#краснаяплощадь

Мои общие впечатления по этому жк централного Сочи

Наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

☝️Изучали мы этот проект… в такие вещи лезть как правило не стоит.

Там прикольная история для риелторов и не интересная для инвестиций по состоянию на сегодня.

Вряд ли мы в Алушту заходить будем.

☝️Мы заходим только в выгодные для инвестиций проекты…

Но сочинские риелторы на подобных стартах продаж будут предлагать вам подобное постоянно в скором будущем… мошенникам лишь бы продать.

☝️Конкретно по Алуште. Какие там минусы и почему я лично это не покупаю и пулов там не буду делать.

Сейчас я в Сибири, не могу снять большое видео. Поэтому коротко:

1️⃣ аренда земли - есть проблемы.

2️⃣ застройщик никогда не строил отели и то что строит не подходит под отель с хорошей доходностью. В Сочи и Москве такое строить уже запретили.

3️⃣ смотрели проектные документации есть нюансы, как пример системы кондиционирования под отели не подходят

4️⃣ срок сдачи 29 год с этой ценой вообще не интересно.

5️⃣ там нет отельера. Доверительное управление это не отельер

6️⃣ 4 лифта на почти 500 апартов и прочие приколы.

‼️Сочинским риелторам обещают за то что они такое будут впаривать громадные комиссии. Так что вы услышите много сказок.

Будут сказки о чудесных перспективах Алушты, которых нет. (Это как насыпные острова в сочи, когда-то сам верил 😂)

Будут рассказывать про 20% доходности и окупаемость лет в 6, про то как это будет сдаваться ательером и т.д.

Проблема в том, что все это будет враньем.

☝️Мы не ведемся на сказки и не влазим в не привлекательные и потенциально проблемные проекты.

Наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

"Спрос на готовые квартиры в России резко вырос после снижения ключевой ставки. О том, что граждане фактически бросились скупать один тип жилья, со ссылкой на экспертов рынка недвижимости сообщают «Известия».

По информации директора по продажам компании «Этажи» Сергея Зайцева, некоторые крупные банки уже пересмотрели условия выдачи ипотеки, снизив ставку до уровня 18,7 процента. «Если еще несколько лет назад такая ставка для рынка была заградительной, то за 16 месяцев низкой доступности кредитов на вторичном рынке объем отложенного спроса накопился настолько большой, что и снижение ставок этого уровня имело эффект», — объяснил он.

Специалист отметил, что интерес к приобретению «вторички» в стране резко увеличился на 15-17 процентов, а число ипотечных консультаций — на 8-10 процентов. Зайцев добавил, что активность стали проявлять не только те, кто собирается купить недвижимость в ипотеку, но и те, кто копил деньги на депозитах, чтобы в дальнейшем улучшить жилищные условия."

☝️До нормального оживления рынка ещё придётся подождать какое то время ИМХО. но процесс идёт.

Общее впечатление поткомплексу. Ну и забыл сказать конечно же про двор. Которого в той же красной площади вообще нет. Парк Горького по сути единственный жк в центре с нормальным двором.

А так де вид не на жилые гаражи в милениуме в отличие от красной площади, а на элитные коттеджи ;)

‼️Рост рынка акций это конечно прекрасно, сам на последнем взлёте рынка заработал более 10 млн рублей. Но у меня по прежнему 90% капитала находится в недвижимости, как в более надёжных и стабильных активах. И когда СВО закончится, а ставка снизится вверх пойдёт и рынок недвижимости.

Случай с Алуштой мы с вами уже разбирали в канале. На днях одна из подписчиц спрашивала про отель Cosmos Stay Adler в Сочи.

☝️О том почему мы НЕ будем покупать этот отель. В сегодняшнем видео.

Ютуб - https://youtu.be/Xd6tmd6Dv88

Вконтакте - https://vk.com/video-148253334_456239540

Рутуб - https://rutube.ru/video/0e8d13b5758bf57da9f5ee739bb9476c/

👉 Наш канал по недвижимости тут - https://t.me/ProfitGateRealty

Про ЖК "Светский Лес" в Сочи. Уже несколько раз отвечал подписчикам на этот вопрос.

1️⃣ Локация - Очень далеко от центра, вдоль реки ближе к горам. Рядом нет ничего.

2️⃣ Цена при этом, как будто вы в центре Сочи покупаете. Т.е. абсолютно не интересная для этой локации. Как минимум скорее всего за эту цены вы потом замучаетесь продавать.

Почему названивают сочинские риелторы - скорее всего застройщик опять комиссии большие предложил, только продайте...

Для понимания, вот локация комплекса. Это метка гугла на самом верху карты.

Красным обвёл наш центральный микрорайон где сосредоточена вся инфраструктура Сочи...

По сути живя в Светском Лесу вы не в Сочи живёте. Учитывая пробку оттуда, Это как в Хосте какой-нибудь жить.

☝️Когда вам звонят, пишут риелторы с такими "замечательными" приложениями, лучше этих мошенников сразу в чёрный список отправлять :)

‼️Недавно говорили с вами про один из псевдоотелей в Алуште, куда сочинские риелторы загоняют незадачливых клиентов.

В той же Алуште большинство объектов такие, по той причине, что как мы с вами уже обсуждали то что в Москве и Сочи строить уже запретили, в Крыму всё ещё строят, т.к. там во многом сохранились "старые" порядки и полуоостров ещё полностью не перешёл по настоящему на новые стандарты.

Риелторы вам про это не рассказывают, но:

☝️В 2024 году был принят Федеральный закон № 436-ФЗ от 30 ноября 2024 года который вносит значительные изменения в законодательство, регулирующее туристскую деятельность в Российской Федерации.

Основные изменения касаются классификации и регулирования средств размещения, таких как гостиницы и санаторно-курортные организации, а также порядка аккредитации организаций, осуществляющих классификацию в туристской индустрии. Эти нормы вступают в силу с 1 января 2025 года.

Впервые на законодательном уровне усилен контроль над сдачей объектов размещения, включая их продвижение в интернете. Закон запрещает сдачу в аренду объектов, не прошедших классификацию и не имеющих номера в реестре. Сейчас идет переходный период до 1 сентября 2025 года, в течение которого владельцы должны привести свои объекты в порядок.

☝️Большая часть объектов продающихся сейчас в крыму под эти нормы не подходит. Хотя риелторы и убеждают незадачливых клиентов в обратном.

☝️Проще говоря уже скоро сдавать эти апартаменты законно вы вообще не сможете :)

Так что будьте осторожней при выборе объектов недвижимости. И успешных вам инвестиций.

Наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️Застройщики крымские начали массовые рассылки с объектами в Алуште и Ялте.

От подписчиков идёт много вопросов по этим объектам и почему мы их не продаём.

☝️Ответ простой. Хоть застройщики и делают массовые рассылки и подтянули сейчас к продажам сочинским риелторов-мошенников. Мы никогда не обманываем инвесторов и не будем им продавать объекты на которых они потеряют деньги.

Видимо запишу видео на эту тему сейчас.

Наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️Снял видео по крыму. В нём будет ответ на вопросы всем кто писал в личку по поводу очередных рассылок от застройщиков по Алуште и Ялте. Но примерно такая же ситуация идёт по всему полуострову там.

Крым покупать можно и даже нужно. Но объекты там нужно уметь отбирать по причинам указанным в видео.

Ютуб - https://youtu.be/xfjwnZEUXds

ВК - https://vk.com/video-148253334_456239546

Рутуб - https://rutube.ru/video/28fd65b3855f914f0d669c255a04cc3a/

👉 Наш канал по недвижимости тут - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️По массовой рассылке которая сейчас идёт от риелторов, застройщиков и т.д. :)

По комментариям - мы не обманываем наших инвесторов, поэтому бежать, что-то продавать там не будем.

☝️А как инвестор сам не буду там покупать неинтересные объекты. Появится что-то реально инетерсное скину тут на канале вам информацию.

⬆️ А там выше видео на этот счёт.

☝️На вопросы про сдачу квартир, когда вступит в силу новый закон. И какие нововведения нас ждут в ближайшем будущем.

В предыдущих постах мы уже говорили с вами про квазижильё в виде апартаментов, но не коснулись вопроса по квартирам. Давайте поговорим про квартиры :)

Обычно риелторы просто обманывают вас, говоря просто "сдавать будет можно". Однако давайте рассмотрим это подробней, что там по новому закону и почему покупать номера в отелях значительно предпочтительней сейчас:

1️⃣ Одним из ключевых и наиболее обсуждаемых нововведений является необходимость получения письменного согласия от собственников смежных квартир (сверху, снизу и по бокам), это собственно главная новость последних месяцев. Если хотя бы один из соседей откажется дать свое согласие, оспорить его решение будет практически невозможно. Это положение направлено на защиту прав жильцов многоквартирных домов, которые часто страдают от шума и беспорядка, создаваемого временными постояльцами.

2️⃣ С 1 сентября 2025 года агрегаторам и маркетплейсам будет запрещено размещать объявления о краткосрочной аренде квартир, которые не прошли специальную регистрацию и не внесены в реестр классифицированных средств размещения. Это означает, что для легальной сдачи квартиры в посуточную аренду ее, по сути, придется приравнять к гостиничному номеру, что потребует от собственников дополнительных усилий и затрат.

☝️Т.е. фактически чтобы по закону сдавать квартиру посуточно нужно будет во первых получить согласие всех соседей со всех сторон, что они не против посуточной аренды. А это практически не реально :)

☝️Во вторых фактически в тех местах где сейчас размещаются объявления о сдаче (разные авито и т.д.), могут исчезнуть соответствующие разделы. Чтобы там размещаться квартиру нужно будет фактически приравнять к гостиничному номеру что так же практически не реально. И где самостоятельно искать арендаторов будет большим вопросом.

Эти нововведения формально не запрещают аренду, но по факту практически делают её не реальной.

‼️Очень важно помнить, что риелторам главное продать вам что-то и получить комиссию. Поэтому сейчас они рассказывают сказки о том как можно будет сдавать квартиры посуточно и т.д. Но можно использовать это как лакмусовую бумажку. Ведь если вас обманывают изначально, стоит ли доверять такому человеку.

Подобные вопросы и все вопросы по недвижимости мы разбираем в нашем канале по недвижимости и инвестициям в недвижимость - https://t.me/ProfitGateRealty

Хотите быть в курсе важных новостей по рынку недвижимости и значит что происходит на рынке недвижимости в плане инвестиций в неё.

Подписывайтесь на наш канал по недвижимости - https://t.me/ProfitGateRealty

‼️Опытные инвесторы уже давно не инвестируют в жилую недвижимость из-за невыгодности таких инвестиций.

Но государство ещё больше решило усложнить окупаемость инвестиций в квартиры принимая те законы о которых мы с вами говорили выше. Законы делающие ту же посуточную аренду жилья почти невозможной при их соблюдении. Одновременно рассматриваются жёсткие наказания для нарушителей.

☝️Почему это происходит? Потому что в нашей стране ещё со времён вводов сроков по 3, потом 5 лет для освобождения от налогов, ввода эскроу счетов и других мер проводится один курс государства - жильё не для инвестиций, жильё это для жилья и разгонять цены на него спросом от инвесторов, а не от жильцов не нужно. Для инвестиций есть коммерция.

Как эти законы отразятся на рынке жилой недвижимости в целом.

На днях поднял тему обсуждая апартаменты, не хотел обсуждать квартиры, но подписчики поскидывали скринов, что на многих каналах риелторов и инфоцыган данная тема вызвала "ажиатаж". Те кто обманывает своих клиентов пытаются оправдаться за то, что ранее рассказывали своим незадачливым слушателям совсем другое.

Так что решил поговорить по теме чуть подробней:

Ютуб - https://youtu.be/vmMOHVT1waA

Вконтакте - https://vk.com/video-148253334_456239548

Рутуб - https://rutube.ru/video/b5133a9a53933ff6d6d22cea1e8d58c3/

☝️ 👉 Наш канал по недвижимости, подпишись чтобы быть в курсе - https://t.me/ProfitGateRealty