Tablica2024_final.pdf
330.9 KB
Своим клиентам я помогаю разобраться в их проблемах. В том числе, и в потенциальных проблемах с налогами. Я считаю, что риэлтор должен понять нужды своего клиента и помочь ему, а не просто продать недвижимость. И для удобства своих клиентов я сделал таблицу по подоходному налогу, которая поможет им разобраться, нужно ли будет платить налог или нет. Кроме самой таблицы, есть ещё приложение, с ссылками на законы, правила, нужные сайты. И всё это я абсолютно бесплатно передаю вам.
P.S. Если всё же останутся вопросы - проконсультирую по вашей конкретной ситуации.
P.S. Если всё же останутся вопросы - проконсультирую по вашей конкретной ситуации.
👍12
КАК НЕ КУПИТЬ КВАРТИРУ С ЧУЖИМ КРЕДИТОМ?
Большинство покупателей уже знают, что все кредиты и отягощения на квартиру можно посмотреть в земельной книге. Но есть исключение – и это реновированные дома.
Дело в том что кредиты выданные на реновацию здание не отражаются в земельной книге. Там нет никаких записей о кредите или о каких-либо отягощениях и обязательствах. Казалось бы, что если в земельной книге ничего не указано, то и квартира чиста от каких-либо обременений... К сожалению, это не так. Кредит на реновацию получает не собственник квартиры а общность собственников квартир. Это может быть общество, кооператив или просто решение собрания собственников квартир, и кредитный договор заносится в Регистр коммерческих залогов (Komercķīlu reģistrs), а не в земельную книгу. Но информация о обязательствах собственника продаваемой квартиры на недоступна. Там есть только информация только о кредите, выданном на весь дом.
Конечно, можно рассчитать сумму долга по этому кредиту: посмотреть количество идеальных долей общей собственности, указанное в разделе земельной книги этой квартиры. Например, это 10/1000 – десять тысячных. Тогда сумму кредита мы делим на 1000 и умножаем на 10. Но при этом мы не знаем, может быть продавец всё погасил сразу, а может быть и наоборот – задолжал.
В соответствии с пунктом 10 статьи 10 Закона о квартирной собственности, собственник квартиры при её продаже ОБЯЗАН сообщить покупателю о имеющихся обязательствах. Но очень часто, собственник не имеет ни копии кредитного договора, ни информации о своих обязательствах.
В счёте за квартиру обычно указан платёж по кредитам, которые обслуживающие организации включают в ежемесячных счёт. Но я не могу гарантировать, что в каком-то здании может быть другой порядок расчётов: например, отдельный счёт от общества или от управляющей компании.
Единственный способ получить эту информацию - собственник квартиры имеет право запросить справку о состоянии его обязательств на момент продажи. Такую справку в соответствии со статьёй 17.5 Закона об управлении жилыми домами управляющий должен выдать. Но выдает ли?
Если вы покупаете квартиру в реновированном доме – вы должны понимать, что скорее всего, кредит на реновацию взят на долгий период и вам нужно будет его выплачивать. Почему? Потому что в соответствии со пунктом 12 статьи 10 Закона о квартирной собственности, собственник квартиры обязан «обеспечивать в соответствии с размером идеальной доли общей собственности входящей в состав его квартирной собственности финансирование выполнения обязательств общности собственников квартир перед третьими лицами».
«atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram nodrošināt finansējumu dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei pret trešām personām.»
Если это перевести на нормальный язык, то собственник квартиры обязан погашать долги дома пропорционально его доле. Если общность собственников квартир (общество, кооператив, собрание) приняло решение взять кредит – то платить должен каждый собственник, независимо от того, участвовал ли он в голосовании и был ли он в то время собственником. Речь не идёт о долгах какого-либо другого человека, а об обязательствах взятых общностью собственников квартир, в том числе и кредите на реновацию дома.
Разумеется, реновация дома и его утепление – это очень полезно и правильно. Скорее всего, будет экономия на отоплении, да и вообще жить в доме, где ничего не ломается – очень приятно. Но ещё более полезно – знать, что покупаешь и понимать, сколько будет нужно платить.
Поэтому первое, что должен сделать покупатель – это запросить у продавца копию кредитного договора и справку об обязательствах перед банком по этой квартирной собственности. И вот тут начинаются различные чудеса.
Случай Nr.1: продавец вообще ничего не знает, кроме того, что в месяц он платит 50 евро. Кредитного договора у него нет, получить копию он не может. Присылает фотографии бумажек с цифрами, путается в сроках кредита (от года до 7 лет). Замечательный управляющий SIA "Saulkrastu namsaimnieks" посылает интересующихся
Большинство покупателей уже знают, что все кредиты и отягощения на квартиру можно посмотреть в земельной книге. Но есть исключение – и это реновированные дома.
Дело в том что кредиты выданные на реновацию здание не отражаются в земельной книге. Там нет никаких записей о кредите или о каких-либо отягощениях и обязательствах. Казалось бы, что если в земельной книге ничего не указано, то и квартира чиста от каких-либо обременений... К сожалению, это не так. Кредит на реновацию получает не собственник квартиры а общность собственников квартир. Это может быть общество, кооператив или просто решение собрания собственников квартир, и кредитный договор заносится в Регистр коммерческих залогов (Komercķīlu reģistrs), а не в земельную книгу. Но информация о обязательствах собственника продаваемой квартиры на недоступна. Там есть только информация только о кредите, выданном на весь дом.
Конечно, можно рассчитать сумму долга по этому кредиту: посмотреть количество идеальных долей общей собственности, указанное в разделе земельной книги этой квартиры. Например, это 10/1000 – десять тысячных. Тогда сумму кредита мы делим на 1000 и умножаем на 10. Но при этом мы не знаем, может быть продавец всё погасил сразу, а может быть и наоборот – задолжал.
В соответствии с пунктом 10 статьи 10 Закона о квартирной собственности, собственник квартиры при её продаже ОБЯЗАН сообщить покупателю о имеющихся обязательствах. Но очень часто, собственник не имеет ни копии кредитного договора, ни информации о своих обязательствах.
В счёте за квартиру обычно указан платёж по кредитам, которые обслуживающие организации включают в ежемесячных счёт. Но я не могу гарантировать, что в каком-то здании может быть другой порядок расчётов: например, отдельный счёт от общества или от управляющей компании.
Единственный способ получить эту информацию - собственник квартиры имеет право запросить справку о состоянии его обязательств на момент продажи. Такую справку в соответствии со статьёй 17.5 Закона об управлении жилыми домами управляющий должен выдать. Но выдает ли?
Если вы покупаете квартиру в реновированном доме – вы должны понимать, что скорее всего, кредит на реновацию взят на долгий период и вам нужно будет его выплачивать. Почему? Потому что в соответствии со пунктом 12 статьи 10 Закона о квартирной собственности, собственник квартиры обязан «обеспечивать в соответствии с размером идеальной доли общей собственности входящей в состав его квартирной собственности финансирование выполнения обязательств общности собственников квартир перед третьими лицами».
«atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram nodrošināt finansējumu dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei pret trešām personām.»
Если это перевести на нормальный язык, то собственник квартиры обязан погашать долги дома пропорционально его доле. Если общность собственников квартир (общество, кооператив, собрание) приняло решение взять кредит – то платить должен каждый собственник, независимо от того, участвовал ли он в голосовании и был ли он в то время собственником. Речь не идёт о долгах какого-либо другого человека, а об обязательствах взятых общностью собственников квартир, в том числе и кредите на реновацию дома.
Разумеется, реновация дома и его утепление – это очень полезно и правильно. Скорее всего, будет экономия на отоплении, да и вообще жить в доме, где ничего не ломается – очень приятно. Но ещё более полезно – знать, что покупаешь и понимать, сколько будет нужно платить.
Поэтому первое, что должен сделать покупатель – это запросить у продавца копию кредитного договора и справку об обязательствах перед банком по этой квартирной собственности. И вот тут начинаются различные чудеса.
Случай Nr.1: продавец вообще ничего не знает, кроме того, что в месяц он платит 50 евро. Кредитного договора у него нет, получить копию он не может. Присылает фотографии бумажек с цифрами, путается в сроках кредита (от года до 7 лет). Замечательный управляющий SIA "Saulkrastu namsaimnieks" посылает интересующихся
👍3
очень далеко. Официальную справку о размере обязательств не выдаёт ни управляющий, ни общество собственников квартир. Покупатель отказывается от сделки.
Случай Nr.2 продавец имеет и копию кредитного договора, и проект реновации, кредитные платежи есть в счёте от Rīgas namu pārvaldnieks, задолженностей нет, покупатель понимает, что он приобретает, и сделка происходит.
Тем не менее, ответ RNP на запрос о справке – требует цитирования:
«Учитывая, что в данной ситуации руководителем проекта не является ООО „Rīgas namu pārvaldnieks“, а окончательная выплата кредита за квартиры жилого дома X в Риге до сих пор не получена от общества „X“, рассчитать оставшуюся основную сумму кредита на квартиру не представляется возможным.
ООО «Rīgas namu pārvaldnieks» является лишь посредником, который рассчитывает ежемесячные платежи по кредиту в счетах и перечисляет полученные платежи в общество «X».
“Ņemot vērā, ka minētajā situācijā projektu vadītājs nav SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” un no biedrības “X”, līdz šim brīdim nav saņemtas gala aizdevuma izmaksas uz dzīvojamas mājas X, Rīgā dzīvokļiem, līdz ar to nav iespējams aprēķināt atlikušo aizdevuma pamatsummu uz dzīvokli.
SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” ir tikai starpnieks, kas rēķinos aprēķina ikmēneša kredīta maksājumus un saņemtos maksājumus pārskaita biedrībai “X”.
Общество запрашивать не стали, так как ситуация была ясной, но после сделки я не поленился связаться с правлением общества. Реакция на вопрос «Можете ли вы выдать справку о размере обязательств собственника квартиры на сегодня?» ответ был: «Да, мы свяжемся с банком, сделаем расчёт и выдадим. Примерно через неделю приходите.»
Если справки нет, нужно ли отказываться от сделки? Нет! Если у вас есть кредитный договор, вы знаете размер месячного платежа и он включён в счёт, а у продавца нет долгов – можно покупать. Если же покупатель не может вам предъявить кредитный договор, нет ясности с платежами, или продавец рассказывает о том, что всё уже оплачено, но доказательств у него нет – стоит задуматься.
Последнее, как юрист, я советую включать в договор купли квартиры в реновированном доме примерно такую клаузулу:
“Pircējs apliecina, ka ir informēts par noslēgtu AS ____ banka, reģistrācijas Nr. _____ un biedrības "______", reģistrācijas Nr. _____, starpā kredīta līguma Nr.______ nosacījumiem, ir saņēmis šī kredīta līguma kopiju, un apzin ka šīs līgums būs viņām saistošs kā Nekustamā īpašuma īpašniekam;”
Это поможет избежать непонимания между сторонами и возможных претензий в будущем.
А ответ на вопрос «Как не купить квартиру с чужим кредитом?» ответ простой: если кредит взятый на реновацию не выплачен – то никак. Вам придётся его платить.
Но вы об этом будете знать, и это важно.
Кстати, 30 мая 2024 года Саэйма утвердила изменения в законе, и теперь, если на первом собрание не собран кворум в 50%+1 голос, то следующее правомочно принять решение большинством голосов при кворуме в третья часть собственников +1 голос.
https://titania.saeima.lv/LIVS14/saeimalivs14.nsf/0/7A05681B43F2F7DCC2258B18004A961B?OpenDocument
Случай Nr.2 продавец имеет и копию кредитного договора, и проект реновации, кредитные платежи есть в счёте от Rīgas namu pārvaldnieks, задолженностей нет, покупатель понимает, что он приобретает, и сделка происходит.
Тем не менее, ответ RNP на запрос о справке – требует цитирования:
«Учитывая, что в данной ситуации руководителем проекта не является ООО „Rīgas namu pārvaldnieks“, а окончательная выплата кредита за квартиры жилого дома X в Риге до сих пор не получена от общества „X“, рассчитать оставшуюся основную сумму кредита на квартиру не представляется возможным.
ООО «Rīgas namu pārvaldnieks» является лишь посредником, который рассчитывает ежемесячные платежи по кредиту в счетах и перечисляет полученные платежи в общество «X».
“Ņemot vērā, ka minētajā situācijā projektu vadītājs nav SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” un no biedrības “X”, līdz šim brīdim nav saņemtas gala aizdevuma izmaksas uz dzīvojamas mājas X, Rīgā dzīvokļiem, līdz ar to nav iespējams aprēķināt atlikušo aizdevuma pamatsummu uz dzīvokli.
SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” ir tikai starpnieks, kas rēķinos aprēķina ikmēneša kredīta maksājumus un saņemtos maksājumus pārskaita biedrībai “X”.
Общество запрашивать не стали, так как ситуация была ясной, но после сделки я не поленился связаться с правлением общества. Реакция на вопрос «Можете ли вы выдать справку о размере обязательств собственника квартиры на сегодня?» ответ был: «Да, мы свяжемся с банком, сделаем расчёт и выдадим. Примерно через неделю приходите.»
Если справки нет, нужно ли отказываться от сделки? Нет! Если у вас есть кредитный договор, вы знаете размер месячного платежа и он включён в счёт, а у продавца нет долгов – можно покупать. Если же покупатель не может вам предъявить кредитный договор, нет ясности с платежами, или продавец рассказывает о том, что всё уже оплачено, но доказательств у него нет – стоит задуматься.
Последнее, как юрист, я советую включать в договор купли квартиры в реновированном доме примерно такую клаузулу:
“Pircējs apliecina, ka ir informēts par noslēgtu AS ____ banka, reģistrācijas Nr. _____ un biedrības "______", reģistrācijas Nr. _____, starpā kredīta līguma Nr.______ nosacījumiem, ir saņēmis šī kredīta līguma kopiju, un apzin ka šīs līgums būs viņām saistošs kā Nekustamā īpašuma īpašniekam;”
Это поможет избежать непонимания между сторонами и возможных претензий в будущем.
А ответ на вопрос «Как не купить квартиру с чужим кредитом?» ответ простой: если кредит взятый на реновацию не выплачен – то никак. Вам придётся его платить.
Но вы об этом будете знать, и это важно.
Кстати, 30 мая 2024 года Саэйма утвердила изменения в законе, и теперь, если на первом собрание не собран кворум в 50%+1 голос, то следующее правомочно принять решение большинством голосов при кворуме в третья часть собственников +1 голос.
https://titania.saeima.lv/LIVS14/saeimalivs14.nsf/0/7A05681B43F2F7DCC2258B18004A961B?OpenDocument
👍5
РАСХОДЫ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
Один из самых частых вопросов покупателя - это вопрос о том, во сколько обойдётся оформление покупки. Расходы очень сильно зависят от стоимости недвижимости, государственной поддержки дополнительных мер безопасности, вида нотариального заверения сделки, количества лиц участвующих в сделке, и других нюансов.
Традиционно расходы по оформлению сделки несёт покупатель, а продавец оплачивает те расходы, которые связаны со снятием ипотеки, с копированием и заверением документов, которые необходимо приложить в земельную книгу, например, копии доверенности.
Для удобства разделим расходы на приобретение недвижимости по категориям:
Расходы связанные с кредитованием.
Во-первых это расходы на оценку недвижимости, ориентировочно это 150 - 300 €. Некоторые банки предлагают свою оценку, это может быть дешевле. Банки берут комиссию за выдачу кредита ориентировочно – 1% от суммы сделки. Ещё один платёж, связанный с ипотекой, это государственная пошлина в размере 0,1% от суммы кредита, и канцелярская пошлина 15 €. Если покупатель участвует в программе поддержки приобретения жилья семьям через Altum – то гос.пошлину платить не надо.
Кроме того, нужно учесть стоимость страхования недвижимости, что явлется обязательным условием при получении кредита.
Если вы покупаете без кредита, то все эти расходы вас не касаются.
Расходы на договор купли и нотариальное оформление.
Хороший договор купли стоит от 100 до 130 €. Прошение в земельную книгу стоит примерно 130 € (при условии, что продается одна недвижимость, а прошение подписывают два человека). За каждое дополнительное прошение нужно будет заплатить около 100 евро (в том случае, если недвижимость – это несколько объектов, занесённые в несколько разделов земельных книг, и нет информации о том, что они функционально связаны), за каждое дополнительное лицо, подписывающее прошение – ещё 40 евро.
Если же сделка оформляется как нотариальный акт, стоимость оформления возрастает в зависимости от стоимости недвижимости – 0,5% от суммы, и ещё 0,5% если в договоре оговорено право пользования.
Нотариальное оформление сделки может включать в себя плату за устный перевод документов – 10 евро за страницу, плату за выписку нотариального акта, плату за проверку доверенностей и плату за заверение их копий или копий других документов. Кроме того, нотариальные услуги облагаются налогом на добавленную стоимость – 21%, который добавляется к стоимости нотариальных услуг.
Ещё по желанию сторон могут возникнуть расходы на обеспечение безопасности сделки. Это счёт сделки или хранение у нотариуса. Банки за счёт сделки берут 0,4%, а нотариус – 0,5% от суммы сделки.
Расходы по закреплению права собственности в земельной книге.
Государственная пошлина для физических лиц при покупке недвижимости обычно составляет 1,5 % от стоимости недвижимости (указанной в договоре купли, но не ниже кадастровой). Если недвижимость продаётся ближайшим родственникам, или есть карта Gоda ģimene, или участвует в программе поддержки приобретения жилья семьям через Altum, то гос.пошлина составляет 0,5 %. Для юридических лиц госпошлина составляет 2%.
Дополнительно уплачивается канцелярская пошлина – 15 евро, или 23 евро, если покупатель хочет получить выписку раздела земельной книги в бумажном виде.
Для примера: возьмём простую покупку квартиры стоимостью 50 000 евро.
С кредитом в 40 000 евро - 150+400+40+15+80(страховка)= 685 евро
Нотариус – 100+130=230 евро
Занесение в Земельную книгу –750+15=765 евро
Итого: почти 1000 евро без кредита, и 1680 с кредитом.
Мои клиенты в Luminor и Citadele оформляют кредит бесплатно.
Минимизируйте свои расходы – обращайтесь ко мне за оформлением сделки.
Один из самых частых вопросов покупателя - это вопрос о том, во сколько обойдётся оформление покупки. Расходы очень сильно зависят от стоимости недвижимости, государственной поддержки дополнительных мер безопасности, вида нотариального заверения сделки, количества лиц участвующих в сделке, и других нюансов.
Традиционно расходы по оформлению сделки несёт покупатель, а продавец оплачивает те расходы, которые связаны со снятием ипотеки, с копированием и заверением документов, которые необходимо приложить в земельную книгу, например, копии доверенности.
Для удобства разделим расходы на приобретение недвижимости по категориям:
Расходы связанные с кредитованием.
Во-первых это расходы на оценку недвижимости, ориентировочно это 150 - 300 €. Некоторые банки предлагают свою оценку, это может быть дешевле. Банки берут комиссию за выдачу кредита ориентировочно – 1% от суммы сделки. Ещё один платёж, связанный с ипотекой, это государственная пошлина в размере 0,1% от суммы кредита, и канцелярская пошлина 15 €. Если покупатель участвует в программе поддержки приобретения жилья семьям через Altum – то гос.пошлину платить не надо.
Кроме того, нужно учесть стоимость страхования недвижимости, что явлется обязательным условием при получении кредита.
Если вы покупаете без кредита, то все эти расходы вас не касаются.
Расходы на договор купли и нотариальное оформление.
Хороший договор купли стоит от 100 до 130 €. Прошение в земельную книгу стоит примерно 130 € (при условии, что продается одна недвижимость, а прошение подписывают два человека). За каждое дополнительное прошение нужно будет заплатить около 100 евро (в том случае, если недвижимость – это несколько объектов, занесённые в несколько разделов земельных книг, и нет информации о том, что они функционально связаны), за каждое дополнительное лицо, подписывающее прошение – ещё 40 евро.
Если же сделка оформляется как нотариальный акт, стоимость оформления возрастает в зависимости от стоимости недвижимости – 0,5% от суммы, и ещё 0,5% если в договоре оговорено право пользования.
Нотариальное оформление сделки может включать в себя плату за устный перевод документов – 10 евро за страницу, плату за выписку нотариального акта, плату за проверку доверенностей и плату за заверение их копий или копий других документов. Кроме того, нотариальные услуги облагаются налогом на добавленную стоимость – 21%, который добавляется к стоимости нотариальных услуг.
Ещё по желанию сторон могут возникнуть расходы на обеспечение безопасности сделки. Это счёт сделки или хранение у нотариуса. Банки за счёт сделки берут 0,4%, а нотариус – 0,5% от суммы сделки.
Расходы по закреплению права собственности в земельной книге.
Государственная пошлина для физических лиц при покупке недвижимости обычно составляет 1,5 % от стоимости недвижимости (указанной в договоре купли, но не ниже кадастровой). Если недвижимость продаётся ближайшим родственникам, или есть карта Gоda ģimene, или участвует в программе поддержки приобретения жилья семьям через Altum, то гос.пошлина составляет 0,5 %. Для юридических лиц госпошлина составляет 2%.
Дополнительно уплачивается канцелярская пошлина – 15 евро, или 23 евро, если покупатель хочет получить выписку раздела земельной книги в бумажном виде.
Для примера: возьмём простую покупку квартиры стоимостью 50 000 евро.
С кредитом в 40 000 евро - 150+400+40+15+80(страховка)= 685 евро
Нотариус – 100+130=230 евро
Занесение в Земельную книгу –750+15=765 евро
Итого: почти 1000 евро без кредита, и 1680 с кредитом.
Мои клиенты в Luminor и Citadele оформляют кредит бесплатно.
Минимизируйте свои расходы – обращайтесь ко мне за оформлением сделки.
👍8❤1
Купить в рассрочку
Очень часто по рекламе моих объектов люди пишут и звонят мне с вопросом – «Не продадите ли вы в рассрочку?» Таких желающих довольно много. В первую очередь - это люди, которые не могут, или не хотят взять и ипотечный кредит. Совсем не обязательно это те люди, которые получают неофициальную зарплату.
Причиной может быть плохая кредитная история, много иждивенцев, нерегулярные доходы, доходы полученные вне Европейского Союза… Вообще всё, что банк считает отклоняющимся от стандартной схемы! Даже моряки не могут получить кредит в каждом банке, хотя, казалось бы: их доходы очень высокие и кредитоспособность не должна быть под сомнением. Есть и такие люди, которые просто не хотят брать кредит. И их тоже не так уж мало.
Поэтому когда этим людям становится необходимо купить жильё, они ищут альтернативные варианты. Покупка в рассрочку один из таких вариантов.
На первый взгляд, покупка в рассрочку не имеет никаких особых проблем: часть платишь сразу, а потом частями выплачиваешь оставшуюся сумму. Практически тоже самое, что и при кредите. На самом деле это не так.
Главная проблема заключается в том, что это не выгодно собственнику – продавцу недвижимости. Он продает свою недвижимость, но деньги не получает. Поэтому договориться о рассрочке практически невозможно в том случае, если недвижимость может быть относительно быстро продана, если недвижимость находится в востребованных местах, если собственнику нужна вся сумма сразу.
В каких же случаях купля в рассрочку возможна? Чаще всего такие сделки заключаются между родственниками, а также с недвижимостью, которая продается по завышенной цене, с недвижимостью, которая находится в непопулярных местах, недвижимостью, которая имеет проблемы либо юридические, либо связанные с её состоянием, окружением, соседями и другими причинами.
При заключении договора купли в рассрочку есть два самых главных вопроса. Первый - это когда переходит право собственности на недвижимость (в какой момент покупатель становится собственником - при заключении договора купли, или после выплаты всей суммы). Второй – это когда покупатель получает право пользования недвижимостью (сразу после заключении договора купли, или после выплаты всей суммы).
Вопрос о переходе права пользования недвижимостью актуален для покупки земли, коммерческих помещений, но не актуален при покупке жилья, так как чаще всего покупка в рассрочку происходит для покупки единственного жилья, потому что оплатить и аренду квартиры, и выплаты по покупке, абсолютное большинство таких покупателей не могут. Поэтому при покупке жилья недвижимость чаще всего сразу же передается в пользование покупателю.
Переход права собственности может быть и в начале и в конце после выплаты всей суммы. Но оформление при этом абсолютно разное. Если недвижимость регистрируются на имя покупателя сразу при покупке, то можно оформлять покупку с ипотекой. То есть вместе с регистрацией права собственности покупателя на недвижимость регистрируется и кредит с залогом в пользу продавца. Если покупатель не выполняет своих обязательств, продавец имеет полное право взыскать с него все оставшуюся сумму со всеми штрафными санкциями точно также, как это делают банки.
При этом варианте договор купли довольно простой по содержанию, и продавец не несёт никаких дополнительных рисков. Кроме риска не получить деньги, разумеется.
Во втором варианте все намного сложнее. Так как все риски связанные с недвижимостью несёт собственник, то, соответственно, продавец будет отвечать за платежи по обслуживанию дома, накопления на ремонт, налоги, страховки, ответственность перед третьими лицами и риск случайной гибели собственности, например, за её уничтожение при пожаре.
Поэтому договор купли в рассрочку, где право собственности переходит после выплаты всей суммы, представляет из себя смесь договора купли и договора найма, в котором должны быть чётко определены обязанности покупателя, зафиксирована его ответственность и все риски.
В этом случае интересы покупателя тоже должны быть защищены, поэтому договор купли в рассрочку можно зарегистрировать в
Очень часто по рекламе моих объектов люди пишут и звонят мне с вопросом – «Не продадите ли вы в рассрочку?» Таких желающих довольно много. В первую очередь - это люди, которые не могут, или не хотят взять и ипотечный кредит. Совсем не обязательно это те люди, которые получают неофициальную зарплату.
Причиной может быть плохая кредитная история, много иждивенцев, нерегулярные доходы, доходы полученные вне Европейского Союза… Вообще всё, что банк считает отклоняющимся от стандартной схемы! Даже моряки не могут получить кредит в каждом банке, хотя, казалось бы: их доходы очень высокие и кредитоспособность не должна быть под сомнением. Есть и такие люди, которые просто не хотят брать кредит. И их тоже не так уж мало.
Поэтому когда этим людям становится необходимо купить жильё, они ищут альтернативные варианты. Покупка в рассрочку один из таких вариантов.
На первый взгляд, покупка в рассрочку не имеет никаких особых проблем: часть платишь сразу, а потом частями выплачиваешь оставшуюся сумму. Практически тоже самое, что и при кредите. На самом деле это не так.
Главная проблема заключается в том, что это не выгодно собственнику – продавцу недвижимости. Он продает свою недвижимость, но деньги не получает. Поэтому договориться о рассрочке практически невозможно в том случае, если недвижимость может быть относительно быстро продана, если недвижимость находится в востребованных местах, если собственнику нужна вся сумма сразу.
В каких же случаях купля в рассрочку возможна? Чаще всего такие сделки заключаются между родственниками, а также с недвижимостью, которая продается по завышенной цене, с недвижимостью, которая находится в непопулярных местах, недвижимостью, которая имеет проблемы либо юридические, либо связанные с её состоянием, окружением, соседями и другими причинами.
При заключении договора купли в рассрочку есть два самых главных вопроса. Первый - это когда переходит право собственности на недвижимость (в какой момент покупатель становится собственником - при заключении договора купли, или после выплаты всей суммы). Второй – это когда покупатель получает право пользования недвижимостью (сразу после заключении договора купли, или после выплаты всей суммы).
Вопрос о переходе права пользования недвижимостью актуален для покупки земли, коммерческих помещений, но не актуален при покупке жилья, так как чаще всего покупка в рассрочку происходит для покупки единственного жилья, потому что оплатить и аренду квартиры, и выплаты по покупке, абсолютное большинство таких покупателей не могут. Поэтому при покупке жилья недвижимость чаще всего сразу же передается в пользование покупателю.
Переход права собственности может быть и в начале и в конце после выплаты всей суммы. Но оформление при этом абсолютно разное. Если недвижимость регистрируются на имя покупателя сразу при покупке, то можно оформлять покупку с ипотекой. То есть вместе с регистрацией права собственности покупателя на недвижимость регистрируется и кредит с залогом в пользу продавца. Если покупатель не выполняет своих обязательств, продавец имеет полное право взыскать с него все оставшуюся сумму со всеми штрафными санкциями точно также, как это делают банки.
При этом варианте договор купли довольно простой по содержанию, и продавец не несёт никаких дополнительных рисков. Кроме риска не получить деньги, разумеется.
Во втором варианте все намного сложнее. Так как все риски связанные с недвижимостью несёт собственник, то, соответственно, продавец будет отвечать за платежи по обслуживанию дома, накопления на ремонт, налоги, страховки, ответственность перед третьими лицами и риск случайной гибели собственности, например, за её уничтожение при пожаре.
Поэтому договор купли в рассрочку, где право собственности переходит после выплаты всей суммы, представляет из себя смесь договора купли и договора найма, в котором должны быть чётко определены обязанности покупателя, зафиксирована его ответственность и все риски.
В этом случае интересы покупателя тоже должны быть защищены, поэтому договор купли в рассрочку можно зарегистрировать в
земельной книге как основание для наложения запрета на продажу, дарение, залог и другие действия с недвижимым имуществом без согласия покупателя. То есть продавец не может ничего сделать с этой недвижимостью.
Кроме того, в этом случае довольно серьезные проблемой является ситуация в которой продавец не может выполнить свои обязательства по покупке. Хорошо если стороны могут договориться. Но если нет – возникает вопрос о том, должен ли продавец вернуть деньги, уже полученные от покупателя, и сколько их вернуть, возникает вопрос об освобождении недвижимости, возникает вопрос о состоянии недвижимости (нужен ли ремонт, замена мебели и техники, если они были).
На мой взгляд, правильное решение в этом случае такое, при котором продавец получает достаточную компенсацию за то, что его недвижимость использовалась покупателем, то есть штраф достаточно большой, но покупатель имеет право вернуть часть денег. В любом случае все эти вопросы стороны должны обсудить, договориться, и внести в договор купли.
По тем договорам купли в рассрочку, которые я писал, пока проблем нет, и я уверен, что у сторон сделки их не будет и в дальнейшем.
Кроме того, в этом случае довольно серьезные проблемой является ситуация в которой продавец не может выполнить свои обязательства по покупке. Хорошо если стороны могут договориться. Но если нет – возникает вопрос о том, должен ли продавец вернуть деньги, уже полученные от покупателя, и сколько их вернуть, возникает вопрос об освобождении недвижимости, возникает вопрос о состоянии недвижимости (нужен ли ремонт, замена мебели и техники, если они были).
На мой взгляд, правильное решение в этом случае такое, при котором продавец получает достаточную компенсацию за то, что его недвижимость использовалась покупателем, то есть штраф достаточно большой, но покупатель имеет право вернуть часть денег. В любом случае все эти вопросы стороны должны обсудить, договориться, и внести в договор купли.
По тем договорам купли в рассрочку, которые я писал, пока проблем нет, и я уверен, что у сторон сделки их не будет и в дальнейшем.
👍6
Немного терминологии.
Если вы не продаёте и покупаете недвижимость регулярно, но сейчас планируете или уже в этом процессе, то вы сталкиваетесь с новыми словами, значение которых я хочу вам пояснить.
Земельная книга (zemesgrāmata) – это государственный регистр недвижимости. В этот регистр вносят информацию:
- кому принадлежит недвижимость и на каком основании;- какие в отношении этой недвижимости есть кредиты. залоги, отягощения;
- сервитуты (права третьих лиц в отношении этой недвижимости).Земельная книга уже давно не является отдельным учреждением. Записи земельной книги ведут судьи нескольких судов. В Риге это Рижский городской суд (Rīgas pilsētas tiesa).
Актуальная земельная книга – так называют выписку раздела земельной книги (zemesgrāmatas nodalījuma noraksts), которую собственник может получить бесплатно, а все остальные - заплатив 5,20 евро на сайте zemesgramata.lv. Эта выписка в отличие от бумажного документа, отражает актуальную информацию о недвижимости, и позволяет проверить информацию продавца.
Дело кадастрового измерения квартиры/дома (telpu/ēku kadastrālās uzmērīšanas lieta) – его часто называют инвентаризационным делом, а иногда ещё проще - план квартиры. На самом деле это не только план. Это ещё и информация о том, из чего, собственно говоря, состоит недвижимость, её технические характеристики. За выдачу этого документа отвечает Государственная земельная служба (Valsts zemes dienests). Он нужен при продаже, и если вы не можете его найти - то его легко заказать на сайте kadastrs.lv или vzd.gov.lv. Стоит это около 17 евро за электронную копию.
Оценка недвижимости. Оценить недвижимость может любой, но, чтобы эту оценку принял банк, нужна оценка сертифицированных оценщиков, причём не всех подряд. А только тех, чью оценку принимает конкретный банк, в который обращаются за ипотечным кредитом. Оценка – это анализ рыночной стоимости, рассчитанной разными методами, с приложением документов по недвижимости.
Налог на недвижимое имущество – этим налогом облагается недвижимость, как земля, так и здание. Налог этот собирает самоуправление, и, в настоящее время, по закону продавец обязан оплатить налог на недвижимость до конца текущего года. Если сделка происходит начале года или в середине, часто продавец с покупателем договариваются о том, что покупатель компенсирует часть налога, но по закону это обязанность продавца. Налог на недвижимость должен быть оплачен полностью, оплату налога проверяет и нотариус, и судья, который регистрирует право собственности. Для большей уверенности можно проверить уплату налога самому. В Риге это можно сделать по телефону 80000850, но нужно знать номер налогоплательщика.
Счёт сделки – это специальный одноразовый счёт в банке, об открытии которого заключается соглашение между банком, продавцом и покупателем. На это счёт зачисляется вся сумма покупной платы, которую продавец может получить только после того, как недвижимость будет зарегистрирована на покупателя. Счёт сделки служит гарантией что каждая из сторон получит желаемое. Продавец деньги, покупатель квартиру. В случае кредита и ипотеки в пользу банка, счёт сделки не обязателен, можно обойтись гарантийным письмом банка, но нужно следить, чтобы покупатель выполнил все обязательства перед банком по кредитному договору. К сожалению, даже с открытием счёта сделки бывают проблемы. Первое – многие банки открывают счёт сделки только для своих клиентов, а некоторые банки отказывают по различным причинам. Например, один крупный банк отказал в открытии счёта только потому, что счёт продавца был в Paуcerа. Обычно, за счёт сделки платит та сторона, которая предлагает такой порядок расчётов, или стороны в равных долях.
Хранение у нотариуса. Нотариус имеет право принять деньги покупателя и выплатить эти деньги продавцу после регистрации права покупателя в разделе Земельной книги и выполнения других оговоренных условий в соответствии с договором купли. Отдельный счёт нотариус не открывает, деньги зачисляются на счёт нотариуса, с которого потом и выплачиваются продавцу. Не все нотариусы принимают деньги на хранение.
Задаток.
Если вы не продаёте и покупаете недвижимость регулярно, но сейчас планируете или уже в этом процессе, то вы сталкиваетесь с новыми словами, значение которых я хочу вам пояснить.
Земельная книга (zemesgrāmata) – это государственный регистр недвижимости. В этот регистр вносят информацию:
- кому принадлежит недвижимость и на каком основании;- какие в отношении этой недвижимости есть кредиты. залоги, отягощения;
- сервитуты (права третьих лиц в отношении этой недвижимости).Земельная книга уже давно не является отдельным учреждением. Записи земельной книги ведут судьи нескольких судов. В Риге это Рижский городской суд (Rīgas pilsētas tiesa).
Актуальная земельная книга – так называют выписку раздела земельной книги (zemesgrāmatas nodalījuma noraksts), которую собственник может получить бесплатно, а все остальные - заплатив 5,20 евро на сайте zemesgramata.lv. Эта выписка в отличие от бумажного документа, отражает актуальную информацию о недвижимости, и позволяет проверить информацию продавца.
Дело кадастрового измерения квартиры/дома (telpu/ēku kadastrālās uzmērīšanas lieta) – его часто называют инвентаризационным делом, а иногда ещё проще - план квартиры. На самом деле это не только план. Это ещё и информация о том, из чего, собственно говоря, состоит недвижимость, её технические характеристики. За выдачу этого документа отвечает Государственная земельная служба (Valsts zemes dienests). Он нужен при продаже, и если вы не можете его найти - то его легко заказать на сайте kadastrs.lv или vzd.gov.lv. Стоит это около 17 евро за электронную копию.
Оценка недвижимости. Оценить недвижимость может любой, но, чтобы эту оценку принял банк, нужна оценка сертифицированных оценщиков, причём не всех подряд. А только тех, чью оценку принимает конкретный банк, в который обращаются за ипотечным кредитом. Оценка – это анализ рыночной стоимости, рассчитанной разными методами, с приложением документов по недвижимости.
Налог на недвижимое имущество – этим налогом облагается недвижимость, как земля, так и здание. Налог этот собирает самоуправление, и, в настоящее время, по закону продавец обязан оплатить налог на недвижимость до конца текущего года. Если сделка происходит начале года или в середине, часто продавец с покупателем договариваются о том, что покупатель компенсирует часть налога, но по закону это обязанность продавца. Налог на недвижимость должен быть оплачен полностью, оплату налога проверяет и нотариус, и судья, который регистрирует право собственности. Для большей уверенности можно проверить уплату налога самому. В Риге это можно сделать по телефону 80000850, но нужно знать номер налогоплательщика.
Счёт сделки – это специальный одноразовый счёт в банке, об открытии которого заключается соглашение между банком, продавцом и покупателем. На это счёт зачисляется вся сумма покупной платы, которую продавец может получить только после того, как недвижимость будет зарегистрирована на покупателя. Счёт сделки служит гарантией что каждая из сторон получит желаемое. Продавец деньги, покупатель квартиру. В случае кредита и ипотеки в пользу банка, счёт сделки не обязателен, можно обойтись гарантийным письмом банка, но нужно следить, чтобы покупатель выполнил все обязательства перед банком по кредитному договору. К сожалению, даже с открытием счёта сделки бывают проблемы. Первое – многие банки открывают счёт сделки только для своих клиентов, а некоторые банки отказывают по различным причинам. Например, один крупный банк отказал в открытии счёта только потому, что счёт продавца был в Paуcerа. Обычно, за счёт сделки платит та сторона, которая предлагает такой порядок расчётов, или стороны в равных долях.
Хранение у нотариуса. Нотариус имеет право принять деньги покупателя и выплатить эти деньги продавцу после регистрации права покупателя в разделе Земельной книги и выполнения других оговоренных условий в соответствии с договором купли. Отдельный счёт нотариус не открывает, деньги зачисляются на счёт нотариуса, с которого потом и выплачиваются продавцу. Не все нотариусы принимают деньги на хранение.
Задаток.
👍8
Эта денежная сумма - гарантия того, что покупатель купит недвижимое имущество через оговоренное время. Обычно задаток дают в том случае, если покупка требует времени для:
- подготовки договора купли;- записи к нотариусу;
- открытие счёта сделки;- получения кредита;
- продажи своей недвижимости.А также в других ситуациях, когда покупатель хочет закрепить за собой право приобрести недвижимость. Обычно величина задатка не превышает 5% от стоимости недвижимости, а чаще всего это одна-две тысячи евро. Договор задатка обычно заключается на сравнительно недолгий срок – один месяц. Хотя стороны могут договориться иначе. Задаток регулируется Гражданским законом и предусматривает, что:
- если продавец отказывается покупать, то он обязан вернуть задаток и выплатить штраф в таком же размере. То есть, задаток возвращается в двойном размере;- если покупатель отказывается купить, то задаток как штраф остается продавцу;
- если стороны не могут совершить сделку по независящим от них причинам, то задаток возвращается покупателю без санкций и штрафов. Задаток, также как и все остальные платежи при сделках с недвижимостью, может только перечисляться. Лучше всего задаток перечислять на основании договора задатка, в котором я, например, прописываю все основные условия договора купли. Если этого не сделать, то любые сложности могут привести к конфликту и долгим судебным процессам. Кстати, в договоре задатка можно внести право передать право покупки третьему лицу указав его конкретно или просто сделав такой пункт, не указывая конкретное лицо.
Договор задатка и запреты на действия с недвижимостью на основании договора задатка не заносятся в земельную книгу, но если есть необходимость, то можно сделать такую запись, используя другие инструменты.
- подготовки договора купли;- записи к нотариусу;
- открытие счёта сделки;- получения кредита;
- продажи своей недвижимости.А также в других ситуациях, когда покупатель хочет закрепить за собой право приобрести недвижимость. Обычно величина задатка не превышает 5% от стоимости недвижимости, а чаще всего это одна-две тысячи евро. Договор задатка обычно заключается на сравнительно недолгий срок – один месяц. Хотя стороны могут договориться иначе. Задаток регулируется Гражданским законом и предусматривает, что:
- если продавец отказывается покупать, то он обязан вернуть задаток и выплатить штраф в таком же размере. То есть, задаток возвращается в двойном размере;- если покупатель отказывается купить, то задаток как штраф остается продавцу;
- если стороны не могут совершить сделку по независящим от них причинам, то задаток возвращается покупателю без санкций и штрафов. Задаток, также как и все остальные платежи при сделках с недвижимостью, может только перечисляться. Лучше всего задаток перечислять на основании договора задатка, в котором я, например, прописываю все основные условия договора купли. Если этого не сделать, то любые сложности могут привести к конфликту и долгим судебным процессам. Кстати, в договоре задатка можно внести право передать право покупки третьему лицу указав его конкретно или просто сделав такой пункт, не указывая конкретное лицо.
Договор задатка и запреты на действия с недвижимостью на основании договора задатка не заносятся в земельную книгу, но если есть необходимость, то можно сделать такую запись, используя другие инструменты.
👍8❤1
Договор купли по дружбе
Такой вид договора купли есть в нашем Гражданском законе, и, очень часто, это хороший инструмент в различных ситуация при сделках с недвижимостью.
Главное его отличие от обычного договора купли заключается в том, что покупная плата за недвижимость может быть значительно ниже, чем реальная рыночная стоимость, и даже кадастровая стоимость. При заключении обычного договора купли продавец имеет право требовать расторжения договора купли в связи с чрезмерными убытками. Если же заключён договор купли по дружбе - это будет весьма затруднительно.
Но это не главное. Очень часто, при сделках с близкими людьми, осуществить дарение невозможно, или, вернее, очень дорого. Из-за того, что одаряемый должен будет заплатить подоходный налог по ставке 23% и выше, если не является супругом или близким родственником дарителя. Сейчас ещё и партнёром. Из моей практики могу вспомнить, что недвижимость хотели подарить: крёстная - крестнице, двоюродный дед - внучке своего брата, люди, долгие годы жившие вместе, но не заключивший брак, и другие.
Некоторые из них в этом случае хотели заключить договор купли, указав символическую цену, например, 100 €. К сожалению, такие сделки расцениваются судами и службой гос.доходов как дарение, и, соответственно облагались налогом, а при просрочке уплаты и штрафами.
Поэтому заключались договора купли по кадастровой стоимости, в результате чего нужно платить госпошлину полтора процента, а если продавец подпадал под налогообложения, то и налог на прирост капитала.
Такие сделки, кроме налоговых рисков особенно опасны в сделках с недвижимым имуществом, которое является не отдельный квартирной собственностью, а идеальными долями от домовладения.
Договор купли по дружбе в таких ситуациях позволяет избежать лишних расходов и, даёт возможность продать по цене, которая существенно ниже рыночной стоимости. По своему составу договор купли по дружбе практически идентичен договору купли, и регистрируются в земельной книге в таком же порядке, как и обычный договор купли.
Кроме сделок между близкими людьми, договор купли по дружбе может быть полезен и в других ситуациях. Очень часто сделки с недвижимостью имеют подводные камни, связанные с налогообложением, правами третьих лиц, и другими моментами, поэтому лучше всего проконсультироваться перед совершением сделки, чем потом тратить много денег, для того чтобы решить появившиеся проблемы.
Такой вид договора купли есть в нашем Гражданском законе, и, очень часто, это хороший инструмент в различных ситуация при сделках с недвижимостью.
Главное его отличие от обычного договора купли заключается в том, что покупная плата за недвижимость может быть значительно ниже, чем реальная рыночная стоимость, и даже кадастровая стоимость. При заключении обычного договора купли продавец имеет право требовать расторжения договора купли в связи с чрезмерными убытками. Если же заключён договор купли по дружбе - это будет весьма затруднительно.
Но это не главное. Очень часто, при сделках с близкими людьми, осуществить дарение невозможно, или, вернее, очень дорого. Из-за того, что одаряемый должен будет заплатить подоходный налог по ставке 23% и выше, если не является супругом или близким родственником дарителя. Сейчас ещё и партнёром. Из моей практики могу вспомнить, что недвижимость хотели подарить: крёстная - крестнице, двоюродный дед - внучке своего брата, люди, долгие годы жившие вместе, но не заключивший брак, и другие.
Некоторые из них в этом случае хотели заключить договор купли, указав символическую цену, например, 100 €. К сожалению, такие сделки расцениваются судами и службой гос.доходов как дарение, и, соответственно облагались налогом, а при просрочке уплаты и штрафами.
Поэтому заключались договора купли по кадастровой стоимости, в результате чего нужно платить госпошлину полтора процента, а если продавец подпадал под налогообложения, то и налог на прирост капитала.
Такие сделки, кроме налоговых рисков особенно опасны в сделках с недвижимым имуществом, которое является не отдельный квартирной собственностью, а идеальными долями от домовладения.
Договор купли по дружбе в таких ситуациях позволяет избежать лишних расходов и, даёт возможность продать по цене, которая существенно ниже рыночной стоимости. По своему составу договор купли по дружбе практически идентичен договору купли, и регистрируются в земельной книге в таком же порядке, как и обычный договор купли.
Кроме сделок между близкими людьми, договор купли по дружбе может быть полезен и в других ситуациях. Очень часто сделки с недвижимостью имеют подводные камни, связанные с налогообложением, правами третьих лиц, и другими моментами, поэтому лучше всего проконсультироваться перед совершением сделки, чем потом тратить много денег, для того чтобы решить появившиеся проблемы.
👍9❤4
Договор отмены
Бывают ситуации, когда недвижимость должна вернуться от покупателя к продавцу. Иногда это происходит из-за неоплаты покупной платы, но гораздо чаще это происходит при внутрисемейных «переписываниях недвижимости» друг на друга.
Причины для этого могут быть самые разные. И вопрос заключается только в оформлении такой «сделки возврата». Очень часто заключаются договоры купли или дарения, а это совершенно не нужно.
Если вам нужно сделать так, чтобы всё вернулось на свои места, лучший вариант для этого договор отмены – atcēlējs līgums. Гражданский закон Латвийской Республики (ст. 1862-1866б предусматривает, что договоры между сторонами могут быть отменены, и стороны могут получить обратно то, что им принадлежало.
Главное при этом – согласие обеих сторон договора, неизменность состава недвижимого имущества (не должно быть разделено, построено что-либо и т.д.) и согласие третьих лиц, если при договоре отмены затрагиваются их права (например, право пользования квартирой до конца жизни).
Какая разница, что составлять договор купли или договор отмены, если все равно за это нужно платить? За нотариуса нужно платить, в земельную книгу нужно подавать?
Всё верно, но есть нюанс! В случае договора отмены не нужно платить государственную пошлину, а для договора купли это полтора процента, а для договора дарения это полпроцента.
И не забывайте, что ваши расходы на специалистов – это не расходы!
Это экономия денег и сил.
Бывают ситуации, когда недвижимость должна вернуться от покупателя к продавцу. Иногда это происходит из-за неоплаты покупной платы, но гораздо чаще это происходит при внутрисемейных «переписываниях недвижимости» друг на друга.
Причины для этого могут быть самые разные. И вопрос заключается только в оформлении такой «сделки возврата». Очень часто заключаются договоры купли или дарения, а это совершенно не нужно.
Если вам нужно сделать так, чтобы всё вернулось на свои места, лучший вариант для этого договор отмены – atcēlējs līgums. Гражданский закон Латвийской Республики (ст. 1862-1866б предусматривает, что договоры между сторонами могут быть отменены, и стороны могут получить обратно то, что им принадлежало.
Главное при этом – согласие обеих сторон договора, неизменность состава недвижимого имущества (не должно быть разделено, построено что-либо и т.д.) и согласие третьих лиц, если при договоре отмены затрагиваются их права (например, право пользования квартирой до конца жизни).
Какая разница, что составлять договор купли или договор отмены, если все равно за это нужно платить? За нотариуса нужно платить, в земельную книгу нужно подавать?
Всё верно, но есть нюанс! В случае договора отмены не нужно платить государственную пошлину, а для договора купли это полтора процента, а для договора дарения это полпроцента.
И не забывайте, что ваши расходы на специалистов – это не расходы!
Это экономия денег и сил.
❤5👍3
Долги следует за квартирой?
Скоро узнаем. Во вторник кабинет министров на своем заседании утвердил изменения в Законе о квартирной собственности, которые подготовило Министерство экономики.
Главное мысль этих изменений отражена в заголовке - Министерство экономики предлагает, что с 1 января 2025 года долги по коммунальным услугам и обслуживанию дома (но не более, чем за 1 год) будут переходить на нового собственника. Причём эти долги будут считаться «поземельной повинностью» или оброком (reālnasta). Взыскание в этом случае сильно облегчается. Покупатели будут иметь право взыскать эти долги с продавца, если они не договорились об этом иначе.
Возможно, многие помнят, что подобная схема раньше действовала в отношении газа и электричества. Долги абонентов переходили на нового собственника, а если он не платил, то ему просто отключали газ. Потом было решение Суда Сатверсме, и эта практика была отменена.
Сейчас по этой дорожке идёт Министерство экономики. С одной стороны ситуация понятна: за должников платят либо остальные собственники квартир, либо управляющая компания. А это ни тем, ни другим не нужно. С другой стороны, это усложняет процесс купли-продажи, и не выглядит обдуманным с точки зрения прав человека.
Также нужно учитывать то, что в земельной книге никаких отметок появляться не будет.
Пока что непонятно, как будет выглядеть получение информации покупателем о долгах продавца. Подделать счёт за квартиру, на мой взгляд ,особых проблем не составляет. Тогда нужно обязать управляющей компании выписывать счета с электронной подписью. Или предоставлять такую информацию третьим лицам по запросу, что не очень согласуется с головой о защите данных. Или продавец должен каждый раз давать согласие на такой запрос.
Что-то подобное сегодняшний момент существует в отношении решений общности собственников квартир об обязательствах перед третьими лицами. Это особенно актуально для реновированных домов, где долги продавца переходят на нового собственника. Но записи об этих долгах в земельной книги нет, потому что такие долги регистрируются, как коммерческий залога и получателем кредита является общество жильцов.
Все это не очень согласуется с Законом о земельной книге и Гражданским законом.
В любом случае эти изменения должны быть утверждены Саэймой, И только после этого вступят в силу.
Скоро узнаем. Во вторник кабинет министров на своем заседании утвердил изменения в Законе о квартирной собственности, которые подготовило Министерство экономики.
Главное мысль этих изменений отражена в заголовке - Министерство экономики предлагает, что с 1 января 2025 года долги по коммунальным услугам и обслуживанию дома (но не более, чем за 1 год) будут переходить на нового собственника. Причём эти долги будут считаться «поземельной повинностью» или оброком (reālnasta). Взыскание в этом случае сильно облегчается. Покупатели будут иметь право взыскать эти долги с продавца, если они не договорились об этом иначе.
Возможно, многие помнят, что подобная схема раньше действовала в отношении газа и электричества. Долги абонентов переходили на нового собственника, а если он не платил, то ему просто отключали газ. Потом было решение Суда Сатверсме, и эта практика была отменена.
Сейчас по этой дорожке идёт Министерство экономики. С одной стороны ситуация понятна: за должников платят либо остальные собственники квартир, либо управляющая компания. А это ни тем, ни другим не нужно. С другой стороны, это усложняет процесс купли-продажи, и не выглядит обдуманным с точки зрения прав человека.
Также нужно учитывать то, что в земельной книге никаких отметок появляться не будет.
Пока что непонятно, как будет выглядеть получение информации покупателем о долгах продавца. Подделать счёт за квартиру, на мой взгляд ,особых проблем не составляет. Тогда нужно обязать управляющей компании выписывать счета с электронной подписью. Или предоставлять такую информацию третьим лицам по запросу, что не очень согласуется с головой о защите данных. Или продавец должен каждый раз давать согласие на такой запрос.
Что-то подобное сегодняшний момент существует в отношении решений общности собственников квартир об обязательствах перед третьими лицами. Это особенно актуально для реновированных домов, где долги продавца переходят на нового собственника. Но записи об этих долгах в земельной книги нет, потому что такие долги регистрируются, как коммерческий залога и получателем кредита является общество жильцов.
Все это не очень согласуется с Законом о земельной книге и Гражданским законом.
В любом случае эти изменения должны быть утверждены Саэймой, И только после этого вступят в силу.
👍7❤1
Порядок продажи недвижимого имущества
1. Предварительный этап
На предварительном этапе собственник должен:
✅ определиться с ценой продажи;
✅ узнать о необходимости уплаты подоходного налога;
✅ подготовить недвижимость к продаже;
✅ подготовить фото, видео, продающие тексты для рекламы;
✅ организовать рекламную кампанию.
Что делает наша компания, когда берет процесс продажи недвижимости на себя?
1. Мы устанавливаем реальную рыночную цену недвижимости, на основании информации о прошедших сделках, конкурирующих предложениях, советуемся с коллегами и оценщиками недвижимого имущества. При этом наша компания готовы прислушаться к желанием собственника в отношении начальной цены.
2. Мы консультируем наших клиентов по налоговому законодательству, помогаем выбрать правильную стратегию продажи, для минимизации расходов продавца, иногда переносим продажу недвижимости на необходимый срок.
3. Мы советуем продавцу, что необходимо сделать с недвижимостью, для продажи по максимальной цене. В это входит уборка помещения, возможно, небольшой ремонт, используем другие приёмы продаж.
4. Мы делаем правильные фотографии и видеоролики. Наша компания гордится тем, что покупатели говорят нам, что наши фотографии и видео соответствуют действительности. На это мы отвечаем: мы не продаем фотографии недвижимости, мы продаем недвижимость! Ведь фотографии, которые приукрашивают действительность приводят к показам, но не приводят к продаже. Мы пишем продающие тексты, которые привлекают покупателей.
5. Мы не просто размещаем объявления на всем известном портале недвижимости, мы ставим их правильно, используя все возможности разных порталов. Кроме того, мы размещаем рекламу в социальных сетях, используя их наилучшие возможности. Кроме того, мы используем другие способы продвижения и рекламирования объектов, о которых большинство даже не догадывается.
2 этап. Работа с потенциальными покупателями.
На этом этапе собственник должен:
✅ работать со звонками потенциальных покупателей;
✅ организовать показы недвижимости для заинтересованных покупателей.
Наша компания работает с клиентами используя телефон, e-mail, SMS, WhatsApp, Telegram, Messenger, комментарии на Facebook, Instagram, TikTok, и продаём объекты на трёх языках.
Правильно организует показы недвижимости, создавая хорошее впечатление у потенциальных покупателей, и повышая их заинтересованность. Важно также то, что мы можем работать с клиентами в режиме реального времени, отвечая на вопросы, и показывая объекты тогда, когда это необходимо.
3 этап. Переговоры и обеспечение гарантий покупки.
На этом этапе собственник должен:
✅ провести переговоры с покупателями о важнейших условиях договора купли;
✅ при необходимости - заключить договор задатка, соответствующий требованиям закона.
На этом этапе наша компания проводит переговоры с покупателем, обеспечивает продавцу понимание рыночной цены, советует нужно ли сделать скидку или нет, помогает выбрать оптимальный порядок расчётов, и уточняет все нюансы сделки. Для проведения переговоров наша компания предоставляет оборудованные помещения для переговоров в своём офисе в центре Риги.
Если покупатель не готов к совершению сделки в ближайшие дни, наша компания бесплатно составляет договор задатка, в который будут включены все основные условия договора купли. Такой, юридически правильно составленный договор задатка, обеспечивает проведение сделки без каких-либо проблем для сторон, отсутствие конфликтных ситуаций.
4 этап. Оформление кредита и подготовка к сделке.
На этом этапе собственник должен:
✅ в случае, если покупатель берет ипотечный кредит – обеспечить покупателю копии всех необходимых для этого документы по недвижимости, показать недвижимость сертифицированному оценщику;
✅ решить, необходим ли счёт сделки или хранение у нотариуса, требуется ли гарантийное письмо от кредитующего покупателя банка;
✅ если счёт сделки необходим – подать заявление в банк, заполнить анкету самому и обеспечить заполнение анкеты покупателем, подписать договор счёта сделки удалённо или в отделении банка;
✅ записаться на приём к
1. Предварительный этап
На предварительном этапе собственник должен:
✅ определиться с ценой продажи;
✅ узнать о необходимости уплаты подоходного налога;
✅ подготовить недвижимость к продаже;
✅ подготовить фото, видео, продающие тексты для рекламы;
✅ организовать рекламную кампанию.
Что делает наша компания, когда берет процесс продажи недвижимости на себя?
1. Мы устанавливаем реальную рыночную цену недвижимости, на основании информации о прошедших сделках, конкурирующих предложениях, советуемся с коллегами и оценщиками недвижимого имущества. При этом наша компания готовы прислушаться к желанием собственника в отношении начальной цены.
2. Мы консультируем наших клиентов по налоговому законодательству, помогаем выбрать правильную стратегию продажи, для минимизации расходов продавца, иногда переносим продажу недвижимости на необходимый срок.
3. Мы советуем продавцу, что необходимо сделать с недвижимостью, для продажи по максимальной цене. В это входит уборка помещения, возможно, небольшой ремонт, используем другие приёмы продаж.
4. Мы делаем правильные фотографии и видеоролики. Наша компания гордится тем, что покупатели говорят нам, что наши фотографии и видео соответствуют действительности. На это мы отвечаем: мы не продаем фотографии недвижимости, мы продаем недвижимость! Ведь фотографии, которые приукрашивают действительность приводят к показам, но не приводят к продаже. Мы пишем продающие тексты, которые привлекают покупателей.
5. Мы не просто размещаем объявления на всем известном портале недвижимости, мы ставим их правильно, используя все возможности разных порталов. Кроме того, мы размещаем рекламу в социальных сетях, используя их наилучшие возможности. Кроме того, мы используем другие способы продвижения и рекламирования объектов, о которых большинство даже не догадывается.
2 этап. Работа с потенциальными покупателями.
На этом этапе собственник должен:
✅ работать со звонками потенциальных покупателей;
✅ организовать показы недвижимости для заинтересованных покупателей.
Наша компания работает с клиентами используя телефон, e-mail, SMS, WhatsApp, Telegram, Messenger, комментарии на Facebook, Instagram, TikTok, и продаём объекты на трёх языках.
Правильно организует показы недвижимости, создавая хорошее впечатление у потенциальных покупателей, и повышая их заинтересованность. Важно также то, что мы можем работать с клиентами в режиме реального времени, отвечая на вопросы, и показывая объекты тогда, когда это необходимо.
3 этап. Переговоры и обеспечение гарантий покупки.
На этом этапе собственник должен:
✅ провести переговоры с покупателями о важнейших условиях договора купли;
✅ при необходимости - заключить договор задатка, соответствующий требованиям закона.
На этом этапе наша компания проводит переговоры с покупателем, обеспечивает продавцу понимание рыночной цены, советует нужно ли сделать скидку или нет, помогает выбрать оптимальный порядок расчётов, и уточняет все нюансы сделки. Для проведения переговоров наша компания предоставляет оборудованные помещения для переговоров в своём офисе в центре Риги.
Если покупатель не готов к совершению сделки в ближайшие дни, наша компания бесплатно составляет договор задатка, в который будут включены все основные условия договора купли. Такой, юридически правильно составленный договор задатка, обеспечивает проведение сделки без каких-либо проблем для сторон, отсутствие конфликтных ситуаций.
4 этап. Оформление кредита и подготовка к сделке.
На этом этапе собственник должен:
✅ в случае, если покупатель берет ипотечный кредит – обеспечить покупателю копии всех необходимых для этого документы по недвижимости, показать недвижимость сертифицированному оценщику;
✅ решить, необходим ли счёт сделки или хранение у нотариуса, требуется ли гарантийное письмо от кредитующего покупателя банка;
✅ если счёт сделки необходим – подать заявление в банк, заполнить анкету самому и обеспечить заполнение анкеты покупателем, подписать договор счёта сделки удалённо или в отделении банка;
✅ записаться на приём к
👍3
едостатки, он связывается со сторонами, и просит эти недостатки устранить;
✅ в течение 10 календарных дней стороны должны получить e-mail от земельной книги о том, что прошение удовлетворено в полном объёме, или получить отказ с обоснованием причины.
На этом этапе наша компания отслеживает ход рассмотрения сделки по коду, который выдается сторонам, решает все вопросы, связанные с какими-либо недочётами в данных документах, в случае необходимости составляет для продавца или покупателя заявление в земельную книгу, в том числе и для ускорения рассмотрения прошения.
7 этап. Передача недвижимости покупателю.
На этом этапе собственник должен:
✅ освободить недвижимость от личных вещей, а также от мебели и бытовой техники, если стороны не договорились, что она останется;
✅ задекларировать место жительства в другом месте, и изменить юридические адреса компаний и обществ на другой адрес;
✅ подготовить акт-приема передачи недвижимости;
✅ подписать акт приема-передачи недвижимости, вписав в него номера всех счётчиков, и их показания на момент передачи (включая и те счётчики, которые сообщают показания удалённо);
✅ передать покупателю ключи от недвижимости.
На этом этапе наша компания подготавливает акты приема передачи недвижимости, и сотрудник компании присутствует на процессе передачи недвижимости покупателю. Обычно недвижимость передаётся после занесения права собственности покупателя на недвижимость в земельную книгу, и после того, как собственник получит покупную плату. Максимальный срок освобождения и передачи обычно не больше одного месяца.
Иногда стороны договариваются о передаче недвижимости ещё до момента перерегистрации недвижимости. В этом случае юристы нашей компании вписывают в договор купли специальные пункты, защищающие собственника.
В случае необходимости, помогаем покупателю заключить договоры с обслуживающей дом организацией и поставщиками коммунальных услуг.
Мы вместе с нашими клиентами от начала продажи до момента передачи ключей!
(с) SIA Ritters
✅ в течение 10 календарных дней стороны должны получить e-mail от земельной книги о том, что прошение удовлетворено в полном объёме, или получить отказ с обоснованием причины.
На этом этапе наша компания отслеживает ход рассмотрения сделки по коду, который выдается сторонам, решает все вопросы, связанные с какими-либо недочётами в данных документах, в случае необходимости составляет для продавца или покупателя заявление в земельную книгу, в том числе и для ускорения рассмотрения прошения.
7 этап. Передача недвижимости покупателю.
На этом этапе собственник должен:
✅ освободить недвижимость от личных вещей, а также от мебели и бытовой техники, если стороны не договорились, что она останется;
✅ задекларировать место жительства в другом месте, и изменить юридические адреса компаний и обществ на другой адрес;
✅ подготовить акт-приема передачи недвижимости;
✅ подписать акт приема-передачи недвижимости, вписав в него номера всех счётчиков, и их показания на момент передачи (включая и те счётчики, которые сообщают показания удалённо);
✅ передать покупателю ключи от недвижимости.
На этом этапе наша компания подготавливает акты приема передачи недвижимости, и сотрудник компании присутствует на процессе передачи недвижимости покупателю. Обычно недвижимость передаётся после занесения права собственности покупателя на недвижимость в земельную книгу, и после того, как собственник получит покупную плату. Максимальный срок освобождения и передачи обычно не больше одного месяца.
Иногда стороны договариваются о передаче недвижимости ещё до момента перерегистрации недвижимости. В этом случае юристы нашей компании вписывают в договор купли специальные пункты, защищающие собственника.
В случае необходимости, помогаем покупателю заключить договоры с обслуживающей дом организацией и поставщиками коммунальных услуг.
Мы вместе с нашими клиентами от начала продажи до момента передачи ключей!
(с) SIA Ritters
👍5
Что нужно сделать после покупки квартиры?
После того, как вы купили квартиру, занесли на своё имя в земельную книгу, приняли по акту приема-передачи, где указали номера счётчиков и их показания, вам нужно:
✅ заключить договор с обслуживающий дом организацией;
✅ заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, если это не сделать сразу, то продавец может расторгнуть все эти договора, и вам придётся платить плату за подключение;
✅ вписать свою контактную информацию в BIS www.bis.gov.lv , чтобы фирма, обслуживающая дом, могла вас найти в случае аварии или другой необходимости;
✅ поставить в земельной книге отметку о том, что вы просите отслеживать поданные на вашу недвижимость прошения;
✅ проверить задекларированных в вашей квартире лиц на портале latvija.lv;
✅ посмотреть правила самоуправления, и узнать полагается ли вам скидка по налогу на недвижимость, обратите внимание на те требования, которые нужно выполнить, чтобы получить такую скидку (например, в Риге нужно зарегистрировать eadrese, что это такое тут https://www.vdaa.gov.lv/lv/e-adrese?utm_source=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F;
✅ сохранить все свои чеки и другие документы, связанные с расходами на покупку, и все чеки на те ремонты, которые вы будете делать в квартире, в одной папочке вместе с документами на квартиру, вам это может очень пригодиться при продаже;
✅ застраховать квартиру, ремонт, и мебель в квартире; советую использовать страховых брокеров для того, чтобы получить выгодное предложение по страховке;
✅ застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами, это сильно поможет в том случае, если вы вдруг кого-то зальёте; страхуйте примерно на EUR 15 000 Х количество этажей под вами, но не более 5, эта страховка недорогая, поэтому лучше застраховать бОльшую сумму;
✅ выписать телефоны управдома/старшего по дому, аварийных служб, и оставить это на видном месте в квартире, а также записать себе в телефон;
✅ познакомиться с соседями на лестничной площадке, и обменяться с ними телефонами для дополнительной безопасности;
✅ познакомиться с соседями сверху и снизу, и обменяться с ними телефонами на случай аварии;
✅ спросить у соседей, есть ли в доме WhatsApp чат, а если его нет, создать такой;
✅ проверить электрику со специалистом;
✅ проверить сантехнику и заменить гибкие сантехнические шланги;
✅ заменить замки на входной двери.
После того, как вы купили квартиру, занесли на своё имя в земельную книгу, приняли по акту приема-передачи, где указали номера счётчиков и их показания, вам нужно:
✅ заключить договор с обслуживающий дом организацией;
✅ заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, если это не сделать сразу, то продавец может расторгнуть все эти договора, и вам придётся платить плату за подключение;
✅ вписать свою контактную информацию в BIS www.bis.gov.lv , чтобы фирма, обслуживающая дом, могла вас найти в случае аварии или другой необходимости;
✅ поставить в земельной книге отметку о том, что вы просите отслеживать поданные на вашу недвижимость прошения;
✅ проверить задекларированных в вашей квартире лиц на портале latvija.lv;
✅ посмотреть правила самоуправления, и узнать полагается ли вам скидка по налогу на недвижимость, обратите внимание на те требования, которые нужно выполнить, чтобы получить такую скидку (например, в Риге нужно зарегистрировать eadrese, что это такое тут https://www.vdaa.gov.lv/lv/e-adrese?utm_source=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F;
✅ сохранить все свои чеки и другие документы, связанные с расходами на покупку, и все чеки на те ремонты, которые вы будете делать в квартире, в одной папочке вместе с документами на квартиру, вам это может очень пригодиться при продаже;
✅ застраховать квартиру, ремонт, и мебель в квартире; советую использовать страховых брокеров для того, чтобы получить выгодное предложение по страховке;
✅ застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами, это сильно поможет в том случае, если вы вдруг кого-то зальёте; страхуйте примерно на EUR 15 000 Х количество этажей под вами, но не более 5, эта страховка недорогая, поэтому лучше застраховать бОльшую сумму;
✅ выписать телефоны управдома/старшего по дому, аварийных служб, и оставить это на видном месте в квартире, а также записать себе в телефон;
✅ познакомиться с соседями на лестничной площадке, и обменяться с ними телефонами для дополнительной безопасности;
✅ познакомиться с соседями сверху и снизу, и обменяться с ними телефонами на случай аварии;
✅ спросить у соседей, есть ли в доме WhatsApp чат, а если его нет, создать такой;
✅ проверить электрику со специалистом;
✅ проверить сантехнику и заменить гибкие сантехнические шланги;
✅ заменить замки на входной двери.
www.vdaa.gov.lv
E-adrese
Elektroniskā adrese jeb e-adrese iedzīvotājiem un uzņēmējiem rada iespēju saziņu ar valsts un pašvaldību iestādēm turpmāk veikt elektroniski un vienuviet – savā e-adresē, kā arī vienota saziņas platforma visām valsts iestādēm. E-adrese ir
👍6❤2🔥2
Долг следует за квартирой
Интересные новости из Саэймы. Вчера были приняты изменения в Законе о квартирной собственности. Теперь, при покупке квартиры с долгами по обслуживанию и коммунальным услугам, долги не последуют за тем кто их сделал, а останутся на квартире, и отвечать по ним будет новый собственник (покупатель). Объем долга ограничен последними тремя годами. За предыдущий долги будет отвечать продавец.
Эти поправки долго лоббировали компаниями обслуживающими многоквартирные дома, и они, наконец, своего добились. Отчасти, я согласен с этими изменениями, потому что это действительно большие убытки, которые остаются как на управляющей компании, так и на самом доме. Вернее, на всех собственниках квартир в этом доме.
С другой стороны, работа с должниками является частью работы управляющей компанией. Если в доме имеются должники со столь давними долгами, это показывает то, что управляющая компания работать не хочет. Работать не хочет, хотя деньги берет, но ответственность перекладывает на ни в чём не виновного покупателя.
Не удивлюсь, если этот закон будет оспорен в Конституционном суде. В настоящий момент по управляющих компаний есть все возможности подавать иски, делать взыскания, хотя соглашусь, что наши судебная система по-прежнему неповоротлива, и далеко не всегда это возможно сделать быстро.
Самое главное: что это значит для покупателей квартир на практике?
Теперь нужно будет проверять оплату счетов за обслуживание и коммунальные услуги продавцом, чтобы не платить за него как сами долги, так и все штрафные санкции. О том, что долгов нет, нужно будет требовать отдельную справку от управляющей компании с электронной подписью, потому что обычный счёт в PDF формате, высланный на электронную почту не является документом это удостоверяющим, и, кроме того, его легко подделать.
Насколько легко будет получить такую справку – большой-большой вопрос. Во всяком случае справку о долге по реновации для своих клиентов я смог получить один раз без проблем, второй раз только использовав личные связи, а третий раз получить не удалось, и сделка сорвалась. Закон об управлении жилыми домами предусматривает обязанность управляющей компанией выдавать такие справки, но не предусматривает ответственности за невыполнение таких обязанностей.
Так как управляющие компании имеют доступ к системе BIS, логичным было бы внесение информации о долгах собственника квартиры в эту систему, и предоставление доступа к этой системе для нотариусов, которые могли бы проверять перед подписанием прошения в земельную книгу наличие долгов, точно также, как они проверяют наличие долга по налогу на недвижимость.
Но, закон принять легко, а вот подумать о том, как он будет выполняться гораздо сложнее.
Привет депутатам, Министерству экономики, и всем заинтересованным в этих изменениях лицам.
А пока – обращайтесь ко мне для оформления сделок, если вы не хотите влезть в неприятности. И не только при покупке, но и перед продажей. Потому что неприятности продавца – это неизвестные ему, но вполне работающие законы о налогах.
Интересные новости из Саэймы. Вчера были приняты изменения в Законе о квартирной собственности. Теперь, при покупке квартиры с долгами по обслуживанию и коммунальным услугам, долги не последуют за тем кто их сделал, а останутся на квартире, и отвечать по ним будет новый собственник (покупатель). Объем долга ограничен последними тремя годами. За предыдущий долги будет отвечать продавец.
Эти поправки долго лоббировали компаниями обслуживающими многоквартирные дома, и они, наконец, своего добились. Отчасти, я согласен с этими изменениями, потому что это действительно большие убытки, которые остаются как на управляющей компании, так и на самом доме. Вернее, на всех собственниках квартир в этом доме.
С другой стороны, работа с должниками является частью работы управляющей компанией. Если в доме имеются должники со столь давними долгами, это показывает то, что управляющая компания работать не хочет. Работать не хочет, хотя деньги берет, но ответственность перекладывает на ни в чём не виновного покупателя.
Не удивлюсь, если этот закон будет оспорен в Конституционном суде. В настоящий момент по управляющих компаний есть все возможности подавать иски, делать взыскания, хотя соглашусь, что наши судебная система по-прежнему неповоротлива, и далеко не всегда это возможно сделать быстро.
Самое главное: что это значит для покупателей квартир на практике?
Теперь нужно будет проверять оплату счетов за обслуживание и коммунальные услуги продавцом, чтобы не платить за него как сами долги, так и все штрафные санкции. О том, что долгов нет, нужно будет требовать отдельную справку от управляющей компании с электронной подписью, потому что обычный счёт в PDF формате, высланный на электронную почту не является документом это удостоверяющим, и, кроме того, его легко подделать.
Насколько легко будет получить такую справку – большой-большой вопрос. Во всяком случае справку о долге по реновации для своих клиентов я смог получить один раз без проблем, второй раз только использовав личные связи, а третий раз получить не удалось, и сделка сорвалась. Закон об управлении жилыми домами предусматривает обязанность управляющей компанией выдавать такие справки, но не предусматривает ответственности за невыполнение таких обязанностей.
Так как управляющие компании имеют доступ к системе BIS, логичным было бы внесение информации о долгах собственника квартиры в эту систему, и предоставление доступа к этой системе для нотариусов, которые могли бы проверять перед подписанием прошения в земельную книгу наличие долгов, точно также, как они проверяют наличие долга по налогу на недвижимость.
Но, закон принять легко, а вот подумать о том, как он будет выполняться гораздо сложнее.
Привет депутатам, Министерству экономики, и всем заинтересованным в этих изменениях лицам.
А пока – обращайтесь ко мне для оформления сделок, если вы не хотите влезть в неприятности. И не только при покупке, но и перед продажей. Потому что неприятности продавца – это неизвестные ему, но вполне работающие законы о налогах.
👍8
Нужно ли бояться фирм, чей юридический адрес зарегистрирован в купленной недвижимости?
Многих покупателей недвижимости волнует не зарегистрирована ли в ней какая-нибудь фирма, или, того хуже, несколько. В принципе, это вполне законный интерес, потому что покупатель недвижимости абсолютно не обязан принимать чужие письма.
На самом деле, зарегистрированная в покупаемой недвижимости компания никаких других проблем для нового собственника не создаёт. Из-за зарегистрированной компании не увеличиваются ни расходы на обслуживание, ни налог на недвижимость и, в отличие от девяностых годов прошлого века, не приезжают бандиты. :)
Так что письма – это единственная, но иногда очень надоедливая проблема для покупателя, особенно, если фирма имеет много долгов. И если фирма по телефону и электронной почте недоступна, все кредиторы и коллекторы пишут письма на юридический адрес.
Достаточно часто бывает ситуация, когда и сам продавец недвижимости не знает, зарегистрирована ли у него компания по этому адресу. Такое может быть, хотя бы потому, что с 2021 года Регистр предприятий не требует согласия собственника недвижимости на регистрацию в ней юридического лица.
Что же делать, если вы купили недвижимость в которой зарегистрирована какая-либо компания? Просто написать заявление в Регистр предприятий, о том что данное юридическое лицо по такому-то адресу недоступно. После получения такого заявления Регистр предприятий высылает на этот адрес предупреждение о перерегистрации на другой адрес, и если компания действительно недоступна, то после двух месяцев Регистр предприятий может принять решение о закрытии компании. Кроме того, теоретически членов правления компании могут привлечь к уголовной ответственности за предоставление государственному учреждению ложных сведений (272 статья Уголовного закона).
Но, проще всего, конечно, проверить зарегистрированы ли по этому адресу какие-либо юридические лица ещё до покупки, и попросить продавца решить этот вопрос.
Многих покупателей недвижимости волнует не зарегистрирована ли в ней какая-нибудь фирма, или, того хуже, несколько. В принципе, это вполне законный интерес, потому что покупатель недвижимости абсолютно не обязан принимать чужие письма.
На самом деле, зарегистрированная в покупаемой недвижимости компания никаких других проблем для нового собственника не создаёт. Из-за зарегистрированной компании не увеличиваются ни расходы на обслуживание, ни налог на недвижимость и, в отличие от девяностых годов прошлого века, не приезжают бандиты. :)
Так что письма – это единственная, но иногда очень надоедливая проблема для покупателя, особенно, если фирма имеет много долгов. И если фирма по телефону и электронной почте недоступна, все кредиторы и коллекторы пишут письма на юридический адрес.
Достаточно часто бывает ситуация, когда и сам продавец недвижимости не знает, зарегистрирована ли у него компания по этому адресу. Такое может быть, хотя бы потому, что с 2021 года Регистр предприятий не требует согласия собственника недвижимости на регистрацию в ней юридического лица.
Что же делать, если вы купили недвижимость в которой зарегистрирована какая-либо компания? Просто написать заявление в Регистр предприятий, о том что данное юридическое лицо по такому-то адресу недоступно. После получения такого заявления Регистр предприятий высылает на этот адрес предупреждение о перерегистрации на другой адрес, и если компания действительно недоступна, то после двух месяцев Регистр предприятий может принять решение о закрытии компании. Кроме того, теоретически членов правления компании могут привлечь к уголовной ответственности за предоставление государственному учреждению ложных сведений (272 статья Уголовного закона).
Но, проще всего, конечно, проверить зарегистрированы ли по этому адресу какие-либо юридические лица ещё до покупки, и попросить продавца решить этот вопрос.
👍8
Info_no_Zemesgramatas_rus.pdf
1.2 MB
Для продажи недвижимости продавцам нужно предоставить различные документы и справки. Самый главный документ, который подтверждает право собственности на недвижимость, и показывает все отягощения и обременения недвижимости имеющиеся на настоящий момент, это выписка из раздела земельной книги. Те документы, которые собственник получил при регистрации недвижимости это не отражают. Эту выписку собственник может бесплатно получить на сайте zemesgramata.lv и я сделал пояснения для своих клиентов как это сделать.
👍2
RNL_2026_short.doc
53.5 KB
Как закрепить за собой право купить интересную вам недвижимость? Один из таких вариантов - это договор задатка. Главная проблема в том, что этот договор задатка нужно успеть быстро составить и подписать. Для своих клиентов я составил короткий, но соответствующий требованиям закона, и позволяющий быстро вписать все данные договор задатка.
ВСЕГДА: проверьте документы человека
- паспорт или ID;⁃ проверьте земельну
ю книгу, что он собственник;⁃ проверьте
доверенность, если он доверенное лицо;⁃ если показывает
маклер - убедитесь, что он член ассо
циации LANIDA. И только после этого платите деньги!
Образцы этого и других документов в моём ТГ-канале.
ВСЕГДА: проверьте документы человека
- паспорт или ID;⁃ проверьте земельну
ю книгу, что он собственник;⁃ проверьте
доверенность, если он доверенное лицо;⁃ если показывает
маклер - убедитесь, что он член ассо
циации LANIDA. И только после этого платите деньги!
Образцы этого и других документов в моём ТГ-канале.
👍7
Публикация для тех, кто посетил сегодня мою лекцию о недвижимости.
1. Проверить право собственности – www.zemesgramata.lv
2. Проверить действительность документа - https://ep22.ic.iem.gov.lv/lv/ep22/
3. Проверить доверенность https://www.latvijasnotars.lv/services/18
4. Проверить в списках санкций https://sankcijas.fid.gov.lv
5.Проверить землю под домом – www.kadastrs.lv
6. Проверить кредитоспособность https://www.swedbank.lv/private/credit/loans/home?language=LAT
Порталы недвижимости для поиска htt
https://www.ss.com
https://pp.lv/
https://www.city24.lv
Очень рекомендую:научиться пользоваться е-подписью - https://www.eparaksts.lv/lv/сделать
себе е-адрес https://latvija.gov.lv/Content/Eadrese
1. Проверить право собственности – www.zemesgramata.lv
2. Проверить действительность документа - https://ep22.ic.iem.gov.lv/lv/ep22/
3. Проверить доверенность https://www.latvijasnotars.lv/services/18
4. Проверить в списках санкций https://sankcijas.fid.gov.lv
5.Проверить землю под домом – www.kadastrs.lv
6. Проверить кредитоспособность https://www.swedbank.lv/private/credit/loans/home?language=LAT
Порталы недвижимости для поиска htt
https://www.ss.com
https://pp.lv/
https://www.city24.lv
Очень рекомендую:научиться пользоваться е-подписью - https://www.eparaksts.lv/lv/сделать
себе е-адрес https://latvija.gov.lv/Content/Eadrese
👍10