IRR (Internal Rate of Return, внутренняя норма доходности) — это показатель, отражающий ожидаемую процентную ставку доходности инвестиционного проекта.

Он показывает, при какой ставке дисконтирования NPV = 0,
то есть приведённые доходы по проекту равны приведённым затратам.

Используется для оценки привлекательности и выбора инвестиций.

Формула:

NPV = – I₀ + CF₁ / (1 + r)¹ + CF₂ / (1 + r)² + … + CFₙ / (1 + r)ⁿ

Где:
• I₀ — первоначальные инвестиции
• CFₜ — денежный поток в период t
• r — ставка дисконтирования
• n — число периодов

Он показывает, насколько эффективно бизнес использует вложенный капитал в моменте.
Это как рентген текущего состояния.

- Стройка — 6 месяцев без дохода.

- Рост стоимости земли: в модели заложили 8% - это среднегодовой за последние 10 лет, сглаживающий единоразовый резкий рост в период ковида.

- Аренда может расти. А может и нет (тоже посмотрели за 10 последних лет по доступным публичным источникам - очень волатильная история).

📉 Если аренда снижается на 3% в год
(да, рынок так умеет и практикует - несколько раз за последние 10 лет..)

5 лет — ~15,5%
7 лет — ~15,3%
10 лет — ~14,9%

На длинном горизонте почти вровень с ОФЗ (14,5%) - это безрисковая ставка.

Риск есть.
Премия почти исчезает.

➖ Если аренда не растёт

5 лет — ~16,7%
7 лет — ~17,2%
10 лет — ~17,3%

Премия остаётся.
Но совсем символическая.

📈 Если аренда растёт на 5% в год

5 лет — ~18,8%
7 лет — ~20%
10 лет — ~21%

Вот здесь проект чувствует себя увереннее.

Но 25–30% мы всё равно не видим.

На участке начали строить особняк примерно 2700 м², и на момент продажи он был недостроен.

Сколько могли вложить в стройку? Попробуем прикинуть.

Дома такого уровня в Майами обычно стоят $600–1200 за ft².
Площадь дома — около 30 000 ft².

Полный бюджет такого проекта — примерно $18–36 млн.

Но если дом недостроен, обычно освоено около 50–70% бюджета.

То есть продавец мог вложить примерно:

• $30 млн — земля
• $12–25 млн — стройка

Цена — на пике.
Срок жизни актива — несколько дней.
Ликвидность — нулевая.

Ну что, добро пожаловать в мир, где даже у букета цветов на 8 марта есть свой показатель IRR, а новогодняя елка должна пройти аудит на соответствие стандартам МСФО. Перед нами типичный пример «отличницы из МГИМО», которая провела в банках столько времени, что её кровь, скорее всего, состоит из Excel-формул и остатков утреннего эспрессо.

Её главная суперсила и одновременно проклятие — превращать любую радость жизни в таблицу. Покаталась на лошадке? Срочно считаем Risk/Reward. Пошла петь? Это не хобби, это «эксперимент по присвоению промежуточного результата». Кажется, если она пойдет на свидание, кавалеру придется предоставить справку о WACC своего личного капитала и прогноз денежных потоков на 5 лет, иначе Reality Check не пройти — неликвидный актив, в корзину!

Особого внимания заслуживает эта «банковская» привычка говорить о себе в третьем лице: «Автор решила», «Автору попался». Это что, легкая форма диссоциативного расстройства или попытка дистанцироваться от того факта, что ты такой же человек, который иногда просто хочет купить туфли, а не инвестиционный актив? Кстати, о покупках. Весь этот пафос про «бриллианты меньше 5 карат — мусор» звучит очень воодушевляюще, пока мы не вспоминаем, что сама же Автор признается: она 20 лет работала на Forbes 500, но теперь радуется сотне подписчиков в Телеге. Масштаб, конечно, сопоставимый.

Её дисциплина — это отдельный вид психологического насилия над собой. Планировать покупку подарков с ноября? Серьезно? В мире, где люди не знают, что будут есть на ужин, она уже упаковала бантики на 2026 год. Но при этом мы видим очаровательную непоследовательность: то она «продуктивный управленец уровня Бог», то вдруг «ой, елка в хаосе, подарки не куплены, я просто живу». Ага, верим. Просто признай, что твой внутренний контрол-фрик ушел в глубокий запой от попыток оцифровать «счастье».

А эти посты про «женское дело»? Сначала мы 20 лет строим карьеру в мужском мире суровых цифр, а потом внезапно вспоминаем про «мягкие стратегии» и сапфиры. Это выглядит как попытка усидеть на двух стульях: одной рукой считать EBITDA, а другой — выбирать цвет камня «не ниже G».

И конечно, этот неподражаемый «черный юмор» про мандалы и «натягивание совы на глобус». Типичная шутка финансиста: смешно только тем, у кого тоже дергается глаз при виде отрицательного NPV. Автор, расслабься! Иногда домик в лесу — это просто домик в лесу, а не «операционный риск с доходностью 18%». Но мы-то знаем, что даже этот роаст ты сейчас разложишь на составляющие, проанализируешь вероятность попадания в больные точки и выведешь коэффициент моей токсичности. Спойлер: он будет выше твоей безрисковой ставки!