👻Праздничная юриспруденция: как купить дом с привидениями и пойти в суд

Когда я заводил рубрику «Праздничная юриспруденция», её основной задачей было рассказывать необычные юридические истории, о которых мало где писали.

Так, на прошлые Хэллоуины выходили истории о том, как в Уганде суд разбирался в колдовстве и его соответствии Конституции, или как итальянский суд предоставил убежище из-за угрозы ритуального преследования.

Но каждый раз, когда я искал материал для очередного поста, мне попадалась одна и та же история. В США мужчина решил купить старинный дом. Внёс задаток, заключил договор, а затем узнал, что в доме якобы обитают привидения. Причём продавец об этом прекрасно знала, годами рассказывала о призраках журналистам, но покупателю ничего не сообщила.

Мужчина решил отказаться от покупки и вернуть деньги. Продавец отказалась. Так началось одно из самых необычных судебных разбирательств в истории американского права.

История настолько культовая, что о ней писало даже Право.ru, множество других изданий, а у дела Stambovsky v. Ackley есть собственная статья в Википедии. Поэтому поста об этом деле на канале так и не появилось. Ну зачем в очередной раз пересказывать то, что уже многократно рассказано?

🏮Но примерно год назад у меня появилась другая идея

А что, если не просто пересказать судебное дело, а сделать из него полноценную мистическую историю? Рассказать о самом доме, его обитателях, загадочных событиях, семье, которая годами жила бок о бок с призраками, и, конечно, о судебном разбирательстве.

Я собрал множество материалов, изучил историю дома, написал сценарий, а некоторые события мы даже попытались реконструировать.

И вот сегодня, специально к Хэллоуину, чем не повод его посмотреть?

🤭О чём вы узнаете:

🔵Как обычная покупка дома превратилась в историю о привидениях и судебном споре.
🔵Кто, по рассказам жильцов, обитал в доме и как призраки проявляли себя.
🔵Почему покупатель потребовал вернуть деньги и какие аргументы приводили стороны.
🔵Как суд разбирался в столь необычном споре и почему фактически признал дом населённым призраками.

⚡️И главное — практически везде эту судебную историю рассказывают неправильно!

Во многих пересказах утверждается, что суд окончательно разрешил спор в пользу покупателя и обязал продавца вернуть деньги. Но это не так! Апелляционный суд лишь позволил покупателю продолжить разбирательство, которое ранее было прекращено.

Зато суд действительно написал ставшую культовой фразу:

С точки зрения закона дом населён призраками.

И это далеко не единственная необычная отсылка в судебном решении.

В итоге, на мой взгляд, получилось самое необычное видео за всё время существования моего YouTube-канала. Местами это больше напоминает фильм ужасов, чем привычный разбор судебной практики.

Как обычно, видео доступно на всех площадках:

📼YouTube: https://youtu.be/bxFF8tBFCQs

👮‍♂️ВК Видео: https://vkvideo.ru/video-221241344_456239064

🌟Дзен: https://dzen.ru/video/watch/6ada3447769daa5de2f51470

🎞Рутуб: : https://rutube.ru/video/029ea34e636672913c9fa970e08dd79c/

Буду рад, если посмотрите и поделитесь впечатлениями. Особенно интересно, насколько удался такой необычный формат.

Всем приятного просмотра и счастливого Хэллоуина! 🎃

Как не надо сдавать дом в аренду

В выходные бегал трейл и, чтобы провести выходные с комфортом, снял загородный домик. Бронь оформил через один известный онлайн-сервис.

Мне написали, куда ехать, где лежит ключ и как попасть в дом. Как я понял, на сайте я общался не с собственником, а с менеджером, который просто аккаунт.

Приезжаем. На территории несколько домиков, из встречающих — только камеры видеонаблюдения. Никакого договора в бумажном виде со мной не подписывали, состояние дома и имущества никто не проверял. Да и сам ключ лежал так, что забрать его мог кто угодно.

И тут мне захотелось увидеть хоть кого-нибудь живого. Позвонил человеку, с которым общался при бронировании. Он связался с другим человеком, который уже объяснил, кому и как платить за проживание — это был уже третий человек в этой цепочке.

Причём если бы я сам не поинтересовался, кому переводить деньги, то, кажется, вполне могли бы пожить бесплатно.

И вот тут у меня возникли вопросы. Но не столько как у гостя, сколько как у юриста.

А как вообще организован этот бизнес и кто в случае чего будет отвечать за происходящее?

📌А теперь давайте посмотрим на всё это с юридической точки зрения.

Для начала у меня возник вполне закономерный вопрос: а кто вообще сдаёт мне дом? Человек, с которым я переписывался? Собственник? Тот, кому я должен перевести деньги? Или есть ещё кто-то, кто управляет всем этим хозяйством?

Нет ничего плохого в том, что один человек занимается бронированиями, другой — заселением, а третий получает деньги. Вполне нормальная организация бизнеса. Но хотелось бы понимать, кто именно оказывает мне услугу, от чьего имени действуют все эти люди и к кому обращаться, если возникнут проблемы.

Причём при такой организации бизнеса рискует в первую очередь сам собственник.

Представим, что после меня приезжают другие гости. Отдыхают, ломают телевизор, холодильник и заодно увозят с собой фен. Собственник обнаруживает всё это после выезда и требует возместить ущерб.

А гости ему отвечают, что всё так и было, а фена не было.

И что дальше? Вполне возможно, собственнику придётся идти в суд. Только вот с чем?

📎Немного юридической составляющей

1️⃣Во-первых, отсутствие бумажного договора ещё не означает, что договор вообще не был заключён. Бронирование через онлайн-сервис, условия объявления, переписка, подтверждение оплаты — всё это может свидетельствовать о заключении договора. Но из этих документов должно быть понятно хотя бы то, кто и с кем договорился, какой именно дом предоставлялся, на какой срок и за какую плату.

2️⃣Во-вторых, если собственник захочет взыскать ущерб, то ему придётся доказывать не просто то, что телевизор сломан, а что он был исправен до заселения гостей и повреждение возникло именно в период их проживания. А ещё нужно подтвердить размер ущерба.И как это сделать, если никто ничего не проверял ни до, ни после проживания?

Конечно, можно собирать косвенные доказательства: фотографии, видеозаписи, переписку, показания свидетелей. Но зачем самому себе создавать дополнительные сложности?

📸Отдельная история — камеры видеонаблюдения.

Вся территория ими утыкана, но никаких предупреждений о съёмке я не увидел. Само по себе видеонаблюдение на территории не запрещено. Однако организовать его тоже нужно правильно и лучше информировать гостей об этом.

💬Как бы я организовал такой бизнес

Я бы предусмотрел следующее:

✅Нормальный договор. Чтобы было понятно, кто сдаёт дом, на каких условиях и кто за что отвечает. Причём совершенно необязательно подписывать бумажный документ с каждым гостем. Можно сделать это и в электронном виде, но понятно!

✅Понятные условия проживания. Какой дом бронируется, на какие даты, сколько стоит, когда можно заселиться, как отменить бронь и вернуть деньги. И, конечно, правила проживания.

✅Оплата. Кому и за что гость переводит деньги. Если их получает не собственник, то должно быть понятно, почему такой платёж считается надлежащей оплатой проживания. И какие последствия наступают при нарушении условий договора.

✅Фиксацию состояния имущества. Хотя бы опись основных вещей и фотографии дома перед заселением. А гостю можно дать возможность сразу сообщить о недостатках. Это защищает обе стороны.

✅Обеспечительный платёж. Если есть необходимость, можно брать депозит на случай повреждения имущества. Но сразу прописать, когда и за что его можно удержать, а также порядок возврата.

✅Безопасный доступ к дому. Например, ключ в специальном боксе с кодом, который меняется после каждого гостя. Чтобы любой желающий не мог просто прийти и открыть дом.

✅Контакт ответственного человека. Если ночью потекла труба, перестало работать отопление или заклинило замок, гость должен понимать, кому звонить.

И это я даже не затрагиваю другие вопросы, с которыми сталкивается такой бизнес" налогообложение, оформление платежей, применение кассовой техники и, что немаловажно, возможность вообще использовать конкретный земельный участок для подобной деятельности.

‼️Выводы

Я вполне допускаю, что у собственников всё это работает годами. Гости приезжают, отдыхают, платят и ничего не ломают. Но рано или поздно найдётся кто-нибудь, кто сломает телевизор, унесёт фен или вообще откажется платить. И тогда выяснится, что доказать очевидные, казалось бы, вещи не так уж просто.

А ведь все эти риски можно было предусмотреть ещё до появления первого гостя.

↪️Ну а если вам всё же интересно почитать непосредственно про трейл, то это можно сделать в моём лайф-канале. Там эмоций куда больше, а юридических проблем, к счастью, меньше.

Доплачивать за квартиру Блиновской не придётся. Пока

Опубликовано постановление суда апелляционной инстанции по делу об оспаривании продажи квартиры родителями Елены Блиновской по предположительно заниженной цене.

↪️Подробно писал об этом деле тут.

Напомню: квартиру продали за 90 млн рублей, а по представленному управляющим отчёту её стоимость составляла 150 млн. Первая инстанция признала сделку недействительной, но квартиру покупателю оставила, взыскав с него разницу — 60 млн рублей.

Апелляция определение отменила и полностью отказала управляющему.

📎Почему отменили?

Основной аргумент — судьбу квартиры уже определил суд в рамках уголовного дела. Он не просто снял арест, а прямо указал, для чего это делается. Чтобы продать конкретную квартиру конкретному покупателю за 90 млн рублей и перечислить деньги в бюджет в счёт налоговой задолженности Блиновской.

Государственный обвинитель не возражал. Представитель налоговой подтвердил, что деньги поступят им. Постановление вступило в силу и не было обжаловано.

По логике апелляции, последующее оспаривание сделок фактически преодолевало бы обязательную силу этого судебного акта (комментарий: спорный тезис, ну ладно).

📌Что ещё важно

Есть моменты, которые стоит отдельно выделить.

Апелляция отдельно отметила:
🔵аффилированность покупателя с должником и его недобросовестность не доказаны;
🔵приобретая квартиру по цене, прямо указанной в постановлении уголовного суда, при отсутствии возражений государственного обвинителя, покупатель действовал разумно и осмотрительно;
🔵доказательств того, что покупатель должен был знать о занижении цены, нет;
🔵арест в рамках уголовного дела — весомый фактор снижения стоимости квартиры по сравнению с аналогичным имуществом без такого обременения. При этом новую рыночную стоимость апелляция не установила. В назначении судебной оценочной экспертизы тоже отказала, так как по мнению суда, для разрешения спора специальные познания уже не требовались.

💬Комментарий

В части оценки обстоятельств покупки подход мне понятен. Покупатель приобретает квартиру не просто по договорённости с продавцом. В покупке фактически участвует государство в лице суда, обвинителя и налоговой. Цена прямо фигурирует в судебном акте, деньги направляются в бюджет.

Суд косвенно отметил добросовестность покупателя. Формально закон не требует доказывать недобросовестность покупателя для оспаривания по пункту 1 статьи 61.2. Поэтому фраза «покупатель добросовестный — значит, сделку оспорить нельзя», в таких спорах может не сработать.

По сути суд решил оценить не только отчёт, но и то, в каких условиях человек покупал квартиру. Верховный Суд в определениях от 15.02.2019 № 305-ЭС18-8671(2) и от 05.05.2022 № 306-ЭС21-4742 указывал, что для вывода о неравноценности недостаточно просто сравнить цену договора с результатом оценки. Нужно исследовать обстоятельства сделки и контекст отношений сторон.

Арест действительно может влиять на цену. Но возникает вопрос, объясняет ли он любой размер скидки?

💡Практический вывод

Данная история напоминает о том, что не обязательно выиграть «битву оценок», чтобы отбить оспаривание.

Покупателю нужно объяснять (и этого может оказаться достаточным):
✔️почему стороны согласовали именно такую цену;
✔️какие юридические и экономические риски принимал покупатель;
✔️что он проверил перед приобретением;
✔️почему сделка не выглядела для него выводом имущества.

В общем, интересный пример взыскания разницы между ценой и рыночной стоимостью пока не устоял. Посмотрим, что скажет кассация, если спор до неё дойдёт.

📽Ранее по теме:
▫️Блиновская продолжает оказывать влияние на судебную практику по банкротству
▫️Блиновская всё-таки сотворила чудо и изменила практику банкротства

🏷Прочёл в законе

Как забрать чужое имущество без оспаривания сделки?

Закон о банкротстве таит в себе механизмы возврата имущества должника, которые не сразу заметны.

Привычным является механизм оспаривания сделок. Но банкротство Елены Блиновской показало, что включить в конкурсную массу банкрота имущество, оформленное на других лиц, можно и без оспаривания сделок. Подробнее об этом уже писал.

А знаете ли вы, что обратить взыскание на имущество, оказавшееся у третьих лиц, в свою пользу можно даже после завершения процедуры банкротства вашего должника?

📎Это прямо позволяет Закон о банкротстве, а именно п. 11 ст. 142, который звучит следующим образом:

Кредиторы, требования которых не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, имеют право требовать обращения взыскания на имущество должника, незаконно полученное третьими лицами, в размере требований, оставшихся не погашенными в деле о банкротстве. В случае отсутствия указанного имущества или по заявлению третьего лица суд вправе удовлетворить требования данных кредиторов путем взыскания соответствующей суммы без обращения взыскания на имущество должника.

💡Как это работает?

На основании двух примеров из практики можно выделить обстоятельства, которые необходимо доказать в совокупности.

1️⃣Недостаточность имущества должника для погашения требований кредитора.
Кредитору нужно подтвердить своё требование к должнику и размер задолженности, которая осталась непогашенной в ходе конкурсного производства.

Есть и пример, когда такую возможность признали после прекращения дела о банкротстве из-за отсутствия финансирования — дело № А83-2299/2022. О нём чуть ниже.

2️⃣Незаконность получения имущества или его удержания.
Нужно доказать, что ответчик незаконно получил имущество должника либо удерживает то, что обязан ему вернуть.

Например, получил имущество по ничтожной сделке (вывод активов). Другой пример из практики — невыплаченная должнику сумма по прекращённому договору лизинга.

Когда данные обстоятельства установлены, то истцу (кредитору) необходимо выбрать форму взыскания. По общему правилу кредитор требует обращения взыскания на незаконно полученное имущество должника. Если это имущество отсутствует либо его получатель заявляет о замене обращения взыскания денежной выплатой, суд вправе взыскать соответствующую сумму.

📂Примеры из практики

Вот два ярких примера.

1️⃣Взыскание денег с получателей выведенного имущественного комплекса.

В этом деле через реорганизацию компании был выведен имущественный комплекс. Его владельцами стали компании, подконтрольные участникам должника.

Причём реорганизацию начали после назначения выездной налоговой проверки. Впоследствии компании доначислили налоги за предшествующие периоды.

В ходе банкротства должника налоговая не получила полного удовлетворения своих требований. После чего обратилась с самостоятельным иском к компаниям, на которые вывели имущество. Первая инстанция и апелляция отказали, но кассация отменила их акты и взыскала (да, да, именно взыскала) с компаний — получателей имущества около 80,6 млн рублей.

🔗Источник: Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.03.2022 по делу № А63-19922/2019.

⚖️Интересный вывод в судебном акте:

Тот факт, что названная сделка не оспорена в процедуре банкротства, не является основанием для неприменения пункта 11 статьи 142 Закона о банкротстве, поскольку заявление самостоятельного иска о признании ничтожной сделки недействительной не требуется.

Важная оговорка: речь идёт об отсутствии необходимости в отдельном иске о признании ничтожной сделки недействительной, а не о возможности взыскать имущество без установления незаконности его получения.

2️⃣Взыскание дебиторской задолженности перед должником в свою пользу. В деле № А83-2299/2022 дело о банкротстве должника было прекращено из-за отсутствия финансирования.

После этого кредитор предъявил иск к лизингодателю должника о взыскании невыплаченного сальдо встречных обязательств по прекращённому договору лизинга. Смысл в том, что после прекращения договора и расчёта взаимных предоставлений лизингодатель должен был вернуть должнику деньги, но не сделал этого.

Кредитор потребовал взыскать эту сумму непосредственно в свою пользу в счёт погашения задолженности перед ним. Суд удовлетворил иск.

🔗Источник: Решение АС Республики Крым от 02.07.2025 по делу № А83-2299/2022.

В следующем посте продолжим тему такого необычного способа взыскания.

🏷Прочёл в законе

Как Т-Банк помогает себе создать проблему

Я уже писал о спорном понимании природы сделок, которое транслируют СММ-специалисты Т-Банка. Тогда обсуждали нажатие на рекламный баннер в приложении. Вот новая история, на которую я обратил внимание.

Пользователь Twitter (теперь X, заблокирован в РФ, кстати) удивляется: ему приходит письмо от Т-Банка с требованием обновить данные по закону № 115-ФЗ. При этом, по его словам, он не клиент банка.

Банк приходит в комментарии и предлагает помочь:

Напишите в директ ФИО, дату рождения, номер телефона и e-mail, а мы поможем избавиться от писем.

Получается, чтобы перестать получать письма от банка, клиентом которого ты себя не считаешь, нужно отправить ему целый набор персональных данных. Через иностранную социальную сеть.

На мой взгляд, такая коммуникация создаёт для банка как минимум два юридических риска.

1️⃣Зачем столько данных?

Закон требует, чтобы объём персональных данных соответствовал цели обработки. Собирать их в избытке и «на всякий случай» нельзя — это прямо указано в ч. 5 ст. 5 Закона о персональных данных.

Здесь заявленная цель вроде как заключается в помощи избавиться от писем. Возникает логичный вопрос, а почему просто не выяснить, а на какой адрес они приходят и что это за письма? Зачем сразу нужны ещё ФИО, дата рождения и телефон?

2️⃣А что с локализацией персональных данных?

С 1 июля 2025 года ч. 5 ст. 18 Закона о персональных данных прямо запрещает при сборе данных граждан РФ их запись, накопление, хранение и ряд других операций с использованием зарубежных баз данных. В этом случае банк сам определяет, какие сведения ему нужны, и предлагает отправить их в сообщения на иностранной платформы.

Тут и возникает вопрос о нарушении требований к локализации. Последующее перенесение сведений в российскую базу данных эту проблему не решает.

Потенциально это ч. 8 ст. 13.11 КоАП РФ: для юридического лица штраф от 1 до 6 млн рублей.

📎Что может возразить банк?

Мои аргументы не бесспорны.

✅Во-первых, на скриншоте только предложение прислать данные. Отправил ли их пользователь — неизвестно. Одной просьбы недостаточно, чтобы предъявить нарушение локализации доказанным.
✅Во-вторых, банк может объяснить необходимость каждого запрошенного сведения и сослаться на законный интерес в устранении ошибочной рассылки.
✅В-третьих, заявить, что твиттер используется только как канал связи, а обработка персональных данных происходит уже в России. Здесь придётся разбираться, а как технически устроен сбор.

Есть более существенный довод. Закон устанавливает, что банк обязан рассматривать обращения граждан и допускает приём обращений через соцсети, если организация предусмотрела такой порядок.

📌К чему я всё это

Я вполне понимаю желание банка упростить общение с пользователями. Быстро прийти в комментарии и помочь решить проблему — хорошая работа поддержки.

Но здесь получается странным то, что сначала человеку, который утверждает, что не является клиентом, приходит требование обновить данные. Затем для решения этой проблемы ему предлагают передать ещё больше данных через иностранную соцсеть.

Возможно, у банка есть юридическое и техническое объяснение всей этой конструкции. Я не знаю.

Для меня же эта история — хороший пример того, почему бизнесу надо оценивать риски даже в обычных ответах поддержки.

📽Ранее по теме
▫️Клик по баннеру — это сделка?

🏷Прочёл в законе