В одно ухо влетело, в другое вылетело!

Мне кажется именно так часто слушают мои эфиры! Особенно когда я скажу, что я купил. А потом "горе-инвесторы" жалуются, а почему нельзя продавать квартиру по цене застройщика по переуступке.

На самом деле Самолет очень крутые ребята, как бизнес и умеют дорого продавать неликвид на своем сайте в "картофельных полях" или через своих брокеров. Но вот рынок берет свои и мы часто видим, что разница между вторичкой/уступкой с ценой на сайте у самолета бывает около 20% 😎

Поясню. Т.е. если вы купили квартиру у самолета 10М рублей, то чтобы зафиксировать прибыль хотя бы в 1-2М рублей, ваша квартира на сайте застройщика самолет должна стоить около 14М рублей. И это факт.

Вы можете не соглашаться и рассказывать чудесную историю про друга-Васю, который купил и заработал.

А еще меня удивляет тот момент, что подписчики сами придумывают уже истории про меня 😆. Например я уже где-то говорял, что моя "инвестиционная студия" в ЖК Прибрежный парк стоит 8М рублей. Можно перепутали с УНО Головинские пруды 🤫

Рыночная цена студии в ЖК Прибрежный парк - это 5М рублей. Как бы вам не было от этого грустно. Я поставил 5,4М рублей сейчас, так как думаю все же принять студию и сделать меблировку и потом уже продавать максимум за 6М рублей, с учетом того, что у меня 17й этаж и 26 метров студия с отделкой. И этот ЖК я не считаю инвестиционным, просто я взял ниже 4М рублей там студию в ипотеку 0% на 2 года и это совсем другая история или инвестиционная стратегия.

Так что расстрою многих, но залететь в САМОЛЕТ ✈️легко, а вы вылететь из этой горе-инвестиции - сложно 🤯!

И виноваты не брокеры смарент, которые делают правильную оценку стоимости актива по рынку. А вы, как инвесторы, которые когда-то или поверили брокеру своему или сделали необдуманную покупку 🙃

Неплохо 🤔

Новая очередь в ЗИЛ АРТ (ZILART GRAND, Дом 18) отличный вариант для инвеста покупки в качестве альтернативе Бруснике или студии в МайПриорити Дубровке.

Но сроки сдачи это будет 2026, а сдавать в аренду с учетом затрат времени на ремонт будет не ранее 2027 года!

Я думаю такой старт в готовой локации - это намек, что застройщики переживают по поводу своих продаж уже в этом году!

Но не забывает про расходы по ипотеке и стоимость денег, нужно считать. Подходит лот или нет для вашей стратегии - уточнйте у вашего брокера в подбора.

P.S. Да, в ЛСР и ЗИЛ АРТ есть много вопросов, но я всегда смотрю в рынок, рыночную стоимость, условия и инфраструктуру! Поэтому не вижу ничего плохого, что ЗИЛ АРТ часто я ругаю, а тут похвалил один корпус 😁 Речь идет только про ДОМ 18 на старте продаж.

Все сейчас говорят про рекорд на вторичным рынке недвижимости в Москве, но это не совсем так 🤔

Почему ? Потому что за 9 сент 2023 года было зарегистрировано 127 566 сделок дкп/дупт против 121 924 сделок в 2021 году. Прирост всего 4,6%

Но будет ли 2023-й год рекордным для вторичного рынка Москвы ? Скорее всего нет. Потому если если рассматривать 2021 год, то там каждый месяц был прирост по показателям и традиционно октябрь, ноябрь и декабрь всегда рекордные по спросу и кол-ву сделок.

Почему я думаю, что 2023й пойдет на спад ?
Почему что сейчас ипотека растет и в ближайшее время ставка ЦБ РФ скорее всего вырастет до 14%, а ипотека станет космическо дорогой - 16-17%

Посмотрите внимательно на сравнение сент 2023 с августом 2023 года (фото)!
Там уже началось снижение при условии вроде бы ранее одобренный ипотеки по низким ставкам: 16 976 сделок против 17 538; Вроде бы снижение всего на 3,2%, но снижение началось еще с июля 2023 года после послевышения ключевой ставки с 7.5 до 8,5% и только скачок ставки в августе и решение сбера и ВТБ сохранить условия по ранее одобренным ипотека спасли рынок от резкого падения спроса и спросоцировали ажиотаж на рынке. 😕

Дальше будет только снижение спроса на вторичном рынке.

Если нужен такой же разбор первичного рынка, то ставьте лайк - 👍 Если будет 500 лайков, то разберем первичный рынок за 2023 год!

Скоро стартует Level с корпусами апартаментов на территории ЖК level Южнопортовая

И мне кажется, что это будет провал. Потому что брать апарты в промке со сдачей в 2027 году (3-4 года ждать) без отделки в проекте комфорт класс - это 🤬

Для апартаментов нужны или хорошие сроки сдачи проекта, чтобы можно было как можно быстрее сдавать и получать доход. Или хорошая локация, пешая доступность метро и конечно же чистовая отделка.

Всего этого у комплекса апартаментов Южнопортовая нет и не будет, по крайней мере сейчас.

Цены стартуют от 6-6,5М рублей на микро студии. А студий тут очень много, в среднем 5 студий на этаж. И это плохо, потому что я часто говорю, что стоит инвестировать в студии 20-25 кв.м. когда их мало.

А если взять ипотечный калькулятор, то тут еще интереснее 😉

Даже при ПВ в 20% и текущей ипотеке в 14,5% для самой небольшой студии вы получите платеж около 65000 рублей в месяц. Т.е. около 750 000 рублей переплата в год или 2М рублей за 3 года строительства.

За сколько вы хотите ее продать или сдать ? За 10М рублей апарты без отделки - не смешите меня!

Аренда там будет те же 50к в месяц, что меньше на 15000р в месяц, чем ваш ипотечный платеж. А доход с аренды это 10 месяцев в год по статистике, а ипотеку нужно платить 12 месяцев в году, плюс страховка.

В общем по 5М рублей - интересно, но не выше! 😎

P.S. Проект может спасти рассрочка, но она должна быть на 4 года, чтобы не было потом аналогичной ситуации как с квартирами ФСК по программе КСПП!