🤔Экономическое здоровье регионов. Регулярная диагностика от Эксперт РА.

Все прет как на дрожжах. ВВП — крутится, благосостояние — мутится.
🔺Треугольный метр

🗝16%
Банк России на что-то намекает?

@REBURG

Оценивая решения Банка России в контексте рынка жилья, мы чаще всего проецируем их на потребителей и рынок ипотеки. Но для среднесрочной устойчивости рынка жилья сейчас важнее, что будет происходить с предложением в следующие полгода-год. Кто и в каком объеме будет брать кредиты на стройку в условиях отмены льготного кредитования (падения продаж) и возросших ставок по проектному финансированию. И с этой стороны тезис «Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании» - более ощутимый удар по будущему предложению.

@REBURG

В мае-июне 2024 года на рынок новостроек Екатеринбурга пришло долгожданное оживление продаж. Активность покупателей растет на фоне приближения 1 июля, когда должна произойти отмена массовой программы льготного кредитования. Но спешат не только покупатели, но и девелоперы. Объем предложения на первичном рынке быстро растет.

@reburg_ekb

"Мы считаем, что данное решение приведет к тому, что сейчас, когда уменьшится объем ипотеки в крупных городах, ряд застройщиков, которые из-за низкой, может, маржинальности не строят пока жилье в малых городах, будут создавать там предложение. Мы считаем, что эта мера обязательно подтолкнет развитие малых городов", - сказал Хуснуллин журналистам в рамках Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ), , отвечая на вопрос, будет ли "Семейная ипотека" востребована в малых городах и хватит ли там объема предложения.

Получается, что семейная ипотека должна поднять цены маржинальность в малых городах. Опять?

@REBURG

🥄Дорога ложка к обеду

Объем стройки в городах России сильно отличается. Отдельные районы в рамках города отличаются не меньше. Поэтому и проблемы со школами везде разные. НО! Есть базовые демографические тренды, которые говорят о многом. В том числе о будущем.
Это девелоперский бизнес очень инертен, а задача государства действовать на опережение. Но в 2024 году на форуме «Движение» мы слышим от Никиты Стасишина следующее заявление:

«Программа „Стимул“ будет продлена, изменим подход к ней. Ранее по ней мы финансировали транспортную и инженерную инфраструктуру. Следующая программа до 2030 года будет финансировать и социальные объекты, в первую очередь школы»

Нет большого секрета в том, что пик нагрузки на детские сады давно пройден. Пик первоклассников пришелся на 2022-23 гг. Дальше записать ребенка в школу будет уже не так сложно. Тем более программа «Стимул» подоспела.

@REBURG

Полная сумма

В конце июня 2024 года рынок живет подсчетами, что будет со спросом во второй половине года. Интригу поддерживает и правительство, которое за 10 дней до отмены льготной ипотеки, продолжает согласовывать новые «адресные условия льготных программ

– по нашей просьбе, ув. Михаил Хорьков, @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, оценил масштаб увеличения ежемесячного платежа по ипотеке «без льгот»

Сегодня можно математически оценить, как изменится ипотечный платеж при переходе с льготной программы к рыночным условиям. Возьмем условную квартиру 55 или 33 кв. м с ценой 8,25 млн. рублей. (150 или 250 тыс. рублей за 1 кв. м) и первоначальным взносом в 2,6 млн. При ставке 8% и сроке кредита на 30 лет ежемесячный платеж составлял 43,3 тысячи рублей. При ставке 18% он вырастет более чем в 2 раза до 88,9 тыс. рублей.

Новые условия будут существенно выше затрат на аренду похожих квартир, а иногда сопоставимы с затратами на гостиничный номер. Очевидно, что желающих покупать новостройку в таких рамках будет немного. Предположим, что первой реакцией рынка будет возврат к практике субсидирования процентных ставок застройщиками. Ранее это делали для того, чтобы продать «околонулевую» ипотеку. Сейчас – чтобы сохранить привлекательность квартир на первичном рынке. Предположим, что девелопер простимулировал банк и заемщик получил ставку 12% годовых. При прочих условиях он будет платить около 60,7 тысяч рублей в месяц. Немало, но цифра уже не такая заградительная.

Остается одна проблема – кто и сколько должен будет заплатить за щедрость банка в этой схеме. Правительство намекает, что - девелоперы, а опыт подсказывает, что - покупатель. Поэтому стартовая цена квартиры в этой схеме вырастет, увеличивая и без того большой разрыв между «первичной» и «вторичкой». Так что Банк России без работы с новыми «схематозами не останется.

Жильё без льгот – что дальше?

Ожидаемую отмену льготной ипотеки мы попросили прокомментировать ув. Михаила Хорькова @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов. Вот его комментарий.

Инструмент экстренной поддержки отрасли так и не стал инструментом развития. За последние 4 года рынок жилья превратился в больного, который требует таблеток от жадности, все больше и больше.
Массовая льготная программа не привела к заметному росту объемов строительства в целом по стране (+13% с мая 2020 года , а региональные результаты очень сильно отличаются со старта.
Но профильные ведомства, отвечающие за проект, продолжали работать в рамках федеральных шаблонов, не замечая региональных особенностей и диспропорций.

«Ипотеку 2020» продолжали называть драйвером развития отрасли, но разгоняла она в первую очередь сектор ипотечного кредитования и расходы бюджета.
Задолженность по ипотеке за 4 года выросла в 2,4 раза, а под залог ДДУ в 3. Стремительно растущие расходы (как и их эффективность) на субсидирование в условиях высокой ключевой ставки еще только предстоит оценить.
Оглядываясь на весь срок действия программы приходится констатировать, что у правительства не было четкой стратегии развития отрасли. Поспешные и не всегда последовательные действия не сложились в логичную программу трансформации рынка жилья. Тот факт, что за несколько дней до «очередной отмены льготной ипотеки» нет понимания в каких контурах будет развиваться рынок в будущем лишь подтверждает это.

Удивительно и то, что списать в утиль программу принято тогда, когда предложение начало расти более уверенно, особенно в регионах. Девелоперы, которые традиционно долго запрягают, начали выводить на рынок больше проектов. И их уверенность в будущем строится на том, что «отрасль не бросят». Льготная ипотека приучила рынок жилья к тому, что он особенный. Девелоперский инфантилизм - еще один итог ипотечного стимулирования рынка.

Конечно, у льготной ипотеки есть и положительные характеристики.
Те, кто воспользовался программой на старте, довольны – цены выросли в 2 раза. Довольны и те, кто купил квартиру в последние 2 года.
Часто всем нам нужен стимул, чтобы что-то поменять в своей жизни. Льготные ставки запустили процесс пересмотра жилищных условий. Большое число людей получило опыт покупки и переезда в новые квартиры. Это очень важный момент для рынка, где многие семьи продолжают жить в компромиссных условиях.
Повышение мобильности и оборачиваемости рынка жилья - важный элемент переоценки территорий, сегментов и классов. Да и для правительства этот опыт не должен пройти бесследно, хоть он и сын ошибок трудных.

Продолжая тему гаванн и хрущевских традиций…

Сергей Смирнов напомнил о том, что вход в санузел у нас часто располагают на входе. В хрущевках (не во всех) так делали из экономии пространства. В современных студийных проектах тоже. Но данная практика, по привычке, часто распространяется и на достаточно просторные квартиры. Кто-то решил, что жители, возвращаясь домой, очень спешат в гаванну. Настолько, что не могут пройти несколько метров. В итоге грязь из прихожей разносится по всей квартире.

@REBURG

Исторически, рынок новостроек в России был сегментом для рискованных покупателей. Покупатель давал деньги компании, она на эти деньги строила дом. Все на доверии и вере в профессионализм застройщика. После перехода на проектное финансирование ситуация поменялась. Теперь банки дают девелоперам деньги, оценивая способность реализовать проект, а средства покупателей ждут ввода объекта в эксплуатацию на эскроу счете.
Сергей Разуваев обоснованно предполагает, что после отмены льготных программ, одной из основных схем продаж станет рассрочка. Продавать это будут так:

Заключи ДДУ сейчас, плати в течение 1-2 лет небольшими частями. А к моменту ввода дома в эксплуатацию можно взять ипотеку. Ключевая ставка и рыночная ипотека к тому моменту снизятся. Ведь не могут они так долго быть заградительными!

Не могут, правда ведь? А еще скорей всего вернутся схемы – "купи ипотеку под 10%", но цена за квартиру будет на 25% больше.

Старый, добрый первичный рынок - снова для тех, кто любит пощекотать нервы.

@REBURG

Банк России опубликовал статистику по ипотеке за май-24.

Сегодня, она уже не так интересна, так как рынок стоит на пороге кардинальных перемен. Тем не менее зафиксируем:

▪️Заметный рост числа выданных кредитов, как под залог ДДУ, так и на рынке готового жилья, где достаточно много сданных проектов от застройщиков, которые проходят под льготные программы. В июне будет еще больше, а дальше - падение.
▪️Доля просроченной задолженности остается очень низкой – 0,36%. Но с начала года она уже не снижается и начала постепенно расти.
▪️Средний размер кредита – 3,7 млн. рублей, под залог ДДУ – 5,1 млн.
▪️Средний срок кредита достиг очередных максимумов: 26,6 лет на рынке строящегося жилья и 25,3 лет на рынке готового.

@REBURG

Пара-пара-пам!

Работа Яна Посадского в Екатеринбурге.

@REBURG

🎯 IX Конкурс инновационных проектов в сфере недвижимости GOOD INNOVATIONS 2024
Читайте критерии оценки, чтобы точнее сделать описание вашей инновации!

Конкурс на сайте Конкурсы рф https://конкурсы.рф/contests/vwq89Q
Сайт конкурса https://goodin.rgud.ru/

#новостьГУД

Вчера, в "красный день девелоперского календаря", обсудили с Игнатом Бушухиным девелоперский инфантилизм, отмену льготной ипотеки и раздутые затраты застройщиков. https://youtu.be/k9ZE-L5GqPM?si=xDUaCKYnzUL_KlMd