🧐В продолжении аналитики по ЖК Sreda на Кутузовском и сравнения с Мангазеей на Тульской

❤️Сегодня выходит в продажу Мангазея на Тульской, и это уже будут квартиры, а не апарты, как первоначально было по проекту.

🔸Проект отлично подходит под аренду и больше даже для посуточной аренды. Скорее всего, доходность с посутки будет около 150 тыс. в месяц.

🔸Планируется 2 жилых небоскрёба на 916 квартир / 563 машино-места

🔸И, самое главное, - это локация📍: ЖК расположен в самой престижной части Даниловского района, в 300 м от метро «Тульская» и в 2,5 км от Садового кольца.

🏞 Что интересного внутри и почему мы обратили внимание на данный проект?

🎯 Малое количество конкурентов. Ближайшие конкуренты либо сильно выше по цене, либо являются апартаментами, либо находятся в менее удачной локации (как, например, ЖК Forst). Поэтому можно смело сказать, что площадка у Мангазеи расположена очень удачно для аренды

🎯 Студии от 13.8-14.0М рублей, то есть на уровне ЖК Sreda на Кутузовском (и, кстати, у Мангазеи студий всего около 70 шт., или менее 10% объема). И вы понимаете, что для данной локации это адекватный прайс, учитывая качество Мангазеи и сам проект! Жаль, что все лоты будут без отделки!

🏗Ввод в эксплуатацию – IV кв. 2027 г. Ключи 2028 г.

Взял бы я себе этот проект🤷 ? 100% взял бы студию (и вам рекомендую), но мне нужно пока продать студию в ЖК Прибрежный парк и уже потом делать реинвестицию.

Если интересует более подробная информация, то лучше напишите Павлу @Elkool 👈

Cпециально для вас сохранили ставку 8%! 😂

Без смеха и слез нельзя на это смотреть!

🏠 Возьмём 2-й Нагатинский. ЭТО ПИК! ЭТО КОМФОРТ-КЛАСС! И цена базовая сейчас более 10М рублей! Это жесть! Очень дорого!

Но что же люди ждут после 1 июля? Все ждут снижения цен. Но застройщики вместо снижения цен предлагают вам ипотеку под 8% на 5 лет и квартиру не за 10 рублей, а уже за 12М рублей. И напомню, что это студия 20 метров! 🤯

Т.е. малого того, что цены - космос🚀, так ещё хотят народ обмануть 🤬 и впарить студию на 20% дороже под видом выгодной ипотеки, которую можно будет рефинансировать, но вряд ли ниже 10%.

Вот так инвестиция, конечно! Я на эфире вчера рассказывал, почему не продаются такие квартиры, и рыночная цена студии во 2-м Нагатинском сейчас около 9М рублей, а не 12М. Т.е. если вы купите это чудо за 12М рублей, то можете продать за 9-10М максимум! 🤷🏻‍♂️

На конференции я рассказывал, как идет строительство домов в поселке Афинеево.

🏠Думаю, в августе мы проведем брокер-тур: покажем дома, расскажем про этапы строительства и технологии.

Недавно мы проанализировали спрос и заметили, что многие покупатели хотели бы купить дом в семейную ипотеку вместе с землей.

🔥Именно поэтому мы вместе с банком согласовали ипотеку на строительства дома под 6%: за дом 110 квадратных метров с террасой ‼️ ваш ежемесячный платеж составит всего 72 000 рублей при взносе 4М рублей

Свой дом + 8 соток земли с платежом 72 тыс. - на уровне арендной ставки однушки 33 метра в ПИКе.

На мой взгляд, это очень крутое предложение 👇

💡Но я бы не рассматривал такую инвестицию как короткую спекуляцию, хотя с учетом инфляции и приближающегося роста спроса на ИЖС готовые дома могут стоить значительно дороже! 🔥 И сам поселок будет застраиваться в течении двух лет.

Если вам интересно участвовать вместе с нами в строительстве поселка в хорошей локации 📍 на престижном Киевском шоссе, то я рекомендую изучить проект и наше предложение. А получить коммерческое предложение можно, оставив заявку на сайте 👈

Я на эфире в воскресенье рассказывал про правила продажи недвижимости на вторичном рынке 🏚

И вот пример квартиры в отличном ЖК, но с большим количеством ошибок.

Разберем три основные проблемы этой квартиры (да, это все одна квартира):

1️⃣ Неполная цена в договоре. Как всегда "чудо-инвестор" хочет обмануть всех и быть самым умным!

2️⃣ Ужасный ремонт в стиле "А я сделаю ремонт за 1М рублей, а вот вы, дураки, откуда-то берете эти цены в 70-100 тыс. за метр!" В ЖК бизнес-класса дешевый ремонт лишь портит вашу квартиру. Квартира с более качественным ремонтом продалась бы быстрее и дороже - за 20М рублей, а не висела бы в экспозиции за 18М.

3️⃣ Ну, и мое самое любимое: "Я буду продавать через несколько агентов, кто найдет мне клиента - тому и заплачу комиссию". Бред собачий, конечно же все это 🐶. По итогу, я насчитал 7 объявлений и 6 разных агентств. 🤯 Вот, кому звонить, если данная квартира заинтересовала покупателя? С кем вести диалог?

И, по опыту, в таких ситуациях покупатель находит собственника напрямую и сделка проходит без агента (думаю, что собственник так и рассчитывает, чтобы не платить никому комиссию ) 😅

По итогу эта квартира - дикий неликвид 👇

Я молчу про планировку, качество мебели и цену. Я уверен, что собственник сейчас "ворчит" и ругает рынок недвижимости и агентов, а нужно посмотреть на совсем другие вещи!

😈P.S. Хейтеры сейчас порадуются, что вот, настал конец инвестициям на рынке недвижимости. Но дело не в рынке, а в самом подходе. Плохо, когда растет все подряд и инвесторы забывают про разработку стратегии и принципы выбора объекта недвижимости. Надеюсь, что подписчики Smarent умнее и учатся на чужих ошибках!

Сохраните этот пост 😉