Решил посмотреть, что прогнозировали участники рынка. Со счетом 7-2 победили реалисты.
ОПТИМИСТЫ

Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости»: «В марте мы уже видим оживление спроса».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: «От марта мы ждём более высоких результатов, как это обычно и бывает — вслед за просадкой следует восстановление».

________________________________________
РЕАЛИСТЫ

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: «Определённое оживление мы прогнозируем ближе ко второй половине апреля».
Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС»: «Полагаю, что низкий сезон продлится до конца июля».
Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers: «В марте, вероятнее всего, мы увидим дополнительное снижение динамики сделок».

_______________________________________
СТАВОЧНИКИ

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX: «Восстановление продаж ожидается при дальнейшем снижении ипотечных ставок».
Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»: «Более заметное оживление рынка возможно по мере снижения ключевой ставки».
Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development: «Снижение ключевой ставки, которое сделает рыночную ипотеку более доступной, — именно этот фактор может стать ключевым драйвером восстановления спроса».

Все - сроки выставлены. Минфин и Минстрой до 1 июля должны проработать предложения о дифференциации ставки по семейной ипотеке — в зависимости от количества детей в семье.
Параметры, которые обсуждаются, по словам главы думского комитета по финрынку Анатолия Аксакова:

— один ребёнок — 10–12%
— два ребёнка — 6% (как сейчас)
— три и более — 4%

По сути, однодетные семьи фактически выбывают из программы, проще дождаться нужного снижения ключа.
При ключевой ставке 15% и рыночной ипотеке под 18-20% — ставка 10–12% всё равно льготная. Но разница между «купить квартиру» и «не купить квартиру» при петербургских ценах именно в этих процентных пунктах и лежит.
Впрочем, проработать — не значит принять. До 1 июля ещё далеко. 👂 По рынку ходит, что крупные застройщики уже активно лоббируют смягчение формулировок.

🗂 Дайджест ППТ — март 2026
Четыре уведомления в КГА за последние две недели. Коротко по каждому.

Невский район, пр. Большевиков, 22/6А — «Управление Имуществом»
Территория ~65,4 га, ограничена ул. Дыбенко, границей Ленобласти, ул. Крыленко, пр. Большевиков. Аннулировано старое решение от 17.02.2025 — принято новое, №8 от 11.03.2026. Планируют: МКД, гостиницу, технопарк (согласован с КППИТ), спорткомплекс с трибунами до 1 000 мест, объекты религии, инженерию. Срок подготовки — 12 месяцев. Финансирование — собственные средства.

Фрунзенский район, ул. Салова — «Северная звезда»
Распоряжение КГА №1-20-70 от 23.03.2026. Линейный объект: ул. Салова от ул. Самойловой до Софийской ул. Территория ~8,7 га. Параметры: от Самойловой до Брагина — районная магистраль, 4 полосы; от Брагина до Софийской — общегородская магистраль II класса, 4 полосы. Срок — до 04.02.2027.

Адмиралтейский район, Митрофаньевское шоссе — «Балтийская Торговая Компания»
Территория ~17,2 га, ограничена Митрофаньевским шоссе, проектируемой улицей и пробивкой Измайловского пр. Объект — здание на Митрофаньевском шоссе, д. 2, к. 4 (к.н. 78:32:0750101:1045). Планируют: магазины (ВРИ 4.4) и административные здания коммунальных услуг (ВРИ 3.1.2). Общая площадь планируемых объектов — 9 000 кв.м. Срок — 12 месяцев.

Центральный район, Кременчугская — Атаманская — наб. Обводного канала — «Исток»
Территория проектирования — 29,66 га. Компания из Кириши заходит в центр: планируют МКД со встроенными помещениями и автостоянкой площадью 24 010 кв.м + спортобъект отдельно стоящий, >4 000 кв.м. Срок — 1 год.

ЛСР. РСБУ за 2025 год: читаем и считаем 📉
Это РСБУ головного холдинга, не консолидация всей группу.
Первое, что бьёт в глаза — выручка упала в 3,5 раза: с 64,7 млрд руб. в 2024-м до 18,5 млрд в 2025-м. Да, конечно, это холдинг, выручка здесь — дивиденды от дочерних компаний плюс продажа долей. Не стройка, не квадратные метры.
Но! Эти дивиденды, полученные от дочерних структур, рухнули с 56,0 млрд до 4,1 млрд руб. — в 13,6 раза. Это сигнал о том, что операционные «дочки» — застройщики и производство — зарабатывают принципиально меньше, чем годом ранее. Или принципиально меньше платят наверх.
Второе — долг почти удвоился.
Долгосрочные заёмные средства: 74,1 млрд на конец 2024-го → 137,2 млрд на конец 2025-го. За один год. Краткосрочные при этом немного снизились — с 41,4 млрд до 28,6 млрд. То есть часть короткого долга перекладывается в длинный. Рефинансирование идёт активно: за 2025 год компания привлекла новых кредитов и займов на 167,6 млрд руб. — против 54,5 млрд годом ранее.
Ставки по открытым кредитным линиям, раскрытые в отчёте: от 13,1% до 20,0%. 💰
Третье — проценты к уплате превысили проценты к получению.
Получено процентов: 18,9 млрд. Уплачено: 22,6 млрд. Разрыв — 3,7 млрд.
В 2024-м картина была обратной: холдинг зарабатывал на внутригрупповых займах дочерним компаниям больше, чем тратил на обслуживание внешнего долга. Сейчас — нет.
Четвёртое — деньги заканчиваются.
Остаток денежных средств и эквивалентов: 7,9 млрд на начало 2025-го → 2,3 млрд на конец. Из них 2,175 млрд — краткосрочные депозиты. Фактический кэш — около 100 млн руб.
Сальдо от текущих операций за 2025 год: минус 26,8 млрд. Годом ранее было плюс 35,5 млрд.
Пятое, и самое тихое — события после отчётной даты.
Цитирую дословно, поскольку формулировка редкая: «После отчётной даты произошло существенное снижение расчётной стоимости финансового вложения в дочернюю организацию, на дату составления бухгалтерской отчётности возможность оценить последствия данного события в денежном выражении отсутствует».
Сумму не называют. Дочернюю структуру не называют. ⚠️

Сколько зарабатывают в ЛСР
Вознаграждение основного управленческого персонала за 2025 год:
Итого: 686,9 млн руб. Из них:
Члены Совета директоров (8 человек): 89,1 млн руб.
Члены Правления (9 человек): 597,9 млн руб.
Для сравнения — 2024 год: 2,191 млрд руб.
Снижение в 3,2 раза.
Теперь считаем по головам.
Совет директоров — 89,1 млн / 8 человек = 11,1 млн руб. в год на члена. Около 930 тыс. в месяц.
Правление — 597,9 млн / 9 человек = 66,4 млн руб. в год на члена. Около 5,5 млн в месяц. 💰
Теперь пересчитываем общий ФОТ.
Всего выплачено персоналу за год: 1,826 млрд руб., 229 человек.
Но из них управленцы (17 человек) получили 686,9 млн.
Остаток на 212 человек рядового персонала: 1,139 млрд руб. — около 5,4 млн в год, или 447 тыс. в месяц.
Это до бонусов. Резерв на годовое вознаграждение — ещё 1,176 млрд руб. — будет выплачен в 2026-м.

Глава ЦБ выступила в Госдуме с отчётом за 2025 год — и сказала ровно то, что девелоперы слышать не хотят.
Жёсткая ДКП останется. Инфляция снижается не сама по себе, а именно потому что ставка высокая. Снижать быстрее — готовы, но только если экономика начнёт резко падать и безработица пойдёт вверх. Пока этого нет — «движемся аккуратно, чтобы не было отката назад».
Для рынка недвижимости это означает следующее. Быстрого возврата к ипотеке под 6–8% в горизонте 2026, да и 2027 года года не просматривается. Семейная ипотека остаётся единственным живым инструментом массового спроса — и она же создаёт всё больше нагрузки на федеральный бюджет, что само по себе риск. 💰
Рынок делает ставку на снижение. ЦБ делает ставку на осторожность. Кто окажется прав — узнаем

Следующий на разбор отчётности - АО «Группа компаний «Эталон»
Важная оговорка сразу: перед нами отчётность по российским стандартам бухгалтерского учёта (РСБУ) головной российской компании группы — не консолидированная МСФО-отчётность всей группы. Тем не менее именно эта структура аккумулирует долговую нагрузку и дивидендные потоки от «дочек», поэтому её состояние красноречиво.
Что насторажвает
Убыток второй год подряд, и он растёт
Чистый убыток 2025 года — 1,748 млрд руб., 2024-го — 1,013 млрд руб. Накопленный убыток за два года превысил 2,76 млрд руб. Собственный капитал падает третий год подряд: 22,23 → 21,21 → 19,47 млрд руб. Тренд устойчивый и однонаправленный.
Проценты съедают всё
Процентные расходы в 2025 году — 3,068 млрд руб. против 2,795 млрд в 2024-м. Это больше, чем вся валовая прибыль компании (2,131 млрд). Грубо говоря: компания зарабатывает на основной деятельности — и всё это немедленно уходит банкам. Плюс управленческие расходы в 3,023 млрд — итог предсказуем: убыток от продаж 897,7 млн руб.
Долгосрочный долг вырос в два раза за два года
Долгосрочные заёмные средства: 10,50 млрд (2023) → 16,82 млрд (2024) → 22,86 млрд (2025). Прирост за год — 6 млрд руб. Краткосрочный долг при этом держится на уровне 4,44 млрд руб. Суммарный финансовый долг холдинга — около 27,3 млрд руб. при собственном капитале 19,47 млрд. Отношение долг/капитал уже превышает 1,4.
В 2025 году компания привлекла 13,4 млрд новых кредитов и займов, погасила 7,6 млрд — чистый прирост долга около 5,8 млрд. Это финансирование операционного дефицита через новые заимствования.
Операционный денежный поток глубоко отрицательный
Сальдо от текущих операций: -2,981 млрд в 2025 году против -2,197 млрд в 2024-м. Оба года операционная деятельность сжигает деньги. Выживание — за счёт новых займов: +5,25 млрд от финансовых операций.
Дивиденды от «дочек» сокращаются
Доходы от участия в других организациях (то есть дивиденды от дочерних структур) упали с 2,259 млрд в 2024 году до 1,500 млрд в 2025-м — снижение на треть. Для холдинговой структуры это ключевой источник входящего денежного потока. Его сжатие прямо означает, что дочерние компании либо зарабатывают меньше, либо придерживают деньги на эскроу-счетах.
Фонд оплаты труда — 7,29 млрд руб.
Для холдинговой структуры с управленческими функциями это неожиданно высокая цифра. По всей видимости, через эту юрлицо проходит весь персонал группы. При выручке 12,94 млрд расходы на персонал составляют 56% — критически высокая доля.

Что выглядит позитивно
Выручка растёт
12,937 млрд руб. против 12,613 млрд в 2024-м — прирост на 2,6%. Небольшой, но положительный.
Денежный остаток вырос в 4 раза
На конец 2025 года на счетах 1,060 млрд руб. против 245 млн год назад. Да, это результат новых заимствований, а не операционной генерации — но ликвидность на отчётную дату улучшилась.
Просроченных обязательств нет
Из отчётности не следует наличия просроченного долга. Структура погашений — в основном долгосрочная (22,86 млрд с горизонтом свыше года), краткосрочная часть 4,44 млрд — управляемая при наличии рефинансирования.
Финансовые вложения в «дочки» растут
Долгосрочные финансовые вложения — 42,44 млрд руб. (в 2024-м было 39,50 млрд). Это вложения в уставные капиталы и займы дочерним структурам. Группа продолжает инвестировать в проекты, несмотря на убытки холдинга.
Общая оценка
Финансовое состояние холдинга под давлением, и давление нарастает второй год подряд. Бизнес-модель работает так: холдинг обслуживает группу (выручка 12,9 млрд — преимущественно управленческие и агентские услуги дочерним СЗ), получает дивиденды от «дочек» и рефинансирует долг. Пока ставка высокая — процентные расходы перекрывают любую операционную маржу.

Какой-то сегодня день отчетности получился. Завершим его "Брусникой", которая скромна как всегда и называет ее "как фамильный хрусталь среди керамики". Намекая, что они супер, а все остальные - керамика. Посмотрим, как бьется это стеклышко.
Разбор МСФО-отчётности группы «Брусника» за 2025 год. Важный контекст сразу: перед нами полноценная консолидированная МСФО-отчётность с аудитом от АО «Кэпт» — это принципиально другой уровень раскрытия по сравнению с РСБУ Эталона или ЛСР.
Что насторожило
«Экономия по эскроу» раздувает выручку на 20 млрд
Самая необычная строка отчётности — 20,420 млрд руб., включённых в выручку за 2025 год как «экономия по процентным расходам в результате применения льготной ставки проектного финансирования». Это не деньги, поступившие от покупателей. Это расчётная сумма разницы между базовой и льготной ставкой по проектному кредиту — та самая выгода от эскроу, которую МСФО требует включать в цену сделки. В 2024 году этот же показатель составлял 7,982 млрд руб. То есть за год он вырос в 2,6 раза и достиг 18% от всей задекларированной выручки в 115 млрд. Реальная выручка, если очистить её от этого неденежного компонента, — около 94–95 млрд руб. Это по-прежнему рост на 25% год к году, что хорошо. Но цифра в 115 млрд требует оговорки при любом сравнении с конкурентами.
Нарушения ковенант по кредитным договорам — второй год подряд
Группа снова нарушила условия нескольких кредитных договоров. Банки снова — как и в декабре 2024-го — выдали письма об отказе от права требования досрочного погашения. Но один кредит с остатком 2,998 млрд руб. такого письма не получил. Это не катастрофа, но паттерн беспокоит: системные нарушения ковенант второй год подряд означают, что группа работает на грани параметров, согласованных с банками. Если условия ужесточатся или банк передумает — риск реализуется мгновенно.
Капитализированные проценты выросли вдвое за год
В запасы (незавершённое строительство) капитализировано 27,501 млрд руб. процентов за 2025 год против 14,647 млрд в 2024-м. Ставка капитализации — 21,7%. Это законная практика по МСФО: проценты по проектному финансированию включаются в себестоимость строительства. Но это означает, что реальные процентные расходы группы значительно больше, чем отражено в отчёте о прибылях, — они скрыты в балансе и «выйдут» в себестоимость при продаже квартир. При замедлении продаж эта нагрузка нарастает как снежный ком.
Раскрытие эскроу-счетов сократилось при росте бизнеса
В 2025 году от раскрытия эскроу на расчётные счета группы поступило 8,300 млрд руб. против 12,413 млрд в 2024-м — падение на треть. При этом накопления на эскроу-счетах выросли с 67,850 млрд до 112,835 млрд руб. Деньги копятся, но меньше приходит. Это логично при активном наращивании портфеля строящихся объектов: новые проекты не сдаются, старые уже сданы. Но для денежного потока это давление: группа больше строит, меньше получает в моменте.
Кредиты по переменной ставке — 258,8 млрд руб.
Портфель займов, ставка по которым зависит от ключевой ставки ЦБ, вырос с 160,6 до 258,8 млрд руб. Группа сама раскрывает: повышение ключевой ставки на 0,5% увеличило бы финансовые расходы на 1,294 млрд руб. Снижение ставки с 21% до 15% — это, наоборот, прямая экономия порядка 15–16 млрд руб. на годовом горизонте. Поэтому ставка ЦБ для «Брусники» критически важна в обе стороны.

ЦДС переработал Новосаратовку под КРТ. И показал Градсовету Ленобласти.
Квартал 05-02 — 41,4 га, 388,9 тыс. м² жилья, 10,8 тыс. человек расчётного населения. Этажность — преимущественно 12 этажей, акцентные башни 18–19 этажей в ключевых точках. Социалка серьёзная: школа на 1 200 мест, два сада по 330 мест, ФОК с бассейном, 24 тыс. м² объектов обслуживания — включая отделение ЗАГС. 🏗
Отдельной строкой — ЗАГС. Видимо, чтобы жители могли оформить отношения не выезжая. Потому что выехать из Новосаратовки — то ещё приключение.
Механизм — КРТ. Девелопер берёт жёсткие инфраструктурные обязательства в обмен на упрощённое согласование параметров. Логика рабочая: область получает школу и сады с гарантиями, ЦДС — предсказуемый процесс без многолетних хождений по инстанциям.
Но здесь важен контекст.
👂 По рынку ходит устойчивое ощущение, что ЦДС этот квартал тоже продаст. Прецедентов достаточно. Только ССК в 2025-м заплатила за свой участок почти 4,5 млрд рублей и запустила ЖК «Имена».
Теперь ЦДС аккуратно упаковал следующий лот — провёл архитектурный конкурс на доминанты (не нарисовал на коленке, а именно конкурс — по меркам областного девелопмента нетривиально), прошёл Градсовет, обернул всё в КРТ с понятными обязательствами.
Хороший товарный вид перед продажей — это называется. По прикидкам весь квартал может стоить около 13 ярдов. Не сразу конечно, а в рассрочку.
388,9 тыс. м² жилья на рынке, где уже стоят несколько крупных проектов от тех же продавцов — вопрос не в том, найдётся ли покупатель. Найдётся. Вопрос в том, кто следующий зайдёт в Новосаратовку . ⚠️

Краснодарцы пришли, посмотрели и уходят. AVA Group продаёт участок на Белоостровской.
Российский аукционный дом готовит к продаже 2,86 га на Белоостровской улице, 11 (проект долгое время связывали с Glorax). Продавец — структура краснодарской AVA Group, которая купила участок осенью 2025-го у ЗПИФ «СКИФ». О выходе на петербургский рынок компания не объявляла. Проект не анонсировался. Разрешения на строительство нет, Градкомиссия не проходилась.
То есть купили — подержали — выставили.
Параметры участка: 79,8 тыс. м² общей площади, из которых жильё — 22,7 тыс. м², офисы — 22,35 тыс. м², стрит-ретейл — 2 тыс. м², паркинг на 485 машино-мест. Высота — до 10 этажей. Зона — общественно-деловая, жильё допускается, но не является основным ВРИ. Отсюда и вынужденный микс.
Предварительная стартовая цена — около 2 млрд рублей. Без РНС и без одобрения ГРК. 💰
Локация при этом горячая. В пешей доступности — «Акватория» ПСК, «Министр» City Solutions, «Чёрная речка» ЦДС, два проекта Legenda, RBI в разработке. Чёрная речка за последние три года превратилась в одну из самых плотно застраиваемых зон города.
Вопрос в том, кто возьмёт. Участок без документов на конкурентном рынке — это либо история для терпеливого игрока с собственными согласовательными ресурсами, либо для того, кто уже имеет соседний проект и понимает локацию изнутри. 👂 Но с учетом того с каким скрипом в Петербурге согласовываются проекты, а уж МФК особенно. 2 ярда кажется сильно завышенной оценкой. Как минимум процентов на 30-40%.

Минутка воскресного сарказма. «Борский. Лесные кварталы» — краснодарцы раскрыли карты по янинскому проекту.
Несколько дней назад писал про сделку: краснодарская ССК Карена Казаряна оплатила ЦДС оценочные 6–7 млрд рублей за 53,49 га в Янино. Теперь появились подробности. 👂
18 домов, 5–8 этажей, 9 тыс. квартир, пять паркингов. Бренд — «Борский. Лесные кварталы в Янино». Целевой сегмент — массовый комфорт. Конкуренты на янинской «первичке» стоят там давно, с готовыми квартирами и без иллюзий: «Ленстройтрест», «Расцветай», КВС.
Новому игроку нужно УТП. И здесь, судя по всему, в компании состоялся примерно такой монолог: «А давайте спросим у ИИ. Нет, стоп — пусть ИИ сам всё придумает, нарисует и продаст. Мы пока кофе». Результат превзошёл ожидания.

Директор по продукту ГК ССК Михаил Тарасенко торжественно сообщил: нейросеть поработала психологом, метеорологом и социологом одновременно, изучила климатические карты Северо-Запада за 50 лет — и определила психотип покупателя в Янино. Им оказался «рациональный интроверт», которому важен комфорт, а не вау-эффект. После чего ИИ порекомендовал барнхаус или скандинавский минимализм — и сам же разработал архитектурный облик комплекса.

50 лет климатических карт, чтобы выяснить, что в Петербурге бывает дождь и ветер. Впечатляет.
С точки зрения маркетинга ход понятный: «мы использовали ИИ» — современно, убедительно, проверить невозможно. И теперь не тот, кто покупает дешевое жилье в Янино, а «рациональный интроверт, ценящий тишину» - так ИИ говорит
Отдельно про психотип. «Рациональный интроверт, ценящий тишину» — это описание любого покупателя жилья в любой точке земного шара. Покажите мне человека, который на вопрос риелтора «чего хотите?» честно ответит: «Шума, суеты и показной роскоши, желательно побольше».
Хотя в одном ССК не ошиблась. Интроверты в Янино действительно приживутся — деваться особо некуда. Транспортная доступность их части проекта такова, что выезд в город станет осознанным решением, которое принимаешь заранее и не каждый день. Купил квартиру — и не дёргайся. Живи, медитируй, смотри на лес.
Осталось найти 9 тысяч таких философов.
И получить РНС — его, напомню, пока нет.

Все-таки честные люди работают в ЛСР.
Вот зайдёт инвестор на страницу для акционеров, откроет калькулятор, поставит 1 акцию с 30.11.2007 по 29.03.2026 — и спокойно выйдет. Просто потому, что арифметика там не оставляет пространства для фантазий.
На входе — 1 768 рублей за акцию.
На дате оценки — 681 рубль.
Потеря по телу — 1 087 рублей.
Хорошо, скажет человек, а дивиденды? Дивиденды за весь период — 830 рублей на акцию.
Складываем:
681 + 830 = 1 511 рублей.
Было 1 768.
Стало 1 511.
Минус 257 рублей за почти 19 лет.
Особенно красиво, что это не чужая насмешка и не вброс в чате. Это сервис для инвесторов.
А тут компания как будто говорит честно:
посмотри сначала, как это выглядело в длинную, а потом уже решай, нужен ли тебе этот геморрой.

Метр, которого не существует: как считают цену м2 в новостройках Петербурга. Разрыв в оценке "средней цены" квартиры в новостройках Петербурга превысил 10%.
Когда на рынке строящегося жилья в Петербурге называют "среднюю цену квадратного метра", обычно создаётся иллюзия, что речь идёт об одной и той же величине. На практике это не так: рынок одновременно живёт в ценах витрины, в ценах регистраций и в ценах фактических расчётов. Поэтому расхождение в 10–12%, а иногда и больше, — не ошибка и не чей-то злой умысел, а следствие разных методик.
Для рынка это принципиально. От того, какие именно цифры смотрит покупатель, застройщик, банк или журналист, зависит не только оценка текущей ситуации, но и выводы о доступности жилья, динамике спроса и перспективах цен.
Проапгрейдил свои посты до статьи в «ДП»

«И пусть весь мир подождёт» — видимо, таким тезисом руководствуется глава «Этанола» Михаил Бузулуцкий.

«Этанол», а точнее его премиальная дочка AURIX, с помпой заявила о заливке первого бетона клубного дома «Мариинка Делюкс». Типа "Девелопер AURIX приступил к устройству бетонной подготовки под фундамент"
Алё, товарищи, господа. Покупатели, все 14 штук, отвалившие вам кто-то по 900 тыс., а кто-то и по ляму, надеялись, что у вас там работа кипит, а не пара рабочих по стройке бегают.
У вас так-то ко II кварталу уже 40% всех работ должно быть сделано. А все 100% — к концу 2027 года. Напомню: ввод объекта заявлен на IV квартал 2027 года, передача ключей — до 30 июня 2028 года.
От старта продаж до дедлайна у AURIX было примерно 32 месяца. Почти 11 из них уже ушли. Осталось около 21 месяца, а на площадке пока повод для фанфар — подготовка под фундамент.
Это всё-таки премиальный объект, а не хламовник в Шушарах, где в месяц по 4–5 этажей можно поднимать. Вам ещё отделку делать и инженерные коммуникации премиального класса. Здесь «и так сойдёт» не пройдёт.

А теперь самое смешное — деньги.
Планируемая стоимость стройки — 3,978 млрд рублей. Сбер открыл линию на 3,728 млрд. И из неё уже выбрано 1,376 млрд рублей. То есть больше трети кредитной линии уже куда-то ушло. При этом на площадке нам торжественно показывают бетонную подготовку под фундамент. Очень бодрый КПД.
Но и это не всё. Параллельно проект обвешан ещё и другими деньгами. «Эталон-Финанс» дал целевой займ на 476,3 млн рублей, по договору займа. Плюс по мелочи 70 млн от «Питерграда», плюс уступки требований ещё примерно на 18,4 млн.
То есть, помимо основной линии Сбера, набрано ещё примерно на 1,565 млрд рублей дополнительных привлечённых средств.

И вот поэтому особенно комично читать победный релиз про бетонную подготовку. При такой финансовой начинке уже как-то неловко выдавать начало нулевого цикла за событие уровня «рынок, замри».
Тут либо стройка должна идти так, чтобы пыль столбом, либо не надо делать из каждого замеса бетона государственный праздник.

А теперь урок арифметики.

Итак, средняя стоимость строительства в этом будущем премиальном проекте — 428,9 тыс. рублей за квадрат.
Это если взять всю заявленную стоимость стройки — 3,978 млрд рублей — и разделить на весь объём продаваемых площадей 9 276,1 м².

Но продают-то его совсем по другой музыке (звучит песня из кота "Базилио" из фильма Буратино ).
14 проданных квартир общей площадью 1 167,5 м² дали выручку
То есть средняя цена уже проданного жилья — 940,4 тыс. рублей за метр.

А теперь щитаем маржу.
Жильё:
в проекте 8 041,1 м² квартир.
Если умножить их на уже достигнутую среднюю цену, получаем 7,56 млрд рублей потенциальной выручки.
Уже вкусно
Нежилые помещения:
коммерция 495,9 м² плюс кладовые 128,1 м² — всего 624 м².
Даже если считать их по цене 0,8 от жилого метра, это ещё примерно 469,3 млн рублей.
Машино-места:
по декларации их 41 объект.
Если считать по 6,5 млн рублей за место (один кто-то купил), это ещё 266,5 млн рублей.

То есть в сумме по такой грубой модели выходит около 8,30 млрд рублей выручки. При заявленной стоимости строительства 3,978 млрд. Разница — больше 4,3 млрд рублей.
А если считать к затратам, то рентабельность выходит 108,5%. То есть на каждый рубль строительной себестоимости сверху рисуется (и кладется в карман) ещё 1,08 рубля. При этом прекрасный премиальный дом имеет соотношение продаваемых к общей площади 0,81.
То есть из дома выжали все, что только можно было.

Земля в Петербурге пошла по рукам 💰
В I квартале 2026 года под участки для жилья вложили 22,3 млрд рублей. За три месяца — 14 сделок, 121 га и потенциал под 1 млн м² жилья. Год назад было 15,1 млрд. Рост — почти 40%. Или почти как было в 2024 году.
При том что рынок жилья не в блеске. Продажи вялые, ипотека дорогая, спрос нервный. Но девелопер покупает землю не потому, что ему весело. Он покупает, когда видит шанс зайти в проект сейчас, чтобы выйти в продажи в тот момент, когда рынок чуть отпустит.
Первая причина — деньги стали не такими адскими. После снижения ставки ЦБ до 15% рынок начал закладывать 12% к концу года. Для стройки это не праздник, но уже и не удавка. Бридж-кредиты на покупку земли по-прежнему стоят около 20% годовых и выше, но их можно закрыть проектным финансированием. А значит, чем быстрее девелопер доводит пятно до стройки, тем меньше он сжигает на процентах.
Вторая причина — продавцы стали мягче. На рынок вышли те, кто сам тянуть площадки уже не может или кому просто срочно нужен кэш. И вот тут земля внезапно перестаёт быть «уникальным активом с огромным потенциалом» и начинает нормально обсуждаться в деньгах.
Третья причина — в Петербург продолжают идти регионалы. Им надо расширять портфель, размазывать постоянные расходы по большему объёму стройки и переставать жить в пределах родного региона. Поэтому значимая часть из 14 сделок квартала — за иногородними покупателями.
Но главный дефицит сейчас — не просто земля. Главный дефицит — земля с бумагами 🧾
Почти все сделки квартала прошли по участкам с действующими РНС (ну или почти действующим когда до него оставался один шаг). Потому что при ставке бриджа в 20% каждый месяц ожидания — это уже не согласовательная возня, а очень дорогой простой.
Иными словами, рынок покупает не гектары.
Рынок покупает время. ⏱️Ну или продажи в 2027 году.
Спасибо Федор Шумилов за инфографику