Люди, которые заказывают дома и покупают дома, — как будто из разного теста.

Мы в последнее время часто бываем во всяких коттеджных поселках и периодически видим там ужасное качество строительства. Причем это не зависит от элитности строительства: это могут быть дома за 100 млн рублей, могут быть даже за 500 млн рублей. Девелоперы делают великолепные презентации, иногда они делают неплохую инфраструктуру. Но как только они берутся за строительство — получается ужас.

Проблема не в них. Проблема в покупателях. Есть заказчики, а есть покупатели. Заказчики — это те, кто купили участок без подряда и потом выбирают подрядчика. Они разобрались в вопросе и за любую мелочь нам выедают мозг.

Покупатели же берут откровенную развалюху, построенную из дешевейших некачественных материалов, и раз место элитное, платят деньги. Раньше поселки умели договариваться с крутыми компаниями, теперь они от жадности строят все сами.

И получается, что нормальные поселки — это там, где продается земля без подряда «за космос» и нет никаких обязательных подрядов. Там, конечно, полушанхай, нет стиля, но все равно состоятельные люди ищут уже солидные компании. Сейчас все идет к этой модели. А поселки, где построены элитные коробки, постепенно отмирают. Думаю, там не будет продаж, т.к. все-таки люди начнут разбираться в качестве.

Поселки нам постоянно предлагают: «Давайте работать»

Они хотят комиссию 10% со стоимости договора подряда. Мы говорим: «Так это же вся чистая прибыль с дома!!!». Они говорят: «Не проблема, вкрутите им дополнительные 10% в цену». Но мы так не можем делать, у нас полностью прозрачное ценообразование.

Удивительная история:

Некий поселок рекомендует 3 строительные компании. Если заказчик соглашается, то он заплатит на 10% больше.
Если он не соглашается и придет в GOOD WOOD, то он заплатит обычную цену.

Классная рекомендация.

Мы говорим: «Без вас к нам за год придет 2 клиента из вашего поселка». «С вашими усилиями — 3».
Сейчас мы имеем 2 заказчиков и платим 0% комиссии. Вы же предлагаете с 3 заказчиков заплатить по 10%.
Спасибо, нам такое не надо.

Но все, повторюсь, ВСЕ строительные компании играют в эту игру и прикармливают коттеджные поселки.

Что мы решили? Мы в эти игры играть не будем, однако мы готовы рассмотреть организацию отдельной ВЫДЕЛЕННОЙ, концептуальной зоны в коттеджном поселке и помочь поселку с продажами. Только комиссию не мы будем платить поселку, а поселок нам с продажи земли, а мы ее, конечно же, отдадим заказчику.

Мы рассматриваем только хорошие участки стоимостью 5–25 млн рублей.

У нас каждый день 10–15 обращений от людей, у которых еще нет участков, и мы их пока просто отпускаем и закрываем сделки в CRM. А могли бы предлагать что-то.

Если есть реально крутой поселок и вы готовы НОРМАЛЬНО работать — пишите в личку @G00DW00D.

Всем привет. Начинается дефицит доски. Цены растут. Закупочная цена GOOD WOOD увеличилась до 25 800 рублей с НДС и доставкой в Московскую область за обрезной пиломатериал естественной влажности.

Подробнее обсуждаем на канале «Гемба».

Вообще, я вам завидую, дорогие читатели/зрители.

Я сам мечтал бы посмотреть, как работает какая-нибудь компания. Что там делают первые лица, о чем говорят на совещаниях, как решают проблемы. Но я не знаю ни одного канала, на котором я мог бы наблюдать и учиться. А у вас такой канал есть.

Location или Понты?

Location, Location, Location? Это у них там, в Америке. У нас, в Московской области, я все больше и больше убеждаюсь, что Location вообще ничего не значит. Главное — это Понты, Понты, Понты. Покупаем соседей, а не реальное что-то.

Меня, например, очень удивляет любовь к Новорижскому шоссе. Оно постоянно стоит. Условно до того же Павлово доезжать — это просто адище. Полчаса минимум от МКАДа. А вот условно по М11 типа до Зеленограда — ехать 10 минут и почти всегда без пробок. Но земля под Зеленоградом стоит 0,5 млн рублей за сотку. А под Павлово — 5 млн рублей.

Ладно, тут еще как-то можно объяснить. Ведь на Новой Риге много всего крутого — рестораны, школы, конные клубы, в общем, всякой движухи много.

Но когда два абсолютно соседних поселка с расстоянием 50 МЕТРОВ стоят в 2 раза дороже — уже ничем, кроме понтов, объяснить невозможно.
Хотите примеры? Да пожалуйста:

Участки в 100 метрах от гольф-клуба «Завидово» — 1 млн рублей за сотку, а вот именно в поселке «Завидово Гольф» — 2 млн рублей за сотку.
«Новогорск-7» — 6 млн рублей за сотку. А соседний поселок «Новогорск-Лес» — 3 млн за сотку.
Ну и, конечно, главный призер — «Ели Эстейт». Участки по 1,5 млн рублей за сотку, а за забором — 80 тыс. рублей за сотку. Я не ошибся. 80!!!

Конечно, кто-то поспорит: «Ведь в поселках сделаны дороги, инфраструктура». Ну да, самая крутая инфраструктура стоит 300 тыс. рублей за сотку. Это уже максимум. Невозможно инфраструктурой объяснить такую разницу в цене.

Тем более мы же говорим про Location, а не про инфраструктуру.

Вывод: в Московской области можно сделать прибыльный поселок в любом месте. Главное — начать продавать ДОРОГО, объявить, что это поселок для БОГАЧЕЙ и что ТУТ БУДЕТ ВСЕ КРУТО. И цена сама поднимется в 2 раза))) Конечно, делать надо все красиво, но и цена вырастет сразу в разы.

Тенденции лета 2026

Наблюдаю в июле и августе две четкие тенденции.

1 — огромный приток в GOOD WOOD менеджеров отдела продаж и архитекторов из компаний-лидеров, начиная с 3-й позиции и дальше. От всех, кроме одной компании. Думаю, к ним тоже стучатся, надо запросить у нашего любимого коллеги. Из интересного: эти люди не размещают вакансии на HH.RU, они просто хотят перейти оттуда сюда. И нам повезло, так как мы как раз немного расширяемся. Нам легче будет взять хороших людей.

2 — много запросов по коммерческой стройке. Строительство апарт-отелей, вилл премиум-класса, прочих объектов.

Мы вообще всегда, как только получали запрос от коттеджного поселка, апарт-отеля или вообще любой другой коммерческой стройки, сразу отказывали. Менеджерам было ЗАПРЕЩЕНО тратить время на пустые разговоры.

С чем это связано? Все коммерсанты объявляли тендеры, и тендеры выигрывали те, кто строит дешевле. GOOD WOOD всегда был в пролете с нашими ценами. Но теперь до них наконец резко дошло:

Цена других предложений не такая уж дешевая, так как при стройке всплывают допрасходы, а у нас все подсчитано сразу.
Перестройка и ремонты в течение 2–3 лет снижают доходность проекта.

Наверное, самое главное — покупатели стали разбираться чуть больше в качестве. Они не хотят покупать премиум-класс, построенный непонятно кем с ужасным качеством. Они хотят и премиальное качество строительства.

Ну и, наверное, до девелоперов дошло, что маркетинговая составляющая тоже очень важна. Ведь банально: если строишь с известной компанией, которую знают заказчики, то объект легче продать.

Количество запросов зашкаливает. На одну стройку мы уже вышли, но еще 3–4 в обсуждении.

В строительных вопросах пока ИИшка не особо сильна. Недавно я задался вопросом.

Нахрена мы сначала трамбуем песчаную подушку, послойно виброплитами, сдаем уплотнение технадзору, чтобы потом назад все раскопать под закладные, точнее под подземную часть канализационной системы.

И я задал вопрос: зачем мы это делаем? Нейросеть ответила: «Конечно, это бред, надо сначала укладывать трубы, а потом их засыпать и трамбовать».

Технический директор задал вопрос другой: «Что сначала надо делать — укладывать трубы или трамбовать?» Ответ: «Сначала трамбовать, потом копать под трубы»))))

Класс.

Если хотите посмотреть, о каких канавах идет речь, — гляньте вчерашнее видео из канала «Гемба».

Речь идет о тех канавах, которые внутри опалубки (в пятне застройки), ибо там еще и дренажные канавы есть — это про другое.

Вот прекрасная картинка, которая показывает, что сначала все утрамбовано, а потом назад изрыто)

Чем дороже, тем хуже.

Я в последнее время часто бываю в премиальных поселках Московской области и удивляюсь качеству. В домах за 200–500 млн ужасное качество. Плохие фундаменты, плохая кирпичная кладка, ужасное качество клееного бруса, кровли, неправильно установлены мансардные окна и т. д.

И тут я понял почему. До меня дошло. Это Range Rover. У меня была эта машина в 2010-х годах. Она постоянно ломалась. Ее могут позволить себе те, у кого еще 5 машин и для кого 1–2 млн в год на ремонт машины ежегодно — не проблема, и для кого 50% нахождения машины на сервисе — не проблема.

Текут мансардные окна — ну не проблема, поставим обогрев всей кровли. Свистит клееный брус из углов — не проблема, у нас два котла по 50 кВт. Ужасная слышимость — тоже пофиг. В доме же никто не живет. Сбоит отопление — пофиг, дежурный отопитель всегда есть в поселке, он придет и за 50 тыс. рублей что-то подшаманит, и минимум неделю все будет работать. Отваливается облицовка — ну снова облицуем. Ну да, еще 10 лямов. А разве бывает, чтобы не отваливалось через 5 лет? Ну а через 10 лет все равно дом, в который вложено 300, а потом еще 200 в ремонт, продадим за 150 — не проблема.

В домах за 20–50 млн рублей все по-другому. Там и берут на больший срок, и не хотят ничего больше вкладывать.

Но есть и хорошие новости: до премиальных поселков и покупателей наконец начало доходить, что качество стройки тоже важно. Не до всех, но лед тронулся)