📌 Квартира в залоге. Можно ли продать и как

Продать заложенную квартиру можно, но для этого нужно получить согласие банка-залогодержателя. С сентября 2024 года закон (ст. 37.1 закона «Об ипотеке») обязывает банки разрешать самостоятельную продажу заемщикам, если еще не начата процедура судебного взыскания.

Основные способы продажи
◾️Досрочное погашение продавцом кредита своими средствами и продажа "свободной" квартиры.
◾️Погашение кредита деньгами покупателя, который вносит задаток или аванс, равный остатку долга продавца, который погашает долг этими деньгами, снимает обременение и продает уже «чистую» квартиру. Тут тоже есть варианты: покупатель дает свои деньги на закрытие долга либо использует ипотечный кредит.
◾️Переуступка долга (смена заемщика и залогодателя в кредитной документации). Но сейчас вроде как никто из банков такое не делает.
◾️Продажа через банк: через наложение обременения при проблемах с погашением у заемщика и продажу через торги. Долго и невыгодно.

Нужно понимать, что продать квартиру без предварительного погашения долга и согласования сделки с банком-кредитором невозможно. Росреестр не зарегистрирует сделку, так как в базе ЕГРН стоит отметка об обременении (залоге). Единственный путь «обойти» ожидание согласия - это физически снять залог до выхода на сделку, т.е. сначала погасить кредит.

Когда банк может отказать в самостоятельной продаже
➖Банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество или нотариус совершил исполнительную надпись на договоре об ипотеке.
➖В отношении заёмщика возбуждена процедура внесудебного банкротства или возбуждено дело о признании его банкротом.
➖Имущество заложено сразу нескольким залогодержателям в обеспечение исполнения разных обязательств.
➖Квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек. Или, например, как в Военной ипотеке имеется сразу два обременения.

Особенности сделки, если у покупателя ипотека (сейчас, кстати, многие банки дают ипотеку на покупку заложенного объекта)
◾️Согласие банка продавца (Залогодержателя): Согласно ст. 37 закона «Об ипотеке», распоряжение заложенным имуществом возможно только с разрешения кредитора. Даже по новому механизму «самостоятельной реализации» (ст. 37.1), вступившему в силу в сентябре 2024 года, продавец обязан направить банку уведомление и получить официальное согласие (на это у банка есть 10 рабочих дней).
◾️Согласие банка покупателя: Банк, который дает кредит покупателю, должен одобрить вашу квартиру как объект залога и покупателя как заемщика. Если у вас и у покупателя разные банки, процедура называется «межбанковской сделкой». Не все банки готовы идти на это, так как возникает период «двойного обременения».
◾️Идеальный вариант - один и тот же банк: Если покупатель берет ипотеку в том же банке, где заложена квартира, сделка проходит максимально просто. Банк просто переоформляет обременение с вас на нового владельца (иногда с сохранением условий или по новым ставкам).

Если квартира была куплена с маткапиталом
Если в покупку квартиры продавцом был вложен материнский капитал, процедура продажи усложняется. Сначала нужно выделить доли на детей и получить согласие опеки и попечительства.

Когда суды могут отказать банкроту в освобождении от обязательств. ТОП-6 причин

1️⃣ Недобросовестное поведение должника - выявление намеренных злоупотреблений, попыток обмана кредиторов или введения суда в заблуждение.

2️⃣ Сокрытие активов и доходов - попытки спрятать реальное имущество, банковские счета или ценные бумаги от финансового управляющего.

3️⃣ Сделки по выводу имущества - совершение незадолго до банкротства подозрительных сделок (например, дарение или продажа машин и недвижимости родственникам по заниженной цене).

4️⃣ Неразумное финансовое поведение - принятие на себя заведомо неисполнимых кредитных обязательств незадолго до запуска процедуры (наращивание долгов без цели их возврата).

5️⃣ Предоставление ложных сведений - использование фальшивых справок о доходах или сокрытие информации о дополнительных заработках при оформлении кредитов.

6️⃣ Противодействие процедуре - отказ должника сотрудничать с финансовым управляющим, непредоставление документов или блокировка доступа к имуществу

📌 Кто может войти в ваше жилье без вашего согласия

Согласно Конституции РФ (ст. 25), жилище неприкосновенно. Никто не имеет права входить в ваш дом против вашей воли.

НО! Дальше идут исключения

Войти без вашего согласия никто не может, за исключением случаев, строго установленных федеральным законом или на основании судебного решения.

🔘Сотрудники полиции

Статья 15 ФЗ «О полиции», ну кроме, собственно, Конституции РФ, гласит, без согласия проживающих вход в жилье запрещен.

Но есть нюансы:

Полицейские могут войти в помещение без согласия проживающих в следующих случаях (ст. 15 ФЗ «О полиции»):
• Для спасения жизни граждан или их имущества.
• Для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления. Полицейский может войти, если «есть основания полагать», что в квартире скрывается подозреваемый.
• Для пресечения преступления.
• Для выяснения обстоятельств несчастного случая, если есть основания полагать, что внутри кому-то нужна помощь.

🔘Аварийно-спасательные службы и МЧС
Сотрудники этих служб (пожарные, спасатели) имеют право на доступ в жилье:
• Для ликвидации чрезвычайных ситуаций (например, тушение пожара).
• При утечке газа или серьезной аварии на инженерных сетях, если это угрожает жизни других людей или целостности здания.

🔘Судебные приставы
Приставы могут войти без разрешения при наличии исполнительного производства в отношении должника:
• При наличии письменного разрешения старшего судебного пристава.
• Для исполнения решения суда о выселении должника или вселении взыскателя.
• Для наложения ареста на имущество (обычно в рабочие дни с 6:00 до 22:00).

🔘Сотрудники ФСБ
Имеют право беспрепятственного входа в жилые помещения:
• при пресечении террористических актов,
• если есть основания полагать, что там совершается или совершено преступление, угрожающее государственной безопасности.

Важно: перед тем как открыть дверь, следует убедиться, что перед вами действительно представители указанных служб.

И еще:
◾️Коммунальные службы (управляющая компания, газовщики) не имеют права входить без вашего согласия, даже для проверки счетчиков, если нет прямой угрозы аварии.
◾️Незаконное проникновение в жилище лицом, не имеющим на то законных оснований, является уголовным преступлением (ст. 139 УК РФ).

📌 Кредитная история - финансовый паспорт гражданина. Шпаргалка

Кредитная история (КИ) - финансовый паспорт человека, в котором содержится информация обо всех его кредитных обязательствах, поданных заявках и платежной дисциплине.

🔘 Из чего состоит кредитная история:
• Личные данные: ФИО, паспортные данные, ИНН и СНИЛС.
• Информация об обязательствах: суммы взятых кредитов и займов, лимиты по картам и сроки выплат, размер платежей.
• Платежная дисциплина: даты внесения платежей и факты их задержек.
• Запросы БКИ: перечень юр лиц, например, банков, которые интересовались вашей историей.
• Информационная часть: заявки на получение кредитов или займов и принятые по ним решения.
⠀
🔘 Кто собирает:
Кредитные истории собирают бюро кредитных историй (БКИ). Самые известные и массовые БКИ - Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), Скоринг Бюро (ранее Эквифакс) и ОКБ (Объединенное кредитное бюро).

Реестр всех БКИ есть на сайте Банка России.
⠀
🔘 Кто передает сведения в БКИ:
▪️банки, МФО, другие кредиторы (в т.ч. те, кто перекупил права по кредиту или закладной). Важно: передавать информацию могут только юридические лица.
▪️коллекторы,
▪️управляющие компании по долгам ЖКХ (но только судебные решения, а не просто долги по ЖКХ).
⠀
🔘 В какое именно БКИ передают:
Банки и иные юр лица обязаны передавать информацию хотя бы в одно БКИ. А система значимые банки или если у банка объем выданных кредитов от 100 млрд руб и более за квартал, то не менее, чем в два БКИ.
⠀
🔘 Передают информацию о заемщиках, созаёмщиках и поручителях, в частности о:
▪️заявках на кредит и решениям по ним,
▪️выданных кредитах и займах,
▪️залогах и поручительствах,
▪️об исполнении обязательств, в т.ч. передается все о просрочках,
▪️судебных решениях и банкротствах.
⠀
🔘 Как часто передают:
Кредиторы должны передать данные не позднее 2-х дней после события. Событие - это решение по заявке, выдача кредита, платеж, просрочка, погашение и тп.
⠀
🔘 Сколько хранят кредитную историю:
Срок хранения кредитной истории - 7 лет (с 01.01.2022, ранее 10 лет, а до этого вообще 15 лет). Отсчет идет с даты последнего изменения в КИ.

🔘 Как узнать, где есть моя КИ?
Список БКИ, где хранится ваша КИ, можно узнать на Госуслугах через запрос в ЦККИ Банка России (центральный каталог кредитных историй). После того, как получите список БКИ (там будут ссылки), заходите на сайт каждого БКИ и запрашивайте свой кредитный отчет.
Получить отчет можно 2 раза в год бесплатно по каждому БКИ.
⠀
🔘 Кому нужна ваша КИ:
Получить информацию о КИ можно только с вашего согласия. Это может быть, банк, работодатель, страховая компания. Ваша кредитная история может быть интересна и покупателю, если вы решитесь продать свою недвижимость, на предмет, а нет ли у вас предбанкротного состояния.

🌁🌁🌁🌁🌁🌁🌁🌁🌁

1 июня

Истекает срок, когда граждане РФ, которые имеют банковские счета за рубежом или зарубежные электронные кошельки, должны представить в налоговые органы отчет о движении денежных средств за 2025 год. Иначе штрафы.

С 1 июня

Появится возможность получения всей судебной корреспонденции через портал «Госуслуги» (об этом рассказал глава Верховного суда России Игорь Краснов). Ранее это работало точечно.

Семьи, в которых воспитываются двое и более детей, получают возможность подать заявление на новую меру государственной поддержки — ежегодную семейную выплату. По сути, новая выплата - это возврат части НДФЛ, уплаченного ранее официально работающими родителями. Соответственно, в 2026 году меру поддержки будут рассчитывать исходя из уже уплаченных налогов за 2025 год. Сумму уже уплаченного НДФЛ за прошедший год пересчитают по ставке 6%, а не 13%. Все лишнее вернут. Заявление нужно успеть подать через МФЦ, СФР или Госуслуги с 1 июня по 1 октября года, следующего за годом получения дохода.
(179-ФЗ)

С 5 июня

В России появится единая централизованная организация, которая будет управлять ипотечными активами Росвоенипотеки. 100% акций новой единой УК будут принадлежать Промсвязьбанку (ПСБ).
(158-ФЗ)

С 14 июня

Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, будут блокировать средства или иное имущество граждан, включенных в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, не позднее 24 часов со дня размещения на сайте Росфинмониторинга такой информации. Ранее срок был в течении одного рабочего дня.
(462-ФЗ)

С 27 июня

Уполномоченные должностные лица получат право запрашивать сведения о кредитных историях и ценных бумагах в рамках антикоррупционных проверок. Распространяются на государственных и муниципальных служащих, а также кандидатов на эти должности.
(533-ФЗ)

📌 Росреестр об отчуждении имущества несовершеннолетних.

Порядок совершения сделок с имуществом несовершеннолетних строго регулируется законодательством РФ.

Ключевые правила таковым:

Возраст несовершеннолетнего имеет значение:
◾️дети до 14 лет (малолетние) не участвуют в сделках — от их имени действуют родители, усыновители или опекуны;
◾️дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки сами, но только с письменного согласия законных представителей (родителей, попечителей).

Для любых сделок по распоряжению имуществом несовершеннолетнего (продажа, обмен, дарение, залог, аренда и др.) требуется предварительное разрешение органов опеки. Без этого разрешения сделка будет признана недействительной.

Также

Все сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение этого требования влечёт ничтожность сделки. 

Росреестр обратил внимание, что закон не определяет точный перечень случаев, когда орган опеки откажет или даст разрешение на сделку с имуществом несовершеннолетнего — отказ должен быть мотивирован и может быть обжалован в суде.

Документы на регистрацию сделки  в соответствии с действующим законодательном можно подать через:
• нотариуса,
• МФЦ,
• дистанционно (Госуслуги, личный кабинет Росреестра), но для электронной подачи нужна усиленная квалифицированная электронная подпись.

Краткая схема действий:
• Получение разрешения органа опеки и попечительства.
• Подготовка документов и нотариальное удостоверение сделки.
• Подача документов на регистрацию (через МФЦ, нотариуса или Госуслуги).
• Получение выписки из ЕГРН о переходе права.

Нарушение порядка (например, отсутствие разрешения опеки или нотариального удостоверения) влечет приостановление и отказ в государственной регистрации и в дальнейшем приведёт к признанию сделки недействительной и возврату имущества несовершеннолетнему.

📌 Как нотариусы защищают детей рассказали в Федеральной Нотариальной Палате (ФНП).

Спойлер: даже если имя несовершеннолетнего не стоит в договоре, его интересы всё равно могут быть затронуты.

➡️ Когда ребёнок — собственник

Если у несовершеннолетнего есть доля в квартире или доме, участие нотариуса в сделке обязательно.
Он проверяет:
• полномочия представителей ребенка
• есть ли разрешение органов опеки на сделку
• не ухудшатся ли жилищные условия ребёнка.

➡️ Когда ребёнок просто прописан

Даже если у ребёнка нет права собственности, но он зарегистрирован в квартире, выписать его «в никуда» нельзя. Он может остаться жить в ней и после смены владельца. А для покупателя это может быть проблемой, о которой он узнает уже после сделки.

➡️ Когда ребенок - владелец другой доли в квартире

Тогда у него, как и у взрослых, есть преимущественное право покупки. Отказаться от этого права от имени ребенка могут родители, но опять же при согласии органов опеки. Нотариус будет проверять и эти детали.

➡️ Когда пытаются скрыть родственные связи с ребенком, чтобы заключить с ним сделку

Закон (ст. 37 ГК РФ) говорит: родители или близкие родственники не могут совершать сделки с недвижимостью с детьми. Кроме тех случаев, когда они эту недвижимость несовершеннолетнему просто дарят.

Иногда родители пытаются данный запрет обойти и провести сделку, например, через бабушек и дедушек. Нотариус может быстро проверить — кто кому приходится (через запрос в ЗАГС).

➡️ Когда при покупке квартиры или дома использовался маткапитал

Если да, нотариус проверяет - всем ли детям и в правильном  ли размере выделены доли в жилом помещении. Найти след маткапитала помогает запрос в СФР или банк, в котором люди оформляли ипотеку.

💰 ЦБ продлил ограничения на перевод средств за рубеж для нерезидентов из «недружественных» стран

Действующие ограничения Банка России были продлены на период с 8 июня до 7 декабря 2026 года включительно.

Что это значит для рынка недвижимости
◾️Заморозка расчетов: Иностранные продавцы жилья из этих регионов по-прежнему не могут напрямую вывести рубли от продажи квартир домой.
◾️Счета типа «С»: Средства от продажи активов продолжат поступать на спецсчета, использовать которые без особого разрешения властей практически невозможно.
◾️Снижение спроса: Нерезиденты лишены стимула продавать или покупать недвижимость в РФ из-за сложностей с расчетами

📌 Что такое банковский счет «С»

Счет типа «С» - это специальный рублевый счет в российском банке, на котором блокируются деньги иностранных граждан и компаний из «недружественных» стран. Введен в 2022 году.

Главные особенности счета «С»
◾️Ограничения: Деньги на этом счете полностью заблокированы для свободного вывода за границу.
◾️Конвертация: Иностранный владелец счета не может поменять эти рубли на доллары или евро.
◾️Особый режим: Баланс нельзя использовать для обычных покупок, переводов внутри РФ или снятия наличных.

Что туда зачисляется
◾️Доходы от продажи имущества: Деньги от продажи недвижимости или долей в российском бизнесе. Прямые расчеты наличными или стандартным переводом между гражданами в данном случае запрещены.
◾️Доходы от ценных бумаг: Дивиденды по акциям и купоны по облигациям российских компаний.
◾️Выплаты по долгам: Погашение крупных кредитов и займов перед иностранными кредиторами.

Когда нужно открыть счет «С»
Счет типа «С» необходимо открывать в момент проведения расчетов по сделкам (даже скорее заранее) или исполнения обязательств, если одной из сторон является контролируемое лицо или гражданин «недружественной» страны.
По закону российский покупатель/должник обязан перечислять деньги только на этот спецсчет (за исключением случаев, когда получено разрешение Правительственной комиссии на расчеты в обычном порядке).

Как можно потратить эти деньги
Обычный владелец счета «С» имеет крайне ограниченный выбор.
Без специального разрешения Правительственной комиссии деньги можно тратить только на:
◾️Налоги: Уплата сборов, пошлин и налогов внутри России.
◾️Комиссии: Оплата услуг банка, где открыт этот счет.
◾️Облигации: Покупка российских ОФЗ (облигаций федерального займа) специальных выпусков.

Для иных трат нужно одобрение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ. Заявление и документы подаются через Минфин. Комиссия изучает экономическую целесообразность сделки, проверяет участников и формирует решение и его условия.

Исполнение обязательств перед недружественным кредитором без использования счета типа «С» может привести к:
◾️административной ответственности (штраф за незаконную валютную операцию);
◾️признанию сделки недействительной (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

📌 Чужой долг: что делать, если на вас оформили кредит?

Вам звонят из банка и сообщают, что вы просрочили выплату по кредиту. Но вы никаких кредитов не брали. Значит, его оформили мошенники.

Что можно сделать?

➡️ Написать заявление кредитору.

Обратитесь в банк или микрофинансовую организацию (МФО), которая оформила кредит или заём на ваше имя. Попросите провести внутреннее расследование и прекратить требовать долг по договору, который вы не заключали. Копию заявления с отметкой о его приёме оставьте у себя.

➡️ Оставить жалобу через интернет-приёмную Центрального банка.

Сделать это можно здесь. Подробно опишите проблему и предоставьте всю информацию. Банк запросит у компании отчёт о том, как она отреагировала на ваше заявление, а также проверит, каким образом была проведена процедура идентификации. Далее информация об этом уйдёт в правоохранительные органы, которые смогут установить факт мошенничества.

➡️ Обратиться в полицию.

Напишите в полицию заявление о мошенничестве. Приложите копии документов, которые взяли у кредитора и справки об утере паспорта, если он был украден. Всё это поможет полиции вычислить злоумышленников.

➡️ Обратиться в суд

Если кредитор не списывает долг, вы вправе обратиться в суд с иском о признании договора займа недействительным.

⛔ Регулярно проверяйте чистоту своих кредитных историй через «Госуслуги». В ответ на ваш запрос из Центрального каталога кредитных историй (ЦККИ) придет реестр БКИ, где есть «следы» вашей кредитной истории со ссылками на сайты этих БКИ. Далее проходите по ссылкам в каждое БКИ, указанное в реестре, и запрашиваете кредитный отчет. 2 раза в год бесплатно по каждому БКИ.

📌 Росреестр расширил список услуг, которые можно получить в срок не более одного рабочего дня с момента подачи заявления и документов.

В частности, теперь в ускоренном порядке можно зарегистрировать

• права на машино-места и нежилые помещения, например кладовые.

Ранее такая процедура могла занимать до девяти дней.

Для регистрации потребуется договор купли-продажи в простой письменной форме.

Подать документы можно через личный кабинет на сайте Росреестра или в любом МФЦ.