سلام

تحلیلی بر بازار مسکن در مناطق شهری ایران

چه شما در بازار بورس فعالیت کنید و یا یک کارمند و ... باشید،احتمالا بازار مسکن و روندهای قیمتی و معاملات آن برای شما اهمیت زیادی داره
اینکه در فلان کشور چند درصد مردم اجاره نشین هستن و یا قیمت در گذشته چطور تغییر کرده یا شاخص دسترسی به مسکن در گذشته چطور رفتار کرده و ... مهم هست اما تحلیلی کامل بر بازار مسکن نیست
اما وقتی تونستیم بفهمیم عرضه و تقاضای مسکن در گذشته ،حال و آینده به چه صورت هست و چه متغییرهایی بر قیمت مسکن تاثیرگذاره اونوقت میتونیم از کار تحلیلی خودمون نتیجه گیری کنیم

هدف من از نوشتن این مطلب اینه که در درجه اول متغیرهای مهم و تاثیرگذار بر عرضه و تقاضای مسکن رو نشون بدم و در درجه دوم چشم اندازی از وضعیت در آینده بازار مسکن داشته باشیم

همه آمار و ارقام این تحلیل از آمار رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران استخراج شده و من فقط سعی کردم از داده های موجود اطلاعاتی کاربردی استخراج کنم

انواع تقاضا در بازار مسکن

مسکن یک کالای مصرفی هست یعنی کالایی که با مصرف ارزشش کمتر میشه ولی چرا در کشور ما اینطور نیست؟؟

ایران یک کشور نفت خیز بوده و هست و از اواخر قرن قبل شمسی (دوران قاجار) ایران صاحب درآمد نفتی شد اما درآمد نفت ایران تا سال 1320 و روی کارآمدن محمد رضا شاه اصلا عدد قابل توجهی در بودجه کشور نبود
اما بعد از اون سال و به مرور تا ملی شدن صنعت نفت ،رشد سهم نفت از درآمدهای دولت در بودجه به شدت بالا رفت تا سال های اواسط دهه 50 که به اوج خودش میرسه
حالا چرا وسط بحث مسکن دارم تاریخچه نفت و سهم نفت در بودجه رو میگم؟
وقتی درآمد نفتی دولت زیاد میشه،دولت خودش رو از منبع دیگر درآمدش یعنی مالیات بی نیاز میدونه و به همین خاطر چندان به وضع صنعت و کشاورزی و... داخلی توجهی نشون نمیده و هر وقت هم صنایع به مشکل میخورن و نمیتونن کالای خوب و با قیمت مناسب عرضه کنن دولت چون ارز حاصل از فروش نفت داره خیلی سریع دست به واردات میزنه

پس دولت درآمد ارزی از محل فروش نفت داره و برای پائین نگه داشتن قیمت ها و به اصطلاح کنترل تورم از واردات کالاها استفاده میکنه
ادامه این روند موجب میشه که فعالان اقتصادی سودی در تولید نبینن و هر روز وضعیت تولید رو بدتر از روز قبل حس کنن و بالاخره به این درک میرسن که اصلا تولید کردن بصرفه نیست

وقتی کلیت فعالان اقتصادی به این نتیجه میرسن که تولید داخلی رو رها کنن تا از شر واردات بی رویه که نتیجه ارز دولتی ارزون بوده،خلاص بشن اونوقت باید دنبال محلی برای سرمایه گذاری باشن که از تیررس واردات در امان باشن
چه جایی بهتر از بازار ملک؟
در اقتصاد کالاها به دوسته کلی کالاهای قابل تجارت و کالاهای غیرقابل تجارت تقسیم میشن
کالاهای غیرقابل تجارت مثل زمین و مسکن که دولت نمیتونه واردات داشته باشه
کالاهای قابل تجارت مثل خودرو و اقلام خوراکی و ... که براحتی میتونه واردات داشته باشه

نتیجه این میشه که اقتصاد ایران بخصوص از سال 1320 به بعد با افزایش درآمدهای نفتی شاهد رشد سریع سهم درآمدهای نفتی در درآمدهای دولت بوده و به همین دلیل دولت خیلی راحت و به دلیل مقاصد سیاسی و پوپولیستی سعی در پائین نگه داشتن قیمت ارز داشته که همین هم باعث افزایش واردات و در نتیجه نابودی بخش صنعت و کشاورزی شده
همه این عوامل موجب شده سرمایه ها به بخش غیرقابل تجارت اقتصاد یعنی زمین و مسکن و ملک تجاری منتقل بشه و در نتیجه ما با افزایش قیمت ملک طی سالهای متمادی روبرو باشیم

به این تقاضا که در نتیجه سرمایه گذاری در بخش املاک بخاطر کسب سود و مصون ماندن از تورم ایجاد میشه تقاضای سرمایه گذاری گفته میشه

نوع دیگری از تقاضا ناشی از مصرف هست ،یعنی هر خانواری نیاز به یک مسکن مناسب داره که همین عامل تقاضای مصرفی رو ایجاد میکنه
ما در این مطلب بیشتر در مورد تقاضای مصرفی صحبت میکنیم

تقاضای مصرفی

تقاضای مصرفی مسکن در اثر وقایعی مثل ازدواج و مرگ و میر تغییر میکنه یعنی در واقع تعداد خانوارهاست که تعیین میکنه ما چندتا واحد مسکونی برای مصرف احتیاج داریم

ما باید تعداد خانوارها رو تحت تاثیر تحولات جمعیتی بدونیم
برای همین من داده هایی رو که از نتایج سرشماری سال 90 استخراج کردم خدمتتون ارائه میکنم

تعداد مردان مناطق شهری و سن آنها در سال 95

همانطور که در نمودار بالا قابل مشاهده ست در میان جمعیت مردهایی که در مناطق شهری زندگی میکنن بیشترین تعداد رو 30 تا 32 ساله ها تشکیل میدن
این نمودار نشون میده که تعداد ازدواج ها به مرور کمتر میشه چون تعداد افرادی که در سالهای بعد در سن ازدواج(حدودا 27 تا 29 سال) قرار میگیرن به مرور کمتر میشه

البته ما باید جمعیت جوانهایی که بالاتر از 30 سال دارند اما هنوز ازدواج نکردن رو در نظر بگیریم و فرض کنیم که احتمالا در سالهای بعد این افراد میتونن آمار ازدواج رو کمی بیش از انتظارات رقم بزنن

ما برای اینکه بدونیم در حال حاضر چندتا خانوار داریم که در مناطق شهری زندگی میکنن،تعداد خانوارهای شهری در سال 90 رو از مرکز آمار ایران گرفتیم و تعداد ازدواج ها رو در هر سال به اون مقدار اضافه کردیم و تعداد خانوارهایی که در اثر فوت کم میشن رو کسر کردیم
که نتیجه به صورت جدول زیر خواهد بود

با محاسبات ما در پایان سال 95 حدودا 18 میلیون خانوار در مناطق شهری ایران زندگی خواهند کرد و تخمین میزنیم حدودا جمعیت شهری ایران در سال 95 به 58 تا 59 میلیون نفر برسه

شاید این سوال پیش بیاد که چرا خانوارهایی که در اثر طلاق کم میشن رو ما در محاسباتمون وارد نکردیم؟
پاسخ اینه که در تخمین تقاضای مسکن نباید فرض کرد خانواده ای که در آن طلاق صورت میگیره در واقع نیاز به مسکن ندارن چون طلاق موجب ایجاد خانوارهای تک نفره میشه و آمار خانوارهای تک نفره نشان از رشد سریع این نوع خانوار داره بطوری که نسبت خانوارهای تک نفره از کل خانوارها از 3 درصد به 7 درصد رشد کرده که حالا فارغ از بحث مسکن باعث نگرانی هایی هم شده

آمار خانه هایی که در اثر مرگ و میر بلااستفاده میشه رو بر اساس تحقیقی که یکی از کارشناسان مرکز آمار انجام داده ، تخمین زدیم

بطور کلی میشه گفت اگر فرض کنیم به ازای هر خانوار یک واحد مسکونی باید موجود باشد،در سال 95 حدودا به 18 میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری ایران احتیاج داریم

عرضه مسکن

برای تخمین تعداد واحدهای مسکونی موجود در سال 95 ما تعداد کل واحدهای مسکونی موجود در سال 90 رو در نظر گرفتیم و فرض کردیم که این موجودی مسکن هر سال به اندازه تعداد واحدهایی که ساخته و تکمیل میشه اضافه بشه و به اندازه ای که تخریب واحدهای قدیمی صورت میگیره کاهش پیدا کنه

تعداد واحدهای تکمیل شده در مناطق شهری برای هر سال رو از آمارهای بانک مرکزی استخراج کردیم و تعداد تخریب رو بر اساس نرخ تخریب میانگین
باید عرض کنم که نرخ تخریب واحدهای مسکونی تا حد زیادی به سیاست های شهرداری و بانک ها برای ایجاد تسهیلات ساخت در بافت فرسوده بستگی داره یعنی مثلا با سیاست های جدید شهرداری تهران مبنی بر کاهش هزینه مجوز و عوارض و ... برای سازندگان واحدهای مسکونی در بافت فرسوده انتظار داریم نرخ تخریب بیشتر هم بشه

جدول زیر وضعیت عرضه واحدهای مسکونی رو در نقاط شهری نشون میده
باید عرض کنم که ما واحدهای مسکونی خالی که در سال 90 بالاتر از 1.25 میلیون واحد بوده رو به آمار موجودی مسکن در همان سال 90 اضافه کردیم و بنابراین این تعداد در واقع کل واحدهای موجود هست

همونطور که در جدول بالا مشاهده میکنید ما انتظار داریم در سال 95 حدودا 18.1 میلیون واحد مسکونی در نقاط شهری وجود داشته باشه

در مورد واحدهای مسکونی خالی یه نکته عرض کنم که در آمارگیری سال 90 معلوم شد در نقاط شهری حدودا 8 درصد واحدهای مسکونی خالی ست که سر و صدای زیادی هم بپا کرد
در هر کشوری و هر شهری بنا به دلایلی مثل مهاجرت موقت و ماموریت کاری و مناطق تفریحی و ... بالاخره تعدادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه هستن
این درصد خانه های خالی به طور طبیعی میتونه بین 6 تا 12 درصد هم باشه(بسته به شرایط مختلف) پس ما باید انتظار داشته باشیم همیشه درصدی از موجودی مسکن ما خالی از سکنه باشه و این طبیعی هست

نتیجه گیری

با توجه به آمار و ارقام موجود بنظر میرسه تعداد خانوارهای شهری در کشور در سال 95 تقریبا برابر است با موجودی مسکن
از طرفی چون ممکنه درصدی از موجودی مسکن ما به دلایلی که عرض شد خالی از سکنه باشه ،حتی میتونیم بگیم ما با کمبود واحد مسکونی در نقاط شهری مواجه هستیم

حجم ساخت و ساز در دو سه سال گذشته به دلیل رکود بازار مسکن بشدت کم شده و اثرات این کاهش رو میتونیم در کمبود عرضه سالهای آینده مشاهده کنیم

درسته که انتظار داریم تعداد ازدواج ها در مناطق شهری در سالهای آینده کم بشه اما فراموش نکنیم ما تعداد زیادی(به قولی بالای 8 میلیون) جوان بالای 30 سال داریم که هنوز ازدواج نکردن و این میتونه موجب تقاضای بیشتر از انتظار ما بشه
بنظر میرسه بازار مسکن در انتظار قدرت خرید خانوارهاست وگرنه نیاز به مسکن کم نیست

این تحلیل با کمک همکارانم در واحد تحلیل شرکت کارگزاری سرمایه و دانش انجام شده
https://telegram.me/SDBchannel

@SDBchannel بازده صنایع بازار ســـرمایه

✨ گزارش روزانه بازار اوراق بهادار ✨
1395/08/26
_____________________________________
بازار امروز چهار شنبه 26آبان در فضایی پر عرضه آغاز به کار کرد . در نتیجه معاملات امروز شاخص کل تحت تاثیر معاملات تاپیکو ، جم ، اخابر ، شپدیس و پترول نسبت به روز قبل 32 واحد افزایش یافت .که البته بلوک هایی که در نمادهای تاپیکو ، جم ، شپدیس و اخابر صورت گرفت در این سبزی بی تاثیر نبود . ارزش کل معاملات هم به رقم 979 میلیارد تومان رسید که از این مقدار تنها 210میلیاردتومان آن معاملات خرد امروز بود .

✨گروه سيمان، آهك و گچ و گروه انبوه سازي، املاك و مستغلات وگروه بیمه:در گروه سیمان شاهد معاملاتی سراسر مثبت و پر تقاضا بودیم . سشرقح با افزایش 5 درصدی به قیمت پایانی 193 ریال رسید و با 45 میلیون معامله پر حجم ترین نماد گروه شد . سدرو ، ساراب ، سغرب ، سیلام ، سهگمت ، سبهان و سفار نمادهایی بودند که با صف خرید به کار خود خاتمه دادند . در گروه ساختمانی شاهد معاملاتی منفی بودیم . وآذر تنها نمادی بود که در حداکثر قیمت معامله شد . باقی نمادها در بازه منفی دادوستد شدند . در گروه بیمه آسیا برخلاف روز گذشته با افزایش عرضه مواجه شد و معاملات 6 میلیونی خود را در درصد منفی 4.5 ثبت کرد و پر حجم ترین نماد شد . بساما و کوثر تنها نماد مثبت این گروه بود .

✨ گروه سرمایه گذاری و گروه حمل و نقل و گروه بانکی : در گروه سرمایه گذاری شاهد معاملاتی منفی و پر عرضه بودیم . وساپا معاملات 57 میلیونی خود را در حاشیه صفر تابلو ثبت کرد و پر حجم ترین نماد گروه شد . باقی نمادها کم حجم و منفی دادوستد شدند . درگروه حمل و نقل شاهد معاملات مثبت و منفی بودیم . حریل معاملات 21 میلیونی خود را در حاشیه صفر تابلو ثبت کرد و پر حجم ترین نماد گروه شد . حفارس تنها نمادی بود که با صف خرید به کار خود خاتمه داد. در گروه بانکی وخاور و حکمت معاملاتی پر حجم را ثبت کردند . وخاور و حکمت معاملات به ترتیب حدود 32 و 19 میلیونی خود را در حاشیه صفر تابلو ثبت کردند .

✨ گروه ساير محصولات كاني غيرفلزي : در این گروه شاهد معاملاتی منفی و پر عرضه بودیم . کسرا با کاهش 3.5 درصدی به قیمت پایانی 4606 ریال رسید و با 8 میلیون معامله پر حجم ترین نماد گروه شد . کمرجان تنها نمادی بود که با صف خرید کم حجم به کار خود خاتمه داد . کتوکا ، کپشیر و کهمدا نمادهای مثبت این گروه بودند .
@SDBchannel

✨گروه فراورده های نفتی ، کک و سوخت هسته ای و گروه محصولات شيميايي : در این گروه با معاملات منفی روبرو شدیم . شتران معاملات 7 میلیونی خود را در حاشیه صفر تابلو ثبت کرد . شراز ، شپاس و شرانل تنها نمادهای مثبت این گروه بودند . در گروه محصولات شیمیایی شاهد معاملاتی پر حجم در نماد پترول بودیم . پترول با افزایش 3 درصدی به قیمت پایانی 1259 ریال رسید و با 111 میلیون معامله پر حجم ترین نماد گروه شد . جم نیز با افزایش 3.4 درصدی به قیمت پایانی 9152 ریال رسید و معاملات 41 میلیونی را ثبت کرد. تاپیکو ، شیراز ، شپمچا و شفارا نمادهایی بودند که با صف خرید به کار خود خاتمه دادند .

✨گروه فلزات اساسی و گروه خودرو : در این گروه شاهد معاملاتی و منفی بودیم .ذوب معاملات 21 میلیونی خود را در درصد مثبت 2 ثبت کرد و پر حجم ترین نماد گروه شد . فلوله و فخاس نمادهایی بودند که با صف خرید به کار خود خاتمه دادند . در گروه خودرو شاهد معاملاتی منفی و کم حجم بودیم . خزامیا معاملات 29 میلیونی خود ا در درصد منفی 1 ثبت کرد و پر حجم ترین نماد گروه شد . ختور ، خموتور و خدیزل تنها نمادهای مثبت این گروه بودند .

@SDBchannel

واحد سبدگردانی شرکت کارگزاری سرمایه و دانش

@SDBchannel

#کگل
شرکت: معدني و صنعتي گل گهر

پیش بینی درآمد هر سهم سال مالی منتهی به 1395/12/30 دوره 6 ماهه (حسابرسی شده) دوره منتهی به 1395/06/31

به اطلاع می رساند بر مبنای اطلاعات دریافتی از شرکت معدني و صنعتي گل گهر طی نامه شماره مورخ 1395/08/26 پیش بینی درآمد هر سهم برای سال مالی منتهی به 1395/12/30 با سرمایه 30,000,000 میلیون ریال مبلغ 263 ریال به طور خالص پس از کسر مالیات می باشد.


سود هر سهم گزارش قبل:218 ریال
سود هر سهم گزارش جدید: 263 ریال
درصد تغییر: 21% تعدیل مثبت
پوشش 6 ماهه 41% مبلغ 108 ریال

*گزارش براساس عملکرد 6 ماهه حسابرسی نشده مقایسه شده است.
@SDBchannel

#وگردش
بانک گردشگری در دوره 9 ماهه منتهی به 95/06/31 (حسابرسی نشده) به ازای هر سهم 1,833 ریال زیان شناسایی کرده است این درحالیست که شرکت در مدت مشابه سال قبل 35 ریال سود محقق کرده بود.

این شرکت طبق پیش بینی اولیه برای سال مالی منتهی به 95/09/30 به ازای هر سهم مبلغ 84 ریال سود اعلام کرده است .
@SDBchannel

بورس پرس:مدیرعامل سایپا با اعلام پذیره نویسی ۵۰۰ میلیاردی اوراق مرابحه؛
رکورد تولید روزانه سایپا شکسته شد/ صدور مجوز قرارداد/ بازگشایی نماد بزودی
مدیرعامل سایپا با اعلام رکورد جدید تولید روزانه و توقف نماد به دو دلیل، از صدور امروز مجوز سازمان سرمایه‌گذاری خارجی برای قرارداد سایپا و سیتروئن و بازگشایی نماد در آینده ایی نزدیک خبر داد.
@SDBchannel

اقتصاد آنلاین: تلاش برای افزایش سهم بازار اوراق بدهی در تامین مالی

مدیر بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: طبق آخرین آمارهای موجود 71 درصد از بازار مالی ایران را بازار بدهی و 29 درصد از آن را بازار سهام به خود اختصاص داده که این مهم در راستای تلاش دولت برای بزرگتر کردن سهم بازار بدهی و از سال 92 رقم خورده است.
@SDBchannel