Общее впечатление поткомплексу. Ну и забыл сказать конечно же про двор. Которого в той же красной площади вообще нет. Парк Горького по сути единственный жк в центре с нормальным двором.

А так де вид не на жилые гаражи в милениуме в отличие от красной площади, а на элитные коттеджи ;)

‼️Рост рынка акций это конечно прекрасно, сам на последнем взлёте рынка заработал более 10 млн рублей. Но у меня по прежнему 90% капитала находится в недвижимости, как в более надёжных и стабильных активах. И когда СВО закончится, а ставка снизится вверх пойдёт и рынок недвижимости.

Случай с Алуштой мы с вами уже разбирали в канале. На днях одна из подписчиц спрашивала про отель Cosmos Stay Adler в Сочи.

☝️О том почему мы НЕ будем покупать этот отель. В сегодняшнем видео.

Ютуб - https://youtu.be/Xd6tmd6Dv88

Вконтакте - https://vk.com/video-148253334_456239540

Рутуб - https://rutube.ru/video/0e8d13b5758bf57da9f5ee739bb9476c/

👉 Наш канал по недвижимости тут - https://t.me/ProfitGateRealty

Про ЖК "Светский Лес" в Сочи. Уже несколько раз отвечал подписчикам на этот вопрос.

1️⃣ Локация - Очень далеко от центра, вдоль реки ближе к горам. Рядом нет ничего.

2️⃣ Цена при этом, как будто вы в центре Сочи покупаете. Т.е. абсолютно не интересная для этой локации. Как минимум скорее всего за эту цены вы потом замучаетесь продавать.

Почему названивают сочинские риелторы - скорее всего застройщик опять комиссии большие предложил, только продайте...

Для понимания, вот локация комплекса. Это метка гугла на самом верху карты.

Красным обвёл наш центральный микрорайон где сосредоточена вся инфраструктура Сочи...

По сути живя в Светском Лесу вы не в Сочи живёте. Учитывая пробку оттуда, Это как в Хосте какой-нибудь жить.

☝️Когда вам звонят, пишут риелторы с такими "замечательными" приложениями, лучше этих мошенников сразу в чёрный список отправлять :)

‼️Недавно говорили с вами про один из псевдоотелей в Алуште, куда сочинские риелторы загоняют незадачливых клиентов.

В той же Алуште большинство объектов такие, по той причине, что как мы с вами уже обсуждали то что в Москве и Сочи строить уже запретили, в Крыму всё ещё строят, т.к. там во многом сохранились "старые" порядки и полуоостров ещё полностью не перешёл по настоящему на новые стандарты.

Риелторы вам про это не рассказывают, но:

☝️В 2024 году был принят Федеральный закон № 436-ФЗ от 30 ноября 2024 года который вносит значительные изменения в законодательство, регулирующее туристскую деятельность в Российской Федерации.

Основные изменения касаются классификации и регулирования средств размещения, таких как гостиницы и санаторно-курортные организации, а также порядка аккредитации организаций, осуществляющих классификацию в туристской индустрии. Эти нормы вступают в силу с 1 января 2025 года.

Впервые на законодательном уровне усилен контроль над сдачей объектов размещения, включая их продвижение в интернете. Закон запрещает сдачу в аренду объектов, не прошедших классификацию и не имеющих номера в реестре. Сейчас идет переходный период до 1 сентября 2025 года, в течение которого владельцы должны привести свои объекты в порядок.

☝️Большая часть объектов продающихся сейчас в крыму под эти нормы не подходит. Хотя риелторы и убеждают незадачливых клиентов в обратном.

☝️Проще говоря уже скоро сдавать эти апартаменты законно вы вообще не сможете :)

Так что будьте осторожней при выборе объектов недвижимости. И успешных вам инвестиций.

Наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️Застройщики крымские начали массовые рассылки с объектами в Алуште и Ялте.

От подписчиков идёт много вопросов по этим объектам и почему мы их не продаём.

☝️Ответ простой. Хоть застройщики и делают массовые рассылки и подтянули сейчас к продажам сочинским риелторов-мошенников. Мы никогда не обманываем инвесторов и не будем им продавать объекты на которых они потеряют деньги.

Видимо запишу видео на эту тему сейчас.

Наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️Снял видео по крыму. В нём будет ответ на вопросы всем кто писал в личку по поводу очередных рассылок от застройщиков по Алуште и Ялте. Но примерно такая же ситуация идёт по всему полуострову там.

Крым покупать можно и даже нужно. Но объекты там нужно уметь отбирать по причинам указанным в видео.

Ютуб - https://youtu.be/xfjwnZEUXds

ВК - https://vk.com/video-148253334_456239546

Рутуб - https://rutube.ru/video/28fd65b3855f914f0d669c255a04cc3a/

👉 Наш канал по недвижимости тут - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️По массовой рассылке которая сейчас идёт от риелторов, застройщиков и т.д. :)

По комментариям - мы не обманываем наших инвесторов, поэтому бежать, что-то продавать там не будем.

☝️А как инвестор сам не буду там покупать неинтересные объекты. Появится что-то реально инетерсное скину тут на канале вам информацию.

⬆️ А там выше видео на этот счёт.

☝️На вопросы про сдачу квартир, когда вступит в силу новый закон. И какие нововведения нас ждут в ближайшем будущем.

В предыдущих постах мы уже говорили с вами про квазижильё в виде апартаментов, но не коснулись вопроса по квартирам. Давайте поговорим про квартиры :)

Обычно риелторы просто обманывают вас, говоря просто "сдавать будет можно". Однако давайте рассмотрим это подробней, что там по новому закону и почему покупать номера в отелях значительно предпочтительней сейчас:

1️⃣ Одним из ключевых и наиболее обсуждаемых нововведений является необходимость получения письменного согласия от собственников смежных квартир (сверху, снизу и по бокам), это собственно главная новость последних месяцев. Если хотя бы один из соседей откажется дать свое согласие, оспорить его решение будет практически невозможно. Это положение направлено на защиту прав жильцов многоквартирных домов, которые часто страдают от шума и беспорядка, создаваемого временными постояльцами.

2️⃣ С 1 сентября 2025 года агрегаторам и маркетплейсам будет запрещено размещать объявления о краткосрочной аренде квартир, которые не прошли специальную регистрацию и не внесены в реестр классифицированных средств размещения. Это означает, что для легальной сдачи квартиры в посуточную аренду ее, по сути, придется приравнять к гостиничному номеру, что потребует от собственников дополнительных усилий и затрат.

☝️Т.е. фактически чтобы по закону сдавать квартиру посуточно нужно будет во первых получить согласие всех соседей со всех сторон, что они не против посуточной аренды. А это практически не реально :)

☝️Во вторых фактически в тех местах где сейчас размещаются объявления о сдаче (разные авито и т.д.), могут исчезнуть соответствующие разделы. Чтобы там размещаться квартиру нужно будет фактически приравнять к гостиничному номеру что так же практически не реально. И где самостоятельно искать арендаторов будет большим вопросом.

Эти нововведения формально не запрещают аренду, но по факту практически делают её не реальной.

‼️Очень важно помнить, что риелторам главное продать вам что-то и получить комиссию. Поэтому сейчас они рассказывают сказки о том как можно будет сдавать квартиры посуточно и т.д. Но можно использовать это как лакмусовую бумажку. Ведь если вас обманывают изначально, стоит ли доверять такому человеку.

Подобные вопросы и все вопросы по недвижимости мы разбираем в нашем канале по недвижимости и инвестициям в недвижимость - https://t.me/ProfitGateRealty

Хотите быть в курсе важных новостей по рынку недвижимости и значит что происходит на рынке недвижимости в плане инвестиций в неё.

Подписывайтесь на наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️Опытные инвесторы уже давно не инвестируют в жилую недвижимость из-за невыгодности таких инвестиций.

Но государство ещё больше решило усложнить окупаемость инвестиций в квартиры принимая те законы о которых мы с вами говорили выше. Законы делающие ту же посуточную аренду жилья почти невозможной при их соблюдении. Одновременно рассматриваются жёсткие наказания для нарушителей.

☝️Почему это происходит? Потому что в нашей стране ещё со времён вводов сроков по 3, потом 5 лет для освобождения от налогов, ввода эскроу счетов и других мер проводится один курс государства - жильё не для инвестиций, жильё это для жилья и разгонять цены на него спросом от инвесторов, а не от жильцов не нужно. Для инвестиций есть коммерция.

Как эти законы отразятся на рынке жилой недвижимости в целом.

На днях поднял тему обсуждая апартаменты, не хотел обсуждать квартиры, но подписчики поскидывали скринов, что на многих каналах риелторов и инфоцыган данная тема вызвала "ажиатаж". Те кто обманывает своих клиентов пытаются оправдаться за то, что ранее рассказывали своим незадачливым слушателям совсем другое.

Так что решил поговорить по теме чуть подробней:

Ютуб - https://youtu.be/vmMOHVT1waA

Вконтакте - https://vk.com/video-148253334_456239548

Рутуб - https://rutube.ru/video/b5133a9a53933ff6d6d22cea1e8d58c3/

☝️ 👉 Наш канал по недвижимости, подпишись чтобы быть в курсе - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️Из очередного интервью нашего ЦБ:

"— Людей волнует доступность жилья. Когда ключевая ставка растет, то дорожает ипотека, а когда снижается — дорожают сами квартиры. Рынок в ловушке?

— Спрос и динамика цен на рынке жилья в последнее время определяется не только и не столько ключевой ставкой, сколько масштабом льготных программ. Квартиры сильно подорожали именно после запуска массовой льготной ипотеки. Во время пандемии льготы должны были поддержать просевший спрос, но с 2021 года массовая безадресная программа привела к избыточному спросу, разгону цен и снижению доступности жилья. Именно поэтому мы настаивали на ее завершении, чтобы помощь государства в покупке жилья была исключительно адресной.

Высокие цены на жилье — это еще одна причина, почему нам необходима низкая инфляция. Она в том числе будет проявляться в ценах на продукцию производителей стройматериалов и строителей. И если повышение доходов людей будет опережать рост цен на недвижимость, то жилье будет становиться более доступным. К тому же по мере снижения инфляции и ключевой ставки будут улучшаться и условия рыночной ипотеки. Когда в 2017-2019 годах инфляция была близка к нашей цели 4%, ставки по ипотеке без всяких льготных программ были 8-9%, но ажиотажа среди покупателей квартир не наблюдалось, и цены на жилье росли умеренно."

☝️Обратим внимание на этот отрезок например - "И если повышение доходов людей будет опережать рост цен на недвижимость, то жилье будет становиться более доступным. "

- В недавних видео по теме, рассказывал вам почему сейчас инвестиции в жилую недвижимость выглядят сомнительно. О том что рост цен на живую недвижимость в ближайшее время возможно будет отставать от инфляции, что приведёт к падению реальной стоимости жилья.

☝️По сути наш ЦБ сегодня в очередном интервью подтвердил, что именно к достижению этого эффекта сейчас политика государства и сводится.

Наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️По нашему пулу на Алтае, в который мы заходили в сентябре прошлого года по 410-430 тыс в среднем за квадратный метр.

От застройщика остался один единственный номер в продаже за 700 тыс за квадратный метр, прикрепил его в скрине шахматки.

☝️Но, один из инвесторов попросил выставить его номер на продажу с ценой 19 млн рублей, это 600 тыс за квадратный метр. Это скидка к застройщику около 15%. Человеку нужно успеть по семейной ипотеке купить квартиру.

Отель вводится уже через несколько месяцев. Так что, если кто-то не хочет ждать в стройке и готов купить уже готовый объект, который через несколько месяцев будет приносить доход пишите в личку на @krechetov666.

☝️Ну и как видите все последние пулы по недвижимости у нас крайне удачные, поскольку очень много сил тратится на поиск именно самых интересных объектов по всей стране.

👉 Наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

☝️Это из совсем базовых знаний.

Сразу напишу, что сам я облигациями вообще никогда не торговал, для меня эти доходности были не интересны в принципе. Начинал торговлю как высокорискованный спекулятивный трейдер более 20 лет назад.

Да и сейчас недвига интересней облигаций не вижу в них смысла.

Но облигациями торгуют управляющие фондами, у них там есть сделки по ним. Подборки самых интересных облигаций, идеи по облигациям и т.д. сам в это не лезу :)

‼️А это ответ на комментарий одного из подписчиков по облигациям.

☝️Зафиксировать доходность облигаций в 17% скажем. На сколько это интересно?

Если вас кто-то позвонит сверху (не с кремля, а скорее прямо с небес) и гарантирует что инфляция не будет по 20%. Это действительно может быть интересно.

☝️Вот только чего не понимают люди:

1️⃣ Во первых всегда есть риск и в нашей стране он не маленький что в какой то момент вы получите инфляцию больше доходности облигаций и весь ваш доход обесценится.

2️⃣ Во вторых. Предположим вы заинвестировали в недвигу, скажем в отель. Под всего казалось бы 10% годовых. В облигах у вас 17%.

☝️Однако отели поднимают цены вместе с инфляцией. И цена на само тело инвестиции "ваш номер" так же растёт вместе с инфляцией (в облигации вложенная сумма остаётся той же)

☝️Т.е. если инфляция скажем 10%. То апарт приносящий 10% доходности через год будет сам по себе стоить в среднем на 10% дороже. И доходность приносить не 10, а 11% процентов.

Ещё через год это будет уже 20% к стоимости апарта и 12% доходности и т.д.

☝️Это напоминает ту басню про зёрнышки на шахматной доске, где на каждую следующую клетку кладёшь зёрнышек больше в два раза. И казалось бы начав всего с одного к концу доски уже нет столько зерна во вселенной, чтобы туда положить.

☝️Ведясь на как бы высокие доходности владов и облигаций, люди совсем не учитывают сложные проценты, эффекты инфляции и т.д.

А именно из-за этих эффектов та же недвига в нашей стране и проносит доходности в долгосроке в разы больше любых облигаций :)

Почему я ими особо и не занимаюсь.

☝️Читаю сейчас обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июля 2025 года от irn.

Выдержка:

"Еще важнее то обстоятельство, что цены на московскую недвижимость несущественно карабкаются вверх только в номинальном выражении. Но этот символический прирост уступает инфляции, поэтому в реальном выражении цены фактически падают. Причем падают уже довольно долго: так по данным irn, в реальном выражении стоимость готового московского жилья потеряла 8,7% за 2024 год и еще 1,9% за первое полугодие 2025."

☝️Именно про этот эффект роста в номинале и падение в реальной стоимости у жилой недвиги сейчас мы с вами обсуждали в последних видео на канале.

Интересно, что коммерции у нас это не касается. Но вот те кто купили в стройке квартиры год назад по факту оказались в минусе.

Самое интересное как рынок отреагирует на очередное понижение ставки. И насколько оно будет сопряжено с позицией Набиулиной о том, что субсидирование жилого строительства нужно резать.

В коммерческой недвиге действует простое правило стоимость зависит от дифференциала со ставками. А вот как отразится понижение ставки на жилой недвижимости, учитывая что предыдущее не помогло, это пока вопрос.

ЦБ будет бороться с завышением цен на квартиры

Ипотечные программы, с помощью которых банки вместе с застройщиками повышают спрос на новостройки, могут просуществовать недолго. Центробанк собирается ввести ограничения для этих банковских продуктов.
Часть из этих программ предусматривают повышение стоимости квартиры. В рамках такой программы покупатель получает возможность приобрести квартиру на таких условиях, что позволяют ему провести сделку. Но при этом приобретает объект по цене, которая выше, чем если бы ту же самую квартиру он купил в рамках стандартной ипотечной программы.
В первом квартале следующего года регулятор собирается добиться их ухода с рынка.

Центробанк будет создавать условия, при которых банкам станет невыгодно использовать схемы выдачи ипотеки, предполагающие повышение цены квартир. 

После того как предусмотренные регулятором нововведения заработают, банкам при выдаче таких кредитов нужно будет формировать повышенные резервы. Использование этих программ станет для них затратным, предполагается, что это заставит кредитные организации от таких схем отказаться.

Как ранее отмечали представители регулятора, если стоимость квартиры, которую купил заемщик, выше рыночной, это несет для клиента банка риски. У него возникнут сложности с рефинансированием такой ипотеки, если оно потребуется в первые годы после получения кредита.
Если заемщик столкнется со сложностями при выплате кредита и квартиру придется продавать, при ее реализации он не сможет выручить всю сумму, которую получил на ее приобретение. И может остаться должен банку, даже продав квартиру. Такие объекты несут риски и для самих банков, выдавших ипотеку. В качестве обеспечения по кредиту они приняли квартиры, стоимость  которых ниже суммы, выданной заемщику.
Банкам дали время чтобы подготовиться к работе по новым правилам, новые требования заработают в первом квартале следующего года.

Напомним, Центробанк с 2023 года постепенно ужесточает требования к банкам, выдающим ипотеку.
Меры регулятора ведут к сокращению числа покупателей на первичном рынке, где в основном используются такие программы. Программы, против которых направлены последние изменения, помогают застройщикам увеличить продажи квартир в строящихся домах. Условия этих программ упрощают для заемщиков получение ипотеки. Такие схемы - одна из причин, из-за которых оставшиеся на рынке покупатели чаще отдают предпочтение рынку новостроек, а не рынку готового жилья.

☝️Статья попалась сегодня в ленте, прочитал после того как снял видео. Подтверждение о том о чем в нем говорилось получилось. По сути всё в совокупности с позицией той же Набиуллиной по ограничению льготных ипотек должно ударить по спросу.

Ну и в связи с мыслями с видео которое постом выше, давайте посмотрим на цену на недвигу в Сочи.

Ещё пару месяцев назад было похоже на рост, но я вам ещё с начала года рассказывал, что пока инвестиции в жилую недвижимость не вариант.

И вот цены откатили и по сути остались на уровне начала года. Инфляция же никуда не делась.

Что же принесли отели за это время ?

А вот об этом расскажу вам в следующем посте по теме на примере одной реальной сделки по покупке и продаже конкретного апартамента.

☝️Все задают одни и те же вопросы примерно всегда.

Про инвестиции в Крым. Скоро будет видео про проблемы у одного из застройщиков и о том, какие там риски в целом сейчас.