Объявляется вечер американской недвижимости! Читаем пост Чарли Билелло и кекаем над графиками: https://bilello.blog/2025/the-ultimate-guide-to-home-price-appreciation

Начнем с небольшого привета всем, кто мне регулярно в чате пишет "общеизвестно же, что недвижимость, в которой живешь, не включается в расчет Net Worth". У Чарли вот почему-то вполне отлично включается (равно как и у статистического бюро США). Для медианного американского домохозяйства после 35 лет около 65% капитала завязано именно в своей недвижке.

Цены на недвижку в 20-м веке очень близко следовали за общим индексом инфляции. Разве что, в 21 веке недвижимость резко рванула вверх по сравнению с ИПЦ.

Но, как мы помним, это совсем не означает, что купленный 140 лет назад в Оклахоме дом точнехонько обогнал инфляцию — ведь тут не учитывается, что еще и качество самой недвижимости улучшалось (новые дома лучше старых, как правило).

В частности, медианный теперешний дом в 2,4 раза превосходит по площади дом из 1920-х. Нынешний дом на одну семью — это 230 квадратных метров, на минуточку.

Американские статисты, вы что там, цены на дома меряете не в пересчете на единицу площади, что ли? Вы вообще нормальные??

И немножко про рост домовых цен после 2020-го. Синеньким нарисован медианный доход американца американского домохозяйства (80к баксов в год уже, неплохо так-то). Оранжевым — это тот доход, который нужен, чтобы купить в ипотеку медианный дом. Как видите, сейчас между ними накопился разрыв в 57%, что по историческим меркам довольно много.

Ну и раз уж мы сегодня встали на путь "платиновые срачи по поводу недвижимости", вот тут еще Григорий Баженов наваливает базу по поводу вмененной аренды в составе расчета ВВП: https://t.me/furydrops/3312

Да, если вы не знали, вся та "жилая недвижимость, в которой вы сами живете и которая якобы не актив" на самом деле производит для вас доход, который экономисты в пиджаках с протертыми локтями записывают в состав ВВП страны! Уверен, они это делают, хотя бы чисто чтобы позлить старика Кийосаки...

Мой ответ всем спамерам

Стыдное исследование Dalbar про рукожопых инвесторов

На своем основном канале я периодически шучу изрекаю истину о том, что самое полезное там – это реклама. Сегодня я пойду еще дальше, и выпущу рецензию на чужую рекламу! У Алексея Маркова вышел рекламный пост с референсом на знаменитое исследование Dalbar; и я подумал – это хороший повод, чтобы напомнить вам, почему в приличном обществе ссылаться на него всё же не стоит.

Dalbar уже 30 лет ежегодно выпускает исследования о поведении «среднего частного инвестора» на базе данных о доходностях инвестфондов, а также притоков и оттоков средств оттуда. Вывод там получается неизменный: глупеньковые инвесторы всегда ошибаются в своих наивных попытках угадать «лучшие моменты» для входа и выхода из рынка, и поэтому отстают от индекса. В последнем их отчете такое отставание за 30 лет вышло на уровне 2,14% годовых; а в былые времена (20-летний промежуток с окончанием в любой из «нулевых» годов 2003–2009) и вообще доходило до 5%+ годовых.

Это исследование очень любят цитировать все апологеты пассивного инвестирования как неопровержимое доказательство губительного влияния маркет-тайминга на результаты обычных инвесторов. Есть только одна проблемка: исследование Dalbar базируется на совершенно кривой методологии – его авторы буквально не разбираются в самых азах финансовой математики! Давайте попробуем разобрать на конкретном примере.

🐌 Инвестор А (Акакий) в начале 1994 года получил в наследство $100к и сразу вложил их целиком в S&P500. Так как доходность индекса за последующие 30 лет составила 10,15% годовых (для простоты расчетов здесь и далее будем считать, что эта доходность «капала» равномерно в течение всего срока), к концу 2023 у него на счете было $1,82 млн.

🐌 Инвестор Б (Борис) не имел богатую бабушку, но зато он старательно 30 лет пахал на работе и каждый год откладывал из заработанного на брокерский счет (в S&P500) $3,33к. В итоге за 30 лет он внес на счет ровно $100к, а с учетом полученной доходности индекса итоговая сумма к 2023 году составила $0,62 млн – в три раза меньше, чем у Акакия!

Какую же доходность в % получил наш Борис? На самом деле, ровно такую же, как и Акакий – 10,15% годовых (можете сами проверить в Excel через функцию IRR). Ведь Борис не пытался заниматься маркет-таймингом – все свои свободные деньги он сразу же инвестировал в рынок акций, просто они у него в среднем в два раза меньше времени работали, чем у А.

🐌 Инвестор В (Василий) делал ровно всё то же самое, что и Борис. Но для расчета своей доходности он нанял спецов из Dalbar. Те посчитали так: всего Вася внес денег на 100к и в итоге приумножил их до 620к – это 520% совокупной доходности. Если размазать 520% на 30 лет по правилу сложного процента (берем корень 1/30 степени) – то это выходит 6,3% годовых. Лопушок, ты Васенька, отставал от индекса аж на 3,85% в год!!

Заметили, в чем тут обман? Васю посчитали так, будто бы все $100к у него были на руках с самого начала, а он их решил засунуть под матрас (с нулевой доходностью) и инвестировать в рынок равномерно в течение 30 лет. То есть, по сути, Василия чудики из Далбар упрекают в том, что он недальновидно не инвестировал деньги, которые еще даже не заработал (и поэтому якобы «отстал от индекса»)!

Более детальное описание косяка в методологии Dalbar можно прочитать вот здесь. Отдельный кек там – это приведенный в конце ответ на критику от гендира этого самого Далбара, который пропитан ядом чуть менее, чем полностью. Ну, их можно понять – в конце концов, их бизнес ведь заключается в том, чтобы продавать свои отчеты по $2500 инвестсоветникам. А те с помощью «статистики» оттуда убеждают американских инвесторов ни в коем случае не заниматься инвестициями самостоятельно, ведь обычные инвесторы всегда отстают от рынка…

P.S. В моем примере отставание инвестора В на 3,85% не совсем соответствует далбаровским 2,15% – в основном это эффект упрощенных допущений о равномерности доходности индекса и пополнений счета инвестором. Вообще, если уж опираться на данные об отрицательных эффектах маркет-тайминга – лучше ссылаться на Mind the Gap от Morningstar.

Sweet Home Alabama in Habsburg's Family

Забавный research на тему того, как постоянные внутрисемейные браки в европейских монархических династиях 10-18 веков влияли на геополитические успехи альтернативно, скажем так, одаренных правителей: https://onlinelibrary.wiley.com/doi/full/10.3982/ECTA20830

TLDR: Авторы выводят «коэффициент генетического родства родителей» для каждого правителя, который используется как косвенный прокси интеллектуальных способностей монарха – и потом это сравнивалось с их результатами управления государством (спойлер: они ухудшались с повышением количества инбридинга). Причем, это влияние было наиболее выраженно там, где монархия была абсолютной; а где максимально кровосмешанных королей мог осаживать, к примеру, парламент – там всё не так плохо было…

Близкородственные правители показывали значительно худшие результаты по всем трём показателям эффективности государства: увеличение коэффициента инбридинга на одно стандартное отклонение приводило к снижению общей эффективности государства на 0,25 ст.откл., потере 5% территории и уменьшению городского населения на 4%.

P.S. Понятно, что такого типа исследования всегда несут повышенный риск того, что там кто-то «творчески поигрался с данными», чтобы доказать нужную гипотезу, но всё же. =)

Автор крайне популярного на ютубе канала "Простая экономика" с 1+ млн подписчиков наконец деанонимизировался, и... это оказался буквально товарищ майор-доцент! =)

Подробнее здесь: https://t.me/prostoecon/1180

Ну, вообще, завидую конечно Николаю белой завистью. Ютуб — это сила! Круто, что у него получилось найти работающий формат роликов, который массово нравится людям.

В Вастрик-клубе вышла статья про идеи по поводу того, как окибербезопасить себя от последствий кражи или потери телефона, весьма любопытно: https://vas3k.club/post/27940/

(Заодно зацените по ссылке божественный дизайн платформы!)

Вообще, вся эта тема меня, конечно, довольно сильно пугает. Смартфон давно уже стал у современного человека полноценным пятым членом организма. На него завязаны всякие "вторые факторы аутентификации" и прочие вопросы доступа, и если его случайно утопить в луже — может случиться очень неприятная ситуация с доступами во всякие жизненно важные места.

Если у вас есть свои лайфхаки на эту тему — пишите в комментах, плз (ссылки по теме тоже приветствуются).