке, пожалуй, самая серьёзная за последнее время».
При этом, по его словам, растёт и число отказов:
«С лета, по мере того как ставка начала постепенно снижаться, увеличилось число людей, готовых рассматривать ипотеку. Но при этом большинство заёмщиков берут кредит на 20–30% стоимости квартиры, реже — до 40%».
После 10 декабря, как отмечает Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», ситуация стала ещё жёстче:
«Банки столкнулись с огромным потоком заявок, но главная проблема — не в скорости обработки, а в резком ужесточении требований к заёмщикам».
Скоринг стал строже даже для платёжеспособных клиентов:
«Чем больше первый взнос — тем больше шансов получить одобрение. По нашим оценкам, около 40% клиентов отказались от покупки именно из-за невозможности получить ипотечный кредит».
На стороне девелоперов структура сделок тоже меняется. Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», описывает картину так:
«Сегодня доля ипотечных сделок у нас составляет порядка 60%. Причём около 98% от этой доли — это именно семейная ипотека».
Зато растут альтернативы:
«В 2025 году вырос спрос на 100% оплату — сейчас это около 10%. Также достаточно высока доля сделок по программе трейд-ин — порядка 15%».
❤4
Кстати, будьте внимательны.
С 01.01.26 произойдёт изменение по размеру возмещения по льготным ипотечным программам.
Точные параметры пока не утверждены, из-за чего рынок живёт в режиме ожидания ⏸️
Именно поэтому только единичные банки сейчас готовы записывать клиентов на сделки в январе.
Большинство предпочитает подождать и посмотреть, какими будут новые условия.
При этом часть банков уже начала тихо корректировать требования. В первую очередь — по первоначальному взносу.
Если раньше по льготным программам ПВ стартовал от 20,01%, то теперь во многих случаях он начинается с 30,01% и выше.
Причём размер взноса всё чаще привязывают к наличию проектного финансирования у застройщика.
В итоге льготная ипотека постепенно перестаёт быть «одинаковой для всех» и становится:
— про конкретный банк
— про конкретный проект
— и про размер собственных денег на входе
С 01.01.26 произойдёт изменение по размеру возмещения по льготным ипотечным программам.
Точные параметры пока не утверждены, из-за чего рынок живёт в режиме ожидания ⏸️
Именно поэтому только единичные банки сейчас готовы записывать клиентов на сделки в январе.
Большинство предпочитает подождать и посмотреть, какими будут новые условия.
При этом часть банков уже начала тихо корректировать требования. В первую очередь — по первоначальному взносу.
Если раньше по льготным программам ПВ стартовал от 20,01%, то теперь во многих случаях он начинается с 30,01% и выше.
Причём размер взноса всё чаще привязывают к наличию проектного финансирования у застройщика.
В итоге льготная ипотека постепенно перестаёт быть «одинаковой для всех» и становится:
— про конкретный банк
— про конкретный проект
— и про размер собственных денег на входе
👀2🤝2
Зацепили прогнозы по декабрю — решил проверить, а много ли вообще было таких «удачных» месяцев.
И оказалось, что нет. Использовал данные @dataflat. Если смотреть на всю агломерацию, месяцев с действительно большими продажами за последние годы — считаные единицы.
Вот топ-5 самых сильных месяцев по количеству проданных ДДУ:
🏆 ТОП-5 по региону
— март 2022 — 9 642 квартиры
— сентябрь 2023 — 9 263
— декабрь 2021 — 9 157
— октябрь 2023 — 9 134
— апрель 2021 — 8 977
На этом фоне почти 9 тыс. потенциальных сделок в декабре выглядят уже не просто бодро, а вполне убедительно 📈
Это не «обычный хороший месяц», а уровень редких пиков.
Отдельно — Ленинградская область.
Там ситуация ещё интереснее.
По прогнозу, 3 565 сделок — это вообще рекорд за всё время наблюдений.
Вот как-то так… а вы говорите кризис-кризис… А оказывается БУМ
И оказалось, что нет. Использовал данные @dataflat. Если смотреть на всю агломерацию, месяцев с действительно большими продажами за последние годы — считаные единицы.
Вот топ-5 самых сильных месяцев по количеству проданных ДДУ:
🏆 ТОП-5 по региону
— март 2022 — 9 642 квартиры
— сентябрь 2023 — 9 263
— декабрь 2021 — 9 157
— октябрь 2023 — 9 134
— апрель 2021 — 8 977
На этом фоне почти 9 тыс. потенциальных сделок в декабре выглядят уже не просто бодро, а вполне убедительно 📈
Это не «обычный хороший месяц», а уровень редких пиков.
Отдельно — Ленинградская область.
Там ситуация ещё интереснее.
По прогнозу, 3 565 сделок — это вообще рекорд за всё время наблюдений.
Вот как-то так… а вы говорите кризис-кризис… А оказывается БУМ
😁2
Не… я понимаю, что в этих цифрах зашиты рассрочки.
Но даже если отнять условные 20%, получается около 7,2 тыс. квартир. А это всё равно более чем достойно.
Я выше писал про агломерацию в целом, а вот топ-5 самых успешных месяцев отдельно по Петербургу:
🏆 Петербург, ДДУ — топ-5 месяцев
— октябрь 2023 — 6 793 квартиры
— апрель 2021 — 6 746
— сентябрь 2023 — 6 652
— март 2022 — 6 644
— март 2021 — 6 580
P.S. Да, Claude считает лучше, чем ChatGPT 🤖
Дольше, спокойнее, ничего не забывает и почти не выделывается.
Но даже если отнять условные 20%, получается около 7,2 тыс. квартир. А это всё равно более чем достойно.
Я выше писал про агломерацию в целом, а вот топ-5 самых успешных месяцев отдельно по Петербургу:
🏆 Петербург, ДДУ — топ-5 месяцев
— октябрь 2023 — 6 793 квартиры
— апрель 2021 — 6 746
— сентябрь 2023 — 6 652
— март 2022 — 6 644
— март 2021 — 6 580
P.S. Да, Claude считает лучше, чем ChatGPT 🤖
Дольше, спокойнее, ничего не забывает и почти не выделывается.
❤6👍2
Про пики продаж
Евгения Иванова https://t.me/jivanova попросила разобраться, почему именно эти месяцы за последние пять лет оказались рекордными по продажам ДДУ.
Напряг память. Вспомнил и в очередной раз утвердился во мнении:
рынок недвижимости (причем по фиг - первичка, вторичка) — это вообще не рынок в классическом понимании.
Это истеричка. Психованная. Которая покупает не когда надо, а когда боится 😐
Теперь — по порядку. Точнее по пикам продаж https://t.me/SPbcorner/18
Март 2022 года — абсолютный рекорд
24 февраля началось то, что началось.
28 февраля ЦБ экстренно, за выходные, поднял ключевую ставку до 20%.
Рубль летел вниз.
Доллар — к сотне.
Люди массово снимали деньги с депозитов.
К началу марта покупатели стояли в очередях в офисах продаж. Не метафорически — реально стояли.
Застройщики закрывали сделки по ранее одобренным условиям ипотеки — пока банки не передумали.
Покупатели спешили зафиксировать цены до пересчёта.
Спасали деньги.
Фиксировали активы.
Бежали от неопределённости.
Тот самый случай: не то чтобы хотелось купить — просто всё остальное казалось ещё хуже.
Сентябрь и октябрь 2023 года — двойной удар - мобилизация
Плюс к этому 27 июля начинается новая волна ослабления рубля.
К 14 августа доллар — 101,75 ₽. За две недели — больше 10% девальвации 📉
Это пятое по глубине падение рубля за всю историю после дефолта 1998 года. Просто дайте этому осесть.
15 августа ЦБ экстренно поднимает ключевую ставку с 8,5% до 12% — сразу на 3,5 п.п.
15 сентября — до 13%.
27 октября — до 14%.
За три месяца ставка почти удваивается: с 7,5% до 14%.
Параллельно с 1 сентября увеличивают первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%.
Для квартиры за 10 млн — это плюс 500 тысяч рублей наличными. Прямо сейчас. На стол.
Активность покупателей в августе–сентябре выросла на 65%: звонки, просмотры, заявки.
Закрытых сделок — +18% к августу.
Доля ипотечных сделок в сентябре — 84%, из них 90% по льготным программам.
Декабрь и апрель 2021 года — золотая эра
Льготная ипотека 6,5–7%. Люди наконец-то поверили, что такая ипотека бывает, а застройщики посмотрев на людей начали подкручивать цены. И квартиры начали уходит
До 88% сделок — по госпрограмме.
Апрель и май — ажиотаж перед ожидаемым завершением программы.
Декабрь — традиционный пик года плюс страх, что с января льготы свернут.
8 977 квартир в апреле.
9 157 квартир в декабре.
Рынок работал не потому, что квартиры стали доступнее.
А потому, что покупатели боялись: завтра будет недоступнее.
За 2021 год цены выросли на 15–30% в зависимости от проекта.
Ипотека дешёвая, но квартира дорожает быстрее инфляции.
Классическая логика: купи сейчас, пока ещё можно взять «дёшево».
Хотя «дёшево» — понятие относительное, когда квадратный метр за год прибавляет четверть.
И в городе, и в области пики почти совпадают.
Это не локальные истории. Это общий нерв ⚡️
Итого. Любой пик продаж объясняется одним из двух сценариев:
— «бежим покупать, пока всё не пропало»
— «о, как стало зашибись, бежим покупать, пока краник с халявой не завернули»
Евгения Иванова https://t.me/jivanova попросила разобраться, почему именно эти месяцы за последние пять лет оказались рекордными по продажам ДДУ.
Напряг память. Вспомнил и в очередной раз утвердился во мнении:
рынок недвижимости (причем по фиг - первичка, вторичка) — это вообще не рынок в классическом понимании.
Это истеричка. Психованная. Которая покупает не когда надо, а когда боится 😐
Теперь — по порядку. Точнее по пикам продаж https://t.me/SPbcorner/18
Март 2022 года — абсолютный рекорд
24 февраля началось то, что началось.
28 февраля ЦБ экстренно, за выходные, поднял ключевую ставку до 20%.
Рубль летел вниз.
Доллар — к сотне.
Люди массово снимали деньги с депозитов.
К началу марта покупатели стояли в очередях в офисах продаж. Не метафорически — реально стояли.
Застройщики закрывали сделки по ранее одобренным условиям ипотеки — пока банки не передумали.
Покупатели спешили зафиксировать цены до пересчёта.
Спасали деньги.
Фиксировали активы.
Бежали от неопределённости.
Тот самый случай: не то чтобы хотелось купить — просто всё остальное казалось ещё хуже.
Сентябрь и октябрь 2023 года — двойной удар - мобилизация
Плюс к этому 27 июля начинается новая волна ослабления рубля.
К 14 августа доллар — 101,75 ₽. За две недели — больше 10% девальвации 📉
Это пятое по глубине падение рубля за всю историю после дефолта 1998 года. Просто дайте этому осесть.
15 августа ЦБ экстренно поднимает ключевую ставку с 8,5% до 12% — сразу на 3,5 п.п.
15 сентября — до 13%.
27 октября — до 14%.
За три месяца ставка почти удваивается: с 7,5% до 14%.
Параллельно с 1 сентября увеличивают первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%.
Для квартиры за 10 млн — это плюс 500 тысяч рублей наличными. Прямо сейчас. На стол.
Активность покупателей в августе–сентябре выросла на 65%: звонки, просмотры, заявки.
Закрытых сделок — +18% к августу.
Доля ипотечных сделок в сентябре — 84%, из них 90% по льготным программам.
Декабрь и апрель 2021 года — золотая эра
Льготная ипотека 6,5–7%. Люди наконец-то поверили, что такая ипотека бывает, а застройщики посмотрев на людей начали подкручивать цены. И квартиры начали уходит
До 88% сделок — по госпрограмме.
Апрель и май — ажиотаж перед ожидаемым завершением программы.
Декабрь — традиционный пик года плюс страх, что с января льготы свернут.
8 977 квартир в апреле.
9 157 квартир в декабре.
Рынок работал не потому, что квартиры стали доступнее.
А потому, что покупатели боялись: завтра будет недоступнее.
За 2021 год цены выросли на 15–30% в зависимости от проекта.
Ипотека дешёвая, но квартира дорожает быстрее инфляции.
Классическая логика: купи сейчас, пока ещё можно взять «дёшево».
Хотя «дёшево» — понятие относительное, когда квадратный метр за год прибавляет четверть.
И в городе, и в области пики почти совпадают.
Это не локальные истории. Это общий нерв ⚡️
Итого. Любой пик продаж объясняется одним из двух сценариев:
— «бежим покупать, пока всё не пропало»
— «о, как стало зашибись, бежим покупать, пока краник с халявой не завернули»
🔥6❤5👍4💯1
На прекрасном ресурсе ЕИСЖС есть прекрасная вкладка «Аналитика → Распроданность и стройготовность».
Если просто смотреть на общие цифры по рынку — они, конечно, прикольные. Но, честно говоря, скучные и неинтересные. Очередная «температура по больнице».
А вот если спуститься чуть ниже — там начинается настоящее. Оказывается, ЕИСЖС публикует распроданность и стройготовность по каждому застройщику отдельно. Это уже не «рынок в среднем». Это температура каждого «больного». Да ещё и с подписью врача (простите — ДОМ.РФ). Статистика официальная.
Успешные. Те, кто продаёт быстрее, чем строит.
🟢 Setl Group.
Здесь без комментариев, когда правильная давным-давно придуманная бизнес-модель может потянуть рынок в любом его состоянии. Setl Group и Петербургская Недвижимость — это круче всего. Никто не смог повторить.
Строит: 961 858 м2
Стройготовность: 36%
Распроданность: 69%
Продажи почти в 2 раза опережают стройку.
Дальше идут три мега-компании. Классический пример, как продукт и бренд вытягивают спрос ещё до активной стройки.
Когда продукт продаёт себя сам.
🟢 LEGENDA Intelligent Development (поклон Василию Геннадьевичу).
Хорошо купленные проекты, со своейсектой — группой преданных покупателей. И ценителей продукта.
Строит: 284 576 м2
Стройготовность: 13%
Распроданность: 21%
Ранняя стадия + уверенные продажи.
🟢 Группа RBI (низкий поклон Эдуарду Саульевичу).
Здесьне уже секта с группой преданных покупателей здесь скорее идолопоклонничество. Но что поделать — продукт того стоит. Если люди готовы платить за то, чтобы им показали объект, — это того стоит.
Строит: 189 843 м2
Стройготовность: 36%
Распроданность: 42%
Продажи идут быстрее физического выполнения.
🟢 ELEMENT (Виталий Юрьевич!!!!).
Он открыл для Петербурга новую эру продаж. Широко, с размахом — и работает. Да, большие проценты брокерам. Но работает же. Попытки повторить были, но не настолько успешны. Продать осенью прошлого года полпроекта (плюс-минус) за две недели —
Строит: 60 816 м2
Стройготовность: 31%
Распроданность: 41%
🟢 Последний в списке, но не последний по значимости. ЕвроИнвест Девелопмент.
Станислав Самвелович. Продажи на «Ригеле» — это фантастика. Правда, большая часть ушла из них в разные фонды. И теперь через них выходит на рынок (если интересно — потом дам расклад).
Строит: 44 932 м2
Стройготовность: 14%
Распроданность: 59%
С отличниками капиталистического производства разобрались.
Если просто смотреть на общие цифры по рынку — они, конечно, прикольные. Но, честно говоря, скучные и неинтересные. Очередная «температура по больнице».
А вот если спуститься чуть ниже — там начинается настоящее. Оказывается, ЕИСЖС публикует распроданность и стройготовность по каждому застройщику отдельно. Это уже не «рынок в среднем». Это температура каждого «больного». Да ещё и с подписью врача (простите — ДОМ.РФ). Статистика официальная.
Успешные. Те, кто продаёт быстрее, чем строит.
🟢 Setl Group.
Здесь без комментариев, когда правильная давным-давно придуманная бизнес-модель может потянуть рынок в любом его состоянии. Setl Group и Петербургская Недвижимость — это круче всего. Никто не смог повторить.
Строит: 961 858 м2
Стройготовность: 36%
Распроданность: 69%
Продажи почти в 2 раза опережают стройку.
Дальше идут три мега-компании. Классический пример, как продукт и бренд вытягивают спрос ещё до активной стройки.
Когда продукт продаёт себя сам.
🟢 LEGENDA Intelligent Development (поклон Василию Геннадьевичу).
Хорошо купленные проекты, со своей
Строит: 284 576 м2
Стройготовность: 13%
Распроданность: 21%
Ранняя стадия + уверенные продажи.
🟢 Группа RBI (низкий поклон Эдуарду Саульевичу).
Здесь
Строит: 189 843 м2
Стройготовность: 36%
Распроданность: 42%
Продажи идут быстрее физического выполнения.
🟢 ELEMENT (Виталий Юрьевич!!!!).
Он открыл для Петербурга новую эру продаж. Широко, с размахом — и работает. Да, большие проценты брокерам. Но работает же. Попытки повторить были, но не настолько успешны. Продать осенью прошлого года полпроекта (плюс-минус) за две недели —
Строит: 60 816 м2
Стройготовность: 31%
Распроданность: 41%
🟢 Последний в списке, но не последний по значимости. ЕвроИнвест Девелопмент.
Станислав Самвелович. Продажи на «Ригеле» — это фантастика. Правда, большая часть ушла из них в разные фонды. И теперь через них выходит на рынок (если интересно — потом дам расклад).
Строит: 44 932 м2
Стройготовность: 14%
Распроданность: 59%
С отличниками капиталистического производства разобрались.
👍5🔥5❤2
Погнали дальше.
Дальше у нас те, у кого всё просто хорошо. Сколько построено — столько и продано.
То есть вин-вин. Тютелька в тютельку.
🟢 КВС
Крепкий, понятный, системный девелопер. Причем во всех классах. От бизнеса до масс-маркета. Сергей Дмитриевич, Анжелика Игоревна. Что касается КВС то у меня отличная байка, которую я очень люблю. Первый проект на продажу Сергея Дмитриевича – «Gusi Лебеди» единственный проект, который вырос в цене два раза. Начинались продажи с 54 тыс. рублей за «квадрат», а закончились 120-130 тыс рублей. Ждем "Кресты" это была реально покупка года.
Строит: 264 368 м2
Стройготовность: 53%
Распроданность: 49%
Почти идеальный баланс. Продажи чуть-чуть отстают — но в пределах нормы. Так выглядит здоровый проект без перегрева.
🟢 ПИК
Федеральная машина, которая умеет работать по шаблону — и именно поэтому работает. Не люблю ПИК.
Строит: 227 967 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 51%
🟢 РСТИ
Идеальное совпадение. Несмотря на выведенные в ЖК «Гранат» и «Аурум», а также во второй очереди ЖК «Кинопарк» продажи в целом хороши. Даже не смотря на рассрочки.
Строит: 206 815 м2
Стройготовность: 30%
Распроданность: 30%
Ровно. Чётко. Как по линейке.
🟢 Самолёт
Не без напряжения, но в рамках допустимого.
Строит: 199 392 м2
Стройготовность: 59%
Распроданность: 51%
Да, продажи чуть медленнее стройки. Но пока — без критики.
Та самая зона «можно жить и работать».
🟢 AAG
Аккуратная экономика. И необычные проекты.
Строит: 42 055 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 47%
Дальше у нас те, у кого всё просто хорошо. Сколько построено — столько и продано.
То есть вин-вин. Тютелька в тютельку.
🟢 КВС
Крепкий, понятный, системный девелопер. Причем во всех классах. От бизнеса до масс-маркета. Сергей Дмитриевич, Анжелика Игоревна. Что касается КВС то у меня отличная байка, которую я очень люблю. Первый проект на продажу Сергея Дмитриевича – «Gusi Лебеди» единственный проект, который вырос в цене два раза. Начинались продажи с 54 тыс. рублей за «квадрат», а закончились 120-130 тыс рублей. Ждем "Кресты" это была реально покупка года.
Строит: 264 368 м2
Стройготовность: 53%
Распроданность: 49%
Почти идеальный баланс. Продажи чуть-чуть отстают — но в пределах нормы. Так выглядит здоровый проект без перегрева.
🟢 ПИК
Федеральная машина, которая умеет работать по шаблону — и именно поэтому работает. Не люблю ПИК.
Строит: 227 967 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 51%
🟢 РСТИ
Идеальное совпадение. Несмотря на выведенные в ЖК «Гранат» и «Аурум», а также во второй очереди ЖК «Кинопарк» продажи в целом хороши. Даже не смотря на рассрочки.
Строит: 206 815 м2
Стройготовность: 30%
Распроданность: 30%
Ровно. Чётко. Как по линейке.
🟢 Самолёт
Не без напряжения, но в рамках допустимого.
Строит: 199 392 м2
Стройготовность: 59%
Распроданность: 51%
Да, продажи чуть медленнее стройки. Но пока — без критики.
Та самая зона «можно жить и работать».
🟢 AAG
Аккуратная экономика. И необычные проекты.
Строит: 42 055 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 47%
❤4🔥4👍2
Областная прокуратура начала прессовать муниципальные КОТы.
После принятия федерального закона о КРТ многие муниципалитеты Ленобласти внезапно вспомнили святые нулевые — времена, когда землю под жильё можно было продавать направо и налево. Точнее, чаще налево.
Тогда на этом погорело удивительное количество глав муниципалитетов и волостей — особенно во Всеволожском и Выборгском районах. Потом лавочку прикрыли: землю без торгов запретили продавать, и жирная пора закончилась.
И тут — подарок с небес. Закон о КРТ.
Формально — торги есть.
По факту — как бы есть, но как бы нет.
Так на рынке и появились псевдо-КРТ.
Конкурс провели, победителя выбрали, на земле что-то построили, потом землю выкупили, нарезали и продали. Все довольны. Бумаги в порядке.
Но прокуратура решила: нет, так дело дальше не пойдёт ⚖️
Кейс Сертолово (А56-83886/2024) https://www.dp.ru/a/2025/12/24/prodazhu-30-zemelnih-uchastkov
🔹 Декабрь 2019 года
Муниципальное образование «Сертоловское городское поселение» заключает договор КОТ с ООО «Приозерное» (два учредителя: Джураев Сино Хасраткулович и Быков Алексей Фёдорович). Выручка компании с 2017 по 2022 год — 0 рублей.
Сразу видно: опытный игрок рынка 😐
В итоге ООО «Приозерное» получает под КОТ 9,8 га по Выборгскому шоссе. «Приозерное» было обязано на этой территории также построить и ввести в эксплуатацию объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и передать их в муниципалитет либо ресурсоснабжающим организациям. Но этого не сделало.
Зато есть следующий шаг — арендатор делит участок на десятки более мелких.
🔹 2022 год
На участках появляются «объекты» — коробки на сваях:
— без традиционного фундамента,
— без водоснабжения,
— без канализации,
— без инженерных сетей в принципе.
Тем не менее эти строения регистрируются как объекты капитального строительства.
Бумажно — всё чисто.
🔹 После регистрации ОКС
Включается льготный механизм выкупа земли.
На основании наличия «капстроительства» участки выкупаются без торгов — по цене 15% от кадастровой стоимости.
По оценке прокуратуры, их рыночная стоимость — около 600 млн рублей.
По факту участки продавались из расчёта 350 тыс. рублей за сотку,
хотя, как говорят эксперты, реальный ценник в этой локации — от 1 млн рублей за сотку.
Итог.
Областная прокуратура проводит проверку и делает вывод:
эти строения не имеют признаков объектов капитального строительства и не пригодны для проживания.
Прокуратура выходит в суд.
🔹 Решение суда (Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти)
Сделки признаны недействительными.
Регистрация прав на «объекты» подлежит отмене.
Земельные участки возвращаются в муниципальную собственность.
Часть эпизодов выделена в отдельные производства.
Материалы ушли в уголовную плоскость — с проверкой действий должностных лиц, согласований и регистрационных процедур.
И самый интересный момент 🤔
Уголовное дело возбуждено только в отношении Быкова Алексея Фёдоровича.
Как бы Сертоловский муниципалитет тут ни при чём.
Но посмотрим.
Но как факт — такое интерес повышает риски для покупателей земли в Ленобласти, как физических, так и юридических лиц. Схема мутная, и прокуратура может вернуть всё вспять. А прокуратура — это не Долина, от неё и в Верховном суде не отобьёшься.
После принятия федерального закона о КРТ многие муниципалитеты Ленобласти внезапно вспомнили святые нулевые — времена, когда землю под жильё можно было продавать направо и налево. Точнее, чаще налево.
Тогда на этом погорело удивительное количество глав муниципалитетов и волостей — особенно во Всеволожском и Выборгском районах. Потом лавочку прикрыли: землю без торгов запретили продавать, и жирная пора закончилась.
И тут — подарок с небес. Закон о КРТ.
Формально — торги есть.
По факту — как бы есть, но как бы нет.
Так на рынке и появились псевдо-КРТ.
Конкурс провели, победителя выбрали, на земле что-то построили, потом землю выкупили, нарезали и продали. Все довольны. Бумаги в порядке.
Но прокуратура решила: нет, так дело дальше не пойдёт ⚖️
Кейс Сертолово (А56-83886/2024) https://www.dp.ru/a/2025/12/24/prodazhu-30-zemelnih-uchastkov
🔹 Декабрь 2019 года
Муниципальное образование «Сертоловское городское поселение» заключает договор КОТ с ООО «Приозерное» (два учредителя: Джураев Сино Хасраткулович и Быков Алексей Фёдорович). Выручка компании с 2017 по 2022 год — 0 рублей.
Сразу видно: опытный игрок рынка 😐
В итоге ООО «Приозерное» получает под КОТ 9,8 га по Выборгскому шоссе. «Приозерное» было обязано на этой территории также построить и ввести в эксплуатацию объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и передать их в муниципалитет либо ресурсоснабжающим организациям. Но этого не сделало.
Зато есть следующий шаг — арендатор делит участок на десятки более мелких.
🔹 2022 год
На участках появляются «объекты» — коробки на сваях:
— без традиционного фундамента,
— без водоснабжения,
— без канализации,
— без инженерных сетей в принципе.
Тем не менее эти строения регистрируются как объекты капитального строительства.
Бумажно — всё чисто.
🔹 После регистрации ОКС
Включается льготный механизм выкупа земли.
На основании наличия «капстроительства» участки выкупаются без торгов — по цене 15% от кадастровой стоимости.
По оценке прокуратуры, их рыночная стоимость — около 600 млн рублей.
По факту участки продавались из расчёта 350 тыс. рублей за сотку,
хотя, как говорят эксперты, реальный ценник в этой локации — от 1 млн рублей за сотку.
Итог.
Областная прокуратура проводит проверку и делает вывод:
эти строения не имеют признаков объектов капитального строительства и не пригодны для проживания.
Прокуратура выходит в суд.
🔹 Решение суда (Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти)
Сделки признаны недействительными.
Регистрация прав на «объекты» подлежит отмене.
Земельные участки возвращаются в муниципальную собственность.
Часть эпизодов выделена в отдельные производства.
Материалы ушли в уголовную плоскость — с проверкой действий должностных лиц, согласований и регистрационных процедур.
И самый интересный момент 🤔
Уголовное дело возбуждено только в отношении Быкова Алексея Фёдоровича.
Как бы Сертоловский муниципалитет тут ни при чём.
Но посмотрим.
Но как факт — такое интерес повышает риски для покупателей земли в Ленобласти, как физических, так и юридических лиц. Схема мутная, и прокуратура может вернуть всё вспять. А прокуратура — это не Долина, от неё и в Верховном суде не отобьёшься.
dp.ru
Продажу 30 земельных участков в Сертолово признали недействительной
Прокуратура Ленинградской области успешно оспорила в суде продажу трёх десятков земельных участков, расположенных в Сертолово.
🥴6💯1
Почему это важно ⚠️
История с Сертолово — не экзотика и не единичный сбой. Это системный риск 🧩.
По данным комитета по строительству Ленинградской области, на сегодняшний день муниципалитетами уже заключены 18 договоров КОТ, в рамках которых потенциально можно построить почти 4 млн м² жилья. Это уже сопоставимо с годовым объёмом ввода крупного региона.
Именно поэтому к таким схемам сейчас и возник повышенный интерес у прокуратуры ⚖️.
Весной мы описывали классический пример подобного «КРТ» в массиве «Ручьи–2» в Кузьмоловском городском поселении. . Когда увидели торги и их условия мы простоохуели удивились. https://www.dp.ru/a/2025/03/03/odni-v-chistom-pole-v-lenoblasti
площадь — почти 60 га,
заявленный объём инвестиций — более 70 млрд рублей,
потенциальная застройка — 400 тыс м2 жилья.
Разрешена застройка многоквартирными домами высотой до 21 этажа, с объектами социнфраструктуры, инженерией и благоустройством. Без конкретики.
Условия торгов предполагали инвестиции не менее 70,8 млрд рублей и срок реализации не более 15 лет. Конкретные расчёты инвесторов не публиковались.
Начальная цена — 150 млн рублей.
На торги подали одну заявку. Торги признали несостоявшимися, но единственный участник получил право заключить договор.
Этот участник — ООО «Специализированный застройщик „Солнечный город“». В апреле видимо поняли, что аллюзии с Носовым работают не плюс проекту и переименовались в "Город Солнца". Компания, согласно данным «Контур.Фокус», была создана за две недели до окончания приёма заявок. Её учредители — Татьяна Гоголь (50%), Александр Рязанов (24,5%), Мераб Худоев (24,5% ). Александр Рязанов и Мераб Худоев — владельцы ООО "Специализированный застройщик “Бизнес Мост”", которое с 2023 года строит жилой комплекс "Лето" на Петровском бульваре в Буграх.
Позже, на ПМЭФ, появилась конкретика 📊. Было заявлено:
660 тыс. м² жилья,
80 тыс. м² общественных пространств,
две школы, пять детских садов, поликлиника, ФОК и парк площадью 4 га.
Теперь — арифметика.
150 млн рублей, разделённые на 660 тыс. м² жилья, дают 227 рублей за квадратный метр входа в проект КРТ.
Хорошо, добавим социальную нагрузку.
При населении порядка 17 тыс. человек это около 1 870 мест в школах, 1 547 мест в детских садах и поликлиника примерно на 5 800 посещений. Даже если заложить 5 млрд рублей на образование и 3 млрд рублей на медицину, совокупная нагрузка составит около 12 тыс. рублей на квадратный метр.
Даже при консервативной цене реализации жилья 150–160 тыс. рублей за м² потенциальная прибыль проекта — порядка 31 млрд рублей к 2038 году 💰.
И здесь возникает ключевой вопрос:
а кто и как будет этот проект реализовывать?
Смею предположить, что девелоперская модель здесь может быть иной:
довести градостроительную документацию (подготовка документов и так далее 150-200 млн. Чисто тех составляющая . Ну и согласования … Затраты млрд вполне может быть)
получить «юридически чистый» КРТ
и перепродать проект — условно по 20 тыс. рублей за м² (без учёта социалки).
660 тыс. м² × 20 тыс. рублей — это 13 млрд рублей.
Даже если вычесть расходы на документацию и сопровождение — экономика выглядит более чем убедительно.
Вот такие у нас КРТы 🚨.
История с Сертолово — не экзотика и не единичный сбой. Это системный риск 🧩.
По данным комитета по строительству Ленинградской области, на сегодняшний день муниципалитетами уже заключены 18 договоров КОТ, в рамках которых потенциально можно построить почти 4 млн м² жилья. Это уже сопоставимо с годовым объёмом ввода крупного региона.
Именно поэтому к таким схемам сейчас и возник повышенный интерес у прокуратуры ⚖️.
Весной мы описывали классический пример подобного «КРТ» в массиве «Ручьи–2» в Кузьмоловском городском поселении. . Когда увидели торги и их условия мы просто
площадь — почти 60 га,
заявленный объём инвестиций — более 70 млрд рублей,
потенциальная застройка — 400 тыс м2 жилья.
Разрешена застройка многоквартирными домами высотой до 21 этажа, с объектами социнфраструктуры, инженерией и благоустройством. Без конкретики.
Условия торгов предполагали инвестиции не менее 70,8 млрд рублей и срок реализации не более 15 лет. Конкретные расчёты инвесторов не публиковались.
Начальная цена — 150 млн рублей.
На торги подали одну заявку. Торги признали несостоявшимися, но единственный участник получил право заключить договор.
Этот участник — ООО «Специализированный застройщик „Солнечный город“». В апреле видимо поняли, что аллюзии с Носовым работают не плюс проекту и переименовались в "Город Солнца". Компания, согласно данным «Контур.Фокус», была создана за две недели до окончания приёма заявок. Её учредители — Татьяна Гоголь (50%), Александр Рязанов (24,5%), Мераб Худоев (24,5% ). Александр Рязанов и Мераб Худоев — владельцы ООО "Специализированный застройщик “Бизнес Мост”", которое с 2023 года строит жилой комплекс "Лето" на Петровском бульваре в Буграх.
Позже, на ПМЭФ, появилась конкретика 📊. Было заявлено:
660 тыс. м² жилья,
80 тыс. м² общественных пространств,
две школы, пять детских садов, поликлиника, ФОК и парк площадью 4 га.
Теперь — арифметика.
150 млн рублей, разделённые на 660 тыс. м² жилья, дают 227 рублей за квадратный метр входа в проект КРТ.
Хорошо, добавим социальную нагрузку.
При населении порядка 17 тыс. человек это около 1 870 мест в школах, 1 547 мест в детских садах и поликлиника примерно на 5 800 посещений. Даже если заложить 5 млрд рублей на образование и 3 млрд рублей на медицину, совокупная нагрузка составит около 12 тыс. рублей на квадратный метр.
Даже при консервативной цене реализации жилья 150–160 тыс. рублей за м² потенциальная прибыль проекта — порядка 31 млрд рублей к 2038 году 💰.
И здесь возникает ключевой вопрос:
а кто и как будет этот проект реализовывать?
Смею предположить, что девелоперская модель здесь может быть иной:
довести градостроительную документацию (подготовка документов и так далее 150-200 млн. Чисто тех составляющая . Ну и согласования … Затраты млрд вполне может быть)
получить «юридически чистый» КРТ
и перепродать проект — условно по 20 тыс. рублей за м² (без учёта социалки).
660 тыс. м² × 20 тыс. рублей — это 13 млрд рублей.
Даже если вычесть расходы на документацию и сопровождение — экономика выглядит более чем убедительно.
Вот такие у нас КРТы 🚨.
dp.ru
Одни в чистом поле: в Ленобласти построят новый мини–город
В Ленобласти готовится к запуску крупнейший в регионе проект КРТ стоимостью более 70 млрд рублей и площадью почти 60 га.
👀3❤2🔥1
Вчера в области прошло последнее заседание градостроительного совета в этом году https://www.dp.ru/a/2025/12/26/gradsovet-lenoblasti-odobril.
На нём рассматривались и были приняты (хотя и не без скрипа) три концепции развития территорий — в Агалатово, Малом Верево и Приозерск. 🏗
Самый интересный проект — это застройка 21 га на берегу Вуокса в Приозерске. 🌊
Инвестор неизвестен.
Но, как подозревают некоторые участники рынка, он связан с банком «Россия» и Ковальчуками (но это не точно).
Сколько денег потребуется — тоже не понятно, но, думаю, не меньше 8 ярдов. 💰
Что будет на излучине Вуоксы:
46 тыс. м² застройки.
Жилая часть составляет порядка 25,7 тыс. м², расчётное население — 824 человека.
— среднеэтажные многоквартирные дома высотой 4–5 этажей (около 37 тыс. м² общей площади, расчётное население — 764 человека);
— индивидуальная жилая застройка высотой 1 этаж (около 2 тыс. м², порядка 60 жителей).
Помимо жилья, в проект заложен значительный туристический и рекреационный блок:
гостиница на 70 номеров с рестораном, а также объекты коммерческой инфраструктуры.
Жилой квартал с курортной функцией — с мариной и SPA, мариной, эллингом для катеров.
Инфраструктурная часть включает встроенный детский сад на 50 мест, инженерные сооружения, улично-дорожную сеть, пешеходный мост и организацию общественного транспорта.
Выглядит очень мило…
Осталось понять окончательный ценник и будет ли проект выведен в продажу.
Если интересно, то альбом в комментариях
Об остальных проектах — ниже.
На нём рассматривались и были приняты (хотя и не без скрипа) три концепции развития территорий — в Агалатово, Малом Верево и Приозерск. 🏗
Самый интересный проект — это застройка 21 га на берегу Вуокса в Приозерске. 🌊
Инвестор неизвестен.
Но, как подозревают некоторые участники рынка, он связан с банком «Россия» и Ковальчуками (но это не точно).
Сколько денег потребуется — тоже не понятно, но, думаю, не меньше 8 ярдов. 💰
Что будет на излучине Вуоксы:
46 тыс. м² застройки.
Жилая часть составляет порядка 25,7 тыс. м², расчётное население — 824 человека.
— среднеэтажные многоквартирные дома высотой 4–5 этажей (около 37 тыс. м² общей площади, расчётное население — 764 человека);
— индивидуальная жилая застройка высотой 1 этаж (около 2 тыс. м², порядка 60 жителей).
Помимо жилья, в проект заложен значительный туристический и рекреационный блок:
гостиница на 70 номеров с рестораном, а также объекты коммерческой инфраструктуры.
Жилой квартал с курортной функцией — с мариной и SPA, мариной, эллингом для катеров.
Инфраструктурная часть включает встроенный детский сад на 50 мест, инженерные сооружения, улично-дорожную сеть, пешеходный мост и организацию общественного транспорта.
Выглядит очень мило…
Осталось понять окончательный ценник и будет ли проект выведен в продажу.
Если интересно, то альбом в комментариях
Об остальных проектах — ниже.
❤5
Следующий проект — странная попытка «Алгоритм Девелопмент» в Малом Верево. То ли он хотят посоревноваться с городом-спутником Южный, то ли аккуратно сесть ему на хвост: транспорт, инфраструктура, ИТМО Хайпарк 🚆
Что из этого выйдет — покажет время. По цене конкурировать с Южным проект точно не сможет.
Коротко о параметрах.
Восточная часть деревни Малое Верево уходит в КРТ 🏗
— площадь территории — 28,42 га
— предельная площадь жилья — 232,3 тыс. м²
— поэтапная реализация (4 этапа)
— расчётное население — 4 738 человек
— застройка до 8 этажей + согласованная 12-этажная доминанта
Объем инвестиций по прикидкам 27 млрд рублей.
По плотности и населению — формат небольших городских кварталов Ленобласти. Социалка заложена сразу: школа, детский сад, встроенная коммерция.
Про девелопера.
«Алгоритм Девелопмент» работает с 2015 года. Состав акционеров сплошь экс-игроки футбольного «Зенита» Структура владения: 34% — Виктор Файзулин, по 33% — Кирилл Рудаков и Олег Самсонов.
Что из этого выйдет — покажет время. По цене конкурировать с Южным проект точно не сможет.
Коротко о параметрах.
Восточная часть деревни Малое Верево уходит в КРТ 🏗
— площадь территории — 28,42 га
— предельная площадь жилья — 232,3 тыс. м²
— поэтапная реализация (4 этапа)
— расчётное население — 4 738 человек
— застройка до 8 этажей + согласованная 12-этажная доминанта
Объем инвестиций по прикидкам 27 млрд рублей.
По плотности и населению — формат небольших городских кварталов Ленобласти. Социалка заложена сразу: школа, детский сад, встроенная коммерция.
Про девелопера.
«Алгоритм Девелопмент» работает с 2015 года. Состав акционеров сплошь экс-игроки футбольного «Зенита» Структура владения: 34% — Виктор Файзулин, по 33% — Кирилл Рудаков и Олег Самсонов.
👍2
Ну и наконец — старики идут в бой ⚔️. Последний проект (хотя он рассматривался первым) — проект изменений в генеральный план муниципального образования «Агалатовское сельское поселение» Всеволожского района Ленобласти.
Главная часть проекта — КРТ центральной части деревни Касимово с размещением многоквартирной жилой застройки, ИЖС и объектов социальной инфраструктуры, включая дом культуры, две дошкольные образовательные организации, общеобразовательную школу и объект спортивного назначения 🏫. Также предполагается развитие зоны light industrial 🏗.
Под ИЖС и жильё — 60 га (из них половина будет предусмотрена для участников СВО). Под light industrial — 53 га.
Согласно технико-экономическим показателям проекта, общая площадь жилой застройки составит 417 тыс. м2. Расчётная численность населения — 8324 человека. При этом плотность населения превышает 19 тыс. человек на 1 км2, что характерно для городской, а не сельской застройки.
Проектными предложениями предусмотрено строительство одной школы вместимостью 1000 мест и двух детских образовательных организаций на 65 мест каждая.
Отдельным блоком в документации приведён расчёт занятости населения. Общая площадь производственных и складских объектов превышает 256 тыс. м2, расчётное количество рабочих мест — 1426.
Но главная фича — как оказалось, это то, кто движитель проекта и основной владелец земли. Им оказался весьма бодрый Александр Беляков 🧓. Экс-заместитель председателя Леноблсовета. Экс (в 1991 году) глава администрации Ленинградской области. Предлагал предоставить Ленинградской области права республики и объединить Ленсовет и Леноблсовет. Но не случилось. Депутат Совета Федерации 1-го и 2-го созывов (1993–1996, 1996). Кандидат в мэры Петербурга (1996 — проиграл Яковлеву) и губернаторы Ленобласти (проиграл Густову). И так далее и тому подобное.
Градостроительный совет согласовал проект с учётом рекомендаций 🧭. Первое — уточнить функциональное зонирование, в том числе зоны жилой застройки, рекреации и производственных территорий. Второе — детализировать решения по инженерному обеспечению и объектам коммунальной инфраструктуры. Третье — уточнить улично-дорожные связи, параметры подключения к региональной сети, безопасность движения и пропускную способность узлов.
P. S.
пишут мне из ЛО
Главная часть проекта — КРТ центральной части деревни Касимово с размещением многоквартирной жилой застройки, ИЖС и объектов социальной инфраструктуры, включая дом культуры, две дошкольные образовательные организации, общеобразовательную школу и объект спортивного назначения 🏫. Также предполагается развитие зоны light industrial 🏗.
Под ИЖС и жильё — 60 га (из них половина будет предусмотрена для участников СВО). Под light industrial — 53 га.
Согласно технико-экономическим показателям проекта, общая площадь жилой застройки составит 417 тыс. м2. Расчётная численность населения — 8324 человека. При этом плотность населения превышает 19 тыс. человек на 1 км2, что характерно для городской, а не сельской застройки.
Проектными предложениями предусмотрено строительство одной школы вместимостью 1000 мест и двух детских образовательных организаций на 65 мест каждая.
Отдельным блоком в документации приведён расчёт занятости населения. Общая площадь производственных и складских объектов превышает 256 тыс. м2, расчётное количество рабочих мест — 1426.
Но главная фича — как оказалось, это то, кто движитель проекта и основной владелец земли. Им оказался весьма бодрый Александр Беляков 🧓. Экс-заместитель председателя Леноблсовета. Экс (в 1991 году) глава администрации Ленинградской области. Предлагал предоставить Ленинградской области права республики и объединить Ленсовет и Леноблсовет. Но не случилось. Депутат Совета Федерации 1-го и 2-го созывов (1993–1996, 1996). Кандидат в мэры Петербурга (1996 — проиграл Яковлеву) и губернаторы Ленобласти (проиграл Густову). И так далее и тому подобное.
Обещал создать в Касимово, в зоне light industrial, межрегиональную товарно-сырьевую биржу/базар. А те, кто будут там работать, будут жить рядом. И вообще — «хватит кормить город налогами жителей области». В целом как-то так. Но бодро и весело.
Градостроительный совет согласовал проект с учётом рекомендаций 🧭. Первое — уточнить функциональное зонирование, в том числе зоны жилой застройки, рекреации и производственных территорий. Второе — детализировать решения по инженерному обеспечению и объектам коммунальной инфраструктуры. Третье — уточнить улично-дорожные связи, параметры подключения к региональной сети, безопасность движения и пропускную способность узлов.
P. S.
На уровне Правительства Ленинградской области этот КРТ не рассматривался.
пишут мне из ЛО
Про ЕИСЖС: стройготовность и распроданность продолжаем.
С отличниками разобрались. С теми, у кого «всё просто хорошо», — тоже.
Впрочем, опять же, всю группу можно разбить на два лагеря. Вот те, у которых ещё всё «ничего».
🟡 ПСК
Здесь два новых проекта. Оба дорогих и на Васильевском острове.
Строит: 277 251 м2
Стройготовность: 41%
Распроданность: 33%
🟡 Самолёт
Продажи чуть медленнее стройки. Но в допустимой зоне.
Строит: 199 392 м2
Стройготовность: 59%
Распроданность: 51%
🟡 ТРЕСТ
Строит: 114 439 м2
Стройготовность: 49%
Распроданность: 34%
🟡 Лидер Групп
Не хочу комментировать.
Строит: 262 552 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 43%
В принципе, в этой группе распроданность лишь чуть хуже, чем готовность.
А теперь — «сложная» группа.
🟡 ЛСР
Крупнейший портфель после Setl. Но цифры холодные, как и продажи.
Строит: 684 389 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 35%
Продажи почти в два раза отстают от замоноличенных денег. Да — два новых проекта. Да — наверное, в Охте уже никто покупать не хочет. Впрочем, ничего страшного: можно продать Ржевку.
https://www.dp.ru/a/2025/10/27/lsr-vistavila-na-prodazhu-zemlju
🟡 ФСК
Здесь напряжение ощущается сильнее. Так же, как у ЛСР. Поэтому идут продажи проектов, чтобы закрыть бреши в бюджете. Смотрите выше.
Строит: 141 508 м2
Стройготовность: 43%
Распроданность: 28%
Разрыв уже заметный. И это та стадия, где проект либо «оживает», либо начинает давить на экономику.
🟡 GloraX
Парголово, видимо, не очень оправдало ожидания. Попытка сделать качественный проект не в лучшей локации.
Строит: 110 193 м2
Стройготовность: 55%
Распроданность: 33%
🟡 БФА-Девелопмент
Тоже ближе к красной зоне.
Строит: 56 115 м2
Стройготовность: 62%
Распроданность: 32%
Чего можно ждать от это группы в "красно-желтых купальниках" — скидок и рассрочек, чтобы хоть как-то стимулировать продажи. А то злые банки посмотрят в ковенанты и сделают «бо-бо».
С отличниками разобрались. С теми, у кого «всё просто хорошо», — тоже.
Теперь — самая «жёлтая зона».
— деньги в бетон закопаны,
— а покупатель продолжает думать и не несётся с толстым кошельком и/или с ипотекой покупать «метры».
Впрочем, опять же, всю группу можно разбить на два лагеря. Вот те, у которых ещё всё «ничего».
🟡 ПСК
Здесь два новых проекта. Оба дорогих и на Васильевском острове.
Строит: 277 251 м2
Стройготовность: 41%
Распроданность: 33%
🟡 Самолёт
Продажи чуть медленнее стройки. Но в допустимой зоне.
Строит: 199 392 м2
Стройготовность: 59%
Распроданность: 51%
🟡 ТРЕСТ
Строит: 114 439 м2
Стройготовность: 49%
Распроданность: 34%
🟡 Лидер Групп
Не хочу комментировать.
Строит: 262 552 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 43%
В принципе, в этой группе распроданность лишь чуть хуже, чем готовность.
А теперь — «сложная» группа.
🟡 ЛСР
Крупнейший портфель после Setl. Но цифры холодные, как и продажи.
Строит: 684 389 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 35%
Продажи почти в два раза отстают от замоноличенных денег. Да — два новых проекта. Да — наверное, в Охте уже никто покупать не хочет. Впрочем, ничего страшного: можно продать Ржевку.
https://www.dp.ru/a/2025/10/27/lsr-vistavila-na-prodazhu-zemlju
🟡 ФСК
Здесь напряжение ощущается сильнее. Так же, как у ЛСР. Поэтому идут продажи проектов, чтобы закрыть бреши в бюджете. Смотрите выше.
Строит: 141 508 м2
Стройготовность: 43%
Распроданность: 28%
Разрыв уже заметный. И это та стадия, где проект либо «оживает», либо начинает давить на экономику.
🟡 GloraX
Парголово, видимо, не очень оправдало ожидания. Попытка сделать качественный проект не в лучшей локации.
Строит: 110 193 м2
Стройготовность: 55%
Распроданность: 33%
🟡 БФА-Девелопмент
Тоже ближе к красной зоне.
Строит: 56 115 м2
Стройготовность: 62%
Распроданность: 32%
Чего можно ждать от это группы в "красно-желтых купальниках" — скидок и рассрочек, чтобы хоть как-то стимулировать продажи. А то злые банки посмотрят в ковенанты и сделают «бо-бо».
dp.ru
ЛСР выставила на продажу землю под жильё на Ржевке
Группа ЛСР выставила на продажу 17,9 га земли в своём единственном проекте на территории Ленобласти.
👍1
Лирический пятничный пост. Почему-то про это захотелось написать.
Почему Павел Никифоров эпизодически (да ладно, часто) пишет злобные тексты и пытается искупать отдельные компании и проекты в говне 😈
Причины на самом деле три.
Первая — мне врут и пытаются наебать. ⚠️
Самый простой вариант: «да у нас с продажами всё заебись, мы крутые и проект супер».
Ну как не поверить хорошему человеку?
А потом ты залезаешь в отчётность — ой, бля.
А там конь не валялся. Продано не полобъекта, а всего 10%.
И ты понимаешь: тебя хотели поиметь. Зачем — понятно. Чтобы получить очередной плюсик в KPI 📊
Отдельный жанр — когда пытаются обмануть не пиарщики, а директора-застройщики.
Зашибись.
Я про твой участок, который ты купил на аукционе год назад за условные 100 рублей за метр улучшений, сам писал.
Я знаю, почём ты продаёшь.
Я примерно представляю, сколько и кому ты занёс, чтобы тебе проект согласовали.
В конце концов, я знаю себестоимость.
И если у тебя не стены из золота, а кнопки лифта не бриллиантовые — ты в шоколаде 🍫
Причём в швейцарском. И купаешься в нём.
Скажи честно. Я пойму.
И большинство моих коллег тоже поймут.
Если не хочешь, чтобы об этом написали — так и скажи.
Второй аспект — присылают вместо комментария рекламу или тупо написанный ИИ-комментарий. 🤖
Любимый пример коллеги прилагается:
Заебись, а я, значит, приехал из деревни и не знаю.
Почему это плохо.
Мы (ну, большая часть журналистов — за всех не буду говорить) пишем не потому, что нам нравится и нам за это платят деньги (хотя и это тоже).
А потому, что хотим объяснить людям, что и почему происходит 🧠
Мнения экспертов нам в этом помогают.
Вы что думаете — я не могу подсчитать объём инвестиций в проект?
Или оценить стоимость здания? Да легко. По трём методикам.
Но нам нужны эксперты, чтобы они рассказывали про те тренды, которые мы, возможно, не видим.
Кроме того, одна голова хорошо, а три — змей Горыныч.
Так и получаются хорошие материалы, которые вам же интересно читать.
Если вы будете присылать хуйню — читать станет неинтересно.
Условно одну-две хуини в месяц-квартал мы простим. Но не чаще.
Дальше — не будем обращаться и начнём писать гадости ✍️
Третья причина — мы знаем новость, но нас просят о ней не писать. 🕳
А потом — бац — и её по каким-то причинам слили конкурентам.
Ну так получилось.
Хорошо — позвони, предупреди. Так бывает.
Но если не предупредил — готовься.
«Проклятая баня Распутина» будет преследовать тебя в каждом материале.
И уж поверьте, найти говно в любой новости — это просто.
Могу поспорить. Приз — бутылка коньяка 🥃
Подытоживая.
Простое правило:
#ДеловойПетербург #колонка #недвижимость #застройщики #вранье #пиар #честно #закулисье #правила_игры #бизнес
Причины на самом деле три.
Первая — мне врут и пытаются наебать. ⚠️
Самый простой вариант: «да у нас с продажами всё заебись, мы крутые и проект супер».
Ну как не поверить хорошему человеку?
А потом ты залезаешь в отчётность — ой, бля.
А там конь не валялся. Продано не полобъекта, а всего 10%.
И ты понимаешь: тебя хотели поиметь. Зачем — понятно. Чтобы получить очередной плюсик в KPI 📊
Отдельный жанр — когда пытаются обмануть не пиарщики, а директора-застройщики.
«Маржа у меня маленькая. Держимся из последних сил, работаем в убыток».
Зашибись.
Я про твой участок, который ты купил на аукционе год назад за условные 100 рублей за метр улучшений, сам писал.
Я знаю, почём ты продаёшь.
Я примерно представляю, сколько и кому ты занёс, чтобы тебе проект согласовали.
В конце концов, я знаю себестоимость.
И если у тебя не стены из золота, а кнопки лифта не бриллиантовые — ты в шоколаде 🍫
Причём в швейцарском. И купаешься в нём.
Скажи честно. Я пойму.
И большинство моих коллег тоже поймут.
Если не хочешь, чтобы об этом написали — так и скажи.
Второй аспект — присылают вместо комментария рекламу или тупо написанный ИИ-комментарий. 🤖
Любимый пример коллеги прилагается:
«Гостиный двор — это большой и интересный магазин в центре Петербурга».
Заебись, а я, значит, приехал из деревни и не знаю.
Почему это плохо.
Мы (ну, большая часть журналистов — за всех не буду говорить) пишем не потому, что нам нравится и нам за это платят деньги (хотя и это тоже).
А потому, что хотим объяснить людям, что и почему происходит 🧠
Мнения экспертов нам в этом помогают.
Вы что думаете — я не могу подсчитать объём инвестиций в проект?
Или оценить стоимость здания? Да легко. По трём методикам.
Но нам нужны эксперты, чтобы они рассказывали про те тренды, которые мы, возможно, не видим.
Кроме того, одна голова хорошо, а три — змей Горыныч.
Так и получаются хорошие материалы, которые вам же интересно читать.
Если вы будете присылать хуйню — читать станет неинтересно.
Условно одну-две хуини в месяц-квартал мы простим. Но не чаще.
Дальше — не будем обращаться и начнём писать гадости ✍️
Третья причина — мы знаем новость, но нас просят о ней не писать. 🕳
А потом — бац — и её по каким-то причинам слили конкурентам.
Ну так получилось.
Хорошо — позвони, предупреди. Так бывает.
Но если не предупредил — готовься.
«Проклятая баня Распутина» будет преследовать тебя в каждом материале.
И уж поверьте, найти говно в любой новости — это просто.
Могу поспорить. Приз — бутылка коньяка 🥃
Подытоживая.
Простое правило:
не делай человеку (журналисту) того, чего бы ты не хотел, чтобы сделали тебе.
#ДеловойПетербург #колонка #недвижимость #застройщики #вранье #пиар #честно #закулисье #правила_игры #бизнес
🔥7❤6👍4👏4
Четвёртая причина — обратная связь.
Пока пишешь хорошо, аккуратно и по уму — реакции ноль.
Тишина.
Ни тебе комментариев, ни звонков, ни писем.
Зато стоит написать плохо — отличная реакция.
Зильберт главному редактору позвонит или напишет 📞
Или из рекламы прибегут — с глазами, как у раненой косули.
«Только не пиши».
И вот тут происходит важное.
Я человек простой, как обезьяна 🐒
Вижу банан — жму на красную кнопку 🔴
Рынок, к слову, устроен ровно так же.
Пока всё гладко — всем пофиг.
Как только больно — начинается диалог.
Так что да.
Иногда злобные тексты — это не про злость.
Это про то, что иначе вас просто не слышно.
Пока пишешь хорошо, аккуратно и по уму — реакции ноль.
Тишина.
Ни тебе комментариев, ни звонков, ни писем.
Зато стоит написать плохо — отличная реакция.
Зильберт главному редактору позвонит или напишет 📞
Или из рекламы прибегут — с глазами, как у раненой косули.
«Только не пиши».
И вот тут происходит важное.
Я человек простой, как обезьяна 🐒
Вижу банан — жму на красную кнопку 🔴
Рынок, к слову, устроен ровно так же.
Пока всё гладко — всем пофиг.
Как только больно — начинается диалог.
Так что да.
Иногда злобные тексты — это не про злость.
Это про то, что иначе вас просто не слышно.
❤5💯3🙈3❤🔥2😁2😱1
Риелторов готовят к регулированию. Уже завтра, уже всерьёз.
Росреестр прямо говорит: в 2026 году ведомство планирует заняться рынком посредников. Формальный повод — «общественный запрос». https://www.dp.ru/a/2025/12/27/dolinskij-zahod-rieltorov Неформальный — рынок слишком долго жил без правил, а громкие кейсы сделали эту вольницу политически неудобной.
С начала 1990-х годов предпринималось уже столько попыток навести порядок в профессии — от лицензирования до добровольной сертификации и саморегулирования, — что и не вспомнить количество. Но каждый раз что-то не срасталось.
Проблема здесь не новая и даже не столько юридическая, сколько репутационная.
Как профессия и как персонаж риелтор давно стал словом нарицательным. Человек, который «ничего не делает, но хочет комиссию». Это, разумеется, не про всех. Но давайте честно: как минимум половина тех, кто называет себя риелтором, действует именно так. И рынок это прекрасно знает — включая самих руководителей агентств.
При этом сами агентства этот мусорный вход поддерживают. Не из злого умысла — из экономики.
Риелтор для агентства почти ничего не стоит: ни зарплаты, ни соцпакета, ни обязательств. Зато раз-два в год он может принести комиссию. А если начать «фильтровать» — он просто уйдёт в другое агентство, менее щепетильное. В итоге рынок живёт в логике: пусть бегает — вдруг что-то поймает.
Отсюда и ключевая развилка.
Если вход в профессию станет платным, дорогим и обязывающим, случайные люди уйдут. Останется костяк — те, кто реально оказывает услугу, за кого держатся и клиенты, и руководители агентств. Это болезненно, но логично.
Вопрос только в том, как именно это сделает государство.
По классике — «хотели как лучше, а получилось как всегда».
При этом раскладе участие Росреестра выглядит отличным сценарием. Например:
— сделки просто не принимаются без зарегистрированного риелтора;
— у риелтора появляется персональная ответственность за проверку документов;
— вводится обязательное страхование профессиональной ответственности;
— появляется понятный реестр, а не кружок по интересам.
Это уже не про «корочку», а про риск и ответственность.
И вот тогда слово «риелтор» либо перестанет быть ругательством, либо профессия просто сократится до разумных размеров.
Есть и ещё одна проблема, вскрывшаяся в долинском кейсе.
Как говорит мой старый добрый друг и бывший начальник Андрей Тетыш, директор АРИН, практика показывает: при рассмотрении дел, связанных с недвижимостью, суды не всегда корректно справляются с узкоспециализированными вопросами, требующими глубокой отраслевой экспертизы.
#риелторы #недвижимость #регулирование_рынка #Росреестр #лицензирование_риелторов #профессия_риелтор #репутация_риелтора #порог_входа #будущее_профессии #Адвекс #Бенуа #ПИАНедвижимость #АРИН #профответственность
Росреестр прямо говорит: в 2026 году ведомство планирует заняться рынком посредников. Формальный повод — «общественный запрос». https://www.dp.ru/a/2025/12/27/dolinskij-zahod-rieltorov Неформальный — рынок слишком долго жил без правил, а громкие кейсы сделали эту вольницу политически неудобной.
С начала 1990-х годов предпринималось уже столько попыток навести порядок в профессии — от лицензирования до добровольной сертификации и саморегулирования, — что и не вспомнить количество. Но каждый раз что-то не срасталось.
«В своё время регулирование уже было — в виде сертификации риелторской деятельности. Ни сама сертификация, ни её отмена как-либо значительно на рынок не повлияли. Само обслуживание сертификации стоило больше, чем деньги за неё», — отмечает генеральный директор агентства «Адвекс» Владимир Гаврильчук.По его словам, формальные требования не меняли фундаментальную конструкцию рынка: добросовестные компании продолжали работать по “белым” схемам, а недобросовестные — обходили правила.
Проблема здесь не новая и даже не столько юридическая, сколько репутационная.
Как профессия и как персонаж риелтор давно стал словом нарицательным. Человек, который «ничего не делает, но хочет комиссию». Это, разумеется, не про всех. Но давайте честно: как минимум половина тех, кто называет себя риелтором, действует именно так. И рынок это прекрасно знает — включая самих руководителей агентств.
«Сегодня ключевая проблема рынка — не отсутствие надзора сверху, а низкий порог входа в профессию и разрыв стандартов качества. Любой человек может объявить себя риелтором и вести сделки с активом, который для семьи часто является главным в жизни, при этом объективно проверить его компетенцию клиенту сложно», — говорит Максим Ельцов, генеральный директор агентства недвижимости «ПИА Недвижимость».
При этом сами агентства этот мусорный вход поддерживают. Не из злого умысла — из экономики.
Риелтор для агентства почти ничего не стоит: ни зарплаты, ни соцпакета, ни обязательств. Зато раз-два в год он может принести комиссию. А если начать «фильтровать» — он просто уйдёт в другое агентство, менее щепетильное. В итоге рынок живёт в логике: пусть бегает — вдруг что-то поймает.
Отсюда и ключевая развилка.
Если вход в профессию станет платным, дорогим и обязывающим, случайные люди уйдут. Останется костяк — те, кто реально оказывает услугу, за кого держатся и клиенты, и руководители агентств. Это болезненно, но логично.
Как считает генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский, регулировать необходимо именно профессиональную деятельность — по аналогии с оценщиками и кадастровыми инженерами. То есть допуск на рынок должен осуществляться для риелторов как физических лиц — носителей профессии, а не для юрлиц, которые и так регулируются большим количеством законов. Оптимальный вариант — лицензирование.
Вопрос только в том, как именно это сделает государство.
По классике — «хотели как лучше, а получилось как всегда».
При этом раскладе участие Росреестра выглядит отличным сценарием. Например:
— сделки просто не принимаются без зарегистрированного риелтора;
— у риелтора появляется персональная ответственность за проверку документов;
— вводится обязательное страхование профессиональной ответственности;
— появляется понятный реестр, а не кружок по интересам.
Это уже не про «корочку», а про риск и ответственность.
И вот тогда слово «риелтор» либо перестанет быть ругательством, либо профессия просто сократится до разумных размеров.
Есть и ещё одна проблема, вскрывшаяся в долинском кейсе.
Как говорит мой старый добрый друг и бывший начальник Андрей Тетыш, директор АРИН, практика показывает: при рассмотрении дел, связанных с недвижимостью, суды не всегда корректно справляются с узкоспециализированными вопросами, требующими глубокой отраслевой экспертизы.
#риелторы #недвижимость #регулирование_рынка #Росреестр #лицензирование_риелторов #профессия_риелтор #репутация_риелтора #порог_входа #будущее_профессии #Адвекс #Бенуа #ПИАНедвижимость #АРИН #профответственность
❤8
«Очевидно, что без системного привлечения профессиональных экспертов — оценщиков, кадастровых инженеров, аналитиков рынка — судебной системе крайне сложно корректно интерпретировать сложные технические и экономические аспекты таких дел. Речь идёт не о формальном участии, а о полноценной экспертной поддержке, позволяющей выстраивать объективную картину и избегать ошибочных решений в ситуациях, где “два плюс два” без специальных знаний далеко не всегда равно четырём», — считает Андрей.
⚡️ Семейная ипотека: какие банки и кому дают
Смотрим, что поменялось с ноября по середину декабря с отказами банков в выдаче ипотеки. Особенно это важно в режиме разгона новостей о возможных корректировках семейной ипотеки.
⚠️Что изменится с февраля —
— ограничение «одна льготная ипотека на семью».
👀 Что может случиться ещё (но пока не точно):
— всё чаще всплывает тема роста требований к заёмщикам и первоначальному взносу;
— дифференциация ставок в зависимости от количества детей;
— региональная привязка ипотеки — где прописан, там и покупай.
Финальных решений нет, но ощущение, что «как раньше» уже не будет, — есть.
Поэтому тем, кто имеет право, но ещё не взял ипотеку, надо поспешить. Но с умом.
Для этого мы смотрим, как сейчас банки отказывают.
🧩Среднее количество отказов по системе — 44,1%.
Для сравнения:
— сентябрь — 46,7%
— май–июнь — 56,5%
— февраль–март — 60,5%
Куда лучше, чем весной и в начале года
👀Если брать конкретные банки, то:
🏦Основная масса — жёсткая середина.
Каждая вторая заявка — мимо.
📊 И финал — почти стоп.
Если оглянуться назад, логика прозрачная.
По мере приближения возможных изменений фильтры начали меняться: если банку нужно накрутить себе показатели — краник откручивается, если нет — закручивается.
Впрочем, надо понимать, что у каждого банка свои погремушки.
#семейнаяипотека #ипотека #банки #отказы #новостройки #рынок
Смотрим, что поменялось с ноября по середину декабря с отказами банков в выдаче ипотеки. Особенно это важно в режиме разгона новостей о возможных корректировках семейной ипотеки.
⚠️Что изменится с февраля —
— ограничение «одна льготная ипотека на семью».
👀 Что может случиться ещё (но пока не точно):
— всё чаще всплывает тема роста требований к заёмщикам и первоначальному взносу;
— дифференциация ставок в зависимости от количества детей;
— региональная привязка ипотеки — где прописан, там и покупай.
Финальных решений нет, но ощущение, что «как раньше» уже не будет, — есть.
Поэтому тем, кто имеет право, но ещё не взял ипотеку, надо поспешить. Но с умом.
Для этого мы смотрим, как сейчас банки отказывают.
🧩Среднее количество отказов по системе — 44,1%.
Для сравнения:
— сентябрь — 46,7%
— май–июнь — 56,5%
— февраль–март — 60,5%
Куда лучше, чем весной и в начале года
👀Если брать конкретные банки, то:
Совкомбанк — 25,6% отказов.
Уралсиб — 28,8%.
🏦Основная масса — жёсткая середина.
ВТБ, Металлинвест, Банк СПБ, ПСБ — 37–40% отказов.
Сбер — 41,4% при огромном потоке заявок.
Альфа — 47,9%, уже заметно строже.
Банк ДОМ.РФ — 51,4% отказов.
Каждая вторая заявка — мимо.
📊 И финал — почти стоп.
Т-Банк — 79,3%.
Газпромбанк — 97,1%.
Если оглянуться назад, логика прозрачная.
По мере приближения возможных изменений фильтры начали меняться: если банку нужно накрутить себе показатели — краник откручивается, если нет — закручивается.
Впрочем, надо понимать, что у каждого банка свои погремушки.
#семейнаяипотека #ипотека #банки #отказы #новостройки #рынок
❤3
Слухи из-за угла 👂
Или, как раньше любили писать: «эту информацию подтвердили, как минимум два участника рынка».
Слух №1. Еврострой.
Говорят, компания готова расстаться с проектом на Фонтанке, рядом с Троицким рынком.
Но не просто так, а за очень дорого. По рынку ходит цифра ≈240 тыс. руб. за “квадрат” улучшений.
Почему — понятно. На проект навесили столько социалки, что заниматься им стало откровенно мутно и не очень приятно.
Логика простая: либо найдётся кто-то сильный и смелый, кто разрулит этот узел,
либо тот, кто хочет громко войти в Петербург, не слишком заботясь об экономике.
Ходят разговоры и про возможный обмен с кем-то из москвичей: «им — наш головняк, нам — их».
Но это уже из разряда кулуарной фантастики.
Слух №2. ПИК.
Говорят, ПИК всё-таки продал свой геморройный проект на Малом проспекте П.С.
РНС выдано ООО «СЗ Пегас» ещё в марте 2023 года — и с тех пор туда стабильно заглядывает Следственный комитет.
Кто покупатель — неясно. На рынке лишь пожимают плечами.
Если сделка и правда закрыта — значит, кто-то очень уверен в своих нервах.
Слух №3. Брусника.
Говорят, что Брусника что-то купила с РНС.
Что именно — есть предположения, но пока придержу.
Скорее всего, после Нового года станет понятно.
И напоследок — забавное про RBI 😏
Все помнят историю с участком на Ремесленной, 7 на Петровском острове:
купили в 2022-м под жильё, а потом внезапно выяснилось, что жильё там строить нельзя.
Так вот, тихо и без лишнего шума выяснилось:
в апреле ГРК одобрила проекты на Чапыгина и Средней Колтовской с условием,
что «СЗ „Эр-Би-Ай-Восток“» обязан выкупить участок на Ремесленной, 7, корп. 7 и безвозмездно передать его городу,
плюс — вывоз мусора, забор, асфальт, ремонт и прочая хозяйственная радость.
Вот так вот надо договориваться с городом... #слухи #иззакулав #пятыйугол #петербург #девелопмент #коммерческаянедвижимость #РНС #Еврострой #ПИК #Брусника #RBI #Петроградскаясторона #Фонтанка #Петровскийостров #социальнаянагрузка #земельныесделки
Или, как раньше любили писать: «эту информацию подтвердили, как минимум два участника рынка».
Слух №1. Еврострой.
Говорят, компания готова расстаться с проектом на Фонтанке, рядом с Троицким рынком.
Но не просто так, а за очень дорого. По рынку ходит цифра ≈240 тыс. руб. за “квадрат” улучшений.
Почему — понятно. На проект навесили столько социалки, что заниматься им стало откровенно мутно и не очень приятно.
Логика простая: либо найдётся кто-то сильный и смелый, кто разрулит этот узел,
либо тот, кто хочет громко войти в Петербург, не слишком заботясь об экономике.
Ходят разговоры и про возможный обмен с кем-то из москвичей: «им — наш головняк, нам — их».
Но это уже из разряда кулуарной фантастики.
Слух №2. ПИК.
Говорят, ПИК всё-таки продал свой геморройный проект на Малом проспекте П.С.
РНС выдано ООО «СЗ Пегас» ещё в марте 2023 года — и с тех пор туда стабильно заглядывает Следственный комитет.
Кто покупатель — неясно. На рынке лишь пожимают плечами.
Если сделка и правда закрыта — значит, кто-то очень уверен в своих нервах.
Слух №3. Брусника.
Говорят, что Брусника что-то купила с РНС.
Что именно — есть предположения, но пока придержу.
Скорее всего, после Нового года станет понятно.
И напоследок — забавное про RBI 😏
Все помнят историю с участком на Ремесленной, 7 на Петровском острове:
купили в 2022-м под жильё, а потом внезапно выяснилось, что жильё там строить нельзя.
Так вот, тихо и без лишнего шума выяснилось:
в апреле ГРК одобрила проекты на Чапыгина и Средней Колтовской с условием,
что «СЗ „Эр-Би-Ай-Восток“» обязан выкупить участок на Ремесленной, 7, корп. 7 и безвозмездно передать его городу,
плюс — вывоз мусора, забор, асфальт, ремонт и прочая хозяйственная радость.
Вот так вот надо договориваться с городом... #слухи #иззакулав #пятыйугол #петербург #девелопмент #коммерческаянедвижимость #РНС #Еврострой #ПИК #Брусника #RBI #Петроградскаясторона #Фонтанка #Петровскийостров #социальнаянагрузка #земельныесделки
❤4👍1