Первая квартира не должна быть идеальной.
Ставьте лайк 👍🏻, если согласны.
Ставьте лайк 👍🏻, если согласны.
1👍359🍌57🤯13❤4🔥3
Pro недвижимость. Smarent
🚗 Одно машино-место на квартиру: что это изменит для рынка новостроек? Многие об этом мечтали. И вот в Москве уже всерьёз обсуждают введение норматива "одно машино-место на одну квартиру". Настолько серьёзно, что уже на следующей неделе могут принять поправки…
Думаю, всех интересует, что будет с проектом Афиальт в свете новых коэффициентов по м/м?
У них уже есть готовый проект, а РнС они еще не получили. И очень непохоже, что у них коэффициент 1.0. На самом деле, по моим инсайдам,АГР у AFI уже по факту согласован, поэтому здесь, похоже, тоже успели. Надеюсь, это правда.
Потому что во многих других случаях, когда сначала запускаются предварительные бронирования, застройщикам с большой вероятностью придется:
▪️расторгать эти договоры;
▪️возвращать деньги;
▪️а дальше перепроектировать;
▪️и выходить на старт уже в 2027-28 годах - с новыми коэффициентами и новыми ценами.
Это еще раз показывает риски покупки до РнС. Вы вносите деньги и прекращаете поиск других вариантов, но, по сути, вам никто ничего не должен, так как нет ДДУ.
Не просто так сейчас спрос на вторичку растет, а владельцы недвижимости не хотят её продавать, так как не понимают рыночную стоимость и ценообразование.
У них уже есть готовый проект, а РнС они еще не получили. И очень непохоже, что у них коэффициент 1.0. На самом деле, по моим инсайдам,
Потому что во многих других случаях, когда сначала запускаются предварительные бронирования, застройщикам с большой вероятностью придется:
▪️расторгать эти договоры;
▪️возвращать деньги;
▪️а дальше перепроектировать;
▪️и выходить на старт уже в 2027-28 годах - с новыми коэффициентами и новыми ценами.
Это еще раз показывает риски покупки до РнС. Вы вносите деньги и прекращаете поиск других вариантов, но, по сути, вам никто ничего не должен, так как нет ДДУ.
Не просто так сейчас спрос на вторичку растет, а владельцы недвижимости не хотят её продавать, так как не понимают рыночную стоимость и ценообразование.
❤13👍13✍4
⚡️ Почему ипотека больше не влияет на цену квартиры?
Если вы до сих пор думаете, что цены на квартиры зависят только от ставки по ипотеке, значит новый выпуск заставит вас усомниться в этом.
Высокая ставка. Продажи новостроек упали почти вдвое. Но квартиры продолжают дорожать.
🤔 Почему?
В новом выпуске разберем:
🔹 почему ипотека больше не управляет рынком
🔹 как геополитика влияет на стоимость недвижимости сильнее, чем ставка ЦБ
🔹 почему доступное жилье постепенно исчезает
🔹 зачем государству нужны дорогие города, а не дешевые квартиры
🔹 почему через 10–20 лет аренда может стать новой нормой
Проблема гораздо серьезнее, чем многие предполагают. Поэтому рекомендую посмотреть этот выпуск, чтобы понимать, что на самом деле происходит на рынке недвижимости в 2026–2027 годах.
✅ Видео доступно по ссылке
Если вы до сих пор думаете, что цены на квартиры зависят только от ставки по ипотеке, значит новый выпуск заставит вас усомниться в этом.
Высокая ставка. Продажи новостроек упали почти вдвое. Но квартиры продолжают дорожать.
🤔 Почему?
В новом выпуске разберем:
🔹 почему ипотека больше не управляет рынком
🔹 как геополитика влияет на стоимость недвижимости сильнее, чем ставка ЦБ
🔹 почему доступное жилье постепенно исчезает
🔹 зачем государству нужны дорогие города, а не дешевые квартиры
🔹 почему через 10–20 лет аренда может стать новой нормой
Проблема гораздо серьезнее, чем многие предполагают. Поэтому рекомендую посмотреть этот выпуск, чтобы понимать, что на самом деле происходит на рынке недвижимости в 2026–2027 годах.
✅ Видео доступно по ссылке
👍32❤6🔥1
🏦 Почему банки массово отказывают в ипотеке?
Сегодня многие сталкиваются с одной и той же ситуацией:
Доход высокий. Первый взнос есть. Кредитная история хорошая.
Но банк все равно отвечает: «отказ»
Сегодня на прямом эфире в 21:00 разберем:
🔹 почему банки стали гораздо чаще отказывать заемщикам
🔹 что чаще всего приводит к отказу и кому сегодня реально одобряют ипотеку
🔹 все актуальные виды ипотеки в 2026 году
Эфир будет интересный и полезный для всех, кто думал в ближайшее время покупать квартиру в ипотеку.
🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке
🎬 Ссылка на Rutube
🎬 Ссылка на VK
Сегодня многие сталкиваются с одной и той же ситуацией:
Доход высокий. Первый взнос есть. Кредитная история хорошая.
Но банк все равно отвечает: «отказ»
Сегодня на прямом эфире в 21:00 разберем:
🔹 почему банки стали гораздо чаще отказывать заемщикам
🔹 что чаще всего приводит к отказу и кому сегодня реально одобряют ипотеку
🔹 все актуальные виды ипотеки в 2026 году
Эфир будет интересный и полезный для всех, кто думал в ближайшее время покупать квартиру в ипотеку.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥30❤5👍1
Не могу не обсудить тему складской недвижимости и хотелось бы сделать это в аналитическом формате 👇
После ударов по складам Wildberries... Что будет со складской недвижимостью?
После атаки беспилотников Wildberries потерял около 350 тыс. кв. м складских площадей - это примерно 7% всего складского портфеля компании. Стоимость самих объектов оценивается примерно в 20 млрд рублей без учёта товара и оборудования.
Прежде всего это трагедия из-за человеческих жертв. Но если говорить именно про рынок недвижимости, то возникает вопрос: изменится ли инвестиционная привлекательность складов?
👉Краткий ответ - рынок почти не изменится.
Мы уже видели похожие события. В 2022 году сгорел склад Ozon в Истре, в 2024 году - склад Wildberries в Шушарах. Тогда это практически не повлияло на рынок складской недвижимости.
Почему сейчас ситуация тоже вряд ли изменит фундаментальные показатели?
1️⃣ Во-первых, предложение уже растёт. По данным NF Group, вакансия качественных складов Московского региона достигла 6%, или 1,7 млн кв. м, против 1,3% год назад. В 2026 году ожидается рекордный ввод - 2,55 млн кв. м, причём около половины площадей ещё не нашли арендаторов.
2️⃣ Во-вторых, ставки аренды уже снижаются. Средняя ставка на склады класса А опустилась до 10,5 тыс. руб./кв. м в год, а объём сделок за первый квартал сократился на 28% год к году. Поэтому ожидать роста арендных ставок только из-за сокращения площадей не стоит.
Но один важный эффект всё же будет.
👉Изменится подход инвесторов к оценке складских объектов.
Если раньше анализировали арендатора, договор аренды, доходность и локацию, то теперь появится ещё один фактор - риск объекта. Причём речь не только о страховании, а о том, насколько сам объект может быть подвержен подобным угрозам.
🤔Не исключено, что со временем появится и разница в оценке складов в зависимости от их расположения. То есть инвесторы начнут закладывать дополнительную премию за риск.
Вывод: На показатели складского рынка эта ситуация, скорее всего, существенно не повлияет. Свободных площадей становится больше, ввод новых объектов остаётся рекордным, а ставки аренды продолжают снижаться.
А вот инвестиционный анализ станет сложнее. Теперь вопрос будет не только в доходности объекта, но и в том, какие риски инвестор принимает вместе с этой доходностью.
P.S. За аналитику спасибо Артему Цогоеву 👍🏻
После ударов по складам Wildberries... Что будет со складской недвижимостью?
После атаки беспилотников Wildberries потерял около 350 тыс. кв. м складских площадей - это примерно 7% всего складского портфеля компании. Стоимость самих объектов оценивается примерно в 20 млрд рублей без учёта товара и оборудования.
Прежде всего это трагедия из-за человеческих жертв. Но если говорить именно про рынок недвижимости, то возникает вопрос: изменится ли инвестиционная привлекательность складов?
👉Краткий ответ - рынок почти не изменится.
Мы уже видели похожие события. В 2022 году сгорел склад Ozon в Истре, в 2024 году - склад Wildberries в Шушарах. Тогда это практически не повлияло на рынок складской недвижимости.
Почему сейчас ситуация тоже вряд ли изменит фундаментальные показатели?
1️⃣ Во-первых, предложение уже растёт. По данным NF Group, вакансия качественных складов Московского региона достигла 6%, или 1,7 млн кв. м, против 1,3% год назад. В 2026 году ожидается рекордный ввод - 2,55 млн кв. м, причём около половины площадей ещё не нашли арендаторов.
2️⃣ Во-вторых, ставки аренды уже снижаются. Средняя ставка на склады класса А опустилась до 10,5 тыс. руб./кв. м в год, а объём сделок за первый квартал сократился на 28% год к году. Поэтому ожидать роста арендных ставок только из-за сокращения площадей не стоит.
Но один важный эффект всё же будет.
👉Изменится подход инвесторов к оценке складских объектов.
Если раньше анализировали арендатора, договор аренды, доходность и локацию, то теперь появится ещё один фактор - риск объекта. Причём речь не только о страховании, а о том, насколько сам объект может быть подвержен подобным угрозам.
🤔Не исключено, что со временем появится и разница в оценке складов в зависимости от их расположения. То есть инвесторы начнут закладывать дополнительную премию за риск.
Вывод: На показатели складского рынка эта ситуация, скорее всего, существенно не повлияет. Свободных площадей становится больше, ввод новых объектов остаётся рекордным, а ставки аренды продолжают снижаться.
А вот инвестиционный анализ станет сложнее. Теперь вопрос будет не только в доходности объекта, но и в том, какие риски инвестор принимает вместе с этой доходностью.
P.S. За аналитику спасибо Артему Цогоеву 👍🏻
❤15👍12🍌9
Pro недвижимость. Smarent
⚡️ Почему ипотека больше не влияет на цену квартиры? Если вы до сих пор думаете, что цены на квартиры зависят только от ставки по ипотеке, значит новый выпуск заставит вас усомниться в этом. Высокая ставка. Продажи новостроек упали почти вдвое. Но квартиры…
Мировые рынки начали нервничать. Насколько высок риск нового финансового кризиса?
За последние дни мировые финансовые рынки оказались под серьёзным давлением.
🇰🇷 Южнокорейский рынок (KOSPI) за последний месяц обвалился почти на 30%, а в отдельные торговые сессии терял по 6-9%, в результате чего биржа временно ограничивала торги (m-en.yna.co.kr). Под сильным давлением оказался AI-сектор и производители чипов. Инвесторы начали фиксировать прибыль после нескольких лет стремительного роста, а дополнительным фактором стали геополитика и рост ставок в Южной Корее. (AP News)
🇯🇵 Японский Nikkei ушел в зону коррекции, потеряв за месяц более 11%. (Reuters)
🇹🇼 Тайваньский TAIEX тоже просел на 11% за месяц. (AP News)
🇺🇸 Давление испытывают и американские фондовые индексы, особенно Nasdaq с большой долей технологических компаний. Инвесторы всё внимательнее оценивают не только отчётность компаний, но и геополитические риски. (AP News)
👉Означает ли это, что мировой финансовый кризис уже начался? - Пока нет.
Но вероятность серьёзной коррекции действительно выросла. И причина здесь намного глубже, чем просто переоценённые акции технологических компаний.
Мы уже неоднократно говорили, что сейчас главным фактором становится геополитика. Именно она влияет на стоимость капитала, цены на энергоносители, инфляцию, логистику, цепочки поставок и в конечном итоге - на все финансовые рынки, включая рынок недвижимости.
Поэтому сегодня инвестору недостаточно следить только за ключевой ставкой ЦБ или ФРС. Нужно понимать, что происходит в мировой экономике и как меняется геополитическая ситуация.
Кстати, недавно на канале вышел большой разбор именно на эту тему: "Почему сегодня геополитика влияет на рынок недвижимости сильнее, чем ставка ЦБ" - рекомендую посмотреть этот выпуск. Он поможет лучше понять процессы, которые сейчас происходят на мировых финансовых рынках и почему они важны даже для тех, кто инвестирует исключительно в недвижимость
За последние дни мировые финансовые рынки оказались под серьёзным давлением.
🇰🇷 Южнокорейский рынок (KOSPI) за последний месяц обвалился почти на 30%, а в отдельные торговые сессии терял по 6-9%, в результате чего биржа временно ограничивала торги (m-en.yna.co.kr). Под сильным давлением оказался AI-сектор и производители чипов. Инвесторы начали фиксировать прибыль после нескольких лет стремительного роста, а дополнительным фактором стали геополитика и рост ставок в Южной Корее. (AP News)
🇯🇵 Японский Nikkei ушел в зону коррекции, потеряв за месяц более 11%. (Reuters)
🇹🇼 Тайваньский TAIEX тоже просел на 11% за месяц. (AP News)
🇺🇸 Давление испытывают и американские фондовые индексы, особенно Nasdaq с большой долей технологических компаний. Инвесторы всё внимательнее оценивают не только отчётность компаний, но и геополитические риски. (AP News)
👉Означает ли это, что мировой финансовый кризис уже начался? - Пока нет.
Но вероятность серьёзной коррекции действительно выросла. И причина здесь намного глубже, чем просто переоценённые акции технологических компаний.
Мы уже неоднократно говорили, что сейчас главным фактором становится геополитика. Именно она влияет на стоимость капитала, цены на энергоносители, инфляцию, логистику, цепочки поставок и в конечном итоге - на все финансовые рынки, включая рынок недвижимости.
Поэтому сегодня инвестору недостаточно следить только за ключевой ставкой ЦБ или ФРС. Нужно понимать, что происходит в мировой экономике и как меняется геополитическая ситуация.
Кстати, недавно на канале вышел большой разбор именно на эту тему: "Почему сегодня геополитика влияет на рынок недвижимости сильнее, чем ставка ЦБ" - рекомендую посмотреть этот выпуск. Он поможет лучше понять процессы, которые сейчас происходят на мировых финансовых рынках и почему они важны даже для тех, кто инвестирует исключительно в недвижимость
👍21❤9🍌3
🚘 Новые парковочные нормативы для новостроек: разбираем на примере ЖК SET
До меня дошёл новый проект постановления правительства Москвы. Снова про машино-места, но теперь - официально и с конкретными цифрами. Меняются нормативы, застройщиков обяжут делать в 2–3 раза больше парковок и только в гаражах. Разбираю документ недели и считаю на примере ЖК SET.
Ключевые факты из документа:
🔸Машино-места для жителей теперь разрешено размещать только в гаражах. Никаких "гостевых" и дворовых стоянок .
🔸Вводятся жёсткие коэффициенты обеспеченности в зависимости от площади квартиры:
▪️до 70 м² - 0,8 м/м
▪️70–100 м² - 1,2 м/м
▪️свыше 100 м² - 1,6 м/м
🔸Маленькие квартиры больше не будут спасать экономику проекта.
🔸Важный переходный период: норматив не касается объектов, по которым разрешение на строительство получено до 1 августа 2026 года, и проектов с плановым вводом до 1 января 2028 года. Но новые проекты будут считать по-новому.
Я решил показать масштаб ситуации на конкретном примере - ЖК SET. Сейчас в проекте 1298 квартир и 449 м/м. Обеспеченность – 0,34 м/м на квартиру.
Теперь посмотрим, что меняется, если бы застройщик готовился бы к запуску по новым коэффициентам:
Квартирография:
🔹1050 квартир площадью до 70 м² × 0,8 = 840 мест
🔹210 квартир в диапазоне 70–100 м² × 1,2 = 252 места
🔹38 квартир площадью выше 100 м²× 1,6 = 61 место
Итого: по новым правилам нужно 1153 машино-места. Напомню, сейчас в проекте 495 машино-мест на двух уровнях паркинга.
❗️ Дефицит - 658 мест, или еще три подземных или надземных уровня.
Для оценки влияния возьмём примерные ориентиры:
▫️одно машино-место в подземном паркинге = 30–35 м² общей площади строительства (с учётом проездов, рамп, технических зон);
▫️себестоимость строительства 1 м/м = 2+ млн рублей (без учёта земли и финансовых затрат).
Тогда для SET дополнительные 650 м/м - это 1,3 млрд ₽ дополнительных затрат. И это нижняя оценка. В сложных подземных условиях стоимость может быть гораздо выше. А чем глубже - тем сложнее и дороже всё строительство.
Срок принятия постановления - ближайшие пару недель.
Знаете, вот вообще не удивлюсь, если окажется дешевле хранить авто дома, как в каком-нибудь Porsche Design Tower 😅
До меня дошёл новый проект постановления правительства Москвы. Снова про машино-места, но теперь - официально и с конкретными цифрами. Меняются нормативы, застройщиков обяжут делать в 2–3 раза больше парковок и только в гаражах. Разбираю документ недели и считаю на примере ЖК SET.
Ключевые факты из документа:
🔸Машино-места для жителей теперь разрешено размещать только в гаражах. Никаких "гостевых" и дворовых стоянок .
🔸Вводятся жёсткие коэффициенты обеспеченности в зависимости от площади квартиры:
▪️до 70 м² - 0,8 м/м
▪️70–100 м² - 1,2 м/м
▪️свыше 100 м² - 1,6 м/м
🔸Маленькие квартиры больше не будут спасать экономику проекта.
🔸Важный переходный период: норматив не касается объектов, по которым разрешение на строительство получено до 1 августа 2026 года, и проектов с плановым вводом до 1 января 2028 года. Но новые проекты будут считать по-новому.
Я решил показать масштаб ситуации на конкретном примере - ЖК SET. Сейчас в проекте 1298 квартир и 449 м/м. Обеспеченность – 0,34 м/м на квартиру.
Теперь посмотрим, что меняется, если бы застройщик готовился бы к запуску по новым коэффициентам:
Квартирография:
🔹1050 квартир площадью до 70 м² × 0,8 = 840 мест
🔹210 квартир в диапазоне 70–100 м² × 1,2 = 252 места
🔹38 квартир площадью выше 100 м²× 1,6 = 61 место
Итого: по новым правилам нужно 1153 машино-места. Напомню, сейчас в проекте 495 машино-мест на двух уровнях паркинга.
Для оценки влияния возьмём примерные ориентиры:
▫️одно машино-место в подземном паркинге = 30–35 м² общей площади строительства (с учётом проездов, рамп, технических зон);
▫️себестоимость строительства 1 м/м = 2+ млн рублей (без учёта земли и финансовых затрат).
Тогда для SET дополнительные 650 м/м - это 1,3 млрд ₽ дополнительных затрат. И это нижняя оценка. В сложных подземных условиях стоимость может быть гораздо выше. А чем глубже - тем сложнее и дороже всё строительство.
Срок принятия постановления - ближайшие пару недель.
Знаете, вот вообще не удивлюсь, если окажется дешевле хранить авто дома, как в каком-нибудь Porsche Design Tower 😅
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥24❤4👍4🤯1
Информационное сообщение о приостановке аукционов по размещению ОФЗ
Получу комментарии и напишу отдельно пост тут.
Настоящим Минфин России информирует о приостановке аукционов по размещению ОФЗ в целях содействия стабилизации рыночной ситуации. О возобновлении проведения аукционов по размещению ОФЗ будет сообщено дополнительно.
Получу комментарии и напишу отдельно пост тут.
👍23🤯17