Друзья, всем привет.
Мы протестировали нашу компанию на спиральную динамику. Она оказалась ЖЕЛТОЙ.
Мы сделали очень простой инструмент, с помощью которого вы можете быстро протестировать спиральную динамику в вашей компании.
Заходите сюда.
Регаетесь, вводите логин/пароль, создаете новый опрос. Получаете ссылку.
Рассылаете ее сотрудникам. Опрос АНОНИМНЫЙ. Попросите отвечать честно.
Вы видите общий отчет.
Для чего мы это сделали? Нам любопытно, какого цвета другие компании.
Тест разработал лично я. Там 25 вопросов. По 5 вопросов на каждый цвет.
Уровни компании:
Красный — авторитарное единоначалие.
Синий — правила и регламенты.
Оранжевый — KPI, деньги, прибыль.
Зеленый — семья, дружба, отношения.
Желтый — система, интеграция.
Привожу результаты нашей компании.
Мы протестировали нашу компанию на спиральную динамику. Она оказалась ЖЕЛТОЙ.
Мы сделали очень простой инструмент, с помощью которого вы можете быстро протестировать спиральную динамику в вашей компании.
Заходите сюда.
Регаетесь, вводите логин/пароль, создаете новый опрос. Получаете ссылку.
Рассылаете ее сотрудникам. Опрос АНОНИМНЫЙ. Попросите отвечать честно.
Вы видите общий отчет.
Для чего мы это сделали? Нам любопытно, какого цвета другие компании.
Тест разработал лично я. Там 25 вопросов. По 5 вопросов на каждый цвет.
Уровни компании:
Красный — авторитарное единоначалие.
Синий — правила и регламенты.
Оранжевый — KPI, деньги, прибыль.
Зеленый — семья, дружба, отношения.
Желтый — система, интеграция.
Привожу результаты нашей компании.
👍64🔥38❤37🤔10😁7
В Московской области резко усложнилось получение разрешительной документации. На канале «Гемба» мы это подробно обсудили с ведущим менеджером GOOD WOOD.
Telegram
Гемба Дубовенко
Ужесточение получение разрешений на строительство тормозит наш бизнес.
👍26🔥15💅7🤝4🤷3
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Домклик запустил программу поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
Я взял интервью у лидера дивизиона «Загородная недвижимость» Домклик Сбербанка России Сергея Скороходова.
Я взял интервью у лидера дивизиона «Загородная недвижимость» Домклик Сбербанка России Сергея Скороходова.
👍49🔥22🤯9🦄9🤔4
В какую сторону мы ошибаемся?
В бизнесе приходится постоянно принимать решение — что выгоднее: А или B.
Например, что выгоднее — человека иметь в штате или на аутсорсе.
Автомобиль купить или арендовать.
Делать что-то самим или передать партнерам.
Обычно для этого мы начинаем считать: математика, сложение и умножение, посчитали вариант A и вариант B. И смотрим, что выгоднее.
И тут очень важно сделать коррекцию. А в какую сторону мы ошибаемся?
Например, человек считает, что выгоднее — иметь автомобиль самому или ездить на такси.
Посчитал. Такси обходится в 70 тыс. рублей в месяц, а содержание своей машины обходится в 40 тыс. рублей в месяц.
Отлично. Выбираем свою машину.
А учел ли ты, что с вероятностью x% у тебя машину угонят?
А учел ли ты, что с вероятностью n% в год ты собьешь пешехода на пешеходном переходе?
А учел ли ты, что с вероятностью m% ты случайно кого-то подрежешь, помахаешь руками от злости и в тебя пустят пулю из-за этого?
Как правило, такие вещи не учитывает никто, т. к. события это маловероятные. Но на самом деле они очень сильно влияют на общий баланс.
Советую постоянно рассуждать так: «Мы ошибаемся, надо только понять, в КАКУЮ сторону, и сделать коррекцию».
В бизнесе приходится постоянно принимать решение — что выгоднее: А или B.
Например, что выгоднее — человека иметь в штате или на аутсорсе.
Автомобиль купить или арендовать.
Делать что-то самим или передать партнерам.
Обычно для этого мы начинаем считать: математика, сложение и умножение, посчитали вариант A и вариант B. И смотрим, что выгоднее.
И тут очень важно сделать коррекцию. А в какую сторону мы ошибаемся?
Например, человек считает, что выгоднее — иметь автомобиль самому или ездить на такси.
Посчитал. Такси обходится в 70 тыс. рублей в месяц, а содержание своей машины обходится в 40 тыс. рублей в месяц.
Отлично. Выбираем свою машину.
А учел ли ты, что с вероятностью x% у тебя машину угонят?
А учел ли ты, что с вероятностью n% в год ты собьешь пешехода на пешеходном переходе?
А учел ли ты, что с вероятностью m% ты случайно кого-то подрежешь, помахаешь руками от злости и в тебя пустят пулю из-за этого?
Как правило, такие вещи не учитывает никто, т. к. события это маловероятные. Но на самом деле они очень сильно влияют на общий баланс.
Советую постоянно рассуждать так: «Мы ошибаемся, надо только понять, в КАКУЮ сторону, и сделать коррекцию».
👍84🔥48😁35❤19🤔17
GOOD WOOD возвращается в загородный девелопмент.
Мы ушли из него потому, что было и так слишком много заказов на стройку. Земли было полно любой. Но главная причина ухода была в претензиях к нам, что «вы продали участок, наобещали кучу всего и не сделали».
Теперь мы пошли в поселки на новом уровне. Теперь это КП высокого уровня, в которых все сделано и юридических проблем там нет.
Основная причина возврата в том, что к нам обращается 10 человек в день, у которых пока нет земельного участка. Найти хороший участок в Московской области очень сложно, наверное, сложнее, чем построить дом.
Стандартная схема сотрудничества. Девелопер выделяет в поселке лучшую зону, и она продается с обязательным подрядом GOOD WOOD. Никакие 10% комиссий GOOD WOOD за это не платит, но помогает быстро продать эту зону. Иногда в этой зоне делается перемежевка на участки большего размера, увеличивается класс поселка за счет ширины дороги и подземных коммуникаций, иногда — отдельный шлагбаум. Обязательно делаются архитектурные ограничения, чтобы дома были в едином стиле, но при этом сохранялась полная свобода по размеру дома и планировкам.
Девелоперу это интересно для быстрой реализации проекта по более высокой цене, и он получает повышение класса поселка и уверенность в быстрой, чистой, тихой стройке с порядком на площадке.
Покупателю это интересно тем, что он уверен в соседях с похожим менталитетом. Все дома быстро будут построены и заселены, не будет вечной стройки, как в других поселках.
Сейчас у нас на подготовке 4 поселка, как отработаем схему, думаю, будет около 10 поселков по разным направлениям. Мы не торопимся ничего продавать. Сначала все красиво доделать, все коммуникации, а потом анонсировать.
И никаких строительств домов на продажу. Это отдельный бизнес для бракоделов. Все дома индивидуально строятся под заказчика.
Мы ушли из него потому, что было и так слишком много заказов на стройку. Земли было полно любой. Но главная причина ухода была в претензиях к нам, что «вы продали участок, наобещали кучу всего и не сделали».
Теперь мы пошли в поселки на новом уровне. Теперь это КП высокого уровня, в которых все сделано и юридических проблем там нет.
Основная причина возврата в том, что к нам обращается 10 человек в день, у которых пока нет земельного участка. Найти хороший участок в Московской области очень сложно, наверное, сложнее, чем построить дом.
Стандартная схема сотрудничества. Девелопер выделяет в поселке лучшую зону, и она продается с обязательным подрядом GOOD WOOD. Никакие 10% комиссий GOOD WOOD за это не платит, но помогает быстро продать эту зону. Иногда в этой зоне делается перемежевка на участки большего размера, увеличивается класс поселка за счет ширины дороги и подземных коммуникаций, иногда — отдельный шлагбаум. Обязательно делаются архитектурные ограничения, чтобы дома были в едином стиле, но при этом сохранялась полная свобода по размеру дома и планировкам.
Девелоперу это интересно для быстрой реализации проекта по более высокой цене, и он получает повышение класса поселка и уверенность в быстрой, чистой, тихой стройке с порядком на площадке.
Покупателю это интересно тем, что он уверен в соседях с похожим менталитетом. Все дома быстро будут построены и заселены, не будет вечной стройки, как в других поселках.
Сейчас у нас на подготовке 4 поселка, как отработаем схему, думаю, будет около 10 поселков по разным направлениям. Мы не торопимся ничего продавать. Сначала все красиво доделать, все коммуникации, а потом анонсировать.
И никаких строительств домов на продажу. Это отдельный бизнес для бракоделов. Все дома индивидуально строятся под заказчика.
👍207❤86🔥61🤣29🗿9
Всем привет, ситуация на рынке ИЖС в Московской области очень интересная.
Рынок монополизируется. Часть компаний продолжает штатно работать, некоторые компании «поплыли». Я уже говорил, к нам попросились несколько ведущих менеджеров и архитекторов из очень известных компаний. Часть мы взяли, некоторым даже отказали из принципа — не брать больше 1 человека из компании за месяц, т. к. из одной компании целый отдел продаж попросился.
На собеседовании они говорили, что основная причина — не платят зарплату с мая. Директор им говорит: «Ты и так больше всех зарабатывал, мне материалы оплачивать нечем, стройки останавливаются».
О чем это говорит? Не о том, что компания убыточна, нет. Это и так ясно. Это говорит о том, что компания проела все клиентские деньги. По нашей практике скорость освоения клиентских денег — 2 месяца. Если у компании оборот 100 млн, то 200 млн клиентских денег должно быть в запасе. Но это мы, у нас первая предоплата 10%. Многие из-за кризиса подняли ее до 30–50%, подняв свою кредиторскую задолженность с 2 до 3 месяцев!!! И все эти деньги уже истрачены на погашение убытков!
Компания в этом состоянии не просто банкрот. Ей нужно, чтобы выбраться в ноль, 2 года быть прибыльной и чтобы акционеры из нее ничего не вынимали.
А знаете самое смешное? Мне недавно писал заказчик, что он туда ушел, так как «в GOOD WOOD недостаточно заинтересованные продавцы. А у них лично основатель встретил, провез по объектам». Я про себя думаю: «Ну-ну».
Рынок монополизируется. Часть компаний продолжает штатно работать, некоторые компании «поплыли». Я уже говорил, к нам попросились несколько ведущих менеджеров и архитекторов из очень известных компаний. Часть мы взяли, некоторым даже отказали из принципа — не брать больше 1 человека из компании за месяц, т. к. из одной компании целый отдел продаж попросился.
На собеседовании они говорили, что основная причина — не платят зарплату с мая. Директор им говорит: «Ты и так больше всех зарабатывал, мне материалы оплачивать нечем, стройки останавливаются».
О чем это говорит? Не о том, что компания убыточна, нет. Это и так ясно. Это говорит о том, что компания проела все клиентские деньги. По нашей практике скорость освоения клиентских денег — 2 месяца. Если у компании оборот 100 млн, то 200 млн клиентских денег должно быть в запасе. Но это мы, у нас первая предоплата 10%. Многие из-за кризиса подняли ее до 30–50%, подняв свою кредиторскую задолженность с 2 до 3 месяцев!!! И все эти деньги уже истрачены на погашение убытков!
Компания в этом состоянии не просто банкрот. Ей нужно, чтобы выбраться в ноль, 2 года быть прибыльной и чтобы акционеры из нее ничего не вынимали.
А знаете самое смешное? Мне недавно писал заказчик, что он туда ушел, так как «в GOOD WOOD недостаточно заинтересованные продавцы. А у них лично основатель встретил, провез по объектам». Я про себя думаю: «Ну-ну».
😁167🔥57😢29👏15🤡15
Независимый архитектор как часть клиентского пути.
Есть заказчики, которые обращаются в строительную компанию, чтобы построить дом. А есть те, которые идут сначала к архитектору. В основном к ним идут те, кто не хочет быстро строить дом и любит год-два сначала попроектировать.
У многих независимых архитекторов за 10 лет накапливается 50 реализованных проектов и 5 готовых домов, и то половину из них потом стыдно показывать из-за того, что их изуродовали строители. У наших архитекторов в год 10–20 проектов реализуется, и опыт, конечно, несопоставим. Независимым архитекторам обидно, и они придумали аргумент для атаки на архов строительной компании: «У них там все архитекторы зажаты стандартами строительства, а я творю независимо от стандартов».
Когда к нам приходят с таким проектом, менеджер говорит: «Тут нужно все переделывать и за проект платить снова». За это нас независимые архи не любят. Мало того, что мы не платим им откаты, мы еще и находим сразу критические косяки в их работе. Поэтому архитекторы еще на стадии проектирования начинают антигудвудовскую пропаганду. Ну и аргумент, конечно, стандартный: «В GOOD WOOD все очень дорого»))).
Но я решил все-таки эту систему постепенно улучшать. Все-таки если заказчик пришел с готовым проектом — это не повод сразу усложнять CJM. Да и у независимых архитекторов должна быть возможность работать с GOOD WOOD. Что мы сделали:
1. Мы запретили говорить, что проект ужасный. Мы должны бесплатно, не особо заметно для заказчика, переделать проект. И не портить репутацию архитектора. Он не виноват, что работает в основном в стол.
2. Мы запускаем программу стажировок и обучений для архитекторов, в основном по темам типовых недоработок архитекторов.
Конечно, неплохо было бы создать систему, в которой архитектор мог бы взаимодействовать с нашими инженерами, потом через личный кабинет отслеживать всю стройку. Но мне кажется, этот андеграундный рынок настолько маленький, что нет смысла это изучать, но первые шаги мы уже сделали.
Есть заказчики, которые обращаются в строительную компанию, чтобы построить дом. А есть те, которые идут сначала к архитектору. В основном к ним идут те, кто не хочет быстро строить дом и любит год-два сначала попроектировать.
У многих независимых архитекторов за 10 лет накапливается 50 реализованных проектов и 5 готовых домов, и то половину из них потом стыдно показывать из-за того, что их изуродовали строители. У наших архитекторов в год 10–20 проектов реализуется, и опыт, конечно, несопоставим. Независимым архитекторам обидно, и они придумали аргумент для атаки на архов строительной компании: «У них там все архитекторы зажаты стандартами строительства, а я творю независимо от стандартов».
Когда к нам приходят с таким проектом, менеджер говорит: «Тут нужно все переделывать и за проект платить снова». За это нас независимые архи не любят. Мало того, что мы не платим им откаты, мы еще и находим сразу критические косяки в их работе. Поэтому архитекторы еще на стадии проектирования начинают антигудвудовскую пропаганду. Ну и аргумент, конечно, стандартный: «В GOOD WOOD все очень дорого»))).
Но я решил все-таки эту систему постепенно улучшать. Все-таки если заказчик пришел с готовым проектом — это не повод сразу усложнять CJM. Да и у независимых архитекторов должна быть возможность работать с GOOD WOOD. Что мы сделали:
1. Мы запретили говорить, что проект ужасный. Мы должны бесплатно, не особо заметно для заказчика, переделать проект. И не портить репутацию архитектора. Он не виноват, что работает в основном в стол.
2. Мы запускаем программу стажировок и обучений для архитекторов, в основном по темам типовых недоработок архитекторов.
Конечно, неплохо было бы создать систему, в которой архитектор мог бы взаимодействовать с нашими инженерами, потом через личный кабинет отслеживать всю стройку. Но мне кажется, этот андеграундный рынок настолько маленький, что нет смысла это изучать, но первые шаги мы уже сделали.
👍127🔥57❤35🤣26🙈20
Всем привет. Завтра проводим прямой эфир с ответами на ваши вопросы.
Вместе со мной в эфире примут участие руководители ключевых отделов — те, кто каждый день работает с проектами, инженерией, стройкой и сметами. Пройдем по самым актуальным темам: изменения на рынке, цены на материалы, сроки строительства, новые нюансы в документации. Разберем пять ключевых этапов — от выбора участка до приемки. Основную часть эфира, как обычно, посвятим вашим вопросам.
Увидимся здесь завтра, 30 сентября в 16:00.
Вопросы уже можете оставлять в комментариях к этому посту.
Вместе со мной в эфире примут участие руководители ключевых отделов — те, кто каждый день работает с проектами, инженерией, стройкой и сметами. Пройдем по самым актуальным темам: изменения на рынке, цены на материалы, сроки строительства, новые нюансы в документации. Разберем пять ключевых этапов — от выбора участка до приемки. Основную часть эфира, как обычно, посвятим вашим вопросам.
Увидимся здесь завтра, 30 сентября в 16:00.
Вопросы уже можете оставлять в комментариях к этому посту.
👍23❤19✍5🤡5😁3
Всем привет, это #новости_малоэтажки за август и сентябрь. Каждые два месяца мы обсуждаем, что происходит в частном домостроении. Законы, деньги, технологии, рынок — все, что повлияло на отрасль. Поехали!
1. Власти России обсуждают бесплатное предоставление земли под ИЖС.
У нас все колбасит. То мы зажимаем ИЖС, потом видим, что стройка снижается, — решили выдавать участки бесплатно. Зачем они нужны? Упростите перевод из сельхозки в дачку, уберите КРТ — земля сама подешевеет. Не нужно ничего бесплатного.
2. Участки под ИЖС в России дешевеют с учетом инфляции.
Ну, в целом, когда стройка сокращается, земля, конечно, дешевеет, так как она никому становится не нужна. А вот в Московской области все по-другому. Земли, пригодной для строительства, все меньше, и в хороших, ликвидных поселках она дорожает.
У нас даже есть прецедент, когда земля продавалась в одном поселке по 700 тыс. рублей, мы зашли в этот проект, сделали отдельную тематическую зону, и в этой зоне земля сейчас продается по 1,2 млн рублей. И там даже некий ажиотаж среди клиентов, и девелопер крепко задумался, не поднять ли цену до 1,5 млн за сотку.
3. Заброшенные участки заняли треть загородного рынка Подмосковья.
В Подмосковье все очень полярно. Где-то там, на Юге, на уровне А108, участки стоят по 10–20 тыс. рублей за сотку, и, конечно, половину из них забросили, и даже дорогу делать невыгодно. А, например, на Новой Риге, в районе ЦКАД, земля может стоить 1–2 млн рублей за сотку (в 100 раз дороже), и там, конечно, ничего заброшенного нет.
4. Стоимость строительных работ в ИЖС выросла на 10-12%.
У нас другие данные. Многие материалы подорожали на 20–40%, а не на 5–9%. Убедиться в этом очень легко: открываете индекс цен на 01.01.2026 и на 01.10.2026 и просто сравниваете попозиционно.
5. Самая дорогая сделка на загородном рынке Московской области с начала 2026 года достигла 2,5 млрд рублей.
Ну это другой мир.
6. Центробанк предлагает запретить ипотеку на ИЖС без эскроу.
Сейчас и так коммерческие кредиты не особо интересны. Их ставка сейчас около 20%. Они никому не нужны. В основном берут, чтобы просто подстраховаться на 2–3 месяца, чтобы быстро закрыть. Если сделают обязательное эскроу, то вообще их никто брать не будет. Хотя… НДС. Если по этим договорам не будет НДС, то, может быть, минус-плюс — будет ноль.
Главный вопрос: когда-то кто-то захочет, чтобы ВСЕ договоры подряда шли через эскроу, вот тут начнется шоу. Компании перестанут заключать договоры подряда и начнут заключать договоры «поставки материалов», договоры «оказания консультационно-строительных услуг»))) Что угодно, только чтобы обойти этот эскроу.
7. Нарушения на земельных участках начнут фиксировать с помощью БПЛА с 1 октября.
А что, ихним дронам разрешено летать, что ли)? Конечно, гаишники давно уже перешли на камеры. Так удобнее. Камера фиксирует нарушение — и сразу штраф. Тут то же самое для участка. Залез за территорию — штраф. Растет борщевик — штраф, не используешь участок — штраф, не перемешал плодородный слой с глиной — штраф, незаконная постройка — штраф. Конечно, с воздуха удобнее, чем пытаться попасть на участок и что-то там проверять.
8. В Верховном суде подтвердили возможность строить гостевые дома на участках под ИЖС.
Тут, конечно, очень тонкая грань. Понятно, что в целом любой человек хоть в квартире, хоть в доме может поселить чужих людей, сдать комнату и получать за это деньги. Вроде как логично. Но когда мы имеем мини-гостиницу с ресепшеном, со стоянкой на дачном участке, то это, наверное, не всегда комфортно для соседей и безопасно для постояльцев. Ну и государство ищет компромисс — как бы все это отрегулировать. Сначала запрещает ЛЮБУЮ коммерческую деятельность на участках ИЖС. Потом все-таки Верховный суд частично этот запрет снимает.
9. Доля россиян, рассматривающих дачу как инвестиционный актив, наряду с квартирой или автомобилем, удвоилась.
Дом, безусловно, является активом, который можно продать. Но тут очень важно соблюсти правильный баланс между рыночной ценой участка и тем, что мы строим. Если построить слишком дорогой дом на дешевом участке или наоборот, то инвестиционная привлекательность дома снижается. Если построить дом «хозспособом», самому, то его сложнее продать, да и он потребует через 5–10 лет ремонтов, и вся экономия, которая казалась вначале, исчезнет.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍58❤36🔥11😭2😡2
• Бизнес-класс
Деревянные одноэтажные дома — 74.9 тыс. руб/м² (+1.17% к прошлому месяцу)
Деревянные двухэтажные дома — 48.6 тыс. руб/м² (+0.63% к прошлому месяцу)
Каменные одноэтажные — 73.9 тыс. руб/м² (+0.51% к прошлому месяцу)
Каменные двухэтажные — 47.4 тыс. руб/м² (+0.62% к прошлому месяцу)
• Эконом-класс
Деревянные одноэтажные дома — 47.8 тыс. руб/м² (+0.72% к прошлому месяцу)
Деревянные двухэтажные дома — 32.2 тыс. руб/м² (+0.61% к прошлому месяцу)
Каменные одноэтажные — 49.8 тыс. руб/м² (+0.57% к прошлому месяцу)
Каменные двухэтажные — 31.9 тыс. руб/м² (+0.43% к прошлому месяцу)
Посмотреть динамику за два года
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤23👍7😇3🤡2🤨2
Всем привет. Мы снова входим в девелопмент, но на другом, более осмысленном уровне.
Для того чтобы объяснить, что мы делаем, хотел бы рассказать про разные схемы работы коттеджных поселков.
Схема 1 — УБП.
Продаются участки без подряда. Никаких подрядчиков нет, но есть прикормленные продавцы земли и риелторы, которые пытаются навязать строительную компанию (за деньги, конечно). Девелопер с этого денег не получает, это серая схема. Конечно, GOOD WOOD в таких поселках строит постоянно, но не сотрудничает ни с кем, нас выбирает сам покупатель земли. Заказчик просто не ведется на то, что ему пытаются «впарить» других.
Схема 2 — готовые дома.
Таких проектов очень мало, так как инвестировать никому неохота. Обычно под видом готовых домов продаются «строящиеся дома». Ну это системная застройка, классический недоинвестированный девелопмент. В целом тема хорошая, но, как я уже писал раньше, обычно ужасное качество строительства. Застройщик — зять какого-нибудь управляющего или выбран на тендере — кто дешевле. Даже не знаю, что из этого хуже. Нас постоянно зовут строить готовые дома, но это совсем другой бизнес. Там не нужны личные кабинеты, не нужны индивидуальные процессы, не нужен архитектор, который изучает семью и сценарий жизни, зато нужна низкая себестоимость. В общем, это не к нам тоже)
Схема 3 — участки с подрядом.
В поселке есть 5–10 аккредитованных подрядчиков. Есть договоренность, что каждый платит 5–10% с подряда девелоперу, но завышает цены на строительство домов. С финансовой точки зрения схема вроде рабочая, но по факту согласны платить такие большие проценты только неадекватные строительные компании без имени, в итоге потом в поселке накапливается негатив и продажи начинают падать. Девелопер пытается потом привлечь новых подрядчиков, иногда разрешает GOOD WOOD построить там пару домов без всяких комиссий, но, в общем, разброд и шатание.
Схема 4 — эксклюзивная зона.
Все участки продаются с подрядом с единым архитектурным кодом, продаются быстро за счет бренда именно строительной компании. Застраиваются быстро, обязательный подряд не только на коробку, но и на фасады и инженерные системы, чтобы все было быстро и красиво. Никаких левых рабочих (ну кроме отделки, конечно). Мы по этой схеме работали до пандемии и реализовали около 10 коттеджных поселков. Теперь на новом уровне снова пробуем. Это совершенно не девелопмент, мы только строим дома.
Вчера подписали первый поселок — «Медвежье озеро» — пересечение Ярославки с ЦКАД. Крутейший поселок, стартовая цена — 750 тыс. рублей за сотку. Там в нашей зоне 20 участков. Пообещали все продать и застроить за 1 год. Посмотрим. Меня интересует даже не скорость, меня интересует, сколько будет стоить сотка через полгода. Если 1,2 млн, значит, мы угадали с концепцией и все сработало. Буду держать в курсе.
Для того чтобы объяснить, что мы делаем, хотел бы рассказать про разные схемы работы коттеджных поселков.
Схема 1 — УБП.
Продаются участки без подряда. Никаких подрядчиков нет, но есть прикормленные продавцы земли и риелторы, которые пытаются навязать строительную компанию (за деньги, конечно). Девелопер с этого денег не получает, это серая схема. Конечно, GOOD WOOD в таких поселках строит постоянно, но не сотрудничает ни с кем, нас выбирает сам покупатель земли. Заказчик просто не ведется на то, что ему пытаются «впарить» других.
Схема 2 — готовые дома.
Таких проектов очень мало, так как инвестировать никому неохота. Обычно под видом готовых домов продаются «строящиеся дома». Ну это системная застройка, классический недоинвестированный девелопмент. В целом тема хорошая, но, как я уже писал раньше, обычно ужасное качество строительства. Застройщик — зять какого-нибудь управляющего или выбран на тендере — кто дешевле. Даже не знаю, что из этого хуже. Нас постоянно зовут строить готовые дома, но это совсем другой бизнес. Там не нужны личные кабинеты, не нужны индивидуальные процессы, не нужен архитектор, который изучает семью и сценарий жизни, зато нужна низкая себестоимость. В общем, это не к нам тоже)
Схема 3 — участки с подрядом.
В поселке есть 5–10 аккредитованных подрядчиков. Есть договоренность, что каждый платит 5–10% с подряда девелоперу, но завышает цены на строительство домов. С финансовой точки зрения схема вроде рабочая, но по факту согласны платить такие большие проценты только неадекватные строительные компании без имени, в итоге потом в поселке накапливается негатив и продажи начинают падать. Девелопер пытается потом привлечь новых подрядчиков, иногда разрешает GOOD WOOD построить там пару домов без всяких комиссий, но, в общем, разброд и шатание.
Схема 4 — эксклюзивная зона.
Все участки продаются с подрядом с единым архитектурным кодом, продаются быстро за счет бренда именно строительной компании. Застраиваются быстро, обязательный подряд не только на коробку, но и на фасады и инженерные системы, чтобы все было быстро и красиво. Никаких левых рабочих (ну кроме отделки, конечно). Мы по этой схеме работали до пандемии и реализовали около 10 коттеджных поселков. Теперь на новом уровне снова пробуем. Это совершенно не девелопмент, мы только строим дома.
Вчера подписали первый поселок — «Медвежье озеро» — пересечение Ярославки с ЦКАД. Крутейший поселок, стартовая цена — 750 тыс. рублей за сотку. Там в нашей зоне 20 участков. Пообещали все продать и застроить за 1 год. Посмотрим. Меня интересует даже не скорость, меня интересует, сколько будет стоить сотка через полгода. Если 1,2 млн, значит, мы угадали с концепцией и все сработало. Буду держать в курсе.
👍70❤57✍19👏6🤔4