Скоро стартует Level с корпусами апартаментов на территории ЖК level Южнопортовая
И мне кажется, что это будет провал. Потому что брать апарты в промке со сдачей в 2027 году (3-4 года ждать) без отделки в проекте комфорт класс - это 🤬
Для апартаментов нужны или хорошие сроки сдачи проекта, чтобы можно было как можно быстрее сдавать и получать доход. Или хорошая локация, пешая доступность метро и конечно же чистовая отделка.
Всего этого у комплекса апартаментов Южнопортовая нет и не будет, по крайней мере сейчас.
Цены стартуют от 6-6,5М рублей на микро студии. А студий тут очень много, в среднем 5 студий на этаж. И это плохо, потому что я часто говорю, что стоит инвестировать в студии 20-25 кв.м. когда их мало.
А если взять ипотечный калькулятор, то тут еще интереснее 😉
Даже при ПВ в 20% и текущей ипотеке в 14,5% для самой небольшой студии вы получите платеж около 65000 рублей в месяц. Т.е. около 750 000 рублей переплата в год или 2М рублей за 3 года строительства.
За сколько вы хотите ее продать или сдать ? За 10М рублей апарты без отделки - не смешите меня!
Аренда там будет те же 50к в месяц, что меньше на 15000р в месяц, чем ваш ипотечный платеж. А доход с аренды это 10 месяцев в год по статистике, а ипотеку нужно платить 12 месяцев в году, плюс страховка.
В общем по 5М рублей - интересно, но не выше! 😎
P.S. Проект может спасти рассрочка, но она должна быть на 4 года, чтобы не было потом аналогичной ситуации как с квартирами ФСК по программе КСПП!
И мне кажется, что это будет провал. Потому что брать апарты в промке со сдачей в 2027 году (3-4 года ждать) без отделки в проекте комфорт класс - это 🤬
Для апартаментов нужны или хорошие сроки сдачи проекта, чтобы можно было как можно быстрее сдавать и получать доход. Или хорошая локация, пешая доступность метро и конечно же чистовая отделка.
Всего этого у комплекса апартаментов Южнопортовая нет и не будет, по крайней мере сейчас.
Цены стартуют от 6-6,5М рублей на микро студии. А студий тут очень много, в среднем 5 студий на этаж. И это плохо, потому что я часто говорю, что стоит инвестировать в студии 20-25 кв.м. когда их мало.
А если взять ипотечный калькулятор, то тут еще интереснее 😉
Даже при ПВ в 20% и текущей ипотеке в 14,5% для самой небольшой студии вы получите платеж около 65000 рублей в месяц. Т.е. около 750 000 рублей переплата в год или 2М рублей за 3 года строительства.
За сколько вы хотите ее продать или сдать ? За 10М рублей апарты без отделки - не смешите меня!
Аренда там будет те же 50к в месяц, что меньше на 15000р в месяц, чем ваш ипотечный платеж. А доход с аренды это 10 месяцев в год по статистике, а ипотеку нужно платить 12 месяцев в году, плюс страховка.
В общем по 5М рублей - интересно, но не выше! 😎
P.S. Проект может спасти рассрочка, но она должна быть на 4 года, чтобы не было потом аналогичной ситуации как с квартирами ФСК по программе КСПП!
👍61💯6🔥4🤯3
Банк России активно ведет борьбу с заманухой от застройщиков!
Почему борьба с застройщиками опять ?
Ведь они строят дома, а не выдают кредиты и ипотеку.
Напомню, что с 23 октября вступает в силу норма закона, которая запрещает банкам и микрофинансовым организациям рекламировать только привлекательные процентные ставки. Это касается как текстовых рекламных сообщений, включая публикации на сайтах и в мобильных приложениях, так и рекламы со звуком.
▪️ Кредитные организации обязаны в рекламе своих продуктов указывать диапазон полной стоимости кредита или займа в процентах годовых.
А застройщики сейчас не квартиры продают, а ежемесячные платежи на недвижимость, которой будет владеть банк, пока вы не оплатите 100% имущества!
Т.е. чем сложнее продавать квартиру в ипотеку 0% или траншевую ипотеку, тем меньше будет продаж. Как минимум нужно указывать реальные сроки передачи ключей квартиры, а не ввод. Потому что когда вы берете траншевую ипотеку, то ваши ипотечный платежи начинаются не в день получения ключей, а еще за несколько месяцев ДО, а это было правильно указать в рекламного оффере. А то получается, что менеджер застройщика не обманул, а просто не рассказал про эти тонкости 😎
Если только наши девелопЁры ничего не придумают новенького 😉
Почему борьба с застройщиками опять ?
Ведь они строят дома, а не выдают кредиты и ипотеку.
Напомню, что с 23 октября вступает в силу норма закона, которая запрещает банкам и микрофинансовым организациям рекламировать только привлекательные процентные ставки. Это касается как текстовых рекламных сообщений, включая публикации на сайтах и в мобильных приложениях, так и рекламы со звуком.
▪️ Кредитные организации обязаны в рекламе своих продуктов указывать диапазон полной стоимости кредита или займа в процентах годовых.
А застройщики сейчас не квартиры продают, а ежемесячные платежи на недвижимость, которой будет владеть банк, пока вы не оплатите 100% имущества!
Т.е. чем сложнее продавать квартиру в ипотеку 0% или траншевую ипотеку, тем меньше будет продаж. Как минимум нужно указывать реальные сроки передачи ключей квартиры, а не ввод. Потому что когда вы берете траншевую ипотеку, то ваши ипотечный платежи начинаются не в день получения ключей, а еще за несколько месяцев ДО, а это было правильно указать в рекламного оффере. А то получается, что менеджер застройщика не обманул, а просто не рассказал про эти тонкости 😎
Если только наши девелопЁры ничего не придумают новенького 😉
👍47
В 21:00 пройдет закрытый эфир в телеграмме для спонсоров на Boosty
Подключайтесь! Сегодня будет разбирать ваши вопросы!
Подключайтесь! Сегодня будет разбирать ваши вопросы!
🔥9🍌5👍2✍1
Удивительно, но этот дом построили тоже в рамках программы реновации 🤔
Т.е. московская реновация сейчас это лотерея: кому-то повезло, а кому-то нет.
Хотя я положительно оцениваю рынок реновации 🏗️и его развитие, так как это увеличивает рыночную стоимость объектов недвижимости 💵 рядом и повышает арендую ставку.
А как вы относитесь к реновации в Москве ?
За - 👍🏻
Против - 🍌
Т.е. московская реновация сейчас это лотерея: кому-то повезло, а кому-то нет.
Хотя я положительно оцениваю рынок реновации 🏗️и его развитие, так как это увеличивает рыночную стоимость объектов недвижимости 💵 рядом и повышает арендую ставку.
А как вы относитесь к реновации в Москве ?
За - 👍🏻
Против - 🍌
👍385🍌45🤯17
Мне часто говорят, что фондовый рынок более интересен для инвестиций, чем недвижимость 🏘
И часто мне показывают графики доходности публичный компаний девелоперов, которые за последние 5-6 лет дали доходность Х2 или даже Х4 от вложеннего капитала.
Действительно, с 2017 года компания INGRAD выросла на 422%, а за последние 5 лет + 105,11% (см. график на фото)
И далее "финансовый аналитики" показывают мне среднюю доходость (индекс) по недвижимости. Но это же абслютно не верно!
Берут одну высокодоходную компанию и сравнивают с индексом московской недвижимости. Часто еще это индекс irn.ru (фото) к которому есть много вопросов и часто про это пишу 😫
НО для частоты эксперимента я решил сравнить доходность акций INGRAD и новостройкой от INGRAD ЖК Новочеремушкинская 17 и очень был удивлен от результатов эксперимента
На входе в 2018 году 1-комнатная квартира стоила около 8М рублей (округлим до 10М рублей с учетом ремонта). А в 2023 году такая квартира в рынке стоит около 30М рублей и поверьте, продать однушку на м.Академическая за 30М рублей с отделкой в доме бизнес класс это очень простая задача.
Т.е. доходность получилась при 100% покупке за наличные около 50% годовых или 300% за 6 лет или если бы вы купили квартиру в ипотеку под 11-12% в первоначальным взносом около 2М рублей, то на вложенные 2М взнос + около 4M оплаченных процентов за 6 лет вы заработали бы около 24М рублей.
Можете сами сверить расчеты и рассчитать финальную доходность, то факты говорят за себя и покупка квартиры у INGRAD с ипотечным плечом дала бы в разы больше, чем доходность от покупки акций.
Просто выбирать недвижимость нужно правильно и с умом. В следующем посте я разберу плохой пример инвестиции в недвижимость в 2020 году. Ставь лайк, если интересно продолжение эксперимента 👍
P.S. И да, я не учитывал еще доходность от аренды. А 1-комнатная квартира в ЖК Новочеремушкинкая 17 сдается около 1М рублей в год 🤫!
И часто мне показывают графики доходности публичный компаний девелоперов, которые за последние 5-6 лет дали доходность Х2 или даже Х4 от вложеннего капитала.
Действительно, с 2017 года компания INGRAD выросла на 422%, а за последние 5 лет + 105,11% (см. график на фото)
И далее "финансовый аналитики" показывают мне среднюю доходость (индекс) по недвижимости. Но это же абслютно не верно!
Берут одну высокодоходную компанию и сравнивают с индексом московской недвижимости. Часто еще это индекс irn.ru (фото) к которому есть много вопросов и часто про это пишу 😫
НО для частоты эксперимента я решил сравнить доходность акций INGRAD и новостройкой от INGRAD ЖК Новочеремушкинская 17 и очень был удивлен от результатов эксперимента
На входе в 2018 году 1-комнатная квартира стоила около 8М рублей (округлим до 10М рублей с учетом ремонта). А в 2023 году такая квартира в рынке стоит около 30М рублей и поверьте, продать однушку на м.Академическая за 30М рублей с отделкой в доме бизнес класс это очень простая задача.
Т.е. доходность получилась при 100% покупке за наличные около 50% годовых или 300% за 6 лет или если бы вы купили квартиру в ипотеку под 11-12% в первоначальным взносом около 2М рублей, то на вложенные 2М взнос + около 4M оплаченных процентов за 6 лет вы заработали бы около 24М рублей.
Можете сами сверить расчеты и рассчитать финальную доходность, то факты говорят за себя и покупка квартиры у INGRAD с ипотечным плечом дала бы в разы больше, чем доходность от покупки акций.
Просто выбирать недвижимость нужно правильно и с умом. В следующем посте я разберу плохой пример инвестиции в недвижимость в 2020 году. Ставь лайк, если интересно продолжение эксперимента 👍
P.S. И да, я не учитывал еще доходность от аренды. А 1-комнатная квартира в ЖК Новочеремушкинкая 17 сдается около 1М рублей в год 🤫!
👍238🍌12🔥9❤🔥1
Pro недвижимость. Smarent pinned «К нам на каналы добавилось много новых подписчиков и я думаю будет здорово обновить Большой гайд по социальным сетям компании Smarent 👍 Приветствую всех инвесторов в недвижимость! Это небольшой гид под ресурсам и социальным сетям Smarent, чтобы вы могли…»